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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 25 juin 2026, n° 25/08164

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 novembre 1997, renouvelé par avenants du 22 mai 2000, 18 juin 2003, 20 mai 2006, et 7 novembre 2009, la SA [D] [M] et Fils, aux droits de laquelle vient la société BE ATLAS, a donné à bail à M. [V] [G] et Mme [A] [J] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par jugement du 2 février 2006, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Paris a ordonné le divorce des époux [G] et attribué le droit au bail à Mme [A] [J]. 

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025, Mme [A] [J] a assigné la société BE ATLAS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- Juger que les travaux conduits par la société BE ATLAS ont causé de multiples troubles de jouissance à Mme [A] [J];
- condamner la société BE ATLAS à payer à Mme [A] [J] la somme de 26291,99 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
- condamner la société BE ATLAS à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 janvier 2026 et a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 9 avril 2026. 

A cette audience, Mme [A] [J], représentée, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle maintient les demandes contenues dans son acte introductif d'instance et sollicite additionnellement la condamnation de la société BE ATLAS à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1719 et 1721 du code civil, exposant avoir été privée de la jouissance paisible de son logement pendant plusieurs années, du fait d'importants travaux de restructuration débutés en 2020, demeurant inachevés à ce jour. 

Au soutien de l’existence d’un préjudice de jouissance, elle décrit notamment :
- de fortes nuisances sonores, que l'absence d'infraction aux règles de chantier prévues par arrêté du 12 juillet 2017 ainsi qu’à l'article R. 1336-10 du CSP ne sauraient faire disparaître, ces textes, invoqués par la bailleresse, ne régissant selon elle pas les relations contractuelles entre bailleurs et locataires, 
- une perte d'intimité du mois de septembre 2024 jusqu'à la fin du mois de mars 2025 en raison d'un échafaudage posé contre la fenêtre de sa chambre, 
- une perte de luminosité et la prolifération de moisissures, en lien avec l'impossibilité d'aérer son appartement à compter du 23 septembre 2024, du fait du bâchage de ses fenêtres, cela alors même qu'elle avait subi un dégât des eaux qui nécessitait, pour prévenir l'humidité, de pouvoir aérer son logement ; 
- un défaut de sécurité et d'entretien du chantier, générant fuites d'eau, poussières, état de saleté, coupures d'électricité, ainsi qu'un départ de feu dans les parties communes;
- des fenêtres mal posées, générant infiltrations et ponts thermiques dans son logement,
- des fissures dans son logement, 
- des dommages causés à ses affaires personnelles du fait d'infiltrations dans la cave,
- une ouverture de son appartement sur les parties communes, après qu'un trou ait été accidentellement creusé dans le mur de son logement.

Elle invoque enfin un préjudice moral résultant du manquement de la bailleresse à son obligation prévue à l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, l'empêchant d'anticiper les travaux et de s'organiser pour s'en préserver. Elle ajoute avoir vécu dans l'angoisse du fait du départ de feu et de l'insécurité des accès à l'immeuble.

En réponse à la bailleresse qui se prévaut d’une clause du contrat de bail stipulant que "le locataire doit laisser exécuter sans indemnité tous travaux", elle invoque l'article 4 de la loi du 6 juillet, en vertu duquel cette clause doit être réputée non écrite, ainsi que l'article 1724 du code civil, en vertu duquel le prix du bail doit être diminué si les travaux durent plus de 21 jours, ce qu’elle souligne être le cas en l'espèce.

La société BE ATLAS, représentée, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :
- dire et juger Mme [A] [J] irrecevable et mal fondée en ses demandes, fins et conclusions et l'en débouter ;
- dire et juger qu'il n'est pas objectivement justifié d'un manquement contractuel suffisamment grave, imputable au bailleur ; d'une atteinte à la jouissance du bien loué ; d'un trouble anormal du voisinage ;
- à défaut, limiter toute condamnation, dont le principe même est contesté, à la somme de 5000 euros ;
- rejeter toute demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,
- condamner Mme [A] [J] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société BE ATLAS, invoquant les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, et le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, expose que Mme [A] [J] échoue à démontrer la réalité des troubles dont elle allègue, notamment leur caractère anormal, et souligne qu'elle n'établit pas le non-respect des horaires réglementaires autorisés ou des dispositions de l'article R. 1336-10 du code de la santé publique.

Elle ajoute que le contrat de bail contient une clause en application de laquelle le locataire doit laisser exécuter sans indemnité tous travaux et réparations quels qu'en soient les inconvénients et la durée.

Elle précise que la locataire entretient une confusion entre les travaux réalisés dans son bâtiment, lesquels avaient pour but d'améliorer les parties communes et le confort de ses habitants, et ceux réalisés en fond de parcelle, ayant fait l'objet d'un permis de construire, dont les locataires ont été informés. 

Elle souligne le caractère non contradictoire des procès-verbaux versés aux débats au soutien de l'existence d'un dégât des eaux et de fissures, ainsi que l'absence de valeur probante des autres pièces qu'elle verse aux débats.

Enfin, elle considère que le préjudice allégué n'est nullement étayé dans son intensité et dans sa durée, observant que les désordres dont Mme [J] se plaint se situent pour la totalité au cours du dernier trimestre 2024, ajoutant qu'elle a occupé l'intégralité de son appartement de façon continue, sans jamais former la moindre de demande de suspension ou de réfaction des loyers.

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré ce jour, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS

Sur la responsabilité de la bailleresse

En vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Ces obligations sont de résultat. 

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, l'article 1353 du Code civil énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Mme [A] [J] se plaint d'une jouissance de son logement troublée par la réalisation de travaux au sein de l'immeuble dans lequel elle vit.

Sur le manquement à l'obligation de jouissance paisible

Il est constant que des travaux ont été réalisés au sein de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4]. Le document de présentation du projet de rénovation produit par Mme [A] [J] permet d'établir qu'ils ont notamment consisté en :
- la restructuration d'un immeuble d'habitation sur rue, avec rénovation de 37 appartements,
- le remplacement d'une halle industrielle désaffectée et la construction d'un nouveau bâtiment en fond de parcelle, à usage mixte (bureaux, salle de sport et logements), le début de ces travaux étant prévu au mois de mars 2022.

Du courrier adressé le 27 septembre 2021 à leur bailleur le 27 septembre 2021, il résulte que 10 locataires, dont Mme [A] [J], se sont plaints des travaux de rénovation des appartements existants, notamment de l'utilisation par les ouvriers des prises électriques des parties communes, du transpercement d'un mur d'un logement habité, de nuisances sonores, de poussières quotidiennes, et qu'ils s'inquiétaient alors des travaux à venir en fond de parcelle.

Les échanges de courriels que Mme [A] [J] produit permettent par ailleurs d'établir qu'elle s'est plainte, entre le 20 avril 2024 et le 17 mars 2025, de :
- d'un trou dans la dalle haute de la cave (le 2 avril 2024),
- d'un chantier "ouvert à tout vent" et d'un accès à l'immeuble dangereux (le 15 avril 2024), le bailleur lui ayant, le 18 avril 2024, répondu que les accès à l'immeuble étaient rendus nécessaires par des travaux sur la voirie dépendant d'ENEDIS,
- d’un accès à l'immeuble dangereux (le 10 mai 2024), le courriel de la mairie en réponse, daté du 22 mai 2024, indiquant que ce fait ressortait de la responsabilité de la copropriété et non d'ENEDIS,
- de débris dans la salle de bains et de fissures au plafond ainsi que sur les murs de celle-ci suite à " un grand boum " entendu " au dessus " (24 avril 2024),
- de problèmes électriques dans les caves (2 mai 2024),
- d'un danger au niveau des tableaux électriques chantier sous le porche (2 mai 2024) ;
- du fait que les ouvriers qui devaient remplacer les fenêtres ne sont pas passés le 21 mai et “sont donc en train de changer les fenêtres ce jour" ainsi que du fait que ses volets sont en mauvais état, interrogeant le bailleur sur la possibilité de les refaire au cours de l'opération de ravalement de façade (le 23 mai 2024) ;
- du fait qu'un trou a été percé dans sa cave sans son consentement et de son refus de déménager sa cave (30 mai 2024),
- du fait qu'une salle de sport se trouvera sous sa chambre (2 juillet 2024),
- d'un trou nécessitant rebouchage et peinture de son entrée (8 août 2024), les échanges qui ont suivi avec son bailleur démontrant qu'au 27 septembre 2024, les travaux de rebouchage n'avaient pas été finalisés,
- du fait que le percement réalisé par inadvertance n'est toujours pas rebouché (le 12 août 2024)
- du fait que les finitions des fenêtres sont insuffisantes, que le nécessaire redimensionnement des fenêtres a provoqué des fissures non rebouchées (13 août 2024),
- d'infiltrations d'eau dans son salon et sa salle de bain dues à des fuites d'eau sur une chute en fonte, constatées le 1 août 2024, un constat de dégât des eaux complété en partie étant joint à son courriel du 8 août 2024, le bailleur lui indiquant, le 9 août 2024, que la société LOVE RENOV se rendrait sur les lieux, 
- du fait que les infiltrations proviennent finalement de l'appartement situé au-dessus du sien, et ont affecté sa chambre également (18 août 2024), le bailleur confirmant l'origine de la fuite dans un courriel du 19 août 2024,
- d'un mégot de cigarette dans la cage d'escalier, de crachats, de cris ou de la radio à fond (9 septembre 2024),
- de l'absence de prises de courant dans les caves, de la nécessité de nettoyer sa cave, et du fait que le trou qui s'y trouve n'est toujours pas rebouché (13 septembre 2024),
- du fait que la fenêtre de sa chambre est de plus en plus difficile à fermer contrairement aux autres fenêtres posées (23 septembre 2024),
- de l'utilisation d'un marteau piqueur engendrant des nuisances sonores de plus de 80 DBA entre 8h30 et 12h30 (23 septembre 2024),
- de la construction d'un échafaudage en vue du ravalement de façade, et du calfeutrage des fenêtres avec un film de protection, engendrant l'impossibilité de fermer les volets, de renouveler l'air dans l'appartement, et générant une très forte humidité, les dégâts des eaux ne pouvant pas sécher (23 septembre 2024),
- d'une fuite sur une chute en fonte (10 septembre 2024),
- de problèmes d'étanchéité de ses fenêtres et de flaques d'eau sur son parquet (25 septembre 2024), le bailleur indiquant prendre bonne note des infiltrations suite au passage du karcher dans le cadre du ravalement de façade, le 7 octobre 2024, 
- du fait que les persiennes ne sont pas remises en place (6 octobre 2024), le bailleur lui répondant le 9 octobre 2024 qu'elles sont généralement remises en place à la fin des travaux de ravalement,
- du fait qu'un ouvrier utilise une perceuse un samedi à midi et demi (5 octobre 2024),
- de l'utilisation d'un marteau piqueur ou d'une perceuse sous sa chambre engendrant des nuisances continues sauf entre 12h20 et 13h20 (8 octobre 2024) ;
- de percements dans la façade engendrant de fortes nuisances sonores (3 décembre 2024),
- du bruit d'une perceuse le dimanche 1er décembre et du fait que des travaux étaient en cours dans l'un des appartements de l'escalier A,
- de l'absence d'électricité dans les parties communes (le 13 février 2025),
- du fait qu'un individu a tapé dans les portes du RDC de l'immeuble, nécessitant l'intervention de la police (19 février 2025), 
- de fissures sur le plafond de son salon (17 mars 2025)

Des photographies jointes à certains des emails adressés à son bailleur par Mme [J], il résulte que :
- la présence d'un ouvrier contre la fenêtre de sa chambre est visible (le 17 mars 2025),
- un échafaudage a été installé sur son balcon,
- ses fenêtres ont été bâchées,
- l'entrée de l'immeuble est entravée par des plaques de métal en désordre, recouvrant partiellement des trous, ainsi que par du matériel de chantier,
- les services de La Poste ont suspendu la distribution du courrier le 13 mai 2024 en raison de gros travaux rendant la distribution du courrier par la factrice, les résidents du [Adresse 3] étant invités à venir récupérer leur courrier dans le [Localité 3],
- des câbles parcourent le sol des parties communes,
- de l'eau s'écoule d'une colonne en fonte.

De la " note à l'attention de tous les résidents ", datée du 18 septembre 2024, il résulte que des travaux de nettoyage de la façade côté rue, d'une durée de quatre mois, étaient en cours, la fin des travaux étant prévue à la fin du mois de décembre 2024.

Du courriel adressé par le bailleur à sa locataire en date du 3 octobre 2024, il résulte qu'un piochage de la façade aurait lieu le 7 octobre, et était susceptible d'occasionner d'importantes nuisances.

Des échanges de Mme [A] [J] avec les sapeurs-pompiers de [Localité 1] au mois d'octobre 2024, il résulte que celle-ci a sollicité un rapport d'intervention suite à deux interventions en dates du 27 janvier 2024 et 16 octobre 2024.

Du procès-verbal de constat du 17 octobre 2024, réalisé à l'intérieur du logement de Mme [A] [J] ainsi que dans les parties communes de son immeuble, il résulte :
- Qu'il existe une fissure sur toute la hauteur du mur en mitoyenneté avec les parties communes ainsi qu'un affaissement du sol dans la salle de bains (six dalles brisées)
- Que les finitions autour des fenêtres sont inexistantes ou grossièrement faites dans l'ensemble de l'appartement,
- Que des traces d'infiltrations d'eau sont visibles en dessous de l'appui de la fenêtre de la chambre,
- Que plusieurs dalles de carrelage sont fissurées dans la cuisine,
- Qu'une latte de parquet est déboîtée dans la chambre ; que le robinet de la salle de bains goutte,
- Qu'un trou d'environ 20 cm de long en partie grossièrement rebouché au plâtre est visible sur un mur dans l'entrée,
- Qu'un percement d'environ 10 cm de diamètre existe dans le mur de la cave, des traces d'écoulement d'eau importants depuis ce percement étant visibles, le stockage effectué au droit de cette ouverture étant imbibé d'eau
- Les parties communes sont en chantier : le commissaire de justice a constaté la présence de bâches sur certaines marches et certains paliers, quelques coffrages encore démontés, des éléments de chantier entreposés, des portes démontées et une importante quantité de poussière.

Du second procès-verbal de constat du 17 octobre 2024 versé aux débats, il résulte :
- Qu'un important dégât des eaux a affecté l'appartement de Mme [A] [J], la peinture se décollant sur plusieurs m2 et des traces de salpêtre et de prolifération de champignons apparaissant dans toutes les pièces, le taux d'humidité constaté dans l'un des murs étant compris entre 40 et 50%.

Du procès-verbal de constat du 30 octobre 2024, réalisé à la demande du groupement de locataires du [Adresse 5], dont Mme [A] [J] fait partie, il résulte que :
- La cage d'escalier A est en travaux : des bâches déchirées recouvrent les marches, il existe une accumulation de poussière très importante, l'éclairage et le digicode sont hors service, sont entreposés gravats, matériaux de chantier, placo etc, et une prolifération de champignons importante a été constatée sur le mur des parties communes,
- La cage d'escalier B est en travaux : des bâches déchirées recouvrent les marches, il existe une accumulation de poussière très importante, le local à poubelles est dépourvu de lumière, sont entreposés gravats, matériaux de chantier,
-A l'extérieur de l'immeuble, devant la façade du bâtiment, le sol est en terre battue, sans revêtement ni enrobage; sur la [Adresse 6], une benne remplie de gravats est présente ;
- L'accès aux caves est dépourvu de condamnation du fait d'une ouverture dans l'escalier donnant sur la cour intérieure, en libre accès ; il existe une fuite importante dans les caves.

Enfin, si les photographies et vidéos que Mme [J] produit ne sont pas horodatées, empêchant le tribunal d'apprécier la durée des troubles, elle permettent toutefois d'entendre ponctuellement du bruit généré par l'utilisation d'outils ou de véhicules, ainsi que de constater l'ampleur des travaux entrepris dans l'immeuble sis [Adresse 3], laquelle est par ailleurs établie par tant le document de présentation du projet de rénovation produit par Mme [J] que par la “note descriptive des travaux réalisés” produite par la société BE ATLAS.

Il sera par ailleurs constaté que si les nombreux courriels que produit Mme [A] [J] sont insuffisants, en eux-mêmes, à apporter la preuve des désordres dont elle se prévaut, dès lors qu'ils ne contiennent que ses propres déclarations, certains d'entre eux sont objectivés par les réponses apportées par le bailleur, par des photographies, et les procès-verbaux de constat; il s'agit :
- Des infiltrations d'eau suite au remplacement des fenêtres et des coulures d'eau qui en ont résulté,
- Du dégât des eaux ayant généré moisissures et écaillement de la peinture dans l'intégralité de son appartement,
- Du trou creusé accidentellement dans un mur de son entrée, lequel n'a été que partiellement rebouché,
- Du bâchage de ses fenêtres, occasionnant une perte de luminosité,
- De la perte d'intimité en lien avec l'échafaudage posé contre ses fenêtres,
- De la mauvaise tenue du chantier ayant généré l'entassement d'objets de chantier et gravats, une fuite d'eau dans les caves, un accès à l'immeuble rendu si dangereux que la Poste en a suspendu la distribution du courrier ;
- De l'accès à l'immeuble ouvert à tous,
- D'importants dépôts de poussière dans les parties communes, de bâches recouvrant les escaliers des parties communes.

Si les nuisances sonores dénoncées à plusieurs reprises dans ses courriels sont peu objectivées, elles sont toutefois corroborées par les pièces attestant de l'importance des travaux engagés dans l'immeuble litigieux, le fait que les travaux d'ampleur concernent le fond de parcelle et non l'immeuble dans lequel est situé le logement de Mme [A] [J] étant indifférent, compte-tenu de l'ampleur des travaux réalisés en fond de parcelle, dont il est établi qu'ils ont consisté en des démolitions et reconstructions, lesquelles ont nécessairement généré des nuisances sonores perceptibles dans la totalité de l'ensemble immobilier.

Les départs de feu et les dommages causés à ses affaires personnelles du fait d'infiltrations dans la cave sont insuffisamment étayés.

Il sera enfin précisé que l'article R. 1333-10 du code de la santé publique et que l'arrêté en date du 12 juillet 2017 dont se prévaut la société BE ATLAS ne régissent pas les relations entre bailleurs et locataires, ces dernières étant régies par les dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989, auquel est soumis le contrat de bail.

Le manquement de la bailleresse à son obligation de garantir à Mme [A] [J] la jouissance paisible de son logement est ainsi caractérisé.

2. Sur l'indemnisation des préjudices

Sur la réparation du préjudice de jouissance

Aux termes de l'article 4 r) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à vingt et un jours ;

En l'espèce, le contrat de bail contient une clause intitulée " II. Entretien-Travaux-Réparations " imposant au locataire de "laisser exécuter sans indemnité tous travaux ou réparations, bouchements de jours de souffrance, reconstructions de mus mitoyens que le bailleur feraient exécuter, quels qu'en soient les inconvénients et la durée, sous réserve de l'application de l'article 1724 du code civil, et de laisser traverser ses locaux par toutes canalisations nécessaires".

Cette clause doit être réputée non écrite, en application de l'article 4 r) précité.

S'agissant du préjudice de jouissance résultant du manquement de la bailleresse à son obligation de garantir à Mme [A] [J] la jouissance paisible de son logement, il sera raisonnablement indemnisé en tenant compte du moment où il est établi que la locataire s'est plainte, qui déterminera le début de la période indemnisable, le préjudice ne pouvant être simplement déduit du seul fait que les travaux ont débuté antérieurement, jusqu'au mois de mai 2025, date de la fin de la période indemnisable selon la demande formée par demanderesse.

S’agissant du début de la période indemnisable, il sera constaté qu’à l’exception d’un courrier daté du 27 septembre 2021, par lequel 10 locataires se sont plaints des travaux de rénovation en cours dans l’immeuble, insuffisant à établir l’intensité et la durée des préjudices subis par Mme [J] à titre personnel, les premières réclamations de Mme [J] sont datées du 20 avril 2024.

Son préjudice sera ainsi indemnisé comme suit :
- A hauteur de 20% du montant du loyer, à compter du 20 avril 2024 jusqu'au 7 août 2024, période au cours de laquelle Mme [A] [J] ne s'est plainte que de désordres ayant affecté les parties communes ou sa cave,
- A hauteur de 50 % du montant du loyer, à compter du 8 août 2024, date à compter de laquelle les travaux ont affecté son logement (par un trou dans le mur de l'entrée, des infiltrations ayant généré des moisissures importantes, nuisances résultant des travaux de ravalement de façade débutés à compter du 18 septembre 2024, s'ajoutant aux désordres affectant les parties communes).

Dès lors qu'il est établi que le loyer hors charges s'élevait à 1046,05 euros entre le 7 novembre 2023 et le 6 novembre 2024, et à 1080,13 euros à compter du 7 novembre 2024, le montant des dommages-intérêts alloués sera donc fixé à :

- Pour la période du 20 avril 2024 au 7 août 2024 : 1046,05 x 20% x 3,5 mois = 732,23 euros, arrondis à 735 euros.

- Pour la période du 8 août 2024 jusqu'au 21 mai 2025 = (1046,05 x 50% x 3 mois) + (1080,13 x 50% x 6,5 mois) = 3510,42 euros ;

Soit une somme totale de 5814,42 euros, arrondie à 5815 euros.

Sur la réparation du préjudice moral

Le préjudice moral de Mme [A] [J], qui résulte nécessairement des vaines et nombreuses démarches par elle engagées depuis 2024 en vue de faire cesser les troubles par elle subis, sera raisonnablement indemnisé par une somme qu'il convient de fixer à 1000 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, la société BE ATLAS, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à verser à la demanderesse une somme qu'il est équitable de fixer à 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société BE ATLAS à payer à Mme [A] [J] la somme de 5815 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE la société BE ATLAS à payer à Mme [A] [J] la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE la société BE ATLAS à payer à Mme [A] [J] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

CONDAMNE la société BE ATLAS aux dépens.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Jean-michel DESSALCES
 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Assumpta NZIYUMVIRA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/08164 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZO7

N° MINUTE : 
4






JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 juin 2026


DEMANDERESSE
Madame [A] [J], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Assumpta NZIYUMVIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B79


DÉFENDERESSE
Société BE ATLAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean-michel DESSALCES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1316


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier


Décision du 25 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08164 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZO7

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 novembre 1997, renouvelé par avenants du 22 mai 2000, 18 juin 2003, 20 mai 2006, et 7 novembre 2009, la SA [D] [M] et Fils, aux droits de laquelle vient la société BE ATLAS, a donné à bail à M. [V] [G] et Mme [A] [J] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par jugement du 2 février 2006, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Paris a ordonné le divorce des époux [G] et attribué le droit au bail à Mme [A] [J]. 

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025, Mme [A] [J] a assigné la société BE ATLAS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- Juger que les travaux conduits par la société BE ATLAS ont causé de multiples troubles de jouissance à Mme [A] [J];
- condamner la société BE ATLAS à payer à Mme [A] [J] la somme de 26291,99 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
- condamner la société BE ATLAS à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 janvier 2026 et a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 9 avril 2026. 

A cette audience, Mme [A] [J], représentée, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle maintient les demandes contenues dans son acte introductif d'instance et sollicite additionnellement la condamnation de la société BE ATLAS à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1719 et 1721 du code civil, exposant avoir été privée de la jouissance paisible de son logement pendant plusieurs années, du fait d'importants travaux de restructuration débutés en 2020, demeurant inachevés à ce jour. 

Au soutien de l’existence d’un préjudice de jouissance, elle décrit notamment :
- de fortes nuisances sonores, que l'absence d'infraction aux règles de chantier prévues par arrêté du 12 juillet 2017 ainsi qu’à l'article R. 1336-10 du CSP ne sauraient faire disparaître, ces textes, invoqués par la bailleresse, ne régissant selon elle pas les relations contractuelles entre bailleurs et locataires, 
- une perte d'intimité du mois de septembre 2024 jusqu'à la fin du mois de mars 2025 en raison d'un échafaudage posé contre la fenêtre de sa chambre, 
- une perte de luminosité et la prolifération de moisissures, en lien avec l'impossibilité d'aérer son appartement à compter du 23 septembre 2024, du fait du bâchage de ses fenêtres, cela alors même qu'elle avait subi un dégât des eaux qui nécessitait, pour prévenir l'humidité, de pouvoir aérer son logement ; 
- un défaut de sécurité et d'entretien du chantier, générant fuites d'eau, poussières, état de saleté, coupures d'électricité, ainsi qu'un départ de feu dans les parties communes;
- des fenêtres mal posées, générant infiltrations et ponts thermiques dans son logement,
- des fissures dans son logement, 
- des dommages causés à ses affaires personnelles du fait d'infiltrations dans la cave,
- une ouverture de son appartement sur les parties communes, après qu'un trou ait été accidentellement creusé dans le mur de son logement.

Elle invoque enfin un préjudice moral résultant du manquement de la bailleresse à son obligation prévue à l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, l'empêchant d'anticiper les travaux et de s'organiser pour s'en préserver. Elle ajoute avoir vécu dans l'angoisse du fait du départ de feu et de l'insécurité des accès à l'immeuble.

En réponse à la bailleresse qui se prévaut d’une clause du contrat de bail stipulant que "le locataire doit laisser exécuter sans indemnité tous travaux", elle invoque l'article 4 de la loi du 6 juillet, en vertu duquel cette clause doit être réputée non écrite, ainsi que l'article 1724 du code civil, en vertu duquel le prix du bail doit être diminué si les travaux durent plus de 21 jours, ce qu’elle souligne être le cas en l'espèce.

La société BE ATLAS, représentée, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :
- dire et juger Mme [A] [J] irrecevable et mal fondée en ses demandes, fins et conclusions et l'en débouter ;
- dire et juger qu'il n'est pas objectivement justifié d'un manquement contractuel suffisamment grave, imputable au bailleur ; d'une atteinte à la jouissance du bien loué ; d'un trouble anormal du voisinage ;
- à défaut, limiter toute condamnation, dont le principe même est contesté, à la somme de 5000 euros ;
- rejeter toute demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,
- condamner Mme [A] [J] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société BE ATLAS, invoquant les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, et le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, expose que Mme [A] [J] échoue à démontrer la réalité des troubles dont elle allègue, notamment leur caractère anormal, et souligne qu'elle n'établit pas le non-respect des horaires réglementaires autorisés ou des dispositions de l'article R. 1336-10 du code de la santé publique.

Elle ajoute que le contrat de bail contient une clause en application de laquelle le locataire doit laisser exécuter sans indemnité tous travaux et réparations quels qu'en soient les inconvénients et la durée.

Elle précise que la locataire entretient une confusion entre les travaux réalisés dans son bâtiment, lesquels avaient pour but d'améliorer les parties communes et le confort de ses habitants, et ceux réalisés en fond de parcelle, ayant fait l'objet d'un permis de construire, dont les locataires ont été informés. 

Elle souligne le caractère non contradictoire des procès-verbaux versés aux débats au soutien de l'existence d'un dégât des eaux et de fissures, ainsi que l'absence de valeur probante des autres pièces qu'elle verse aux débats.

Enfin, elle considère que le préjudice allégué n'est nullement étayé dans son intensité et dans sa durée, observant que les désordres dont Mme [J] se plaint se situent pour la totalité au cours du dernier trimestre 2024, ajoutant qu'elle a occupé l'intégralité de son appartement de façon continue, sans jamais former la moindre de demande de suspension ou de réfaction des loyers.

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la bailleresse

En vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Ces obligations sont de résultat. 

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, l'article 1353 du Code civil énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Mme [A] [J] se plaint d'une jouissance de son logement troublée par la réalisation de travaux au sein de l'immeuble dans lequel elle vit.

Sur le manquement à l'obligation de jouissance paisible

Il est constant que des travaux ont été réalisés au sein de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4]. Le document de présentation du projet de rénovation produit par Mme [A] [J] permet d'établir qu'ils ont notamment consisté en :
- la restructuration d'un immeuble d'habitation sur rue, avec rénovation de 37 appartements,
- le remplacement d'une halle industrielle désaffectée et la construction d'un nouveau bâtiment en fond de parcelle, à usage mixte (bureaux, salle de sport et logements), le début de ces travaux étant prévu au mois de mars 2022.

Du courrier adressé le 27 septembre 2021 à leur bailleur le 27 septembre 2021, il résulte que 10 locataires, dont Mme [A] [J], se sont plaints des travaux de rénovation des appartements existants, notamment de l'utilisation par les ouvriers des prises électriques des parties communes, du transpercement d'un mur d'un logement habité, de nuisances sonores, de poussières quotidiennes, et qu'ils s'inquiétaient alors des travaux à venir en fond de parcelle.

Les échanges de courriels que Mme [A] [J] produit permettent par ailleurs d'établir qu'elle s'est plainte, entre le 20 avril 2024 et le 17 mars 2025, de :
- d'un trou dans la dalle haute de la cave (le 2 avril 2024),
- d'un chantier "ouvert à tout vent" et d'un accès à l'immeuble dangereux (le 15 avril 2024), le bailleur lui ayant, le 18 avril 2024, répondu que les accès à l'immeuble étaient rendus nécessaires par des travaux sur la voirie dépendant d'ENEDIS,
- d’un accès à l'immeuble dangereux (le 10 mai 2024), le courriel de la mairie en réponse, daté du 22 mai 2024, indiquant que ce fait ressortait de la responsabilité de la copropriété et non d'ENEDIS,
- de débris dans la salle de bains et de fissures au plafond ainsi que sur les murs de celle-ci suite à " un grand boum " entendu " au dessus " (24 avril 2024),
- de problèmes électriques dans les caves (2 mai 2024),
- d'un danger au niveau des tableaux électriques chantier sous le porche (2 mai 2024) ;
- du fait que les ouvriers qui devaient remplacer les fenêtres ne sont pas passés le 21 mai et “sont donc en train de changer les fenêtres ce jour" ainsi que du fait que ses volets sont en mauvais état, interrogeant le bailleur sur la possibilité de les refaire au cours de l'opération de ravalement de façade (le 23 mai 2024) ;
- du fait qu'un trou a été percé dans sa cave sans son consentement et de son refus de déménager sa cave (30 mai 2024),
- du fait qu'une salle de sport se trouvera sous sa chambre (2 juillet 2024),
- d'un trou nécessitant rebouchage et peinture de son entrée (8 août 2024), les échanges qui ont suivi avec son bailleur démontrant qu'au 27 septembre 2024, les travaux de rebouchage n'avaient pas été finalisés,
- du fait que le percement réalisé par inadvertance n'est toujours pas rebouché (le 12 août 2024)
- du fait que les finitions des fenêtres sont insuffisantes, que le nécessaire redimensionnement des fenêtres a provoqué des fissures non rebouchées (13 août 2024),
- d'infiltrations d'eau dans son salon et sa salle de bain dues à des fuites d'eau sur une chute en fonte, constatées le 1 août 2024, un constat de dégât des eaux complété en partie étant joint à son courriel du 8 août 2024, le bailleur lui indiquant, le 9 août 2024, que la société LOVE RENOV se rendrait sur les lieux, 
- du fait que les infiltrations proviennent finalement de l'appartement situé au-dessus du sien, et ont affecté sa chambre également (18 août 2024), le bailleur confirmant l'origine de la fuite dans un courriel du 19 août 2024,
- d'un mégot de cigarette dans la cage d'escalier, de crachats, de cris ou de la radio à fond (9 septembre 2024),
- de l'absence de prises de courant dans les caves, de la nécessité de nettoyer sa cave, et du fait que le trou qui s'y trouve n'est toujours pas rebouché (13 septembre 2024),
- du fait que la fenêtre de sa chambre est de plus en plus difficile à fermer contrairement aux autres fenêtres posées (23 septembre 2024),
- de l'utilisation d'un marteau piqueur engendrant des nuisances sonores de plus de 80 DBA entre 8h30 et 12h30 (23 septembre 2024),
- de la construction d'un échafaudage en vue du ravalement de façade, et du calfeutrage des fenêtres avec un film de protection, engendrant l'impossibilité de fermer les volets, de renouveler l'air dans l'appartement, et générant une très forte humidité, les dégâts des eaux ne pouvant pas sécher (23 septembre 2024),
- d'une fuite sur une chute en fonte (10 septembre 2024),
- de problèmes d'étanchéité de ses fenêtres et de flaques d'eau sur son parquet (25 septembre 2024), le bailleur indiquant prendre bonne note des infiltrations suite au passage du karcher dans le cadre du ravalement de façade, le 7 octobre 2024, 
- du fait que les persiennes ne sont pas remises en place (6 octobre 2024), le bailleur lui répondant le 9 octobre 2024 qu'elles sont généralement remises en place à la fin des travaux de ravalement,
- du fait qu'un ouvrier utilise une perceuse un samedi à midi et demi (5 octobre 2024),
- de l'utilisation d'un marteau piqueur ou d'une perceuse sous sa chambre engendrant des nuisances continues sauf entre 12h20 et 13h20 (8 octobre 2024) ;
- de percements dans la façade engendrant de fortes nuisances sonores (3 décembre 2024),
- du bruit d'une perceuse le dimanche 1er décembre et du fait que des travaux étaient en cours dans l'un des appartements de l'escalier A,
- de l'absence d'électricité dans les parties communes (le 13 février 2025),
- du fait qu'un individu a tapé dans les portes du RDC de l'immeuble, nécessitant l'intervention de la police (19 février 2025), 
- de fissures sur le plafond de son salon (17 mars 2025)

Des photographies jointes à certains des emails adressés à son bailleur par Mme [J], il résulte que :
- la présence d'un ouvrier contre la fenêtre de sa chambre est visible (le 17 mars 2025),
- un échafaudage a été installé sur son balcon,
- ses fenêtres ont été bâchées,
- l'entrée de l'immeuble est entravée par des plaques de métal en désordre, recouvrant partiellement des trous, ainsi que par du matériel de chantier,
- les services de La Poste ont suspendu la distribution du courrier le 13 mai 2024 en raison de gros travaux rendant la distribution du courrier par la factrice, les résidents du [Adresse 3] étant invités à venir récupérer leur courrier dans le [Localité 3],
- des câbles parcourent le sol des parties communes,
- de l'eau s'écoule d'une colonne en fonte.

De la " note à l'attention de tous les résidents ", datée du 18 septembre 2024, il résulte que des travaux de nettoyage de la façade côté rue, d'une durée de quatre mois, étaient en cours, la fin des travaux étant prévue à la fin du mois de décembre 2024.

Du courriel adressé par le bailleur à sa locataire en date du 3 octobre 2024, il résulte qu'un piochage de la façade aurait lieu le 7 octobre, et était susceptible d'occasionner d'importantes nuisances.

Des échanges de Mme [A] [J] avec les sapeurs-pompiers de [Localité 1] au mois d'octobre 2024, il résulte que celle-ci a sollicité un rapport d'intervention suite à deux interventions en dates du 27 janvier 2024 et 16 octobre 2024.

Du procès-verbal de constat du 17 octobre 2024, réalisé à l'intérieur du logement de Mme [A] [J] ainsi que dans les parties communes de son immeuble, il résulte :
- Qu'il existe une fissure sur toute la hauteur du mur en mitoyenneté avec les parties communes ainsi qu'un affaissement du sol dans la salle de bains (six dalles brisées)
- Que les finitions autour des fenêtres sont inexistantes ou grossièrement faites dans l'ensemble de l'appartement,
- Que des traces d'infiltrations d'eau sont visibles en dessous de l'appui de la fenêtre de la chambre,
- Que plusieurs dalles de carrelage sont fissurées dans la cuisine,
- Qu'une latte de parquet est déboîtée dans la chambre ; que le robinet de la salle de bains goutte,
- Qu'un trou d'environ 20 cm de long en partie grossièrement rebouché au plâtre est visible sur un mur dans l'entrée,
- Qu'un percement d'environ 10 cm de diamètre existe dans le mur de la cave, des traces d'écoulement d'eau importants depuis ce percement étant visibles, le stockage effectué au droit de cette ouverture étant imbibé d'eau
- Les parties communes sont en chantier : le commissaire de justice a constaté la présence de bâches sur certaines marches et certains paliers, quelques coffrages encore démontés, des éléments de chantier entreposés, des portes démontées et une importante quantité de poussière.

Du second procès-verbal de constat du 17 octobre 2024 versé aux débats, il résulte :
- Qu'un important dégât des eaux a affecté l'appartement de Mme [A] [J], la peinture se décollant sur plusieurs m2 et des traces de salpêtre et de prolifération de champignons apparaissant dans toutes les pièces, le taux d'humidité constaté dans l'un des murs étant compris entre 40 et 50%.

Du procès-verbal de constat du 30 octobre 2024, réalisé à la demande du groupement de locataires du [Adresse 5], dont Mme [A] [J] fait partie, il résulte que :
- La cage d'escalier A est en travaux : des bâches déchirées recouvrent les marches, il existe une accumulation de poussière très importante, l'éclairage et le digicode sont hors service, sont entreposés gravats, matériaux de chantier, placo etc, et une prolifération de champignons importante a été constatée sur le mur des parties communes,
- La cage d'escalier B est en travaux : des bâches déchirées recouvrent les marches, il existe une accumulation de poussière très importante, le local à poubelles est dépourvu de lumière, sont entreposés gravats, matériaux de chantier,
-A l'extérieur de l'immeuble, devant la façade du bâtiment, le sol est en terre battue, sans revêtement ni enrobage; sur la [Adresse 6], une benne remplie de gravats est présente ;
- L'accès aux caves est dépourvu de condamnation du fait d'une ouverture dans l'escalier donnant sur la cour intérieure, en libre accès ; il existe une fuite importante dans les caves.

Enfin, si les photographies et vidéos que Mme [J] produit ne sont pas horodatées, empêchant le tribunal d'apprécier la durée des troubles, elle permettent toutefois d'entendre ponctuellement du bruit généré par l'utilisation d'outils ou de véhicules, ainsi que de constater l'ampleur des travaux entrepris dans l'immeuble sis [Adresse 3], laquelle est par ailleurs établie par tant le document de présentation du projet de rénovation produit par Mme [J] que par la “note descriptive des travaux réalisés” produite par la société BE ATLAS.

Il sera par ailleurs constaté que si les nombreux courriels que produit Mme [A] [J] sont insuffisants, en eux-mêmes, à apporter la preuve des désordres dont elle se prévaut, dès lors qu'ils ne contiennent que ses propres déclarations, certains d'entre eux sont objectivés par les réponses apportées par le bailleur, par des photographies, et les procès-verbaux de constat; il s'agit :
- Des infiltrations d'eau suite au remplacement des fenêtres et des coulures d'eau qui en ont résulté,
- Du dégât des eaux ayant généré moisissures et écaillement de la peinture dans l'intégralité de son appartement,
- Du trou creusé accidentellement dans un mur de son entrée, lequel n'a été que partiellement rebouché,
- Du bâchage de ses fenêtres, occasionnant une perte de luminosité,
- De la perte d'intimité en lien avec l'échafaudage posé contre ses fenêtres,
- De la mauvaise tenue du chantier ayant généré l'entassement d'objets de chantier et gravats, une fuite d'eau dans les caves, un accès à l'immeuble rendu si dangereux que la Poste en a suspendu la distribution du courrier ;
- De l'accès à l'immeuble ouvert à tous,
- D'importants dépôts de poussière dans les parties communes, de bâches recouvrant les escaliers des parties communes.

Si les nuisances sonores dénoncées à plusieurs reprises dans ses courriels sont peu objectivées, elles sont toutefois corroborées par les pièces attestant de l'importance des travaux engagés dans l'immeuble litigieux, le fait que les travaux d'ampleur concernent le fond de parcelle et non l'immeuble dans lequel est situé le logement de Mme [A] [J] étant indifférent, compte-tenu de l'ampleur des travaux réalisés en fond de parcelle, dont il est établi qu'ils ont consisté en des démolitions et reconstructions, lesquelles ont nécessairement généré des nuisances sonores perceptibles dans la totalité de l'ensemble immobilier.

Les départs de feu et les dommages causés à ses affaires personnelles du fait d'infiltrations dans la cave sont insuffisamment étayés.

Il sera enfin précisé que l'article R. 1333-10 du code de la santé publique et que l'arrêté en date du 12 juillet 2017 dont se prévaut la société BE ATLAS ne régissent pas les relations entre bailleurs et locataires, ces dernières étant régies par les dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989, auquel est soumis le contrat de bail.

Le manquement de la bailleresse à son obligation de garantir à Mme [A] [J] la jouissance paisible de son logement est ainsi caractérisé.

2. Sur l'indemnisation des préjudices

Sur la réparation du préjudice de jouissance

Aux termes de l'article 4 r) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à vingt et un jours ;

En l'espèce, le contrat de bail contient une clause intitulée " II. Entretien-Travaux-Réparations " imposant au locataire de "laisser exécuter sans indemnité tous travaux ou réparations, bouchements de jours de souffrance, reconstructions de mus mitoyens que le bailleur feraient exécuter, quels qu'en soient les inconvénients et la durée, sous réserve de l'application de l'article 1724 du code civil, et de laisser traverser ses locaux par toutes canalisations nécessaires".

Cette clause doit être réputée non écrite, en application de l'article 4 r) précité.

S'agissant du préjudice de jouissance résultant du manquement de la bailleresse à son obligation de garantir à Mme [A] [J] la jouissance paisible de son logement, il sera raisonnablement indemnisé en tenant compte du moment où il est établi que la locataire s'est plainte, qui déterminera le début de la période indemnisable, le préjudice ne pouvant être simplement déduit du seul fait que les travaux ont débuté antérieurement, jusqu'au mois de mai 2025, date de la fin de la période indemnisable selon la demande formée par demanderesse.

S’agissant du début de la période indemnisable, il sera constaté qu’à l’exception d’un courrier daté du 27 septembre 2021, par lequel 10 locataires se sont plaints des travaux de rénovation en cours dans l’immeuble, insuffisant à établir l’intensité et la durée des préjudices subis par Mme [J] à titre personnel, les premières réclamations de Mme [J] sont datées du 20 avril 2024.

Son préjudice sera ainsi indemnisé comme suit :
- A hauteur de 20% du montant du loyer, à compter du 20 avril 2024 jusqu'au 7 août 2024, période au cours de laquelle Mme [A] [J] ne s'est plainte que de désordres ayant affecté les parties communes ou sa cave,
- A hauteur de 50 % du montant du loyer, à compter du 8 août 2024, date à compter de laquelle les travaux ont affecté son logement (par un trou dans le mur de l'entrée, des infiltrations ayant généré des moisissures importantes, nuisances résultant des travaux de ravalement de façade débutés à compter du 18 septembre 2024, s'ajoutant aux désordres affectant les parties communes).

Dès lors qu'il est établi que le loyer hors charges s'élevait à 1046,05 euros entre le 7 novembre 2023 et le 6 novembre 2024, et à 1080,13 euros à compter du 7 novembre 2024, le montant des dommages-intérêts alloués sera donc fixé à :

- Pour la période du 20 avril 2024 au 7 août 2024 : 1046,05 x 20% x 3,5 mois = 732,23 euros, arrondis à 735 euros.

- Pour la période du 8 août 2024 jusqu'au 21 mai 2025 = (1046,05 x 50% x 3 mois) + (1080,13 x 50% x 6,5 mois) = 3510,42 euros ;

Soit une somme totale de 5814,42 euros, arrondie à 5815 euros.

Sur la réparation du préjudice moral

Le préjudice moral de Mme [A] [J], qui résulte nécessairement des vaines et nombreuses démarches par elle engagées depuis 2024 en vue de faire cesser les troubles par elle subis, sera raisonnablement indemnisé par une somme qu'il convient de fixer à 1000 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, la société BE ATLAS, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à verser à la demanderesse une somme qu'il est équitable de fixer à 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société BE ATLAS à payer à Mme [A] [J] la somme de 5815 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE la société BE ATLAS à payer à Mme [A] [J] la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE la société BE ATLAS à payer à Mme [A] [J] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

CONDAMNE la société BE ATLAS aux dépens.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la sante publique R1336-10, code civil 1721, code civil 1724). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-26T19:01:35.396Z.