Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL COLLEGIALE, 25 juin 2026, n° 24/00355

Parties (entreprises)

Exposé du litige

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EXPOSÉ DU LITIGE


La Sccv LP Promotion Matisse a fait construire un ensemble immobilier situé à [Localité 4] (33), constituant la résidence '[Adresse 5]'.

La société Lesesame s'est chargée de la commercialisation de biens de cet ensemble immobilier.

Par acte authentique en date du 12 octobre 2007, M. [A] [O] et Mme [Q] [X] ont procédé à l'achat d'un appartement T2 avec balcon et d'un parking au sein de la résidence '[Adresse 5]' en l'état futur d'achèvement, financés par un prêt de 140 708 euros accordé par la Sa Crédit Foncier de France.

Courant décembre 2017, le bien a été estimé par une agence immobilière à une valeur comprise entre 50 000 et 55 000 euros.

Les consorts [J] se sont rapprochés de la Sas LP Promotion, ancienne gérante de la Sccv LP Promotion Matisse désormais liquidée, pour tenter d'obtenir une réparation de leur dommage, caractérisé selon eux par la différence entre le prix d'achat et la valeur vénale du bien en 2017.

Le 5 avril 2018, une transaction aux termes de laquelle la Sas LP Promotion s'est engagée à verser aux consorts [O] [X] une indemnité correspondant à 53 mensualités du prêt bancaire en cours, tandis que ceux-ci s'engageaient à n'intenter aucune action judiciaire à l'encontre de toute entité du groupe LP Promotion, a été régularisée.

Par actes des 24 et 25 juin 2020, M. [A] [O] et Mme [Q] [X] ont fait assigner devant le présent tribunal la SAS LP Promotion, la société Crédit Foncier de France et M. [N] [L], ès qualités d'ancien d'associé et représentant légal de la SAS Lesesame aux fins notamment de voir déclarer nul le protocole transactionnel conclu le 5 avril 2018 et afin qu'ils soient condamnés notamment à les indemniser par le paiement de sommes au titre de la réparation de la perte financière sur le prix du bien et de la réparation de leur préjudice moral.

Par jugement du 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- dit que le dol allégué par Mme [Q] [X] et M. [A] [O] n'est pas établi ;
- déclaré irrecevable l'action de Mme [Q] [X] et M. [A] [O] à l'encontre de la Sas LP Promotion et de la Sa Le Crédit Foncier de France ;
- rejeté l'exception de nullité soulevée par M. [N] [L] ;

- déclaré recevable l'action de Mme [Q] [X] et M. [A] [O] à l'encontre de M. [N] [L] ;
- rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles ;
- réservé les dépens de l'incident.

Par ordonnance en date du 23 juillet 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant sur la fin de non-recevoir soulevée par M. [L] par suite du jugement du 18 mai 2021, a :
- dit que le dol allégué par Mme [X] et M. [O] n'était pas établi ;
- déclaré irrecevable car prescrite l'action de Mme [X] et M. [O] à l'encontre de M. [L], fondée tant sur un manquement à une obligation contractuelle que sur l'existence d'un dol ;
- rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles ;
- condamné Mme [X] et M. [O] aux entiers dépens de l'instance.

Par arrêt du 25 avril 2023, la cour d'appel de Toulouse a :
- infirmé le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 18 mai 2021, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de Mme [X] et M. [O] à l'encontre de la société Crédit Foncier de France et a déclaré recevable leur action à l'encontre de M. [L],
- infirmé l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse du 23 juillet 2021,
- déclaré recevable l'action en réparation introduite par Mme [X] et M. [O] à l'encontre de la SAS LP Promotion sur le fondement d'un manquement au devoir de conseil,
- déclaré recevable l'action en réparation introduite par Mme [X] et M. [O] à l'encontre de M. [L] en qualité d'ancien associé et représentant légal de la SAS Lesesame sur le fondement d'un manquement au devoir de conseil,
- ordonné le renvoi de l'affaire devant la juridiction de première instance,
- condamné la SAS LP Promotion et M. [L], in solidum, aux dépens de l'incident et de la présente procédure d'appel, à l'exception des dépens relatifs à l'instance engagée contre la société Crédit Foncier de France,
- condamné M. [O] et Mme [X] aux dépens de l'instance engagée à l'encontre de la société Crédit Foncier de France, tant en première instance qu'en appel,
- condamné la SAS LP Promotion et M. [L], in solidum, à payer à Mme [X] et M. [O] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024 et en dernier lieu le 27 janvier 2025, la SAS LP Promotion a demandé, au visa des articles 122 et 789 du code de procédure civile, des articles 2044, 2052, 2222 et 2224 du code civil, de juger irrecevables les demandes formées par les consorts [Z].

Par ordonnance du 18 mars 2025, le juge de la mise en état a renvoyé l’incident à l'examen de la juridiction statuant au fond en application des dispositions de l'article 789 du code de procédure civile en considération de la complexité du moyen soulevé et de l'état d'avancement de l'instruction et réservé les demandes sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 30 septembre 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience du 13 novembre 2025 et mise en délibéré au 15 janvier 2026. En raison de la surcharge de travail du magistrat rédacteur, le délibéré a été prorogé à deux reprises.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 12 juin 2025, Mme [Q] [X] et M. [A] [O] sollicitent du tribunal, au visa des articles 2044 du code civil, L. 341-1, L. 341-11, L. 541-1, L. 541-4, L. 550-1, L. 519-1 du code monétaire et financier, 1147, 1602 et 1134, alinéa 3, dans sa version en vigueur en 2007, du code civil, de :

In limine litis 
- juger que la SAS LP Promotion leur a fait signer un document intitulé “protocole transactionnel” dépourvu de concessions réciproques, aucune concession n'étant accordée par la société LP Promotion, l'objectif central poursuivi par cette dernière étant de se mettre à l'abri de toute poursuite ultérieure, une fois que les deux consommateurs auraient compris que ce prétendu protocole ne répare nullement leurs préjudices ; 
- déclarer nul ce protocole dit transactionnel du 5 avril 2018, et recevable, leur action et leurs demandes à l'encontre de la SAS LP Promotion ; 
- dire recevables et bien fondées leurs demandes,

au fond,
- juger que la SAS Lesesame : 
- s'est bien livrée à du démarchage à leur domicile au cours de l'année 2007 ; 
- a failli dans ses obligations en qualité de conseiller en investissement financier, en leur conseillant la réalisation d'une opération ruineuse, dite « investissement locatif dans le cadre de la loi Robien » ; 
- s'est abstenue de mettre en garde les deux consommateurs contre les risques par eux encourus, dans le cadre de ce type d'opérations ; 
- a failli dans ses obligations en qualité d'intermédiaire en biens, en prenant part à la commercialisation de biens qu’il savait surévalués, en étant mû par l'objectif de ses propres commissions ; 
- est enfin intervenue dans l'opération en qualité d'intermédiaire en opération de banque, activité au demeurant non visée dans son objet social, pour l'obtention du financement nécessaire à la finalisation de cette opération ruineuse ; 
- juger que la liquidation de la SAS Lesesame ayant été clôturée le 16 juin 2018, c'est à bon droit que les demandeurs ont assigné l'ancien représentant légal et associé de cette structure 
M. [N] [L] ;

-juger que la SCI LP Promotion Matisse, filiale de la SAS LP Promotion : 
- a manqué à son obligation de les informer sur la valeur réelle, sincère et loyale du bien vendu, à savoir un T2 en l'état futur d'achèvement à [Localité 4] (33) ; 
- s’est abstenue de les mettre en garde en 2007, contre les risques par eux encourus, dans le cadre de ce type d'opérations ; étant précisé que ce n'est que postérieurement, dans de nouvelles plaquettes publicitaires éditées en 2019, que la société LP Promotion (société mère de LP Promotion Matisse) a précisé que “tout investissement locatif reste soumis à des risques propres, ainsi qu'aux aléas du marché immobilier, susceptibles de remettre en cause l'équilibre économique de l'opération. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales” ; mais qu'un tel avertissement ne figurait pas sur la plaquette soumise aux demandeurs en 2007 (pièce n° 1) ; 
- a été le réceptacle des prix de vente des 56 appartements vendus, parmi lesquels celui acquis par les demandeurs ; étant précisé que le fruit de ces 56 ventes immobilières, avant que la SCI LP Promotion Matisse ne soit liquidée avec un compte à zéro le 03/10/2014 a nécessairement profité aux deux seuls associés de la SCI : la SAS LP Promotion d'une part, et la SARL [W], prise en la personne de M. [N] [L] en sa qualité d'associé majoritaire à 98%, bénéficiaire effectif et représentant légal de la structure, ces deux sociétés mères (LP Promotion et [W]) détenant respectivement 72% et 28% du capital de leur filiale LP Promotion Matisse,

- condamner in solidum la SAS LP Promotion et M. [N] [L] à leur payer les sommes suivantes : 
- au titre de la réparation de leur préjudice patrimonial, une indemnité de 86 878,37 € venant réparer les pertes financières nettes, subies par les demandeurs, sur la période 2009-2019, cette somme prenant en compte les 4 481,20 € de gain fiscal sur la période, les 73 365,00 € de pertes issues des déclarations foncières entre 2009 et 2019, et les 17 994,57 € de nouvelle perte de trésorerie au moment de la revente du bien, spécialement pour solder le prêt immobilier, qui n'était même pas couvert par le prix de vente, et nonobstant le capital important déjà remboursé par les emprunteurs ; 
- au titre de la réparation de leur préjudice moral, une indemnité de 20 000 € chacun ; 
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel ; 
- rappeler que l'ensemble des condamnations porteront intérêts au taux légal majoré de cinq points, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice sera devenue exécutoire ;
- condamner in solidum la SAS LP Promotion et M. [N] [L] à leur payer une indemnité de 30 000 € en réparation de leurs frais irrépétibles et aux dépens, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile, en ce compris les éventuels frais d'exécution forcée de la décision à intervenir, dont distraction au profit de Maître Marine Bergua, Avocat au Barreau de Toulouse.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 12 mai 2025, la SAS LP Promotion sollicite du tribunal, au visa des articles 122, 514 et 789 du code de procédure civile, des articles 1231-1, 2044, 2052, 2222 et 2224 du code civil, l'article L111-1 du code de la consommation, de :

à titre principal,
- juger irrecevables l'ensemble des demandes formées par les consorts [Z] pour défaut d'intérêt à agir,
- condamner in solidum, les consorts [Z] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum les consorts [Z] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Mathieu Spinazze, avocat sur son affirmation de droit,

À titre subsidiaire,
- débouter les consorts [Z] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions formulées à son encontre,
- rejeter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner les consorts [Z] à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 27 février 2024, M. [N] [L] sollicite du tribunal de :
- écarter des débats l'attestation de M. [C],
- déclarer irrecevables et mal fondées les demandes formées par M. [O] et Mme [P] 
- débouter les Consorts [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ,
- les condamner à lui payer la somme de 20.000 €, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et en raison des préjudices matériel et moral subis par l’exposant, 
- les condamner à payer à M. [N] [L] la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre préliminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 


I/ Sur la fin de non recevoir tirée de l'existence d'une transaction 

La SAS LP Promotion soutient que la transaction conclue rend irrecevable une action indemnitaire de M. [A] [O] et Mme [Q] [X] au titre d'un préjudice de revente de leur bien, ledit préjudice n'ayant pas évolué depuis la conclusion de la transaction.

Elle estime que M. [A] [O] et Mme [Q] [X] avaient conscience de leurs engagements, ce qui ressort de leurs échanges en amont de la conclusion du protocole.

Elle ajoute que l'existence de concessions réciproques n'est pas contestable.

M. [A] [O] et Mme [Q] [X] font tout d'abord valoir que la transaction qu'ils ont conclue le 5 avril 2018 avec la SAS LP Promotion est nulle, en raison d'un défaut de concessions réciproques, dans la mesure où ils ont, à l'occasion de sa signature, abandonné leur droit d'agir en justice, pour une contrepartie si faible qu'elle est pratiquement inexistante.



Ils soulignent en outre qu'au moment de la signature, ils n'étaient pas accompagnés d'un avocat et n'ont ainsi pas été conseillés, restant dans l'ignorance du caractère déséquilibré de la transaction, tandis que la SAS LP Promotion, consciente de ses agissements fautifs, s'est protégée, déjà bénéficiaire d'une opération de vente très favorable, ayant vendu l’appartement litigieux à un prix multiplié par 2,25, alors qu'elle avait construit à coûts réduits.

Ils précisent qu'ils se trouvaient dans un contexte financier particulièrement difficile au moment de la signature, ayant pris connaissance de la valeur de leur bien, nettement inférieure à celle d'achat, alors qu'ils devaient rembourser 500 euros de crédit immobilier par mois, non couverts par le revenu locatif.

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Selon l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

L'article 2048 du même code prévoit que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

L'article 2049 du code civil énonce que les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

L'article 2052 du même code, dans sa version applicable au litige, dispose que les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort. Elles ne peuvent être attaquées pour cause d'erreur de droit, ni pour cause de lésion.

En droit, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître.

Pour être valide, une transaction implique l'existence de concessions réciproques. Les concessions peuvent être d'importance inégale, mais il n'y a pas transaction si une partie abandonne des droits en contrepartie d'avantages si faibles qu'ils en deviennent inexistants.

S'il n'est pas exigé de proportionnalité des concessions, peu importe leur importance relative, au moins la concession doit-elle être effective, consistante.
Les concessions réciproques s'apprécient par rapport à l'objet de la transaction, lequel peut être clair ou, dans le cas contraire, susceptible d'interprétation.

Enfin, ces concessions s'apprécient au moment de la signature de la convention, en fonction des prétentions alors émises par les parties.

En l'espèce, le préambule de la transaction du 5 avril 2018 stipule que :

- l'acquisition de l'appartement s'est faite en 2007, à un prix de 140 708 euros TTC "comprenant : la TVA sur l'immobilier ; les frais d'actes et honoraires du notaire ; les frais de prêt et d'hypothèque ; les intérêts intercalaires ; le coût de la carence et garantie locative" ;
- suite à la réception d'un avis de valeur du bien, estimé entre 50 000 euros et 55 000 euros le 13 décembre 2017, “au regard de la différence entre le prix d'acquisition et cette estimation, M. [A] [O] et Mme [Q] [X] estiment avoir été trompés sur la valeur réelle de ce bien et ont interpellé [la SAS LP Promotion] sur leur préjudice financier, demandant réparation” ;
- lors d'une rencontre du 7 février 2018, "M. [A] [O] a évoqué diverses difficultés liées : à des dégradations des locataires, à la baisse des loyers, à une défiscalisation malvenue au regard de l'évolution familiale et enfin à la baisse substantielle de la valeur vénale de leur bien immobilier" ;
- la SAS LP Promotion a fait valoir que le prix de vente correspondait aux prix du neuf lors de la construction, mais que le marché de l'ancien avait chuté suite à la crise de 2008-2011 ;
- la SAS LP Promotion, "conscient[e] des difficultés de M. [A] [O] et Mme [Q] [X], a proposé d'étudier la situation financière de ces derniers afin de trouver toute solution de restructuration du crédit permettant d'améliorer la trésorerie familiale, M. [A] [O] et Mme [Q] [X] privilégiant une vente rapide de leur bien ".

Ensuite, sur l'objet de la transaction, cette dernière stipule :
“Article 1 :

La SAS LP Promotion s'engage à verser à titre d'indemnité forfaitaire provisoire la somme de […] 15 900 euros dans le mois suivant la signature du présent protocole.

Cette indemnité forfaitaire provisoire représente 53 mensualités de 300 euros, soit l'échéance du prêt au terme de laquelle le capital restant dû sera égal à l'estimation actuelle du bien (conformément au tableau d'amortissement du prêt en date du 7 février 2018).

Article 2 :

M. [A] [O] et Mme [Q] [X] s'interdisent toute action de quelque nature qu'elle soit à l'encontre de la société venderesse, de ses représentants ou associés, de ses ayants-droits, et plus généralement à l'encontre de toute entité du groupe LP Promotion, tendant notamment à l'obtention, soit d'une indemnisation d'un éventuel préjudice lié à la vente de leur bien immobilier, soit de la nullité de l'acte de vente.

Par ailleurs, M. [A] [O] et Mme [Q] [X] s'obligent à informer la société venderesse ou le groupe LP Promotion de la survenance de la signature de tout avant-contrat de vente et/ou de l'acte authentique de vente de leur bien immobilier dans les 8 jours de ladite signature.

Article 3 :

L'aide apportée par [la SAS LP Promotion], au travers du versement de l'indemnité forfaitaire provisoire visée à l'article 1, doit permettre à M. [A] [O] et Mme [Q] [X] de desserrer l'étreinte du prêt immobilier sur les finances familiales jusqu'à ce que la vente du bien permette de solder celui-ci.



Si la vente du bien par M. [A] [O] et Mme [Q] [X] devait intervenir à un prix supérieur à 55 000 euros nets vendeur, alors ces derniers seront tenus de rembourser à la société venderesse une partie de la différence selon la formule suivante : (prix de vente net vendeur - 55 000 euros) ×2/3=part du remboursement des sommes versées. Pour l'application de cette clause, les parties conviennent :
- De limiter le remboursement aux montants des sommes effectivement versées, soit 15 900 euros ;
- De supporter les risques, de toute évolution à la baisse ou à la hausse du marché immobilier.
[…]"

Il ressort de ce protocole de transaction qu’il a été décidé que la SAS LP Promotion prenait en charge une somme représentant 53 mensualités de 300 euros, représentant une fraction de la part mensuelle du prêt (d'un montant mensuel total de 801,98 euros) alors que M. [A] [O] et Mme [Q] [X] connaissaient des difficultés à le prendre en charge au regard de leurs capacités financières, ce qui n'est pas contesté en l’espèce.

La durée de 53 mois fixée correspondait à la durée nécessaire pour atteindre la 163ème échéance du prêt, au 6 septembre 2022, pour que le capital à rembourser restant dû représente la somme de 54 979,77 euros, soit environ le prix de vente estimé du bien au jour de la transaction selon les éléments produits à l’audience par M. [O] et Mme [X].

Il s'agissait donc, par cette transaction, de permettre à M. [A] [O] et Mme [Q] [X] de rembourser le capital restant dû de leur prêt, après écoulement d'une durée d'environ 4,5 ans à compter de la signature de la transaction, en amputant, dans cette attente, plus modérément leur reste à vivre, le solde de la mensualité étant, lui, payé par les revenus, notamment locatifs, procurés par le bien, ou, le cas échéant, les avantages fiscaux permis par la loi Robien ou encore en matière de déficit foncier.

Le paiement de cette somme mensuelle de 300 euros, pendant près de 4,5 ans, représente donc la concession faite par la SAS LP Promotion, soit la somme de 15 900 euros, dans l'hypothèse où le bien serait vendu à un prix de 55 000 euros.

M. [A] [O] et Mme [Q] [X], en contrepartie de cette concession, ont convenu de ne pas introduire d'action en justice à l'encontre de l'une quelconque des entités du groupe LP Promotion, ayant pour objet l'indemnisation d'un préjudice lié à la vente du bien, ou la nullité de cet acte de vente.

Cette renonciation s'entend ainsi largement, puisqu'il s'agit, ainsi qu'il est constant, d'abandonner un droit d'agir en indemnisation de tout préjudice lié à l'investissement.

M. [A] [O] et Mme [Q] [X] sollicitent, en l’espèce, de voir prononcer la nullité de cette transaction.

Or, dans un premier temps, il convient de noter qu’aucune des pièces versées aux débats ne démontre que M. [A] [O] et Mme [Q] [X], contrairement à leurs allégations, étaient dans une situation financière particulièrement difficile, lorsqu'ils ont consenti à la transaction, les obligeant à signer ledit protocole, quand bien même leur investissement n'était pas couvert à hauteur de 500 euros mensuels par les revenus locatifs qu'ils percevaient.

Dans un deuxième temps, s'il est constant que M. [A] [O] et Mme [Q] [X] n'étaient pas représentés par avocat, il n'est pas plus établi qu'ils ont, en son absence, commis une erreur sur l'objet de la transaction et sa portée, en appréciant mal ses conséquences, lesquelles étaient clairement énoncées.
Le courriel du 7 février 2018, adressé au promoteur dans la phase de pourparlers, démontre que M. [A] [O] et Mme [Q] [X] avaient bien compris son positionnement, alors qu'ils négociaient le rachat du bien par le promoteur, les demandeurs écrivant "le fait de vouloir nous aider à rééquilibrer les entrées et les sorties pour que ce bien ne pèse plus sur notre budget est certes une solution positive que j'ai évoquée avec ma femme, mais encore une fois cela implique de conserver ce bien un temps certain et d'organiser une évolution de notre financement […]".

Il en va de même du courriel du 23 février 2018 qui demande clairement : "par conséquent, voici ce que nous souhaitons vous voir prendre en charge, conformément à vos propres suggestions le jour de notre entrevue : l'établissement sur une base mensuelle d'une compensation financière entre les entrées (versements mensuels agence immobilière) et les sorties (échéances emprunt) jusqu'à la vente effective de ce bien qui interviendra lorsque le capital restant dû de l'emprunt sera égal au prix net vendeur".

Dans un troisième temps, il convient d’apprécier le caractère inexistant, selon les demandeurs, de la concession opérée par la SAS LP Promotion, qui doit s'apprécier en rapport avec la concession faite par M. [A] [O] et Mme [Q] [X].

Cette concession doit être comparée concrètement aux revendications formulées par M. [A] [O] et Mme [Q] [X] au moment de la signature de la transaction et, non postérieurement à celle-ci.

En effet, la concession n'a pas pour objet les droits, mais les prétentions avancées par les parties, dont les intentions initiales doivent être prises en compte et non ce à quoi elles estiment ultérieurement qu'elles auraient eu droit.

Or, la prétention indemnitaire de M. [A] [O] et Mme [Q] [X], explicitée par référence aux échanges entre les parties, avant la conclusion de la transaction et portant sur une compensation financière entre les “entrées et les sorties jusqu'à la vente du bien”, trouvait son origine dans des griefs énoncés dans le préambule du contrat, à savoir : des dégradations des locataires, une baisse des loyers, une défiscalisation qui n’était plus opportune au regard de l'évolution familiale et une baisse substantielle de la valeur vénale du bien immobilier.

Le tribunal n'appréciera ainsi la validité de la transaction que par référence au montant obtenu au titre de la “compensation financière” demandée, eu égard à la formulation de ces griefs et, non, par rapport aux demandes indemnitaires formulées postérieurement dans le cadre de l'instance et portant notamment sur les pertes de trésorerie invoquées entre 2009 et 2019, ainsi qu'au moment de la revente du bien.

Tout d'abord, la SAS LP Promotion n'est responsable ni des dégradations commises par les locataires, aléa propre à la mise en location d'un bien, ni de la circonstance d'une défiscalisation qui n'aurait plus été suffisamment intéressante du fait de l'évolution de la structure familiale, de sorte qu'il ne lui appartenait pas d'adapter sa concession à la prise en compte de ces éléments.

Ensuite, quant à la baisse des loyers, la déclaration spéciale des revenus fonciers 2018 prouve la perception de loyers bruts de 3 963 euros, quand il s'agissait de 3 847 euros en 2017, 3 101 euros en 2016, 3 479 euros en 2015, 3 623 euros en 2014, 4 765 euros en 2013, 4 671 euros en 2012, 4 588 euros en 2011, 3 174 euros en 2009. L'année 2019 ne sera pas prise en compte, sachant que le bien a été vendu le 21 août 2019.

En conséquence, à l'exception des années 2011, 2012 et 2013, les revenus locatifs bruts perçus se situaient au plus bas à une somme de 3 101 euros, au plus haut à une somme de 3 963 euros, mais, pour le reste, plutôt proches d'une moyenne de 3 531 euros.

Or, rien ne démontre l'existence de périodes de vacances locatives anormalement longues, ayant imposé une baisse de loyer ni même, une vacance qu'une baisse de loyer ne suffisait pas à endiguer, ni, en tout état de cause, que M. [A] [O] et Mme [Q] [X] pouvaient prétendre percevoir, chaque année, une somme d'environ 4 500 euros au titre de leurs revenus locatifs bruts, considérant le plafonnement des loyers applicables à la loi Robien qui subordonne la mise en location à des loyers ne devant pas excéder des plafonds fixés par décret.

Il s'ensuit que la concession faite par la SAS LP Promotion n'avait pas à prendre compte l'existence d'un préjudice tenant à la diminution des loyers perçus.

Enfin, s'agissant de la valeur du bien, il est particulièrement souligné, dans la transaction, que le prix initial du bien intégrait des sommes autres que celle correspondant à la valeur du bien (TVA et plus généralement tous les frais, droits, émoluments et honoraires de l'acte et du constat du prêt) et correspondait au prix du neuf au mètre carré en 2007 dans le secteur.

De plus, il est précisé que "M. [A] [O] et Mme [Q] [X] [privilégiaient] une revente rapide de leur bien", la SAS LP Promotion leur ayant indiqué dans son courriel du 21 février 2018 qu'ils entendaient revendre le bien "avant le terme de son amortissement", celui-ci n'ayant pu "encore bénéficier pleinement de l'impact positif du TGV dont les effets sont actuellement visibles sur le centre-ville de [Localité 5] et devraient s'étendre également sur la banlieue bordelaise”.

Ainsi, au moment de l’élaboration de la transaction, M. [A] [O] et Mme [Q] [X] demandaient une compensation financière au titre de leur reste à charge sur les mensualités de crédit et non au titre d'une opération globalement déficitaire alors que la SAS LP Promotion leur rappelait que le prix du bien était dans la moyenne du neuf au moment de la signature de la vente et que sa revente restait prématurée au regard des dispositions légales de défiscalisation dans lesquelles sa vente s'était inscrite et de l'évolution locale du marché immobilier.

Il s'ensuit que le paiement d'une somme égale à une indemnité mensuelle de 300 euros pendant une durée de près de 4,5 ans, devant permettre de minorer considérablement le reste à charge, d’un montant de 500 euros, de l'investissement, dans l'attente d'une revente planifiée aux alentours de la fin de l'année 2022, représentait une concession effective, en considération des prétentions et griefs alors formulés par Mme [Q] [X] et M. [A] [O] et de leur abandon corrélatif de la possibilité de demander l'indemnisation en justice d'un préjudice relatif à la revente du bien.

Par conséquent, le protocole d'accord transactionnel du 5 avril 2018 ne sera pas déclaré nul à défaut de concessions réciproques, les demandeurs n’ayant pas soulevé d’autre argument au soutien de leur demande en nullité.

M. [A] [O] et Mme [Q] [X] seront déclarés irrecevables en leurs prétentions indemnitaires formulées à l'encontre de la SAS LP Promotion, alors que la transaction fait obstacle à l'introduction en justice d'une action ayant pour objet l'indemnisation d'un préjudice lié à la vente de leur bien et que leurs demandes au titre de la réparation de leur préjudice patrimonial et de leur préjudice moral entrent dans les actions exclues par le protocole.

II/ Sur la responsabilité de M. [N] [L]

Mme [Q] [X] et M. [A] [O] font valoir que la responsabilité de M. [N] [L] est engagée, en sa qualité d'ancien représentant légal et associé de la SAS Lesesame, liquidée en 2018, en raison des fautes commises par le conseiller en gestion de patrimoine, M. [Y] [C], qui les a démarchés, afin de les conseiller au titre d'un investissement financier de défiscalisation, mais aussi en tant qu'intermédiaire en biens et en opérations de banque.

Ils développent que la SAS Lesesame est civilement responsable du fait de son préposé, M. [Y] [C] et, qu'ayant été radiée, ils recherchent la responsabilité civile de son ancien représentant légal et associé, engagée sur le fondement des dispositions de l'article 1382 ancien du code civil.

Ils estiment par ailleurs que, dès lors qu'ils fondent leurs prétentions sur la responsabilité civile délictuelle de la SAS Lesesame, ils n'ont pas à démontrer une faute de gestion du dirigeant au titre d'une action en responsabilité pour insuffisance d'actif, ni une faute de l'ancien dirigeant de la société radiée, lequel ne fonde, de plus, aucunement ses prétentions en droit, pas plus qu'il n'a annexé de bordereau de pièces à ses conclusions.

M. [N] [L] soutient quant à lui tout d'abord que l'attestation de M. [Y] [C] doit être écartée des débats, car elle ne comporte pas de justificatif de l'identité du témoin, pas plus que de formule selon laquelle l'auteur savait que l'attestation devait être produite en justice. 

En tout état de cause, M. [N] [L] indique que M. [Y] [C], s'il avait reçu pour mission de la SAS Lesesame de présenter le bien situé à [Localité 4] à M. [A] [O] et Mme [Q] [X], n'avait pas pour mission de la part de la même société de présenter aux acheteurs le crédit immobilier qui a financé l'acquisition du bien.

Il développe ensuite que le dirigeant ne peut engager sa responsabilité envers les tiers qu'en cas de faute personnelle et séparable de ses fonctions ou s’il est démontré que l'insuffisance d'actif est consécutive à une faute de gestion et qu'il appartenait, en l'absence de démonstration de ces fautes, à M. [A] [O] et Mme [Q] [X], de mettre en cause le mandataire.


Il ajoute que M. [A] [O] et Mme [Q] [X] se bornent à caractériser une faute commise par le préposé de la SAS Lesesame et que, quand bien même le tribunal retiendrait que la SAS Lesesame a commis une faute contractuelle, la faute délictuelle de M. [N] [L] ne serait pas prouvée, la faute contractuelle d'une société en raison des agissements de son préposé ne se confondant pas avec la faute personnelle du dirigeant.

A/ Sur la force probante de l’attestation de M. [Y] [C]

Il convient de rappeler que les règles de forme prévues à l'article 202 du code de procédure civile ne sont pas prescrites à peine de nullité. En conséquence, il appartient au juge d'apprécier souverainement si l'attestation de témoin non conforme présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction. 

Au cas présent, dans son attestation du 19 janvier 2012, M. [Y] [C] se présente comme un "intermédiaire financier en tant que conseiller en gestion de patrimoine".

Il précise :
- “être intervenu plusieurs fois au domicile de [M. [A] [O] et Mme [Q] [X]] au cours de l'année 2007 afin de leur proposer un investissement locatif dans le cadre de la loi Robien" ;
-"à la suite de leur accord […] [leur avoir] également proposé une solution de financement adaptée et conclue auprès du Crédit foncier […]" ;
- qu'il travaillait "à l'époque pour le compte du cabinet LeSesame spécialisé en gestion de patrimoine, situé au [Adresse 6]" ;
-Que "ce dernier [l'a] rémunéré autant sur la vente immobilière […] que sur le crédit (Crédit foncier)".

Cette attestation ne présente pas les nom, prénoms, date et lieu de naissance de M. [Y] [C]. Aucun document officiel justifiant de l'identité de M. [Y] [C] et comportant sa signature n'y est annexé. Enfin, elle ne comporte pas la mention selon laquelle elle a été établie en vue de sa production en justice.

Dès lors que la sanction du non-respect de l'article 202 du code de procédure civile n'est pas l'illicéité de l'attestation, cette dernière ne sera pas écartée des débats.

Or, l’attestation litigieuse comporte une adresse, ainsi qu'un numéro de téléphone, de même que l'employeur de M. [Y] [C] (l'Union financière de France), ce qui est corroboré par son profil Linkedin, lequel comporte par ailleurs mention de ce qu'il était employé par la SAS Lesesame entre avril 2006 et janvier 2008, période durant laquelle le bien a été vendu à Mme [Q] [X] et M. [A] [O].

Elle est, par ailleurs, circonstanciée, s'agissant de ses références au prêt souscrit par Mme [Q] [X] et M. [A] [O], ainsi qu'au nom du promoteur-vendeur du programme.

Enfin, Mme [Q] [X] et M. [A] [O] produisent un courriel que leur a envoyé M. [Y] [C] en mai 2007, dans lequel il se présentait comme "consultant en gestion de patrimoine" et demandait à Mme [Q] [X] de lui envoyer une attestation d'embauche en CDI.


Dès lors, il est suffisamment établi que M. [Y] [C], en tant que salarié de la SAS Lesesame, a proposé à M. [A] [O] et Mme [Q] [X] d'acheter le bien situé [Localité 6] en 2007, en étant rémunéré sur cette vente par la SAS Lesesame, ce que M. [N] [L] admet dans ses écritures et ce, en qualité de consultant en gestion de patrimoine.

Toutefois, elle n'établit pas, faute d'être corroborée sur ce point, que M. [Y] [C] a, pour le compte de la SAS Lesesame, proposé à M. [A] [O] et Mme [Q] [X] le crédit immobilier ayant eu pour objet de financer leur investissement.

B/ Sur la responsabilité de M. [L]

1. Sur l’application de l’article L. 651-2 du code de commerce

Une action en responsabilité pour insuffisance d'actif peut être intentée à l'encontre des dirigeants en fonction au jour du jugement qui ouvre la procédure collective, par application des dispositions de l'article L. 651-2 du code de commerce.

Au cas présent, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture de la liquidation judiciaire de la SAS Lesesame le 4 octobre 2011, laquelle procédure a été clôturée pour insuffisance d'actif le 6 juin 2018, c'est-à-dire antérieurement à l'introduction de la présente instance. 

En l’espèce, les demandeurs ne reprochent pas à M. [L] la situation d’insuffisance d’actif de la SAS Lesesame de sorte que l’article L. 651-2 du code de commerce est sans rapport avec notre litige.

2.Sur l’application de l’article1382 du code civil dans sa version applicable au litige

A l’égard des tiers, il est admis que le dirigeant social agit pour le compte de la société, de sorte que la première responsable de leurs éventuels préjudices est la personne morale elle-même. Ainsi, la responsabilité du dirigeant ne peut être mise en cause à l’égard des tiers que dans des cas exceptionnels, où une faute détachable ou séparable de ses fonctions est identifiée. 

A cet égard, lorsque la responsabilité du dirigeant social est recherchée par un tiers, et non par la société elle-même ou par un associé, il est admis que l’action est fondée sur l’article 1382 devenu 1240 du code civil. Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, celui qui l’invoque doit démontrer qu’il a commis intentionnellement une faute d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales. 

En l’espèce, Mme [Q] [X] et M. [A] [O] recherchent la responsabilité personnelle de M. [N] [L], président de la SAS Lesesame à raison des fautes qu’ils imputent à M. [Y] [C].

Or, dans la mesure où Mme [Q] [X] et M. [A] [O] recherchent la responsabilité personnelle de M. [N] [L] et, non, la responsabilité de la SAS Lesesame, ils ne peuvent pas se prévaloir de l'existence d'une faute du préposé, au cas présent, M. [Y] [C], en quelque qualité que ce soit (démarcheur à domicile, conseiller en investissement financier, intermédiaire en biens ou en opérations de banque), la responsabilité personnelle du dirigeant reposant exclusivement sur la démonstration de son propre manquement.

Cette faute du préposé est uniquement de nature à engager la responsabilité de la SAS Lesesame, et nécessite par ailleurs pour être opposée que soit assigné un mandataire ad hoc du fait de la clôture de la liquidation judiciaire.

M. [A] [O] et Mme [Q] [X], qui dirigent leurs prétentions à l'encontre de M. [N] [L], doivent ainsi prouver que M. [N] [L], en sa qualité de dirigeant de la SAS Lesesame, a personnellement commis une faute, laquelle doit revêtir les critères susmentionnés, à savoir être intentionnelle, d'une particulière gravité et incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales.

N'étant saisi d'aucun moyen de nature à engager la responsabilité personnelle de dirigeant de M. [N] [L], le tribunal rejette les prétentions indemnitaires formulées à son encontre par Mme [Q] [X] et M. [A] [O] sur le fondement d'une faute de la SAS Lesesame, qui ne peut lui être reprochée en sa qualité de gérant de la SAS Lesesame.

III/ Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

M. [L] sollicite une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, soutenant subir depuis quatre ans les tourments d’une procédure injustement engagée.

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L'exercice d'une action en justice, quand bien même elle ferait l'objet d'un rejet, ne démontre pas le caractère abusif de ladite action.

Il appartient à celui qui se prévaut de l’abus d’établir que l’action a été introduite dans des circonstances particulières caractérisant une faute, ce qui est le cas lorsque sont démontrées chez celui qui l’exerce la malice, l’intention de nuire, la mauvaise foi ou une erreur équipollente au dol.

En l’espèce, si les demandes de Mme [Q] [X] et M. [A] [O] ont été rejetées, force est de constater que cette action s’inscrit dans un contexte d’un investissement immobilier et fiscal où les demandeurs se sont estimés lésés en raison de la perte de valeur de leur bien, laquelle n’est pas contestée. 

Il sera par ailleurs noté que M. [L] n’apporte aucun élément démontrant le caractère abusif de l’action des demandeurs.

En conséquence, la demande de M. [L] sera rejetée.

IV/ Sur les autres demandes 

Parties perdantes du procès, M. [A] [O] et Mme [Q] [X] seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Les avocats qui en font la demande et qui peuvent y prétendre seront admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.


L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l'espèce, il y a lieu de condamner in solidum M. [A] [O] et Mme [Q] [X], à payer à la SAS LP Promotion la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu également de condamner M. [A] [O] et Mme [Q] [X], à payer à M. [N] [L] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les demandeurs seront déboutés de leurs propre demande au titre des frais irrépétibles.
 
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, aucun élément ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, 

DÉBOUTE M. [A] [O] et Mme [Q] [X] de leur demande en nullité du protocole transactionnel du 5 avril 2018 ; 

DÉCLARE irrecevables les demandes formulées par M. [A] [O] et Mme [Q] [X] à l’encontre de la SAS LP Promotion ;

DÉBOUTE M. [N] [L] de sa demande tendant à voir écarter des débats l’attestation de M. [Y] [C] ; 

DÉBOUTE M. [A] [O] et Mme [Q] [X] de leurs demandes formulées à l’encontre de M. [N] [L] ;

DÉBOUTE M. [N] [L] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum M. [A] [O] et Mme [Q] [X] aux dépens de l'instance;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [A] [O] et Mme [Q] [X] à payer à la SAS LP Promotion la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [A] [O] et Mme [Q] [X] à payer à M. [N] [L] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [A] [O] et Mme [Q] [X] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement.




LE GREFFIER LA PRESIDENTE

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 25 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 24/00355 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SS7Z
NAC: 56C


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 25 Juin 2026



COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré 

PRESIDENT : Madame KINOO, Vice-Présidente
ASSESSEURS : Madame GABINAUD, Vice-Président
Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER lors du prononcé :M. PEREZ

DEBATS 

Après clôture des débats tenus à l'audience publique du 13 Novembre 2025, le jugement a été mis en délibéré au 22 janvier 2026, prorogé à la date de ce jour 


JUGEMENT 

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par M. SINGER

Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

Mme [Q] [X]
née le 27 Octobre 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

M. [A] [O]
né le 12 Juin 1976 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Marine BERGUA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 324, et Me Cédric BERNAT, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX


DEFENDEURS

M. [N] [L], ès-qualités d’ancien associé et représentant légal de la SAS LESESAME, qui était immatriculée au RCS de Paris 413 032 525 dont le siège était [Adresse 2] à Paris (75017), liquidée pour insuffisance d’actit par jugement du Tribunal de Commerce de Paris du 06 juin 2018, radiée le 07 juin 2018., demeurant [Adresse 3]
représenté par Me François MIRETE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 131, et Me André HOZE, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A.S. LP PROMOTION, RCS [Localité 3] 433 137 890, venant aux droits de la SCXI LP PROMOTION MATISSE, SCCV radiée le 29 Octobre 2014, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 93


✯✯✯✯✯✯✯✯✯


EXPOSÉ DU LITIGE


La Sccv LP Promotion Matisse a fait construire un ensemble immobilier situé à [Localité 4] (33), constituant la résidence '[Adresse 5]'.

La société Lesesame s'est chargée de la commercialisation de biens de cet ensemble immobilier.

Par acte authentique en date du 12 octobre 2007, M. [A] [O] et Mme [Q] [X] ont procédé à l'achat d'un appartement T2 avec balcon et d'un parking au sein de la résidence '[Adresse 5]' en l'état futur d'achèvement, financés par un prêt de 140 708 euros accordé par la Sa Crédit Foncier de France.

Courant décembre 2017, le bien a été estimé par une agence immobilière à une valeur comprise entre 50 000 et 55 000 euros.

Les consorts [J] se sont rapprochés de la Sas LP Promotion, ancienne gérante de la Sccv LP Promotion Matisse désormais liquidée, pour tenter d'obtenir une réparation de leur dommage, caractérisé selon eux par la différence entre le prix d'achat et la valeur vénale du bien en 2017.

Le 5 avril 2018, une transaction aux termes de laquelle la Sas LP Promotion s'est engagée à verser aux consorts [O] [X] une indemnité correspondant à 53 mensualités du prêt bancaire en cours, tandis que ceux-ci s'engageaient à n'intenter aucune action judiciaire à l'encontre de toute entité du groupe LP Promotion, a été régularisée.

Par actes des 24 et 25 juin 2020, M. [A] [O] et Mme [Q] [X] ont fait assigner devant le présent tribunal la SAS LP Promotion, la société Crédit Foncier de France et M. [N] [L], ès qualités d'ancien d'associé et représentant légal de la SAS Lesesame aux fins notamment de voir déclarer nul le protocole transactionnel conclu le 5 avril 2018 et afin qu'ils soient condamnés notamment à les indemniser par le paiement de sommes au titre de la réparation de la perte financière sur le prix du bien et de la réparation de leur préjudice moral.

Par jugement du 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- dit que le dol allégué par Mme [Q] [X] et M. [A] [O] n'est pas établi ;
- déclaré irrecevable l'action de Mme [Q] [X] et M. [A] [O] à l'encontre de la Sas LP Promotion et de la Sa Le Crédit Foncier de France ;
- rejeté l'exception de nullité soulevée par M. [N] [L] ;

- déclaré recevable l'action de Mme [Q] [X] et M. [A] [O] à l'encontre de M. [N] [L] ;
- rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles ;
- réservé les dépens de l'incident.

Par ordonnance en date du 23 juillet 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant sur la fin de non-recevoir soulevée par M. [L] par suite du jugement du 18 mai 2021, a :
- dit que le dol allégué par Mme [X] et M. [O] n'était pas établi ;
- déclaré irrecevable car prescrite l'action de Mme [X] et M. [O] à l'encontre de M. [L], fondée tant sur un manquement à une obligation contractuelle que sur l'existence d'un dol ;
- rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles ;
- condamné Mme [X] et M. [O] aux entiers dépens de l'instance.

Par arrêt du 25 avril 2023, la cour d'appel de Toulouse a :
- infirmé le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 18 mai 2021, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de Mme [X] et M. [O] à l'encontre de la société Crédit Foncier de France et a déclaré recevable leur action à l'encontre de M. [L],
- infirmé l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse du 23 juillet 2021,
- déclaré recevable l'action en réparation introduite par Mme [X] et M. [O] à l'encontre de la SAS LP Promotion sur le fondement d'un manquement au devoir de conseil,
- déclaré recevable l'action en réparation introduite par Mme [X] et M. [O] à l'encontre de M. [L] en qualité d'ancien associé et représentant légal de la SAS Lesesame sur le fondement d'un manquement au devoir de conseil,
- ordonné le renvoi de l'affaire devant la juridiction de première instance,
- condamné la SAS LP Promotion et M. [L], in solidum, aux dépens de l'incident et de la présente procédure d'appel, à l'exception des dépens relatifs à l'instance engagée contre la société Crédit Foncier de France,
- condamné M. [O] et Mme [X] aux dépens de l'instance engagée à l'encontre de la société Crédit Foncier de France, tant en première instance qu'en appel,
- condamné la SAS LP Promotion et M. [L], in solidum, à payer à Mme [X] et M. [O] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024 et en dernier lieu le 27 janvier 2025, la SAS LP Promotion a demandé, au visa des articles 122 et 789 du code de procédure civile, des articles 2044, 2052, 2222 et 2224 du code civil, de juger irrecevables les demandes formées par les consorts [Z].

Par ordonnance du 18 mars 2025, le juge de la mise en état a renvoyé l’incident à l'examen de la juridiction statuant au fond en application des dispositions de l'article 789 du code de procédure civile en considération de la complexité du moyen soulevé et de l'état d'avancement de l'instruction et réservé les demandes sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 30 septembre 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience du 13 novembre 2025 et mise en délibéré au 15 janvier 2026. En raison de la surcharge de travail du magistrat rédacteur, le délibéré a été prorogé à deux reprises.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 12 juin 2025, Mme [Q] [X] et M. [A] [O] sollicitent du tribunal, au visa des articles 2044 du code civil, L. 341-1, L. 341-11, L. 541-1, L. 541-4, L. 550-1, L. 519-1 du code monétaire et financier, 1147, 1602 et 1134, alinéa 3, dans sa version en vigueur en 2007, du code civil, de :

In limine litis 
- juger que la SAS LP Promotion leur a fait signer un document intitulé “protocole transactionnel” dépourvu de concessions réciproques, aucune concession n'étant accordée par la société LP Promotion, l'objectif central poursuivi par cette dernière étant de se mettre à l'abri de toute poursuite ultérieure, une fois que les deux consommateurs auraient compris que ce prétendu protocole ne répare nullement leurs préjudices ; 
- déclarer nul ce protocole dit transactionnel du 5 avril 2018, et recevable, leur action et leurs demandes à l'encontre de la SAS LP Promotion ; 
- dire recevables et bien fondées leurs demandes,

au fond,
- juger que la SAS Lesesame : 
- s'est bien livrée à du démarchage à leur domicile au cours de l'année 2007 ; 
- a failli dans ses obligations en qualité de conseiller en investissement financier, en leur conseillant la réalisation d'une opération ruineuse, dite « investissement locatif dans le cadre de la loi Robien » ; 
- s'est abstenue de mettre en garde les deux consommateurs contre les risques par eux encourus, dans le cadre de ce type d'opérations ; 
- a failli dans ses obligations en qualité d'intermédiaire en biens, en prenant part à la commercialisation de biens qu’il savait surévalués, en étant mû par l'objectif de ses propres commissions ; 
- est enfin intervenue dans l'opération en qualité d'intermédiaire en opération de banque, activité au demeurant non visée dans son objet social, pour l'obtention du financement nécessaire à la finalisation de cette opération ruineuse ; 
- juger que la liquidation de la SAS Lesesame ayant été clôturée le 16 juin 2018, c'est à bon droit que les demandeurs ont assigné l'ancien représentant légal et associé de cette structure 
M. [N] [L] ;

-juger que la SCI LP Promotion Matisse, filiale de la SAS LP Promotion : 
- a manqué à son obligation de les informer sur la valeur réelle, sincère et loyale du bien vendu, à savoir un T2 en l'état futur d'achèvement à [Localité 4] (33) ; 
- s’est abstenue de les mettre en garde en 2007, contre les risques par eux encourus, dans le cadre de ce type d'opérations ; étant précisé que ce n'est que postérieurement, dans de nouvelles plaquettes publicitaires éditées en 2019, que la société LP Promotion (société mère de LP Promotion Matisse) a précisé que “tout investissement locatif reste soumis à des risques propres, ainsi qu'aux aléas du marché immobilier, susceptibles de remettre en cause l'équilibre économique de l'opération. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales” ; mais qu'un tel avertissement ne figurait pas sur la plaquette soumise aux demandeurs en 2007 (pièce n° 1) ; 
- a été le réceptacle des prix de vente des 56 appartements vendus, parmi lesquels celui acquis par les demandeurs ; étant précisé que le fruit de ces 56 ventes immobilières, avant que la SCI LP Promotion Matisse ne soit liquidée avec un compte à zéro le 03/10/2014 a nécessairement profité aux deux seuls associés de la SCI : la SAS LP Promotion d'une part, et la SARL [W], prise en la personne de M. [N] [L] en sa qualité d'associé majoritaire à 98%, bénéficiaire effectif et représentant légal de la structure, ces deux sociétés mères (LP Promotion et [W]) détenant respectivement 72% et 28% du capital de leur filiale LP Promotion Matisse,

- condamner in solidum la SAS LP Promotion et M. [N] [L] à leur payer les sommes suivantes : 
- au titre de la réparation de leur préjudice patrimonial, une indemnité de 86 878,37 € venant réparer les pertes financières nettes, subies par les demandeurs, sur la période 2009-2019, cette somme prenant en compte les 4 481,20 € de gain fiscal sur la période, les 73 365,00 € de pertes issues des déclarations foncières entre 2009 et 2019, et les 17 994,57 € de nouvelle perte de trésorerie au moment de la revente du bien, spécialement pour solder le prêt immobilier, qui n'était même pas couvert par le prix de vente, et nonobstant le capital important déjà remboursé par les emprunteurs ; 
- au titre de la réparation de leur préjudice moral, une indemnité de 20 000 € chacun ; 
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel ; 
- rappeler que l'ensemble des condamnations porteront intérêts au taux légal majoré de cinq points, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice sera devenue exécutoire ;
- condamner in solidum la SAS LP Promotion et M. [N] [L] à leur payer une indemnité de 30 000 € en réparation de leurs frais irrépétibles et aux dépens, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile, en ce compris les éventuels frais d'exécution forcée de la décision à intervenir, dont distraction au profit de Maître Marine Bergua, Avocat au Barreau de Toulouse.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 12 mai 2025, la SAS LP Promotion sollicite du tribunal, au visa des articles 122, 514 et 789 du code de procédure civile, des articles 1231-1, 2044, 2052, 2222 et 2224 du code civil, l'article L111-1 du code de la consommation, de :

à titre principal,
- juger irrecevables l'ensemble des demandes formées par les consorts [Z] pour défaut d'intérêt à agir,
- condamner in solidum, les consorts [Z] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum les consorts [Z] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Mathieu Spinazze, avocat sur son affirmation de droit,

À titre subsidiaire,
- débouter les consorts [Z] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions formulées à son encontre,
- rejeter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner les consorts [Z] à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 27 février 2024, M. [N] [L] sollicite du tribunal de :
- écarter des débats l'attestation de M. [C],
- déclarer irrecevables et mal fondées les demandes formées par M. [O] et Mme [P] 
- débouter les Consorts [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ,
- les condamner à lui payer la somme de 20.000 €, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et en raison des préjudices matériel et moral subis par l’exposant, 
- les condamner à payer à M. [N] [L] la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre préliminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 


I/ Sur la fin de non recevoir tirée de l'existence d'une transaction 

La SAS LP Promotion soutient que la transaction conclue rend irrecevable une action indemnitaire de M. [A] [O] et Mme [Q] [X] au titre d'un préjudice de revente de leur bien, ledit préjudice n'ayant pas évolué depuis la conclusion de la transaction.

Elle estime que M. [A] [O] et Mme [Q] [X] avaient conscience de leurs engagements, ce qui ressort de leurs échanges en amont de la conclusion du protocole.

Elle ajoute que l'existence de concessions réciproques n'est pas contestable.

M. [A] [O] et Mme [Q] [X] font tout d'abord valoir que la transaction qu'ils ont conclue le 5 avril 2018 avec la SAS LP Promotion est nulle, en raison d'un défaut de concessions réciproques, dans la mesure où ils ont, à l'occasion de sa signature, abandonné leur droit d'agir en justice, pour une contrepartie si faible qu'elle est pratiquement inexistante.



Ils soulignent en outre qu'au moment de la signature, ils n'étaient pas accompagnés d'un avocat et n'ont ainsi pas été conseillés, restant dans l'ignorance du caractère déséquilibré de la transaction, tandis que la SAS LP Promotion, consciente de ses agissements fautifs, s'est protégée, déjà bénéficiaire d'une opération de vente très favorable, ayant vendu l’appartement litigieux à un prix multiplié par 2,25, alors qu'elle avait construit à coûts réduits.

Ils précisent qu'ils se trouvaient dans un contexte financier particulièrement difficile au moment de la signature, ayant pris connaissance de la valeur de leur bien, nettement inférieure à celle d'achat, alors qu'ils devaient rembourser 500 euros de crédit immobilier par mois, non couverts par le revenu locatif.

*
Selon l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

L'article 2048 du même code prévoit que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

L'article 2049 du code civil énonce que les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

L'article 2052 du même code, dans sa version applicable au litige, dispose que les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort. Elles ne peuvent être attaquées pour cause d'erreur de droit, ni pour cause de lésion.

En droit, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître.

Pour être valide, une transaction implique l'existence de concessions réciproques. Les concessions peuvent être d'importance inégale, mais il n'y a pas transaction si une partie abandonne des droits en contrepartie d'avantages si faibles qu'ils en deviennent inexistants.

S'il n'est pas exigé de proportionnalité des concessions, peu importe leur importance relative, au moins la concession doit-elle être effective, consistante.
Les concessions réciproques s'apprécient par rapport à l'objet de la transaction, lequel peut être clair ou, dans le cas contraire, susceptible d'interprétation.

Enfin, ces concessions s'apprécient au moment de la signature de la convention, en fonction des prétentions alors émises par les parties.

En l'espèce, le préambule de la transaction du 5 avril 2018 stipule que :

- l'acquisition de l'appartement s'est faite en 2007, à un prix de 140 708 euros TTC "comprenant : la TVA sur l'immobilier ; les frais d'actes et honoraires du notaire ; les frais de prêt et d'hypothèque ; les intérêts intercalaires ; le coût de la carence et garantie locative" ;
- suite à la réception d'un avis de valeur du bien, estimé entre 50 000 euros et 55 000 euros le 13 décembre 2017, “au regard de la différence entre le prix d'acquisition et cette estimation, M. [A] [O] et Mme [Q] [X] estiment avoir été trompés sur la valeur réelle de ce bien et ont interpellé [la SAS LP Promotion] sur leur préjudice financier, demandant réparation” ;
- lors d'une rencontre du 7 février 2018, "M. [A] [O] a évoqué diverses difficultés liées : à des dégradations des locataires, à la baisse des loyers, à une défiscalisation malvenue au regard de l'évolution familiale et enfin à la baisse substantielle de la valeur vénale de leur bien immobilier" ;
- la SAS LP Promotion a fait valoir que le prix de vente correspondait aux prix du neuf lors de la construction, mais que le marché de l'ancien avait chuté suite à la crise de 2008-2011 ;
- la SAS LP Promotion, "conscient[e] des difficultés de M. [A] [O] et Mme [Q] [X], a proposé d'étudier la situation financière de ces derniers afin de trouver toute solution de restructuration du crédit permettant d'améliorer la trésorerie familiale, M. [A] [O] et Mme [Q] [X] privilégiant une vente rapide de leur bien ".

Ensuite, sur l'objet de la transaction, cette dernière stipule :
“Article 1 :

La SAS LP Promotion s'engage à verser à titre d'indemnité forfaitaire provisoire la somme de […] 15 900 euros dans le mois suivant la signature du présent protocole.

Cette indemnité forfaitaire provisoire représente 53 mensualités de 300 euros, soit l'échéance du prêt au terme de laquelle le capital restant dû sera égal à l'estimation actuelle du bien (conformément au tableau d'amortissement du prêt en date du 7 février 2018).

Article 2 :

M. [A] [O] et Mme [Q] [X] s'interdisent toute action de quelque nature qu'elle soit à l'encontre de la société venderesse, de ses représentants ou associés, de ses ayants-droits, et plus généralement à l'encontre de toute entité du groupe LP Promotion, tendant notamment à l'obtention, soit d'une indemnisation d'un éventuel préjudice lié à la vente de leur bien immobilier, soit de la nullité de l'acte de vente.

Par ailleurs, M. [A] [O] et Mme [Q] [X] s'obligent à informer la société venderesse ou le groupe LP Promotion de la survenance de la signature de tout avant-contrat de vente et/ou de l'acte authentique de vente de leur bien immobilier dans les 8 jours de ladite signature.

Article 3 :

L'aide apportée par [la SAS LP Promotion], au travers du versement de l'indemnité forfaitaire provisoire visée à l'article 1, doit permettre à M. [A] [O] et Mme [Q] [X] de desserrer l'étreinte du prêt immobilier sur les finances familiales jusqu'à ce que la vente du bien permette de solder celui-ci.



Si la vente du bien par M. [A] [O] et Mme [Q] [X] devait intervenir à un prix supérieur à 55 000 euros nets vendeur, alors ces derniers seront tenus de rembourser à la société venderesse une partie de la différence selon la formule suivante : (prix de vente net vendeur - 55 000 euros) ×2/3=part du remboursement des sommes versées. Pour l'application de cette clause, les parties conviennent :
- De limiter le remboursement aux montants des sommes effectivement versées, soit 15 900 euros ;
- De supporter les risques, de toute évolution à la baisse ou à la hausse du marché immobilier.
[…]"

Il ressort de ce protocole de transaction qu’il a été décidé que la SAS LP Promotion prenait en charge une somme représentant 53 mensualités de 300 euros, représentant une fraction de la part mensuelle du prêt (d'un montant mensuel total de 801,98 euros) alors que M. [A] [O] et Mme [Q] [X] connaissaient des difficultés à le prendre en charge au regard de leurs capacités financières, ce qui n'est pas contesté en l’espèce.

La durée de 53 mois fixée correspondait à la durée nécessaire pour atteindre la 163ème échéance du prêt, au 6 septembre 2022, pour que le capital à rembourser restant dû représente la somme de 54 979,77 euros, soit environ le prix de vente estimé du bien au jour de la transaction selon les éléments produits à l’audience par M. [O] et Mme [X].

Il s'agissait donc, par cette transaction, de permettre à M. [A] [O] et Mme [Q] [X] de rembourser le capital restant dû de leur prêt, après écoulement d'une durée d'environ 4,5 ans à compter de la signature de la transaction, en amputant, dans cette attente, plus modérément leur reste à vivre, le solde de la mensualité étant, lui, payé par les revenus, notamment locatifs, procurés par le bien, ou, le cas échéant, les avantages fiscaux permis par la loi Robien ou encore en matière de déficit foncier.

Le paiement de cette somme mensuelle de 300 euros, pendant près de 4,5 ans, représente donc la concession faite par la SAS LP Promotion, soit la somme de 15 900 euros, dans l'hypothèse où le bien serait vendu à un prix de 55 000 euros.

M. [A] [O] et Mme [Q] [X], en contrepartie de cette concession, ont convenu de ne pas introduire d'action en justice à l'encontre de l'une quelconque des entités du groupe LP Promotion, ayant pour objet l'indemnisation d'un préjudice lié à la vente du bien, ou la nullité de cet acte de vente.

Cette renonciation s'entend ainsi largement, puisqu'il s'agit, ainsi qu'il est constant, d'abandonner un droit d'agir en indemnisation de tout préjudice lié à l'investissement.

M. [A] [O] et Mme [Q] [X] sollicitent, en l’espèce, de voir prononcer la nullité de cette transaction.

Or, dans un premier temps, il convient de noter qu’aucune des pièces versées aux débats ne démontre que M. [A] [O] et Mme [Q] [X], contrairement à leurs allégations, étaient dans une situation financière particulièrement difficile, lorsqu'ils ont consenti à la transaction, les obligeant à signer ledit protocole, quand bien même leur investissement n'était pas couvert à hauteur de 500 euros mensuels par les revenus locatifs qu'ils percevaient.

Dans un deuxième temps, s'il est constant que M. [A] [O] et Mme [Q] [X] n'étaient pas représentés par avocat, il n'est pas plus établi qu'ils ont, en son absence, commis une erreur sur l'objet de la transaction et sa portée, en appréciant mal ses conséquences, lesquelles étaient clairement énoncées.
Le courriel du 7 février 2018, adressé au promoteur dans la phase de pourparlers, démontre que M. [A] [O] et Mme [Q] [X] avaient bien compris son positionnement, alors qu'ils négociaient le rachat du bien par le promoteur, les demandeurs écrivant "le fait de vouloir nous aider à rééquilibrer les entrées et les sorties pour que ce bien ne pèse plus sur notre budget est certes une solution positive que j'ai évoquée avec ma femme, mais encore une fois cela implique de conserver ce bien un temps certain et d'organiser une évolution de notre financement […]".

Il en va de même du courriel du 23 février 2018 qui demande clairement : "par conséquent, voici ce que nous souhaitons vous voir prendre en charge, conformément à vos propres suggestions le jour de notre entrevue : l'établissement sur une base mensuelle d'une compensation financière entre les entrées (versements mensuels agence immobilière) et les sorties (échéances emprunt) jusqu'à la vente effective de ce bien qui interviendra lorsque le capital restant dû de l'emprunt sera égal au prix net vendeur".

Dans un troisième temps, il convient d’apprécier le caractère inexistant, selon les demandeurs, de la concession opérée par la SAS LP Promotion, qui doit s'apprécier en rapport avec la concession faite par M. [A] [O] et Mme [Q] [X].

Cette concession doit être comparée concrètement aux revendications formulées par M. [A] [O] et Mme [Q] [X] au moment de la signature de la transaction et, non postérieurement à celle-ci.

En effet, la concession n'a pas pour objet les droits, mais les prétentions avancées par les parties, dont les intentions initiales doivent être prises en compte et non ce à quoi elles estiment ultérieurement qu'elles auraient eu droit.

Or, la prétention indemnitaire de M. [A] [O] et Mme [Q] [X], explicitée par référence aux échanges entre les parties, avant la conclusion de la transaction et portant sur une compensation financière entre les “entrées et les sorties jusqu'à la vente du bien”, trouvait son origine dans des griefs énoncés dans le préambule du contrat, à savoir : des dégradations des locataires, une baisse des loyers, une défiscalisation qui n’était plus opportune au regard de l'évolution familiale et une baisse substantielle de la valeur vénale du bien immobilier.

Le tribunal n'appréciera ainsi la validité de la transaction que par référence au montant obtenu au titre de la “compensation financière” demandée, eu égard à la formulation de ces griefs et, non, par rapport aux demandes indemnitaires formulées postérieurement dans le cadre de l'instance et portant notamment sur les pertes de trésorerie invoquées entre 2009 et 2019, ainsi qu'au moment de la revente du bien.

Tout d'abord, la SAS LP Promotion n'est responsable ni des dégradations commises par les locataires, aléa propre à la mise en location d'un bien, ni de la circonstance d'une défiscalisation qui n'aurait plus été suffisamment intéressante du fait de l'évolution de la structure familiale, de sorte qu'il ne lui appartenait pas d'adapter sa concession à la prise en compte de ces éléments.

Ensuite, quant à la baisse des loyers, la déclaration spéciale des revenus fonciers 2018 prouve la perception de loyers bruts de 3 963 euros, quand il s'agissait de 3 847 euros en 2017, 3 101 euros en 2016, 3 479 euros en 2015, 3 623 euros en 2014, 4 765 euros en 2013, 4 671 euros en 2012, 4 588 euros en 2011, 3 174 euros en 2009. L'année 2019 ne sera pas prise en compte, sachant que le bien a été vendu le 21 août 2019.

En conséquence, à l'exception des années 2011, 2012 et 2013, les revenus locatifs bruts perçus se situaient au plus bas à une somme de 3 101 euros, au plus haut à une somme de 3 963 euros, mais, pour le reste, plutôt proches d'une moyenne de 3 531 euros.

Or, rien ne démontre l'existence de périodes de vacances locatives anormalement longues, ayant imposé une baisse de loyer ni même, une vacance qu'une baisse de loyer ne suffisait pas à endiguer, ni, en tout état de cause, que M. [A] [O] et Mme [Q] [X] pouvaient prétendre percevoir, chaque année, une somme d'environ 4 500 euros au titre de leurs revenus locatifs bruts, considérant le plafonnement des loyers applicables à la loi Robien qui subordonne la mise en location à des loyers ne devant pas excéder des plafonds fixés par décret.

Il s'ensuit que la concession faite par la SAS LP Promotion n'avait pas à prendre compte l'existence d'un préjudice tenant à la diminution des loyers perçus.

Enfin, s'agissant de la valeur du bien, il est particulièrement souligné, dans la transaction, que le prix initial du bien intégrait des sommes autres que celle correspondant à la valeur du bien (TVA et plus généralement tous les frais, droits, émoluments et honoraires de l'acte et du constat du prêt) et correspondait au prix du neuf au mètre carré en 2007 dans le secteur.

De plus, il est précisé que "M. [A] [O] et Mme [Q] [X] [privilégiaient] une revente rapide de leur bien", la SAS LP Promotion leur ayant indiqué dans son courriel du 21 février 2018 qu'ils entendaient revendre le bien "avant le terme de son amortissement", celui-ci n'ayant pu "encore bénéficier pleinement de l'impact positif du TGV dont les effets sont actuellement visibles sur le centre-ville de [Localité 5] et devraient s'étendre également sur la banlieue bordelaise”.

Ainsi, au moment de l’élaboration de la transaction, M. [A] [O] et Mme [Q] [X] demandaient une compensation financière au titre de leur reste à charge sur les mensualités de crédit et non au titre d'une opération globalement déficitaire alors que la SAS LP Promotion leur rappelait que le prix du bien était dans la moyenne du neuf au moment de la signature de la vente et que sa revente restait prématurée au regard des dispositions légales de défiscalisation dans lesquelles sa vente s'était inscrite et de l'évolution locale du marché immobilier.

Il s'ensuit que le paiement d'une somme égale à une indemnité mensuelle de 300 euros pendant une durée de près de 4,5 ans, devant permettre de minorer considérablement le reste à charge, d’un montant de 500 euros, de l'investissement, dans l'attente d'une revente planifiée aux alentours de la fin de l'année 2022, représentait une concession effective, en considération des prétentions et griefs alors formulés par Mme [Q] [X] et M. [A] [O] et de leur abandon corrélatif de la possibilité de demander l'indemnisation en justice d'un préjudice relatif à la revente du bien.

Par conséquent, le protocole d'accord transactionnel du 5 avril 2018 ne sera pas déclaré nul à défaut de concessions réciproques, les demandeurs n’ayant pas soulevé d’autre argument au soutien de leur demande en nullité.

M. [A] [O] et Mme [Q] [X] seront déclarés irrecevables en leurs prétentions indemnitaires formulées à l'encontre de la SAS LP Promotion, alors que la transaction fait obstacle à l'introduction en justice d'une action ayant pour objet l'indemnisation d'un préjudice lié à la vente de leur bien et que leurs demandes au titre de la réparation de leur préjudice patrimonial et de leur préjudice moral entrent dans les actions exclues par le protocole.

II/ Sur la responsabilité de M. [N] [L]

Mme [Q] [X] et M. [A] [O] font valoir que la responsabilité de M. [N] [L] est engagée, en sa qualité d'ancien représentant légal et associé de la SAS Lesesame, liquidée en 2018, en raison des fautes commises par le conseiller en gestion de patrimoine, M. [Y] [C], qui les a démarchés, afin de les conseiller au titre d'un investissement financier de défiscalisation, mais aussi en tant qu'intermédiaire en biens et en opérations de banque.

Ils développent que la SAS Lesesame est civilement responsable du fait de son préposé, M. [Y] [C] et, qu'ayant été radiée, ils recherchent la responsabilité civile de son ancien représentant légal et associé, engagée sur le fondement des dispositions de l'article 1382 ancien du code civil.

Ils estiment par ailleurs que, dès lors qu'ils fondent leurs prétentions sur la responsabilité civile délictuelle de la SAS Lesesame, ils n'ont pas à démontrer une faute de gestion du dirigeant au titre d'une action en responsabilité pour insuffisance d'actif, ni une faute de l'ancien dirigeant de la société radiée, lequel ne fonde, de plus, aucunement ses prétentions en droit, pas plus qu'il n'a annexé de bordereau de pièces à ses conclusions.

M. [N] [L] soutient quant à lui tout d'abord que l'attestation de M. [Y] [C] doit être écartée des débats, car elle ne comporte pas de justificatif de l'identité du témoin, pas plus que de formule selon laquelle l'auteur savait que l'attestation devait être produite en justice. 

En tout état de cause, M. [N] [L] indique que M. [Y] [C], s'il avait reçu pour mission de la SAS Lesesame de présenter le bien situé à [Localité 4] à M. [A] [O] et Mme [Q] [X], n'avait pas pour mission de la part de la même société de présenter aux acheteurs le crédit immobilier qui a financé l'acquisition du bien.

Il développe ensuite que le dirigeant ne peut engager sa responsabilité envers les tiers qu'en cas de faute personnelle et séparable de ses fonctions ou s’il est démontré que l'insuffisance d'actif est consécutive à une faute de gestion et qu'il appartenait, en l'absence de démonstration de ces fautes, à M. [A] [O] et Mme [Q] [X], de mettre en cause le mandataire.


Il ajoute que M. [A] [O] et Mme [Q] [X] se bornent à caractériser une faute commise par le préposé de la SAS Lesesame et que, quand bien même le tribunal retiendrait que la SAS Lesesame a commis une faute contractuelle, la faute délictuelle de M. [N] [L] ne serait pas prouvée, la faute contractuelle d'une société en raison des agissements de son préposé ne se confondant pas avec la faute personnelle du dirigeant.

A/ Sur la force probante de l’attestation de M. [Y] [C]

Il convient de rappeler que les règles de forme prévues à l'article 202 du code de procédure civile ne sont pas prescrites à peine de nullité. En conséquence, il appartient au juge d'apprécier souverainement si l'attestation de témoin non conforme présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction. 

Au cas présent, dans son attestation du 19 janvier 2012, M. [Y] [C] se présente comme un "intermédiaire financier en tant que conseiller en gestion de patrimoine".

Il précise :
- “être intervenu plusieurs fois au domicile de [M. [A] [O] et Mme [Q] [X]] au cours de l'année 2007 afin de leur proposer un investissement locatif dans le cadre de la loi Robien" ;
-"à la suite de leur accord […] [leur avoir] également proposé une solution de financement adaptée et conclue auprès du Crédit foncier […]" ;
- qu'il travaillait "à l'époque pour le compte du cabinet LeSesame spécialisé en gestion de patrimoine, situé au [Adresse 6]" ;
-Que "ce dernier [l'a] rémunéré autant sur la vente immobilière […] que sur le crédit (Crédit foncier)".

Cette attestation ne présente pas les nom, prénoms, date et lieu de naissance de M. [Y] [C]. Aucun document officiel justifiant de l'identité de M. [Y] [C] et comportant sa signature n'y est annexé. Enfin, elle ne comporte pas la mention selon laquelle elle a été établie en vue de sa production en justice.

Dès lors que la sanction du non-respect de l'article 202 du code de procédure civile n'est pas l'illicéité de l'attestation, cette dernière ne sera pas écartée des débats.

Or, l’attestation litigieuse comporte une adresse, ainsi qu'un numéro de téléphone, de même que l'employeur de M. [Y] [C] (l'Union financière de France), ce qui est corroboré par son profil Linkedin, lequel comporte par ailleurs mention de ce qu'il était employé par la SAS Lesesame entre avril 2006 et janvier 2008, période durant laquelle le bien a été vendu à Mme [Q] [X] et M. [A] [O].

Elle est, par ailleurs, circonstanciée, s'agissant de ses références au prêt souscrit par Mme [Q] [X] et M. [A] [O], ainsi qu'au nom du promoteur-vendeur du programme.

Enfin, Mme [Q] [X] et M. [A] [O] produisent un courriel que leur a envoyé M. [Y] [C] en mai 2007, dans lequel il se présentait comme "consultant en gestion de patrimoine" et demandait à Mme [Q] [X] de lui envoyer une attestation d'embauche en CDI.


Dès lors, il est suffisamment établi que M. [Y] [C], en tant que salarié de la SAS Lesesame, a proposé à M. [A] [O] et Mme [Q] [X] d'acheter le bien situé [Localité 6] en 2007, en étant rémunéré sur cette vente par la SAS Lesesame, ce que M. [N] [L] admet dans ses écritures et ce, en qualité de consultant en gestion de patrimoine.

Toutefois, elle n'établit pas, faute d'être corroborée sur ce point, que M. [Y] [C] a, pour le compte de la SAS Lesesame, proposé à M. [A] [O] et Mme [Q] [X] le crédit immobilier ayant eu pour objet de financer leur investissement.

B/ Sur la responsabilité de M. [L]

1. Sur l’application de l’article L. 651-2 du code de commerce

Une action en responsabilité pour insuffisance d'actif peut être intentée à l'encontre des dirigeants en fonction au jour du jugement qui ouvre la procédure collective, par application des dispositions de l'article L. 651-2 du code de commerce.

Au cas présent, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture de la liquidation judiciaire de la SAS Lesesame le 4 octobre 2011, laquelle procédure a été clôturée pour insuffisance d'actif le 6 juin 2018, c'est-à-dire antérieurement à l'introduction de la présente instance. 

En l’espèce, les demandeurs ne reprochent pas à M. [L] la situation d’insuffisance d’actif de la SAS Lesesame de sorte que l’article L. 651-2 du code de commerce est sans rapport avec notre litige.

2.Sur l’application de l’article1382 du code civil dans sa version applicable au litige

A l’égard des tiers, il est admis que le dirigeant social agit pour le compte de la société, de sorte que la première responsable de leurs éventuels préjudices est la personne morale elle-même. Ainsi, la responsabilité du dirigeant ne peut être mise en cause à l’égard des tiers que dans des cas exceptionnels, où une faute détachable ou séparable de ses fonctions est identifiée. 

A cet égard, lorsque la responsabilité du dirigeant social est recherchée par un tiers, et non par la société elle-même ou par un associé, il est admis que l’action est fondée sur l’article 1382 devenu 1240 du code civil. Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, celui qui l’invoque doit démontrer qu’il a commis intentionnellement une faute d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales. 

En l’espèce, Mme [Q] [X] et M. [A] [O] recherchent la responsabilité personnelle de M. [N] [L], président de la SAS Lesesame à raison des fautes qu’ils imputent à M. [Y] [C].

Or, dans la mesure où Mme [Q] [X] et M. [A] [O] recherchent la responsabilité personnelle de M. [N] [L] et, non, la responsabilité de la SAS Lesesame, ils ne peuvent pas se prévaloir de l'existence d'une faute du préposé, au cas présent, M. [Y] [C], en quelque qualité que ce soit (démarcheur à domicile, conseiller en investissement financier, intermédiaire en biens ou en opérations de banque), la responsabilité personnelle du dirigeant reposant exclusivement sur la démonstration de son propre manquement.

Cette faute du préposé est uniquement de nature à engager la responsabilité de la SAS Lesesame, et nécessite par ailleurs pour être opposée que soit assigné un mandataire ad hoc du fait de la clôture de la liquidation judiciaire.

M. [A] [O] et Mme [Q] [X], qui dirigent leurs prétentions à l'encontre de M. [N] [L], doivent ainsi prouver que M. [N] [L], en sa qualité de dirigeant de la SAS Lesesame, a personnellement commis une faute, laquelle doit revêtir les critères susmentionnés, à savoir être intentionnelle, d'une particulière gravité et incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales.

N'étant saisi d'aucun moyen de nature à engager la responsabilité personnelle de dirigeant de M. [N] [L], le tribunal rejette les prétentions indemnitaires formulées à son encontre par Mme [Q] [X] et M. [A] [O] sur le fondement d'une faute de la SAS Lesesame, qui ne peut lui être reprochée en sa qualité de gérant de la SAS Lesesame.

III/ Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

M. [L] sollicite une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, soutenant subir depuis quatre ans les tourments d’une procédure injustement engagée.

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L'exercice d'une action en justice, quand bien même elle ferait l'objet d'un rejet, ne démontre pas le caractère abusif de ladite action.

Il appartient à celui qui se prévaut de l’abus d’établir que l’action a été introduite dans des circonstances particulières caractérisant une faute, ce qui est le cas lorsque sont démontrées chez celui qui l’exerce la malice, l’intention de nuire, la mauvaise foi ou une erreur équipollente au dol.

En l’espèce, si les demandes de Mme [Q] [X] et M. [A] [O] ont été rejetées, force est de constater que cette action s’inscrit dans un contexte d’un investissement immobilier et fiscal où les demandeurs se sont estimés lésés en raison de la perte de valeur de leur bien, laquelle n’est pas contestée. 

Il sera par ailleurs noté que M. [L] n’apporte aucun élément démontrant le caractère abusif de l’action des demandeurs.

En conséquence, la demande de M. [L] sera rejetée.

IV/ Sur les autres demandes 

Parties perdantes du procès, M. [A] [O] et Mme [Q] [X] seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Les avocats qui en font la demande et qui peuvent y prétendre seront admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.


L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l'espèce, il y a lieu de condamner in solidum M. [A] [O] et Mme [Q] [X], à payer à la SAS LP Promotion la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu également de condamner M. [A] [O] et Mme [Q] [X], à payer à M. [N] [L] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les demandeurs seront déboutés de leurs propre demande au titre des frais irrépétibles.
 
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, aucun élément ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.
 

PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, 

DÉBOUTE M. [A] [O] et Mme [Q] [X] de leur demande en nullité du protocole transactionnel du 5 avril 2018 ; 

DÉCLARE irrecevables les demandes formulées par M. [A] [O] et Mme [Q] [X] à l’encontre de la SAS LP Promotion ;

DÉBOUTE M. [N] [L] de sa demande tendant à voir écarter des débats l’attestation de M. [Y] [C] ; 

DÉBOUTE M. [A] [O] et Mme [Q] [X] de leurs demandes formulées à l’encontre de M. [N] [L] ;

DÉBOUTE M. [N] [L] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum M. [A] [O] et Mme [Q] [X] aux dépens de l'instance;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [A] [O] et Mme [Q] [X] à payer à la SAS LP Promotion la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [A] [O] et Mme [Q] [X] à payer à M. [N] [L] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [A] [O] et Mme [Q] [X] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement.




LE GREFFIER LA PRESIDENTE

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