Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 25 juin 2026, n° 23/13395

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 2ème section


N° RG 23/13395 - N° Portalis 352J-W-B7H-C223P

N° MINUTE : 


Assignation du :
29 Septembre 2023







JUGEMENT 
rendu le 25 Juin 2026 




DEMANDERESSE

SCI ALMA2M
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Christian LEFEVRE, 
avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire PC385



DÉFENDEURS

Société d’assurance Axa France, prise en la personne de son représentant légal.
[Adresse 2]
[Localité 3]

défaillante

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, 
la SARL MOUTARD-PICHOT 
[Adresse 4]
[Localité 4]

représenté par Me Fabrice MOULIN, 
avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire G0837


Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/13395 - N° Portalis 352J-W-B7H-C223P


[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentée par Maître Camille PICARD 
de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire C0673

Monsieur [W] [X]
[Adresse 7]
[Localité 6]

représenté par Maître Camille PICARD 
de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire C0673

MAIF, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 8]
[Localité 7]

représentée par Me Isabelle DUQUESNE-CLERC, 
avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire A0895


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Julie KHALIL, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors des débats et de Francine MEDINA, Greffière, lors de la mise à disposition,


DÉBATS

A l’audience du 16 Avril 2026 tenue en audience publique devant Monsieur LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Réputé contradictoire
en premier ressort


* * *






Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/13395 - N° Portalis 352J-W-B7H-C223P


Exposé du litige :

La S.C.I. ALMA2M est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et assuré auprès de la société AXA France Iard. 
La S.C.I. ALMA2M est assurée auprès de la MAIF.

Monsieur [W] [X] est propriétaire de l’appartement situé au-dessus de celui de la S.C.I. ALA2M, au premier étage du même immeuble, et est assuré auprès de la MATMUT.

Le 13 mai 2020, un dégât des eaux est survenu dans l’appartement de la S.C.I. ALMA2M, ayant pour origine une fuite au niveau du joint du robinet d’arrêt situé dans l’appartement de Monsieur [W] [X].

Par ordonnance de référé du 13 janvier 2021, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné Madame [N] [T] en qualité d’expert judiciaire, avec mission habituelle en la matière.

Un second dégât des eaux a eu lieu le 8 juillet 2021 dans l’appartement de Monsieur [W] [X]. 

Madame [N] [T] a déposé son rapport le 20 février 2023.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice en date des 29 septembre, 2, 4 et 9 octobre 2023, la S.C.I. ALMA2M a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [W] [X], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à Paris 16ème, la MAIF et la MATMUT afin de solliciter l’indemnisation de ses préjudices matériels et immatériels sur le fondement, notamment, des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de la théorie des troubles anormaux du voisinage (affaire enregistrée sous le numéro RG 23/13395). 

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à Paris 16ème a fait assigner, devant ce même tribunal, en intervention forcée et en garantie, la société AXA France Iard (affaire enregistrée sous le numéro de RG 24/14014).

Les deux affaires ont été jointes, par mentions aux dossiers, le 17 décembre 2024, l’instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 23/13395. 





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 N° RG 23/13395 - N° Portalis 352J-W-B7H-C223P

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2025 et signifiées à la société Axa France Iard par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la S.C.I. ALMA2M demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 651 et suivants du code civil, 
Vu les dispositions de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu les dispositions de l’article L. 124-3 du code des assurances, 
Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage, 
Vu les dispositions de l’article 1240 et suivants du code civil, 
Vu l’ordonnance de référé rendue le 13 janvier 2021, 
Vu le rapport d’expertise de Madame [T] du 20 février 2023
 
A titre principal,
Condamner solidairement, ou à défaut in solidum, Monsieur [X] et la MATMUT au paiement de la somme de 6 874,79 € au titre de l’indemnisation du préjudice matériel de la SCI ALMA2M, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,

Condamner solidairement, ou à défaut in solidum, Monsieur [X] et la MATMUT au paiement de la somme de 187 110 € au titre de l’indemnisation du préjudice immatériel de la SCI ALMA2M, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation, 

Condamner solidairement, ou à défaut in solidum, Monsieur [X] et la MATMUT au paiement de la somme de 8 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
 
Condamner solidairement, ou à défaut in solidum, Monsieur [X] et la MATMUT au paiement des dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire, et les dépens de référé, 

A titre subsidiaire,
Condamner solidairement, ou à défaut in solidum, Monsieur [X] et la MATMUT, à payer la somme de 6 874,79 € au titre de l’indemnisation du préjudice matériel de la SCI ALMA2M, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,

Condamner solidairement, ou à défaut in solidum, Monsieur [X], la MATMUT et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à PARIS 16ème au paiement de la somme de 187 110 € au titre de l’indemnisation du préjudice immatériel de la SCI ALMA2M, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,




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Condamner solidairement, ou à défaut in solidum, Monsieur [X], la MATMUT et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 8] au paiement de la somme de 8 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
 
Condamner solidairement, ou à défaut in solidum, Monsieur [X], la MATMUT et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 8] au paiement des dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire, et les dépens de référé.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, la MATMUT et Monsieur [W] [X] demandent au tribunal de :

Recevoir Monsieur [X] et la MATMUT en leurs écritures, 

Y faisant droit, 
Fixer le préjudice matériel de la SCI ALMA2M à hauteur de 5.724,90 euros, 

Débouter la SCI ALMA2M de sa demande de condamnation in solidum formulée à l’encontre de Monsieur [X] et de la MATMUT au titre du préjudice immatériel, 

Limiter la condamnation de Monsieur [X] au titre du préjudice immatériel à hauteur de 34.020 euros, 

En cas de condamnation in solidum de Monsieur [X], limiter l’obligation de garantie de la MATMUT à hauteur de la part contributive de son assuré soit 34.020 euros, 

Débouter la SCI ALMA2M de ses demandes plus amples ou contraires formulées à l’encontre de la MATMUT, 

Condamner toutes parties succombantes à verser à la MATMUT la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La MATMUT et Monsieur [W] [X] ont notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, la veille de la clôture, de nouvelles conclusions. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2025 et signifiées à la société Axa France Iard par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à Paris 16ème demande au tribunal de :

Vu la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965, 
Vu les articles 1103 et 1240 du code civil, 
Vu l’article 700 du code de procédure civile, 
Vu les éléments qui précèdent, 
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A titre principal,
Débouter, la SCI ALMA2M de toutes ses demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] PARIS 16ème,
 
Débouter la MAIF de toutes ses demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 8],
 
Condamner Monsieur [W] [X] et son assureur la société MATMUT à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.046 euros en réparation de son préjudice matériel résultant de fuites privatives de Monsieur [X],
 
A titre subsidiaire,
Condamner la société AXA Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] PARIS 16ème de toutes condamnations qui seraient mises à la charge de ce dernier au titre des demandes formées par la SCI ALMA 2M et la MAIF et de plus généralement de toutes condamnations prononcées à son encontre,

En toute hypothèse,
Condamner la SCI ALMA2M, ainsi que tout autre succombant, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] PARIS 16ème la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 février 2024, la MAIF demande au tribunal de :

Vu les articles 544 et 1240 du code civil,
Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article L. 121-12 du code des assurances,
Vu les pièces,

Déclarer la MAIF recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

Débouter la SCI ALMA de toutes ses demandes dirigées à l’encontre de la MAIF,

A titre reconventionnel,
Condamner in solidum Monsieur [X], son assureur la MATMUT et le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] [Localité 8] à régler à la MAIF la somme de 5.724,90 euros,

Condamner in solidum Monsieur [X], son assureur la MATMUT et le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] [Localité 9] à régler à la MAIF la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,


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Condamner in solidum Monsieur [X], son assureur la MATMUT et le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à régler à la MAIF le montant des dépens engagés par elle,

Débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et prétentions contraires.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la société AXA France Iard n’a pas constitué avocat. 

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2025, avec la mention selon laquelle : “les parties qui souhaiteraient voir écarter des débats, sur le fondement du respect du contradictoire, les dernières conclusions notifiées par M. [X] et la MATMUT le 15 septembre 2025 (soit la veille de l’audience de mise en état ayant pour objet la clôture de l’instruction avec la signification des conclusions des parties à AXA, partie défaillante), peuvent le demander par voie de conclusions distinctes adressées au tribunal”.

L’affaire, plaidée à l’audience du 16 avril 2026, a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 29 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à Paris 16ème demande au tribunal d’écarter des débats les conclusions de la MATMUT et de Monsieur [W] [X], notifiées par RPVA le 15 septembre 2025, soit la veille de la clôture. 

Motifs de la décision :


A titre liminaire, aux termes de conclusions notifiées par voie électronique du 29 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal d’« écarter des débats les conclusions de la MATMUT et de Monsieur [W] [X], notifiées par RPVA le 15 septembre 2025 à 16H59 pour une clôture prévue et ordonnée le 16 septembre 2025 à 9H55. 

Par bulletin RPVA du 22 mai 2025, l’affaire a été renvoyée une dernière fois, uniquement pour que les parties signifient leurs dernières conclusions à la société Axa France Iard et pour clôture et fixation de la date des plaidoiries. 






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En application du principe de la contradiction qu’il appartient au tribunal de faire respecter, conformément aux dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, alors que le bulletin de mise en état notifié aux parties le 22 mai 2025 leur demandait uniquement de signifier leurs dernières conclusions à la société Axa France Iard afin de permettre la clôture de l’instruction et la fixation à une audience de plaidoirie, la MATMUT et Monsieur [X] ont notifié de nouvelles conclusions contenant des développements substantiels la veille de l’audience de mise en état du 16 septembre 2025 (laquelle prévoyait la clôture de l’instruction), soit le 15 septembre 2025 à 16 h 59. 

Ces conclusions étant tardives, il y a lieu de les écarter des débats pour ne retenir que celles notifiées le 16 décembre 2024, afin de faire respecter le principe de la contradiction. 

I - Sur les demandes indemnitaires formées par la société ALMA2M et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8]

La société ALMA2M soutient, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article L. 124-3 du code des assurances et de l’article 1240 du code civil, que : 

Sur les responsabilités
- aux termes du rapport d’expertise, il apparaît que Monsieur [X] est pleinement responsable des infiltrations qui ont eu lieu dans l’appartement de la société ALMA2M,
- il est également responsable du second dégât des eaux qui a eu lieu dans son propre appartement le 8 juillet 2021,
- en qualité d’assureur de Monsieur [X], la MATMUT devra intervenir, 

- subsidiairement, la MATMUT et Monsieur [X] soutiennent que l’importance du préjudice matériel de la demanderesse résulte de l’inertie de la copropriété ; le syndicat des copropriétaires a ainsi tardé à mettre en place une nouvelle recherche de fuite, a fait preuve de lenteur dans la gestion du sinistre et malgré de nombreuses relances, ne s’est exécuté que cinq mois plus tard ; le syndicat des copropriétaires a donc commis une faute qui justifie sa condamnation in solidum avec Monsieur [X] et la MATMUT à la réparation de ses préjudices.

Sur le préjudice matériel
- la société ALMA2M a été contrainte de supporter de nombreux coûts,
- parmi eux, la pose d’assécheurs, la consommation électrique nécessaire à leur fonctionnement, la réalisation de travaux de reprise,
- ces coûts s’élèvent à un total de 6.874,79 euros, déduction faite de l’avance versée par la MAIF,
- tous ces postes ont été validés par l’expert judiciaire, 

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- contrairement à ce que prétend l’expert, il n’y a pas lieu de déduire de ce montant la facture de la société UNIPROMOTION de 1.163,30 euros payée le 28 septembre 2020 par la MAIF à l’assécheur ; cette somme n’a jamais été comptabilisée par la société ALMA2M dans le calcul de son préjudice matériel.

Sur le préjudice immatériel
- compte tenu de la survenance du sinistre, la société ALMA2M a été contrainte de se séparer de son locataire ; cela a engendré des pertes de loyers dont la perception n’est pas contestable puisqu’un contrat avait été signé,
- il apparaît que la S.C.I. ALMA2M avait terminé ses travaux de rénovation à la date du 17 mars 2020 ; elle avait signé un contrat de bail le 11 mai 2020 devant prendre effet le 15 mai 2020 avec la S.A.S. KUMQUAT pour un loyer, charges comprises, de 5.670 euros,
- compte tenu du dégât des eaux, la S.A.S. KUMQUAT a dénoncé son contrat le 15 mai 2020,
- sur 33 mois, la perte de loyers s’élève donc à 187.110 euros,
- l’expert a validé le loyer retenu.

En réponse aux arguments de Monsieur [X] et de la MATMUT, la société demanderesse expose que :
- les défendeurs contestent que son préjudice immatériel s’étende de la période du 1er août 2022 jusqu’au 1er mars 2023 ; il est prétendu que la société ALMA2M ne justifierait pas de la fin effective des travaux de remise en état,
- or, les pièces produites permettent de démontrer que non seulement il est possible de donner une date de fin des travaux, mais en plus que la demanderesse a contacté des agences immobilières avant la fin de ces derniers pour limiter son préjudice,
- un nouveau contrat de bail a été signé le 14 décembre 2022, une date antérieure étant impossible car il fallait attendre que les docteurs [C] et [D] obtiennent les autorisations administratives nécessaires à l’exercice de leur activité.

Monsieur [W] [X] et la MATMUT opposent en substance que :
- ils ne sauraient être condamnés à prendre en charge seuls les conséquences du sinistre ; l’expert conclut que “les responsabilités sont à partager entre l’assureur de Monsieur [X] et celui de la copropriété”,

- la réclamation de la MAIF, subrogée, s’élève à la somme de 5.724,90 euros ; la MATMUT ne s’y oppose pas,
- la société ALMA2M ne saurait solliciter le règlement d’une somme qui lui a déjà été réglée par sa propre compagnie d’assurance ; sa réclamation au titre de son préjudice matériel devra être ramenée à 5.712,09 euros,



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- l’expert judiciaire estime que le préjudice de perte de loyers de la société ALMA2M s’étend du 15 mai 2020 au 21 juillet 2022 ; pour un loyer de 5.670 euros par mois, sa réclamation devra donc être ramenée à 150.255 euros ; concernant ce poste de préjudice, la responsabilité de la copropriété est prépondérante ; Monsieur [X] a immédiatement effectué les travaux nécessaires dans son appartement pour supprimer la cause des dommages ; aucune recherche de fuite n’a été diligentée par la MAIF ou le syndicat des copropriétaires malgré les demandes de la société ALMA2M et de Madame [T], dès le 31 mai 2021 ; cette opération n’a été réalisée que le 14 avril 2021, soit cinq mois plus tard,
- l’intervention de la MATMUT se limitera par conséquent à la prise en charge des seules pertes de loyers en lien direct et exclusif avec les fuites de son assuré et non celles imputables à un retard de gestion de la copropriété,
- cette prise en charge ne pourra excéder six mois, délai qui aurait dû être suffisant, soit la somme de 34.020 euros,
- subsidiairement, en cas de condamnation in solidum la part contributive de Monsieur [X] sera fixée à 34.020 euros et la MATMUT ne sera condamnée à le relever et garantir qu’à hauteur de celle-ci.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8] répond que :
- la société ALMA2M ne poursuit le syndicat des copropriétaires qu’à titre subsidiaire,
- l’engagement de la responsabilité du syndicat est infondée dès lors que les installations privatives de Monsieur [X] sont seules responsables des sinistres,
- au contraire, le syndicat des copropriétaires est lui-même victime d’un désordre dont il est fondé à demander réparation à Monsieur [X],
- en effet, le syndicat a fait procéder à l’arrachage de la toile de verre lorsqu’il a été informé de cette nécessité par la société UNIPROMOTION le 21 décembre 2021,
- ce n’est que si le syndicat avait tardé qu’il pourrait être jugé responsable du retard dans la mise en location et dans l’aggravation du préjudice matériel de la demanderesse.

Reconventionnellement, il soutient que :
- il ressort du rapport d’expertise que les fuites privatives en provenance des installations de Monsieur [X] ont porté atteinte aux parties communes du rez-de-chaussée,

- Monsieur [X] devra être condamné à verser 2.046 euros à la copropriété au titre des travaux de reprise de la cage d’escalier et du local commun.

La MAIF relève que :
- elle a été mise en cause dans l’instance aux fins de lui permettre de faire valoir son recours subrogatoire ; à ce titre, toutes les demandes dirigées contre la MAIF par la société ALMA2M sont infondées,
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- en tout état de cause, la MAIF se joint aux conclusions de la société ALMA2M sur les responsabilités et préjudices encourus. 

A titre reconventionnel, sur le fondement de l’article L. 121-12 du code des assurances, elle avance que :
- elle a pris en charge la facture de pose des assécheurs à hauteur de 1.163,30 euros,
- elle a également réglé à Madame [E], représentante de la société ALMA2M, la somme de 4.561,60 euros au titre de la réfection des embellissements,
- cette somme correspond à 80 % du montant des dommages estimés selon rapport d’expertise amiable initial,
- le préjudice de la MAIF, subrogée dans les droits de son assurée, s’élève donc à 5.724,90 euros,
- dans le chiffrage des préjudices, l’expert a déduit cette somme du préjudice de la société ALMA2M, qui l’a elle-même déduite de sa demande en justice. 

* * *

1.1 Sur les désordres, leur matérialité et leur origine :

Les désordres faisant l’objet du présent litige sont décrits en pages 6 à 11 et en page 16 du rapport d’expertise judiciaire de Madame [N] [T] déposé le 20 février 2023. Ainsi, l’expert a constaté que « les parois de l’appartement du rez-de-chaussée [appartement de la SCI ALMA2M] étaient toujours humides, notamment les parois du sanitaire (parties communes) » ; que ce taux d’humidité est élevé et supérieur à la normale. Les photographies incluses dans le rapport d’expertise permettent également de constater que les murs de l’appartement de la SCI demanderesse sont dégradés du fait de cette humidité. 

Par ailleurs, l’expert indique que : 
- un dégât des eaux a été constaté le 13 mai 2020 dans l’appartement de la SCI ALMA2M en provenance d’une fuite sur le robinet d’arrêt de l’appartement de Monsieur [X] et cette fuite a été réparée le 19 mai 2020 ; d’ailleurs, le constat amiable signé entre la SCI demanderesse et Monsieur [X] mentionne que la cause des infiltrations provient d’une fuite sur canalisation privative, 
- bien que ce premier dégât des eaux ait été constaté et réparé en mai 2020, il a persisté dans le logement de la SCI demanderesse une humidité importante ; il est possible, selon l’expert, que le dégât des eaux se soit déclaré en mars 2020, pendant le confinement, « ce qui expliquerait la difficulté à assécher les murs. Le confinement a sans doute empêché de découvrir immédiatement la fuite à l’origine du désordre et explique la grande quantité d’eau dans les murs qui a pris du temps pour être évacuée » (page 15 du rapport d’expertise), 




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- en juillet et août 2020, des assécheurs ont été posés dans l’appartement de la SCI ALMA2M mais le taux d’humidité était toujours de 80 – 90 % le 4 août 2020 ; l’expert précise que « les taux d’humidité sont élevés après plusieurs mois ce qui permettait de penser qu’il existe des infiltrations non résolues ». 

Au cours des opérations d’expertise, un nouveau dégât des eaux est survenu en juillet 2021 sous la chaudière de Monsieur [X] et a été immédiatement réparé (cf pièce n° 17 du demandeur, courriel de Monsieur [X]). A la suite de ce second dégât des eaux, une nouvelle recherche de fuite globale dans tous les appartements a été effectuée par l’entreprise [P] – [J] qui a établi un rapport le 13 octobre 2021 (pièce n° 18 en demande) duquel il ressort que : 
- au sein de l’appartement de la SCI ALMA2M « le mur mitoyen au WC de la cour est toujours un peu humide suite aux 2 dégâts des eaux de mars 2020 et de juillet 2021. Les taux d’humidité relevés dans les zones cloquées varient entre 20 % et 75 % », 
- dans le water-closet de la cour (parties communes), il y a des « taches de rouille et de coulures sur la descente et cloques sur le mur mitoyen de l’appartement de [la SCI ALMA2M] suite aux 2 dégâts des eaux de mars 2020 et juillet 2021 ». 

Ce rapport ne mentionne aucune fuite persistante. 

Il ressort de ces éléments que des désordres sont survenus dans le logement de la SCI ALMA2M ainsi que dans le water-closet commun de l’immeuble constitués par la dégradation de murs (cloques et rouille) ainsi que la persistance d’une humidité importante dans ces murs. Ces désordres proviennent de deux dégâts des eaux dont l’origine se trouve dans des fuites sur canalisations privatives de l’appartement de Monsieur [X]. 

Ainsi, la matérialité des désordres est établie et l’origine de ceux-ci se trouve dans des fuites sur canalisations privatives de l’appartement de Monsieur [X]. 

1.2 Sur la responsabilité de Monsieur [X] :

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en son premier alinéa que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

L'obligation pour le copropriétaire de réparer les troubles anormaux du voisinage découle ainsi des dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 7 novembre 2018, n° RG 16/01235).



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8ème chambre 2ème section
N° RG 23/13395 - N° Portalis 352J-W-B7H-C223P


La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément. En effet, il est de principe que le propriétaire d’un fonds qui cause à son voisin un dommage qui excède les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit et doit le réparer. L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. 

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux. 

Si l’existence d’un trouble anormal de voisinage justifie l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice, l’indemnité allouée doit tenir compte de l’importance du trouble, de sa durée et des circonstances de l’espèce (ex. : Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre C, 7 novembre 2017, n° RG 15/02858).

En l’espèce, la S.C.I. ALMA2M recherche à titre principal la responsabilité de Monsieur [X] sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage. 

Il ressort des éléments de la procédure, et notamment des constatations techniques et du rapport d’expertise judiciaire, que les désordres affectant le logement appartenant à la société demanderesse se caractérisent par une dégradation des murs due à une humidité importante et persistante et se prolongeant dans le temps sur plusieurs années, ce qui caractérise l’existence de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. 

Ces désordres proviennent de deux fuites sur canalisations privatives appartenant à Monsieur [X], la recherche de fuite effectuée en octobre 2021 n’ayant fait apparaître aucune fuite ni aucune autre cause possible à ces désordres. Par ailleurs, Monsieur [X] ne conteste pas le fait que les désordres constatés trouvent leur origine dans son logement ni sa responsabilité.

Il sera en outre relevé que les désordres constatés affectent aussi bien les parties privatives de la S.C.I. ALMA2M que les parties communes de l’immeuble (water-closet commun).

Dans ces conditions, la responsabilité objective de Monsieur [X], en sa qualité de copropriétaire voisin, sera retenue et ce dernier devra réparer les préjudices subis tant par la SCI demanderesse que par le syndicat des copropriétaires.
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1.3 Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ce fondement, le demandeur doit rapporter la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le dommage. 

En l’espèce, la S.C.I. ALMA2M recherche à titre subsidiaire la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle pour faute en invoquant une inertie fautive du syndicat défendeur qui serait à l’origine de l’aggravation de son préjudice immatériel (à savoir la perte locative). 

Monsieur [X] et son assureur, la MATMUT, invoquent également la responsabilité pour faute du syndicat des copropriétaires pour les mêmes raisons. 

Ainsi, il est reproché au syndicat des copropriétaires d’avoir : 
- tardé à mettre en place une nouvelle recherche de fuite qui aurait permis de déterminer la seconde cause de ce sinistre et permettre dès lors une remise en état plus rapide, 
- fait preuve de lenteur dans la gestion de ce sinistre en mettant pas cinq mois pour autoriser la recherche de fuite sollicitée par l’expert ainsi que pour gérer l’arrachage des papiers peints du water-closet commun afin de permettre d’assécher les murs et les parties communes.

Il convient d’abord de relever que si le rapport d’expertise évoque une responsabilité partagée entre Monsieur [X] et le syndicat des copropriétaires, l’expert ne donne aucune explication sur les raisons qui font qu’il retient une part de responsabilité imputable au syndicat des copropriétaires. 

Par ailleurs, il ressort des éléments de la procédure que le constat amiable dégât des eaux signé entre Monsieur [X] et la S.C.I. ALMA2M le 20 mai 2020 mentionne que la cause et l’origine du dégât des eaux se trouvent dans une fuite sur canalisation privative du logement de Monsieur [X] et que cette fuite a fait l’objet d’une réparation (pièces n° 1, 2 et 3 du demandeur). 

Un courriel du 5 août 2020 adressé au syndic de l’immeuble indique qu’une demande pour une recherche de fuite complémentaire a été faite le 31 juillet 2020. Cette demande a été faite par l’expert de la MAIF, assureur de la société demanderesse, selon deux courriers recommandés adressés à Monsieur [X] d’une part et au syndic de l’immeuble d’autre part (pièces n° 6 et 7 du demandeur). Toutefois, s’agissant d’un sinistre survenu entre deux copropriétaires et alors qu’aucun élément ne permettait de penser que des parties communes pourraient être à l’origine des désordres subis, il n’existait pas 
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d’obligation pour le syndicat des copropriétaires de procéder lui-même à une recherche de fuite. 

De même, concernant le second dégât des eaux survenu en juillet 2021, il ressort d’un courriel adressé par Monsieur [X] lui-même que la cause de ce sinistre provient de ses parties privatives en indiquant que : « je […] vous confirme qu’une fuite d’eau est intervenue sous ma chaudière, dans le placard privatif du premier étage où celle-ci est installée » (pièce n° 17 du demandeur). 

En outre, la recherche de fuite effectuée en octobre 2021 par le syndicat des copropriétaires à la demande de l’expert judiciaire n’a révélé aucune fuite sur les installations des parties communes. Il n’est d’ailleurs démontré par aucun élément que le syndicat des copropriétaires aurait tardé à faire réaliser cette recherche de fuite.

De plus, s’agissant du reproche fait au syndicat des copropriétaires d’avoir tardé à faire arracher le papier peint / la toile de verre présent dans le water-closet commun et ainsi d’avoir retarder le séchage des murs humides, le devis établi à cette fin par la société UNIPROMOTION a été réalisé le 21 décembre 2021 et adressé à la S.C.I. ALMA2M (pièce n° 12 du demandeur). Ce devis indique avoir besoin de l’autorisation de la copropriété pour assécher également le sanitaire des parties communes et pour procéder à l’arrachage de la toile de verre recouvrant les murs, ce qui a été effectivement autorisé lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 janvier 2022 (pièce n° 13 du demandeur). 

La société UNIPRIMOTION a installé des assécheurs le 16 février 2022 et a constaté que le taux d’humidité était évalué entre 22 et 48 % (pièce n° 14 du demandeur). 

Il ressort de cette chronologie que le syndicat des copropriétaires n’a pas tardé à donner son accord pour l’assèchement et l’arrachage du papier peint. Ce reproche n’est donc pas fondé. 

En tout état de cause et de manière surabondante, à supposer que le syndicat des copropriétaires ait commis une faute, il n’est démontré aucun lien de causalité entre la faute alléguée et la perte locative sollicitée. 

En conséquence, le syndicat des copropriétaires ne saurait engager sa responsabilité civile délictuelle, en l’absence de démonstration d’une faute de sa part et du lien de causalité qui serait susceptible d’exister entre cette prétendue faute et le préjudice allégué. 

Les demandes formées la S.C.I. ALMA2M et Monsieur [X] à son encontre seront donc rejetées. 



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1.4 Sur les préjudices de la SCI ALMA2M :

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, au regard des éléments de la procédure et des pièces produites en demande par la S.C.I. ALMA2M, il convient de retenir, au titre des préjudices, comme justifiés et directement en lien avec les désordres d’infiltrations subis, les sommes suivantes :

1 - au titre du préjudice matériel :

Au titre de son préjudice matériel, il est justifié et non contesté les postes de préjudices suivants : 
- la pose d’assécheurs pour la période de février et mars 2022 pour un montant total de 1.699,50 € TTC (509,85 € + 1.189,65 € ; pièce n° 15 du demande, facture de la société UNIPROMOTION), 

- la consommation électrique nécessaire au fonctionnement des assécheurs pour la première pose qui a eu lieu du 21 juillet 2020 jusqu’au 05 août 2020 (pièce n° 5 du demandeur) pour un montant de 120 € et pour une seconde pose qui a eu lieu du 16 février 2022 jusqu’au 18 mars 2022 (pièce n° 15 du demandeur) pour la somme de 140 € (pièce n° 20 du demandeur, rapport de contrôle hygrométrique de la société UNIPROMOTION contenant l’estimation de la consommation électrique (752 kwh)), 
- les travaux de reprise pour un montant total de 9.476, 89 € TTC (pièce n° 19 du demandeur - la facture du 20 septembre 2022 de la SAS ALFER ET FILS), 
soit un montant total de 11.436,39 €.

Il est également justifié que l’assureur de la SCI ALMA2M, la MAIF, lui a versé une avance de 4.561,60 euros au titre des travaux des embellissements qu’il convient de déduire de l’évaluation du préjudice matériel ci-dessus. 

Par ailleurs, il sera souligné que la facture de la société UNIPROMOTION, d’un montant de 1.163,30 € pour la pose d’assécheur sur la première période de juillet à août 2020, a été payée le 28 septembre 2020 directement par la MAIF à la société UNIPROMOTION (pièce n° 2 de la MAIF). Dès lors, cette somme, qui n’a pas été comptabilisée dans le préjudice de la société demanderesse, n’est pas à déduire de celui-ci. 

Dès lors, il sera fait droit à la demande de la SCI ALMA2M au titre de son préjudice matériel pour la somme de 6.874,79 € (11.436,39 € - 4.561,60 €). 

2 - au titre du préjudice immatériel :

La S.C.I. ALMA2M sollicite au titre de la perte locative subie la somme de 187.110 euros, fondée sur un loyer de 5.670 euros par mois sur la période du 15 mai 2020 au 1er mars 2023 (33 mois).
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Il est justifié de l’existence d’un préjudice immatériel constitué par une perte locative sèche puisqu’il ressort des pièces produites que la S.C.I. ALMA2M avait signé un contrat de bail le 11 mai 2020, devant prendre effet le 15 mai suivant, avec la SAS KUMQUAT pour un loyer + charges mensuelles de 5 670 €. Cependant, compte tenu de la survenance du dégât des eaux le 13 mai 2020, la SAS KUMQUAT a dénoncé le 15 mai suivant son contrat de bail, puisqu’elle ne pouvait pas louer une surface moindre que celle initialement convenue (pièces n° 21 à 23 en demande). 

L’expert a validé le montant du loyer à hauteur de la somme de 5.670 euros, ce montant n’étant pas contesté en défense. S’agissant de la durée de perte locative, l’expert retient une période du 15 mai 2020 au 21 juillet 2020 et Monsieur [X], quant à lui, retient une fin de période au 31 juillet 2020, date de la fin des travaux de réfection. 

La S.C.I. ALMA2M indique aux termes de ses dernières écritures que : 
- un nouveau contrat de bail a été conclu avec les docteurs [C] et [D] le 14 décembre 2022, 
- il n’était pas possible de souscrire ce contrat avant cette date, parce qu’il fallait attendre que les docteurs [C] et [D] obtiennent les autorisations administratives nécessaires pour exercer leur activité dans les lieux, 
- aux termes de l’article IV du contrat de bail, elle a été contrainte de consentir une franchise de loyer jusqu’au 1er mars 2023 pour permettre aux nouveaux locataires d’effectuer leurs aménagements intérieurs. 

Or, le fait d’attendre les autorisations administratives nécessaires ou le fait de consentir une franchise de loyer afin de permettre aux nouveaux locataires d’effectuer leurs aménagements intérieurs sont des éléments extérieurs au préjudice subi résultant des dégâts des eaux, faisant l’objet de la présente procédure. Ces éléments ne peuvent constituer des préjudices imputables aux défendeurs. 

Dans ces conditions, il convient de retenir une perte de loyers sur la période du 15 mai 2020 au 31 juillet 2022 (soit 26.5 mois), pour un loyer de 5.670 euros par mois, soit la somme totale de 155.255 euros. 

La S.C.I. ALMA2M sera déboutée du surplus non justifiée de sa demande indemnitaire formée au titre de la réparation de son préjudice immatériel. 

1.5 Sur les préjudices du syndicat des copropriétaires :

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, au regard des éléments de la procédure et des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, il convient de retenir, au titre de son préjudice matériel, comme justifiés et directement en lien avec les désordres d’infiltrations subis, la somme de 2.046 euros, 
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sollicité par le syndicat des copropriétaires, au titre des travaux de réfection des parties communes. Ce montant est justifié par les pièces produites aux débats (devis de la société CAJI BAT en particulier). 

Il convient dès lors d’allouer cette somme au syndicat des copropriétaires. 

1.6 Sur la garantie des assureurs : 

La MATMUT est l’assureur de Monsieur [W] [X] et ne dénie pas sa garantie. Compte tenu de la responsabilité retenue à l’encontre de son assuré, la MATMUT sera condamnée in solidum avec celui-ci à indemniser la S.C.I. ALMA2M et le syndicat des copropriétaires des préjudices qu’ils ont subis. 

En outre, en l’absence de responsabilité retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires, les demandes formées par la MATMUT à l’égard de celui-ci seront rejetées. 

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie de son assureur, la société Axa France Iard, cette demande étant sans objet du fait de l’absence de responsabilité retenue à son encontre. 

1.7 Sur le recours subrogatoire de la MAIF :

Il ressort de l’article L. 121-12 du code des assurances, que l’assureur qui a payé l'indemnité d'assurance en application de son contrat est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions du bénéficiaire contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à l’intervention de l'assureur.

En l’espèce, il est justifié et non contesté en défense que la MAIF a réglé la facture pour la pose d’assécheurs du 21 septembre 2020 d’un montant de 1.163,30 euros (pièces n° 1 et 2 de la MAIF). 

Elle a en outre une avance de 4.561,60 euros à son assurée au titre de la réfection des embellissements (pièce n° 3 de la MAIF). 

Dans ces conditions, le préjudice de la MAIF, subrogée dans les droits de la S.C.I. ALMA2M, s’élève à la somme globale de 5.724,90 euros que Monsieur [W] [X] et son assureur, la MATMUT seront condamnés in solidum à payer. En l’absence de responsabilité retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires, les demandes formées par la MAIF à l’égard de celui-ci seront rejetées.

Sur ce, 

Au regard des éléments précités, il convient de condamner : 

- in solidum Monsieur [W] [X] et son assureur, la MATMUT, à payer à la S.C.I. ALMA2M la somme de 6.874,79 € au titre de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter 
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du présent jugement, s’agissant de créances indemnitaires ne produisant intérêts moratoires que du jour de leur fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil), 

- in solidum Monsieur [W] [X] et son assureur, la MATMUT, à payer à la S.C.I. ALMA2M la somme de 155.255 € au titre de son préjudice immatériel, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, s’agissant de créances indemnitaires ne produisant intérêts moratoires que du jour de leur fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil), 

- in solidum Monsieur [W] [X] et son assureur, la MATMUT, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8] la somme de 2.046 euros au titre des travaux de réfection des parties communes, 

- in solidum Monsieur [W] [X] et son assureur, la MATMUT, à payer à la MAIF la somme de 5.724,90 euros au titre de son recours subrogatoire. 

II - Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Monsieur [X] et la MATMUT, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire (soit la somme de 10.296 euros) ainsi que les frais de la procédure de référé, ayant préparé la présente instance au fond dont le tribunal est saisi. 

Ils sont par ailleurs condamnés in solidum au paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de :
- la somme de 4.000 euros à la S.C.I. ALMA2M, 
- et la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires. 

La MATMUT sera par conséquent déboutée de l’intégralité de sa demande formée au titre des frais irrépétibles. 

L’équité commande de rejeter la demande formée par la MAIF au titre des frais irrépétibles. 

La S.C.I. ALMA2M sera déboutée du surplus non justifié de sa demande formée au titre des frais irrépétibles. 


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Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Ecarte des débats les conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025 à 16 h 59, soit la veille de la clôture de l’instruction, par la MATMUT et Monsieur [W] [X], 

Déclare Monsieur [W] [X] responsable des désordres et des préjudices subis par la S.C.I. ALMA2M sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, 

Déboute la S.C.I. ALMA2M, Monsieur [W] [X] et leurs assureurs respectifs, la MAIF et la MATMUT, de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8], 

Condamne in solidum Monsieur [W] [X] et son assureur, la MATMUT, à payer à la S.C.I. ALMA2M la somme de 6.874,79 € au titre de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamne in solidum Monsieur [W] [X] et son assureur, la MATMUT, à payer à la SCI ALMA2M la somme de 155.255 € au titre de son préjudice immatériel, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,


Déboute la S.C.I. ALMA2M du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre de la réparation de son préjudice immatériel, 

Condamne in solidum Monsieur [W] [X] et son assureur, la MATMUT, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8] la somme de 2.046 euros au titre des travaux de réfection des parties communes, 

Condamne in solidum Monsieur [W] [X] et son assureur, la MATMUT, à payer à la MAIF la somme de 5.724,90 euros au titre de son recours subrogatoire, 

Condamne in solidum Monsieur [W] [X] et son assureur, la MATMUT, aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire (soit la somme de 10.296 euros) ainsi que les frais de la procédure de référé, 



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Condamne in solidum Monsieur [W] [X] et son assureur, la MATMUT, à payer à la S.C.I. ALMA2M la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne in solidum Monsieur [W] [X] et son assureur, la MATMUT, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute la MATMUT et la MAIF de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles, 

Déboute la S.C.I. ALMA2M du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, 

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,


Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Juin 2026


Le Greffier Le Président