Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 25 juin 2026, n° 21/11160

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 21/11160 
N° Portalis 352J-W-B7F-CU5HT

N° MINUTE : 



Assignation du :
29 Juillet 2021


JUGEMENT 
rendu le 25 Juin 2026 
DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la Société CMB, SAS
C/o CMB 
[Adresse 3]
[Localité 2]

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société [S] [L], SAS
C/o [S] [L] 
[Adresse 5]
[Localité 2]

Tous deux représenté par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0197


DÉFENDEURS

La société SMB DISTRIBUTION exerçant sous l’enseigne K [Localité 3] ET FOOD [Localité 3], SARL, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 6]
[Localité 2]

représentée par Maître Francine BERREBI FREOA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E0817
Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/11160 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU5HT


Monsieur [U] [A]
[Adresse 7]
[Localité 4]

représenté par Maître Stéphanie AMAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1934


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience du 09 Avril 2026 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***


Exposé du litige : 

L’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est situé à l’angle de la [Adresse 9] et de la [Adresse 10]. Il est voisin, [Adresse 9], de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 11] et, [Adresse 10], de l’immeuble situé au [Adresse 12]. 

M. [U] [A] est propriétaire, au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5], de lots situés au rez-de-chaussée constitués de deux boutiques mitoyennes donnant sur la [Adresse 10] et d’une réserve donnant sur la cour intérieure de l’immeuble. 

Suivant acte du 5 février 2004, M. [U] [A] a donné à bail commercial à la société SMB DISTRIBUTION « deux locaux commerciaux contigus, devant être réunis en une seule surface (dont tous les frais seront pris par le preneur) donnant sur rue et sur cour. Actuellement, pharmacie et boucherie », situés [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 5], afin d’y exercer « l’activité de distribution de vente de produits d’épicerie, alimentaires, boissons, caves, commerce de traiteur à domicile ou en événements, vente à emporter, livraisons à domicile ». L’activité est exercée sous l’enseigne commerciale « KMARKET ». 

Selon avenant du 25 novembre 2006, il a été « convenu de régulariser la destination du bail » et de prévoir que « la nouvelle destination qui lie les parties contractantes est maintenant la suivante : Destination : le preneur s’engage à ne pouvoir exercer dans les lieux que l’activité de distribution de vente de produits d’épicerie, commerce de boucherie, alimentaires, boissons, caves, commerce de traiteur à domicile ou en événements, vente à emporter, livraisons à domicile. 
Aucun commerce de bouche (restauration, laboratoire de cuisson sur place, à l’intérieur des lieux loués ne saurait être exercé ». 

Par arrêt du 23 janvier 2009, la cour d’appel de [Localité 1], statuant en référé dans le cadre d’une instance opposant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] à M. [A] et à la société SMB DISTRIBUTION, a notamment : 
- déclaré sans objet la demande relative à la « rôtissoire », après avoir constaté qu’elle ne fonctionnait plus et que le trouble avait donc cessé, 
- confirmé le rejet de la demande relative « aux poubelles » de la société SMB DISTRIBUTION entreposées dans la cour de l’immeuble, au motif que la copropriété ne disposait pas d’un local collectif adapté clos et ventilé permettant de stocker tous les déchets de l’immeuble de sorte que le caractère illicite du trouble allégué n’était pas manifeste. 

Par ailleurs, la société SMB DISTRIBUTION loue auprès d’un autre bailleur, depuis le 1er mars 2018, un local commercial au rez-de-chaussée de la copropriété voisine située [Adresse 12] à [Localité 5] et y exerce, sous l’enseigne « Food [Localité 3] », l’activité suivante : « épicerie et boucherie à la découpe et préemballée, rôtisserie, traiteur sur place ou à emporter, restauration, à l’exclusion de toutes autres ». 

Elle a été autorisée à installer, dans la cour la cour du [Adresse 12], un conduit de fumées longeant l’angle de la façade jusqu’au faîtage du bâtiment avec une sortie verticale.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 12] tenue le 8 février 2022 a autorisé le bailleur de la société SMB DISTRIBUTION à effectuer des « travaux d’amélioration du système de ventilation du conduit d’extraction (…) afin de répondre aux demandes de la mairie de [Localité 1] ayant relevé des nuisances olfactives et de cheminer l’ensemble du conduit de rejet d’air dans un conduit de section quadrangulaire selon devis et demande de la marie de [Localité 1] en annexe ». 

Le 6 septembre 2022, la société CHIGNOLI a attesté de la réalisation et de la conformité des travaux. 

Par jugement du 3 octobre 2022, le tribunal de police de Paris a déclaré coupable M. [F] et M. [N] en leurs qualités respectives de représentants légaux de la société SMB DISTRIBUTION de l’infraction, commise le 28 juillet 2021, de « non-respect d’un règlement sanitaire départemental relatif aux dispositions réglementaires des parties I, II et III du code de la santé publique, vu l’article 154 du R.D.S de Paris et vu les dispositions de l’article 131-13 du code pénal prévoyant son applicabilité en euros. Nuisances olfactives (odeurs provenant de locaux professionnels) infraction prévue aux articles 31, 64-2 et 155 du règlement sanitaire de département de [Localité 1] ». Il les a dispensés de peine. Il a déclaré la SMB DISTRIBUTION non coupable. 

Par acte d’huissiers délivrés les 29 juillet 2021 30 août 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à Paris 17ème et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] à Paris 17ème ont assigné la société SMB DISTRIBUTION et M. [U] [A] devant le tribunal judiciaire de Paris, au visa des « anciens articles 1166 et 1184 du code civil, des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage », aux fins de demander, principalement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail liant les défendeurs et la condamnation in solidum de ces derniers à leur payer à chacun la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage causé. 

Par conclusions d’incident notifiées le 26 mars 2024, la société SMB DITRIBUTION a demandé au juge de la mise en état de : 
- déclarer irrecevables les prétentions des syndicats des copropriétaires des [Adresse 13] dès lors que le caractère collectif du trouble n’est pas rapporté,
- déclarer irrecevables les prétentions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] dès lors qu’il n’avait pas qualité à agir aux fins de solliciter une résiliation judiciaire du bail liant la société SMB DISTRIBUTION à M. [A],
- juger nulle et de nul effet l’assignation mise en place par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] laquelle s’appuie sur une résolution l’autorisant à assigner deux enseignes commerciales n’ayant pas qualité à agir,
- à titre subsidiaire, joindre l’incident au fond.

Selon bulletin de mise en état notifié aux parties le 15 octobre 2024, le juge de la mise en état a, vu les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, issues du décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024, entrées en vigueur le 1er septembre 2024 et applicables aux instances en cours à cette date, vu l’état d’avancement du dossier et la complexité du moyen soulevé, décidé, par mention au dossier, de renvoyer l’examen de l’incident au fond. 

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à Paris 17ème et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] à Paris 17ème demandent au tribunal de : 

Vu les anciens articles 1166 et 1184 du code civil, les articles 1310 et 1240 du code civil, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, les pièces versées au débat,

Les déclarer tant recevables que bien fondés en l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

Et y faisant droit,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail liant Monsieur [U] [A] à la société SMB DISTRIBUTION, suivant contrat de bail commercial du 5 février 2004,

En conséquence,

Juger que la société SMB DISTRIBUTION devra évacuer et rendre libre le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 14] et [Adresse 8] à [Localité 5] passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

Juger qu’à défaut de libération volontaire des lieux, la société SMB DISTRIBUTION sera expulsée ainsi que tous occupants de son chef, par toutes voies de droit,

Condamner in solidum Monsieur [U] [A] et la société SMB DISTRIBUTION à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] et [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 15.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage,

Condamner in solidum Monsieur [U] [A] et la société SMB DISTRIBUTION à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 5] la somme de 15.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage

En tout état de cause,

Débouter la société SMB DISTRIBUTION de ses demandes, fins et prétentions,

Débouter Monsieur [U] [A] de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner in solidum Monsieur [U] [A] et la société SMB DISTRIBUTION à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] et [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum Monsieur [U] [A] et la société SMB DISTRIBUTION aux entiers dépens de l’instance.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, la société SMB DISTRIBUTION demande au tribunal de : 

Vu les pièces visées, vu les décisions de justice ayant entouré ce contentieux, vu la jurisprudence, 
Recevoir la société SMB DISRIBUTION exerçant sous l’enseigne KMARKET ET FOOD [Localité 3] en ses moyens, fins et conclusions, 

Les dire bien fondées, 
 
In limine litis, 

Déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] ainsi que du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 5], irrecevables, 

A titre principal, 

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et [Adresse 8] à [Localité 5] ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 5], de l’intégralité de leurs demandes plus amples et contraires et notamment de leurs demandes de résiliation judicaire du bail commercial daté du 5 février 2004 la liant à M. [U] [A] comme étant abusives et mal fondées, 

Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 5], ne démontrent pas que la société SMB DISTRIBUTION soit responsable d’un trouble anormal de voisinage, 

Juger que la société SMB DISTRIBUTION ne peut se voir imputer des troubles anormaux de voisinage, 

Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 5] ne démontrent pas plus le caractère anormal et manifestement illicite des nuisances qu’ils prétendent subir en voulant les imputer à SMB DISTRIBUTION, 
 
Juger que la société SMB DISTRIBUTION a tout mis en œuvre pour une exploitation de son activité qui soit conforme au règlement sanitaire départemental et que son activité est conforme au règlement sanitaire et départemental, 

A titre reconventionnel, 

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 5] à verser à la société SMB DISTRIBUTION la somme de 26.000 euros à titre de dommages et intérêts, 

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 5] à verser à la société SMB DISTRIBUTION la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/11160 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU5HT

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 5] aux entiers dépens. 

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, Monsieur [U] [A] demande au tribunal de : 

Vu les articles 32-1, 56, 202 du code de procédure civile, les articles 1240 et 1353 du code civil

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 5] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, 

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 5] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] de leur demande de résiliation du bail commercial liant M. [U] [A] à la société SMB DISTRIBUTION portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 5], 

Dire et juger qu’aucune faute ne peut être reprochée à M. [U] [A],
 
Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 5] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] ne rapportent la preuve d’aucun trouble anormal de voisinage dont M. [A] serait responsable, 

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 5] de sa demande de condamnation de M. [U] [A] à lui payer la somme de 15.000 euros en réparation d’un trouble anormal de voisinage,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande de condamnation de M. [U] [A] à lui payer la somme de 15.000 euros en réparation d’un trouble anormal de voisinage, 

A tire subsidiaire

Si par impossible, le tribunal devait prononcer une quelconque condamnation à l’encontre de
M. [A],

Condamner la société SMB DISTRIBUTION à garantir intégralement M. [U] [A] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre dans le cadre du présent litige, 

A titre reconventionnel, 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 5] à payer à M. [U] [A] la somme de 20.000 € en réparation du préjudice subi par lui du fait de cette procédure abusive, 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] à payer à M. [U] [A] la somme de 20.000 € en réparation du préjudice subi par lui du fait de cette procédure abusive, 

En tout état de cause,

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 5] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] à payer à M. [U] [A] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 septembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 9 avril 2026 pour plaidoiries. 

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
 
L’affaire, plaidée à l’audience du 9 avril 2026, a été mise en délibéré au 25 juin 2026. 

MOTIFS DE LA DECISION :

1 - Sur la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] et par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 5]

La société SMB DISTRIBUTION demande au tribunal, au visa de l’article 32 du code de procédure civile, de déclarer irrecevables les demandes des syndicats requérants. 

Elle soutient que les syndicats des copropriétaires demandeurs n’ont pas qualité à agir dès lors qu’ils ne démontrent pas le caractère collectif du trouble subi et, précisément, le fait que les nuisances dénoncées étaient généralisées et ressenties par l’ensemble des copropriétaires, en relevant que : 
- seules quelques attestations de copropriétaires sont produites, 
- le mandat du syndic à agir en justice n’a été adoptée par l’assemblée générale du syndicat du [Adresse 11] du 30 décembre 2020 que par le vote positif de cinq copropriétaires sur 11, 
- le mandat du syndic à agir en justice n’a été adopté par l’assemblée générale du syndicat du [Adresse 1] du 21 décembre 2020 qu’en seconde lecture.

Elle estime que les syndicats des copropriétaires demandeurs ne peuvent pas soutenir, subsidiairement, la recevabilité de l’action oblique en résiliation judiciaire du bail formée par le syndicat du [Adresse 1] et [Adresse 8], au motif que celle-ci serait fondée sur l’irrespect du règlement de copropriété, dès lors que : 
- il n’a précisément pas respecté les dispositions dudit règlement lequel impose, en cas de différend, la réalisation d’une expertise, 
- ils ont agi sans intérêt légitime pour la copropriété, sans fondement légal et dans l’irrespect des procédures requises par le règlement de copropriété, les syndics ayant agi « en dehors des limites de (leurs) obligations légales ou contractuelles »,
- l’assemblée générale du syndicat du [Adresse 11] n’a pas autorisé son syndic à agir en résiliation judiciaire du bail. 

Elle considère par ailleurs que l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] est irrecevable dès lors qu’elle s’appuie sur une résolution mandatant le syndic à agir à l’encontre, non pas de la société SMB DISTRIBUTION, mais des deux enseignes K MARKET et FOOD MARKET. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 5] soutiennent que : 
- la nullité d’un acte de procédure relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état, 
- l’examen du caractère collectif du préjudice n’est pas une condition de recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires, mais une condition qui porte sur son bien-fondé relevant de l’appréciation du juge du fond ; 
- en tout état de cause : 
 * les nuisances olfactives et sonores sont généralisées et ressenties par l’ensemble des copropriétaires des deux syndicats, 
* le fait que le mandat du syndic à agir en justice n’ait été approuvé que par cinq copropriétaires du syndicat du [Adresse 15] ne démontre pas l’absence de trouble collectif, certains copropriétaires ayant pu voter contre en raison de l’aléa judiciaire et des frais engendrées par une action judicaire, 
* s’il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires ne peut intervenir pour demander réparation de trouble de jouissance que dans l’hypothèse où ledit trouble est collectif, il n’en demeure pas moins que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] a qualité pour agir en justice à l’encontre d’un copropriétaire qui contrevient aux obligations conventionnelles du règlement de copropriété et demander la résiliation judiciaire du bail, étant précisé que ledit règlement n’impose aucune expertise judiciaire, 
- la société SMB DITRIBUTION n’a pas la qualité de copropriétaire, de sorte qu’elle ne peut soulever une fin de non-recevoir visant à voir constater le défaut de pouvoir du syndic d’agir en justice ; en tout état de cause, la résolution n° 24 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] a valablement donné mandat au syndic d’agir pour faire cesser les nuisances sonores et olfactives à l’encontre d’une liste non limitative de personnes.

***
L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ». 

L’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ». 

Le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis de la même manière par l'ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 16-20.805), au titre de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, en application des dispositions de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le caractère collectif est établi en présence de préjudices personnels des copropriétaires qui relèvent normalement de l’action individuelle mais qui sont supportés par l’ensemble des copropriétaires ou par l’ensemble des lots de la même manière (Civ. 3ème, 14 novembre 1990, n° 88-12.995, 17 octobre 2012, n° 11-17.066, 10 octobre 1984, n° 83-14.811, etc.).

La jurisprudence n'exige pas que le préjudice subi soit continu dès lors qu'il est collectif et touche uniformément l'ensemble des copropriétaires, de la même manière pour chacun d'eux (en ce sens, très clairement : Civ. 3ème, 9 juin 1993, n° 91-16.375 et 91-16.357, premiers moyens des pourvois).

Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve du caractère collectif du trouble subi par l’ensemble des copropriétaires dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond (ex. : Civ., 6 octobre 2009, n° 08-19.441, 26 janvier 2010, n° 08-21.438, 9 mai 2012, n° 11-12.088).

Sur la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 15] à [Localité 5]

En l’espèce, à titre liminaire, dans ses conclusions d’incident notifiées le 26 mars 2023, la société SMB DISTRIBUTION avait notamment demandé au juge de la mise en état, au visa de l’article 32 du code de procédure civile et en visant une « fin de non-recevoir », de « juger nulle et nul effet l’assignation mise en place par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] laquelle s’appuie sur une résolution l’autorisant à assigner deux enseignes commerciales n’ayant pas qualité à agir ». 

Dès lors que le juge de la mise en état avait renvoyé au fond l’incident, en ce inclus cette demande de nullité de l’assignation, le tribunal se doit de la traiter, dans le respect des droits des parties, à condition toutefois que celle-ci soit incluse dans les conclusions récapitulatives. 

Or, dans ses dernières conclusions, la société SMB DISTRIBUTION ne réitère pas cette demande visant à voir déclarer « nulle l’assignation ». Elle reprend néanmoins le moyen précité (à savoir : la demande s’appuierait sur une résolution mandatant le syndic à agir, non pas à son encontre, mais à l’encontre d’enseignes commerciales), au titre d’une irrecevabilité à agir du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11]. 

Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/11160 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU5HT

Ce moyen n’est pas opérant dès lors que la résolution n° 24 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] tenue le 30 décembre 2020 (pièce n° 19 des demandeurs) autorise de manière large le syndic à agir, non pas exclusivement à l’encontre des deux enseignes commerciales, mais « à l’encontre de toutes personnes physiques ou morales impliquées même indirectement, par l’objet ci-dessus-résumé, ainsi que toute personne que le conseil choisi par la copropriété jugera utile d’assigner pour la bonne défense des intérêts du syndicat aux fins de faire cesser les nuisances sonores et olfactives. Sont concernés, la liste n’étant pas limitative, les personnes physiques ou morales ci-après : société, siège social : [Adresse 16] [Localité 3] [Adresse 6] et FOOD MARKET [Adresse 17] ». Le mandat vise sans équivoque l’engagement d’une action contre la société exerçant son activité sous les enseignes commerciales précitées ; il est suffisamment précis. 

En revanche, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] ne vise aucune pièce justifiant du caractère collectif du trouble subi par lui.

Si les dernières conclusions des demandeurs précisent, dans la partie discussion, en page 16, que la demande de résiliation judiciaire et d’expulsion est formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], le dispositif desdites conclusions présente cette demande sans précisions s’agissant de son ou de ses auteur(s). En tout état de cause, n’étant pas lié au copropriétaire bailleur assigné, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] ne justifie pas d’un intérêt à agir en résiliation judiciaire du bail litigieux. Le syndic n’a au demeurant pas été habilité à agir en ce sens par la résolution n° 24 de l’assemblée générale du 30 décembre 2020 (pièce n° 19 des demandeurs). 

Il convient donc de déclarer l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 5] irrecevables, faute de qualité et d’intérêt à agir. 

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5]

Le trouble collectif subi par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] est en revanche a minima établi, comme le précise ce dernier dans la partie de ses conclusions relatives au fond (page 17), par : 
- le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 25 avril 2019 (pièce n° 11 des demandeurs) faisant état d’une « odeur fétide vive et forte » se percevant « immédiatement » lorsqu’on entre dans la cour commune de l’immeuble, confirmé par le procès-verbal d’huissier de justice dressé non contradictoirement le 13 janvier 2021 (pièce n° 21 des demandeurs) et le rapport d’enquête établi le 20 août 2020 par l’inspecteur de la salubrité de la mairie de [Localité 1] du 20 août 2020 (pièce n° 18 des demandeurs),
- corroboré par les attestations de cinq copropriétaires occupant : attestations de M. [G] [D], propriétaire d’un appartement situé au 4ème étage, en date du 18 septembre 2021, de Mme [R] [T], propriétaire d’un appartement situé au 1er étage, en date du 17 mars 2021, de Mme [K] [P], en date du 25 mars 2021, de M. [O] [E] (étage non précisé) en date du 11 mars 2021, de Mme [M] [V] (étage non précisé) en date du 21 mars 2021, faisant notamment état de l’impossibilité d’ouvrir leurs fenêtres en raison d’une « odeur nauséabonde de cuisine », d’odeurs « très désagréables dans la cour », « d’odeurs fortes et malodorantes intermittentes provenant d’activité de cuisson » dans la cour (pièces n° 4 à 7 des demandeurs). 

Le seul fait que le mandat du syndic à agir en justice n’ait été adopté par l’assemblée générale du syndicat du [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] tenue le 21 décembre 2020 qu’en seconde lecture, par huit voix « pour » représentant 425/801 tantièmes et trois voix « contre » (représentant 376/801 tantièmes), n’invalide pas l’existence du trouble collectif précité, l’opposition précitée étant simplement relative au fait de ne pas souhaiter l’engagement d’une procédure judiciaire. 

Enfin, contrairement à ce que soutient la société SMB DISTRIBUTION, le règlement de copropriété établi le 4 octobre 1957 (pièce n° 25 des demandeurs, page 37) n’impose pas la réalisation d’une expertise en cas de litige mais expose simplement une possibilité en indiquant que « au cas où un (..) différend se produirait, les parties pourront s’entendre sur le choix d’un expert, ou à défaut en demander la désignation par M. le président du tribunal civil statuant en référé (…) ». La violation des prescriptions du règlement de copropriété, soulevée au soutien de l’irrecevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail, est un moyen inopérant. 

Les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] sont donc recevables.

2 - Sur le fond 

2-1 Sur la demande de résiliation judiciaire de bail 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] soutient, au visa des anciens articles 1166 et 1184 du code civil, que : 
- sa demande de résiliation judiciaire du bail liant la société SMB DISTRIBUTION à M. [A] « n’est pas fondée sur le trouble anormal du voisinage mais sur la violation des stipulations du règlement de copropriété » relatives à l’interdiction de toutes nuisances (insalubrité, bruit, odeurs) et de tout encombrement des parties communes, même temporaire (règlement de copropriété, pages 21 à 24), 
- les attestations des copropriétaires, les trois procès-verbaux de constat, le rapport de la mairie de [Etablissement 1], la condamnation des représentants de la société SMB DISTRIBUTION par le tribunal de police le 3 octobre 2022, démontrent que les activités de la société SMB DISTRIBUTION génèrent : i) des odeurs nauséabondes et insupportables pour les copropriétaires qui, par voie de conséquence, sont troublés dans la jouissance paisible de leur bien dès lors qu’ils ne peuvent plus ouvrir leurs fenêtres et aérer leurs appartements ; ii) des bruits causés par les employés tout au long de la journée dans la cour commune, utilisée par ces derniers comme comme lieu de pause, de discussion et de stationnement ; iii) une insalubrité des parties communes, caractérisée par des coulures et des tâches de graisses sur les seuils des fenêtres et la prolifération de rongeurs, iv) l’encombrement des parties communes, en dépit du contrat de collecte des déchets dont fait état la société SMB DISTRIBUTION, 
- les défendeurs ne peuvent se prévaloir : i) ni du rapport de l’inspection de DDPP du 16 novembre 2022, lequel ne porte que sur le domaine de la sécurité sanitaire des aliments et non sur les nuisances olfactives et sonores dénoncées, ii) ni du procès-verbal de constat dressé à la demande de la société SMB DISTRIBUTION le 23 mars 2023 après avoir pris le soin de présenter les parties communes non encombrées, iii) ni de ce que les nuisances olfactives et sonores auraient pour origine le local situé au [Adresse 12], puisque le rapport de la direction de la prévention de la sécurité et de la protection du 25 août 2020 retient que les nuisances sonores et olfactives ont pour origine le local litigieux, à savoir celui situé au [Adresse 6],
- la carence de M. [A] est établie, puisqu’il s’est contenté d’adresser une seule mise en demeure à son locataire en 2020. 

La société SMB DISTRIBUTION soutient que : 
- son activité n’est pas, par nature, contraire à la destination de l’immeuble, 
- aucun trouble anormal du voisinage n’est démontré, 
- la mairie de [Localité 1] a constaté les moyens mis en œuvre par la société SMB DISTRIBUTION pour pallier à toutes formes de nuisances grâce à l’installation du conduit d’extraction chemisée conforme aux recommandations des architectes des bâtiments de France au [Adresse 18] et non au [Adresse 19] de la même rue, 
- en toute état de cause, la persistance des troubles dénoncés n’est pas démontrée. 

M. [A] soutient que : 
- les constats d’huissier de justice produits en demande ne démontrent pas l’origine des nuisances olfactives dénoncées, attribuées par l’inspecteur le mairie de [Localité 1] à la rôtisserie située dans l’immeuble voisin, laquelle a régularisé la situation via des travaux achevés le 6 septembre 2022, 
- les nuisances ne sont pas démontrées par la production de ces seuls constats d’huissier et de seulement cinq attestations de copropriétaires, vagues et ne se référant à aucune période de nuisances, 
- la persistance des nuisances n’est en tout état de cause pas démontrée, 
- informé des nuisances dénoncées, il a adressé des mises en demeure à sa locataire pour l’interroger et lui demander de cesser les troubles si ceux-ci étaient avérés. 

***
L’article 1341-1 du code civil prévoit que lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

En cas de carence du bailleur, le syndicat des copropriétaires peut exercer en ses lieu et place par voie d’action oblique les actions dont il dispose à l’encontre de son locataire.

Il est constant que le syndicat des copropriétaires peut agir par voie d’action oblique, sur le fondement susmentionné, en résiliation du bail consenti par un copropriétaire, en raison des carences de ce dernier à faire respecter par son locataire les dispositions du bail et du règlement de copropriété.

Ainsi, un syndicat des copropriétaires peut exercer, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, une action en résiliation d'un bail, par la voie de l'action oblique, dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, qui causent un préjudice aux autres copropriétaires, sont en outre contraires au règlement de copropriété (ex. : Civ. 3ème, 14 novembre 1985, n° 84-15.577), sans avoir à justifier de l'existence d'un préjudice (ex. : Civ. 3ème, 10 octobre 1981, n° 80-10.595).

La carence du débiteur de la partie exerçant l'action oblique se trouve établie lorsqu'il ne justifie d'aucune diligence. Inversement, la justification de diligences prive de fondement le recours à l’action oblique. Le constat de cette carence relève du pouvoir souverain des juges du fond, qui peuvent, dans ce cadre, estimer que des diligences insuffisantes permettent d'établir cette carence.

Si la résolution judiciaire du bail commercial peut être prononcée sur le fondement de l'action oblique prévue par l'article 1341-1 du Code civil, seuls des manquements graves et répétés du locataire commercial peuvent justifier qu'il soit porté atteinte à la pérennité de principe du bail commercial.

En l’espèce, le règlement de copropriété du 14 octobre 1957 de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] (pièce n° 25 des demandeurs) prévoit, au sein de son chapitre sixième, que : 
- « tout copropriétaire sera responsable à l’égard de tout autre copropriétaire de l’immeuble, des troubles de jouissance, des fautes ou négligences et des infractions aux dispositions du présent chapitre, dont lui-même, ses préposés, ses visiteurs, les locataires ou occupants quelconques de ses locaux, seraient directement ou indirectement les auteurs.
Tout copropriétaires devra donc imposer le respect des prescriptions du présent chapitre aux
locataires ou occupants quelconques de ses locaux (sans que pour autant soit dégagée sa propre responsabilité) » (pages 21-22), 
- « d’une manière générale, nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes, ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel en dehors de leur destination » (page 22), 
- « chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne sa propriété privée, le droit d’en jouir et disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne jamais nuire aux autres copropriétaires et de se conformer aux stipulations ci-après » (page 23), 
- « les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement par des personnes, de bonne vie et mœurs, à l’exclusion de tout utilisation industrielle, commerciale ou artisanale (…)
Toutefois, les locaux au rez-de-chaussée, actuellement à usage commercial, pourront toujours
être occupés pour cet usage, sans pouvoir toutefois y abriter des commerces réputés insalubres ou bruyants (poissonneries, cabarets, dancing par exemple.
Aucun propriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance, diurne ou
nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres
causes » (page 24),
Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/11160 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU5HT

- « Il ne devra rien être fait qui puisse nuire à l’ordre, à la propreté, à la salubrité ou à la sécurité de l’immeuble » (page 24).

Si le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] soutient que sa demande de résiliation judiciaire du bail liant la société SMB DISTRIBUTION à M. [A] « n’est pas fondée sur le trouble anormal du voisinage mais sur la violation des stipulations du règlement de copropriété » (page 15 de ses dernières conclusions), il se prévaut néanmoins de clauses qui, à l’exception de celles relatives à l’interdiction de tout encombrement, même temporaire, des parties communes et de celle relative à l’interdiction, par principe, de certains commerces, renvoient à des troubles de jouissance correspondant, par définition, à un trouble anormal du voisinage subi par au moins un autre copropriétaire. 

S’agissant de la clause précitée du règlement de copropriété relative à l’interdiction, par principe, au rez-de-chaussée, « des commerces réputés insalubres ou bruyants », le syndicat des copropriétaires n’allègue ni ne démontre que l’activité commerciale stipulée au bail liant M. [A] et la société SMB, rappelée dans l’exposé du litige du présent jugement, serait par principe, quelles que soient ses conditions d’exercice, « insalubre ou bruyante ». La violation de cette stipulation du règlement de copropriété n’est donc pas démontrée. 

S’agissant de la clause précitée relative à l’interdiction, même temporaire, de tout encombrement des parties communes, il ressort des pièces versées aux débats que : 
- l’encombrement massif du couloir commun des caves, par des amas de cartons, denrées alimentaires et palettes a été constaté par le procès-verbal d’huissier de justice dressé non contradictoirement le 25 avril 2019 (pièce n° 11 des demandeurs), 
- la présence d’un chariot chargé de cartons en haut des escaliers menant aux caves, obstruant le passage dans le couloir partie commune de l’immeuble, a été constatée par le procès-verbal d’huissier de justice dressé non contradictoirement le 13 janvier 2021 (pièce n° 21 des demandeurs), 
- la présence, dans les caves, parties communes, « d’une table, de tabourets de chaises pliées ainsi que d’autres affaires », sans précisions sur le propriétaire de ces objets, a été constatée par le procès-verbal d’huissier de justice dressé non contradictoirement le 27 avril 2021 (pièce n° 24 des demandeurs), 
- la présence d’un chariot entreposé dans la cour a été constatée par le procès-verbal d’huissier de justice dressé non contradictoirement le 27 avril 2021 (pièce n° 24 des demandeurs), 
- aucun encombrement des parties communes (hall d’entrée, cour, cave) n’a été constaté par l’huissier de justice mandaté par la société SMB DISTRIBUTION le 23 mars 2023 (pièce n° 33 de la société SMB DISTRIBUTION). 

Il ressort de ces éléments que l’encombrement massif des parties communes des caves est établi en avril 2019 et non au-delà. La société SMB DISTRIBUTION justifie louer, depuis le 1er août 2019, un local situé [Adresse 20] afin d’y stocker son matériel et ses denrées alimentaires (pièce n° 31 de la société SMB DITRIBUTION). Il a donc été mis fin à l’encombrement massif des caves, par une solution durable. Pour le reste, les constats précités portant sur la présence ponctuel d’un chariot, s’il établit la violation à la clause précitée du règlement de copropriété (interdisant l’encombrement, « même temporaire »), ne constitue pas un manquement grave et répété du locataire commercial justifiant qu'il soit porté atteinte à la pérennité de principe du bail commercial.

S’agissant des autres clauses du règlement de copropriété précitées relatives à l’interdiction de tout trouble de jouissance, l’origine de « la présence d’eau au sol et des traces de coulures sur la marche à l’entrée » des WC de la cour (constatée par le procès-verbal d’huissier de justice le 25 avril 2019, pièce n° 11 précitée), des « traces de frottement ainsi que des traces rougeâtres » sur un pan de mur de la cour tout autant que des « masques jetés » sur le sol de la cour, la noirceur des « marches qui précèdent la porte » d’accès au local de la société SMB DISTRIBUITION ou encore une « perforation avec des taches d’humidité sur le pourtour » en soubassement du mur qui donne sur le local de la société SMB DISTRIBUTION (constatés par le procès-verbal d’huissier de justice non contradictoire du 27 avril 2021, pièce n° 24 des demandeurs) n’est déterminée par aucune pièce technique. Les seules attestations des cinq copropriétaires précités en date de 2021 faisant état d’une cour sale en raison de l’activité des employés de la société SMB DISTRIBUTION sont insuffisantes à démontrer les nuisances dénoncées et leur origine. 

La prolifération de souris dénoncée par les attestations précitées en date de 2021 n’est confirmée par aucun constat matériel. Elle est au demeurant contredite par les rapports d’intervention de la société PARNUISIBLE, mandatée par la société SMB DISTRIBUTION, portant sur les années 2023, 2022, 2020, 2019, 2018 (pièce n° 30 de la société SMB DISTRIBUTION), seul un « faible passage de souris » ayant été observé par ladite société dans ses rapports établis entre octobre et novembre 2017. Au demeurant, il est établi que l’établissement « K [Localité 3] » situé [Adresse 6] a fait l’objet d’inspections le 31 mars 2020 (pièces n° 11 et 12 de la société SMB DISTRIBUTION ) et le 13 octobre 2022 (pièce n° 29 de la société SMB DISTRIBUTION) des services de la direction départementale des populations de [Localité 1], qui ont conclu à un « niveau d’hygiène très satisfaisant », sur les plans, notamment, du nettoyage des locaux et équipements, de la gestion des déchets. Ces inspections ont noté l’absence de trace de nuisibles. En outre, depuis le 23 février 2005, la société SMB DISTRIBUTION a conclu une convention d’enlèvement de déchet avec un prestataire privé (pièce n° 32 de la société SMB DISTRIBUTION). 

S’agissant des nuisances sonores et olfactives dénoncées, le procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé non contradictoirement le 25 avril 2019 (pièce n° 11 des demandeurs) fait état, à 13 h 26, d’une « odeur fétide vive et forte » se percevant « immédiatement » dans la cour de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] et constate « un relent provenant du système de ventilation située au rez-de-chaussée », sans plus de précisions.

Le procès-verbal d’huissier de justice dressé non contradictoirement le 13 janvier 2021 (pièce n° 21 des demandeurs) constate « une très forte odeur de cuisine envahissant toute la cour » de l’immeuble situé [Adresse 21], et précise que : 
- « cette odeur se répand au rez-de-chaussée du bâtiment cour et se propage dans les étages. La présence de cette odeur régresse à mesure que je monte dans les étages », 
- « à gauche de la porte d’accès au bâtiment cour, se trouve une porte fenêtre donnant sur cette cour. Les volets sont fermés. Au-dessus de ces volets, je constate que l’imposte comporte une ouverture côté droit à travers laquelle je peux voir un ventilateur en fonction. Je constate que ce ventilateur souffle un air chargé d’odeurs de cuisine. Devant ce linteau, se trouve une grille de protection. Je constate que cette grille est très fortement encrassée devant le ventilateur précité et que le volet est également encrassé sous ce ventilateur. En partie inférieure, au droit du ventilateur précité, je constate que ce volet présente des traces de coulures graisseuses et que le seuil en pierre présente des taches de graisse ». 

Le rapport d’enquête établi le 20 août 2020 par l’inspecteur de la salubrité du bureau d’actions contre les nuisances professionnelles de la sous-direction de la tranquillité publique de la direction de la prévention, de la sécurité et de la protection de la mairie de [Localité 1] du 20 août 2020 (pièce n° 18 des demandeurs), après constats réalisés les 24 juin, 2 et 3 juillet 2020, est dédié au contrôle de l’établissement « K [Localité 3] » situé [Adresse 6]. Il constate au sein de l’immeuble, des nuisances sonores « effectives du dimanche au vendredi de 11h à 19 h » et des nuisances olfactives. Pour autant, ce rapport estime que les « nuisances sonores sont causées par l’activité d’une extraction de hotte de cuisine du local rôtisserie attenant à l’établissement à l’enseigne K [Localité 3] » sis [Adresse 6] à [Localité 5] et que les nuisances olfactives « sont liées à son activité de rôtisserie » et ont pour origine « le conduit débouchant en toiture qui suivant le sens du vent amène les odeurs aux fenêtres des étages supérieurs ». 

Or, il est constant que l’activité de rôtisserie est exercée sous l’enseigne « Food [Localité 3] », par la société SMB DISTRIBUTION, au titre d’un bail distinct la liant à un autre bailleur que M. [A] portant sur un local situé dans l’immeuble voisin situé [Adresse 12] à [Localité 5]. C’est sur la façade de la cour de cet immeuble voisin qu’est installé le conduit d’extraction litigieux. 

Dès le 11 février 2021, l’inspecteur de la salubrité de la mairie de [Localité 1] a constaté, sur place, que les plaignants « ont tous déclaré ne plus ressentir de bruit » et que, s’agissant des nuisances olfactives, le « mis en cause a commencé à faire établir des devis » (pièce n° 22 des demandeurs), ce qui confirme que, selon le seul avis technique produit aux débats par les demandeurs, les nuisances olfactives ont pour origine le conduit de fumée situé dans l’immeuble voisin et débouchant en toiture. 

Le jugement du tribunal de police de Paris (1ère et 4ème classes) prononcé le 3 octobre 2022 (pièce n° 26 des demandeurs) a : 
- condamné les représentants légaux de la société SMB DITRIBUTION pour avoir commis une infraction générant des nuisances olfactives le 28 juillet 2021 au [Adresse 6], ce qui confirme la persistance des nuisances olfactives à cette date, 
- tout en les dispensant de peine, ce qui atteste de la suppression de la cause desdites nuisances, à la date du prononcé dudit jugement. 

Compte tenu du rapport d’enquête de l’inspecteur de la salubrité de la mairie de [Etablissement 1] sus-cité, les seuls constats non contradictoires précités des huissiers de justice, et la dénonciation par les attestations précitées des cinq copropriétaires de 2021 d’un bruit de ventilation, ne permettent pas au tribunal de déterminer, en l’état des pièces produites, qu’un problème de ventilation des locaux loués par la société SMB DISTRIBUTION à M. [A] au sein de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 8] à Paris 17ème aurait aggravé les nuisances ayant pour origine l’immeuble voisin ou serait à l’origine de nuisances olfactives et/ou sonores distinctes. 

Il convient donc de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail liant la société SMB DISTRIBUTION à M. [A] ainsi que les demandes subséquentes de libération des lieux, sous astreinte, et d’expulsion. 

2-2 Sur la demande de dommages et intérêts formée au titre des troubles anormaux du voisinage 

Le premier alinéa de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

Aux termes de l'article 8 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ». Il « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». Par ailleurs, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire sont interprétées strictement.

L’article 544 du code civil dispose « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Lorsque le trouble de voisinage émane d’un immeuble donné en location, la victime de ce trouble peut en demander réparation au propriétaire, qui dispose d’un recours contre son locataire lorsque les nuisances résultent d’un abus de jouissance ou d’un manquement aux obligations nées du bail (Civ. 2ème, 8 juillet 1987, n° 85-15.193). 

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat.

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage (Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339).

Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/11160 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU5HT

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Dès lors qu'un trouble est constaté, le tribunal doit ordonner la cessation du trouble dont il a constaté l'existence (Civ. 3ème, 5 octobre 2017, n° 16-21.087).

En l’espèce, le demandeur soutient expressément que les nuisances olfactives et sonores dont il demande réparation n’ont pas pour origine le conduit d’extraction desservant le local distinct de la société SMB DISTRIBUTION situé au [Adresse 12], mais les locaux loués à cette même société au sein de l’immeuble situé [Adresse 14] et [Adresse 8]. Le tribunal est tenu de respecter les moyens présentés par les parties. Eu égard aux motifs précédemment adoptés, il n’est pas démontré que les nuisances sonores et olfactives dénoncées et établies aient pour origine les locaux loués par la société SMB DISTRIBUTION au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5]. 

Par ailleurs, le seul encombrement massif des parties communes en caves, constaté à une reprise en avril 2019, et la présence d’un chariot dans les parties communes en janvier 2021 et en avril 2021, ne caractérisent pas un trouble suffisamment intense et répété susceptible d’être qualifié de trouble anormal du voisinage. 

En l’état des pièces produites, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] de l’intégralité de sa demande de dommages et intérêts. 

3 - Sur les demandes reconventionnelles formées par la société SMB DISTRIBUTION et M. [A] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive 

La condamnation à des dommages-intérêts pour procédure abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens de l'article 1240 du code civil. Elle suppose, d'une part, que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l'exercice du droit d'ester en justice, et, d'autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse.

Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières, qu’il appartient au juge de spécifier.

L'absence de moyen sérieux (ex. : Civ. 2ème, 5 janvier 2017, n° 15-28.770) de même que l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 3 – Chambre 1, 10 mars 2021, n° RG 19/13108) ne suffisent pas à caractériser un abus de droit.

Cependant, le droit d’agir en justice n’est pas absolu, et il dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts pour procédure abusive, en cas de faute, lorsque les circonstances traduisent une intention de nuire, une légèreté blâmable ou une témérité dans l’exercice d’une action en justice, caractérisant une vindicte personnelle et un esprit de chicane (ex. : Civ. 2ème, 21 juin 2001, n° 99-15.363 ; Civ. 3ème, 28 avril 2011, n° 10-14.298 ; 12 mai 2021, n° 19-21.725, etc.), ou un acharnement judiciaire malveillant (ex. : Civ. 3ème, 26 mai 2016, n° 15-16.617).

Le maintien d’une action, dont les demandes sont devenues sans objet ou qui apparaît irrémédiablement vouée à l’échec, peut également revêtir un caractère abusif (ex. : Civ. 2ème, 1er décembre 2016, n° 15-23.681 ; Civ. 2ème, 5 avril 1994, n° 92-12.335).

Commet un abus du droit d’agir en justice et engage sa responsabilité celui qui intente ou maintient une action dont il ne pouvait légitimement ignorer qu’elle était irrémédiablement vouée à l’échec (Soc. 29 juin 2000, n° 99-11.236, Civ 2ème, 5 avril 1994, n° 92-12.335).

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la société SMB DISTRIBUTION, le jugement précité du tribunal de police a relaxé ladite société mais non ses représentants légaux, s’agissant des nuisances olfactives constatées au sein de l’immeuble situé [Adresse 6] par les services de la mairie de [Etablissement 1]. 

Il ressort des motifs précédemment adoptés que : 
- des nuisances olfactives et sonores ont bien été constatées dans les parties communes de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] ; contrairement à ce que soutient la société SMB DISTRIBUTION, les procès-verbaux de constat d’huissier réalisés et les signalements effectués auprès des services de la mairie de [Localité 1], ne revêtaient aucun caractère malveillant mais visaient simplement à établir lesdites nuisances et à les faire cesser, 
- les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] ont été rejetées, dans le cadre du présent jugement, compte tenu de l’état des pièces versées et des moyens présentés au soutien de ces demandes, 
- les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] ont été déclarées irrecevables en raison de l’absence de pièces probantes versées aux débats au soutien de la caractérisation d’un trouble collectivement subi par l’ensemble des copropriétaires. 

Le caractère erroné des moyens et l’insuffisance probatoire relevés aux termes du présent jugement ne suffisent pas à caractériser un abus du droit d’ester en justice. 

Il convient donc de débouter M. [A] et la société SMB DISTRIBUTION de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour procédure abusive. 

4 - Sur les demandes accessoires 

Il convient de déclarer sans objet le recours en garantie formé par M. [A] à l’encontre de la société SMB DISTRIBUTION. 

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 5] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance. 

Tenus aux dépens, ils seront condamnés in solidum à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : 
- la somme de 3.000,00 € à M. [A], qui sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, 
- la somme de 3.000,00 € à la société SMB DISTRIBUTION, qui sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 5] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] seront déboutés de leur demande formée au titre des dépens. 

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] sera débouté de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevables l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 15] à [Localité 5], 

Déclare recevables en la forme les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5], 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] de sa demande de résiliation judiciaire du bail liant la société SMB DISTRIBUTION à M. [U] [A] ainsi que de ses demandes subséquentes de libération des lieux, sous astreinte, et d’expulsion, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] de l’intégralité de sa demande de dommages et intérêts fondée pour trouble anormal du voisinage,

Déboute M. [U] [A] de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 15] à [Localité 5], 

Déboute M. [U] [A] de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5], 

Déboute la société SMB DISTRIBUTION de l’intégralité de sa demande de condamnation « solidaire » du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 15] à [Localité 5] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, 

Déclare sans objet le recours en garantie formé par M. [U] [A] à l’encontre de la société SMB DISTRIBUTION, 

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 15] à [Localité 5] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5], aux entiers dépens de l’instance, 

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 15] à [Localité 5] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] à payer la somme de 3.000,00 € à M. [U] [A] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 15] à [Localité 5] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] à payer la somme de 3.000,00 € à la société SMB DISTRIBUTION au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute M. [U] [A] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute la société SMB DISTRIBUTION du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 15] à [Localité 5] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] de leur demande formée au titre des dépens, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 5] de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Dit n’y avoir lieu à écarter, l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement, 

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 


Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Juin 2026


La Greffière Le Président