Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S4, 29 juin 2026, n° 26/02572

N° RG 26/02572 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OIBC


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S4

N° RG 26/02572 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OIBC

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Mme [P] [S]
M. [V] [Q] 


☐ Copie c.c à la Préfecture


Le 
 
Le Greffier 





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 29 JUIN 2026


DEMANDEUR :

Madame [P] [S]
demeurant [Adresse 3], [Localité 3]
assistée de M. [D] [S], conjoint 

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [Q]
demeurant [Adresse 4], [Localité 4]
assisté de M. [H] [Y] [Q], fils 


OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection 
Fanny JEZEK, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 18 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Juin 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier


N° RG 26/02572 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OIBC

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 8 janvier 2022, Madame [P] [S] a consenti à Monsieur [V] [Q] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] (Bat B, 4ème étage) moyennant un loyer mensuel de 580 € et une provision sur charges de 170 €, soit une échéance mensuelle totale de 750€.

Se prévalant de loyers impayés, Madame [P] [S] a fait signifier à Monsieur [V] [Q], le 21 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 5.786,75 € arrêtée au 2 janvier 2025. 

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2026, Madame [P] [S] a fait assigner Monsieur [V] [Q] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- le constat de la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur ;
- l'expulsion de Monsieur [V] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef ;
- la condamnation de Monsieur [V] [Q] à lui payer la somme de 4.646,75 € au titre de l'arriéré locatif au 5 novembre 2025, sauf à parfaire, et ce, avec intérêts au taux légal) à compter de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 123-6 du Code Civil ;
- la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 830 € ;
- la condamnation de Monsieur [V] [Q] au paiement de cette indemnité d'occupation jusqu'à la restitution effective des lieux et la majoration de celle-ci des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;
- la condamnation de Monsieur [V] [Q] aux dépens, incluant le paiement du commandement de payer visant la clause résolutoire et à lui payer la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et ce, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code Civil. 

L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 27 février 2026. 

Lors de l'audience du 18 mai 2026, date à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, Madame [P] [S] a repris les demandes de son assignation, réactualisant cependant les montants et indiquant que ceux-ci s'élèvent à la date de l'audience à la somme de 5.905,76 €. Elle reconnaît avoir perçu la somme de 2.550 € au mois d'avril 2026 et précise avoir imputé ces sommes, dans son décompte, sur les échéances de septembre2025 à novembre 2025. Elle indique ne pas s'opposer à des délais de paiement ainsi qu'à la suspension de la clause résolutoire mais souhaite que ceux-ci soient les plus courts possibles afin de percevoir rapidement les arriérés, cette somme lui étant indispensable pour rembourser son prêt.

Monsieur [V] [Q], assisté de son fils, précise solliciter des délais de paiement pour s'acquitter de la dette ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Il précise être autoentrepreneur et ne pas percevoir des revenus réguliers puisqu'il n'est payé que quand il a des clients. Il affirme pouvoir s'acquitter d'une mensualité incluant le loyer et les charges courants plus les échéances pour l'apurement de l'arriéré d'un montant de 1.650€ par mois. Il indique ainsi être en mesure de rembourser l'arriéré sur une période de 7-8 mois. Il affirme également avoir fait un effort et avoir réglé la somme de 2.550 € au mois d'avril 2026. 


Madame [P] [S] précise ne pas s'opposer à la proposition de règlement sur 7-8 mois ainsi qu'à la suspension de la clause résolutoire si Monsieur [V] [Q] paie.

Un diagnostic social et financier du 31 mars 2026 a été reçu au greffe le 7 avril 2026 et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. Il en résulte que Monsieur [V] [Q] a besoin d'un accompagnement social pour soutenir ses démarches administratives et de gestion de sa situation budgétaire ainsi que dans son projet de relogement. 

Les parties n'ont pas formé d'observations suite à cette lecture et l'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.

Les parties étant toutes deux présentes, le jugement sera contradictoire, et ce, conformément aux dispositions de l'article 467 du Code de Procédure Civile. 

MOTIFS DE LA DECISION

Madame [P] [S] a justifié s'être acquitée de la contribution de 50 € prévue par l'article 1635 bis Q du code général des impôts. 

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d'impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 janvier 2025, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 24 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 27 février 2026 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 18 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d'un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule dans sont chapitre VIII que le contrat sera résilité de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charges ou de la régularisation annuelle de charges. 

Il est prévu, selon le même contrat de bail, au chapitre IVque le loyer et charges locatives doivent être payés d'avance, mensuellement et avant le 7 de chaque mois. 

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 21 janvier 2025 pour une somme en principal de 5.786,75 € , arrêtée au 2 janvier 2025. 

Il ressort du décompte arrêté au 18 mai 2026, produit contradictoirement lors de l'audience, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois, soit dans la période du 21 janvier 2025 au 21 mars 2025. 

Il est ainsi établi que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de deux mois, soit le 21 mars 2025 à 24 heures.

L'expulsion peut ainsi être ordonnée. 

Sur le montant de l'arriéré locatif 

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 8 janvier 2022, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 18 mai 2026 que Madame [P] [S] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 5.830 €.

Madame [P] [S] met en compte manuscritement une somme supplémentaire de 55,76 € mais elle ne précise pas à quoi correspond ce montant, de sorte qu'il ne sera fait droit qu'aux sommes indiquées sur le tableau excel d'un montant de 5.830 €. 

Monsieur [V] [Q] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [V] [Q] sera condamné à payer à Madame [P] [S] la somme de 5.830€ au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, arrêtés au 18 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l'article 5 du code de procédure civile.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l'article 24 VII de cette même loi la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [V] [Q] souhaite bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension de la clause résolutoire. Il propose de verser une somme mensuelle de 1.650 € laquelle comprend le montant du loyer et des charges et le paiement de l'arriéré. 

Madame [P] [S] ne s'y oppose pas au regard des versements intervenus au mois d'avril 2026. 

Monsieur [V] [Q] a été averti par le Juge des Contentieux de la Protection que ce montant était conséquent et qu'en cas d'absence de règlement de ce montant mensuel en intergralité, il s'exposait à la reprise des effets de la clause résolutoire et à une expulsion. 

Monsieur [V] [Q] a maintenu sa proposition qui a été acceptée par Madame [P] [S]. 

Ainsi, conformément à l'accord des parties, ce premier pourra s'acquitter du règlement des arriérés de loyers par mensualités de 820 € (1.650 € - loyer et provision sur charges mensuels de 830 €), en sus du loyer courant, dans un délai de 8 mois, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 

Conformément à la demande de celui-ci, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

A défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l'expulsion de Monsieur [V] [Q] et de tout occupant de son chef sera autorisée, avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Sur l'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
 
En l'espèce si la demande d'expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et d'autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera la condamnation de Monsieur [V] [Q] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et jusqu'au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l'occupation et révisable conformément aux clauses du bail. 

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [V] [Q], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 21 janvier 2025. 

L'issue de la procédure et l'équité justifient la condamnation de Monsieur [V] [Q] à payer à Madame [P] [S] la somme de 100 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu'il y soit dérogé. 



PAR CES MOTIFS
 
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort, 

DÉCLARE l'action de Madame [P] [S] à l'encontre de Monsieur [V] [Q] recevable ; 

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 8 janvier 2022 conclu entre Madame [P] [S], d'une part, et Monsieur [V] [Q], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4] (Bat B, 4ème étage), sont réunies à la date du 22 mars 2025 ; 

CONDAMNE Monsieur [V] [Q] à payer à Madame [P] [S] la somme de 5.850 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, arrêtés au 18 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [V] [Q], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 8 mensualités, les 7 premières d'un montant de 820 € et la dernière mensualité égale au solde de la dette ;
 
DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois, et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; 

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d'exécution des délais accordés ;
 
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail d'habitation pourra se poursuivre ;
 
Pour le cas où toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée dix jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

- DIT que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
 
- DIT le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

- ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [V] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef des locaux situé situés [Adresse 5] à [Localité 4] (Bat B, 4ème étage), dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire ; 

- DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [V] [Q] à compter du 22 mars 2025, date de résiliation du bail, et jusqu'à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges et prestations fournies qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l'avance sur charges ;


- CONDAMNE Monsieur [V] [Q] à payer à Madame [P] [S] l'indemnité mensuelle d'occupation mensuelle précitée, à compter du 19 mai 2026 jusqu'à parfaite évacuation des lieux, payable au prorata temporis de l'occupation et révisable conformément aux clauses du bail ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [V] [Q] à payer à Madame [P] [S] la somme de 100 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

CONDAMNE Monsieur [V] [Q] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 janvier 2025 ; 

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département, conformément aux dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civil.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK Véronique BASTOS