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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Montpellier, Contentieux général Proxi, 4 juin 2026, n° 25/01588

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Suivant acte sous seing privé en date du 1er juillet 2014, Mme [Y] [X] a donné à bail à M. [N] [K] et Mme [F] [K] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer de 790 euros par mois, d'une provision sur charges de 180 euros par mois et le versement d'un dépôt de garantie de 790 euros.

Un état des lieux d'entrée a été réalisé contradictoirement par les parties le 18 juillet 2014.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 21 novembre 2023, M. [N] [K] et Mme [F] [K] ont donné congé aux bailleurs avec un préavis d'un mois suivant la réception du courrier.

Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement par les parties le 21 décembre 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 5 février 2024, la société IGS, mandataire de Mme [Y] [X], a mis en demeure M. [N] [K] et Mme [F] [K] de lui verser la somme de 1.569,58 euros correspondant au montant des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.

Le 23 mai 2025, la commission départementale de conciliation de l'Hérault a constaté l'impossibilité de parvenir à une conciliation entre les parties en raison de l'absence de Mme [Y] [X] lors de la séance.

Par acte délivré par commissaire de justice le 2 juillet 2025, M. [N] [K] et Mme [F] [K] ont fait assigner Mme [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier afin :
qu'elle soit condamnée à leur restituer la somme de 790 euros au titre du montant du dépôt de garantie et à leur verser la somme de 1.185 euros au 21 juin 2025 au titre de l'indemnité de 10% du montant du loyer par mois de retard,
qu'elle soit condamnée à leur verser la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
qu'elle soit condamnée à leur verser la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Après la mise en place d'un calendrier de procédure et de plusieurs renvois réalisés à la demande des parties, l'affaire est évoquée à l'audience du 7 avril 2026.

Lors de cette audience M. [N] [K] et Mme [F] [K] maintiennent les demande formées dans leur acte introductif d'instance.

Ils soutiennent qu'ils n'ont pas dégradé le logement qui leur avait été donné à bail et estiment que les dégradations qui leur sont reprochées par Mme [Y] [X] résultent d'une usure normale des équipements, propre à toute location de longue durée. Ils font valoir que le comportement de cette dernière, qui a fait preuve d'une résistance abusive, leur a causé un préjudice.
Répondant à l'argumentation adverse, ils arguent du fait que leur action est recevable puisqu'ils ont valablement saisi la commission départementale de conciliation. Ils ajoutent que Mme [Y] [X], qui avait valablement été convoquée à la tentative de conciliation, ne s'est pas présentée.

 Mme [Y] [X] sollicite :
que les demandes présentées à son encontre soient déclarées irrecevables,
subsidiairement et avant dire droit que soit ordonnée la mise en œuvre d'un mode de résolution amiable,
sur le fond que les demandes présentées à son encontre soient rejetées,
que M. [N] [K] et Mme [F] [K] soient condamnés solidairement à lui verser la somme de 1.569,58 euros au titre de « leur dette finale », 
qu'ils soient condamnés solidairement à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,
que l'exécution provisoire soit ordonnée.

Elle soutient que les demandes présentées à son encontre sont irrecevables dans la mesure où aucune tentative préalable de conciliation n'a été réalisée, la convocation devant la commission départementale de conciliation lui ayant été adressée à une adresse erronée.
Elle fait valoir qu'elle pouvait valablement conserver le dépôt de garantie dans la mesure où les locataires ont dégradé le logement qui leur avait été donné à bail.

Il convient de se référer pour un ample exposé des moyens aux conclusions déposées par les parties à l'audience, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience l'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


I- Sur la recevabilité des demandes

Il résulte des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.
En l’espèce, il ressort des éléments produits que la demande en justice n’excède pas 5000 euros et que M. [N] [K] et Mme [F] [K] ont a saisi la commission départementale de conciliation, qui a la qualité de tiers neutre chargé de résoudre amiablement les litiges entre locataires et bailleurs. 

 Mme [Y] [X] a été convoquée devant la commission départementale de conciliation à l'adresse figurant sur le contrat de bail le 30 avril 2025.

Dès lors qu'il n'est pas établi que M. [N] [K] et Mme [F] [K] avaient connaissance de la nouvelle adresse de Mme [Y] [X], il ne peut valablement leur être reproché d'avoir fait délivrer la convocation à une adresse erronée.

Par ailleurs le mandataire de la bailleresse avait également été convoqué devant la commission.

En conséquence il y a lieu de considérer que les exigences imposées par l’article 750-1 du code de procédure ont été respectées et la fin de non recevoir présentée par Mme [Y] [X] doit être rejetée.

Il n'y a lieu de faire droit à la demande de Mme [Y] [X] tendant à voir ordonner un mode de résolution amiable du litige, dans la mesure où cette dernière ne justifie aucunement avoir tenté une quelconque conciliation avec les demandeurs depuis le début de la procédure. Sa demande présentée à ce titre doit en conséquence être rejetée.

II- Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. (…)
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; il est de deux mois si des différences sont relevées entre les états des lieux.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.
La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
(…)
- Sur les dégradations

En application de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. 

Un état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu'à preuve contraire.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n'étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d'occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l'appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l'occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux du locataire. Si le preneur est en effet tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté après plusieurs années d'occupation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce Mme [Y] [X] réclame le paiement de la somme de 1569,58 euros se décomposant comme suit :
56,88 au titre du solde au 1er décembre 2023,
2.257,70 euros au titre de la remise en peinture et de la réalisation de menus travaux,
45 euros au titre de l'achat d'un nouvel émetteur,
déduction de la somme de 790 euros correspondant au montant du dépôt de garantie.


Sur la peinture 

Mme [Y] [X] produit une facture établie par l'entreprise R2M concernant notamment la mise en peinture de la totalité du logement pour un montant de 2.143,70 euros HT.

L'état de lieux d'entrée réalisé contradictoirement entre les parties le 18 juillet 2014 mentionne que la peinture des murs du logement est « lisse et neuve ».

L'état des lieux de sortie réalisé le 21 décembre 2023 mentionne :
que la peinture des murs du couloir, du dégagement et du séjour présente des traces éparses sur l'ensemble des pans et la présence de trous rebouchés sur les murs,
que la peinture de la cuisine est blanche et lisse mais qu'elle présente sur le pan mitoyen 3 trous rebouchés, 22 trous rebouchés avec des traces de meubles et des marques de chauffe du frigo sur le pan droit, et des traces de chauffe en haut de la hotte,
que la peinture des murs des WC est blanche est lisse mais qu'il y a 2 trous rebouchés en face des WC et 4 petites croix au crayon à l'emplacement des trous,
que la peinture de la chambre 1 est lisse et blanche, avec une légère trace de tête de lit et des trous rebouchés
que la peinture de la salle de bain est blanche et lisse avec des traces de trous rebouchés et des traces liées à un dégât des eaux au dessus de la baignoire,
que la peinture de la chambre 2 présente des traces de trous rebouchés, des traces prononcées sur l'ensemble des pans et des traces d'enduit visible sur la cloison du placard avec des traces de frottement,
que la chambre 3 présente des traces prononcées sur l'ensemble des pans de murs et 12 trous rebouchés,
que la peinture des plafonds du logement est en très bon état.

S'il résulte de l'article 7 du décret du 26 août 1987 que le locataire doit réaliser les menus raccords de peinture, il ne lui appartient pas de remettre le logement à neuf lors de sa sortie des lieux.

Il convient de relever que la détérioration de la peinture résulte d'une usure normale liée à l'occupation du logement par les locataires pendant presque 10 ans, de sorte que Mme [Y] [X] ne peut valablement solliciter la remise à neuf de la peinture auprès de ses anciens locataires.

Sur les « menus travaux »

Mme [Y] [X] sollicite le paiement de la somme de 40 euros au titre de la fourniture d'une fiche DCL, 24 euros pour la remise en place d'une ampoule, la somme de 25 euros pour le nettoyage de la VMC et la somme de 25 euros pour la « logistique et le déplacement ».

Il résulte de l'état des lieux de sortie que la VMC des WC est à nettoyer. 
Cependant il ne résulte aucunement de ce document que la remise en place d'une ampoule et le changement d'une fiche DCL sont nécessaires.

En conséquence M. [N] [K] et Mme [F] [K] sont redevables de la somme de 25 euros au titre du nettoyage de la VMC.

Sur l'achat d'un nouvel émetteur

Il est mentionné dans l'état des lieux de sortie que l'un des deux émetteurs du badge d'accès est HS.
En conséquence M. [N] [K] et Mme [F] [K] sont redevables de la somme de 45 euros au titre de son remplacement.

Ainsi, au regard de l'ensemble de ces éléments il convient de retenir que M. [N] [K] et Mme [F] [K] sont solidairement redevables de la somme de 70 € au titre des dégradations.

- Sur les loyers impayés

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu (…) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Selon les articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions. En particulier, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et réciproquement à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait ayant éteint son obligation.

Il résulte du décompte produit aux débats par Mme [Y] [X] que M. [N] [K] et Mme [F] [K] étaient redevables au 1er décembre 2023 de la somme de 56,88 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ces derniers ne démontrent pas avoir réglé la somme qui leur est réclamée. Par ailleurs dans un courriel du 6 février 2022 M. [N] [K] reconnaissait devoir cette somme.

M. [N] [K] et Mme [F] [K] sont donc redevables de la somme de 56,88 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 1er décembre 2023.

- Sur les comptes entre les parties

Une fois déduites la somme de 56,88 euros au titre des loyers et charges impayées et la somme de 70 euros au titre des dégradations locatives, il convient de condamner Mme [Y] [X] à restituer à M. [N] [K] et Mme [F] [K] la somme de 663,12 euros (790 – 56,88- 70) au solde du solde du dépôt de garantie.

 Mme [Y] [X] sera déboutée de sa demande en paiement au titre des dégradations.

Il convient en outre de constater qu’en application des dispositions de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 précité, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception des clés au bailleur déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur ou des sommes dûment justifiées.

Si ledit article prévoit qu'à défaut de restitution dans les délais prévus du dépôt de garantie aux locataires la sanction encourue est sa majoration d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, cette sanction trouve à s'appliquer sous réserve que des sommes ne restent pas dues au bailleur comme au cas d'espèce.

La demande de majoration à ce titre sera donc rejetée.

III - Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d’agir en justice pour la défense de ses intérêts ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages et intérêts que dans l’hypothèse d’une attitude fautive génératrice d’un dommage.

Le refus de restituer le dépôt de garantie étant partiellement fondées, il ne peut être reproché à Mme [Y] [X] d'avoir résisté de manière abusive.

En l'absence de preuve d'une quelconque résistance abusive, M. [N] [K] et Mme [F] [K] seront déboutés de leur demande indemnitaire. 

IV - Sur les autres demandes

sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [Y] [X] qui succombe sera condamnée aux dépens de l'instance.

sur l’article 700 du code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.


En l'espèce, condamnée aux dépens, Mme [Y] [X] sera condamnée à verser à M. [N] [K] et Mme [F] [K] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de la débouter de ce chef de demande.

sur l’exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

La décision étant rendue en dernier ressort, cette demande est sans objet.



PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition des parties par le greffe et en dernier ressort,

REJETTE la fin de non recevoir,

CONDAMNE Mme [Y] [X] à restituer à M. [N] [K] et Mme [F] [K] la somme de 663,12 euros au titre du solde du dépôt de garantie,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNE Mme [Y] [X] à verser à M. [N] [K] et Mme [F] [K] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la déboute de ce chef de demande,

CONDAMNE Mme [Y] [X] aux dépens.


La Greffière La Juge

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.
Texte intégral
N° RG 25/01588 - N° Portalis DBYB-W-B7J-P25T

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 04 Juin 2026


DEMANDEUR:

Monsieur [N] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [F] [K], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEUR:

Madame [Y] [X], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER






COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Clémence BOUTAUD 

DEBATS:

Audience publique du : 07 Avril 2026
Affaire mise en deliberé au 04 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 04 Juin 2026 par
 Caroline PRIEUR, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Me Philippe ANAHORY
Me Nina BAUDIERE SERVAT










EXPOSE DU LITIGE


Suivant acte sous seing privé en date du 1er juillet 2014, Mme [Y] [X] a donné à bail à M. [N] [K] et Mme [F] [K] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer de 790 euros par mois, d'une provision sur charges de 180 euros par mois et le versement d'un dépôt de garantie de 790 euros.

Un état des lieux d'entrée a été réalisé contradictoirement par les parties le 18 juillet 2014.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 21 novembre 2023, M. [N] [K] et Mme [F] [K] ont donné congé aux bailleurs avec un préavis d'un mois suivant la réception du courrier.

Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement par les parties le 21 décembre 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 5 février 2024, la société IGS, mandataire de Mme [Y] [X], a mis en demeure M. [N] [K] et Mme [F] [K] de lui verser la somme de 1.569,58 euros correspondant au montant des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.

Le 23 mai 2025, la commission départementale de conciliation de l'Hérault a constaté l'impossibilité de parvenir à une conciliation entre les parties en raison de l'absence de Mme [Y] [X] lors de la séance.

Par acte délivré par commissaire de justice le 2 juillet 2025, M. [N] [K] et Mme [F] [K] ont fait assigner Mme [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier afin :
qu'elle soit condamnée à leur restituer la somme de 790 euros au titre du montant du dépôt de garantie et à leur verser la somme de 1.185 euros au 21 juin 2025 au titre de l'indemnité de 10% du montant du loyer par mois de retard,
qu'elle soit condamnée à leur verser la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
qu'elle soit condamnée à leur verser la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Après la mise en place d'un calendrier de procédure et de plusieurs renvois réalisés à la demande des parties, l'affaire est évoquée à l'audience du 7 avril 2026.

Lors de cette audience M. [N] [K] et Mme [F] [K] maintiennent les demande formées dans leur acte introductif d'instance.

Ils soutiennent qu'ils n'ont pas dégradé le logement qui leur avait été donné à bail et estiment que les dégradations qui leur sont reprochées par Mme [Y] [X] résultent d'une usure normale des équipements, propre à toute location de longue durée. Ils font valoir que le comportement de cette dernière, qui a fait preuve d'une résistance abusive, leur a causé un préjudice.
Répondant à l'argumentation adverse, ils arguent du fait que leur action est recevable puisqu'ils ont valablement saisi la commission départementale de conciliation. Ils ajoutent que Mme [Y] [X], qui avait valablement été convoquée à la tentative de conciliation, ne s'est pas présentée.

 Mme [Y] [X] sollicite :
que les demandes présentées à son encontre soient déclarées irrecevables,
subsidiairement et avant dire droit que soit ordonnée la mise en œuvre d'un mode de résolution amiable,
sur le fond que les demandes présentées à son encontre soient rejetées,
que M. [N] [K] et Mme [F] [K] soient condamnés solidairement à lui verser la somme de 1.569,58 euros au titre de « leur dette finale », 
qu'ils soient condamnés solidairement à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,
que l'exécution provisoire soit ordonnée.

Elle soutient que les demandes présentées à son encontre sont irrecevables dans la mesure où aucune tentative préalable de conciliation n'a été réalisée, la convocation devant la commission départementale de conciliation lui ayant été adressée à une adresse erronée.
Elle fait valoir qu'elle pouvait valablement conserver le dépôt de garantie dans la mesure où les locataires ont dégradé le logement qui leur avait été donné à bail.

Il convient de se référer pour un ample exposé des moyens aux conclusions déposées par les parties à l'audience, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience l'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


I- Sur la recevabilité des demandes

Il résulte des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.
En l’espèce, il ressort des éléments produits que la demande en justice n’excède pas 5000 euros et que M. [N] [K] et Mme [F] [K] ont a saisi la commission départementale de conciliation, qui a la qualité de tiers neutre chargé de résoudre amiablement les litiges entre locataires et bailleurs. 

 Mme [Y] [X] a été convoquée devant la commission départementale de conciliation à l'adresse figurant sur le contrat de bail le 30 avril 2025.

Dès lors qu'il n'est pas établi que M. [N] [K] et Mme [F] [K] avaient connaissance de la nouvelle adresse de Mme [Y] [X], il ne peut valablement leur être reproché d'avoir fait délivrer la convocation à une adresse erronée.

Par ailleurs le mandataire de la bailleresse avait également été convoqué devant la commission.

En conséquence il y a lieu de considérer que les exigences imposées par l’article 750-1 du code de procédure ont été respectées et la fin de non recevoir présentée par Mme [Y] [X] doit être rejetée.

Il n'y a lieu de faire droit à la demande de Mme [Y] [X] tendant à voir ordonner un mode de résolution amiable du litige, dans la mesure où cette dernière ne justifie aucunement avoir tenté une quelconque conciliation avec les demandeurs depuis le début de la procédure. Sa demande présentée à ce titre doit en conséquence être rejetée.

II- Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. (…)
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; il est de deux mois si des différences sont relevées entre les états des lieux.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.
La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
(…)
- Sur les dégradations

En application de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. 

Un état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu'à preuve contraire.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n'étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d'occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l'appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l'occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux du locataire. Si le preneur est en effet tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté après plusieurs années d'occupation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce Mme [Y] [X] réclame le paiement de la somme de 1569,58 euros se décomposant comme suit :
56,88 au titre du solde au 1er décembre 2023,
2.257,70 euros au titre de la remise en peinture et de la réalisation de menus travaux,
45 euros au titre de l'achat d'un nouvel émetteur,
déduction de la somme de 790 euros correspondant au montant du dépôt de garantie.


Sur la peinture 

Mme [Y] [X] produit une facture établie par l'entreprise R2M concernant notamment la mise en peinture de la totalité du logement pour un montant de 2.143,70 euros HT.

L'état de lieux d'entrée réalisé contradictoirement entre les parties le 18 juillet 2014 mentionne que la peinture des murs du logement est « lisse et neuve ».

L'état des lieux de sortie réalisé le 21 décembre 2023 mentionne :
que la peinture des murs du couloir, du dégagement et du séjour présente des traces éparses sur l'ensemble des pans et la présence de trous rebouchés sur les murs,
que la peinture de la cuisine est blanche et lisse mais qu'elle présente sur le pan mitoyen 3 trous rebouchés, 22 trous rebouchés avec des traces de meubles et des marques de chauffe du frigo sur le pan droit, et des traces de chauffe en haut de la hotte,
que la peinture des murs des WC est blanche est lisse mais qu'il y a 2 trous rebouchés en face des WC et 4 petites croix au crayon à l'emplacement des trous,
que la peinture de la chambre 1 est lisse et blanche, avec une légère trace de tête de lit et des trous rebouchés
que la peinture de la salle de bain est blanche et lisse avec des traces de trous rebouchés et des traces liées à un dégât des eaux au dessus de la baignoire,
que la peinture de la chambre 2 présente des traces de trous rebouchés, des traces prononcées sur l'ensemble des pans et des traces d'enduit visible sur la cloison du placard avec des traces de frottement,
que la chambre 3 présente des traces prononcées sur l'ensemble des pans de murs et 12 trous rebouchés,
que la peinture des plafonds du logement est en très bon état.

S'il résulte de l'article 7 du décret du 26 août 1987 que le locataire doit réaliser les menus raccords de peinture, il ne lui appartient pas de remettre le logement à neuf lors de sa sortie des lieux.

Il convient de relever que la détérioration de la peinture résulte d'une usure normale liée à l'occupation du logement par les locataires pendant presque 10 ans, de sorte que Mme [Y] [X] ne peut valablement solliciter la remise à neuf de la peinture auprès de ses anciens locataires.

Sur les « menus travaux »

Mme [Y] [X] sollicite le paiement de la somme de 40 euros au titre de la fourniture d'une fiche DCL, 24 euros pour la remise en place d'une ampoule, la somme de 25 euros pour le nettoyage de la VMC et la somme de 25 euros pour la « logistique et le déplacement ».

Il résulte de l'état des lieux de sortie que la VMC des WC est à nettoyer. 
Cependant il ne résulte aucunement de ce document que la remise en place d'une ampoule et le changement d'une fiche DCL sont nécessaires.

En conséquence M. [N] [K] et Mme [F] [K] sont redevables de la somme de 25 euros au titre du nettoyage de la VMC.

Sur l'achat d'un nouvel émetteur

Il est mentionné dans l'état des lieux de sortie que l'un des deux émetteurs du badge d'accès est HS.
En conséquence M. [N] [K] et Mme [F] [K] sont redevables de la somme de 45 euros au titre de son remplacement.

Ainsi, au regard de l'ensemble de ces éléments il convient de retenir que M. [N] [K] et Mme [F] [K] sont solidairement redevables de la somme de 70 € au titre des dégradations.

- Sur les loyers impayés

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu (…) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Selon les articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions. En particulier, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et réciproquement à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait ayant éteint son obligation.

Il résulte du décompte produit aux débats par Mme [Y] [X] que M. [N] [K] et Mme [F] [K] étaient redevables au 1er décembre 2023 de la somme de 56,88 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ces derniers ne démontrent pas avoir réglé la somme qui leur est réclamée. Par ailleurs dans un courriel du 6 février 2022 M. [N] [K] reconnaissait devoir cette somme.

M. [N] [K] et Mme [F] [K] sont donc redevables de la somme de 56,88 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 1er décembre 2023.

- Sur les comptes entre les parties

Une fois déduites la somme de 56,88 euros au titre des loyers et charges impayées et la somme de 70 euros au titre des dégradations locatives, il convient de condamner Mme [Y] [X] à restituer à M. [N] [K] et Mme [F] [K] la somme de 663,12 euros (790 – 56,88- 70) au solde du solde du dépôt de garantie.

 Mme [Y] [X] sera déboutée de sa demande en paiement au titre des dégradations.

Il convient en outre de constater qu’en application des dispositions de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 précité, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception des clés au bailleur déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur ou des sommes dûment justifiées.

Si ledit article prévoit qu'à défaut de restitution dans les délais prévus du dépôt de garantie aux locataires la sanction encourue est sa majoration d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, cette sanction trouve à s'appliquer sous réserve que des sommes ne restent pas dues au bailleur comme au cas d'espèce.

La demande de majoration à ce titre sera donc rejetée.

III - Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d’agir en justice pour la défense de ses intérêts ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages et intérêts que dans l’hypothèse d’une attitude fautive génératrice d’un dommage.

Le refus de restituer le dépôt de garantie étant partiellement fondées, il ne peut être reproché à Mme [Y] [X] d'avoir résisté de manière abusive.

En l'absence de preuve d'une quelconque résistance abusive, M. [N] [K] et Mme [F] [K] seront déboutés de leur demande indemnitaire. 

IV - Sur les autres demandes

sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [Y] [X] qui succombe sera condamnée aux dépens de l'instance.

sur l’article 700 du code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.


En l'espèce, condamnée aux dépens, Mme [Y] [X] sera condamnée à verser à M. [N] [K] et Mme [F] [K] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de la débouter de ce chef de demande.

sur l’exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

La décision étant rendue en dernier ressort, cette demande est sans objet.



PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition des parties par le greffe et en dernier ressort,

REJETTE la fin de non recevoir,

CONDAMNE Mme [Y] [X] à restituer à M. [N] [K] et Mme [F] [K] la somme de 663,12 euros au titre du solde du dépôt de garantie,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNE Mme [Y] [X] à verser à M. [N] [K] et Mme [F] [K] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la déboute de ce chef de demande,

CONDAMNE Mme [Y] [X] aux dépens.


La Greffière La Juge







En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure penale 750-1, code des procedures civiles d'execution L125-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-30T20:58:57.723Z.