Tribunal judiciaire de Paris, 1/1/2 resp profess du drt, 1 juillet 2026, n° 21/12605

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

1/1/2 resp profess du drt

 
N° RG 21/12605 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVBLG

N° MINUTE : 
1

Assignation du :
25 Août 2021















JUGEMENT 
rendu le 01er Juillet 2026 
DEMANDEURS

Monsieur [P] [I]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [X] [A] épouse [I]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentés par Me Paul-Philippe MASSONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0220


DÉFENDEURS

Madame [C] [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [O] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentés par Maître Juliette MEL de la SELARL M2J AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E2254

Décision du 01 Juillet 2026
1/1/2 resp profess du drt
 N° RG 21/12605 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVBLG

Maître [D] [L]
[Adresse 4]
[Localité 5]

S.A.S. [1] [Localité 6] NOTAIRES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 7]

Représentés par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0499



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe
Présidente de formation, 

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente
Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente
Assesseurs, 

assistées de Madame Marion CHARRIER, Cadre-greffier


DÉBATS

A l’audience du 20 Mai 2026, tenue en audience publique, devant Madame Marjolaine GUIBERT, magistrat rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. 

Madame Marjolaine GUIBERT a fait un rapport de l’affaire. 


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition 
Contradictoire
en premier ressort




EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte reçu le 5 septembre 2016 par Maître [D] [L], notaire au sein de la société [2], M. [O] [R] et Mme [C] [R] ont vendu à M. [P] [I] et Mme [X] [A] épouse [I] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 5] dans le quartier « La [Localité 8] à [Localité 1] ».


M. et Mme [I], qui ont entrepris d’importants travaux, ont été assignés par acte du 25 janvier 2018 par des riverains du quartier « La [Localité 8] à [Localité 1] » afin de voir ordonner la cessation des travaux et la démolition des ouvrages réalisés sur le fondement d’une servitude non altius tollendi grevant les habitations de ce quartier.

Par jugement du 20 mai 2021, le tribunal judiciaire de Paris a retenu l’existence d’une servitude non altius tollendi grevant le fonds acquis par les époux [I], les a condamnés à démolir la surélévation dépassant le premier étage de leur maison sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de six mois suivant la date de signification du jugement et les a déboutés de leur demande d’expertise ainsi que de leur demande de démolition de la surélévation entreprise par Mme [K] selon déclaration de travaux faite le 8 novembre 2002.
Les époux [I] ont interjeté appel de ce jugement.

Par un arrêt du 11 février 2022, la cour d’appel de [Localité 1] a confirmé le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. et Mme [I] à démolir la surélévation dépassant le premier étage de leur maison et, statuant à nouveau, les a condamnés à démolir la surélévation dépassant de la panne faîtière d’origine de la maison et dit que la hauteur de la nouvelle construction, après démolition, devra se situer à la hauteur de la panne faîtière d’origine incluant le grenier, sous astreinte pendant 3 mois de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de six mois suivant la date de signification de l’arrêt, outre le paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par un arrêt du 23 novembre 2022, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par les époux [I].

Procédure

Par exploit introductif d’instance du 25 août 2021, M. et Mme [I] ont assigné Maître [L] et la société [2] devant le tribunal judiciaire de Paris en réparation des préjudices subis à la suite de l’achat immobilier du 5 septembre 2016.

Par ordonnance du 19 mai 2022, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pendante.

Par courrier du 9 mars 2023, les époux [I] ont sollicité qu’il soit mis fin au sursis à statuer.

Par conclusions du 8 septembre 2023, le notaire a contesté tant les fautes reprochées que les préjudices allégués, tout en soulignant l’absence des vendeurs à la présente procédure.

Par acte du 5 avril 2024, M. et Mme [I] ont attrait en intervention forcée leurs vendeurs, Mme [C] [R] et M. [O] [R].

Les deux procédures ont été jointes le 16 mai 2024.

Par ordonnance du 3 avril 2025, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription formée par M. et Mme [R].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2025.


PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 octobre 2025, M. et Mme [I] demandent au tribunal à titre principal de condamner solidairement Maître [L], la SAS [2] et M. et Mme [R] à leur payer la somme de 973 689,36 euros. A titre subsidiaire, ils sollicitent un sursis à statuer sur la condamnation du notaire et de la société dans laquelle il exerce dans l’attente de la justification de vaines poursuites par les époux [I] à l’encontre de M. et Mme [R]. En toute hypothèse, ils demandent la condamnation solidaire des défendeurs et intervenants forcés à leur payer sous la même solidarité la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils sollicitent la condamnation de leurs vendeurs sur le fondement de la garantie d’éviction prévue par l’article 1638 du code civil en soulignant le fait que l’éventuelle ignorance par le vendeur d’une charge grevant le bien vendu est sans incidence sur l’application de la garantie légale d’éviction et qu’ils ne peuvent justifier d’une clause d’exclusion de garantie des servitudes non apparentes non déclarées suffisamment explicite.
Ils estiment en tout état de cause que la responsabilité du notaire est engagée pour manquement à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte, le notaire étant tenu d’une obligation de vérifier l’existence d’une servitude pouvant grever le bien au-delà du délai trentenaire, l’étude de Maître [L] disposant de l’original du précédent acte de vente reçu le 25 avril 1956 mentionnant expressément l’interdiction de surélever les maisons et la consultation du précédent acte de vente s’imposant en l’espèce d’autant plus que les vendeurs avaient recueilli le bien par succession et que l’acte translatif de propriété à leur profit ne rappelait donc pas les servitudes susceptibles de grever le bien vendu.
Si la clause d’exclusion de la garantie d’éviction devait être validée par le tribunal, les consorts [I] reprochent également en ce cas au notaire d’avoir manqué à son obligation de conseil en n’ayant pas attiré leur attention sur la portée de cette clause faisant échec à la garantie légale qui leur était due.
Ils contestent avoir commis une faute ayant concouru à la réalisation de leur préjudice pour avoir poursuivi les travaux de surélévation de la maison alors qu’ils étaient informés de la contestation des riverains, dès lors que les travaux de surélévation, qui avaient débuté le 15 mai 2017, étaient pratiquement achevés lorsqu’ils ont été assignés le 25 janvier 2018, le tribunal judiciaire de Paris ayant retenu dans son jugement du 20 mai 2021 que les travaux avaient été achevés au mois de mars 2018.
Ils estiment démontré le lien de causalité entre les fautes reprochées et la démolition à laquelle ils ont été condamnés, dès lors que la cause de la démolition est bien l’existence de la servitude litigieuse.
En réplique au moyen soulevé par le notaire, ils contestent former une demande de réduction du prix pour lequel ils ont acheté la maison, mais sollicitent l’indemnisation de travaux de construction entrepris inutilement, de travaux de démolition imposées par les tribunaux, du préjudice moral résultant des procédures subies et de la perte de chance de réaliser un meilleur investissement.
Ils détaillent leurs préjudices comme suit :
- 373 689,36 euros au titre des dépenses engagées pour procéder à la construction puis à la démolition, des frais de maîtrise d’œuvre et des frais de procédure ;
- 50 000 euros au titre de leur préjudice moral, ayant dû subir une procédure longue et coûteuse et ayant été stigmatisés par leur voisinage ;
- 496 372,50 euros arrondis à 500 000 euros, au titre de la dévalorisation de leur bien et de la perte de chance de réaliser un meilleur investissement ; pour évaluer ce poste, ils tiennent compte de la surface perdue en raison de la démolition ordonnée par la cour d’appel de [Localité 1] (215 m² – 153 m² = 62 m²), qu’ils multiplient par une valeur de 12 000 euros / m², soit une perte de 744 000 euros à laquelle ils déduisent 218 325 euros de frais de construction, outre 29 302,50 euros correspondant à 50 % des frais de maîtrise d’œuvre.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 septembre 2025, M. et Mme [R] demandent au tribunal à titre principal de débouter les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes. Ils sollicitent à titre subsidiaire que le tribunal condamne le notaire à les garantir et relever indemne de toute condamnation prononcée à leur encontre. En tout état de cause, ils demandent que l’exécution provisoire du jugement à intervenir soit écartée et que les consorts [I] soient condamnés à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils sollicitent le débouté des prétentions indemnitaires des demandeurs dès lors que :
- l’acte de vente du 5 septembre 2016 comprend à sa page 8, conformément à l’article 1627 du code civil, une clause faisant échec à la garantie d’éviction prévue par l’article 1638 du code civil, de sorte qu’ils ne sont en l’espèce pas tenus de la garantie d’éventuelles servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente ;
- la servitude litigieuse date de 1924 et n’a pas été créée par les vendeurs, de sorte que la garantie prévue à la page 8 de l’acte de vente, aux termes de laquelle « le vendeur supportera les conséquences de l’existence de servitudes qu’il aurait conférées sur le bien vendu et qu’il n’aurait pas indiquées aux présentes », n’a pas vocation à s’appliquer à l’espèce ;
- les vendeurs, qui n’ont jamais habité dans cette maison dont ils ont hérité de leur mère, ignoraient tout de cette servitude jusqu’à la présente procédure ;
- les acheteurs ont poursuivi la construction de l’extension alors même qu’ils avaient connaissance de l’existence de la servitude ;
- les préjudices allégués sont contestables dans leur principe comme dans leur quantum, dès lors que les préjudices réclamés par les époux [I] ne sont que la conséquence de leur comportement fautif en ce qu’ils ont décidé de continuer les travaux projetés plutôt que de se conformer aux décisions de justice.
Ils considèrent que les époux [I] sont ainsi à l’origine, par leur obstination, du préjudice dont ils se prévalent lié aux frais de construction et de démolition (373 689,36 euros), que le préjudice moral dont se prévalent les demandeurs, liés aux relations conflictuelles entre ceux-ci et leurs voisins, ne saurait leur être imputé, et que la prétendue dévalorisation du bien, à l’origine d’un préjudice évalué à hauteur de 500 000 euros, n’est pas démontrée, les époux [I] n’ayant rien perdu puisqu’ils ne pouvaient pas réaliser d’extension.
Subsidiairement, si une condamnation devait être prononcée à leur encontre, ils sollicitent la garantie du notaire pour violation de son devoir d’information et de conseil, celui-ci n’ayant pas inscrit la servitude litigieuse dans l’acte de vente et ne justifiant pas de diligences suffisantes à ce titre alors même que le bien provenait d’une succession et que les consorts [R] ne pouvaient en connaître les spécificités. Se prévalant d’une jurisprudence récente du tribunal judiciaire de Bobigny, ils estiment que le notaire a manqué à ses obligations en ne recherchant pas le dernier acte translatif de propriété du 21 octobre 1950, dont l’acte de vente précisait en page 21 qu’il avait été publié au bureau des hypothèques de La Seine le 7 novembre 1950, et dont l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 11 février 2022 mentionne que l’existence de la servitude y était précisément rappelée.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 octobre 2025, M. [D] [L] et la SAS [2] demandent au tribunal de débouter M. et Mme [I] de l’ensemble de leurs demandes, de débouter M. et Mme [R] de leur demande de garantie, d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et de condamner M. et Mme [I] ou tout succombant à payer à M. [L] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ils contestent toute faute du notaire dès lors que, s’il revient à cet officier ministériel de vérifier la réalité des titres et l’étendue du droit de propriété du vendeur, le notaire n’est pas tenu, selon une jurisprudence constante et sauf circonstances exceptionnelles non alléguées en l’espèce, de vérifier l’origine d’une propriété au-delà de 30 ans. Ils indiquent que le notaire justifie en l’espèce avoir effectué des recherches auprès du bureau des hypothèques compétent sur une période de 30 ans, qu’il a requis et obtenu le certificat d’urbanisme, purgé le droit de préemption et effectué les vérifications sur l’origine de propriété trentenaire. Ils ajoutent que ni l’état hypothécaire avant vente ni le titre antérieur constitué par une attestation immobilière en cours de publication ne faisaient état d’une quelconque servitude, et que ces documents étaient conformes aux déclarations de la partie venderesse, laquelle déclarait n’avoir laissé acquérir ni créer aucune servitude sur le bien vendu et qu’à sa connaissance il n’en existait aucune autre.
En l’absence d’éléments lui permettant de suspecter une difficulté, ils soutiennent que le notaire n’avait pas à se livrer à des recherches d’informations supplémentaires et à des vérifications antérieures à 1986.
Ils soutiennent que le fait que l’étude de Maître [L] soit détentrice des minutes de Maître [D], et notamment d’un acte translatif reçu le 25 avril 1956 est sans emport, dès lors que, en l’état des éléments recueillis, le notaire n’avait aucune raison de se livrer à des recherches d’informations supplémentaires sur des actes antérieurs à 1986.
Ils ajoutent que les demandeurs n’ont jamais informé le notaire de leur intention d’entreprendre des travaux, notamment de surélévation, et n’en ont jamais érigé la faisabilité en condition substantielle à leur consentement à la vente.
Ils contestent tout lien de causalité entre la faute reprochée et les préjudices allégués, dès lors que les époux [I] ont poursuivi les travaux alors même que les riverains avaient porté leurs contestations à leur connaissance, qu’il résulte de l’arrêt rendu par la cour d’appel le 11 février 2022 que la servitude leur permettait d’entreprendre certains travaux, de sorte que c’est la consistance des travaux réalisés par les demandeurs qui a été sanctionnée par la cour d’appel.
Ils réfutent la démonstration d’un préjudice actuel et certain. Ils soutiennent à ce titre que les acheteurs diligentent en réalité à l’encontre de leurs vendeurs une action en garantie contractuelle d’éviction, dont la charge finale doit être supportée par le débiteur contractuel et qui ne constitue pas pour ce dernier un préjudice indemnisable dont il pourrait demander garantie au notaire. Ils ajoutent que, dès lors qu’une condamnation a pour objet de compenser la surévaluation d’un prix fixé en considération d’une qualité que le bien n’a pas, la jurisprudence rejette les appels en garantie formés contre le notaire au titre de la diminution du prix de vente.
Ils ajoutent que les acheteurs, qui invoquent un manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil les ayant empêchés de ne pas contracter sollicitent l’indemnisation d’un préjudice totalement inconciliable.
Ils contestent la légitimité de tout préjudice en lien avec leur obstination à finaliser des travaux malgré la connaissance, dès février 2018, de l’existence de la servitude, notamment les frais d’avocat, et soutiennent que le préjudice moral invoqué est sans lien de causalité avec les manquements reprochés au notaire. Ils contestent encore le lien de causalité entre la faute reprochée au notaire et les sommes engagées au titre des travaux, dès lors que le notaire n’a pas été précisément informé de la nature de travaux envisagés par les acheteurs. Ils ajoutent que les travaux de démolition ne constituent que l’exécution de la décision de justice à laquelle le notaire est tiers, de sorte que les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice indemnisable à ce titre.
Ils estiment la demande liée à la dévalorisation de leur bien injustifiée tant sur son principe que sur son quantum.
S’agissant de la demande de garantie formée par les consorts [R], ils indiquent que ces derniers ne démontrent pas la faute commise par le notaire, n’établissent pas que ce dernier aurait eu l’obligation de rechercher le dernier acte translatif de propriété en date du 21 octobre 1950 et ne démontrent pas en tout état de cause que la servitude litigieuse aurait été retranscrite dans cet acte. Ils ajoutent que les époux [R] ne démontrent pas plus l’existence d’un préjudice indemnisable, en rappelant que le paiement de sommes dues au titre d’une garantie contractuelle ne constitue pas un préjudice indemnisable, le vendeur ne souffrant d’aucun préjudice lorsqu’il est condamné à une réduction d’un prix de vente manifestement surévalué au regard des caractéristiques réelles du bien.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, dans les conditions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIVATION

Sur la responsabilité des vendeurs

Aux termes de l’article 1638 du code civil, « si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité ».

En application de cet article, le vendeur doit garantir l’acquéreur contre le risque d’éviction, l’une des causes couvertes par cette garantie étant l’existence de « charges » non déclarées lors de la vente (C. civ., art. 1626). Tel est précisément le cas de servitudes non apparentes lorsqu’« elles sont de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit » (C. civ., art. 1638), ce qui n’est pas contesté en l’espèce.

Cependant l’article 1627 du code civil permet aux parties de prévoir une clause contraire à cette garantie, celles-ci pouvant « même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie ».

La jurisprudence reconnaît précisément la licéité d’une clause d’exclusion de la garantie d’éviction pour charges non déclarées dans la vente, à la condition que la clause exclut expressément ladite garantie (Cass. 3e civ., 13 février 2005, n° 23-17.636).

En l’espèce, l’acte de vente conclu le 5 septembre 2016 comprend en sa page 8 le paragraphe suivant :

« Servitudes

L’ACQUEREUR supporte les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever le BIEN, sauf à s’en défendre, et profiter de celles actives s’il en existe, le tout à ses risques et périls, et sans recours contre le VENDEUR ».

Par cette clause claire, l’acheteur a expressément renoncé au bénéfice de la garantie légale d’éviction pour les servitudes non créées par le vendeur et doit supporter les servitudes occultes à ses risques et périls sans recours contre le vendeur.

Le fait que les vendeurs se soient néanmoins engagés à garantir les éventuelles servitudes créées par lui est en l’espèce sans emport, dès lors qu’il est constant que la servitude litigieuse leur préexistait.

Dans ces conditions, les époux [I] ne peuvent valablement agir en garantie à l’encontre des consorts [R], de sorte que les prétentions indemnitaires formées à l’encontre de ces derniers doivent être rejetées.

Sur la responsabilité du notaire et de la structure dans laquelle il exerce

- Sur la faute

Le notaire est tenu, en sa qualité d’officier public, de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes instrumentés par ses soins et d’éclairer les parties sur leur portée juridique, leurs effets et leurs risques qu’ils comportent, et notamment de vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, l’étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente. Il est ainsi tenu de vérifier les origines de propriété, la situation hypothécaire ainsi que les déclarations du vendeur, notamment celles relatives à l’absence de servitude grevant le bien vendu.
Il lui appartient de rapporter la preuve qu’il a satisfait à cette obligation d’information et de conseil. A défaut, il engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, parmi les investigations et contrôles que le devoir d’efficacité impose au notaire chargé d’instrumenter une vente immobilière, indépendamment des éléments, déclarations et informations portés à sa connaissance, figurent la recherche et la consultation du dernier acte translatif de propriété permettant de s’assurer de l’étendue des droits cédés et des éventuelles charges pesant sur le bien vendu.

Si cet acte, qui correspondait à l’acquisition du bien par [G] [E] veuve [R], remontait en l’espèce à plus de trente ans pour avoir été signé le 21 octobre 1950, l’acte de vente rédigé par M. [L] précise en sa page 21 qu’une copie authentique de cet acte translatif de propriété a été publiée au bureau des hypothèques de La Seine le 7 novembre 1950, volume 1565 numéro 29, de sorte qu’il lui était en l’espèce accessible. Or, il est constant que cet acte, produit par les demandeurs en leur pièce n° 11, mentionnait expressément la servitude litigieuse.

Dans ces conditions, la recherche et la consultation de l’acte notarié du 21 octobre 1950 par lequel [G] [E] veuve [R] avait acquis l’immeuble en cause, expressément visé dans l’acte de vente du 5 septembre 2016, aurait permis au notaire de découvrir l’existence de la servitude d’interdiction de surélever en vigueur, nonobstant les déclarations des consorts [R], et de porter cette information à la connaissance des époux [I].

Ce faisant, Me [L] expose sa responsabilité, solidairement avec la société dans laquelle il exerce, à l’égard des demandeurs, à charge pour ces derniers de rapporter la preuve des préjudices dont ils sollicitent réparation.

Il n’y a pas lieu de statuer sur l’autre faute alléguée, à savoir l’absence de preuve que le notaire avait mis en garde les acquéreurs, qui avaient manifesté leur volonté de surélever le bien, sur les risques afférents à une absence de garantie d’éviction par les vendeurs, dès lors qu’elle concourt aux mêmes préjudices que ceux revendiqués au titre du défaut d’information relatif à l’existence de la servitude non altius tollendi.

- Sur les préjudices

Le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu.

Pour obtenir réparation, le préjudice invoqué par le demandeur doit être certain, qu'il s'agisse du préjudice entier ou d'une perte de chance. Seule constitue une perte de chance la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable. La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

Le préjudice invoqué ne peut en l’espèce consister qu’en une perte de chance. En effet, même mieux informé par le notaire quant à l’existence de la servitude litigieuse, il existait un aléa tenant à la persistance de la volonté d’acquérir le bien et d’y réaliser les travaux projetés

Par courriel du 5 avril 2016 adressé par M. [I] à Maître [L], M.  [I] informait le notaire de son projet de déposer une demande de permis de construire dès que possible « pour l’élévation de la toiture ».

Il ressort de ce mail une chance très sérieuse, qu’il convient en l’espèce d’évaluer à 90 %, que, si les demandeurs avaient été informés par le notaire de l’existence d’une servitude non altius tollendi sur le bien qu’ils projetaient d’acheter, ils n’aient pas donné suite à leur projet.

Aucune faute ne saurait par ailleurs être reprochée aux époux [I] dans la mise en œuvre de ces travaux, qu’ils démontrent avoir débutés dès le 11 mai 2017 selon déclaration d’ouverture du chantier reçue par la direction de l’urbanisme le 15 mai 2017, et les ont achevés, aux termes du jugement du 20 mai 2021, au mois de mars 2018. La poursuite des travaux entre l’assignation délivrée par les riverains le 25 janvier 2018 et leur achèvement un peu plus d’un mois plus tard ne saurait démontrer, comme cela est soutenu en défense, une obstination déraisonnable de nature à rompre le lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice subi.

Par le manquement à son devoir d’information et d’efficacité, le notaire est donc à l’origine, pour les époux [I], d’une perte de chance de 90 % de :
- ne pas engager en pure perte des travaux de surélévation dont la démolition a été judiciairement ordonnée (218 325,96 euros au titre des factures produites par les demandeurs et dont le détail n’est pas contesté en défense) ;
- ne pas exposer des frais dans le cadre de leur défense à la procédure judiciaire initiée par les riverains en démolition de la surélévation, sans qu’il puisse être légitimement opposé aux demandeurs de s’être défendus jusqu’au bout, dès lors qu’il n’est pas allégué que leur défense n’était pas manifestement dénuée de sérieux (35 358,72 euros au titre des factures produites par les demandeurs et dont le détail n’est pas contesté en défense) ;
- ne pas engager de frais de démolition (66 399,30 euros au titre des factures produites par les demandeurs et dont le détail n’est pas contesté en défense) ;
- ne pas exposer de frais de maîtrise d’oeuvre pour des travaux illicites (53 605,38 euros au titre des factures produites par les demandeurs et dont le détail n’est pas contesté en défense).

Le préjudice matériel ainsi démontré par les époux [I] s’élève à la somme de :
90 % x (218 325,96 + 35 358,72 + 66 399,30 + 53 605,38) = 336 320,43 euros, à laquelle il convient de condamner solidairement M. [L] et sa structure d’exercice.

Cette faute a également occasionné aux époux [I] un préjudice moral dès lors que cette découverte a généré un conflit avec certains de leurs voisins, leur a nécessairement causé une déception et du stress, a réduit la jouissance du bien immobilier que les époux [I] venaient d’acquérir, a constitué un indéniable frein au projet d’agrandissement qu’ils souhaitaient réaliser dans un délai rapide, et leur a fait perdre du temps tant dans la réalisation de travaux illicites que dans les procédures judiciaires dans lesquelles ils ont été attraits ou qu’ils ont dû engager. Il convient dès lors de condamner M. [L], solidairement avec sa structure d’exercice à payer à M. et Mme [I] la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice moral lié aux tracas occasionnés par la situation litigieuse.

Doit en revanche être rejeté le préjudice allégué au titre de la dévalorisation du bien, qui est sans lien de causalité avec la faute reprochée au notaire et qu’aucune pièce n’indique que le prix payé pour acquérir la maison serait excessif ou que le bien aurait perdu en valeur entre son état à l’achat et son état depuis les travaux de démolition.

Doit de même être rejeté le préjudice tenant à la perte de chance de réaliser un meilleur investissement, en l’absence de toute pièce justificative étayant cette demande et les demandeurs ne pouvant valablement asseoir le calcul de ce poste sur la perte d’une surface qu’ils ne pouvaient pas légalement s’approprier.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] et sa structure d’exercice sont solidairement condamnés aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il est équitable de condamner solidairement M. [L] et sa structure d’exercice à payer aux époux [I] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner les époux [I] à payer aux consorts [R] la somme de 3 000 euros au titre du même article et de débouter M. [L] et la SAS [2] des demandes formées à ce titre.

Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun motif ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.



PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DÉBOUTE M. [D] [L] et la SAS [2] de leurs demandes ;

DÉBOUTE M. [P] [I] et Mme [X] [A] épouse [I] de leurs demandes à l’encontre de M. [O] [R] et Mme [C] [R]

CONDAMNE solidairement M. [D] [L] et la SAS [2] à payer à M. [P] [I] et Mme [X] [A] épouse [I] la somme de 336 320,43 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [L] et la SAS [2] à payer à M. [P] [I] et Mme [X] [A] épouse [I] la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [L] et la SAS [2] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [L] et la SAS [2] à payer à M. [P] [I] et Mme [X] [A] épouse [I] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [I] et Mme [X] [A] épouse [I] à payer à M. [O] [R] et Mme [C] [R] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision ; 

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 01er Juillet 2026

Le Greffier Le Président
Marion CHARRIER Cécile VITON