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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nanterre, Expropriations, 19 mai 2026, n° 25/00043

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE : 

Par mémoire visé par le greffe le 19 mai 2024, l’établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer l’indemnité principale due à M. et Mme [M] au titre de la préemption du lot n°29 de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3] à La Garenne-Colombes, édifié sur la parcelle cadastrée section P n°[Cadastre 1] d’une superficie totale de 155 m², à la somme totale de 42 420 €. 

Par ordonnance du 3 juillet 2025, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 23 septembre 2025 et le 3 novembre 2025. 

Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties le 23 septembre 2025. 

Après deux renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026. 

Aux termes d’un mémoire récapitulatif et en réplique visé par le greffe le 20 mars 2026, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de fixer le prix d’alinéation à hauteur de 42 420 euros, de rejeter les prétentions adverses et écarter l’exécution provisoire. 

Selon mémoire en réponse n°2 en date du 18 mars 2026, M. et Mme [M] sollicitent de fixer le prix d’acquisition à 101 808 euros et réclament en outre une indemnité de procédure de 5 000 euros. 

Par conclusions complémentaires et récapitulatives en date du 17 mars 2026, le Commissaire du gouvernement a retenu une indemnité de dépossession totale de 74 700 €. 

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions visées par le greffe en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS

Les articles L.142-5 et L.213-4 du code de l'urbanisme, disposent, dans leur premier alinéa, qu'à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition d'un bien préempté est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation, en application des dispositions de l'article L.213-4, 2ème alinéa, du code de l'urbanisme.
Le prix du bien est évalué selon les règles définies par les articles L.321-1 à L.322-12 et R.322-2 à R.322-46 du code de l'expropriation, en application des dispositions de l'article L.331-2 du même code.

Enfin, le juge n’est pas lié par l’offre de la déclaration d’intention d’aliéner, devenue caduque par la procédure de préemption.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

En application de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. 

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
-pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :

la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de l’établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) est le 28 septembre 2006. Il a été modifié à plusieurs reprises. La date de référence du dernier document opposable aux tiers rendu public date du 8 février 2024. 

En conséquence, la date de référence est fixée au 8 février 2024. 

A cette date, le bien était situé en zone UA de la commune de [Localité 3]. 
 
Sur la date d’appréciation de la consistance du bien 

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, la date à retenir pour déterminer la consistance du bien est celle de la présente décision. 

Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

Sur la superficie du bien 

Les parties s’accordent sur la surface carrez du bien à hauteur de 14,14 m², qu’il y a lieu de retenir. 

Sur l’occupation du bien 

Il n’est pas contesté que le bien exproprié sera évalué comme étant libre.

Sur la consistance matérielle du bien 

Le transport sur les lieux, a permis d'effectuer les constatations qui suivent :

I/ Environnement

L’immeuble est situé en limite de [Localité 4], à l’angle du [Adresse 4] et la [Adresse 5], dans le quartier “centre Sud”, le long d’une voie à double sens de circulation, à 15 minutes environ des transports en commun (tramway et train, ligne L). Le bien est desservi par des lignes de bus, notamment le n°163 dont un arrêt de bus se trouve au pied de l’immeuble. Il bénéficie de commerces à proximité et la mairie se situe à peu de distance. 

II/ Extérieur

L’immeuble date de 1920, sa façade est composée de briques rouges et les volets sont en acier et se ferment en accordéon. L’état extérieur est moyen, l’immeuble s’élève sur quatre niveaux. L’entrée se fait par une porte vitrée, munie d’un digicode. 

III/ Intérieur

Les parties communes sont constituées d’un couloir carrelé au sol avec des murs en fibre de verre peinte. L’endroit abrite les boîtes aux lettres. Les parties communes sont dans un état mauvais été général. L’appartement se situe au troisième étage, accessible par un étage tournant en bois. Il s’agit du deuxième studio à gauche. L’entrée se fait par une porte blindée à 4 points. Le tableau électrique se trouve à gauche. Le chauffage est central, le studio comporte des radiateurs. Le sol de la pièce principale est en parquet en bois avec une bande rectangulaire en carrelage. Il y a aussi une petite salle d’eau avec une douche, toilettes, lave-main et chauffe-eau électrique. La porte n’est pas adaptée PMR. Il y a un coin cuisine dans un renfoncement, équipée d’une petite plaque de cuisson, d’un lavabo et d’un réfrigérateur. Les lieux bénéficient de deux fenêtres : une demi-haute dans le coin cuisine et une double fenêtre en double vitrage donnant sur la [Adresse 5]. Les volets sont en acier avec un système d’accordéon. Les murs et le plafond sont recouverts de fibre de verre peinte en blanc, en bon état. Le parquet du studio est dans un état moyen, il est gondolé et se soulève. 

L’accès à la cave se trouve sous l’escalier. Il est accessible par un escalier en pierre brute, le plafond et les murs dans le même état. Le transport s’avère impossible car les emplacements sont fermés par un cadenas et son identification est impossible. 

SUR L’EVALUATION

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

Aux termes de l'article R.311-23 du code de l'expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties.

Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode d’évaluation qui lui apparaît la mieux appropriée afin d’évaluer le préjudice subi.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la méthode comparative.

Conformément à la méthode par comparaison, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques.

Eu égard à l’accord des parties et à sa pertinence, la méthode comparative sera retenue.

Sur l’indemnité principale

L’EPFIF retient une valeur unitaire de 3 000 euros, au regard de la moyenne de 3 166,08 euros, de l’état dégradé de l’immeuble et du classement énergétique G s’opposant à la location. Il produit 8 termes de comparaison. 


Date
Adresse
Ville
Surface (m²)
Prix (€)
Prix/m² (€)
TC 1 DEM
2013
[Adresse 3]
[Adresse 6]
13,48
[Localité 5] 000
3 486,65
TC 2 DEM
2016
[Adresse 3]
[Adresse 6]
14,89
60 000
4 029,55
TC 3 DEM
2018
[Adresse 3]
[Adresse 6]
15
52 000
3 466,67
TC 4 DEM
01/12/09
[Adresse 3]
[Adresse 6]
10,46
27 034
2 584,47
TC 5 DEM
01/12/09
[Adresse 3]
[Adresse 7] [Localité 6]
10,53
[Adresse 8]
2 542,98
TC 6 DEM
18/06/19
[Adresse 3]
[Adresse 6]
12
[Localité 7]
3 500
TC 7 DEM
2009
[Adresse 3]
[Adresse 7] [Localité 6]
10,56
26 957
2 552,73
TC [Immatriculation 1]/03/25
[Adresse 9]
[Adresse 6]
15
55 000
3 666,67

M. et Mme [M] retiennent un prix unitaire de 7 200 euros et produisent 5 termes de reference: 

Date
Adresse
Ville
Surface (m²)
Prix (€)
Prix/m² (€)
TC 1 DEF
28/12/23
[Adresse 10]
[Localité 3]
12
[Localité 8]
6 933 
TC 2 DEF
16/02/23
[Adresse 10]
[Localité 3]
17
150 000
8 625,65
TC 3 DEF
16/09/22
[Adresse 11]
[Adresse 7] [Localité 6]
15
[Localité 9]
8 933
TC 4 DEF
28/05/24
[Adresse 12]
[Adresse 7] [Localité 6]
19
[Localité 10]
6 940,74
TC 5 DEF
16/07/25
[Adresse 13]
[Adresse 6]
[Adresse 14]
[Localité 11]
[Localité 12]

Le commissaire du gouvernement retient enfin une valeur unitaire médiane de 5 283 euros et produit 3 termes de comparaison : 

Date
Adresse
[Localité 13]
Surface (m²)
Prix (€)
Prix/m² (€)
TC 1 CG
06/11/23
[Adresse 3]
[Adresse 7] [Localité 6]
11,95
[Localité 14]
5 523
TC 2 CG
10/06/24
[Adresse 3]
[Adresse 6]
13,25
[Localité 15]
5 283
TC 3 CG
16/06/25
[Adresse 3]
[Adresse 6]
14,31
[Localité 16]
4 800
Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il convient de déterminer le prix du bien immobilier appartenant à M. et Mme [M]. 
La valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.
Aussi, il convient d’écarter les termes de comparaison qui correspondent à des mutations TC 1 DEM à TC 7 DEM, TC 1 DEF à TC 3 DEF, anciennes et qui ne tiennent pas compte de la forte évolution de l’immobilier en Ile-de-France.A l’identique, les TC 8 DEM et TC 4 et 5 DEF, édifiés au sein de constructions plus récentes, dont l’immeuble est en meilleur état général, ne relèvent pas du même spectre du marché et ne seront pas considérés comme pertinents. 
Par conséquent, les termes de comparaison retenus sont les suivants :

Date
Adresse
Ville
Surface (m²)
Prix (€)
Prix/m² (€)
TC 1 CG
06/11/23
[Adresse 3]
[Adresse 6]
11,95
[Localité 17] 000
5 523
TC 2 CG
10/06/24
[Adresse 3]
[Adresse 6]
13,25
70 000
5 283
TC 3 CG
16/06/25
[Adresse 3]
[Adresse 6]
14,31
68 700
4 800
Soit une moyenne de 5 202 euros et une médiane de 5 283 euros. 
Le commissaire du gouvernement souligne que le ratio du dernier terme est moins élevé du fait du mauvais état d’entretien du bien, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. 
Eu égard aux caractéristiques du bien, il y a lieu de retenir la valeur unitaire de 5 283 euros/m². 
Par conséquent, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 74 702 euros. 

SUR L’EXECUTION PROVISOIRE
L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2020 dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. »
L’article L.213-7 alinéa 2 du code de l’urbanisme dispose qu’en cas de fixation juridictionnelle du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai au profit du titulaire du droit de préemption.
En outre, l’article L.213-14 du code de l’urbanisme dispose qu’en cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l’article L.211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenues le paiement et l’acte authentique.
Le prix d’acquisition est payé ou, en cas d’obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d’expropriation, soit la date de l’acte ou du jugement de l’adjudication.
En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.
Il ressort de ces dispositions qu’un délai de trois mois est ouvert pour passer l’acte authentique de vente et qu’un délai de quatre mois est ouvert pour procéder au paiement. Le paiement est donc soit concomitant à l’acte, soit postérieur, mais il ne peut intervenir avant l’acte ; or, un jugement en fixation du prix d’aliénation ne vaut pas acte authentique.
Il s’en déduit que l’exécution provisoire, qui est incompatible avec la préemption, sera écartée. 

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’autorité préemptrice, par application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation.
L’équité commande d’allouer à la société préemptée la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,
FIXE le prix d’acquisition total par l’Etablissement public foncier d’Ile-de- France du lot n°29 de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 3], édifié sur la parcelle cadastrée section P n°[Cadastre 1] d’une superficie totale de 155 m², appartenant à M. et Mme [M] à la somme totale de 74 702 euros ; 
DIT que les dépens sont à la charge de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France conformément à l'article L.312-1 du code de l'expropriation ; 
CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France à verser à M. et Mme [M] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;ECARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision. 

LE GREFFIER                                                LA JUGE DE L’EXPROPRIATION
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS



N° F.I. : N° RG 25/00043 - N° Portalis DB3R-W-B7J-2WVJ


Minute N° : 26/


Date : 19 Mai 2026

























ENTRE :
Etablissement public FONCIER D’ILE-DE-FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 1185
ET

Monsieur [T] [M]
[Adresse 2] 
[Localité 2] (ISRAEL)
représenté par Maître Fabrice CHABRUN de L’AARPI RATIO-LEGIS, avocats au barreau de PARIS

Madame [A] [I] épouse [M]
[Adresse 2]
[Localité 2] (ISRAEL)
représenté par Maître Fabrice CHABRUN de L’AARPI RATIO-LEGIS, avocats au barreau de PARIS

En présence du commissaire du Gouvernement.

DEBATS
A l’audience du 23 Mars 2026, tenue publiquement. 

JUGEMENT
Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal.


COMPOSITION
La Présidente : Cécile CROCHET 
La Greffière: Maëva HENRI
FAITS ET PROCÉDURE : 

Par mémoire visé par le greffe le 19 mai 2024, l’établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer l’indemnité principale due à M. et Mme [M] au titre de la préemption du lot n°29 de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3] à La Garenne-Colombes, édifié sur la parcelle cadastrée section P n°[Cadastre 1] d’une superficie totale de 155 m², à la somme totale de 42 420 €. 

Par ordonnance du 3 juillet 2025, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 23 septembre 2025 et le 3 novembre 2025. 

Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties le 23 septembre 2025. 

Après deux renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026. 

Aux termes d’un mémoire récapitulatif et en réplique visé par le greffe le 20 mars 2026, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de fixer le prix d’alinéation à hauteur de 42 420 euros, de rejeter les prétentions adverses et écarter l’exécution provisoire. 

Selon mémoire en réponse n°2 en date du 18 mars 2026, M. et Mme [M] sollicitent de fixer le prix d’acquisition à 101 808 euros et réclament en outre une indemnité de procédure de 5 000 euros. 

Par conclusions complémentaires et récapitulatives en date du 17 mars 2026, le Commissaire du gouvernement a retenu une indemnité de dépossession totale de 74 700 €. 

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions visées par le greffe en application de l’article 455 du code de procédure civile. 

MOTIFS

Les articles L.142-5 et L.213-4 du code de l'urbanisme, disposent, dans leur premier alinéa, qu'à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition d'un bien préempté est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation, en application des dispositions de l'article L.213-4, 2ème alinéa, du code de l'urbanisme.
Le prix du bien est évalué selon les règles définies par les articles L.321-1 à L.322-12 et R.322-2 à R.322-46 du code de l'expropriation, en application des dispositions de l'article L.331-2 du même code.

Enfin, le juge n’est pas lié par l’offre de la déclaration d’intention d’aliéner, devenue caduque par la procédure de préemption.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

En application de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. 

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
-pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :

la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de l’établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) est le 28 septembre 2006. Il a été modifié à plusieurs reprises. La date de référence du dernier document opposable aux tiers rendu public date du 8 février 2024. 

En conséquence, la date de référence est fixée au 8 février 2024. 

A cette date, le bien était situé en zone UA de la commune de [Localité 3]. 
 
Sur la date d’appréciation de la consistance du bien 

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, la date à retenir pour déterminer la consistance du bien est celle de la présente décision. 

Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

Sur la superficie du bien 

Les parties s’accordent sur la surface carrez du bien à hauteur de 14,14 m², qu’il y a lieu de retenir. 

Sur l’occupation du bien 

Il n’est pas contesté que le bien exproprié sera évalué comme étant libre.

Sur la consistance matérielle du bien 

Le transport sur les lieux, a permis d'effectuer les constatations qui suivent :

I/ Environnement

L’immeuble est situé en limite de [Localité 4], à l’angle du [Adresse 4] et la [Adresse 5], dans le quartier “centre Sud”, le long d’une voie à double sens de circulation, à 15 minutes environ des transports en commun (tramway et train, ligne L). Le bien est desservi par des lignes de bus, notamment le n°163 dont un arrêt de bus se trouve au pied de l’immeuble. Il bénéficie de commerces à proximité et la mairie se situe à peu de distance. 

II/ Extérieur

L’immeuble date de 1920, sa façade est composée de briques rouges et les volets sont en acier et se ferment en accordéon. L’état extérieur est moyen, l’immeuble s’élève sur quatre niveaux. L’entrée se fait par une porte vitrée, munie d’un digicode. 

III/ Intérieur

Les parties communes sont constituées d’un couloir carrelé au sol avec des murs en fibre de verre peinte. L’endroit abrite les boîtes aux lettres. Les parties communes sont dans un état mauvais été général. L’appartement se situe au troisième étage, accessible par un étage tournant en bois. Il s’agit du deuxième studio à gauche. L’entrée se fait par une porte blindée à 4 points. Le tableau électrique se trouve à gauche. Le chauffage est central, le studio comporte des radiateurs. Le sol de la pièce principale est en parquet en bois avec une bande rectangulaire en carrelage. Il y a aussi une petite salle d’eau avec une douche, toilettes, lave-main et chauffe-eau électrique. La porte n’est pas adaptée PMR. Il y a un coin cuisine dans un renfoncement, équipée d’une petite plaque de cuisson, d’un lavabo et d’un réfrigérateur. Les lieux bénéficient de deux fenêtres : une demi-haute dans le coin cuisine et une double fenêtre en double vitrage donnant sur la [Adresse 5]. Les volets sont en acier avec un système d’accordéon. Les murs et le plafond sont recouverts de fibre de verre peinte en blanc, en bon état. Le parquet du studio est dans un état moyen, il est gondolé et se soulève. 

L’accès à la cave se trouve sous l’escalier. Il est accessible par un escalier en pierre brute, le plafond et les murs dans le même état. Le transport s’avère impossible car les emplacements sont fermés par un cadenas et son identification est impossible. 

SUR L’EVALUATION

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

Aux termes de l'article R.311-23 du code de l'expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties.

Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode d’évaluation qui lui apparaît la mieux appropriée afin d’évaluer le préjudice subi.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la méthode comparative.

Conformément à la méthode par comparaison, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques.

Eu égard à l’accord des parties et à sa pertinence, la méthode comparative sera retenue.

Sur l’indemnité principale

L’EPFIF retient une valeur unitaire de 3 000 euros, au regard de la moyenne de 3 166,08 euros, de l’état dégradé de l’immeuble et du classement énergétique G s’opposant à la location. Il produit 8 termes de comparaison. 


Date
Adresse
Ville
Surface (m²)
Prix (€)
Prix/m² (€)
TC 1 DEM
2013
[Adresse 3]
[Adresse 6]
13,48
[Localité 5] 000
3 486,65
TC 2 DEM
2016
[Adresse 3]
[Adresse 6]
14,89
60 000
4 029,55
TC 3 DEM
2018
[Adresse 3]
[Adresse 6]
15
52 000
3 466,67
TC 4 DEM
01/12/09
[Adresse 3]
[Adresse 6]
10,46
27 034
2 584,47
TC 5 DEM
01/12/09
[Adresse 3]
[Adresse 7] [Localité 6]
10,53
[Adresse 8]
2 542,98
TC 6 DEM
18/06/19
[Adresse 3]
[Adresse 6]
12
[Localité 7]
3 500
TC 7 DEM
2009
[Adresse 3]
[Adresse 7] [Localité 6]
10,56
26 957
2 552,73
TC [Immatriculation 1]/03/25
[Adresse 9]
[Adresse 6]
15
55 000
3 666,67

M. et Mme [M] retiennent un prix unitaire de 7 200 euros et produisent 5 termes de reference: 

Date
Adresse
Ville
Surface (m²)
Prix (€)
Prix/m² (€)
TC 1 DEF
28/12/23
[Adresse 10]
[Localité 3]
12
[Localité 8]
6 933 
TC 2 DEF
16/02/23
[Adresse 10]
[Localité 3]
17
150 000
8 625,65
TC 3 DEF
16/09/22
[Adresse 11]
[Adresse 7] [Localité 6]
15
[Localité 9]
8 933
TC 4 DEF
28/05/24
[Adresse 12]
[Adresse 7] [Localité 6]
19
[Localité 10]
6 940,74
TC 5 DEF
16/07/25
[Adresse 13]
[Adresse 6]
[Adresse 14]
[Localité 11]
[Localité 12]

Le commissaire du gouvernement retient enfin une valeur unitaire médiane de 5 283 euros et produit 3 termes de comparaison : 

Date
Adresse
[Localité 13]
Surface (m²)
Prix (€)
Prix/m² (€)
TC 1 CG
06/11/23
[Adresse 3]
[Adresse 7] [Localité 6]
11,95
[Localité 14]
5 523
TC 2 CG
10/06/24
[Adresse 3]
[Adresse 6]
13,25
[Localité 15]
5 283
TC 3 CG
16/06/25
[Adresse 3]
[Adresse 6]
14,31
[Localité 16]
4 800
Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il convient de déterminer le prix du bien immobilier appartenant à M. et Mme [M]. 
La valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.
Aussi, il convient d’écarter les termes de comparaison qui correspondent à des mutations TC 1 DEM à TC 7 DEM, TC 1 DEF à TC 3 DEF, anciennes et qui ne tiennent pas compte de la forte évolution de l’immobilier en Ile-de-France.A l’identique, les TC 8 DEM et TC 4 et 5 DEF, édifiés au sein de constructions plus récentes, dont l’immeuble est en meilleur état général, ne relèvent pas du même spectre du marché et ne seront pas considérés comme pertinents. 
Par conséquent, les termes de comparaison retenus sont les suivants :

Date
Adresse
Ville
Surface (m²)
Prix (€)
Prix/m² (€)
TC 1 CG
06/11/23
[Adresse 3]
[Adresse 6]
11,95
[Localité 17] 000
5 523
TC 2 CG
10/06/24
[Adresse 3]
[Adresse 6]
13,25
70 000
5 283
TC 3 CG
16/06/25
[Adresse 3]
[Adresse 6]
14,31
68 700
4 800
Soit une moyenne de 5 202 euros et une médiane de 5 283 euros. 
Le commissaire du gouvernement souligne que le ratio du dernier terme est moins élevé du fait du mauvais état d’entretien du bien, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. 
Eu égard aux caractéristiques du bien, il y a lieu de retenir la valeur unitaire de 5 283 euros/m². 
Par conséquent, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 74 702 euros. 

SUR L’EXECUTION PROVISOIRE
L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2020 dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. »
L’article L.213-7 alinéa 2 du code de l’urbanisme dispose qu’en cas de fixation juridictionnelle du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai au profit du titulaire du droit de préemption.
En outre, l’article L.213-14 du code de l’urbanisme dispose qu’en cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l’article L.211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenues le paiement et l’acte authentique.
Le prix d’acquisition est payé ou, en cas d’obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d’expropriation, soit la date de l’acte ou du jugement de l’adjudication.
En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.
Il ressort de ces dispositions qu’un délai de trois mois est ouvert pour passer l’acte authentique de vente et qu’un délai de quatre mois est ouvert pour procéder au paiement. Le paiement est donc soit concomitant à l’acte, soit postérieur, mais il ne peut intervenir avant l’acte ; or, un jugement en fixation du prix d’aliénation ne vaut pas acte authentique.
Il s’en déduit que l’exécution provisoire, qui est incompatible avec la préemption, sera écartée. 

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’autorité préemptrice, par application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation.
L’équité commande d’allouer à la société préemptée la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,
FIXE le prix d’acquisition total par l’Etablissement public foncier d’Ile-de- France du lot n°29 de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 3], édifié sur la parcelle cadastrée section P n°[Cadastre 1] d’une superficie totale de 155 m², appartenant à M. et Mme [M] à la somme totale de 74 702 euros ; 
DIT que les dépens sont à la charge de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France conformément à l'article L.312-1 du code de l'expropriation ; 
CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France à verser à M. et Mme [M] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;ECARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision. 

LE GREFFIER                                                LA JUGE DE L’EXPROPRIATION

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Mise à jour de la source le 2026-07-01T19:43:21.386Z.