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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Melun, Ch1 Cab1 Cont Civil Gal, 30 juin 2026, n° 24/02039

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux ruraux
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 16 janvier 2023, la SASU VAL D’AZUR a consenti à la SARL MCE INVEST une promesse de vente d’un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant le prix de 463 000 euros.

Une déclaration d’intention d’aliéner (ci-après « DIA ») a été reçue par la commune de [Localité 1] le 10 février 2023 concernant cette vente.
 
Par lettre du 29 mars 2023, ladite commune a sollicité des pièces complémentaires et une visite des lieux.

Par décision du 29 juin 2023, reçue le 10 juillet suivant par le vendeur, la commune a décidé de préempter le bien aux prix et conditions de la DIA.

Par acte du 27 septembre 2023, le notaire saisi par la demanderesse a dressé procès-verbal de carence, la SASU VAL D’AZUR ne s’étant pas présentée pour régulariser un acte authentique de vente. 

Par acte délivré le 9 février 2024, la commune de BOISSETTES a fait assigner la SASU VAL D’AZUR devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de voir dire la vente parfaite.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 décembre 2024, la commune de BOISSETTES demande au tribunal de :

- dire parfaite la vente intervenue au 10 juillet 2023 ;
- ordonner la publication de la décision, tenant lieu d’acte authentique de vente ;
- condamner la SASU VAL D’AZUR à lui payer :
*les loyers perçus au titre des baux consentis sur le bien à compter du 29 septembre 2023, soit la somme de 67 298 euros au 29 novembre 2024, « à parfaire », 
*la somme de 353,80 euros au titre des frais nécessaires à la délivrance de la chose vendue, 
* la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- dire que les deux premières sommes seront productives d’intérêts à compter de l’assignation, et ordonner la capitalisation des intérêts dus sur lesdites sommes au moins pour une année entière, 
- débouter la SASU VAL D’AZUR de sa demande au titre des frais irrépétibles, 
- condamner la SASU VAL D’AZUR aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Ingrid VAN ELSLANDE, en ce compris les frais de publication de l’assignation et du jugement au Service de la publicité foncière. 

Au visa de l’article L.213-2 du code de l’urbanisme, la commune de [Localité 1] expose tout d’abord avoir exercé son droit de préemption dans le délai requis puisque celui-ci s’est trouvé suspendu par sa demande de visite et de pièces complémentaires, et n’a repris son cours qu’à compter du plus tardif des évènements correspondant à la réception des documents et à la visite. Elle précise notamment que tous les diagnostics techniques demandés n’ont pas été fournis, dont ceux relatifs à la présence de termites, à l’état des risques naturels et technologiques et au contrôle des installations d'assainissement non collectif et collectif, d’autant qu’un doute subsistait quant au raccordement du bien au tout-à-l’égout à la lecture d’un courrier du vendeur du 20 septembre 2023. Elle ajoute que ses demandes d’informations étaient d’autant plus légitimes que la désignation du bien était erronée notamment sur le nombre de lots concernés. 
Elle précise que la visite est intervenue le 16 mai 2024 et pour un lot seulement, et que la dernière communication de pièces a eu lieu le 8 juin 2024, les pièces demandées n’étant pas toutes fournies à ce jour. Elle considère donc la vente parfaite au titre des articles 578 et suivants, 1583 et 1602 du code civil.

Sur les conséquences de la préemption, la commune de [Localité 1] soutient que la vente aurait dû être formalisée au plus tard le 29 septembre 2023 par application de l’article R. 213-12 du code de l’urbanisme, et qu’elle aurait donc dû percevoir les loyers sur ce bien à compter de cette date, conformément à l’article 1614 du code civil. 

Elle fait valoir en outre des frais de sommation et des droits d’enregistrement réglés pour parvenir à la délivrance du bien, au visa des articles 1608 et 1611 du code civil.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, la SASU VAL D’AZUR demande de débouter la commune de [Localité 1] de toutes ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. 

Au visa des articles L. 271-4 et R. 213-7 du code de l’urbanisme, la SASU VAL D’AZUR soutient que la demanderesse n’a pas exercé son droit de préemption dans le délai de deux mois requis, la DIA ayant été reçue le 10 février 2023, et les documents demandés le 29 mars 2023 ayant été réceptionnés le 4 avril 2023. Selon la SASU VAL D’AZUR, si la commune de [Localité 1] sollicitait par courriel du 6 juin 2023 d’autres informations auprès d’un tiers, ces demandes s’ajoutent à la première et n’entrent ni dans le champ de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, ni dans celui de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, et ne peuvent suspendre le délai édicté. La SASU VAL D’AZUR affirme par ailleurs avoir entièrement satisfait la demande du 29 mars 2023, soulignant que l’état des risques naturels était annexé à la promesse de vente transmise à la commune de [Localité 1] par le notaire, qu’en l’absence d’arrêté préfectoral spécifique le dossier de diagnostic technique ne comprenait pas d’état relatif à la présence de termites et qu’aucun document relatif au contrôle des installations d’assainissement n’était requis, la commune ayant en tout état de cause la charge d’assurer le contrôle des installations, et n’ayant pas demandé d’éléments sur ce point le 29 mars 2023.
Concernant la visite sollicitée, la SASU VAL D’AZUR ajoute que la commune de [Localité 1] ne justifie pas d’une acceptation ni d’un refus écrit de sa demande, de sorte qu’un refus tacite de visite est intervenu le 12 avril 2023 par application des articles D. 213-13-1 et suivants du code précité, date à compter de laquelle le délai de préemption a repris son cours. Selon elle, la visite du 16 mai 2023 ne saurait avoir d’influence, dès lors que l'absence de visite de l’immeuble entre le 4 avril 2023 et 19 avril 2023, vaut soit refus de visite, soit renonciation à la demande de visite. 

La SASU VAL D’AZUR en déduit que le délai de préemption prenait fin au 19 mai 2023 et considère que la commune de [Localité 1] sollicite la vente de mauvaise foi, s’étant délibérément abstenue de faire état du courrier du notaire du 3 avril 2023 portant transmission des pièces sollicitées.

La clôture est intervenue le 17 novembre 2025, par ordonnance du même jour.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes tendant à dire la vente parfaite et à publier la présente
Par application de l’article L.213-2 du code de l’urbanisme, le titulaire du droit de préemption dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner pour l’exercer. Ce délai est suspendu si le titulaire du droit de préemption demande des pièces complémentaires, ou s’il demande à visiter le bien. En effet, le titulaire du droit de préemption peut adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. 
Le délai reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si les deux demandes ont été formulées, le délai reprend à compter du plus tardif de ces événements
Dans tous les cas, si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. 

En l’espèce, la DIA a été reçue le 10 février 2023, ce qui constitue le point de départ du délai pour préempter.

Sur l’allongement du délai de préemption au regard d’une erreur sur la consistance du bien

A titre liminaire, il n’est pas établi que la déclaration initiale soit entachée d'une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, ce qui allongerait le délai de préemption. En effet, la demanderesse ne peut sans mauvaise foi se prévaloir d’une erreur sur le nombre de logements compris dans le bien alors que la DIA vise 11 lots, et que la promesse de vente vise explicitement 10 logements décrits dans le titre de propriété antérieur mais 11 logements composant désormais le bien à la suite de travaux.

Le moyen sera donc écarté.

Sur la suspension du délai de préemption par la demande de visite des lieux

Par courrier du 29 mars 2023, reçu le 3 avril 2023, soit dans le délai prescrit, la demanderesse sollicitait une visite des lieux. 

Il n’est pas clairement contesté qu’une visite du bien est intervenue le 16 mai 2023, étant observé d’ailleurs que le maire de la commune échangeait quelques jours plus tard avec la société BSK IMMOBILIER, agent immobilier en charge de la vente, sur les lots n’ayant pu être visités. La défenderesse ne saurait sans mauvaise foi se prévaloir d’un refus tacite de visite ou d’une renonciation à celle-ci dès lors que la visite a finalement eu lieu, même partiellement. 

Toutefois, si la visite des lieux constituait le dernier élément à prendre en compte, le délai de préemption repartirait pour un mois à compter du 16 mai 2023, ce qui ne permettait pas une préemption au 29 juin 2023, plus d’un mois plus tard.

Le moyen ne saurait donc être pertinent.

Sur la suspension du délai de préemption par la demande de pièces complémentaires

Par courrier du 29 mars 2023, reçu le 3 avril 2023, soit dans le délai prescrit, la demanderesse sollicitait des pièces complémentaires, à savoir le « dossier de diagnostics techniques immobilier » tel que « mentionné à l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation » et les extraits de l’avant contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et à l’état de l’immeuble. 


Cette demande est conforme aux prévisions de l’article R. 213-7 du code de l’urbanisme.

Elle exclut la prise en compte de la demande ultérieurement faite par mail du 6 juin 2023, par lequel la commune de [Localité 1] sollicitait des informations sur la surface et l’occupation des lots à vendre, une demande « unique » devant être formée. 

Le délai de préemption a donc été suspendu à compter du 3 avril 2023, alors que le délai restant à courir était inférieur à un mois et ne pouvait reprendre pour moins d’un mois.

Par courrier du 3 avril 2023, reçu le 5 avril 2023, le notaire chargé de la promesse de vente transmettait à la commune de [Localité 1] « les documents complémentaires demandés [… le 29 mars précédent ], savoir : dossier de diagnostics techniques, copie de la promesse de vente ».

Il ressort de la promesse que le dossier de diagnostics techniques annexé comprenait des états des lieux relatifs à l’amiante, à l’exposition au plomb, à l’installation électrique et des diagnostics performance énergétique.

Or, l’article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu’en cas de vente, le dossier de diagnostics techniques (DDT) devant être établi comprend également les documents suivants, dans certains cas :
- un état relatif à la présence de termites dans le bâtiment,
- dans les zones visées, un état des risques naturels miniers et technologiques,
- un document relatif à l'assainissement des eaux usées.

La demanderesse se prévaut d’un défaut de communication de ces trois éléments. Il convient donc de vérifier qu’ils devaient figurer au DDT demandé par le courrier susvisé. 

Concernant l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment

Conformément aux articles L. 271-4, L. 126-24 et L. 131-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, lorsque dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un état relatif à la présence de termites doit être produit.

Or, en l’espèce, aucun arrêté en ce sens n’est produit ou allégué.

Le moyen est donc inopérant.

Concernant le diagnostic d'assainissement non collectif

L’article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation prévoit au sein du DDT un document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ou, sur les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, le document établi à l'issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l'article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales.

Comme souligné en défense, la commune de [Localité 1] ne figure pas au décret n° 2022-93 du 31 janvier 2022 fixant la liste des territoires concernés par le second cas. 

S'agissant du 1er cas visé, l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique prévoit que lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l'acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu.Or, en l’espèce, la promesse de vente mentionne la déclaration selon laquelle l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif, et la promesse de vente stipule encore que « le promettant fournira pour le jour de la signature de l’acte de vente une attestation de contrôle du raccordement au réseau public de collecte ».

Si la défenderesse fait valoir que la commune de [Localité 1] a la charge d’assurer le contrôle des installations d’assainissement, il lui appartenait néanmoins de répondre de façon complète à la demande de pièces complémentaires faite, et de produire l’«attestation de contrôle du raccordement au réseau public de collecte » annoncée dans la promesse pour permettre à la demanderesse d’opter en toute connaissance de cause. En outre, il est relevé que ce document était d’autant plus nécessaire que des difficultés passées de raccordement du bien au tout-à-l’égout sont évoquées dans le courrier adressé par la SASU VAL D’AZUR à son notaire le 20 septembre 2023. Elle n’explique d’ailleurs pas dans ce courrier pourquoi elle ne transmet pas l’attestation qu’elle devait fournir pour signature de l’acte authentique dix jours plus tard, étant observé qu’elle n’est toujours pas fournie.
La venderesse ne peut donc se prévaloir de l’exclusion de l’obligation de fournir un diagnostic à défaut de justifier d’installations d’assainissement collectif. 

Le délai de préemption restait ainsi suspendu au jour de la décision de préemption.

Concernant l’état des risques naturels miniers et technologiques

En application de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones définies par voie réglementaire, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence de ces risques ou de ces obligations par un état figurant au DDT.

La défenderesse se prévaut d’une mention figurant à la promesse de vente qui stipule sur ce diagnostic, page 22 : « état des risques : un état des risques est annexé ».

Or, elle ne produit pas la copie certifiée conforme de l’acte avec ses annexes, ni l’état en question. 

A titre surabondant, il peut être souligné que la défenderesse ne justifie pas de la communication de la pièce nécessaire et de ce que le délai de préemption ait repris son cours.

**

La décision du 29 juin 2023, reçue le 10 juillet suivant, est donc intervenue avant écoulement du délai de préemption susvisé, restant interrompu à cette date.

La vente sera donc considérée parfaite et la publication de la présente décision sera ordonnée comme il est dit au dispositif.

Sur les demandes en paiement
S’agissant des fruits issus du bien
Par application de l’article 1614 du code civil, tous les fruits du bien appartiennent à l'acquéreur à compter de la vente.

L’article R. 213-12 du code de l’urbanisme, en cas d'accord sur le prix indiqué par le propriétaire ou sur le prix offert par le titulaire du droit de préemption, un acte authentique est dressé dans un délai de trois mois à compter de cet accord pour constater le transfert de propriété.

Divers baux portant sur le bien sont produits à ce titre. Le quantum de la demande n’étant pas contesté, il convient donc d’y faire droit et d’accorder à la commune de [Localité 1] la somme de 67 298 euros au titre des loyers lui revenant au 29 novembre 2024. Il n’y a lieu d’allouer un montant non chiffré au-delà de cette date, la demande n’ayant pas été réactualisée ultérieurement, des baux ayant pu prendre fin depuis, et une créance de la défenderesse au titre des charges du bien ne pouvant être exclue.

S’agissant des frais faits pour parvenir à la délivrance
Par application de l’article 1611 du code civil le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, il est justifié de la sommation délivrée le 18 septembre 2023 à la SASU VAL D’AZUR d’avoir à se présenter en l’étude du notaire pour la signature de l’acte authentique de vente et des droits d’enregistrement du procès-verbal de carence dressé le 27 septembre 2023, soit des frais pour parvenir à la délivrance de 353,80 euros. 

Il sera donc fait droit à la demande.

Sur les intérêts afférents à ces sommes
En application de l’article 1344-1 du code civil, ces sommes seront majorées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure.

Il convient en outre, en application de l’article 1343-2 du code civil, d’ordonner la capitalisation des intérêts produits par ces sommes et dus pour au moins une année entière, tel que sollicité par la partie demanderesse.

III. Sur les autres demandes

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code procédure civile : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». 

En l’espèce, la SASU VAL D’AZUR, qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens de la présente instance.
Comme demandé par la commune de [Localité 1], il convient d’ordonner distraction au profit de Maître Ingrid VAN ELSLANDE, et de dire que les dépens comprendront les frais de publicités de l’assignation et du jugement au Service de la publicité foncière. 

B. Sur les frais irrépétibles

Suivant l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. ».


En l’espèce, l’équité commande de condamner la partie condamnée aux dépens, à payer à l’autre partie la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, et de rejeter la demande contraire. 

C. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
L’article 515 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, rien ne permet d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DIT parfaite la vente intervenue entre la commune de [Localité 1] et la SASU VAL D’AZUR au 10 juillet 2023, date de réception de la notification de la décision de préemption n° 2/2023 du 29 juin 2023, concernant le bien sis à [Adresse 5], cadastré Section AI n°[Cadastre 1] [Adresse 6] [Adresse 7] pour 03 a 56 ca ; 

ORDONNE la publication de la présente, valant titre de vente, au Service de la publicité foncière de [Localité 2] ;

CONDAMNE la SASU VAL D’AZUR à payer à la commune de [Localité 1] :
* la somme de 67 298 euros au titre des loyers perçus pour le bien à compter du 29 septembre 2023 jusqu’au 29 novembre 2024, 
*la somme de 353,80 euros au titre des frais nécessaires à la délivrance de la chose vendue, 
* la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
DIT que les deux premières sommes seront productives d’intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur ces deux sommes pour au moins une année entière au titre de l’anatocisme ;

CONDAMNE la SASU VAL D’AZUR aux entiers dépens, en ce compris les frais de publicités de l’assignation et du jugement au Service de la publicité foncière, dont distraction au profit de Maître Ingrid VAN ELSLANDE ;
 
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN
[Adresse 1] Contentieux
Affaire : N° RG 24/02039 - N° Portalis DB2Z-W-B7I-HQQL

HM/EB


JUGEMENT DU TRENTE JUIN DEUX MIL VINGT SIX


DEMANDERESSE :

COMMUNE DE [Localité 1] 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Ingrid VAN ELSLANDE de la SELEURL I.VAN ELSLANDE AVOCAT, avocate au barreau de PARIS


DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. VAL D’AZUR
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Rémy HASSAN de la SELASU SOCIETE D’AVOCATS REMY HASSAN, avocat au barreau de PARIS



DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 19 mai 2026 devant Hélène MARTRON, première vice-présidente, sur le rapport de Mathilde BERNARD et qui a rendu compte des débats au tribunal, lequel en a délibéré, conformément aux articles 805 et 907 du code de précédure civile.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026.


COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Présidente : Hélène MARTRON, première vice-présidente 
Assesseur : Hamidou ABDOU-SOUNA, juge 
Assesseure : Mathilde BERNARD, juge 

assistés de Naïma HABIB-GOLDBERG, magistrate à titre temporaire en formation 


GREFFIERE :

Estelle BANDIERA


DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Hélène MARTRON, première vice-présidente, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière, le 30 juin 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 16 janvier 2023, la SASU VAL D’AZUR a consenti à la SARL MCE INVEST une promesse de vente d’un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant le prix de 463 000 euros.

Une déclaration d’intention d’aliéner (ci-après « DIA ») a été reçue par la commune de [Localité 1] le 10 février 2023 concernant cette vente.
 
Par lettre du 29 mars 2023, ladite commune a sollicité des pièces complémentaires et une visite des lieux.

Par décision du 29 juin 2023, reçue le 10 juillet suivant par le vendeur, la commune a décidé de préempter le bien aux prix et conditions de la DIA.

Par acte du 27 septembre 2023, le notaire saisi par la demanderesse a dressé procès-verbal de carence, la SASU VAL D’AZUR ne s’étant pas présentée pour régulariser un acte authentique de vente. 

Par acte délivré le 9 février 2024, la commune de BOISSETTES a fait assigner la SASU VAL D’AZUR devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de voir dire la vente parfaite.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 décembre 2024, la commune de BOISSETTES demande au tribunal de :

- dire parfaite la vente intervenue au 10 juillet 2023 ;
- ordonner la publication de la décision, tenant lieu d’acte authentique de vente ;
- condamner la SASU VAL D’AZUR à lui payer :
*les loyers perçus au titre des baux consentis sur le bien à compter du 29 septembre 2023, soit la somme de 67 298 euros au 29 novembre 2024, « à parfaire », 
*la somme de 353,80 euros au titre des frais nécessaires à la délivrance de la chose vendue, 
* la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- dire que les deux premières sommes seront productives d’intérêts à compter de l’assignation, et ordonner la capitalisation des intérêts dus sur lesdites sommes au moins pour une année entière, 
- débouter la SASU VAL D’AZUR de sa demande au titre des frais irrépétibles, 
- condamner la SASU VAL D’AZUR aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Ingrid VAN ELSLANDE, en ce compris les frais de publication de l’assignation et du jugement au Service de la publicité foncière. 

Au visa de l’article L.213-2 du code de l’urbanisme, la commune de [Localité 1] expose tout d’abord avoir exercé son droit de préemption dans le délai requis puisque celui-ci s’est trouvé suspendu par sa demande de visite et de pièces complémentaires, et n’a repris son cours qu’à compter du plus tardif des évènements correspondant à la réception des documents et à la visite. Elle précise notamment que tous les diagnostics techniques demandés n’ont pas été fournis, dont ceux relatifs à la présence de termites, à l’état des risques naturels et technologiques et au contrôle des installations d'assainissement non collectif et collectif, d’autant qu’un doute subsistait quant au raccordement du bien au tout-à-l’égout à la lecture d’un courrier du vendeur du 20 septembre 2023. Elle ajoute que ses demandes d’informations étaient d’autant plus légitimes que la désignation du bien était erronée notamment sur le nombre de lots concernés. 
Elle précise que la visite est intervenue le 16 mai 2024 et pour un lot seulement, et que la dernière communication de pièces a eu lieu le 8 juin 2024, les pièces demandées n’étant pas toutes fournies à ce jour. Elle considère donc la vente parfaite au titre des articles 578 et suivants, 1583 et 1602 du code civil.

Sur les conséquences de la préemption, la commune de [Localité 1] soutient que la vente aurait dû être formalisée au plus tard le 29 septembre 2023 par application de l’article R. 213-12 du code de l’urbanisme, et qu’elle aurait donc dû percevoir les loyers sur ce bien à compter de cette date, conformément à l’article 1614 du code civil. 

Elle fait valoir en outre des frais de sommation et des droits d’enregistrement réglés pour parvenir à la délivrance du bien, au visa des articles 1608 et 1611 du code civil.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, la SASU VAL D’AZUR demande de débouter la commune de [Localité 1] de toutes ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. 

Au visa des articles L. 271-4 et R. 213-7 du code de l’urbanisme, la SASU VAL D’AZUR soutient que la demanderesse n’a pas exercé son droit de préemption dans le délai de deux mois requis, la DIA ayant été reçue le 10 février 2023, et les documents demandés le 29 mars 2023 ayant été réceptionnés le 4 avril 2023. Selon la SASU VAL D’AZUR, si la commune de [Localité 1] sollicitait par courriel du 6 juin 2023 d’autres informations auprès d’un tiers, ces demandes s’ajoutent à la première et n’entrent ni dans le champ de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, ni dans celui de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, et ne peuvent suspendre le délai édicté. La SASU VAL D’AZUR affirme par ailleurs avoir entièrement satisfait la demande du 29 mars 2023, soulignant que l’état des risques naturels était annexé à la promesse de vente transmise à la commune de [Localité 1] par le notaire, qu’en l’absence d’arrêté préfectoral spécifique le dossier de diagnostic technique ne comprenait pas d’état relatif à la présence de termites et qu’aucun document relatif au contrôle des installations d’assainissement n’était requis, la commune ayant en tout état de cause la charge d’assurer le contrôle des installations, et n’ayant pas demandé d’éléments sur ce point le 29 mars 2023.
Concernant la visite sollicitée, la SASU VAL D’AZUR ajoute que la commune de [Localité 1] ne justifie pas d’une acceptation ni d’un refus écrit de sa demande, de sorte qu’un refus tacite de visite est intervenu le 12 avril 2023 par application des articles D. 213-13-1 et suivants du code précité, date à compter de laquelle le délai de préemption a repris son cours. Selon elle, la visite du 16 mai 2023 ne saurait avoir d’influence, dès lors que l'absence de visite de l’immeuble entre le 4 avril 2023 et 19 avril 2023, vaut soit refus de visite, soit renonciation à la demande de visite. 

La SASU VAL D’AZUR en déduit que le délai de préemption prenait fin au 19 mai 2023 et considère que la commune de [Localité 1] sollicite la vente de mauvaise foi, s’étant délibérément abstenue de faire état du courrier du notaire du 3 avril 2023 portant transmission des pièces sollicitées.

La clôture est intervenue le 17 novembre 2025, par ordonnance du même jour.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes tendant à dire la vente parfaite et à publier la présente
Par application de l’article L.213-2 du code de l’urbanisme, le titulaire du droit de préemption dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner pour l’exercer. Ce délai est suspendu si le titulaire du droit de préemption demande des pièces complémentaires, ou s’il demande à visiter le bien. En effet, le titulaire du droit de préemption peut adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. 
Le délai reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si les deux demandes ont été formulées, le délai reprend à compter du plus tardif de ces événements
Dans tous les cas, si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. 

En l’espèce, la DIA a été reçue le 10 février 2023, ce qui constitue le point de départ du délai pour préempter.

Sur l’allongement du délai de préemption au regard d’une erreur sur la consistance du bien

A titre liminaire, il n’est pas établi que la déclaration initiale soit entachée d'une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, ce qui allongerait le délai de préemption. En effet, la demanderesse ne peut sans mauvaise foi se prévaloir d’une erreur sur le nombre de logements compris dans le bien alors que la DIA vise 11 lots, et que la promesse de vente vise explicitement 10 logements décrits dans le titre de propriété antérieur mais 11 logements composant désormais le bien à la suite de travaux.

Le moyen sera donc écarté.

Sur la suspension du délai de préemption par la demande de visite des lieux

Par courrier du 29 mars 2023, reçu le 3 avril 2023, soit dans le délai prescrit, la demanderesse sollicitait une visite des lieux. 

Il n’est pas clairement contesté qu’une visite du bien est intervenue le 16 mai 2023, étant observé d’ailleurs que le maire de la commune échangeait quelques jours plus tard avec la société BSK IMMOBILIER, agent immobilier en charge de la vente, sur les lots n’ayant pu être visités. La défenderesse ne saurait sans mauvaise foi se prévaloir d’un refus tacite de visite ou d’une renonciation à celle-ci dès lors que la visite a finalement eu lieu, même partiellement. 

Toutefois, si la visite des lieux constituait le dernier élément à prendre en compte, le délai de préemption repartirait pour un mois à compter du 16 mai 2023, ce qui ne permettait pas une préemption au 29 juin 2023, plus d’un mois plus tard.

Le moyen ne saurait donc être pertinent.

Sur la suspension du délai de préemption par la demande de pièces complémentaires

Par courrier du 29 mars 2023, reçu le 3 avril 2023, soit dans le délai prescrit, la demanderesse sollicitait des pièces complémentaires, à savoir le « dossier de diagnostics techniques immobilier » tel que « mentionné à l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation » et les extraits de l’avant contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et à l’état de l’immeuble. 


Cette demande est conforme aux prévisions de l’article R. 213-7 du code de l’urbanisme.

Elle exclut la prise en compte de la demande ultérieurement faite par mail du 6 juin 2023, par lequel la commune de [Localité 1] sollicitait des informations sur la surface et l’occupation des lots à vendre, une demande « unique » devant être formée. 

Le délai de préemption a donc été suspendu à compter du 3 avril 2023, alors que le délai restant à courir était inférieur à un mois et ne pouvait reprendre pour moins d’un mois.

Par courrier du 3 avril 2023, reçu le 5 avril 2023, le notaire chargé de la promesse de vente transmettait à la commune de [Localité 1] « les documents complémentaires demandés [… le 29 mars précédent ], savoir : dossier de diagnostics techniques, copie de la promesse de vente ».

Il ressort de la promesse que le dossier de diagnostics techniques annexé comprenait des états des lieux relatifs à l’amiante, à l’exposition au plomb, à l’installation électrique et des diagnostics performance énergétique.

Or, l’article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu’en cas de vente, le dossier de diagnostics techniques (DDT) devant être établi comprend également les documents suivants, dans certains cas :
- un état relatif à la présence de termites dans le bâtiment,
- dans les zones visées, un état des risques naturels miniers et technologiques,
- un document relatif à l'assainissement des eaux usées.

La demanderesse se prévaut d’un défaut de communication de ces trois éléments. Il convient donc de vérifier qu’ils devaient figurer au DDT demandé par le courrier susvisé. 

Concernant l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment

Conformément aux articles L. 271-4, L. 126-24 et L. 131-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, lorsque dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un état relatif à la présence de termites doit être produit.

Or, en l’espèce, aucun arrêté en ce sens n’est produit ou allégué.

Le moyen est donc inopérant.

Concernant le diagnostic d'assainissement non collectif

L’article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation prévoit au sein du DDT un document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ou, sur les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, le document établi à l'issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l'article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales.

Comme souligné en défense, la commune de [Localité 1] ne figure pas au décret n° 2022-93 du 31 janvier 2022 fixant la liste des territoires concernés par le second cas. 

S'agissant du 1er cas visé, l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique prévoit que lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l'acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu.Or, en l’espèce, la promesse de vente mentionne la déclaration selon laquelle l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif, et la promesse de vente stipule encore que « le promettant fournira pour le jour de la signature de l’acte de vente une attestation de contrôle du raccordement au réseau public de collecte ».

Si la défenderesse fait valoir que la commune de [Localité 1] a la charge d’assurer le contrôle des installations d’assainissement, il lui appartenait néanmoins de répondre de façon complète à la demande de pièces complémentaires faite, et de produire l’«attestation de contrôle du raccordement au réseau public de collecte » annoncée dans la promesse pour permettre à la demanderesse d’opter en toute connaissance de cause. En outre, il est relevé que ce document était d’autant plus nécessaire que des difficultés passées de raccordement du bien au tout-à-l’égout sont évoquées dans le courrier adressé par la SASU VAL D’AZUR à son notaire le 20 septembre 2023. Elle n’explique d’ailleurs pas dans ce courrier pourquoi elle ne transmet pas l’attestation qu’elle devait fournir pour signature de l’acte authentique dix jours plus tard, étant observé qu’elle n’est toujours pas fournie.
La venderesse ne peut donc se prévaloir de l’exclusion de l’obligation de fournir un diagnostic à défaut de justifier d’installations d’assainissement collectif. 

Le délai de préemption restait ainsi suspendu au jour de la décision de préemption.

Concernant l’état des risques naturels miniers et technologiques

En application de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones définies par voie réglementaire, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence de ces risques ou de ces obligations par un état figurant au DDT.

La défenderesse se prévaut d’une mention figurant à la promesse de vente qui stipule sur ce diagnostic, page 22 : « état des risques : un état des risques est annexé ».

Or, elle ne produit pas la copie certifiée conforme de l’acte avec ses annexes, ni l’état en question. 

A titre surabondant, il peut être souligné que la défenderesse ne justifie pas de la communication de la pièce nécessaire et de ce que le délai de préemption ait repris son cours.

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La décision du 29 juin 2023, reçue le 10 juillet suivant, est donc intervenue avant écoulement du délai de préemption susvisé, restant interrompu à cette date.

La vente sera donc considérée parfaite et la publication de la présente décision sera ordonnée comme il est dit au dispositif.

Sur les demandes en paiement
S’agissant des fruits issus du bien
Par application de l’article 1614 du code civil, tous les fruits du bien appartiennent à l'acquéreur à compter de la vente.

L’article R. 213-12 du code de l’urbanisme, en cas d'accord sur le prix indiqué par le propriétaire ou sur le prix offert par le titulaire du droit de préemption, un acte authentique est dressé dans un délai de trois mois à compter de cet accord pour constater le transfert de propriété.

Divers baux portant sur le bien sont produits à ce titre. Le quantum de la demande n’étant pas contesté, il convient donc d’y faire droit et d’accorder à la commune de [Localité 1] la somme de 67 298 euros au titre des loyers lui revenant au 29 novembre 2024. Il n’y a lieu d’allouer un montant non chiffré au-delà de cette date, la demande n’ayant pas été réactualisée ultérieurement, des baux ayant pu prendre fin depuis, et une créance de la défenderesse au titre des charges du bien ne pouvant être exclue.

S’agissant des frais faits pour parvenir à la délivrance
Par application de l’article 1611 du code civil le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, il est justifié de la sommation délivrée le 18 septembre 2023 à la SASU VAL D’AZUR d’avoir à se présenter en l’étude du notaire pour la signature de l’acte authentique de vente et des droits d’enregistrement du procès-verbal de carence dressé le 27 septembre 2023, soit des frais pour parvenir à la délivrance de 353,80 euros. 

Il sera donc fait droit à la demande.

Sur les intérêts afférents à ces sommes
En application de l’article 1344-1 du code civil, ces sommes seront majorées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure.

Il convient en outre, en application de l’article 1343-2 du code civil, d’ordonner la capitalisation des intérêts produits par ces sommes et dus pour au moins une année entière, tel que sollicité par la partie demanderesse.

III. Sur les autres demandes

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code procédure civile : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». 

En l’espèce, la SASU VAL D’AZUR, qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens de la présente instance.
Comme demandé par la commune de [Localité 1], il convient d’ordonner distraction au profit de Maître Ingrid VAN ELSLANDE, et de dire que les dépens comprendront les frais de publicités de l’assignation et du jugement au Service de la publicité foncière. 

B. Sur les frais irrépétibles

Suivant l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. ».


En l’espèce, l’équité commande de condamner la partie condamnée aux dépens, à payer à l’autre partie la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, et de rejeter la demande contraire. 

C. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
L’article 515 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, rien ne permet d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire. 

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DIT parfaite la vente intervenue entre la commune de [Localité 1] et la SASU VAL D’AZUR au 10 juillet 2023, date de réception de la notification de la décision de préemption n° 2/2023 du 29 juin 2023, concernant le bien sis à [Adresse 5], cadastré Section AI n°[Cadastre 1] [Adresse 6] [Adresse 7] pour 03 a 56 ca ; 

ORDONNE la publication de la présente, valant titre de vente, au Service de la publicité foncière de [Localité 2] ;

CONDAMNE la SASU VAL D’AZUR à payer à la commune de [Localité 1] :
* la somme de 67 298 euros au titre des loyers perçus pour le bien à compter du 29 septembre 2023 jusqu’au 29 novembre 2024, 
*la somme de 353,80 euros au titre des frais nécessaires à la délivrance de la chose vendue, 
* la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
DIT que les deux premières sommes seront productives d’intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur ces deux sommes pour au moins une année entière au titre de l’anatocisme ;

CONDAMNE la SASU VAL D’AZUR aux entiers dépens, en ce compris les frais de publicités de l’assignation et du jugement au Service de la publicité foncière, dont distraction au profit de Maître Ingrid VAN ELSLANDE ;
 
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'urbanisme R213-12, code civil 1602, code civil 1611, code de la construction et de l'habitation L131-3, code general des collectivites territoriales L2224-8, code civil 578, code civil 1583, code de l'urbanisme L213-2, code de la construction et de l'habitation L126-24, code civil 1608, code de l'environnement L125-5, code de l'urbanisme R213-7, code civil 1614, code de la construction et de l'habitation L271-4, code de la sante publique L1331-11-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-02T19:26:53.502Z.