Tribunal judiciaire de Val de Briey, BIENS, 1 juillet 2026, n° 22/01402

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS






___________________________________________________________________________
COUR D'APPEL DE NANCY
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY 
___________________________________________________________________________
Dossier n° N° RG 22/01402 - N° Portalis DBZD-W-B7G-CGGJ 
BIENS 2026/

JUGEMENT DU 01 Juillet 2026                 

DEMANDERESSE : 
S.A.S. SPORT BOUTIQ 
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 434 048 286
[Adresse 1]
représentée par Me Tiffanie PACIOCCO, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant et par Me Benoît FAVOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

DEFENDEURS : 
Société Ceetrus France 
RCS de [Localité 2] Métropole n°969 201 532, 
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 
Représentée par la société NHOOD Services France, anciennement dénommée Trimogest, société par actions simplifiée à capital variable, dont le siège social est sis à [Adresse 2], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lille Métropole sous le numéro 534 886 411, dûment habilitée à l’effet des présentes aux termes d’un mandat de gestion en date du 27 Décembre 2020, titulaire d’une carte professionnelle Syndic, Gestion Immobilière, Transaction sur immeubles et fonds de commerce n°CPI 5906 2016 000 012 159 délivrée par la CCI de Grand Lille, le 22 septembre 2019.
[Adresse 3] [Localité 3]
représentée par Me Morgan JAMET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Ludivine PEYRISSAGUET, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant

Maître [V] [A] 
Agissant en qualité de Mandataire Judiciaire à la procédure de redressement judiciaire ouverte au profit de la société « SPORT BOUTIQ », société par actions simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VAL-DE-BRIEY sous le numéro 434 048 286 et dont le siège social est situé [Adresse 4] à Longwy (54400), prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège, désigné à ces fonctions par un Jugement du Tribunal de commerce de VAL-DE-BRIEY en date du 18 avril 2024,
[Adresse 5]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Présidente : Madame Anne-Sophie RIVIERE, Vice-Présidente,
Greffier : Mme Pauline PRIEUR,

_________________________________________________________________
Copie certifiée conforme délivrée à Me PACIOCCO, Me PEYRISSAGUET le :
Copie exécutoire délivrée à Me PEYRISSAGUET le :

EXPOSE DU LITIGE 

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 8 décembre 2003, la société SAS CEETRUS FRANCE – anciennement dénommée IMMOCHAN – a donné à bail à la société SAS SPORT BOUTIQ un local n° 328 d’une superficie de 70 m² situé au sein de la galerie marchande du centre commercial [Adresse 6] à [Localité 4].

Le bail a été consenti pour une durée de dix années moyennant un loyer variable fixé à 7,25 % du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur avec un loyer minimum garanti de 450 euros hors taxes par mètre carré et par an. 

Un avenant modifiant les dispositions du bail relatives à l’indexation a été régularisé entre les parties le 23 septembre 2009.

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2010, la SAS CEETRUS FRANCE a également donné à bail à la SAS SPORT BOUTIQ un local n° 311 d’une superficie de 101 m² situé au sein de la même galerie marchande.

Le bail a été consenti pour une durée de dix années moyennant un loyer variable fixé à 7,20 % du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur avec un loyer minimum garanti de 615 euros hors taxes et hors charges par mètre carré et par an.

Par acte d’huissier du 11 février 2021, la SAS CEETRUS FRANCE a fait délivrer à la SAS SPORT BOUTIQ un commandement de payer la somme de 42 594,18 euros à titre d’arriéré de loyers et charges au 10 février 2021 afférents à l’exploitation du local n° 328.

Par acte d’huissier du 24 février 2021, la SAS CEETRUS FRANCE a fait délivrer à la SAS SPORT BOUTIQ un commandement de payer la somme de 60 928,05 euros à titre d’arriéré de loyers et charges au 10 février 2021 afférents à l’exploitation du local n° 311.

Suivant actes d’huissier des 13 décembre 2021 - pour le local n° 328 - et 16 décembre 2021 - pour le local n° 311 - la SAS CEETRUS FRANCE a fait assigner la SAS SPORT BOUTIQ devant le Président du Tribunal Judiciaire de Val de Briey statuant en référé aux fins principalement de voir constater la résiliation des contrats de bail et solliciter l’expulsion des locaux de la SAS SPORT BOUTIQ ainsi que sa condamnation à lui payer l’arriéré locatif.
Par acte dressé par commissaire de justice en date du 7 septembre 2022, il a été constaté que la SAS SPORT BOUTIQ avait cessé d’occuper le local n°311. 

Par deux ordonnances du 29 août 2022, le Président du Tribunal Judiciaire de Val de Briey a considéré que les demandes de la SAS CEETRUS FRANCE se heurtaient à une contestation sérieuse et dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2022, la SAS SPORT BOUTIQ a fait assigner la SAS CEETRUS France devant le Tribunal Judiciaire de Val de Briey, aux fins de juger non écrite la clause d’indexation stipulée dans les deux baux précités, obtenir le remboursement de provisions de charges et lui octroyer des délais de paiement pour s’acquitter des deux créances locatives.
Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2022 la SAS CEETRUS FRANCE a fait assigner la SAS SPORT BOUTIQ devant le Tribunal Judiciaire aux fins principalement de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu le 8 décembre 2003 et solliciter son expulsion du local n°328, ainsi que sa condamnation à lui payer la somme de 152 670,26€.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2022, la SAS CEETRUS FRANCE a fait assigner la SAS SPORT BOUTIQ devant le Tribunal Judiciaire aux fins principalement de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu le 29 novembre 2010 et solliciter son expulsion du local n°311, ainsi que sa condamnation à lui payer la somme de 211 821,27€. 

Les deux assignations en résiliation de bail ont été dénoncées aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce par actes de commissaire de justice des 8 et 9 novembre 2022. 

Ces trois instances ont fait l’objet d’une ordonnance de jonction du juge de la mise en état du 13 janvier 2023.

Par jugement du 4 mai 2023, le Tribunal de commerce de Val de Briey a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire concernant la SAS SPORT BOUTIQ, désignant Maître [V] [A] ès qualité de mandataire judiciaire de la société. La SAS CEETRUS FRANCE a déclaré des créances de 261 584,62€ et de 187 732,97€ respectivement au titre des loyers, charges et accessoires du local n°311 et du local n°328.
Le juge-commissaire près le Tribunal de commerce a constaté la résiliation du bail portant sur le local n°311 par ordonnance en date du 16 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, la SAS CEETRUS FRANCE a assigné en intervention forcée Maître [V] [A] en sa qualité de mandataire judiciaire de la SAS SPORT BOUTIQ. La jonction des affaires a été ordonnée le 8 décembre 2023 par le juge de la mise en état sous le numéro RG 22/1402.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 29 novembre 2024.

Par jugement du 18 avril 2024, le Tribunal de commerce de Val de Briey a prononcé la conversion de la procédure à l’encontre de la SAS SPORT BOUTIQ en liquidation judiciaire avec poursuite d'activité autorisée jusqu'au 18 juillet 2024.

Par ordonnance du 11 septembre 2024, le juge commissaire de la liquidation judiciaire a prononcé la résiliation du bail liant la SAS CEETRUS FRANCE à la SAS SPORT BOUTIQ et portant sur le local n°328.

Lors de l’audience du 29 novembre 2024, le tribunal a révoqué l'ordonnance de clôture et renvoyé l'affaire à l’audience de mise en état du 31 janvier 2025.

L’affaire a fait l’objet d’une nouvelle ordonnance de clôture le 17 octobre 2025 fixant l’audience de plaidoirie au 9 avril 2026. 

Le jugement a été mis en délibéré au 11 juin 2026, délibéré prorogé au 1er juillet 2026 pour nécessité de service.

PRETENTIONS ET MOYENS

Comme énoncé dans son assignation signifiée le 7 novembre 2022 à laquelle il est référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS SPORT BOUTIQ, représentée par Me [V] [A], ès qualités de liquidateur judiciaire, demande de:
- JUGER la clause d’indexation non écrite du bail de la cellule 328, en conséquence, ORDONNER la compensation entre les loyers versés en trop et les loyers exigibles, selon calcul à parfaire au jour de la décision à intervenir,
- JUGER la clause d’indexation non écrite du bail de la cellule 311, en conséquence ORDONNER la compensation entre les loyers versés en trop et les loyers exigibles, selon calcul à parfaire au jour de la décision à intervenir,
- ORDONNER le remboursement des provisions pour charges locatives versées à tort, dans la limite de la prescription quinquennale,
- ORDONNER la compensation entre les charges versées en trop et les loyers exigibles, selon calcul à parfaire au jour de la décision à intervenir,
- lui OCTROYER un délai de paiement sur le fondement de l’article 1345-3 du code civil pour régler les sommes dues au titre des baux des cellules 311 et 328 dans la limite de 24 mois,
- CONDAMNER la société CEETRUS FRANCE à lui payer à la société SPORT BOUTIQ la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
 
Au soutien de ses prétentions, la SAS SPORT BOUTIQ expose que la clause d’indexation insérée aux baux litigieux est irrégulière en ce qu’elle a entraîné une distorsion effective prohibée. Elle demande donc au tribunal de déclarer ces clauses non écrites et d’ordonner la compensation entre les loyers versés en trop et les loyers exigibles.
Par ailleurs, la SAS SPORT BOUTIQ soutient que les charges locatives sont surfacturées. Elle explique qu’aucune reddition n’est intervenue depuis plus de cinq ans, et ce alors que les contrats n’énumèrent pas expressément le détail de ces charges. Elle se dit dès lors bien fondée à solliciter le remboursement des provisions pour charges locatives versées à tort et qu’il en soit ordonné la compensation avec les loyers exigibles.
Enfin, elle affirme que compte tenu de la situation sanitaire et des restrictions qui ont suivi, elle est également bien fondée à réclamer l’octroi de délais de paiement dans la limite de vingt-quatre mois.
 
Comme énoncé dans ses dernières conclusions notifiées le 26 juin 2025 auxquelles il est référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS CEETRUS FRANCE demande de :
- la DIRE ET JUGER recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions,
Par conséquent, s’agissant du lot 311 :
- FIXER au passif de la société SPORT BOUTIQ, représentée par Me [V] [A], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SPORT BOUTIQ, la créance antérieure privilégiée dont est titulaire le bailleur à hauteur de la somme de 261 584,62€ correspondant aux loyers et charges dues au bailleur à la date du jugement ayant prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire au profit de la société SPORT BOUTIQ,
- FIXER au passif de la société SPORT BOUTIQ, représentée par Me [V] [A], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SPORT BOUTIQ, la créance postérieure privilégiée dont est titulaire le bailleur à hauteur de la somme de 68 709,79€ correspondant aux loyers et charges dues au bailleur postérieurement au jugement ayant prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire au profit de la société SPORT BOUTIQ,
- DIRE que la somme de 18 665,18€ au titre du dépôt de garantie actualisé à la date de résiliation du contrat de bail en cause le 16 octobre 2023 sera réputée acquise à la société CEETRUS France en sa qualité de bailleur, à titre d’indemnité.
S’agissant du lot 311 :
- FIXER au passif de la société SPORT BOUTIQ, représentée par Me [V] [A], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SPORT BOUTIQ, la créance antérieure privilégiée dont est titulaire le bailleur à hauteur de la somme de 187 732,97€ correspondant aux loyers et charges dues au bailleur à la date du jugement ayant prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire au profit de la société SPORT BOUTIQ,
- FIXER au passif de la société SPORT BOUTIQ, représentée par Me [V] [A], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SPORT BOUTIQ, la créance postérieure privilégiée dont est titulaire le bailleur à hauteur de la somme de 24 933,62€ correspondant aux loyers et charges dues au bailleur postérieurement au jugement ayant prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire au profit de la société SPORT BOUTIQ,
- DIRE que la somme de 12 126,26€ au titre du dépôt de garantie actualisé à la date de résiliation du contrat de bail en cause le 11 septembre 2024 lui sera réputée acquise en sa qualité de bailleur, à titre d’indemnité, 
En tout état de cause :
- FIXER au passif de la société SPORT BOUTIQ, représentée par Me [V] [A], ès qualités de liquidateur judiciaire, la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- FIXER au passif de la société SPORT BOUTIQ, représentée par Me [V] [A], ès qualités de liquidateur judiciaire , les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement et de signification,
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie.

Au soutien de ses prétentions, la SAS CEETRUS FRANCE explique que la clause d’indexation insérée aux baux commerciaux en cause ou à leur avenant est conforme aux dispositions légales de l’article L112-1 du code monétaire et financier puisque la période de variation entre l’indice de base et l’indice de comparaison est inférieure à la période d’indexation du loyer. Elle en conclut qu’elle devra être maintenue selon les prévisions contractuelles en application de l’article 1134 du code civil en vigueur au moment de la conclusion du bail.

La société défenderesse précise que la société SPORT BOUTIQ ne saurait se prévaloir d’un quelconque trop-perçu de loyers par le bailleur, lequel ne s’est tenu qu’à la stricte application des dispositions contractuelles relatives au calcul du loyer variable, proportionnel au chiffre d’affaires du preneur pour chacun des deux lots concernés.

En outre, la SAS CEETRUS FRANCE affirme que l’absence de justificatif des charges locatives appelées en paiement ne saurait valablement justifier le non-paiement des loyers au titre de l’exécution des baux en cause. Elle dit verser aux débats les factures de reddition des charges locatives et les relevés individuels des dépenses y afférents au titre des années 2018, 2019 et 2020 pour chacun des deux lots, justifiant ainsi dûment de la répartition des charges appelées en provision affectées précisément à un poste de dépense. Elle en conclut que le preneur devra être débouté de sa demande de remboursement à ce titre.
 
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la clause d’échelle mobile 

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, conformément à l’article 1103 du code civil.

Le prix d'un bail commercial peut être fixé librement lors de sa conclusion, la stipulation d'un loyer calculé à partir d'un certain pourcentage du chiffre d'affaires du locataire constituant un mode valable de détermination du loyer.

L’article L112-1 du code monétaire et financier dispose qu’est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.

En l’espèce, il est constant que les loyers facturés par le bailleur sur la période allant de l’année 2017 à 2024 correspondent à l’application de la clause de loyer minimal indexé, ce montant étant inférieur aux fractions du chiffre d’affaires stipulées dans les contrats. 

Il ressort du dossier contractuel locatif versé aux débats que le loyer appliqué dans le bail portant sur le local n°328 a été conventionnellement fixé à 7,25% hors taxes du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur, ce loyer proportionnel ne pouvant cependant être inférieur à un montant indexé de 450€ hors taxes et hors charges par mètre carré et par an. 
Cette indexation du loyer minimum est opérée au 1er janvier, calculée sur la base de la variation de l’indice des Loyers Commerciaux publié à l’INSEE par rapport à celui du 4ème trimestre 2002. Toutefois l’indice retenu pour l’application de cette clause dans les conditions générales du contrat est celui du 2ème trimestre. 

En vertu du principe selon lequel le droit spécial prime sur le droit général, les stipulations des conditions particulières du bail prévalent sur celles des conditions générales.Il s’en suit que pour la période antérieure à la signature de l’avenant du 8 décembre 2023, l’indexation du loyer minimal était calculée sur la variation annuelle de l’indice du 4ème trimestre de l’année précédente.

Cependant cela n’a pas entraîné une distorsion temporelle, dans la mesure où l’indice ICC du 4ème trimestre 2004 n’est paru au Journal Officiel qu’en date du 13 avril 2005. Dès lors, au 1er janvier 2005, il n’a pas pu être pratiqué une indexation portant sur une période de deux ans. Au surplus, même si cela eut été le cas, n’est pas réputée non écrite en son entier la clause d’échelle mobile créant une distorsion ne concernant que la première révision du loyer. 
En outre la signature dudit avenant a eu pour effet d’indexer pour l’avenir ledit loyer sur la variation de l’indice du 2ème trimestre. Pour les raisons précédemment évoquées, une éventuelle distorsion qui en eut résulté n’a pas pour effet de rendre la clause réputée non écrite en son entier. Ne contrevient pas à l’article L112-1 du code monétaire et financier la clause dont il résulte de la mise en œuvre l’existence d’une concordance entre la période de variation de l'indice et celle de variation du loyer, faute de distorsion effective dans l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions.[GO5] 
De la même manière, le bail portant sur le local n°311 a été conventionnellement fixé à 7,20% hors taxes du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur, ce loyer proportionnel ne pouvant cependant être inférieur à un montant indexé de 615€ hors taxes et hors charges par mètre carré et par an. Cette indexation du loyer minimum est opérée au 1er janvier, calculée sur la base de la variation de l’indice des Loyers Commerciaux publié à l’INSEE par rapport à celui du 2ème trimestre 2010. 

Suivant le même raisonnement, l’augmentation effectivement opérée ne concernait que des périodes de douze mois, toute distorsion ne pouvant affecter potentiellement que la première échéance. 

Par conséquent les clauses d’indexation stipulées dans les deux baux tiennent bien lieu de loi entre les parties.
 
Sur la facturation des charges locatives

L’article L145-9 du code de commerce dispose qu'à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

En vertu de l’article L145-40-2 du code de commerce, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Ce texte est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

L’article L622-7 du code de commerce dispose que le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes.

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les deux baux portant sur les locaux n°328 et 311, soumis aux articles L145-1 et suivants du code de commerce, ont été conclus respectivement par acte du 8 décembre 2003 et du 23 novembre 2010 pour une durée de 10 ans. Leur terme contractuel ayant été atteint, ils ont été prolongés tacitement, sans être renouvelé, aucun élément communiqué à l’occasion de l’instance ne venant indiquer le contraire. Il s’en suit que l’article L145-40-2 précité n’est pas applicable à ces contrats, lesquels sont donc régis par les dispositions du code civil et les stipulations contractuelles.

Les articles 26D et 26E stipulés dans les baux détaillent la liste des charges et leur mode de répartition. 

Le bailleur a versé aux débats des décomptes de charges pour les exercices 2018 à 2020 inclus. L’analyse des sommes régularisées au regard des décomptes communiqués par la société CEETRUS FRANCE révèle que les charges récupérées correspondent aux stipulations contractuelles, la répartition ayant été opérée sur la base de fractions de la surface des deux locaux par rapport à la surface totale retenue. Il n’est pas démontré de motif de remboursement de ces charges en l’état.

Il n’est pas contesté une absence de production des justificatifs de charges pour les 5 années antérieures à la demande de la société SPORT BOUTIQ, datant du 7 novembre 2022. Aucune action en répétition de l’indu ne peut intervenir pour des créances couvertes par la prescription quinquennale, la demande de remboursement de la demanderesse est donc limitée aux charges liées à l’occupation lors des années 2017 et postérieures.

Le bailleur qui n'a pas communiqué dans les délais l'état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n'est pas tenu de restituer les provisions versées par le locataire s'il justifie, le cas échéant devant le juge, de l'existence et du montant des charges exigibles. Il n’est en revanche pas démontré une justification des charges pour les exercices 2017 et 2021. En l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail, les appels de provision de charges sont dépourvus de but, de sorte que le locataire est en droit de réclamer le remboursement des provisions qu'il a réglées. Il est donc fait droit à la demande de restitution des acomptes de charges versés par le locataire au titre de ces deux périodes.

Il y a par conséquent lieu de faire droit à la demande de remboursement de la défenderesse au titre de l’année 2021 des 4 acomptes trimestriels de charges d’un montant de 2 089,20€ chacun, soit la somme de 8 356,80€ pour le local n°311, et des 4 acomptes trimestriels de charges d’un montant de 1 399,20€, soit la somme de 5 596,80€ pour le local n°328. 
Il s’agit de créances connexes au sens de l’article L622-7 du code de commerce, qu’il convient par conséquent de compenser avec les arriérés locatifs nés postérieurement au jugement d’ouverture, dans la mesure où elles ne sont certaines, liquides et exigibles qu’à la date de la présente décision.

En revanche, s’agissant de l’exercice 2017, il ne ressort pas des pièces versées au débat que le montant des acomptes de charges ait été indiqué. Il n’est par conséquent pas fait droit à cette demande.



Sur le dépôt de garantie 

L’article L622-17 du code de commerce dispose que les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

La compensation légale de créances réciproques s'opère de plein droit, à concurrence de la plus faible, à l'instant où la seconde est venue à échéance. Le jugement ouvrant la procédure emportant, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, la créance que constitue le dépôt de garantie ne peut être compensée avec l’arriéré locatif né avant le jugement d’ouverture, qui n’est pas exigible. 

La compensation s’opère avec les créances postérieures, payables à leur échéance s’agissant d’un contrat à exécution successive, dès lors que le dépôt de garantie est lui-même exigible, c’est-à-dire au jour de la résiliation du bail. 

En l’espèce, le bail portant sur le local n°311 a été résilié le 16 octobre 2023, tandis que celui portant sur le local n°328 a été résilié le 11 septembre 2024, selon les affirmations non contestées de la défenderesse. 

Par conséquent, le dépôt de garantie du bail portant sur le local n°311, d’un montant de 18 655,18€ est compensé à cette date avec les créances postérieures au jugement d’ouverture, nées dudit contrat. 

De la même manière, le dépôt de garantie du bail portant sur le local n°328, d’un montant de 12 126,26€ est compensé à cette date avec les créances postérieures au jugement d’ouverture, nées dudit contrat le cas échéant.

Les dépôts de garantie ne pouvant être compensés avec les créances nées antérieurement au jugement d’ouverture, ils ne sont pas acquis à titre d’indemnité par le bailleur. 

Sur la fixation des créances 

La déclaration de créance au titre du local n°311, à laquelle est annexée un historique de créance, fait état d’un solde locatif à la date du jugement d’ouverture d’un montant de 261 584,62€, toutes taxes comprises.

De la même manière, le solde locatif au titre du local n°328 à la date du jugement d’ouverture s’élève à la somme de 187 732,97€, toutes taxes comprises.

Le solde des créances nées postérieurement au jugement d’ouverture au titre du local n°311, selon décompte en date du 27 mars 2024, s’élève à la somme de 68 709,79€. Cette somme comprend, sans justification, la facturation du dépôt de garantie, pour un montant de 18 655,18€. Il y a lieu de supprimer cette facturation du dépôt de garantie, ainsi que la somme de 8 356,80€ correspondant aux acomptes provisionnels de charges pour l’année 2021, et de la compenser avec la créance de restitution du dépôt de garantie, soit un total de 23 042,63€.

Le solde des créances nées postérieurement au jugement d’ouverture au titre du local n°328, selon décompte en date du 3 septembre 2024, s’élève à la somme de 3 381,95€. Cette somme comprend, sans justification, la facturation du dépôt de garantie, pour un montant de 12 126,26€. Il y a lieu de supprimer cette facturation du dépôt de garantie, ainsi que la somme de 5 596,80€ correspondant aux acomptes provisionnels de charges pour l’année 2021, et de la compenser avec la créance de restitution du dépôt de garantie, soit un crédit de 26 467,37€.
Les créances seront ainsi fixées.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société SPORT BOUTIQ ayant fait l’objet d’un jugement d’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire, il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement.
 
Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la demanderesse, partie perdante, est condamnée aux dépens. 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Il n'est pas équitable en l'espèce de faire application de ces dispositions.
 
Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

En l’absence d’élément de nature à en écarter l’application, il y a donc lieu de rappeler l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
 
PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, en premier ressort, après débats en audience publique,

RECOIT la société CEETRUS FRANCE en sa demande reconventionnelle,

DIT que les clauses d’indexation mentionnées dans les deux baux portant sur les cellules commerciales 311 et 328 tiennent valablement lieu de loi entre les parties,
FIXE au passif de la société SPORT BOUTIQ une créance de 261 584,62€, correspondant aux loyers et charges du local n°311 dues à la société CEETRUS FRANCE à la date du jugement ayant prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire,

FIXE au passif de la société SPORT BOUTIQ une créance de 187 732,97€, correspondant aux loyers et charges du local n°328 dues à la société CEETRUS FRANCE à la date du jugement ayant prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire,

FIXE au passif de la société SPORT BOUTIQ une créance de 23 042,63€, correspondant aux loyers et charges du local n°311 dues à la société CEETRUS FRANCE nées postérieurement au jugement ayant prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire,

FIXE à l’actif de la société SPORT BOUTIQ une créance de 26 467,37€, correspondant au solde des loyers et charges du local n°328 dues par la société CEETRUS France nées postérieurement au jugement ayant prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire ; au besoin condamne la société CEETRUS FRANCE au paiement de cette somme à la société SPORT BOUTIQ représentée par son liquidateur.

DEBOUTE la société CEETRUS FRANCE de sa demande à conserver les dépôts de garantie des deux baux à titre d’indemnité,

DEBOUTE la société SPORT BOUTIQ de sa demande de mise en place de délais de paiement ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’ article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la société SPORT BOUTIQ aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, même en cas d'appel.

Ainsi jugé et mis à disposition, le 1er juillet 2026, 

La greffière La vice-présidente