Tribunal judiciaire de Nice, 3ème Chambre civile, 2 juillet 2026, n° 26/00655

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)


JUGEMENT : [W] [S] c/ S.A.S.U. BSM BAT
 
N° 26/
Du 02 Juillet 2026
 
3ème Chambre civile
 N° RG 26/00655 - N° Portalis DBWR-W-B7K-Q7EP 
 



















Grosse délivrée à 
Me GADD

expédition délivrée à 

le 
mentions diverses















Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du deux Juillet deux mil vingt six


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

Vu l’article 778 du Code de procédure civile, le dépôt du dossier a été autorisé et l’affaire renvoyée devant le Tribunal pour être jugée sans plaidoirie, le prononcé du jugement étant fixé au 02 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Juillet 2026 , signé par Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond 




DEMANDERESSE: 

Madame [W] [S]
[Adresse 1]
 [Localité 2]
représentée par Me Louis GADD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



DÉFENDERESSE:

S.A.S.U. BSM BAT
[Adresse 2]
[Localité 3]
N’ayant pas constitué avocat



*****



EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date des 10 et 13 février 2026 [W] [S] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice la société BSM BAT et [X] [D] aux fins de :
– constater que le bail commercial du 1er février 2023 a été consenti à la société BSM BAT sans le concours du nu-propriétaire en violation des dispositions de l’article 595 du Code civil,
en conséquence,
– prononcer la nullité du bail commercial du 1er février 2023 consenti à la société BSM BAT par [X] [D],
– ordonner l’expulsion de la société BSM BAT ainsi que celle de tout occupant de son chef sous astreinte de 100 € par jour de retard, à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et autoriser le commissaire de justice à requérir la force publique et à se faire assister d’un serrurier,
– ordonner la remise des clés des locaux objets du bail en possession de la société BSM BAT,
– condamner la société BSM BAT à payer à [X] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer soit la somme de 950 € et ce à compter du prononcé du jugement à intervenir et jusqu’à la libération complète des lieux et remise des clés,
– déclarer le jugement commun à [X] [D],
– condamner la société BSM BAT à payer à la demanderesse la somme de 1500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la société BSM BAT aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile,
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La demanderesse fait valoir que suivant acte reçu par Maître [Y], notaire, le 7 décembre 2009, [P] [D] et son époux [X] [D] lui ont donné la nue-propriété du lot 30 de l’immeuble collectif situé à [Adresse 3] à savoir un entrepôt situé au rez-de-chaussée du bâtiment C ; que par acte sous seing privé du 1er février 2023, [X] [D] a donné à bail, à titre commercial, à la société BSM BAT ledit lot; que par courriers recommandés des 9 et 31 octobre 2025, par l’intermédiaire de son conseil, elle a avisé la société BSM BAT de ce que le bail consenti par le seul usufruitier était nul; que néanmoins la société BSM BAT n’a pas retiré lesdites correspondances.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions d’[W] [S], il est expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance.

La société BSM BAT et [X] [D] n’ont pas constitué avocat.

Vu l’article 828 du code de procédure civile prévoyant une procédure sans audience, l’affaire a été jugée le 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles 578 et suivants du Code civil que l’usufruitier dispose du droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits, ce qui comprend la faculté de donner le bien à bail dans le cadre de sa gestion.

En l’espèce, le bail litigieux du 1er février 2023 a été consenti à la société BSM BAT par [X] [D], usufruitier, lequel était bien titulaire à cette date de la jouissance du bien grevé d’usufruit en vertu de la donation du 7 décembre 2009 de la nue- propriété, au bénéfice d’[W] [S].

Aux termes de l’article 595 du Code civil, sur la base duquel [W] [S] fonde sa demande de nullité, l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, notamment donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal, ainsi que consentir certains baux excédant une durée déterminée.

Il ressort toutefois de ces dispositions que la limitation posée par ce texte ne s’analyse pas comme une condition de validité autonome du bail assortie d’une nullité automatique en cas de méconnaissance, mais comme une règle d’encadrement des pouvoirs de l’usufruitier destinée à préserver les droits du nu-propriétaire sur la substance du bien.

En effet, le régime de l’usufruit organise une répartition des prérogatives entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, de sorte que les actes de gestion accomplis par l’usufruitier dans les limites de ses pouvoirs demeurent valables et produisent leurs effets à l’égard des tiers, sauf dépassement caractérisé de ses pouvoirs ou abus de jouissance.

En l’espèce, il est constant que le bail a été consenti à la société BSM BAT pour une durée de neuf ans, laquelle correspond à la durée légale usuelle des baux commerciaux.

S’agissant de la destination du bien loué, il ressort des éléments du dossier que celui-ci est qualifié d’entrepôt comprenant une grande pièce située au rez-de-chaussée du bâtiment de l’ensemble immobilier concerné ( pièces 1 et 2) , sans qu’il soit établi de manière certaine qu’il s’agisse d’un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal au sens strict des dispositions précitées, ni que le bail excède les prévisions normales de gestion d’un bien donné en location par un usufruitier.

Dès lors, à supposer même que le bail litigieux entre dans l’une des catégories visées par l’article 595 du Code civil, cette circonstance ne saurait, à elle seule, entraîner sa nullité, en l’absence de texte prévoyant une telle sanction automatique et en l’absence de démonstration d’un dépassement caractérisé des pouvoirs de l’usufruitier ou d’un préjudice distinct causé au nu-propriétaire.

Il convient en outre de rappeler que la sanction des actes accomplis en méconnaissance des limitations prévues par l’article 595 s’analyse principalement en termes d’inopposabilité ou de responsabilité à l’égard du nu-propriétaire, et non en termes de nullité absolue du bail à l’égard du preneur de bonne foi.

En conséquence, la demande tendant à voir prononcer la nullité du bail sera rejetée, ainsi que la demande d’expulsion subséquente; dans la mesure où le bail consenti par [X] [D] n’est pas remis en cause dans sa validité, l’occupation des lieux par la société BSM BAT procède d’un titre juridique régulier excluant toute occupation sans droit ni titre; dès lors [W] [S] ne peut solliciter la condamnation de la société locataire au paiement d’une indemnité d’occupation, elle sera déboutée de sa demande, surtout que celle-ci ne peut être formulée comme elle le fait au profit de [X] [D], lequel n’est pas demandeur à l’instance sur ce chef.

[X] [D] ayant été régulièrement assigné, est partie à la procédure; il n’y a pas lieu de lui déclarer le présent jugement commun.

Qu’ainsi, [W] [S] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes; elle conservera la charge des dépens et il n’y aura pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à son bénéfice.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant sans audience, conformément à l’article 828 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition publiquement au greffe, et en premier ressort,

Déboute [W] [S] de l’intégralité de ses demandes, 

Dit n’y avoir lieu application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à son bénéfice,

Laisse à [W] [S] la charge des dépens de l’instance,

En foi de quoi la présidente a signé avec la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE