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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, 4 ème Chambre civile, 2 juillet 2026, n° 25/02854

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 1er août 2016, Monsieur [O] [D] a donné à bail à Madame [V] [W], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 750,00 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 750 euros.

Monsieur [O] [D] a fait délivrer le 11 février 2025 à Madame [V] [W], un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré locatif de 6 369,00 euros visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail ainsi qu'un commandement de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs.

Par courrier avec accusé de réception électronique en date du 11 février 2025, Monsieur [O] [D] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par acte de commissaire de justice, signifié à étude le 25 avril 2025, et notifié par voie électronique au représentant de l’État dans le département de la Loire le 6 mai 2025, Monsieur [O] [D] a fait assigner Madame [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins :
de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [W] et de tous les occupants de son chef du logement, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;de condamner Madame [V] [W] au paiement :de la somme de 8 484,00 euros au titre des loyers, charges et prestations dus à la date du 31 mars 2025, avec les intérêts de droit à compter de la décision ;d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation dudit bail, et ce à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux ;de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil ;de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
Le dossier a été appelé à l'audience du 07 octobre 2025 et renvoyé à plusieurs reprises à la demande des parties.

Lors de l’audience de plaidoirie du 5 mai 2026, Monsieur [O] [D], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 16 226,58 euros, échéance d’avril 2026 incluse. Il demande, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail du fait du défaut de paiement prolongé des loyers et charges.

Au soutien de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [O] [D] soutient que la clause résolutoire figurait dans une annexe jointe au bail, constituant un ensemble indivisible avec ledit bail. En tout état de cause, il souligne qu’aucun paiement n’a été effectué par Madame [W] en 2024 et 2025.

En réponse aux moyens soulevés par Madame [W] s’agissant de la majoration du montant du loyer, il affirme avoir informé Madame [W] de cette augmentation.

En ce qui concerne l’absence de DPE, il indique que Madame [W] ne l’a pas réclamé après son entrée dans l’appartement. Il souligne que les menuiseries étaient neuves et qu’aucune vitre n’était brisée à ce moment-là. De surcroît, il soutient que l’absence de DPE n’a pas d’incidence sur la performance énergétique du logement.

Madame [V] [W], représentée par son conseil, s’est référée oralement à ses écritures aux termes desquelles elle demande :
de déclarer inopposable la clause résolutoire du bail du 1er août 2016 ;de débouter partiellement Monsieur [O] [D] de ses demandes au titre de l’arriéré locatif ;d’ordonner une réduction du loyer à hauteur de 500,00 euros par mois ;de condamner Monsieur [O] [D] au paiement de la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;d’autoriser Madame [W] à se libérer de sa dette locative par versement de 200,00 euros par mois pendant 23 mois, et du solde le 24ème mois ;de juger que la dette portera intérêt au taux légal non majoré ;de débouter Monsieur [O] [D] de sa demande de dommages et intérêts ;de débouter Monsieur [O] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Madame [V] [W] soutient ne pas avoir reçu la notice jointe au contrat de bail, qui n’est ni signée ni paraphée. Au soutien de sa demande de rejet partiel des demandes de Monsieur [O] [D] au titre de l’arriéré locatif, elle soutient d’une part que les loyers antérieurs à avril 2022 sont prescrits, d’autre part, elle indique que le montant de la taxe d’ordure ménagère sollicité en 2024 et 2025 n’est pas justifié. Enfin, elle affirme ne pas avoir reçu de courrier l’informant de l’indexation du loyer, de sorte que seul le loyer contractuel de 750 euros pouvait être réclamé par le bailleur.

Au soutien de ses demandes de réduction de loyers et de dommages et intérêts, Madame [V] [W] explique que Monsieur [O] [D] n’a pas fait établir de diagnostic de performance énergétique. Or, elle évoque des infiltrations et des problèmes d’humidité importants au sein du logement. Elle explique que les ouvertures sont défectueuses, les volets étant abîmés et la vitre de la porte d’entrée étant cassée.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il convient de se référer aux conclusions sus-énoncées en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier.

Motifs

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2026 pour y être rendu le présent jugement.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Loire par la voie électronique le 6 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que Monsieur [O] [D] a bien saisi la Commission des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyer en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur le droit applicable au contrat

Selon l’article 2 du Code civil : « La loi ne dispose que pour l’avenir, elle n’a point d’effet rétroactif. »

L’ordonnance n°2016-121 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations ne s’applique qu’aux contrats conclus à partir du 1er octobre 2016. Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a été conclu entre Monsieur [O] [D] et Madame [V] [W] le 1er août 2016.

Par conséquent, il conviendra d’appliquer le droit antérieur à la réforme générale du droit des contrats.

Sur la résiliation du contrat de bail

- Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre Monsieur [O] [D] et Madame [V] [W] contient une clause intitulée « clause résolutoire ». Celle-ci mentionne que la clause est applicable « selon les modalités décrites au paragraphe 4.3.2.1. de la notice d’information jointe au bail ».

Or, Madame [V] [W] affirme ne pas avoir eu connaissance de cette notice, qui n’était pas jointe au contrat de bail, et donc des modalités d’application de la clause résolutoire.

Monsieur [O] [D] fournit une liasse contractuelle dans laquelle figure non seulement le contrat de bail mais également un extrait de la notice dans laquelle figure bien la clause détaillant les conditions d’application de la clause résolutoire. Toutefois, cette notice n’est ni paraphée, ni signée. Aucun autre élément n’est fourni par Monsieur [O] [D] pour démontrer que Madame [V] [W] a bien eu connaissance des modalités d’application de la clause résolutoire. Dans ces conditions, Monsieur [O] [D] ne démontre pas avoir bien communiqué cette notice à sa locataire.

La clause résolutoire telle qu’elle figure dans la notice contractuelle est donc inopposable à Madame [V] [W], faute de prouver qu’elle en a bien eu connaissance.

Par conséquent, la demande de Monsieur [O] [D] tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

- Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail

L'article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

L'article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1741 du code civil dispose : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

Ainsi, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

Aux termes de l’ancien article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable aux contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisferait pas à son engagement. La résolution doit être demandée en justice et le juge apprécie souverainement si le manquement invoqué présente une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il en résulte que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Ainsi, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l'une des partie ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient donc au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que la situation doit être appréciée au jour où le juge statue.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats qu’un commandement de payer les loyers a été délivré par Monsieur [O] [D] le 11 février 2025 à Madame [V] [W] pour un arriéré de loyers de 6 369,00 euros.

A l’audience, le bailleur a indiqué que sa créance locative s’élevait désormais à la somme de 16 226,58 euros. Si Madame [V] [W] conteste le montant de cette créance, elle ne conteste pas le principe de celle-ci.

Il ressort des décomptes fournis par Monsieur [O] [D] que Madame [V] [W] a manqué ponctuellement à son obligation contractuelle de paiement des loyers entre 2020 et 2022. A partir d’avril 2023, Monsieur [O] [D] affirme n’avoir perçu plus aucun versement de la part de sa locataire à l’exception d’un paiement de 648,00 euros au mois de janvier 2026. Madame [V] [W] ne conteste pas avoir manqué à ses obligations sur ce point.

Madame [V] [W] est donc restée défaillante dans le paiement des loyers sur plusieurs années. Cela constitue incontestablement un manquement du locataire à son obligation essentielle et déterminante de la conclusion du contrat.

Dans ces circonstances, il convient de considérer que le manquement de [V] [W] justifie la sanction qu’est la résiliation du contrat.

Sur la demande en réduction de loyer

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne présentant pas de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et d’assurer la jouissance paisible des lieux loués.

Aux termes de l’ancien article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable aux contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’ancien article L134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, applicable aux contrats conclus avant le 1er juillet 2021, en cas de location de tout ou partie d’un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est joint à des fins d’information au contrat de location lors de sa conclusion.

Aucune sanction n’est prévue par les textes s’agissant de l’absence de diagnostic de performance énergétique. Dès lors, l’absence ou l’inexactitude de celui-ci n’ouvre pas automatiquement droit à réparation et suppose la démonstration d’un préjudice en lien avec ce manquement.

En l’espèce, il ressort des éléments versés au débat qu’aucun diagnostic de performance énergétique n’a été fourni par Monsieur [O] [D] au moment de la conclusion du bail le 1er août 2016. Madame [V] [W] sollicite une réduction du loyer du fait de cette absence de DPE.

Madame [V] [W] fait état de problèmes d’infiltration et d’humidité qui n’étaient pas mentionnés dans le DPE. Elle fournit diverses photos démontrant la présence de moisissures notamment au niveau de la cuisine et de la salle de bain. Elle affirme également que la vitre de la porte d’entrée est cassée et que les volets de la maison sont abîmés.

Monsieur [O] [D] fournit l’état des lieux d’entrée de Madame [V] [W], établi contradictoirement le 1er août 2016. Celui-ci fait état de menuiseries, de portes et de murs « neufs » ou à tout le moins en « bon état ». La porte d’entrée est décrite également comme étant de bon état. Les volets sont décrits comme « très vieux ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’appartement, au moment de la signature du bail, était en état d’être loué. Il n’est fait mention d’aucune humidité excessive dans l’état des lieux d’entrée. Madame [V] [W] ne justifie pas de la date d’apparition des désordres dont elle fait état.

Or, conformément au droit applicable lors de la signature du contrat, le DPE n’a qu’une valeur informative pour le locataire. La seule absence de DPE ne saurait justifier une quelconque réduction du loyer, sans preuve d’un préjudice résultant de cette carence. De surcroît, le DPE n’a pas d’incidence sur la performance énergétique du logement. Il appartient à Madame [V] [W] de démontrer que la carence du bailleur dans son obligation de fourniture du DPE lui a causé un préjudice.

Si [V] [W] apporte bien la preuve de désordres liés à l’humidité du logement, elle ne démontre aucun lien de causalité entre l’absence de diagnostic de performance énergétique et la présence de moisissures dans l’appartement. Rien ne permet de démontrer qu’elle n’aurait pas contracté ou bien qu’elle aurait négocié le prix du loyer à la baisse, lors de la signature du contrat de bail, si elle avait eu connaissance du DPE. Surtout, Madame [V] [W] n’apporte aucun élément en lien direct avec la qualité énergétique du logement en tant que telle.

Par conséquent, en l’absence de la démonstration d’un préjudice découlant de l’absence de DPE, Madame [V] [W] sera déboutée de sa demande en réduction du loyer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »

L’article 17-1 de cette même loi prévoit : « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. » 

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [O] [D] verse aux débats un décompte arrêté au 24 avril 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et charges échus) à la somme de 16 226,58 euros, échéance d’avril 2026 incluse.

Madame [V] [W] ne conteste pas cette dette dans son principe, mais conteste son montant selon trois moyens : la prescription des loyers antérieurs au mois d’avril 2022, la non justification du montant des taxes sur ordure ménagères en 2024 et 2025 et la majoration injustifiée du montant du loyer.

S’agissant du moyen tiré de la prescription, Monsieur [O] [D] réclame le versement de sommes impayées depuis l’année 2020. Or, il n’a assigné Madame [V] [W] devant le juge du contentieux de la protection que le 25 avril 2025. Aucune autre demande en justice, interrompant le délai de prescription n’a été introduite auparavant.

Par conséquent, compte tenu du délai de prescription de trois ans applicable aux actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation, les sommes réclamées antérieurement au mois d’avril 2022 sont prescrites et il conviendra de les déduire de la somme sollicitée par Monsieur [O] [D].

Monsieur [O] [D] réclame 223,00 euros pour l’année 2020 et 573,00 euros pour l’année 2021. Ces sommes ne seront donc pas prises en compte dans le décompte final de la dette locative.

S’agissant du moyen tiré de la non justification du montant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères en 2024 et 2025, Monsieur [O] [D] fournit les avis de taxes foncières des années concernées. Il en ressort que le montant réclamé au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères correspond. Par conséquent, ces sommes seront retenues dans le calcul final de la dette locative.

S’agissant du moyen tiré de la majoration injustifiée du montant du loyer, Monsieur [O] [D] expose avoir opéré une indexation du loyer de l’année 2024. Sur les décomptes fournis, le loyer a été majoré de 26,00 euros à compter du mois de janvier 2024.

Au sein du contrat, de bail, dans la partie concernant les « conditions financières », il est inscrit « modalités de révision » mais cette partie est vierge. Il n’est mentionné ni date de révision, ni date de référence de l’IRL. Le contrat ne prévoit donc pas explicitement la possibilité de réviser le loyer en cours de bail.

En tout état de cause, le bailleur doit manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet. Monsieur [O] [D] indique avoir informé sa locataire de la révision du loyer, ce que cette dernière conteste. C’est à Monsieur [O] [D] d’apporter la preuve de la délivrance de cette information. Or, ce dernier ne fournit ni quittance de loyer laissant apparaître clairement sa volonté de réviser le loyer, ni courrier d’information qui aurait été envoyé à Madame [V] [W].

De surcroît, Monsieur [O] [D] a fait délivrer un commandement de payer l’arriéré locatif à Madame [V] [W] le 11 février 2025. Sur ce commandement figure des décomptes visant à justifier du montant réclamé. Or, sur ces derniers figure un loyer s’élevant à 750 euros pour l’année 2024 et le mois de janvier 2025. Ainsi, le commandement de payer tel qu’il a été délivré par Monsieur [O] [D] ne démontre pas sa volonté de réviser le loyer puisqu'au contraire, le loyer renseigné demeure à 750,00 euros par mois tant pour l'année 2024 que pour le premier moi échu de l'année 2025.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que rien ne permet d’attester que Monsieur [O] [D] a bien manifesté sa volonté, conformément aux dispositions légales, de réviser le loyer. La simple fourniture d’un décompte à l’instance laissant apparaître un loyer majoré ne saurait suffire à considérer qu’il a bien informé Madame [V] [W] de sa volonté de majorer le loyer.
Monsieur [O] [D] est donc réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour les années 2024 et 2025.

En conclusion, pour le calcul de la dette locative, un loyer de 750 euros sera retenu. Seules les échéances à compter du mois d’avril 2022 seront prises en compte.

Ainsi, au regard du décompte fourni par Monsieur [O] [D], les sommes suivantes seront retenues :
Pour l’année 2022 : un trop perçu d’un montant de 80 euros
Pour l’année 2023 : une dette d’un montant de 2 652,00 euros
Pour l’année 2024 : une dette d’un montant de 3 777,00 euros [(750 x 12 + 205) – 5 428,00]
Pour l’année 2025 : une dette d’un montant de 6 001,58 [(750 x 12 + 209) – 3207,42]
Pour l’année 2026 : une dette d’un montant de 2 352,00 euros [750 x 4 – 648,00]

Par conséquent, Madame [V] [W] sera condamnée à verser à Monsieur [O] [D] la somme de 14 702,58 euros actualisée au 1er avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

- Sur l’octroi de délais de paiement ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif actualisé produit que Madame [V] [W] n’a pas repris le paiement de ses loyers courants depuis l’assignation. En effet, elle n’a effectué qu’un seul versement de 648,00 euros au mois de janvier 2026.

Cette carence fait obstacle à l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

- Sur l’octroi de délais de paiement de droit commun

L'article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet donc au juge, même d'office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Le paiement des loyers courants ne constitue pas une condition sine qua non de l'octroi de délais de grâce.

En l’espèce, Madame [V] [W] sollicite des délais de paiement, proposant un échéancier composé de 23 mensualités s’élevant à 200,00 euros, outre une 24ème mensualité correspondant au solde de la dette.

Madame [V] [W] fournit à l’instance ses avis d’imposition de 2024 et 2025. Il en ressort qu’elle a perçu des revenus annuels imposables s’élevant à 8 680,00 euros pour l’année 2024 soit des revenus mensuels d’environ 723,00 euros.

Madame [V] [W] vit avec un enfant majeur, qui a perçu, pour l’année 2024, des revenus annuels imposables s’élevant à 10 892,00 euros soit des revenus mensuels d’environ 907,00 euros.

Dans ces conditions, compte tenu de la nécessité pour Madame [V] [W] et son enfant majeur de se reloger et de pourvoir à leurs besoins quotidiens, il apparaît difficile pour Madame [V] [W] d’attribuer 200,00 euros par mois au règlement de sa dette.

De surcroît, au regard du montant de la dette, la dernière mensualité s’élèverait, au regard de la demande faite par Madame [V] [W], à une somme, outre intérêts légaux, de 10 102,58 euros. La situation de Madame [V] [W] ne lui permettra manifestement pas d’assumer cette dernière échéance.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [V] [W] ne se trouve pas en situation de pouvoir régler sa dette locative dans les délais légaux. Il convient en cause de la débouter de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de libération des lieux

- Sur la demande d’expulsion
La résiliation judiciaire du contrat de bail est prononcée alors que Madame [V] [W] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [W] et de dire que faute pour elle d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».
- Sur l’indemnité d’occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .
En l’espèce, au regard du prononcé de la résiliation du contrat de bail, Madame [V] [W] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [V] [W] à verser cette indemnité à Monsieur [O] [D] et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes de dommages et intérêts

- Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [O] [D]

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [V] [W]. De surcroît, Monsieur [O] [D] ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct du simplement retard dans le paiement des loyers.

Par conséquent, la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par Monsieur [O] [D] sera rejetée.

- Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [V] [W]

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne présentant pas de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et d’assurer la jouissance paisible des lieux loués.

Aux termes de l’ancien article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable aux contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’ancien article L134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, applicable aux contrats conclus avant le 1er juillet 2021, en cas de location de tout ou partie d’un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique est joint à des fins d’information au contrat de location lors de sa conclusion.

Aucune sanction n’est prévue par les textes s’agissant de l’absence de diagnostic de performance énergétique. Dès lors, l’absence ou l’inexactitude de celui-ci n’ouvre pas automatiquement droit à réparation et suppose la démonstration d’un préjudice en lien avec ce manquement.

En l’espèce, Madame [V] [W] sollicite la condamnation de son bailleur au paiement de 2 000,00 euros de dommages et intérêts du fait de l’absence de DPE à la signature du contrat de bail.

Toutefois, il résulte de ce qui précède que Madame [V] [W] n’apporte pas la preuve d’un préjudice en lien direct avec l’absence de diagnostic de performance énergétique.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [W] aux dépens de l’instance, qui incluront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [D] l’ensemble des frais non compris dans les dépens. Il convient par conséquent de condamner Madame [V] [W] au paiement de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE Monsieur [O] [D] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 1er août entre Monsieur [O] [D] et Madame [V] [W] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

DEBOUTE Madame [V] [W] de sa demande de réduction du loyer ;

CONDAMNE Madame [V] [W] à verser à Monsieur [O] [D] la somme de 14 702,58 euros comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance d’avril 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Madame [V] [W] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [V] [W] ;

DIT que faute pour Madame [V] [W] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [V] [W] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dues si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail ;

Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- Copie au dossier

CONDAMNE Madame [V] [W] à verser à Monsieur [O] [D] ladite indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de mai 2026 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [O] [D] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [V] [W] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [V] [W] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 février 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [V] [W] à verser à Monsieur [O] [D] la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;


LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
Minute n° 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02854 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IZ2E


4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION



JUGEMENT DU 02 Juillet 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Présidente : Cécile PASCAL, juge déléguée dans la fonction de juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier 


DEBATS : à l'audience publique du 05 Mai 2026


ENTRE :

Monsieur [O] [T] [D]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE



ET :

Madame [V] [Y] divorcée [W]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Isabelle GRANGE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE


(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 422182025020203 du 23/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)



JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Juillet 2026






EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 1er août 2016, Monsieur [O] [D] a donné à bail à Madame [V] [W], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 750,00 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 750 euros.

Monsieur [O] [D] a fait délivrer le 11 février 2025 à Madame [V] [W], un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré locatif de 6 369,00 euros visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail ainsi qu'un commandement de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs.

Par courrier avec accusé de réception électronique en date du 11 février 2025, Monsieur [O] [D] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par acte de commissaire de justice, signifié à étude le 25 avril 2025, et notifié par voie électronique au représentant de l’État dans le département de la Loire le 6 mai 2025, Monsieur [O] [D] a fait assigner Madame [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins :
de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [W] et de tous les occupants de son chef du logement, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;de condamner Madame [V] [W] au paiement :de la somme de 8 484,00 euros au titre des loyers, charges et prestations dus à la date du 31 mars 2025, avec les intérêts de droit à compter de la décision ;d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation dudit bail, et ce à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux ;de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil ;de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
Le dossier a été appelé à l'audience du 07 octobre 2025 et renvoyé à plusieurs reprises à la demande des parties.

Lors de l’audience de plaidoirie du 5 mai 2026, Monsieur [O] [D], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 16 226,58 euros, échéance d’avril 2026 incluse. Il demande, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail du fait du défaut de paiement prolongé des loyers et charges.

Au soutien de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [O] [D] soutient que la clause résolutoire figurait dans une annexe jointe au bail, constituant un ensemble indivisible avec ledit bail. En tout état de cause, il souligne qu’aucun paiement n’a été effectué par Madame [W] en 2024 et 2025.

En réponse aux moyens soulevés par Madame [W] s’agissant de la majoration du montant du loyer, il affirme avoir informé Madame [W] de cette augmentation.

En ce qui concerne l’absence de DPE, il indique que Madame [W] ne l’a pas réclamé après son entrée dans l’appartement. Il souligne que les menuiseries étaient neuves et qu’aucune vitre n’était brisée à ce moment-là. De surcroît, il soutient que l’absence de DPE n’a pas d’incidence sur la performance énergétique du logement.

Madame [V] [W], représentée par son conseil, s’est référée oralement à ses écritures aux termes desquelles elle demande :
de déclarer inopposable la clause résolutoire du bail du 1er août 2016 ;de débouter partiellement Monsieur [O] [D] de ses demandes au titre de l’arriéré locatif ;d’ordonner une réduction du loyer à hauteur de 500,00 euros par mois ;de condamner Monsieur [O] [D] au paiement de la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;d’autoriser Madame [W] à se libérer de sa dette locative par versement de 200,00 euros par mois pendant 23 mois, et du solde le 24ème mois ;de juger que la dette portera intérêt au taux légal non majoré ;de débouter Monsieur [O] [D] de sa demande de dommages et intérêts ;de débouter Monsieur [O] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Madame [V] [W] soutient ne pas avoir reçu la notice jointe au contrat de bail, qui n’est ni signée ni paraphée. Au soutien de sa demande de rejet partiel des demandes de Monsieur [O] [D] au titre de l’arriéré locatif, elle soutient d’une part que les loyers antérieurs à avril 2022 sont prescrits, d’autre part, elle indique que le montant de la taxe d’ordure ménagère sollicité en 2024 et 2025 n’est pas justifié. Enfin, elle affirme ne pas avoir reçu de courrier l’informant de l’indexation du loyer, de sorte que seul le loyer contractuel de 750 euros pouvait être réclamé par le bailleur.

Au soutien de ses demandes de réduction de loyers et de dommages et intérêts, Madame [V] [W] explique que Monsieur [O] [D] n’a pas fait établir de diagnostic de performance énergétique. Or, elle évoque des infiltrations et des problèmes d’humidité importants au sein du logement. Elle explique que les ouvertures sont défectueuses, les volets étant abîmés et la vitre de la porte d’entrée étant cassée.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il convient de se référer aux conclusions sus-énoncées en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2026 pour y être rendu le présent jugement.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Loire par la voie électronique le 6 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que Monsieur [O] [D] a bien saisi la Commission des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyer en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur le droit applicable au contrat

Selon l’article 2 du Code civil : « La loi ne dispose que pour l’avenir, elle n’a point d’effet rétroactif. »

L’ordonnance n°2016-121 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations ne s’applique qu’aux contrats conclus à partir du 1er octobre 2016. Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a été conclu entre Monsieur [O] [D] et Madame [V] [W] le 1er août 2016.

Par conséquent, il conviendra d’appliquer le droit antérieur à la réforme générale du droit des contrats.

Sur la résiliation du contrat de bail

- Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre Monsieur [O] [D] et Madame [V] [W] contient une clause intitulée « clause résolutoire ». Celle-ci mentionne que la clause est applicable « selon les modalités décrites au paragraphe 4.3.2.1. de la notice d’information jointe au bail ».

Or, Madame [V] [W] affirme ne pas avoir eu connaissance de cette notice, qui n’était pas jointe au contrat de bail, et donc des modalités d’application de la clause résolutoire.

Monsieur [O] [D] fournit une liasse contractuelle dans laquelle figure non seulement le contrat de bail mais également un extrait de la notice dans laquelle figure bien la clause détaillant les conditions d’application de la clause résolutoire. Toutefois, cette notice n’est ni paraphée, ni signée. Aucun autre élément n’est fourni par Monsieur [O] [D] pour démontrer que Madame [V] [W] a bien eu connaissance des modalités d’application de la clause résolutoire. Dans ces conditions, Monsieur [O] [D] ne démontre pas avoir bien communiqué cette notice à sa locataire.

La clause résolutoire telle qu’elle figure dans la notice contractuelle est donc inopposable à Madame [V] [W], faute de prouver qu’elle en a bien eu connaissance.

Par conséquent, la demande de Monsieur [O] [D] tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

- Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail

L'article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

L'article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1741 du code civil dispose : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

Ainsi, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

Aux termes de l’ancien article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable aux contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisferait pas à son engagement. La résolution doit être demandée en justice et le juge apprécie souverainement si le manquement invoqué présente une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il en résulte que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Ainsi, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l'une des partie ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient donc au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que la situation doit être appréciée au jour où le juge statue.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats qu’un commandement de payer les loyers a été délivré par Monsieur [O] [D] le 11 février 2025 à Madame [V] [W] pour un arriéré de loyers de 6 369,00 euros.

A l’audience, le bailleur a indiqué que sa créance locative s’élevait désormais à la somme de 16 226,58 euros. Si Madame [V] [W] conteste le montant de cette créance, elle ne conteste pas le principe de celle-ci.

Il ressort des décomptes fournis par Monsieur [O] [D] que Madame [V] [W] a manqué ponctuellement à son obligation contractuelle de paiement des loyers entre 2020 et 2022. A partir d’avril 2023, Monsieur [O] [D] affirme n’avoir perçu plus aucun versement de la part de sa locataire à l’exception d’un paiement de 648,00 euros au mois de janvier 2026. Madame [V] [W] ne conteste pas avoir manqué à ses obligations sur ce point.

Madame [V] [W] est donc restée défaillante dans le paiement des loyers sur plusieurs années. Cela constitue incontestablement un manquement du locataire à son obligation essentielle et déterminante de la conclusion du contrat.

Dans ces circonstances, il convient de considérer que le manquement de [V] [W] justifie la sanction qu’est la résiliation du contrat.

Sur la demande en réduction de loyer

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne présentant pas de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et d’assurer la jouissance paisible des lieux loués.

Aux termes de l’ancien article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable aux contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’ancien article L134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, applicable aux contrats conclus avant le 1er juillet 2021, en cas de location de tout ou partie d’un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est joint à des fins d’information au contrat de location lors de sa conclusion.

Aucune sanction n’est prévue par les textes s’agissant de l’absence de diagnostic de performance énergétique. Dès lors, l’absence ou l’inexactitude de celui-ci n’ouvre pas automatiquement droit à réparation et suppose la démonstration d’un préjudice en lien avec ce manquement.

En l’espèce, il ressort des éléments versés au débat qu’aucun diagnostic de performance énergétique n’a été fourni par Monsieur [O] [D] au moment de la conclusion du bail le 1er août 2016. Madame [V] [W] sollicite une réduction du loyer du fait de cette absence de DPE.

Madame [V] [W] fait état de problèmes d’infiltration et d’humidité qui n’étaient pas mentionnés dans le DPE. Elle fournit diverses photos démontrant la présence de moisissures notamment au niveau de la cuisine et de la salle de bain. Elle affirme également que la vitre de la porte d’entrée est cassée et que les volets de la maison sont abîmés.

Monsieur [O] [D] fournit l’état des lieux d’entrée de Madame [V] [W], établi contradictoirement le 1er août 2016. Celui-ci fait état de menuiseries, de portes et de murs « neufs » ou à tout le moins en « bon état ». La porte d’entrée est décrite également comme étant de bon état. Les volets sont décrits comme « très vieux ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’appartement, au moment de la signature du bail, était en état d’être loué. Il n’est fait mention d’aucune humidité excessive dans l’état des lieux d’entrée. Madame [V] [W] ne justifie pas de la date d’apparition des désordres dont elle fait état.

Or, conformément au droit applicable lors de la signature du contrat, le DPE n’a qu’une valeur informative pour le locataire. La seule absence de DPE ne saurait justifier une quelconque réduction du loyer, sans preuve d’un préjudice résultant de cette carence. De surcroît, le DPE n’a pas d’incidence sur la performance énergétique du logement. Il appartient à Madame [V] [W] de démontrer que la carence du bailleur dans son obligation de fourniture du DPE lui a causé un préjudice.

Si [V] [W] apporte bien la preuve de désordres liés à l’humidité du logement, elle ne démontre aucun lien de causalité entre l’absence de diagnostic de performance énergétique et la présence de moisissures dans l’appartement. Rien ne permet de démontrer qu’elle n’aurait pas contracté ou bien qu’elle aurait négocié le prix du loyer à la baisse, lors de la signature du contrat de bail, si elle avait eu connaissance du DPE. Surtout, Madame [V] [W] n’apporte aucun élément en lien direct avec la qualité énergétique du logement en tant que telle.

Par conséquent, en l’absence de la démonstration d’un préjudice découlant de l’absence de DPE, Madame [V] [W] sera déboutée de sa demande en réduction du loyer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »

L’article 17-1 de cette même loi prévoit : « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. » 

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [O] [D] verse aux débats un décompte arrêté au 24 avril 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et charges échus) à la somme de 16 226,58 euros, échéance d’avril 2026 incluse.

Madame [V] [W] ne conteste pas cette dette dans son principe, mais conteste son montant selon trois moyens : la prescription des loyers antérieurs au mois d’avril 2022, la non justification du montant des taxes sur ordure ménagères en 2024 et 2025 et la majoration injustifiée du montant du loyer.

S’agissant du moyen tiré de la prescription, Monsieur [O] [D] réclame le versement de sommes impayées depuis l’année 2020. Or, il n’a assigné Madame [V] [W] devant le juge du contentieux de la protection que le 25 avril 2025. Aucune autre demande en justice, interrompant le délai de prescription n’a été introduite auparavant.

Par conséquent, compte tenu du délai de prescription de trois ans applicable aux actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation, les sommes réclamées antérieurement au mois d’avril 2022 sont prescrites et il conviendra de les déduire de la somme sollicitée par Monsieur [O] [D].

Monsieur [O] [D] réclame 223,00 euros pour l’année 2020 et 573,00 euros pour l’année 2021. Ces sommes ne seront donc pas prises en compte dans le décompte final de la dette locative.

S’agissant du moyen tiré de la non justification du montant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères en 2024 et 2025, Monsieur [O] [D] fournit les avis de taxes foncières des années concernées. Il en ressort que le montant réclamé au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères correspond. Par conséquent, ces sommes seront retenues dans le calcul final de la dette locative.

S’agissant du moyen tiré de la majoration injustifiée du montant du loyer, Monsieur [O] [D] expose avoir opéré une indexation du loyer de l’année 2024. Sur les décomptes fournis, le loyer a été majoré de 26,00 euros à compter du mois de janvier 2024.

Au sein du contrat, de bail, dans la partie concernant les « conditions financières », il est inscrit « modalités de révision » mais cette partie est vierge. Il n’est mentionné ni date de révision, ni date de référence de l’IRL. Le contrat ne prévoit donc pas explicitement la possibilité de réviser le loyer en cours de bail.

En tout état de cause, le bailleur doit manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet. Monsieur [O] [D] indique avoir informé sa locataire de la révision du loyer, ce que cette dernière conteste. C’est à Monsieur [O] [D] d’apporter la preuve de la délivrance de cette information. Or, ce dernier ne fournit ni quittance de loyer laissant apparaître clairement sa volonté de réviser le loyer, ni courrier d’information qui aurait été envoyé à Madame [V] [W].

De surcroît, Monsieur [O] [D] a fait délivrer un commandement de payer l’arriéré locatif à Madame [V] [W] le 11 février 2025. Sur ce commandement figure des décomptes visant à justifier du montant réclamé. Or, sur ces derniers figure un loyer s’élevant à 750 euros pour l’année 2024 et le mois de janvier 2025. Ainsi, le commandement de payer tel qu’il a été délivré par Monsieur [O] [D] ne démontre pas sa volonté de réviser le loyer puisqu'au contraire, le loyer renseigné demeure à 750,00 euros par mois tant pour l'année 2024 que pour le premier moi échu de l'année 2025.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que rien ne permet d’attester que Monsieur [O] [D] a bien manifesté sa volonté, conformément aux dispositions légales, de réviser le loyer. La simple fourniture d’un décompte à l’instance laissant apparaître un loyer majoré ne saurait suffire à considérer qu’il a bien informé Madame [V] [W] de sa volonté de majorer le loyer.
Monsieur [O] [D] est donc réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour les années 2024 et 2025.

En conclusion, pour le calcul de la dette locative, un loyer de 750 euros sera retenu. Seules les échéances à compter du mois d’avril 2022 seront prises en compte.

Ainsi, au regard du décompte fourni par Monsieur [O] [D], les sommes suivantes seront retenues :
Pour l’année 2022 : un trop perçu d’un montant de 80 euros
Pour l’année 2023 : une dette d’un montant de 2 652,00 euros
Pour l’année 2024 : une dette d’un montant de 3 777,00 euros [(750 x 12 + 205) – 5 428,00]
Pour l’année 2025 : une dette d’un montant de 6 001,58 [(750 x 12 + 209) – 3207,42]
Pour l’année 2026 : une dette d’un montant de 2 352,00 euros [750 x 4 – 648,00]

Par conséquent, Madame [V] [W] sera condamnée à verser à Monsieur [O] [D] la somme de 14 702,58 euros actualisée au 1er avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

- Sur l’octroi de délais de paiement ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif actualisé produit que Madame [V] [W] n’a pas repris le paiement de ses loyers courants depuis l’assignation. En effet, elle n’a effectué qu’un seul versement de 648,00 euros au mois de janvier 2026.

Cette carence fait obstacle à l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

- Sur l’octroi de délais de paiement de droit commun

L'article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet donc au juge, même d'office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Le paiement des loyers courants ne constitue pas une condition sine qua non de l'octroi de délais de grâce.

En l’espèce, Madame [V] [W] sollicite des délais de paiement, proposant un échéancier composé de 23 mensualités s’élevant à 200,00 euros, outre une 24ème mensualité correspondant au solde de la dette.

Madame [V] [W] fournit à l’instance ses avis d’imposition de 2024 et 2025. Il en ressort qu’elle a perçu des revenus annuels imposables s’élevant à 8 680,00 euros pour l’année 2024 soit des revenus mensuels d’environ 723,00 euros.

Madame [V] [W] vit avec un enfant majeur, qui a perçu, pour l’année 2024, des revenus annuels imposables s’élevant à 10 892,00 euros soit des revenus mensuels d’environ 907,00 euros.

Dans ces conditions, compte tenu de la nécessité pour Madame [V] [W] et son enfant majeur de se reloger et de pourvoir à leurs besoins quotidiens, il apparaît difficile pour Madame [V] [W] d’attribuer 200,00 euros par mois au règlement de sa dette.

De surcroît, au regard du montant de la dette, la dernière mensualité s’élèverait, au regard de la demande faite par Madame [V] [W], à une somme, outre intérêts légaux, de 10 102,58 euros. La situation de Madame [V] [W] ne lui permettra manifestement pas d’assumer cette dernière échéance.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [V] [W] ne se trouve pas en situation de pouvoir régler sa dette locative dans les délais légaux. Il convient en cause de la débouter de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de libération des lieux

- Sur la demande d’expulsion
La résiliation judiciaire du contrat de bail est prononcée alors que Madame [V] [W] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [W] et de dire que faute pour elle d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».
- Sur l’indemnité d’occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .
En l’espèce, au regard du prononcé de la résiliation du contrat de bail, Madame [V] [W] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [V] [W] à verser cette indemnité à Monsieur [O] [D] et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes de dommages et intérêts

- Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [O] [D]

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [V] [W]. De surcroît, Monsieur [O] [D] ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct du simplement retard dans le paiement des loyers.

Par conséquent, la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par Monsieur [O] [D] sera rejetée.

- Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [V] [W]

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne présentant pas de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et d’assurer la jouissance paisible des lieux loués.

Aux termes de l’ancien article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable aux contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’ancien article L134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, applicable aux contrats conclus avant le 1er juillet 2021, en cas de location de tout ou partie d’un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique est joint à des fins d’information au contrat de location lors de sa conclusion.

Aucune sanction n’est prévue par les textes s’agissant de l’absence de diagnostic de performance énergétique. Dès lors, l’absence ou l’inexactitude de celui-ci n’ouvre pas automatiquement droit à réparation et suppose la démonstration d’un préjudice en lien avec ce manquement.

En l’espèce, Madame [V] [W] sollicite la condamnation de son bailleur au paiement de 2 000,00 euros de dommages et intérêts du fait de l’absence de DPE à la signature du contrat de bail.

Toutefois, il résulte de ce qui précède que Madame [V] [W] n’apporte pas la preuve d’un préjudice en lien direct avec l’absence de diagnostic de performance énergétique.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [W] aux dépens de l’instance, qui incluront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [D] l’ensemble des frais non compris dans les dépens. Il convient par conséquent de condamner Madame [V] [W] au paiement de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire



PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE Monsieur [O] [D] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 1er août entre Monsieur [O] [D] et Madame [V] [W] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

DEBOUTE Madame [V] [W] de sa demande de réduction du loyer ;

CONDAMNE Madame [V] [W] à verser à Monsieur [O] [D] la somme de 14 702,58 euros comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance d’avril 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Madame [V] [W] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [V] [W] ;

DIT que faute pour Madame [V] [W] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [V] [W] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dues si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail ;

Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- Copie au dossier

CONDAMNE Madame [V] [W] à verser à Monsieur [O] [D] ladite indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de mai 2026 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [O] [D] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [V] [W] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [V] [W] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 février 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [V] [W] à verser à Monsieur [O] [D] la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;


LE GREFFIER LE JUGE

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L134-3-1, code civil 1741, code civil 1709). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-02T20:01:40.922Z.