Tribunal judiciaire de Bastia, Chambre civile 1, 2 juillet 2026, n° 22/00551

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA



JUGEMENT DU 02 Juillet 2026

Chambre civile 1

 N° RG 22/00551 - N° Portalis DBXI-W-B7G-C57T

Nature de l’affaire : 72Z Autres demandes relatives à la copropriété  
 

MINUTE N° 178


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente, faisant fonction de Président, statuant en juge unique (articles 812 et suivants du code de procédure civile ) . 

GREFFIER : Pauline ANGEL lors des débats et Yves LE MAO lors du délibéré,

DÉBATS : à l'audience publique du 07 Mai 2026 devant Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente agissant en qualité de juge unique.

JUGEMENT rendu le deux Juillet deux mil vingt six par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile 
Date indiquée à l'issue des débats 





DEMANDERESSES

Mme [K] [J] épouse [P]
née le 01 Juin 1950 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Laure anne THIBAUDEAU, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

Mme [A] [Z] [J]
née le 19 Mars 1988 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Laure anne THIBAUDEAU, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant



DEFENDERESSE

S.D.C. SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], dont le siège social est sis SAS PATRIMONIA GESTION - [Adresse 3]

représentée par Maître Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA, avocats plaidant/postulant substituée par Maître LOMBARDO Stéphanie, avocat au barreau de BASTIA


EXPOSE DU LITIGE


FAITS ET PROCÉDURE 

Madame [K] [J] épouse [P] et Madame [A] [J] (ci-dessous les consorts [J]) sont propriétaires non occupantes d'un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 3].

Se plaignant de désordres dans leur appartement consécutifs à des travaux de réfection de la toiture de l'immeuble, les consorts [J] ont saisi le juge des référés de céans, lequel a ordonné une expertise confiée à Monsieur [U] par ordonnance du 6 avril 2021. Ce dernier a déposé son rapport définitif le 17 mai 2021. 

Par acte d'huissier délivré le 30 mai 2022, les consorts [J] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS patrimonia gestion (ci-dessous le syndic) devant le tribunal judiciaire de Bastia, aux fins, notamment, qu'il soit condamné à effectuer des travaux de réfection des façades extérieures de la partie centrale de son bien, dans un délai de trois mois à compter du jugement à intervenir et à les indemniser de leurs préjudices matériels et de jouissance. 

Le 6 octobre 2021, l'assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation des travaux de façade et les travaux ont été réalisés. 

Par ordonnance du 12 septembre 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bastia à débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande d'expertise afin de notamment décrire les travaux réalisés et vérifier la présence ou non des blocs et moteurs de climatisation, a débouté les consorts [J] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et renvoyé le dossier à la mise en état. 

La clôture de la mise en état est intervenue le 19 février 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. 


PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions au fond notifiées le 20 novembre 2024 par voie électronique, les consorts [J] demandent au tribunal judiciaire de Bastia, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, pris en la personne de son syndic, à lui payer la somme de 7.600 euros en réparation du préjudice matériel,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, pris en la personne de son syndic, à lui payer la somme de 39.600 euros en réparation des troubles de jouissance subis, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2019,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, pris en la personne de son syndic, aux entiers dépens, en ceux compris les frais d'expertise) ainsi qu'à la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

S'agissant de leur demande en réparation du préjudice matériel, les consorts [J] exposent que leur préjudice est certain, elles affirment que le syndic ne prouve pas qu'il ait réalisé des travaux dans leur appartement, qu'en tout état de cause il ne lui appartenait pas de les réaliser et qu'ils ne correspondent pas aux travaux nécessaires. 

S'agissant de leur demande en réparation du préjudice de jouissance, elles affirment que le dommage ayant affecté leur bien immobilier l'a rendu impropre à sa vocation locative et qu'il est en conséquence inoccupé depuis le 1er janvier 2018. Elles ajoutent que le montant du loyer retenu par l'expert, 600 euros, est parfaitement justifié et qu'aucune décote ne pourra être appliquée. 

Pour s'opposer à la demande reconventionnelle du syndic, les consorts [J] affirment que les moteurs de climatisation ayant été déposés cette demande est aujourd'hui sans objet et que le syndic devra être débouté de sa demande de remboursement de ces frais. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 15 décembre 2025 par voie électronique, le syndic demande au tribunal judiciaire de Bastia :
- A titre principal, de rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions des consorts [J],
- A titre subsidiaire, de :
o Fixer le préjudice matériel à la somme de 4.491,74 euros,
o Fixer le préjudice locatif à la somme de 40 euros par mois à compter du 30 mai 2022, date de l'assignation, jusqu'au 1er juillet 2023, soit 520 euros,

- A titre reconventionnel, et en tout état de cause : 
o condamner in solidum les consorts [J] au paiement de la somme de 390 euros correspondant au coût de dépose des moteurs de climatisation, 
o ordonner au besoin la compensation des sommes,
o faire interdiction aux consorts [J] de réinstaller les moteurs de climatisation sans autorisation préalable de l'assemblée générale,
o condamner in solidum les consorts [J] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, 

Pour s'opposer à titre principal à la demande en paiement du préjudice matériel, le syndic expose que lors de la réalisation de travaux votés par l'assemblée générale des copropriétaires des travaux de réfection ont été réalisés dans l'appartement des demanderesses conformément aux constats de l'expert, elles ne sont donc plus fondées à solliciter leur paiement, le dommage ayant été réparé.
Il ajoute, à titre subsidiaire, que s'il devait être condamné au paiement du préjudice matériel il sera nécessaire de tenir compte de l'état de vétusté de l'appartement. 

Pour s'opposer aux demandes de condamnation à un préjudice de jouissance formulé par les consorts [J], le syndic expose que ce bien n'est pas destiné à la location pour être inoccupé depuis 2009. Il ajoute que le montant du loyer retenu est excessif et fondé sur aucun élément sérieux et qu'en outre que l'appartement habitable aurait pu être loué. 

Au soutien de sa demande reconventionnelle, le syndic, expose qu'il a réglé les frais de dépose et qu'il appartient donc aux demanderesses de le rembourser. 

MOTIFS

A titre liminaire :

Il convient de constater que travaux de réfection des façades extérieures ont été réalisés et pris en charge par le syndicat des copropriétaires, les demandes à ce titre ont donc été abandonnées par les consorts [J]. 
Il convient également de constater que le syndic ne conteste pas sa responsabilité au titre des dommages subis par les consorts [J]. 


I- Sur les demandes des consorts [J]

Aux termes de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut l'entretien des parties communes, sans préjudice de tout actions récursoires.

Sur la réparation du préjudice matériel des consorts [J] : 

En l'espèce, dont les consorts [J] se plaignent d'un préjudice matériel, en ce que le syndic aurait failli à son obligation d'entretien des façades, notamment correspondant à la partie centrale de leur appartement, ce qui a engendré des fissures à l'intérieur de leur appartement, correspondant aux fissures extérieures, et conduit à des infiltrations d'eau, dommages chiffrés par Monsieur [U], expert judiciaire, à 7.600 euros. Elles maintiennent que le syndic de prouve pas avoir réalisé des travaux à leur domicile et qu'en tout état de cause il ne lui appartenait pas de les faire réaliser. 
Le syndic ne conteste pas sa responsabilité, mais affirme que les travaux de réfection ont été réalisés dans l'appartement des demanderesses en même temps que les nombreux travaux de réfection de la façade et de la toiture. Il produit pour en justifier diverses pièces, notamment un devis de la société SDC incluant les travaux de reprise de l'appartement [J], des comptes-rendus de chantier, un constat d'huissier dans l'appartement litigieux préalable au début des travaux, le procès-verbal de réception des travaux du 30 juillet 2023 signé par Madame [K] [Y] ainsi que la facture de fin de travaux de l'entreprise [D] du 10 juillet 2023 désignant des travaux réalisés dans l'appartement [J]. 
En conséquence, il ressort de l'ensemble de ces éléments que le syndic a, sur autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, fait réaliser de nombreux travaux et notamment les travaux dans l'appartement des consorts [J] tels qu'il ressort de l'expertise judiciaire déposée par Monsieur [U]. Il ressort plus précisément du procès-verbal de réception des travaux du 10 juillet 2023, signé de la main de Madame [Y] qu'elle a accepté sans réserve ces travaux et de la facture finale que ces travaux ont bien été réalisés. 

Les consorts [J] seront donc déboutées de leurs demandes de réparation du dommage matériel. 

Sur la réparation du préjudice de jouissance et la perte de chance : 

Les consorts [J] affirment que leur bien est inoccupé depuis le 1er janvier 2018 en raison des dommages occasionnés par la vétusté de la façade et que, tels que l'a établi l'expert, la partie centrale du séjour comprenant la cuisine n'est plus utilisable normalement. Elles produisent pour justifier de la location antérieure de l'appartement une attestation de [G] [C], expert-comptable, selon lequel l'appartement a été loué de 2003 à 2014, un bail d'habitation signé 20 novembre 2017 fixant le loyer à 600 euros ainsi qu'un acte de résiliation amiable de ce bail eu égard aux dégradations établit 31 décembre 2017.

Le syndic affirme pour sa part, au soutien d'attestations de deux copropriétaires, les époux [L], que l'appartement n'est pas loué depuis 2009 et qu'en tout état de cause, il n'était pas inhabitable et aurait donc pu être loué. Il ajoute que la valeur locative fixée par l'expert est excessive et ne devrait pas excéder 400 euros. Il produit à l'appui de ces déclarations, un bail professionnel et un avis de valeur établit le 29 septembre 2022 par la société DESA IMMOBILIER.

En l'espèce, il ressort de l'ensemble de ces éléments que Madame [J] a signé un bail d'habitation meublé le 20 novembre 2017 pour une période d'un an, ainsi ce contrat sera considéré comme valable à défaut pour le défendeur d'apporter la preuve que cette pièce est un faux. Par ailleurs, il est établi par l'acte de résiliation de ce bail, qu'eu égard aux défauts constatés ce contrat de bail a été résilié. Aussi, si les défendeurs s'étonnent que cette résiliation intervienne le même jour que la déclaration de sinistre faite à l'assureur des consorts [J], cela parait, au contraire tout à fait cohérent et ne pourra être remis en cause en l'absence d'éléments complémentaires.

Par ailleurs, s'agissant du montant de la valeur locative, l'expert a estimé que la valeur locative fixée à 600 euros TTC est raisonnable et cette valeur sera retenue faute pour le défendeur d'apporter des éléments contraires. En effet, les pièces que ce dernier produit apparaissent peu comparables avec la réalité de la situation de l'appartement des consorts [J] qui elles délivrent des annonces similaires avec leur bien immobilier, ainsi qu'un bail actuellement signé pour l'appartement litigieux pour un loyer fixé à 700 euros. 

Le syndic affirme par ailleurs, que l'appartement n'était pas inhabitable et aurait pu être loué en l'état. L'expert a précisé dans son expertise que " la partie centrale n'était plus utilisable normalement ". Les consorts [J] précisent que la partie centrale correspond au séjour, lequel inclut la cuisine, et que ces parties étant inutilisables, l'appartement en devient inhabitable. 
Le procès-verbal d'état des lieux établit le 27 janvier 2023, réalisé préalablement aux débuts des travaux de réfection de l'immeuble et de l'appartement litigieux, indique, photographies à l'appui : 
- s'agissant de la cuisine : que le plafond et le sol sont en bon état général et relève des fissures aux murs,
- s'agissant du salon séjour : que des taches d'infiltration d'eau et fissures sont visibles sur le mur côté nord, des fissures sont visibles autour de la porte fenêtre, autour de la climatisation et du plafond, que le sol est en assez bon état. 
Enfin, il sera rappelé que le procès-verbal de réception des travaux a été établi le 10 juillet 2023. 

En conséquence de l'ensemble de ces éléments, il apparait que le bail établi pour une année a été résilié avant sa prise d'effet le 31 décembre 2018, aussi, le préjudice de jouissance sur cette année sera considéré comme total, soit 7.200 euros (600 euros x 12 mois).

Pour les années suivantes, considérant qu'il ne peut être certain que ce bail aurait été renouvelé, le préjudice ensuite subi par les consorts [J] sera considéré comme une perte de chance de louer leur bien, à compter du 1er janvier 2019 et jusqu'au 10 juillet 2023, date d'achèvement des travaux.
Ainsi, le montant de la valeur locative ayant été fixé à 600 euros le gain escompté sur cette période se chiffre à une somme de 33 000 euros (600 euros x 55 mois).



Le montant accordé au titre de la perte de chance ne pouvant jamais être égal à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée et sera évalué compte tenu de l'état dans lequel se trouvait l'appartement et de la période des travaux ayant durés du 20 mars au 10 juillet 2023.

En conséquence, le syndic sera condamné à payer aux consorts [J] la somme de 7.200 au titre des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et la somme de 9.900 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de perte de chance de louer, soit un total de 17.100 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2022 date de l'assignation. 


II- Sur les demandes reconventionnelles du syndic


Sur le préjudice financier du syndic :

Le syndic affirme avoir, au cours des travaux procédé à l'enlèvement des trois blocs de climatisation installés par le consorts [J] dans leur appartement. Il verse au soutien de son argumentaire une facture d'un montant de 390 euros s'agissant de la dépose de trois groupes de climatisation extérieur, un compte-rendu de réunion de chantier du 3 avril 2023 indiquant que doivent être " déposés les moteurs clim x 3 par le copropriétaire ". Les consorts [J] s'oppose au remboursement de cette somme.

Il ressort de l'ensemble des éléments au dossier, que les consorts [J] n'ont procédé à aucun travaux de leur appartement, mais ont laissé le syndic œuvrer. Par ailleurs, il ressort du montant du préjudice matériel tel que chiffré par l'expert [U] que les frais de dépose des climatisations n'ont pas été pris en compte.

Dès lors, les éléments produits par le syndic apportent la preuve qu'ils ont procédé au paiement de la facture de dépose des climatisations installées dans l'appartement des consorts [J]. 

Il y a lieu en conséquence à condamner les consorts [J] à payer au syndic, au titre de leur préjudice financier, la somme de 390 euros. 


Sur la compensation entre la créance du syndic et la créance des consorts [J]:

Les articles 1289 et 1290 du code civil disposent que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes. Celle-ci s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives.

En l'espèce, le montant total des sommes dues par le syndic aux consorts [J] est fixé à 17.100 euros et le montant du préjudice subi par le syndic et dû par les consorts [J] est fixée à 390 euros. Il y aura lieu de prononcer la compensation entre les dettes. 

Le syndic sera donc condamné à verser 16.710 euros aux consorts [J]. 





Sur les frais du procès et l'exécution provisoire :

- Sur les dépens:

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Le syndic, qui succombe principalement à l'instance, sera condamné aux dépens.

- Sur les frais du procès

Aux termes de l'article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
L'équité commande de ne pas condamner le syndic, partie perdante, au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
En conséquence, les parties seront déboutées de leurs demandes réciproque de condamnations au titre de l'articles 700 du code de procédure civile. 
 
- Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE Madame [K] [J] épouse [P] et Madame [A] [J] de leur demande en réparation du préjudice matériel,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS patrimonia gestion, à verser la somme de 17.100 euros à Madame [K] [J] épouse [P] et Madame [A] [J], au titre de leur préjudice de jouissance, avec intérêt au taux légal à compte du 30 mai 2022, date de l'assignation ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [J] épouse [P] et Madame [A] [J] à verser la somme de 390 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS patrimonia gestion, au titre de son préjudice financier ; 

ORDONNE la compensation entre le montant des sommes dues par Madame [K] [J] épouse [P] et Madame [A] [J] et celles dues par le syndicat des copropriétaires ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS patrimonia gestion, aux dépens;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision. 


LE GREFFIER LA PRESIDENTE