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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lorient, 13CH JCP CIVIL, 2 juillet 2026, n° 24/00767

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2020, Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] ont donné en location à Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 522,90 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024 , Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] ont fait assigner Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT à l’audience du 6 février 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction la validation du congé pour vente, l’expulsion des locataires ainsi que différentes condamnations en paiement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, ces dernières ayant accepté le principe de la procédure sans audience.

Pour les motifs exposés dans leurs dernières écritures, Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D], représentés par leur conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses écritures, sollicitent de la juridiction de:

-juger que Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] sont occupants sans droit ni titre de la maison qu’ils occupent [Adresse 3] à [Localité 3] depuis le 1er septembre 2023,

Par conséquent,

-ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] et de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,

-fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au montant du loyer et condamner solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] à payer ladite indemnité d’occupation jusqu’à leur départ effectif des lieux,

-condamner solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] à leur payer la somme de 10900,35 euros correspondant à l’arriéré de loyer selon décompte arrêté au 1er décembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024, date de l’assignation,

-condamner solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] à leur payer une somme de 3500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice financier subi et des tracas subis,

-débouter Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

-condamner solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] à leur payer une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du congé pour vente en date du 25 mai 2023.

Pour les raisons développées dans leurs dernières écritures, Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O], représentés par leur conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, ont sollicité de la juridiction de:

In limine Litis,

-constater que l’acte introductif d’instance (l’assignation) signifiée selon exploit de la SELARL OUEST JUSTICE, commissaires de justice associés sis à [Localité 4] le 3 décembre 2024 ne reprend pas les dispositions décrétales requises à peine de nullité à savoir l’absence d’indication des dispositions de l’article 762 du code de procédure civile et des dispositions de l’article 832 du code de procédure civile,

-dire et juger que l’absence d’indication de ces mentions requises à peine de nullité leur ont causé un grief consistant en la méconnaissance par ces derniers des dispositions de l’article 1343-5 du code civil portant possibilité de solliciter des délais de paiement dans la limite de deux années,

-en conséquence dire et juger que leur demande tendant à voir déclarer nulle et non avenue l’assignation qui leur a été notifiée est recevable en la forme et fondée au fond,

-en conséquence, débouter Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] de leurs demandes de constat d’occupation sans droit ni titre, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation,

Au fond, à titre reconventionnel,

Sur le caractère frauduleux du congé délivré par Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] :

-dire et juger que Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] ne justifient pas de la mise en place de diligences aux fins de mise en vente réelle du bien immobilier objet de la location sis [Adresse 4],

-en conséquence, dire et juger que leur demande tendant à voir déclarer frauduleux le congé pour vente est recevable en la forme et fondée au fond,

-en conséquence, y faire droit,

-en conséquence dire et juger que leur demande formulée tendant à voir condamner solidairement Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] au paiement de la somme de 3500 euros en réparation de leur préjudice avec application de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir est recevable en la forme et fondée au fond,

-en conséquence, les y condamner solidairement,

Sur la reconnaissance par les locataires de l’existence d’un arriéré de loyers:

-leur décerner acte de ce qu’ils reconnaissent un arriéré de loyers d’un montant total de 4480,96 euros sur la période de 09/2020 à 02/2026,

En conséquence,

-fixer à la somme de 4480,96 euros le montant de l’arriéré de loyer dû par eux,

-en conséquence, les condamner solidairement au paiement de cette somme.

En tout état de cause,

-rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

-dire et juger que leur demande tendant à l’octroi des plus larges délais de paiement dans la limite de deux années aux fins de règlement de l’arriéré de loyer et éventuellement de toute autre somme qui pourrait être mise à leur charge est recevable en la forme et fondée au fond,

En conséquence,

-y faire droit,

-ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autres,

-condamner solidairement Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner solidairement Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] au paiement des entiers frais et dépens liés à la présente instance.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la nullité de l’assignation:

Selon l’article 56 du code de procédure civile, l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 :

1° Les lieu, jour et heure de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée ;
2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;
3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;
4° L'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.
L'assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée.
Elle vaut conclusions.

L’article 753 du même code prévoit que lorsque la représentation par avocat n'est pas obligatoire, l'assignation contient, à peine de nullité, outre les mentions prescrites aux articles art. 54 et 56, les nom, prénoms et adresse de la personne chez qui le demandeur élit domicile en France lorsqu'il réside à l'étranger.
Le cas échéant, l'assignation mentionne l'accord du demandeur pour que la procédure se déroule sans audience en application de l'article L. 212-5-1 du code de l'organisation judiciaire.
L'acte introductif d'instance rappelle en outre les dispositions de l'article 832 et mentionne les conditions dans lesquelles le défendeur peut se faire assister ou représenter, ainsi que, s'il y a lieu, le nom du représentant du demandeur.

L’article 762 du code de procédure civile indique que lorsque la représentation par avocat n'est pas obligatoire, les parties se défendent elles-mêmes.

Les parties peuvent se faire assister ou représenter par :

-un avocat ;
-leur conjoint, leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité ;
-leurs parents ou alliés en ligne directe ;
-leurs parents ou alliés en ligne collatérale jusqu'au troisième degré inclus ;
-les personnes exclusivement attachées à leur service personnel ou à leur entreprise.
Le représentant, s'il n'est avocat, doit justifier d'un pouvoir spécial.

Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] soulèvent in limine litis la nullité de l’assignation délivrée par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024 au motif que cette dernière ne contient pas les indications sur les modalités selon lesquelles ils peuvent se faire assister ou représenter et que par ailleurs il n’est pas porté à leur connaissance leur possibilité d’obtenir des délais de paiement.

Il convient cependant de rappeler que les omissions ou erreurs contenues dans l’acte introductif d’instance ne sont susceptibles d’entrainer la nullité de l’acte que si elles ont causé un grief. Or, en l’espèce, force est de relever que Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O], qui invoquent cette nullité, ont bien été représentés par leur conseil lors de la présente procédure et ont sollicité des délais de paiement. Dès lors, ils ne démontrent pas l’existence d’un grief.

Au vu de ces éléments, ils seront déboutés de leur demande visant à voir déclarer nulle et non avenue l’assignation délivrée le 3 décembre 2024.

Sur la validité du congé délivré:

Selon l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

L’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit en outre que e bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] font valoir que le congé délivré par les bailleurs est frauduleux car ces derniers n’ont jamais mis en place les diligences nécessaires aux fins de vente effective de leur bien. Ils relèvent qu’il n’est produit aux débats aucun mandat de vente régularisé et ne versent aucune estimation de valeur du bien immobilier.

Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] s’opposent à l’argumentaire. Ils précisent que les locataires occupant encore les lieux et laissant le bien immobilier dans un état pitoyable, ils doivent effectuer de nombreux travaux de remise en état avant de pouvoir envisager de vendre le bien.

En l’espèce, il convient de rappeler qu’il est de principe qu’il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur. Dès lors que le locataire ne manifeste pas son intention d’acquérir mais au contraire prétend se maintenir dans les lieux, le bailleur a des motifs légitimes de ne pas faire diligence pour rechercher un acquéreur avant l’aboutissement de la procédure d’expulsion, sans que cette attitude réaliste démontre de sa part aucune fraude ni une quelconque absence de volonté de vendre.

Il est produit aux débats à l’appui de la demande le contrat de bail ainsi que le congé délivré le 25 mai 2023 par acte de commissaire de justice. Ce congé précise qu’il est délivré pour vente du bien immobilier et mentionne une offre de vente au prix de 238000 euros. 

Les locataires, qui contestent la réalité du motif invoqué, et affirment son caractère frauduleux, ne produisent pour autant aucun élément de nature à justifier du bien fondé de leurs allégations. Le conflit les opposant aux bailleurs et leur intention de rester dans les lieux sont autant de raisons expliquant l’absence de diligences de Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] quant à la vente dudit bien immobilier. Rien ne permet d’établir que Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] n’ont pas l’intention de vendre leur bien.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que le congé délivré respecte les règles de fond et de forme. Il sera donc validé.

Sur les conséquences liées à la validité du congé:

Sur l’expulsion des locataires:

Le bail étant résilié au 31 août 203, Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] sont occupants sans droit ni titre des lieux loués depuis le 1er septembre 2023. Il convient donc d’ordonner leur expulsion ainsi celle de toute personne de leur chef des lieux indûment occupés, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

L’octroi de la force publique apparaissant suffisant pour s’assurer de la bonne exécution de la décision, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte.

Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D], qui sollicitent la suppression du délai de deux mois
 pour quitter les lieux, ne produisent aux débats aucun élément de nature à justifier cette demande.


Aussi, il convient de les débouter de cette demande et de fixer à 2 mois le délai pour quitter les lieux suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux.

Sur l'indemnité d'occupation:

Le contrat de bail étant résilié à compter du 1er septembre 2023, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 522,91 euros à compter de cette date.

Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] seront condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation.

La solidarité ne s’étendant pas aux indemnités d’occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Sur la transmission de la décision au représentant de l’Etat dans le département:

Compte tenu de la situation de Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] et en application des dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, il convient d'ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] sollicitent de la juridiction la condamnation solidaire de Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] à leur verser la somme de 10900,35 euros, suivant décompte produit aux débats mois de décembre 2025 inclus.

Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] contestent le montant réclamé reconnaissant devoir une somme de 4480,96 euros.

Il appartient à Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O], locataires, de justifier des paiements et versements qu’ils auraient effectués et qui n’auraient pas été pris en compte par les bailleurs. S’agissant des versements d’allocation logement, il convient de relever qu’ils ont bien été pris en compte par les bailleurs dans le décompte de l’impayé locatif. A l’inverse, ils ne justifient pas de l’existence de versements complémentaires qu’ils auraient eux même effectués.

Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] seront en conséquence solidairement condamnés à payer à Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] la somme de 10900,35 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 31 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement:

En application des dispositions de l'article 1343-5 du Code Civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] sollicitent l’octroi de délais de paiement sur une période de 24 mois faisant état de leurs difficultés.

Il convient dans ces circonstances d’accorder à Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] des délais de paiement en prévoyant que ces derniers s’acquitteront de leur dette par le paiement de 24 mensualités de 454 euros, la dernière étant augmentée du solde de la dette.

Il y a lieu en outre de prévoir qu'à défaut de règlement d'une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Il doit enfin être rappelé que pendant ce délai les procédures d'exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d'être dues.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le titulaire d'une créance de somme d'argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s'il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard. 

En l'espèce une telle preuve n'est pas rapportée ; il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée par Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] sollicitent l’octroi d’une somme de 3500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’ils indiquent avoir subi du fait des troubles et tracas occasionnés par la délivrance d’un congé frauduleux.

Il résulte cependant des développements précédents que le congé pour vendre des bailleurs a été déclaré régulier en la forme et au fond. Dès lors, en l’absence de faute commise par les propriétaires, Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] ne pourront qu’être déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] qui succombent dans le cadre de la présente procédure seront solidairement condamnés aux entiers dépens qui ne sauraient comprendre les frais du congé pour vendre et seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à la disposition du public par le greffe :

Déboute Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] de leur demande visant à prononcer la nullité de l’assignation délivrée par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024.

Déclare valable le congé délivré par Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] pour la date du 31 août 2023.

Constate l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] des locaux sis [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 5] depuis le 1er septembre 2023.

Dit que l'expulsion de Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux. 

Déboute Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] de leur demande d’astreinte.

Déboute Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] de leur demande de suppression du délai pour quitter les lieux.



Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 522,91 euros charges comprises à compter du 1er septembre 2023.

Condamne Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] à verser cette indemnité d’occupation mensuelle de 522,91 euros jusqu’à leur départ effectif des lieux, à compter du mois de janvier 2026.

Condamne solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] à payer à Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] la somme de 10900,35 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 31 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Accorde à Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] des délais de paiement, assortis de l'obligation de s'acquitter de leur dette par 24 acomptes mensuels de 454 euros, le dernier étant augmenté du solde de la dette, avant le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la notification de la présente décision.

Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Déboute Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] de leur demande de dommages et intérêts.

Déboute Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] de leur demande de dommages et intérêts.

Condamne solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] à verser à Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] une indemnité de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] aux dépens.


Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience, et par C. TROADEC, Greffière.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
N° RG 24/00767 - N° Portalis DBZH-W-B7I-C5WLO

MINUTE N° 26/ 
ARCHIVE N° 26/



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Juillet 2026

 


DEMANDEURS :

Monsieur [A] [D], demeurant [Adresse 1]
Madame [L] [D], demeurant [Adresse 1]
représentés par Maître Jean-Marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCAT, avocat au barreau de NANTES



DEFENDEURS : 

Monsieur [T] [H], demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-56121-2025-000618 du 02/09/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])
représenté par Maître Nolwenn TROADEC, avocat au barreau de LORIENT

Madame [W] [O], demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-56121-2025-000166 du 24/09/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])
représentée par Maître Nolwenn TROADEC, avocat au barreau de LORIENT




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC 



AUDIENCE : 13 Mai 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 02 Juillet 2026 contradictoirement et en premier ressort.





Le : 02/07/2026

Exécutoire à : Me LEON Jean-Marc

Copie à : Me TROADEC Nolwenn, M. Le Préfet du Morbihan






EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2020, Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] ont donné en location à Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 522,90 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024 , Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] ont fait assigner Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT à l’audience du 6 février 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction la validation du congé pour vente, l’expulsion des locataires ainsi que différentes condamnations en paiement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, ces dernières ayant accepté le principe de la procédure sans audience.

Pour les motifs exposés dans leurs dernières écritures, Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D], représentés par leur conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses écritures, sollicitent de la juridiction de:

-juger que Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] sont occupants sans droit ni titre de la maison qu’ils occupent [Adresse 3] à [Localité 3] depuis le 1er septembre 2023,

Par conséquent,

-ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] et de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,

-fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au montant du loyer et condamner solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] à payer ladite indemnité d’occupation jusqu’à leur départ effectif des lieux,

-condamner solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] à leur payer la somme de 10900,35 euros correspondant à l’arriéré de loyer selon décompte arrêté au 1er décembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024, date de l’assignation,

-condamner solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] à leur payer une somme de 3500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice financier subi et des tracas subis,

-débouter Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

-condamner solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] à leur payer une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du congé pour vente en date du 25 mai 2023.

Pour les raisons développées dans leurs dernières écritures, Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O], représentés par leur conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, ont sollicité de la juridiction de:

In limine Litis,

-constater que l’acte introductif d’instance (l’assignation) signifiée selon exploit de la SELARL OUEST JUSTICE, commissaires de justice associés sis à [Localité 4] le 3 décembre 2024 ne reprend pas les dispositions décrétales requises à peine de nullité à savoir l’absence d’indication des dispositions de l’article 762 du code de procédure civile et des dispositions de l’article 832 du code de procédure civile,

-dire et juger que l’absence d’indication de ces mentions requises à peine de nullité leur ont causé un grief consistant en la méconnaissance par ces derniers des dispositions de l’article 1343-5 du code civil portant possibilité de solliciter des délais de paiement dans la limite de deux années,

-en conséquence dire et juger que leur demande tendant à voir déclarer nulle et non avenue l’assignation qui leur a été notifiée est recevable en la forme et fondée au fond,

-en conséquence, débouter Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] de leurs demandes de constat d’occupation sans droit ni titre, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation,

Au fond, à titre reconventionnel,

Sur le caractère frauduleux du congé délivré par Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] :

-dire et juger que Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] ne justifient pas de la mise en place de diligences aux fins de mise en vente réelle du bien immobilier objet de la location sis [Adresse 4],

-en conséquence, dire et juger que leur demande tendant à voir déclarer frauduleux le congé pour vente est recevable en la forme et fondée au fond,

-en conséquence, y faire droit,

-en conséquence dire et juger que leur demande formulée tendant à voir condamner solidairement Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] au paiement de la somme de 3500 euros en réparation de leur préjudice avec application de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir est recevable en la forme et fondée au fond,

-en conséquence, les y condamner solidairement,

Sur la reconnaissance par les locataires de l’existence d’un arriéré de loyers:

-leur décerner acte de ce qu’ils reconnaissent un arriéré de loyers d’un montant total de 4480,96 euros sur la période de 09/2020 à 02/2026,

En conséquence,

-fixer à la somme de 4480,96 euros le montant de l’arriéré de loyer dû par eux,

-en conséquence, les condamner solidairement au paiement de cette somme.

En tout état de cause,

-rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

-dire et juger que leur demande tendant à l’octroi des plus larges délais de paiement dans la limite de deux années aux fins de règlement de l’arriéré de loyer et éventuellement de toute autre somme qui pourrait être mise à leur charge est recevable en la forme et fondée au fond,

En conséquence,

-y faire droit,

-ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autres,

-condamner solidairement Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner solidairement Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] au paiement des entiers frais et dépens liés à la présente instance.


MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la nullité de l’assignation:

Selon l’article 56 du code de procédure civile, l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 :

1° Les lieu, jour et heure de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée ;
2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;
3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;
4° L'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.
L'assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée.
Elle vaut conclusions.

L’article 753 du même code prévoit que lorsque la représentation par avocat n'est pas obligatoire, l'assignation contient, à peine de nullité, outre les mentions prescrites aux articles art. 54 et 56, les nom, prénoms et adresse de la personne chez qui le demandeur élit domicile en France lorsqu'il réside à l'étranger.
Le cas échéant, l'assignation mentionne l'accord du demandeur pour que la procédure se déroule sans audience en application de l'article L. 212-5-1 du code de l'organisation judiciaire.
L'acte introductif d'instance rappelle en outre les dispositions de l'article 832 et mentionne les conditions dans lesquelles le défendeur peut se faire assister ou représenter, ainsi que, s'il y a lieu, le nom du représentant du demandeur.

L’article 762 du code de procédure civile indique que lorsque la représentation par avocat n'est pas obligatoire, les parties se défendent elles-mêmes.

Les parties peuvent se faire assister ou représenter par :

-un avocat ;
-leur conjoint, leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité ;
-leurs parents ou alliés en ligne directe ;
-leurs parents ou alliés en ligne collatérale jusqu'au troisième degré inclus ;
-les personnes exclusivement attachées à leur service personnel ou à leur entreprise.
Le représentant, s'il n'est avocat, doit justifier d'un pouvoir spécial.

Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] soulèvent in limine litis la nullité de l’assignation délivrée par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024 au motif que cette dernière ne contient pas les indications sur les modalités selon lesquelles ils peuvent se faire assister ou représenter et que par ailleurs il n’est pas porté à leur connaissance leur possibilité d’obtenir des délais de paiement.

Il convient cependant de rappeler que les omissions ou erreurs contenues dans l’acte introductif d’instance ne sont susceptibles d’entrainer la nullité de l’acte que si elles ont causé un grief. Or, en l’espèce, force est de relever que Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O], qui invoquent cette nullité, ont bien été représentés par leur conseil lors de la présente procédure et ont sollicité des délais de paiement. Dès lors, ils ne démontrent pas l’existence d’un grief.

Au vu de ces éléments, ils seront déboutés de leur demande visant à voir déclarer nulle et non avenue l’assignation délivrée le 3 décembre 2024.

Sur la validité du congé délivré:

Selon l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

L’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit en outre que e bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] font valoir que le congé délivré par les bailleurs est frauduleux car ces derniers n’ont jamais mis en place les diligences nécessaires aux fins de vente effective de leur bien. Ils relèvent qu’il n’est produit aux débats aucun mandat de vente régularisé et ne versent aucune estimation de valeur du bien immobilier.

Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] s’opposent à l’argumentaire. Ils précisent que les locataires occupant encore les lieux et laissant le bien immobilier dans un état pitoyable, ils doivent effectuer de nombreux travaux de remise en état avant de pouvoir envisager de vendre le bien.

En l’espèce, il convient de rappeler qu’il est de principe qu’il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur. Dès lors que le locataire ne manifeste pas son intention d’acquérir mais au contraire prétend se maintenir dans les lieux, le bailleur a des motifs légitimes de ne pas faire diligence pour rechercher un acquéreur avant l’aboutissement de la procédure d’expulsion, sans que cette attitude réaliste démontre de sa part aucune fraude ni une quelconque absence de volonté de vendre.

Il est produit aux débats à l’appui de la demande le contrat de bail ainsi que le congé délivré le 25 mai 2023 par acte de commissaire de justice. Ce congé précise qu’il est délivré pour vente du bien immobilier et mentionne une offre de vente au prix de 238000 euros. 

Les locataires, qui contestent la réalité du motif invoqué, et affirment son caractère frauduleux, ne produisent pour autant aucun élément de nature à justifier du bien fondé de leurs allégations. Le conflit les opposant aux bailleurs et leur intention de rester dans les lieux sont autant de raisons expliquant l’absence de diligences de Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] quant à la vente dudit bien immobilier. Rien ne permet d’établir que Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] n’ont pas l’intention de vendre leur bien.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que le congé délivré respecte les règles de fond et de forme. Il sera donc validé.

Sur les conséquences liées à la validité du congé:

Sur l’expulsion des locataires:

Le bail étant résilié au 31 août 203, Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] sont occupants sans droit ni titre des lieux loués depuis le 1er septembre 2023. Il convient donc d’ordonner leur expulsion ainsi celle de toute personne de leur chef des lieux indûment occupés, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

L’octroi de la force publique apparaissant suffisant pour s’assurer de la bonne exécution de la décision, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte.

Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D], qui sollicitent la suppression du délai de deux mois
 pour quitter les lieux, ne produisent aux débats aucun élément de nature à justifier cette demande.


Aussi, il convient de les débouter de cette demande et de fixer à 2 mois le délai pour quitter les lieux suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux.

Sur l'indemnité d'occupation:

Le contrat de bail étant résilié à compter du 1er septembre 2023, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 522,91 euros à compter de cette date.

Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] seront condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation.

La solidarité ne s’étendant pas aux indemnités d’occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Sur la transmission de la décision au représentant de l’Etat dans le département:

Compte tenu de la situation de Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] et en application des dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, il convient d'ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] sollicitent de la juridiction la condamnation solidaire de Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] à leur verser la somme de 10900,35 euros, suivant décompte produit aux débats mois de décembre 2025 inclus.

Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] contestent le montant réclamé reconnaissant devoir une somme de 4480,96 euros.

Il appartient à Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O], locataires, de justifier des paiements et versements qu’ils auraient effectués et qui n’auraient pas été pris en compte par les bailleurs. S’agissant des versements d’allocation logement, il convient de relever qu’ils ont bien été pris en compte par les bailleurs dans le décompte de l’impayé locatif. A l’inverse, ils ne justifient pas de l’existence de versements complémentaires qu’ils auraient eux même effectués.

Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] seront en conséquence solidairement condamnés à payer à Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] la somme de 10900,35 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 31 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement:

En application des dispositions de l'article 1343-5 du Code Civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] sollicitent l’octroi de délais de paiement sur une période de 24 mois faisant état de leurs difficultés.

Il convient dans ces circonstances d’accorder à Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] des délais de paiement en prévoyant que ces derniers s’acquitteront de leur dette par le paiement de 24 mensualités de 454 euros, la dernière étant augmentée du solde de la dette.

Il y a lieu en outre de prévoir qu'à défaut de règlement d'une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Il doit enfin être rappelé que pendant ce délai les procédures d'exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d'être dues.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le titulaire d'une créance de somme d'argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s'il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard. 

En l'espèce une telle preuve n'est pas rapportée ; il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée par Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] sollicitent l’octroi d’une somme de 3500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’ils indiquent avoir subi du fait des troubles et tracas occasionnés par la délivrance d’un congé frauduleux.

Il résulte cependant des développements précédents que le congé pour vendre des bailleurs a été déclaré régulier en la forme et au fond. Dès lors, en l’absence de faute commise par les propriétaires, Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] ne pourront qu’être déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] qui succombent dans le cadre de la présente procédure seront solidairement condamnés aux entiers dépens qui ne sauraient comprendre les frais du congé pour vendre et seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.


PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à la disposition du public par le greffe :

Déboute Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] de leur demande visant à prononcer la nullité de l’assignation délivrée par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024.

Déclare valable le congé délivré par Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] pour la date du 31 août 2023.

Constate l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] des locaux sis [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 5] depuis le 1er septembre 2023.

Dit que l'expulsion de Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux. 

Déboute Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] de leur demande d’astreinte.

Déboute Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] de leur demande de suppression du délai pour quitter les lieux.



Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 522,91 euros charges comprises à compter du 1er septembre 2023.

Condamne Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] à verser cette indemnité d’occupation mensuelle de 522,91 euros jusqu’à leur départ effectif des lieux, à compter du mois de janvier 2026.

Condamne solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] à payer à Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] la somme de 10900,35 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 31 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Accorde à Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] des délais de paiement, assortis de l'obligation de s'acquitter de leur dette par 24 acomptes mensuels de 454 euros, le dernier étant augmenté du solde de la dette, avant le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la notification de la présente décision.

Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Déboute Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] de leur demande de dommages et intérêts.

Déboute Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] de leur demande de dommages et intérêts.

Condamne solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] à verser à Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] une indemnité de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [W] [O] aux dépens.


Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience, et par C. TROADEC, Greffière.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-07-02T21:57:20.833Z.