Cour d'appel de Limoges, Chambre civile, 17 juin 2026, n° 25/00710

ARRET N° 201



N° RG 25/00710 - N° Portalis DBV6-V-B7J-BIW6A







AFFAIRE :



Mme [W] [S], M. [B] [J]



C/



S.A.S. KESACO









GV/IM





Demande tendant à obtenir la livraison de la chose ou à faire sanctionner le défaut de livraison

































Grosse délivrée aux avocats







COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

---==oOo==---

ARRÊT DU 17 JUIN 2026

---==oOo==---

 

Le dix sept Juin deux mille vingt six la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



Madame [W] [S]

née le 02 Octobre 1979 à [Localité 1], 

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES





Monsieur [B] [J]

né le 17 Mai 1979 à [Localité 2], 

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES





APPELANTS d'une décision rendue le 14 octobre 2025 par le juge de la mise en état de [Localité 3]





ET :



S.A.S. KESACO, 

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Me Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES





INTIMÉE 







---==oO§Oo==---



Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 22 Avril 2026. L'ordonnance de clôture a été rendue le 08 avril 2026.



Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.



Après quoi, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 17 Juin 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre,de Madame Géraldine VOISIN, Conseillère et de Madame Magalie ARQUIE, Conseillère . A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.



---==oO§Oo==---



LA COUR



EXPOSÉ DU LITIGE



Faits et procédure



Selon acte authentique en date du 29 janvier 2019, la société KESACO a vendu à Mme [W] [S] et M. [B] [J] les lots n° 1, 9, 18 et 22 ainsi que les parties communes afférentes, d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour le prix global de 216 000 €. 



Le lot n°1 consistait en un appartement duplex situé au rez-de-chaussée d'une superficie de 88 m².



Le lot n°9 consistait en un appartement situé au premier étage d'une superficie de 54 m².



Le lot n°18 consistait en un appartement situé au deuxième étage d'une superficie de 55 m².



Le lot n°22 consistait en un appartement situé au rez-de-jardin d'une superficie de 73 m². 



Postérieurement, M. [J] et Mme [S] ont découvert que la superficie réelle des appartements vendus était inférieure à celle mentionnée dans l'acte de vente.



Par acte de commissaire de justice délivré le 16 février 2023, Mme [S] et M. [J] ont fait assigner la société KESACO devant le tribunal judiciaire de Limoges en réduction du prix de vente du lot n°9 et en indemnisation du préjudice matériel caractérisé par la perte de loyer induite par l'écart de superficie sur le fondement des articles 46 de la loi n°65-557 du10 juillet 1965 et, à titre subsidiaire, en garantie des vices cachés sur le fondement de l'article 1641 du code civil. 



La société KESACO a ensuite appelé en cause :

- son assureur, la société ALLIANZ IARD, par assignation délivrée le 08 juin 2023, 

- la société Delage Atelier d'Architecture à laquelle elle avait confié la conception du projet de découpage de l'immeuble en plusieurs lots et la maîtrise d'oeuvre, par assignation délivrée le 06 juin 2023 

- Mme [X], géomètre ayant réalisé le plan de division, par assignation délivrée le 02 août 2023.



Le 4 décembre 2023, la société KESACO a saisi le juge de la mise en état pour voir constater la forclusion de l'action engagée par M. [J] et Mme [S] et, en conséquence, les dire irrecevables en leurs demandes.



Par ordonnance, contradictoire en date du 14 octobre 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Limoges a :

- déclaré irrecevable pour cause de forclusion l'action en réduction du prix de vente du lot n°9 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 4], mise en oeuvre par M. [J] et Mme [S] sur le fondement de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

- déclaré irrecevable l'action mise en oeuvre par M. [J] et Mme [S] sur le fondement de la garantie des vives cachés ;

- constaté que l'appel en cause des sociétés Delage Atelier d'Architecture et ALLIANZ IARD est devenu sans objet ;

- condamné M. [J] et Mme [S] aux entiers dépens ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





Par déclaration au greffe de la chambre civile de la cour d'appel de Limoges en date du 5 novembre 2025, Mme [W] [S] et M. [B] [J] ont relevé appel de cette ordonnance, en intimant la société KESACO. 



En application de l'article 906 du code de procédure civile, l'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du mercredi 22 avril 2026 de la chambre civile.



La clôture de la procédure devant la cour a été prononcée par ordonnance du 8 avril 2026.



Prétentions des parties 



Au dernier état de leurs conclusions déposées le 31 décembre 2025, Mme [W] [S] et M. [B] [J] demandent à la cour de :

- infirmer l'ordonnance du juge de la mise en état dont appel ;

et statuant à nouveau,

- juger recevable l'action de M. [J] et Mme [S] en réduction du prix de vente du lot n°9 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 4] mise en oeuvre sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- juger recevable l'action de M. [J] et Mme [S] sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

- condamner la société KESACO à verser aux consorts [S] et [J] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société KESACO aux dépens.



Mme [S] et M. [J] soutiennent que le premier juge a retenu à juste titre que la maxime "Contra non valentem agere non currit praescriptio" s'applique au délai de forclusion. Mais, ce n'est que lors de la réception des baux des lots n°1, 22 et 18, le 18 février 2022, qu'ils ont découvert la différence entre la surface vendue et la surface réelle de ces lots. Dans le même temps, la société JW GESTION leur a annoncé que la superficie du lot n° 9 était également inférieure à celle vendue, et ce n'est que le 8 décembre 2022 qu'ils ont appris par l'ANAH l'écart de surface significatif concernant le lot n° 9. Ainsi, en ayant assigné la société KESACO par acte du 16 février 2023, ils n'étaient pas forclos pour agir. 



Ils font valoir également que que leur action en garantie des vices cachés est indépendante de celle en réduction du prix, de sorte qu'ils sont recevables à agir sur ce fondement. 



Au dernier état des ses conclusions déposées le 17 février 2026, la société KESACO demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance de mise en état dont appel ;

- débouter M. [J] et Mme [S] de l'ensemble de leurs prétentions ;

- condamner solidairement M. [J] et Mme [S] au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement M. [J] et Mme [S] aux entiers dépens. 



La société KESACO soutient que le juge de la mise en état n'avait pas à rechercher si les acheteurs s'étaient trouvés ou pas dans l'impossibilité d'agir en réduction du prix de vente. En effet, la suspension pour impossibilité d'agir visée par l'article 2234 du code civil ne vise que les délais de prescription et non les délais de forclusion. 



Subsidiairement, il appartenait aux consorts [J] [S] de vérifier la superficie réelle des appartements achetés dès le 26 octobre 2021, date du mail de la société JW GESTION les informant de l'écart de superficies, ce qu'ils n'ont pas fait. En ayant agi par assignation délivrée le 16 février 2023, ils étaient donc, en tout état de cause, forclos.







Enfin, l'action engagée par Mme [S] et M. [J] sur le fondement de la garantie des vices cachés n'est pas indépendante de l'action exclusive en réduction de prix prévue par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu'elle se base également sur une différence de surfaces et ses conséquences. Elle est donc également irrecevable. 





MOTIFS DE LA DECISION



L'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose en ses alinéa 7 et 8 que "Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance".



Ce délai d'un an est un délai de forclusion.



L'article 2220 du code civil prévoit que "Les délais de forclusion ne sont pas, sauf dispositions contraires prévues par la loi, régis par le présent titre", soit le titre XX du livre III code civil sur la prescription extinctive.



En conséquence, les dispositions de l'article 2234 du code civil selon lesquelles "La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure" ne sont pas applicables.



En application de l'article 2241 du code civil, le seul acte interuptif du délai de forclusion est en l'espèce l'assignation délivrée par Mme [S] et M. [J] le 16 février 2023 contre la société KESACO sur le fondement de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.



Or, cette assignation a été délivrée plus d'une année après la signature de l'acte authentique de vente le 29 janvier 2019.



Mme [S] et M. [J] étaient donc forclos pour agir en réduction du prix sur le fondement de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 à la date 16 février 2023.



Leur action engagée de ce chef est donc irrecevable. 



Sur l'action subsidiaire en garantie des vices cachés,



Lorsque l'acquéreur d'un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Cour de cassation 3ème chambre civile 26 novembre 2015 n° 14-14.778 et 14-28.394).



Lorsque Mme [S] et M. [J] invoquent la fixation du loyer par l'ANAH en fonction de la superficie du lot loué, pour dire que leur opération immobilière serait déficitaire et qu'ils auraient donc été victimes d'un vice caché ou d'un vice du consentement, leur action engagée à ce titre repose sur une différence entre la superficie vendue et la superficie réelle.

Or, cette action relève exclusivement des dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.



Leur action engagée à ce titre doit donc également être déclarée irrecevable. 



En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Limoges le 14 octobre 2025 en toutes ses dispositions.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile,



Mme [S] et M. [J] succombant à l'instance, ils doivent être condamnés solidairement aux dépens.



Il est équitable en outre de les condamner solidairement à payer à la société KESACO la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS





La Cour  d'appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



CONFIRME l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Limoges le 14 octobre 2025 en toutes ses dispositions ;



CONDAMNE solidairement Mme [W] [S] et M. [B] [J] à payer à la société KESACO la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE solidairement Mme [W] [S] et M. [B] [J] aux dépens. 











LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,











Isabelle MOREAU. Didier DE SEQUEIRA.