Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile section A, 9 juin 2026, n° 25/00430

N° RG 25/00430 - N° Portalis DBVM-V-B7J-MSBI



C4

















































































AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU MARDI 09 JUIN 2026





Appel d'un jugement (N° R.G. 22/00258)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de Valence

en date du 09 janvier 2025

suivant déclaration d'appel du 03 février 2025





APPELANTE :



S.A.S. AGENCE CRISTAL'IMMO Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siége

[Adresse 1]

[Localité 1]



représentée par Me Didier CHAMPAUZAC de la SELAS CABINET CHAMPAUZAC, avocat au barreau de VALENCE et plaidant par Me Pauline AYGLON, avocat au barreau de VALENCE





INTIMÉS :



M. [V] [R]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]



Mme [D] [R]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]



représentés par Me Julie GAY, avocat au barreau de VALENCE et par Me Pauline COLLANGE, avocat au barreau de VALENCE





M. [P] [H]

né le 30 Septembre 1963 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]



Mme [G] [N] épouse [H]

née le 19 Août 1963 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]



représentés par Me Harmony NICOLAS, avocat au barreau de VALENCE

















COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Catherine Clerc, président de chambre,

Mme Raphaële Faivre, conseiller,

M. Jean - Yves Pourret, conseiller,



Assistés lors des débats de Mme Anne Burel, greffier





DÉBATS :



A l'audience publique du 20 avril 2026, Mme Faivre a été entendue en son rapport.



Les avocats ont été entendus en leurs observations.



Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu.

 





FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES



Aux termes d'un acte en date du 24 octobre 2003, M. et Mme [R] ont acquis la parcelle cadastrée section ZA n°[Cadastre 1] sise [Adresse 2] sur le territoire de la commune de [Localité 5], comportant une maison d'habitation avec dépendances, la moitié indivise d'une parcelle cadastrée section ZA n°[Cadastre 2]", l'autre moitié de la parcelle ZA n°[Cadastre 2] appartenant à M. et Mme [H], propriétaires de la parcelle cadastrée ZA n°[Cadastre 3].



La SAS agence Cristal'Immo (société Cristal'Immo) est propriétaire de la parcelle cadastrée ZA n°[Cadastre 4] desservie directement par le [Adresse 4].



Un litige est intervenu entre les parties s'agissant de la qualification juridique et de l'utilisation de la parcelle ZA n° [Cadastre 2]. 



La société Cristal'Immo a souhaité procéder à une division parcellaire de sa parcelle ZA n°[Cadastre 4], en trois lots, et s'est rapprochée des époux [R] pour obtenir l'instauration d'une servitude de passage sur la parcelle cadastrée ZA n°[Cadastre 2]. Aucun accord n'a été trouvé. Les parcelles n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 6] issues de la division de la parcelle AZ n°[Cadastre 4] ont été cédées respectivement à M. et Mme [Z] et M. [A].



Par acte notarié du 17 décembre 2020, M. et Mme [H] ont fait donation à la société Cristal'Immo de la moitié de leur quote-part des droits indivis sur la parcelle cadastré section ZA n°[Cadastre 2].



Le 18 janvier 2021, la commune de [Localité 5] a autorisé la division parcellairede la parcelle ZA n°[Cadastre 4] en trois lots à bâtir et des permis de construire ont été délivrés.



Par actes d'huissier de justice des 20 janvier 2022 M. et Mme [R] ont assigné M. et Mme [H] et la société Cristal'Immo devant le tribunal judiciaire de Valence au visa des articles 815-14 et 815-16 du code civil en nullité de l'acte de donation. 



Par jugement du 07 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Valence a :



-ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats,

-enjoint aux parties de mettre en cause la SCI Poulpi et Cie afin que celle-ci puisse éventuellement présenter des observations sur la demande de nullité de l'acte de donation du 17 décembre 2020 entre M. et Mme [H] d'une part, et la société Cristal'Immo d'autre part,

-renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 22 décembre 2023 à 09 heures pour permettre aux parties de déposer des conclusions récapitulatives comportant leurs observations sur l'incidence de l'éventuelle annulation de l'acte de donation du 17 décembre 2020 sur les droits de la société civile Poulpi et Cie,

-sursis à statuer sur les demandes des parties,

-réservé les dépens.



Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, M. et Mme [R] ont dénoncé l'assignation et assigné la SCI Road C, anciennement SCI Poulpi et Cie.



Les instances ont été jointes.



Par jugement contradictoire du 9 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Valence a :



-annulé l'acte de donation du 17 décembre 2020 passé entre M. et Mme [H] d'une part et la société Cristal'Immo d'autre part,

-dit que l'annulation de l'acte de donation du 17 décembre 2020 passé entre M. et Mme [H] d'une part et la société Cristal'Immo d'autre part est inopposable à la SCI Road C,

-rejeté les demandes de dommages et intérêts de la société Cristal'Immo,

-condamné in solidum M. et Mme [H] et la société Cristal'Immo à payer à M. et Mme [R] la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter in solidum lesdépens,

-rejeté le surplus des demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Par déclaration du 3 février 2025, la société Cristal'Immo a interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu'il a dit que l'annulation de l'acte de donation du 17 décembre 2020 passé entre M. et Mme [H] d'une part et la société Cristal'Immo d'autre part est inopposable à la SCI Road C, en intimant M. et Mme [H] et M. et Mme [R]. 



Aux termes de ses dernières écritures déposées le 26 mars 2026, la société Cristal'Immo demande à la cour de :



-réformer le jugement mais seulement en ce qu'il a :

*annulé l'acte de donation du 17 décembre 2020 passé entre M. et Mme [H] d'une part et la société Cristal'Immo d'autre part,

*rejeté les demandes de dommages et intérêts de la société Cristal'Immo,

*condamné in solidum M. et Mme [H] et la société Cristal'Immo à payer à M. et Mme [R] la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

*rejeté le surplus des demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant, à nouveau, sur les chefs infirmés,

-rejeter l'intégralité des demandes de M. et Mme [R] comme étant irrecevables ou à défaut infondées,

-rejeter toutes les demandes dirigées à l'encontre de la société Cristal'Immo,

-juger les demandes de M. et Mme [R] irrecevables ou à défaut infondées,

-condamner in solidum ou à défaut M. et Mme [R] à verser à la société Cristal'Immo la somme de 10.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive, 

-condamner in solidum ou à défaut solidairement M. et Mme [R] à verser à la société Cristal'Immo la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral et de jouissance, 

-condamner in solidum ou à défaut solidairement M. et Mme [R] à verser à la société Cristal'Immo la somme de 7.200 € TTC en application de l'article 700 du code de procédure civile, outres entiers dépens de première instance et d'appel.





Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 9 mars 2026, M. et Mme [R] demandent à la cour au visa des articles 815-14 et 815-16 du code civil de :



-confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

*annulé l'acte de donation du 17 décembre 2020 passé entre M. et Mme [H] d'une part et la société Cristal'Immo d'autre part, 

*condamné in solidum M. et Mme [H] et la sociétéCristal'Immo à payer à M. et Mme [R] la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

*condamné in solidum M. et Mme [H] et la société Cristal'Immo aux entiers dépens de l'instance, 



-condamner la société Cristal'Immo à verser à M. et Mme [R] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

-condamner la même aux entiers dépens.





Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 19 juin 2026, M. et Mme [H] demandent à la cour au visa des articles 815-14 et 815-16 du code civil, de l'article 909 du code de procédure civile de :



- déclarer recevables et bien fondées leurs conclusions d'intimés avec appel incident, 

-réformer le jugement déféré mais seulement en ce qu'il a :

*annulé l'acte de donation du 17 décembre 2020 passé entre M. et Mme [H] d'une part et la société Cristal'Immo d'autre part, 

*rejeté les demandes de dommages et intérêts de la société Cristal'Immo, 

*condamné in solidum M. et Mme [H] et la société Cristal'Immo à payer à M. et Mme [R] la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

-rejeté le surplus des demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

-condamné in solidum M. et Mme [H] et la société Cristal'Immo aux entiers dépens de l'instance, 



Et statuant, à nouveau, sur les chefs infirmés,



-constater la nature de chemin d'exploitation du chemin cadastré ZA n°[Cadastre 2], 

-constater la légalité de l'acte notarié de donation en date du 17 décembre 2020 conclu entre la société Cristal'Immo et M. et Mme [H], 

-débouter M. et Mme [R], de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 

-condamner in solidum ou à défaut solidairement, M. et Mme [R], à leur payer la somme de 7 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.





Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 avril 2026.





MOTIFS 



Sur la nullité de l'acte de donation 



Au soutien de sa demande en nullité de l'acte de donation par les époux [H] à la société Cristal'Immo d'un quart en toute propriété de la parcelle cadastrée ZA n°[Cadastre 2] régularisé le 17 décembre 2020, M. et Mme [R] exposent que cette parcelle ne peut recevoir la qualification de chemin d'exploitation mais qu'elle est soumise au régime de l'indivision forcée et perpétuelle dès lors que :



-les mentions portées au cadastre sont dépourvues de toute valeur probante quant à la qualification juridique des voies et le plan cadastral a une valeur purement fiscale et administrative et ne saurait conférer un quelconque statut juridique au chemin concerné, 

-la qualification de chemin d'exploitation suppose ainsi, au-delà de la simple desserte des fonds, que le chemin soit destiné à l'exploitation effective de ces fonds (Cass. 3e civ., 21 décembre 1998, n° 87-16.076), et si la jurisprudence a en effet précisé que la qualification peut, dans certaines hypothèses exceptionnelles, subsister malgré l'évolution ultérieure des fonds vers une vocation résidentielle, la survie de cette qualification est conditionnée à l'existence d'un usage d'exploitation agricole initial avéré, ayant perduré sans modification malgré l'urbanisation intervenue postérieurement (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-20.567). 

-en revanche, la perte de destination agricole ou d'exploitation d'un chemin fait disparaître sa qualification de chemin d'exploitation, notamment lorsque les fonds desservis sont devenus exclusivement résidentiels et intégralement bâtis (Cass. 3e civ., 14 novembre 2019, n° 18-20.133), 

-la Cour de cassation a en effet jugé que la qualification de chemin d'exploitation est exclue lorsque le chemin a pour fonction principale de permettre l'accès des propriétés à la voie publique, une telle voie relevant alors d'une simple desserte et non d'une communication entre fonds au sens de l'article L.162-1 du code rural (Cass. 3e civ., 27 septembre 2011, n°10-21.514), 

-de même, la qualification de chemin d'exploitation ne peut être retenue lorsque la voie est destinée à assurer la desserte de propriétés autres que les seuls fonds riverains ou lorsqu'elle débouche sur une autre voie de circulation (Cass. 3e civ., 3 octobre 2007, n°06-19.454 ; Cass. 3e civ., 7 décembre 2010, n°09-15.387), 

-la vocation exclusivement résidentielle des fonds concernés, aujourd'hui entièrement bâtis, est incompatible avec la qualification de chemin d'exploitation, 

-la parcelle ZA n° [Cadastre 2] permet la desserte des parcelles cadastrées ZA n°[Cadastre 3] et [Cadastre 1] qui ne sont accessibles que par ce tènement, de sorte que cette voie constitue un accessoire indispensable à l'usage de plusieurs fonds privatifs, et elle est donc soumise au régime de l'indivision forcée et perpétuelle, laquelle qualification implique l'impossibilité pour les coïndivisaires de céder leurs droits indivis sur ce tènement indépendamment de l'immeuble dont il assure la desserte. 





La société Cristal'Immo soutient à titre principale que la parcelle cadastrée AZ n°[Cadastre 2] revêt la qualification de chemin d'exploitation rendant inapplicable le régime de l'indivision dès lors que :

-ce chemin nait d'un chemin public, sert à l'usage exclusif des parcelles qu'il borde, se termine en cul-de-sac et est consacré exclusivement à la communication entre différents fonds sans relier deux chemins publics, 

-selon la jurisprudence, la vocation urbaine de parcelles desservies n'est pas exclusive de la qualification de chemin d'exploitation (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-20.567), dès lors que le chemin sert à desservir des maisons d'habitation avec des jardins (Cass. 3e civ., 11 févr. 2016, n°14-14.981 et 14-15.697), 

-selon la jurisprudence, la limitation d'un chemin d'exploitation à un usage exclusivement agricole serait d'ailleurs inopérante comme ajoutant une condition à l'article L.162-1 du code rural et de la pêche maritime (Cass. 3e civ., 3 mai 2012), n° 11-15.010), 

-devant le tribunal les époux [R] n'ont pas contesté la qualification de chemin d'exploitation et ont même produits aux débats un plan cadastral sur lequel figure la mention « chemin d'exploitation », 

-cela résulté également de l'attestation de propriété des époux [R], et il importe peu que cette attestation mentionne qu'ils détiennent une quote-part indivise de la parcelle ZA [Cadastre 2], alors qu'il est de jurisprudence constante que, même lorsqu'un titre de propriété attribue la parcelle supportant le chemin à un riverain, cette circonstance n'exclut pas sa qualification de chemin d'exploitation (Cass. 3e civ., 5 févr. 1997, n° 95-12.106 ; Cass. 3e civ., 24 nov. 2010, n° 09-70.917), 

-la parcelle ZA n°[Cadastre 4] était agricole comme il ressort clairement des différentes attestations. 



A titre subsidiaire elle fait valoir que :

- la voie litigieuse est utilisée en commun afin de desservir les fonds qui lui sont limitrophes, soit les parcelles cadastrées ZA n°[Cadastre 3] et [Cadastre 1] appartenant M. et Mme [R] et M. et Mme [H], mais également la parcelle ZA n°[Cadastre 4], propriété de la société Cristal'Immo, de sorte que cette voie indivise présente le caractère d'accessoire indispensable y compris pour la parcelle ZA n°[Cadastre 4] et est soumise au régime de l'indivision forcée et perpétuelle, 

-elle bénéficie donc également du régime de l'indivision forcée et perpétuelle lui donnant le statut de coindivisaire au même titre que M. et Mme [R] et M. et Mme [H], de sorte que si la cour devait reconnaître que les copropriétaires ne peuvent ni vendre, ni céder isolément leurs droits indivis, elle constatera que cette règle ne s'applique pas lorsque la vente ou la donation s'effectue au profit d'un autre indivisaire. 



M. et Mme [H] déclarent s'associer à l'argumentaire de la société Cristal'Immo s'agissant de la qualification de chemin d'exploitation de la parcelle cadastrée AZ n°[Cadastre 2] rendant inapplicable le régime de l'indivision. 





Réponse de la cour : 



Aux termes de l'article L.162-1 du code rural et de la pêche maritime, « les chemins et sentiers d'exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation. Ils sont, en l'absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l'usage en est commun à tous les intéressés. L'usage de ces chemins peut être interdit au public.



Il s'en déduit que le droit de propriété d'un riverain sur le sol du chemin n'exclut ni la qualification de chemin d'exploitation (3e Civ., 23 octobre 1974, n° 73-13.139; 3e Civ., 9 mars 1977, n° 75-13.647) ni le droit d'usage de celui-ci par les autres propriétaires riverains du chemin (3e Civ., 26 février 1986, n° 84-11.706; 3e Civ., 5 février 1997, n° 95-12.106,; 3e Civ., 24 novembre 2010, n° 09-70.917).



L'usage du chemin est ainsi déterminant, il doit servir à la communication entre les fonds riverains ou à leur exploitation (Ass. plén., 14 mars 1986, n° 84-15.131), et cette fonction doit être exclusive (3ème Civ., 2 juillet 1997, n° 95-16.706; 3ème Civ., 25 octobre 2011, n°10-17.165; 3 Civ., 6 octobre 2016, n°15-20.742). 



Cette fonction de communication entre les fonds riverains ou servant à leur exploitation doit être au profit de fonds riverains du chemin, que celui-ci les traverse, les borde, ou y aboutisse (3 Civ., 24 avril 1970, n° 68-11.865 ; 3ème Civ., 27 novembre 1996, n°94-20.869, Bull. 1996; 3ème Civ., 13 mai 1998, n° 95-18.501).



Dès lors l'existence du chemin d'exploitation dérive d'une situation matérielle que le juge doit déterminer en recherchant si, objectivement et exclusivement, la voie sert à la communication

des fonds riverains entre eux ou à leur exploitation (3 Civ., 20 novembre 1973, n°72-13.177; 3ème Civ., 5 juin 1985, n° 83-17.473 ; 3ème Civ., 24 octobre 1990, n° 89-12.618, 3ème Civ., 26 mai 1992, n° 90-19.184), sans qu'il n'y ait lieu de rechercher si le chemin revendiqué existait depuis des temps immémoriaux, sauf à ajouter à l'article L.162-1 du code rural une condition qu'elle ne comporte pas tenant à l'usage du chemin depuis des temps immémoriaux (3 Civ., 21 janvier 2009, n° 08-10208). 



L'affectation du chemin d'exploitation ne dépend que d'une situation de fait, de sorte que sa qualification relève de l'appréciation souveraine du juge du fond (3ème Civ., 10 novembre 1992, n° 90-21.654; 3ème Civ., 19 décembre 1995, n° 94-12.954; 3ème Civ., 21 janvier 2014, n° 12-24.227; 3ème Civ., 1 juillet 2014, n° 13-17.017; 3ème Civ., 10 octobre 2019, n° 18-13.634). 





Il incombe à ce titre au juge, pour opérer la qualification, de s'intéresser à l'aspect fonctionnel et utilitaire du chemin d'exploitation, et non de se borner à rechercher si les titres mentionnent un chemin d'exploitation ou une servitude de passage (3ème Civ., 9 décembre 2009, n° 08-20.688 ), la charge de la preuve de l'existence d'un chemin d'exploitation pesant sur celui qui l'invoque (3ème Civ., 28 mai 2020, n 18-26.499) et cette preuve pouvant être rapportée par tous moyens (3 Civ., 31 mars 1971, n° 68-11.719,; 3ème Civ., 8 mai 1973, n° 71-14.759)



A ce titre, la Cour de cassation juge qu'un chemin d'exploitation conserve sa qualité même si l'urbanisation des lieux est totale (Cass. 3e civ., 19 janv. 2011, n° 09-67.263) du moins lorsqu'elle ne modifie pas son affectation exclusive à la communication entre divers fonds ou à leur exploitation (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-20.567 ; Cass 3ème civ., 25 janvier 2024 n° 22-15.554). 



Ainsi, le chemin qui a pour objet essentiel non pas de servir à la communication des fonds entre eux ou à leur exploitation, mais d'assurer leur desserte à partir de la voie publique ne constitue pas un chemin d'exploitation (3ème Civ., 27 septembre 2011, n°10-21.514 ). 



Enfin, Il y a indivision forcée et perpétuelle toutes les fois qu'une dépendance de plusieurs propriétés, a été créée ou conservée pour être utilisée en commun en vue de l'exploitation de ces propriétés, l'indivision constitue un état normal et perpétuel auquel il ne peut être mis fin que du consentement unanime de tous les propriétaires des biens dont la dépendance constitue l'accessoire » (Civ. 3, 12 mars 1969, n° 67-10.335,), qu'il s'agisse de chemins, de ruelles, de voies d'accès ou encore de cours communes. 

Le bien en indivision forcée constitue ainsi l'accessoire indispensable des fonds dont il dépend (3ème Civ., 27 mai 2010, n° 09-65.338 ; 1ère Civ., 1 juin 2017, n° 16-19.267;3e Civ., 6 avril 2023, n° 21-17.774 ). Dans ces conditions, Il n'y a indivision forcée et perpétuelle que si le partage du bien indivis rendrait impossible l'usage ou l'exploitation des fonds principaux divis, ou le détériorerait notablement (3 Civ., 27 octobre 2010, n° 09-13.600,).

Le régime de l'indivision forcée et perpétuelle emporte trois conséquences principales : l'exclusion du partage, l'impossibilité de dissocier les biens indivis des fonds dont ils sont l'accessoire et l'interdiction, pour chacun des propriétaires des fonds principaux, de modifier la destination des biens en indivision forcée ou d'accomplir des actes de jouissance privant les autres indivisaires de leurs droits sur ces biens.



En l'espèce, il résulte du plan cartographique IGN 2022 produit aux débats que le chemin correspondant à la parcelle cadastré section ZA n°[Cadastre 2] dont la qualification est discutée par les parties, longe la parcelle cadastrée AZ n° [Cadastre 1] appartenant à M. et Mme [R] pour déboucher, au Sud sur la parcelle cadastrée ZA n° [Cadastre 3], propriété de M. et Mme [H] et au Nord sur la voie publique et se trouve bordée à l'Est par la parcelle cadastrée ZA n° [Cadastre 4] appartenant à la société Cristal'Immo qui dispose d'une voie d'accès directe sur ladite voie publique. 

Si le plan cadastral versé aux débats porte la mention « chemin d'exploitation » s'agissant de la parcelle litigieuse cadastré section ZA n°[Cadastre 2], en revanche, elle est qualifiée de « terrain à usage de voie d'accès » dans l'attestation notarié de cession de la moitié indivise de cette parcelle par M. [J] à M. et Mme [R] du 24 octobre 2023 et de « terre à usage de chemin d'accès » dans l'acte notarié du 17 décembre 2020 portant donation par M. et Mme [H] à la société Cristal'Immo d'un quart en toute propriété de ladite parcelle. 

Dès lors, outre, que comme précédemment énoncé, il incombe au juge, pour opérer la qualification, de s'intéresser à l'aspect fonctionnel et utilitaire du chemin d'exploitation, et non de se borner à rechercher si les titres mentionnent un chemin d'exploitation, en tout état de cause, cette discordance entre les titres notariés et la mention du plan cadastral, interdit de retenir la qualification de chemin d'exploitation de la parcelle ZA n°[Cadastre 2] à raison de la seule mention figurant au plan cadastral. 





Par ailleurs, s'il ressort des témoignages de M. [K] et de M. [X] que les parcelles bordant la parcelle ZA n°[Cadastre 2] étaient à l'origine des parcelles agricoles, et si, comme il a été précédemment rappelé, un chemin d'exploitation conserve sa qualité même si l'urbanisation des lieux est totale, c'est à la condition que ladite urbanisation ne modifie pas son affectation exclusive à la communication entre divers fonds ou à leur exploitation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, alors que les parcelles ZA n° [Cadastre 1], ZA n° [Cadastre 3] et ZA n° [Cadastre 4] sont à usage exclusif d'habitation, sans qu'il ne soit ni allégué ni a fortiori démontré qu'il y est en outre exploité des potagers, des jardins ou toute autre activité, même non agricole et que ces parcelles sont toutes la propriété de personnes différentes, de sorte qu'il n'est pas discuté par les parties que la parcelle litigieuse ZA n°[Cadastre 2] ne sert aucunement à la communication entre les fonds.

Enfin, comme l'a encore justement relevé le premier juge, il résulte de la configuration des lieux telle qu'elle ressort des plans produits et des déclarations des parties que la parcelle ZA n° [Cadastre 2] a pour objet de permettre la desserte des parcelles ZA n° [Cadastre 3] et ZA n°[Cadastre 1], lesquelles ne disposent d'aucun accès sur la voie publique. 

Il résulte de ce qui précède que la parcelle cadastrée ZA n°[Cadastre 2] qui, si elle fût un chemin permettant l'exploitation des terres agricoles cadastrées ZA n° [Cadastre 3], ZA n°[Cadastre 1] et ZA n° [Cadastre 4], a désormais pour seul objet non pas de servir à la communication ou à l'exploitation des fonds propriété de M. et Mme [R], de la société Cristal'Immo et de M. et Mme [H] entre eux, mais d'assurer la desserte des fonds appartenant aux époux [H] et aux époux [R] à partir de la voie publique ne constitue pas un chemin d'exploitation, ce que confirme au demeurant les termes des actes de propriété qui la qualifie expressément de terrain à usage de voie d'accès. 

A ce titre, comme l'a justement relevé le premier juge, la parcelle ZA n°[Cadastre 2] constitue l'unique voie d'accès sur la voie publique de la parcelle ZA n° [Cadastre 1] appartenant à M. et Mme [R] et de la parcelle ZA n° [Cadastre 3] propriété de M. et Mme [H], de sorte qu'elle constitue un accessoire indispensable de ces deux parcelles, soumise au régime de l'indivision forcée et perpétuelle, interdisant aux époux [H] de disposer de leurs droits indivis sur la parcelle ZA n°[Cadastre 2] indépendamment de la propriété de leur immeuble à l'usage duquel elle est affectée. 



Enfin, quand bien même la parcelle AZ n°[Cadastre 4] propriété de la société Cristal'Immo bénéficierait également du régime de l'indivision forcée et perpétuelle lui donnant le statut de coindivisaire de la parcelle AZ n°[Cadastre 2], ce qui n'est pas démontré, alors que s'agissant d'une demande d'annulation de la donation, ce caractère d'accessoire indispensable s'apprécie à la date de l'acte argué de nullité, soit le 17 décembre 2020, et qu'à cette date la parcelle AZ n°[Cadastre 4], disposait en son entièreté d'une voie d'accès directe à la voie publique, [Adresse 4], en tout état de cause, cette qualification n'est pas de nature à exclure l'application des règles de l'indivision forcée et perpétuelle qui interdit de disposer des droits indivis sur le chemin accessoire indépendamment de la propriété de l'immeuble à l'usage duquel il est affectée. 







Il y a donc lieu de prononcer la nullité de l'acte du 17 décembre 2020, par lequel M. et Mme [H] ont fait donation à la société Cristal'Immo de la moitié de leur quote-part de droits indivis sur le chemin cadastré section ZA n°[Cadastre 2] et de confirmer le jugement déféré. 



Sur la demande de dommages et intérêts de la société Cristal'Immo



Au soutien de ses demandes indemnitaires, la société Cristal'Immo expose que :

-M. et Mme [R] font délibérément obstacle à l'exercice de leur droit de propriété et leur cause un préjudice de jouissance, 

-la multitude des procédures engagées lui cause des tracasseries, 

-M. [R] rend la vie de ses voisins impossible, notamment en s'introduisant chez eux comme en attestent plusieurs témoins,



M. et Mme [R] soutiennent que la société Cristal'Immo n'a subi aucun trouble de jouissance et a pu mener son projet à son terme et les attestations versées sont sans rapport avec les faits de l'espèce. 

Réponse de la cour : 

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

L'engagement de la responsabilité délictuelle nécessite la démonstration d'une faute, d'un préjudice, et d'un lien de causalité entre les deux.

En l'espèce, la société Cristal'Immo, qui échoue dans son recours contre la demande d'annulation de la donation du 17 décembre 2020 formée par M. et Mme [R] n'est pas fondée en sa demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de jouissance qui n'est pas établi alors qu'elle ne dispose d'aucun droit sur la parcelle ZA n°[Cadastre 2]. 

Elle n'est pas davantage fondée en sa demande au titre d'un préjudice moral dont la réalité n'est attestée par aucune pièce du dossier. Il convient donc de la débouter de sa demande de dommages et intérêts et de confirmer le jugement déféré. 





Sur la procédure abusive 



L'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur

grossière équipollente au dol.



En l'espèce, le premier juge, confirmé par la cour ayant fait droit à la demande de nullité de l'acte de donation, le caractère abusif du recours de M. et Mme [R] n'est pas caractérisé, de sorte qu'il n'est pas fait droit à la demande de dommages-intérêts formée à ce titre par la société Cristal'Immo. Le jugement déféré est confirmé.





Sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens



Succombant dans son action, la société Cristal'Immo doit supporter les dépens de première instance et d'appel comme la totalité de ses frais irrépétibles exposés et verser à M. et Mme [R], unis d'intérêts la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Il y a également lieu de débouter la société Cristal'Immo ainsi que M. et Mme [H] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Les mesures accessoires de première instance sont par ailleurs confirmées.





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, dans les limites de l'appel et par arrêt contradictoire, 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions, 



Ajoutant, 



Condamne la société Cristal'Immo à payer à M. et Mme [R], unis d'intérêts, la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 

 

Déboute la société Cristal'Immo et M. et Mme [H] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

Condamne la société Cristal'Immo aux dépens d'appel. 

 



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



Signé par Mme Clerc , président, et par Mme Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





LE GREFFIER LE PRESIDENT