Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile B, 23 juin 2026, n° 24/09160

N° RG 24/09160 - N° Portalis DBVX-V-B7I-QBGB









Décision du 

tribunal judiciaire de LYON

Au fond

du 21 novembre 2024



RG : 19/03836

ch n°10 CAB 10J









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 23 Juin 2026







APPELANTE :



La société [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

ayant pour avocat plaidant Me Rafia BOUGHANMI, avocat au barreau de LYON, toque : 1672









INTIMEE :



La société OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Cécile LETANG de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocat au barreau de LYON, toque : 215





 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 19 Mars 2026



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Avril 2026



Date de mise à disposition : 23 Juin 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Patricia GONZALEZ, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller



assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.



Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *



EXPOSE DU LITIGE



La SCCV [Adresse 1] (le promoteur), promoteur immobilier, a fait procéder à la construction de la résidence étudiante '[Adresse 4]' située [Adresse 5] à [Localité 3] (Rhône). 



La SARL Office hôtelier du logement étudiant (l'exploitant) a pour activité la gestion locative de résidences étudiantes avec services.



Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2014, le promoteur et l'exploitant ont conclu une convention de collaboration concernant la prise à bail commercial de cette résidence.



La convention prévoyait notamment :

- une vente en l'état futur d'achèvement, le promoteur devant assurer la commercialisation de la résidence (article 4),

- en cas de respect de la date de mise à disposition, le versement par l'exploitant du loyer contractuel à compter du 1er octobre 2016 (article 3), 

- la conclusion par l'exploitant de baux commerciaux avec les investisseurs propriétaires et qu'il assume la gestion et l'exploitation de la résidence étudiante par la sous-location autorisée dans chacun des baux régularisés,

- une date de mise à disposition de l'ensemble immobilier au 29 août 2016 (article 2).



Des contestations sont apparues entre les deux sociétés sur la date de mise à disposition et le respect par chacune de ses obligations contractuelles stipulées dans la convention de collaboration et la l'exploitant a facturé des pertes d'exploitation pour les lots non vendus et de remboursement de loyers. Le promoteur a pour sa part mis en demeure son adversaire pour non paiement des loyers.



Par acte introductif d'instance du 3 avril 2019, la société OHLE a fait assigner la société Grand perron devant le tribunal judiciaire de Lyon afin notamment d'obtenir sa condamnation à lui verser des indemnités d'exploitation et le remboursement des loyers dus aux investisseurs jusqu'à l'occupation effective des lots d'habitation litigieux invendus au 29 août 2016.



Par jugement contradictoire du 21 novembre 2024, le tribunal : 

- a condamné la société Grand perron à verser à la société OHLE la somme de 78.285,46 euros TTC au titre des indemnités d'exploitation, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation, soit à compter du 3 avril 2019,

- l'a condamnée à lui verser la somme de 106.028,09 euros TTC au titre du remboursement des loyers investisseurs, cette somme étant assortie des interets au taux legal à compter de la date de délivrance de l'assignation, soit à compter du 3 avril 2019,

- l'a déboutée de sa demande au titre des loyers dus depuis le 1er octobre 2016 pour les lots d'habitation invendus,

- l'a déboutée de sa demande de condamnation pour procédure abusive,

- l'a condamnée aux dépens, qui seront recouvrés directement par Maître Poussert-Bougere, de la SELARL Cornet Vincent Segurel,

- l'a condamnée à verser à la société OHLE la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- a ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.



Par déclaration du 3 décembre 2024, la société Grand perron a interjeté appel.



* * *





Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 mars 2026, le promoteur demande à la cour de : 

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions, en ce qu'il :

* l'a condamnée à verser à l'exploitant la somme de 78.285,46 euros TTC au titre des indemnités d'exploitation, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation, soit à compter du 3 avril 2019,

* l'a condamnée à lui verser la somme de 106.028,09 euros TTC au titre du remboursement des loyers investisseurs, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation, soit à compter du 3 avril 2019,

* l'a déboutée de sa demande au titre des loyers dus depuis le 1er octobre 2016 pour les lots d'habitation invendus,

* l'a déboutée de sa demande de condamnation pour procédure abusive,

* l'a condamnée aux dépens,

* l'a condamnée à verser à l'exploitant la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

* a ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

Statuant à nouveau,

- débouter l'exploitant de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,

- le condamner à lui payer la somme de 129.376 euros au titre des loyers dus à compter du 1er octobre 2016 pour l'ensemble des lots d'habitation invendus livrés à l'exploitant, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2017,

- le condamner à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- le condamner à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.



***



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 mars 2026, l'exploitant demande à la cour de : 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et en conséquence,

- condamner le promoteur à lui payer :

* la somme de 65.237,28 euros HT, soit 78.285, 46 euros TTC, arrêtée au 29 août 2017 en application des articles 3 et 7 de la convention de collaboration du 11 décembre 2014, au titre des indemnités d'exploitation, outre intérêts à compter de l'assignation,

* la somme de 96.389,17 euros HT, soit 106.028,09 euros TTC, arrêtée au 29 août 2017,en application de l'article 3 de la convention de collaboration du 11 décembre 2014, au titre du remboursement des loyers investisseurs dus jusqu'à l'occupation effective des lots d'habitation litigieux invendus au 29 août 2016, outre intérêts à compter de l'assignation,

- rejeter l'ensemble des demandes du promoteur car infondées,

- le condamner à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens de l'instance, avec distraction au profit de Maître Letang, SELARL Cornet Vincent Segurel, avocat au Barreau de Lyon sur son affirmation de droit.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 mars 2026. 



L'appelante a déposé des conclusions le 19 mars 2026 après le prononcé de la clôture et n'a sollicité aucun rabat de cette clôture, de sorte qu'il ne peut être tenu compte de ces écritures et la cour ne se réfère qu'à celles du 16 mars 2026. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.













MOTIFS DE LA DECISION



Sur les obligations des parties



Le promoteur expose de manière liminaire que l'article 3 (mise à disposition) et l'article 7 (indemnité d'exploitation) du contrat prévoient des mécanismes contractuels distincts.



Il explique que :

' La mise à disposition des locaux n'est pas conditionnée à la remise des clefs (article 3 de la convention), et il n'est pas contesté que la mise à disposition des parties privatives a eu lieu le 4 août 2016, soit avant la date contractuelle,

' Les parties communes ont quant à elles été réceptionnées le 26 août 2016, soit 3 jours avant la date contractuelle,

' L'absence du représentant de l'exploitant, dont la présence n'était pas exigée par la convention, est sans incidence sur la validité de la réception, car le syndic était le seul habilité à réceptionner les parties communes ; de surcroît, le syndic est intervenu en qualité de mandataire apparent de l'exploitant (articles 1984 et 1998 anciens du code civil), puisqu'ils partagent le même dirigeant, le même siège social et la même enseigne commerciale, ce qui rend leur distinction purement fictive, 

' La remise du 4 octobre 2016 est un simple complément de clefs, notamment ; elle n'a pas fait l'objet d'un procès-verbal de réception car l'exploitant exploitait déjà les lieux, 

' L'exploitant est dès lors débiteur des loyers à compter du 1er octobre 2016, y compris pour les lots invendus, dont le promoteur est resté propriétaire.

' L'élaboration des baux commerciaux est à la charge de l'exploitant (article 8 de la convention), ce dernier ne peut dès lors pas se prévaloir de sa propre turpitude, ni invoquer l'absence de réponse au mail du 9 juin 2016 pour se soustraire à ses obligations contractuelles, 

' S'agissant des lots invendus, l'article 7 de la convention prévoit la signature du bail avec le promoteur en qualité de propriétaire, par exception à l'article 8 susvisé, 

' L'article 4 de la convention ne concerne pas l'élaboration des baux commerciaux, 

' L'exploitant, en percevant des sous-loyers sans verser de contrepartie au propriétaire, tout en réclamant des indemnités d'exploitation, a manqué à son obligation de bonne foi (article 1134 ancien du code civil), 

' La faculté de report prévue à l'article 2 de la convention n'est applicable qu'en cas de retard prévisible, or en l'espèce les locaux ont bien été livrés dans les délais contractuels. 



 

L'exploitant répond que : 

' La convention prévoit qu'en cas de mise à disposition postérieure au 29 août 2016 et à défaut de report comme en l'espèce, le promoteur est redevable des indemnités d'exploitation et du remboursement des loyers dus aux investisseurs (articles 3 et 7 de la convention), 

' Les clefs des parties communes ont été remises à l'exploitant le 4 octobre 2016 ; à défaut de remise des clefs, le procès-verbal de réception ne peut pas valoir mise à disposition, 

' Le promoteur se prévaut des dispositions inapplicables en l'espèce du droit de la construction relatives à la réception, s'agissant d'une mise à disposition au bénéfice d'un exploitant, et non d'une réception entre un maître d'ouvrage et une entreprise, 

' L'article 3 de la convention prévoit la présence d'un représentant de l'exploitant, 

' La distinction entre le syndic et l'exploitant n'est pas fictive,

' En l'absence de baux commerciaux s'agissant des 40 logements invendus au 29 août 2016, il n'a pas pu les exploiter à compter de la rentrée universitaire 2016,

' Les articles 4 et 8 de la convention prévoient que la commercialisation est à la charge du promoteur, l'exploitant n'ayant pas connaissance des investisseurs à qui les biens ont été vendus,

' La convention ne prévoit en revanche pas que les baux commerciaux devraient être conclus entre le promoteur considéré comme acquéreur et l'exploitant. 





Réponse de la cour



Selon l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.



En l'espèce, l'article 3 de la convention de collaboration concernant la prise à bail commercial meublé de la résidence étudiants '[Adresse 4]' à [Y] bénite, liant les parties stipule que :

'L'EXPLOITANT ne prendra possession des lieux que si lesdits locaux sont achevés, et s'ils sont donc exploitables selon leur destination, tant pour les parties privatives que pour les parties communes.

Si la date limite de mise à disposition, fixée de manière prévisionnelle au 29 août 2016 est respectée, l'EXPLOITANT sera tenu au versement du loyer contractuellement prévu à compter du 1 er octobre 2016 (franchise de loyer jusqu'au 30 septembre 2016 ou 30 septembre 2017 en cas de report de la livraison).

En cas de mise à disposition des parties privatives ou des parties communes postérieurement au 29 août 2016 et en l'absence de l'exercice de la faculté de report de la livraison d'un an dans les délais requis à l'article 2 des présentes, les conséquences de ce retard sont les suivantes :

- Pour chaque lot d'habitation non mis à disposition au 29 août 2016, le promoteur s'engage à verser à L'EXPLOITANT une somme globale et forfaitaire de 150 euros hors T.V.A. mensuels pour la période courant entre le 29 août 2016 et la date d'occupation effective par un résident étudiant et au plus tard le 29 août 2017.

- Pour chaque lot d'habitation mis à disposition après le 29 août 2016 (ou 29 août 2017 en cas de report de livraison selon l'article 2), le PROMOTEUR devra rembourser à l'EXPLOITANT le loyer investisseur prévu à l'annexe 5 jusqu'à la date d'occupation effective par un résident étudiant et au plus tard le 29 août 2017.

Ces indemnités susmentionnées devront être versées au plus tard le 20 du mois précédent l'échéance trimestrielle, sur présentation de facture conforme, afin notamment de permettre à l'EXPLOITANT d'honorer les loyers des investisseurs avant le 5 de chaque trimestre.

Il est entendu entre les parties que la date de livraison des parties communes ne peut être qu'antérieure et/ou concomitante à la date de livraison des parties privatives et que la non-livraison de ces parties communes est considérée comme une non-livraison totale de l'immeuble. ».



L'article 7 'engagement de loyauté' stipule pour sa part que :

'A compter de ce jour, le PROMOTEUR s'interdit de négocier et de conclure avec quiconque toute autre convention de même nature pour cette résidence.

De même, il s'oblige à diligenter la signature des actes authentiques d'acquisition en vue de permettre, avant le 29 août 2016, la signature des baux commerciaux de l'ensemble des lots d'habitation.

Les lots d'habitation qui n'auraient pas fait l'objet d'une vente à la date du 29 août 2016 donneront lieu au versement d'une indemnité d'exploitation de cent cinquante euros hors taxe (150 € HT) par mois, par lot d'habitation et cela jusqu'à :

- la signature du bail commercial correspondant avec le PROMOTEUR, étant entendu que l'acte de vente à intervenir par la suite entraînera un transfert des droits et obligations dudit bail à l'acquéreur et 

- l'occupation effective du lot d'habitation par un sous-locataire de l'EXPLOITANT »



C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte dans qu'il ne soit nécessaire de les paraphraser, que les premiers juges ont retenu que :

- il ne peut être considéré que les parties communes ont été mises à disposition le 26 août 2016, puisque selon procès-verbal du jour, il y a eu réception sans précision d'une remise de clefs et si le procès-verbal mentionne que le syndic de copropriété a pris possession des locaux et en assume la garde, la convention de collaboration stipule pour sa part une prise de possession par l'exploitant,

- ces parties communes n'ont été mises à disposition que le 4 octobre 2016 par la remise des clefs, et la SCCV n'établit pas qu'il s'agirait d'une simple remise de complément de clef, 

- la date de mise à disposition n'a donc pas été respectée par la SCCV, 



- en outre, 40 logements n'étaient pas vendus, 

- ces lots donnent lieu au versement d'une indemnité d'exploitation de 150 euros HT par lot d'habitation jusqu'à :

- la signature du bail commercial correspondant avec le promoteur, étant entendu que l'acte de vente à intervenir par la suite entraînera un transfert des droits et obligations dudit bail à l'acquéreur et

- l'occupation effective du lot d'habitation par un sous-locataire de l'exploitant,

- il n'appartenait pas au promoteur de soumettre les baux commerciaux au promoteur dans l'attente de la vente des lots concernés, les propositions de bail visées par la convention concernent les relations entre l'exploitant et les investisseurs acquéreurs de lots, et dans ce cadre, l'exploitant gestionnaire devait logiquement assumer la charge de cette élaboration, étant précisé que les acquéreurs sont les investisseurs, et non le promoteur qui a à charge de vendre les logements, 

- l'exploitant n'avait pas à soumettre les baux au promoteur pour les logements invendus, l'absence de vente établissant le non respect par le promoteur de ses obligations, et l'exploitant n'ayant pas à pallier cette défaillance contractuelle, 

- le promoteur ne peut se prévaloir d'un bail verbal avec l'exploitant pour les lots invendus à la date du 29 août 2016, et la jouissance de ces lots par l'exploitant, alors que pour exploitation conforme des lots, l'autorisation de sous-location du bailleur était indispensable, 

La cour ajoute que :

- l'identité de dirigeant entre le syndic et l'exploitant n'implique nullement que l'un agisse pour le compte de l'autre, s'agissant de deux entités différentes, ayant des obligations et droits distincts,

- l'exploitant s'est constamment inquiété par courrier des retards d'exécution et a même interrogé le promoteur sur la possibilité de régulariser directement les baux commerciaux avec lui, pour que les lieux puissent être exploités, mais ceci n'a pas été accepté par le promoteur qui n'a apporté aucune réponse en ce sens, 

- la pièce 9 de l'exploitant établit sans contestation que les parties communes n'ont été livrées qu'à cette date, au vu des descriptifs des clefs remises de sorte que les locaux ne pouvaient être loués avant cette date et qu'aucun report de livraison n'avait été sollicité ; le procès-verbal de réception des parties communes qui concerne les entreprises et ne comporte d'ailleurs pas de remise de clefs est inopérant pour valoir mise à disposition au sens de l'article 3 susvisé, et la non livraison des parties communes est considérée comme non livraison totale de l'immeuble, 

- c'est vainement que le promoteur soutient que l'exploitant aurait dû élaborer un bail commercial meublé pour les lots invendus, faute d'investisseurs avec lesquels conclure un tel contrat en raison des lots invendus ; et l'interprétation par le promoteur de l'article 8 de la convention selon lequel les baux auraient dû être conclusions entre le promoteur et l'exploitant est erronée, 

- seule la conclusion d'un bail commercial permet la sous-location, 

- aucun manquement n'est ainsi imputable à l'exploitant.



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a dit fondées dans leur principe les demandes en paiement de l'exploitant envers le promoteur. 



Sur les demandes en paiement



Le promoteur expose que : 

' L'article 3 de la convention prévoit que l'exploitant est débiteur des loyers à compter de la date de mise à disposition, dès lors que celle ci est conforme au contrat, ce qui est le cas en l'espèce, à hauteur de la somme totale de 129.376 euros,

' S'agissant des lots invendus, le promoteur est le seul investisseur propriétaire et seul bénéficiaire des loyers, 

' L'exploitant ne justifie pas des paiements effectifs des loyers à des investisseurs tiers dont elle sollicite le remboursement, ce qui constitue un enrichissement sans cause (article 1371 ancien du code civil).



L'exploitant répond que : 

' En application de l'article 7 de la convention, il est bien fondé à solliciter le versement d'indemnités d'exploitation correspondant aux lots qu'il n'a pas pu effectivement exploiter, soit la somme totale de 65.237,28 euros HT (78.285,46 euros TTC) outre intérêts à compter de l'assignation,

' En application de l'article 3 de la convention, il est en outre bien fondé à solliciter le remboursement des loyers investisseurs dans la limite de la date contractuellement prévue au 29 août 2017, soit la somme de 96.389,17 euros HT (106.028,09 euros TTC) outre intérêts à compter de l'assignation, 

' En revanche, conformément à l'article 3 de la convention, il n'est pas débiteur des loyers dus à compter du 1er octobre 2016, la mise à disposition ne pouvant être déduite de la seule remise des clefs, en l'absence de sous-location effective et de transmission à l'exploitant des données permettant la conclusion des baux commerciaux, 

' Le promoteur ne démontre pas l'exploitation frauduleuse des lots invendus qu'il invoque. 



Réponse de la cour



Ainsi qu'il a été vu supra, le promoteur est bien tenu au paiement des indemnités prévues par les articles 3 et 7 de la convention. 



L'exploitant justifie des sommes réclamées par des tableaux reprenant le détail des lots invendus, la date d'achat postérieure des lots et leur commercialisation pour déterminer ses pertes d'exploitation, puisqu'elle ne pouvait exercer une exploitation effective, ainsi que l'indemnité correspondant au loyer investisseur. 



Le tribunal judiciaire a justement apprécié le montant des sommes dues à ce titre de sorte que le jugement reçoit confirmation sur ces dispositions.



S'agissant de la demande du promoteur en paiement de loyers depuis le 1er octobre 2016 sur les lots d'habitation invendus, comme vu supra, aucun loyer ne peut être dû au promoteur sur ces lots , étant précisé que ce dernier ne procède que par aiffirmations et ne justifie aucunement de l'exploitation frauduleuse des lots invendus par l'exploitant. Le jugement est également confirmé en ce qu'il a rejeté cette prétention. 



Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive



Le promoteur expose que la mauvaise foi de l'exploitant est caractérisée car ce dernier : 

' Prétend ne pas avoir pris possession des locaux, alors qu'elle les exploitait effectivement depuis le mois d'août 2016, 

' Sollicite le remboursement de loyers fictifs, 

' Refuse d'exécuter ses propres obligations, 

' Met en péril la situation financière du promoteur. 



L'exploitant sollicite le rejet de cette demande comme infondée. 



Réponse de la cour



Compte tenu de ce qui a été jugé supra, le promoteur ne justifie pas de la mauvaise foi de l'exploitant et, partant, d'une procédure abusive génératrice de dommages intérêts. En conséquence, le jugement qui a rejeté cette demande est confirmé de ce chef. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Les dispositions du jugement à ce titre sont confirmées.



Les dépens d'appel sont à la charge du promoteur qui succombe sur ses prétentions.



En outre, l'équité commande de condamner le promoteur à verser à l'exploitant la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La cour 



Confirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions critiquées,



Y ajoutant, 



Condamne la SCCV [Adresse 1] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement et à payer à la SARL Office hôtelier du logement étudiant la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La greffière, La Présidente,