Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, 1ère chambre, 3 juillet 2026, n° 25/01603

N° RG 25/01603 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBGDF - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - 1ère chambre civile - jugement du 03 Juillet 2026
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N° 

DU : 03 Juillet 2026

N° RG 25/01603 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBGDF
NAC : 54D

Jugement rendu le 03 Juillet 2026




ENTRE :

Société B&L
dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représentée par Maître Edith BENGUIGUI de la SELARL BG AVOCATS, avocats au barreau de LYON et Maître Mickaël NATIVEL de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS NATIVEL-RABEARISON, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


ET :

Société SCCV LES JASMINS
dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 1]
Représentée par Maître Brigitte MAURO de la SELARL BRIGITTE MAURO - BÉATRICE FONTAINE, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Barthélémy HENNUYER
Assesseur : Adeline CORROY
Assesseur : Chloé CHEREL BLOUIN

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

Jugement rédigé par Clémence BENOIT, auditrice de justice, sous le contrôle de Barthélémy HENNUYER, vice-président


DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 Novembre 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 17 Avril 2026 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 05 Juin 2026 et prorogé au 03 Juillet 2026

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________
Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Me Brigitte MAURO
Copie certifiée conforme à la minute délivrée à Me Mickaël NATIVEL
le :



N° RG 25/01603 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBGDF - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - 1ère chambre civile - jugement du 03 Juillet 2026
EXPOSE DU LITIGE
 
Par contrat du 28 mars 2019, la SCCV LES JASMINS, maître d’ouvrage, a confié à la société B&L le lot 2 gros œuvre du chantier portant sur la construction à [Localité 1] de la [Adresse 3] [Adresse 4] comprenant 58 logements et un commerce, pour un prix global de 3 250 000 euros hors taxe, modifié à hauteur de 3 310 500 euros hors taxe par avenant n°1 du 12 septembre 2019 puis de 3 305 300 euros hors taxe par avenant n°2 du 12 juin 2021.

Les délais contractuels d’achèvement de ce chantier n’ont pas été respectés. 

Par acte de Commissaire de justice délivré le 17 avril 2024, la société B&L a fait assigner la SCCV LES JASMINS devant le Tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion afin d’obtenir indemnisation de ses préjudices. 
Par ordonnance du 10 décembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré le Tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion incompétent territorialement et a désigné le Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion comme juridiction compétente.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, la société B&L demande au tribunal de :
Condamner la SCCV LES JASMINS à verser à la société B&L la somme principale de 930 460,48 € HT soit 1 009 549,60 € TTC en réparation des préjudices subis du fait : (i) des surcoûts supportés par la société B&L au titre des conséquences de la crise sanitaire Covid-19, des mesures de lutte contre sa propagation (701 579,26 € HT), (ii) du remboursement des dépenses communes au titre de la gestion du compte prorata (163 135,90 € HT), (iii) du paiement des retenues/ réfactions de prix abusivement appliquées (65 745,32 €HT), outre intérêts au taux légal égal au taux d'intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage et ce, à compter du 18 mai 2022 (date de la demande présentée par la société B&L: pièces n°6 et 6bis), et subsidiairement à compter du 7 septembre 2022 (date de la mise en demeure par la société B&L : pièce n°20), et à titre encore plus subsidiaire à compter de la présente assignation et ce, jusqu'à parfait paiement ;Ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l‘article 1343-2 du code civil ;
Débouter la SCCV LES JASMINS de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles et conclusions ;
Condamner la SCCV LES JASMINS à payer à la société B&L la somme de 6.000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCCV LES JASMINS aux entiers dépens de l'instance et de ses suites distraits au profit de Maître Mickaël NATIVEL, Avocat, sur son affirmation de droit ce, en application de l’article 699 du code de procédure civile.Au soutien de sa demande principale en paiement, la société B&L fait valoir, sur le fondement des articles 1101, 1104, 1195, 1218 du code civil et L. 441-6 du code de commerce, que l’exécution de l’opération de travaux a été excessivement onéreuse du fait des surcoûts supportés par elle au titre des conséquences de la crise sanitaire Covid-19. A ce titre, elle soulève :
- L’arrêt nécessaire des travaux avec l’immobilisation des matériels du 17 mars 2020 au 27 avril 2020. Elle chiffre son préjudice à la somme de 163 891,76 euros et indique en réponse à la SCCV LES JASMINS qu’elle ne démontre pas que ce montant est excessif.
- Des surcoûts résultant de la reprise progressive et en mode « dégradé » des travaux à compter du 28 avril 2020 engendrés par le coût des mesures de lutte contre la propagation du Guide de l’OPPBTP et par le coût de la désorganisation de l’exécution des travaux (absence de personnels cas contacts ou positifs au covid), surcoûts validés par le maître d’œuvre et chiffrés à 485 712, 50 euros. Elle ajoute que contrairement à ce que relève la défenderesse, elle n’avait pas à renégocier sa convention de gestion du compte prorata avec les autres entreprises du chantier avant d’engager des dépenses communes supplémentaires pour la sécurité sanitaire du chantier, ces dépenses ne pouvant être imputées à une entreprise déterminée. Enfin, elle indique que le refus d’indemniser les surcouts constitue une faute au regard de l’obligation contractuelle de bonne foi et de loyauté incombant à la SCCV LES JASMINS.
- Des surcoûts du fait du maintien du personnel et de l’encadrement au-delà du délai contractuel d’achèvement des travaux, concernant le directeur de travaux, le conducteur de travaux et le chef de chantier. Elle chiffre ce préjudice à la somme de 57 975 euros et soutient que la pandémie constitue un cas de force majeure au regard de l’article 1218 du code civil. En effet, elle indique que les conséquences de la crise étaient imprévisibles à la date de la signature du marché le 28 mars 2019 et que les absences de personnels ne pouvaient donc pas être évitées par des mesures appropriées, engendrant le report de l’achèvement des travaux au 18 décembre 2020 puis au 14 février 2022 avec effet au 25 août 2021. Elle ajoute que contrairement à ce que relève la défenderesse, ce retard ne lui est pas imputable et que la SCCV LES JASMINS avait renoncé à lui appliquer des pénalités de retard dans le décompte général notifié le 4 septembre 2023.

Toujours au soutien de sa demande principale, la société B&L fait valoir que la SCCV LES JASMINS a manqué à ses obligations contractuelles résultant de l’article 14.2.5 de la norme NFP 03 001 et du Cahier des Clauses Administratives Particulières (ci-après CCAP), n’ayant pas opéré une retenue des sommes dues par les entreprises au titre du compte prorata sur leurs situations de travaux ou leur DGD pour les lui reverser en tant que gestionnaire du compte prorata, ajoutant que la défenderesse avait pourtant validé lesdites sommes. Elle chiffre son préjudice à ce titre à la somme de 163 135,90 euros comprenant : le maintien des dépenses communes au-delà du délai contractuel sur la période de novembre 2020 à juin 2021 ; les dépenses liées aux dispositifs de protection individuelle contre le covid 19 mis à disposition des personnels de l’ensemble des entreprises sur la période juin 2020 à juin 2021 ; la reprise des dégradations et épaufrures des ouvrages réalisés par B&L Construction ; la mise à disposition de la grue pour les besoins du chantier et les sommes en attente de règlement au titre du compte prorata à la société B&L en sa qualité de gestionnaire du compte prorata. Pour s’opposer au moyen soulevé par la défenderesse, la société B&L indique que si la convention de gestion du compte prorata forfaitise le coût des dépenses à 1,5% du montant hors taxe des marchés pour tous les lots, cela correspond à une provision n’empêchant pas un décompte du montant réel des dépenses communes en fin de chantier, selon l’acte d’engagement qui a une valeur contractuelle supérieure à la convention de gestion de compte prorata non signée par la SCCV LES JASMINS. Elle ajoute que la SCCV LES JASMINS ne s’est jamais opposée à ces dépenses.

En outre, la société B&L fait valoir que les retenues et réfactions de prix sont abusives en l’absence de mise en demeure préalable au regard des dispositions de l’article 17.2.5.3 de la norme NFP 03 001 et de l’article 17.2.5.3 du CCAP et que contrairement à ce que soutient la SCCV LES JASMINS, le courrier du 5 mars 2021 ne justifie pas l’absence de mise en demeure. Elle chiffre son préjudice à la somme de 65 745,32 euros telle que retenue dans le décompte général et définitif du 4 septembre 2023.

Enfin, la société B&L fait valoir que ces sommes doivent être assorties des intérêts au taux légal majoré de 10 points de pourcentage au regard de l’article 20.6.1.1 de la norme NFP 03-001, applicable, en ce que les dérogations du CCAP ne sont pas opposables faute d’avoir été récapitulées dans le dernier article du CCAP ; et à titre subsidiaire au regard de l’article L. 441-6 du code de commerce. 

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle soulevée par la SCCV LES JASMIN au titre de son préjudice moral, la demanderesse fait valoir que c’est la SCCV LES JASMINS elle-même qui a manqué à son obligation de bonne foi, qu’elle n’a pas été forcée de signer le marché en cause et qu’elle aurait dû en demander la résiliation judiciaire si elle avait considéré la société B&L comme défaillante.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle soulevée par la SCCV LES JASMIN au titre des pénalités de retard, la demanderesse indique que la SCCV LES JASMINS avait renoncé à lui appliquer des pénalités de retard dans le décompte général notifié le 4 septembre 2023 et que ces retards ne lui sont pas imputables.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2025, la SCCV LES JASMINS demande au tribunal de :
DEBOUTER la société B&L de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
La CONDAMNER au paiement à la SCCV LES JASMINS de la somme de 20 000 euros pour préjudice moral ;La CONDAMNER au paiement à la SCCV LES JASMINS de la somme de 529 830 euros au titre des pénalités de retard ;
La CONDAMNER en outre au paiement à la SCCV LES JASMINS de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du CPC et METTRE à sa charge les dépens.Pour s’opposer à la demande d’indemnisation au titre des conséquences de la crise sanitaire, la SCCV LES JASMINS fait valoir qu’aucun texte légal ou contractuel ni aucune jurisprudence ne permet à la demanderesse de demander au tribunal sa condamnation à réparer les préjudices prétendument subis à ce titre.
- Pour rejeter l’application de l’article 1195 du code civil, elle indique que cette dernière s’était engagée, par l’article 4 de son contrat, à réaliser un marché conformément à l’article 1793 du code civil et donc à déroger à l’article 1195 du même code. Elle ajoute que la demanderesse ne lui a jamais demandé de renégocier le contrat, ni proposé de le résoudre, en application de l’article 1195 du code civil et que les changements de circonstances imprévisibles ne sont pas démontrés. En effet, elle indique que le guide de l’OPPBTP ne contient que des préconisations de sécurité sanitaire. Enfin, la défenderesse indique que l’article 1195 ne permet pas au juge d’indemniser une partie des conséquences de l’évènement imprévisible.
- La SCCV LES JASMINS ajoute avoir respecté son obligation de loyauté pour avoir accepté le report du délai contractuel d’exécution, pour ne pas s’être opposée à la décision unilatérale de la demanderesse de lui transférer les risques afférents à l’ouvrage et la garde du chantier quand cette dernière avait abandonné le chantier, pour avoir répondu à sa demande d’aide dans la reprise du chantier le 26 mars 2020 en faisant appel à la société VERITAS et pour avoir recherché des solutions en provoquant notamment une réunion le 3 juillet 2020. Elle indique également qu’elle n’avait pas à proposer une augmentation de son prix car seule la société B&L connaissait le montant prévisible de ses débours, charges et obligations et qu’il lui appartenait de mettre en œuvre les dispositions de l'article 1195 du code civil au lieu d'attendre que le chantier soit terminé pour se plaindre du prix accepté, prouvant sa déloyauté. Elle ajoute qu’en tout état de cause, le contrat aurait été résilié et que la demanderesse n’aurait pas obtenue la somme de 701 579,26, confondant alors préjudice certain et perte de chance.
- La défenderesse ajoute que la jurisprudence administrative invoquée ne s’applique pas aux parties, le marché litigieux étant un marché de droit privé.
La SCCV LES JASMINS fait également valoir qu’elle n’est pas responsable de la décision unilatérale de la société B&L d’arrêter les travaux et que les entreprises n’étaient pas contraintes de s’arrêter de travailler. Elle ajoute sur le fondement de l’article 9 du code de procédure civile que la société B&L ne rapporte pas la preuve des indemnisations de matériels allégués ni de leur montant.
Ensuite, la défenderesse soutient que la société B&L ne justifie pas des montants réclamés au titre des surcoûts liés à la reprise progressive des travaux en ce que le devis produit par elle n’a été ni réceptionné ni accepté ni justifié et que c’est la société VERITAS qui a analysé les documents contractuels. Elle ajoute ne pas avoir validé les surcoûts mais avoir renvoyé la société B&L vers les autres entreprises pour les intégrer dans son compte prorata. Elle indique aussi qu’une convention de compte prorata a été signée écartant l’application du CCAP qui en tout état de cause, ne permettait pas d’inscrire n’importe quelle charge au débit du compte prorata ni de demander au maître de l’ouvrage de payer. Elle poursuit indiquant que si les installations se sont maintenues au-delà des délais contractuels, ils avaient été reportés d’accord des parties, qu’il lui appartenait de demander aux autres entreprises de participer aux dépenses communes de sécurité sanitaire.
Enfin, la SCCV LES JASMINS indique que la demanderesse était déjà en retard sur son chantier avant le covid, que l’absence de pénalités de retard ne signifie pas absence de responsabilité dans le retard de la livraison mais partait d’une illusion d’accord amiable. Elle indique en outre que la demanderesse ne justifie pas des montant demandés pour le maintien du personnel et de l’encadrement et que de surcroit, aucune des sociétés ne lui a été déclarée en qualité de sous-traitants.

Pour s’opposer à la demande d’indemnisation au titre du compte prorata et des dépenses de chantiers, la SCCV LES JASMINS indique que la demanderesse fonde sa demande sur l’annexe A du CCAP prétendument non signé, qu’une convention a été signée prévoyant que le coût des dépenses du compte prorata sera forfaitisé à 1,5% du montant hors taxe des marchés. De ce fait, elle indique que le refus de payer les frais demandés à ce titre ne constitue pas une faute et que cette demande d’indemnisation est abusive. Elle ajoute que la demande de 44 939,63 euros n’a pas pu être satisfaite en l’absence d’autorisation par les entreprises concernées de retenir et payer pour leur compte au gestionnaire du compte prorata des sommes qu’elles n’estimaient pas lui devoir et en l’absence du respect du formalisme des articles 14.2.3 et 14.2.6 du CCAP. En outre, la défenderesse fait valoir qu’aucun justificatif des dépenses communes n’est produit.
Pour s’opposer à la demande d’indemnisation au titre des retenues et réfactions de prix, la SCCV LES JASMINS fait valoir que sa demande est légitime, étant pour la plupart la conséquence directe du retard de la société B&L dans l’exécution des travaux. 
Au soutien de sa demande d’indemnisation au titre des pénalités de retard la SCCV LES JASMINS indique ne pas avoir renoncé aux pénalités de retard dans la mesure ou la demanderesse a refusé la proposition de décompte définitif et chiffre son préjudice à ce titre à la somme de 529 830 euros. 
Au soutien de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral, la SCCV LES JASMINS fait valoir que les demandes d’indemnisation de la société B&L constituent un abus de droit en l’absence de toute faute de sa part et procédant d’une intention de nuire. En effet, elle indique que la seule somme exacte calculée dans son assignation est le montant des frais qu’elle a été autorisée à engager pour ses cocontractants, soit la somme de 102 113,54 euros. Elle ajoute que les entreprises lui ont effectivement remboursé la somme de 53 364 euros en ce qu’elle ne peut dire dans son assignation que ses cocontractants ne lui ont versé que 47 513,53 euros hors taxe. La SCCV LES JASMINS ajoute que la demanderesse a obtenu des sommes supplémentaires. De plus, elle indique que la présente action est de nature à nuire à la confiance que peuvent lui porter les clients et entreprises ainsi qu’à son image. 
Une ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 13 novembre 2025 fixant l’audience de dépôt des dossiers au 17 avril 2026.
La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2026 et prorogée au 3 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Au préalable, il y a lieu de rappeler que, conformément aux dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions exposées au dispositif des dernières conclusions de chaque partie. Or, il sera rappelé que les demandes de “juger” ou “constater” ne constituent pas des demandes lorsqu'elles ne sont pas expressément prévues par la loi.
Sur la demande principale en paiement 
Sur l’imprévision 
Il ressort de l’article 1195 du code civil que si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.
En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe.
Le juge, saisi sur le fondement de ce texte, ne peut donc que réviser le contrat ou y mettre fin. 
En l’espèce, la société B&L demande l’indemnisation de ses préjudices sur le fondement de l’article 1195 du code civil. 
Or, ce texte ne saurait servir de fondement juridique à une demande d'indemnisation, de sorte que ce moyen de droit doit être écarté.
Sur les manquements contractuels
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 
L’article VIII du contrat du 28 mars 2019 signé par les parties renvoit au Cahier des Clauses Administratives Particulières relatif à l’opération pour l’énumération des pièces contractuelles. Ce document a été signé par les entreprises intervenants à l'acte de construire et en particulier par la société B&L sur la page de garde et en bas de la page 1. Il revêt donc entre la demanderesse et le maître de l'ouvrage une valeur contractuelle et tient lieu de loi entre ces parties. 
L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, la société B&L soutient que la SCCV LES JASMINS a manqué à son obligation contractuelle de bonne foi et à ses obligations contractuelles résultant des articles 14.2.5 et 17.2.5.3 du CCAP. 
Sur l’obligation contractuelle de bonne foi
L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Il s’agit d’une obligation contractuelle d’ordre publique.
Avant l’entrée en vigueur de l’article 1195 du code civil, l’absence de renégociation du contrat par les parties en cas de circonstances imprévisibles était sanctionnée sur le fondement du manquement à l’obligation contractuelle de bonne foi de l’ancien article 1134 alinéa 3 du code civil.
Toutefois, l’entrée en vigueur de l’article 1195 précité, consacre la possibilité pour la partie lésée de demander une renégociation du contrat à son cocontractant et brise ainsi l’obligation jurisprudentielle de renégociation fondée sur la bonne foi qui incombait antérieurement à ce dernier.
En revanche, cette consécration légale ne fait pas obstacle à ce que le juge recherche si l’absence de tentative de renégociation en cas de circonstances exceptionnelles constitue un manquement au devoir d’exécution du contrat de bonne foi.
En l’espèce, il ressort des pièces produites que la SCCV LES JASMINS a :
Accepté le report du délai d’exécution des travaux et le transfert des risques s’y afférent ;Proposé à la société B&L la 1er juillet 2020, une réunion pour trouver une solution, constatant le retard sur les travaux ;Organisé une réunion le 15 avril 2020 afin de revoir l’organisation du chantier face à la crise sanitaire ;Envoyé plusieurs mises en demeure les 1er juillet, 4 et 10 septembre, 1er et 9 octobre et 3 et 4 décembre 2020 demandant à la société B&L de rattraper son retard dans les travaux sous peine d’application des pénalités de retard de l’article 9.5 du CCAP. De plus, dans le courrier du 9 octobre 2020 elle avait levé les pénalités de retard lorsque la société B&L avait réussi à respecter les délais.La SCCV LES JASMINS a donc laissé plusieurs opportunités à la société B&L de rattraper son retard. 
En outre, dans le courrier du 30 septembre 2021, le maître d’œuvre mentionne que l’entreprise B&L a fait part de dépenses communes qui sont listées et demande les quitus des postes de dépenses mentionnés. Ce document ne permet pas de dire que la SCCV LES JASMINS a accepté les surcoûts listés mais simplement qu’elle en a demandé la preuve du paiement. 
Par ailleurs, la société B&L soutient que la crise sanitaire est un cas de force majeure au regard de l’article 1218 du code civil, à l’origine de ses retards et des surcoûts allégués. Or, si la crise sanitaire a pu impacter le chantier, il ressort des pièces et notamment du premier compte rendu de chantier du 1er octobre 2019, antérieur au début de la crise sanitaire et au décret du 16 mars 2020, que cette dernière devait déjà faire « attention au planning ». Le compte rendu suivant du 26 novembre 2019, rappelé dans celui du 10 décembre 2019, imposait à la société B&L de réaliser en urgence l’ensemble des ouvrages mitoyens du R1, d’anticiper et optimiser ses interventions sur les différentes tâches afin de ne pas prendre du retard dans la réalisation des ouvrages et de transmettre le nouveau planning objectif pour une fin des travaux de gros œuvre conforme au planning contractuel. Il en résulte que la société B&L avait déjà du retard sur le planning, et ce, indépendamment de la crise sanitaire.
Ainsi, la SCCV LES JASMINS a fait preuve de bonne foi dans l’exécution de ce contrat en s’abstenant de tenir compte des premiers retards imputables à la société B&L, puis en prenant en compte la crise sanitaire par la réorganisation du chantier. Aucune obligation d’indemnisation ou de renégociation du prix ne pesait sur la SCCV LES JASMINS.
Par conséquent, la SCCV LES JASMINS n’a pas manqué à son obligation contractuelle de bonne foi. 
Sur l’obligation contractuelle de l’article 14.2.5 du CCAP
L’annexe C.2.1 du CCAP indique que le compte prorata est tenu en cas d’entrepreneurs groupés par le mandataire commun étant le lot Gros Œuvre en application de l’article 14.2.2 du CCAP. En l’espèce, il n’est pas contesté que le compte prorata est tenu par la société B&L. 
L’article 14.2.3 du CCAP indique que dans les 15 jours qui suivent la réception des travaux, la personne chargée de la tenue du compte prorata adresse au maître d’œuvre une attestation faisant apparaître la situation de chaque entrepreneur vis-à-vis du compte prorata. Cette attestation, que le maître d’œuvre joint au décompte définitif adressé au maître de l’ouvrage, doit mentionner la somme dont celui-ci est encore redevable à ce titre.
L’article 14.2.5 énonce que l'entrepreneur débiteur délègue le maître de l'ouvrage, qui accepte, à la personne chargée de la tenue du compte prorata pour que cette dernière reçoive paiement à sa place des sommes que lui doit encore le maître de l'ouvrage au titre du marché. Cette délégation est consentie dans la limite du montant de sa dette au titre du compte prorata. A cet effet, le maître de l'ouvrage déduit du solde dû à l'entrepreneur la somme indiquée par l'attestation ci-dessus et la verse entre les mains de la personne chargée de la tenue du compte prorata.
L’article 14.2.6 indique qu’en cours de chantier, la personne chargée du compte prorata pourra demander au maître de l’ouvrage d’application des dispositions prévues aux paragraphes 14.2.3 et 14.2.5, en cas de non-paiement, et après mise en demeure restée sans effet, des factures ou appels de fonds dus par un entrepreneur au titre du compte prorata. Les sommes dont l’entrepreneur est redevable au titre du compte prorata feront l’objet d’une attestation de la personne chargée du compte prorata adressée au maître de l’ouvrage avec copie au maître d’œuvre et seront déduites du ou des acomptes à verser à l’entrepreneur.
En l’espèce, la SSCV LES JASMINS fait valoir que son refus de paiement est fondé sur le non-respect du formalisme des articles 14.2.3 et 14.2.6 du CCAP en l’absence de mise en demeure. 
Il ressort des pièces que les travaux ont été réceptionnés le 25 août 2021. Par courrier recommandé du 7 septembre 2021, soit 13 jours après réception, la société B&L a adressé l’attestation faisant apparaître la situation de chaque entrepreneur vis-à-vis du compte prorata, pour un montant impayé total de 32 264,96 euros. Par un courriel du 9 septembre 2021, la société B&L a fait état, outre cet impayé, de dépenses supplémentaires au titre du compte prorata.
Cette demande de paiement a été formulée par la société B&L postérieurement à la réception des travaux en ce qu’aucune mise en demeure n’était nécessaire, ne s’inscrivant pas dans le cadre de l’article 14.2.6 concernant les demandes de paiement « en cours de chantier ». 
Par ailleurs, la SSCV LES JASMINS fait valoir que son refus est également fondé sur le fait que les entreprises avaient convenu que le coût des dépenses du compte prorata sera forfaitisé à 1,5% du montant hors taxe des marchés.
L’article VI de l’acte d’engagement signé par les parties le 28 mars 2019 stipule qu’une provision de 1.5% du montant hors taxe des travaux sera appliquée sur les situations mensuelles et qu’un décompte sera réalisé en fin de chantier sur le montant réel des dépenses occasionnées et le pourcentage initial pourra être revu à la hausse ou à la baisse selon les dépenses. Cet article ajoute que toutes les entreprises sont tenues de signer la convention que le mandataire établira.
L’article 9 de la convention de gestion de compte prorata indique que cette provision n’est qu’une avance de trésorerie pour alimenter le compte prorata et qu’il ne s’agit ni d’un forfait ni d’un plafond. 
Dans son courriel du 9 septembre 2021, la société B&L indique que le compte prorata a supporté, outre la somme de 32 264,96 euros d’impayés de compte prorata augmentée des intérêts de retards de 2 324,07 euros au 10 septembre 2021 conformément à la convention précitée, les sommes supplémentaires correspondant au :
Maintien des dépenses communes au-delà du délai contractuel pour un total de 68 714,35 euros ;Mise en place et la gestion des conséquences de la covid 19 pour un total de 77 085,69 euros ;La reprise des épaufrures et arrêtes bétons dégradés par les autres [Localité 3] d’états pour un total de 9 686,88 euros ;Mise à disposition de la grue de l’opération u charpentier pour un total de 15 949,50 euros ;Réalisation de carottages complémentaires dus au retard pour un montant de 7 581,94 euros ;Modification du phasage de l’opération pour un montant de 200 000 euros.Toutefois, selon l’annexe C.5.1 du CCAP, les inscriptions au compte prorata doivent être justifiées par les entreprises prestataires au moyen de factures ou d’attachements qui sont établis en trois exemplaires, l’un pour le créancier, les deux autres pour la personne chargée de la tenue du compte prorata. Chaque entrepreneur renonce expressément à demander le paiement des factures qu’il n’aurait pas produites à la personne chargée de la tenue du compte dans un délai de deux mois à compter de la réalisation de la prestation et au plus tard 15 jours après la réception des travaux.
En l’espèce, la société B&L ne produit aucun élément permettant de constater qu’elle avait justifié des dépenses alléguées dans les délais contractuellement prévus. En effet, le courriel du 9 septembre 2021 ne comporte aucune factures jointes. Cette absence de justificatif est corroborée par le courriel du 30 septembre 2021 de la SCCV LES JASMINS dans lequel elle demande la preuve du paiement des dépenses alléguées, ce qui ne signifie par ailleurs pas qu’elle les a acceptées.
En ce sens, la société B&L est réputée avoir renoncé expressément à demander le paiement des dépenses alléguées. 
Par conséquent, la SCCV LES JASMINS n’a pas manqué à son obligation contractuelle résultant de l’article 14.2.5 du CCAP. 
Sur l’obligation contractuelle de l’article 17.2.5.3 du CCAP
L’article 17.2.5.1 du CCAP stipule que lorsque le procès-verbal de réception fait état de réserves motivées par des omissions ou imperfections, il indique les manquements et défauts auxquels il doit être remédié.
L’article 17.2.5.2 du CCAP stipule que l’entrepreneur dispose d’un délai fixé, sauf commun accord, à 30 jours à compter de la réception du procès-verbal pour exécuter les corrections et compléments demandés. 
L’article 17.2.5.3 du CCAP stipule que passé ce délai, le maître de l’ouvrage pourra, après mise en demeure restée infructueuse, les faire exécuter aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. Les B&L et compléments par l’entrepreneur titulaire ou par son remplaçant désigné par le maître d’ouvrage. 
En l’espèce, le procès-verbal de réception des travaux a été dressé le 14 février 2022 faisant état de diverses réserves. 
Par courrier recommandé du 29 septembre 2022, la SCCV LES JASMINS a mis en demeure la société B&L de réaliser les reprises des réserves mentionnées avant le 15 octobre 2022 à défaut d’intervention d’une entreprise à ses frais et risques sans aucune autre formalité.
Dans le décompte général et définitif du 4 septembre 2023, la SCCV LES JASMINS a opéré une retenue de 65 745,32 euros correspondant en partie aux travaux de reprise effectués.
Par conséquent, la retenue opérée par la défenderesse fait suite à une mise en demeure d’effectuer les travaux, restée infructueuse. La SCCV LES JASMINS n’a donc pas manqué à son obligation contractuelle résultant de l’article 17.2.5.3 du CCAP.

En l’absence d’un manquement par la SCCV LES JASMINS à son obligation de bonne foi ainsi qu’à ses obligations contractuelles résultant du CCAP, la société B&L sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 930 460,48 € hors taxe, soit 1 009 549,60 € toutes taxes comprises.
En conséquence, la société B&L sera également déboutée de sa demande au titre des intérêts moratoires et de capitalisation desdits intérêts. 
Sur les demandes reconventionnelles au titre de l’indemnisation des préjudices de la SCCV LES JASMINS 
Sur la demande au titre des pénalités de retard de la SCCV LES JASMINS
L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Le caractère manifestement excessif de la pénalité évoquée à l'article 1231-5 précité s'apprécie au regard du préjudice effectivement subi par le créancier de l'obligation méconnue. Il doit être apprécié au regard de la disproportion manifeste entre l'importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé.
Au sens de cet article, constitue une clause pénale la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée, y compris si cette clause fixe un plancher minimal en cas d’inexécution.
Ainsi, que le seuil des dommages et intérêts soit minimal ou maximal, le juge conserve son pouvoir d'évaluation. 
Par ailleurs, les stipulations relatives à la fixation de pénalités de retard constituent une clause pénale. 
En l’espèce, l’article 9.5 du CCAP constitue une clause pénale car il prévoit que le retard, déterminé sur la base du calendrier général, sur le délai final mais aussi sur les délais intermédiaires, entraîne des pénalités de 45 euros par jour calendaire et par appartement et il précise que le montant des pénalités n’est pas plafonné. 
En application de l’article 19.6.1 du CCAP, le maître d’œuvre examine le mémoire définitif et établit le décompte définitif des sommes dues en exécution du marché. Il remet, sous 15 jours, ce décompte au maître de l’ouvrage qui le vérifie, le corrige le cas échéant et qui applique les pénalités de retard ou toutes autres retenues justifiées sur recommandation du maître d’œuvre ou de son propre chef.
Il ressort des pièces produites que les pénalités de retard n’ont pas été appliquées par la SCCV LES JASMINS dans le décompte général et définitif du 4 septembre 2023. En revanche, ce document n’est ni signé ni tamponné par la société B&L qui a postérieurement rédigé un mémoire en réclamation, de sorte qu’il ne peut lier les parties de façon définitive et que la SCCV LES JASMINS ne peut être considérée comme ayant renoncé à l’application de ces pénalités. 
La réception des travaux prévues au 3 février 2021 suite à la réorganisation du planning, est intervenue le 25 août 2021, soit avec 203 jours calendaires de retard.
En application de l’article 9.5 du CCAP, 45 euros par 203 jours calendaires et par 58 appartements est égal à 529 830 euros. 
Si la clause est due même en l'absence de toute preuve de préjudice, cette somme correspond à environ 16.03% du prix total du marché du lot n°2. De plus, la réception des travaux, bien que tardive, a finalement eu lieu dans son entièreté. La SCCV LES JASMINS n’apporte aucun élément permettant de justifier que son préjudice résultant du retard dans l’exécution des travaux correspond à un tel montant. 
Par conséquent, cette clause est manifestement excessive de sorte qu’il conviendra de la modérer eu égard aux conditions du marché et aux circonstances du présent litige. 
Il est d'usage dans les marchés de travaux de stipuler un plafonnement de pénalités équivalent à 5 % du marché en application de la norme AFNOR NF P 03-001 ayant valeur contractuelle en application de l’article 4.2.1 du CCAP. 
Ainsi, 5% de 3 305 300 euros est égal à 165 265 euros.
Par conséquent, la société B&L sera condamnée à payer à la SCCV LES JASMINS la somme de 165 265 euros au titre de pénalités de retard. 
Sur la demande au titre du préjudice moral de la SCCV LES JASMINS
L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
L'exercice d'une action en justice peut dégénérer en un abus du droit d'ester en justice, qui suppose la démonstration d'une faute.
L’inexactitude des calculs de la société B&L relatifs aux remboursements des dépenses liées au compte prorata par les entreprises alléguée par la SCCV LES JASMINS ne saurait suffire à démontrer une intention de nuire de la part de la société B&L. 
La SCCV LES JASMINS n’apporte aucun autre élément permettant de démontrer une telle intention en ce que l’abus de droit de peut pas être caractérisé. 
Par conséquent, la SCCV LES JASMINS sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice moral.
Sur les frais accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 
En l’espèce, la société B&L qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
La société B&L, condamnée aux dépens, devra payer à la SCCV LES JASMINS au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 euros.
En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Déboute la société B&L de sa demande en paiement de la somme de 930.460,48 € hors taxe soit 1.009.549,60 € toute taxes comprises ;
Déboute la société B&L de sa demande au titre des intérêts moratoire ;
Déboute la société B&L de sa demande au titre de la capitalisation des intérêts ;
Condamne la société B&L à payer à la SCCV LES JASMINS la somme de 165 265 euros au titre des pénalités de retard ;
Déboute la société B&L de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice moral ;
Condamne la société B&L aux dépens ;
Condamne société B&L à payer à la SCCV LES JASMINS la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la déboute de sa propre demande en ce sens ;
Déboute les parties du surplus de leur demande. 
La présente décision a été signée par Barthélémy Hennuyer, vice-président, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT