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Décision de justice

Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 4, 30 juin 2026, n° 24/03602

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Exposé du litige

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EXPOSÉ DU LITIGE



Par contrat du 1er février 1983 à effet au 1er février 1983, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à usage d'habitation à M. [H] [P] et Mme [S] [H] [N] un appartement situé au [Adresse 3]. 



Une convention a par ailleurs été conclue entre l'Etat et la RIVP le 30 avril 2012, aux fins de transformations de 16 logements en catégorie PLS de l'ensemble immobilier du [Adresse 1], [Adresse 4]. 



Par courrier du 10 octobre 2018, la RIVP a informé les locataires de la mise en 'uvre d'un supplément de loyer de solidarité (SLS) qui a été appliqué à compter de janvier 2019, mais qui est demeuré impayé malgré relance du 21 avril 2021.



Par jugement contradictoire du 20 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris :

-Rejette la demande de transmission à la Cour de cassation de la question prioritaire de constitutionnalité (QPC) posée par Mme [H] [N]

-Dit que les parties et M. Le Procureur de la République seront avisés par tout moyen de la présente décision 

-Dit que l'action de la RIVP n'est pas atteinte par la péremption 

-Se déclare compétent pour statuer sur le litige 

-Rejette la demande d'annulation des notifications de SLS

-Rejette le moyen tenant à une fraude aux droits de Mme [H] [N] et M. [H] [P], la présente action étant une action en paiement du SLS, et non une action en paiement d'une imposition 

-Dit que la RIVP n'était pas tenue de proposer un nouveau bail lors de la signature de la convention ni lors de l'entrée en vigueur de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 

-Dit que la RIVP a valablement notifié le SLS du, en appliquant le loyer de base dérogatoire de 2019 à 2022 qui n'est pas abrogé depuis la loi du 27 janvier 2017

-Dit que la RIVP n'a pas porté atteinte aux droits fondamentaux de Mme [H] [N] et M. [H] [P] en leur qualité de locataire 

-Constate que le logement loué selon la Convention n°75 D21120S4669 est de catégorie PLS 

-Déboute Mme [H] [N] et M. [H] [P] de leur demande de recalcul du SLS

-Condamne en conséquence Mme [H] [N] et M. [H] [P] à payer à la RIVP la somme de 61 021, 72 euros au 13 octobre 2023, au titre de l'arrieré locatif et SLS, septembre 2023 inclus, avec inyétes au taux légal sur la somme de 29 084,05 euros à compter de l'assignation et du 25 octobre 2023 pour le surplus 

-Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit 

-Condamne solidairement Mme [H] [N] et M. [H] [P] aux dépens 

-Condamne solidairement Mme [H] [N] et M. [H] [P] à payer à la RIVP la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





M. [P] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 14 février 2024 et par conclusions déposées électroniquement le 14 mai 2024, ils demandent à la cour de : 

-Prononcer l'extinction de l'instance présente du fait de sa péremption ;

-Prononcer l'annulation du Jugement en date du 20 décembre 2023, rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, ou à défaut, l'infirmer totalement et statuant en premier et dernier ressort,

-Constater et prononcer l'incompétence d'attribution du Juge des contentieux de la protection pour connaître de l'affaire présente comme relevant du Tribunal judiciaire de Paris, et statuer sur l'ensemble du litige ;

-Prononcer l'annulation des décisions rétroactives et antidatées, prétendument en date des 8 janvier 2019, 14 janvier 2020, 13 janvier 2021, 17 janvier 2022 et 17 janvier 2023 visant à contraindre M. [P] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] à verser le Supplément de loyer de solidarité du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2023 ;

-Transmettre la question prioritaire de constitutionnalité (QPC) suivante à la Cour de cassation aux fins de transmission au Conseil constitutionnel : « L'article 88.V de la Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (codifié à l'article L. 353-19 du code de la construction et de l'habitation) contrevient-il au droit de propriété et à la liberté contractuelle, garantis par les articles 4 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 ' »;

-Subsidiairement, débouter la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] de l'ensemble de ses demandes et en tout état de cause, la condamner à verser solidairement (sic) à M. [P] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] la somme de 1900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], par conclusions déposées électroniquement le 6 juin 2024, demande à la cour de : 

-CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

En conséquence, 

- DEBOUTER M. [P] [H] et Mme [N] [H] de l'intégralité de leurs demandes ;

Statuant à nouveau, 

-CONDAMNER solidairement les époux [H] au paiement de la somme de 4.628,58 € au titre de la dette locative et notamment des S.L.S arriérés actualisé au 5 juin 2024 (échéance de mai 2024 incluse), 

En tout état de cause, 

-CONDAMNER solidairement M. [P] [H] et Mme [N] [H] à la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance d'appel, 

-CONDAMNER solidairement M. [P] [H] et Mme [N] [H] aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2026. 



La cour a vainement adressé aux parties adressées le 1er juin 2026une demande d'observation pour le 8 juin 2026, sur le moyen relevé d'office et tiré de l'irrecevabilité des demandes relatives à la QPC en litige en vertu des articles 126-2 et 126-7 du code de procédure civile, 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise, aux conclusions susvisées et à la demande d'observations ainsi qu'aux réponses reçues, pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

Motifs

MOTIVATION 



1 - Sur la QPC litigieuse

 

Vu les articles 126-2 et 126-7 du code de procédure civile, la demande d'infirmation du chef du jugement entrepris en qu'il a rejeté la demande de transmission à la Cour de cassation de la QPC litigieuse est irrecevable, cette voie de recours n'étant pas ouverte.



Est de même irrecevable la nouvelle demande de transmission de cette QPC, faute de mémoire distinct du mémoire au fond. 



2 - Sur la compétence 



Les appelants font valoir que le SLS est une contribution indirecte au profit de la Caisse de garantie du logement locatif social et relève en application de l'article 2 de l'article L 199 du Livre des Procédures Fiscales, de la compétence du seul tribunal judiciaire et non du juge des contentieux de la protection.



Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement du chef de la compétence et néanmoins en application de l'article 90 du code de procédure civile de statuer sur le fond du litige puisqu'elle est aussi juridiction d'appel du tribunal judiciaire de Paris.



La RIVP répond qu'elle a assigné les appelants pour recouvrer une dette locative et que si la cotisation qu'elle verse à la Caisse de garantie du logement locatif social est qualifiée d'impôt dans un courrier , cette qualification ne concerne que la cotisation versée par la RIVP et non le SLS versé par les locataires, qui n'est qu'une composante de l'assiette permettant de déterminer le montant de la cotisation. 



La cour retient que c'est par de justes motifs, qu'elle adopte, que le jugement entrepris rejette cette demande, sans que les appelants ne développent en appel aucun moyen nouveau ou plus détaillé pertinent pour les invalider. 



3 - Sur la péremption

 

Les appelants soutiennent vainement, après avoir rappelé que la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale, que l'intimée les a assignés par acte du 2 juillet 2021 sans plus déposer de conclusions au fond pendant deux ans soit sans diligences au sens de l'article 385 du code de procédure civile. 



C'est en effet par de justes motifs que le jugement entrepris rejette cette demande après avoir relevé les dates des diligences interruptives de péremption établies au vu des pièces de l' intimée (58-61), étant observé que les conclusions d'appelants qui ne les citent même pas ne discutent pas précisément ces motifs.



4 - Sur l'annulation du jugement entrepris en ce qu'il est unique pour la QPC et le fond



Aux termes de l'article 23-2 de l'ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil constitutionnel :

'La juridiction statue sans délai par une décision motivée sur la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil d'Etat ou à la Cour de cassation. Il est procédé à cette transmission si les conditions suivantes sont remplies :

1° La disposition contestée est applicable au litige ou à la procédure, ou constitue le fondement des poursuites ;

2° Elle n'a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d'une décision du Conseil constitutionnel, sauf changement des circonstances ;

3° La question n'est pas dépourvue de caractère sérieux.

En tout état de cause, la juridiction doit, lorsqu'elle est saisie de moyens contestant la conformité d'une disposition législative, d'une part, aux droits et libertés garantis par la Constitution et, d'autre part, aux engagements internationaux de la France, se prononcer par priorité sur la transmission de la question de constitutionnalité au Conseil d'Etat ou à la Cour de cassation.

La décision de transmettre la question est adressée au Conseil d'Etat ou à la Cour de cassation dans les huit jours de son prononcé avec les mémoires ou les conclusions des parties. Elle n'est susceptible d'aucun recours. Le refus de transmettre la question ne peut être contesté qu'à l'occasion d'un recours contre la décision réglant tout ou partie du litige'.



Aux termes de l'article 126-3 du code de procédure civile :

'Le juge qui statue sur la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité est celui qui connaît de l'instance au cours de laquelle cette question est soulevée, sous réserve des alinéas qui suivent.

Le magistrat chargé de la mise en état, ainsi que le magistrat de la cour d'appel chargé d'instruire l'affaire, statue par ordonnance sur la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité soulevée devant lui. Lorsque la question le justifie, il peut également renvoyer l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur la transmission de la question. Cette décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire.

Le président de la formation de jugement du tribunal paritaire des baux ruraux, du tribunal judiciaire spécialement désigné en application de l'article L. 211-16, de la cour d'appel spécialement désignée en application de l'article L. 311-16 du code de l'organisation judiciaire et de la Cour nationale de l'incapacité et de la tarification de l'assurance des accidents du travail statuent sur la transmission de la question'.



Aux termes de l'article 114 du code de procédure civile : 'Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public'.



Ainsi, aucune de ces dispositions n'exige que la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité soit tranchée par un jugement distinct de celui du fond, a fortiori lorsque le tribunal décide de ne pas transmettre à la Cour de cassation.



Ces dispositions exigent qu'il soit statué par ordonnance sur la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité lorsqu'un magistrat chargé de la mise en état est désigné.



Or, en l'espèce, la procédure est orale devant le juge des contentieux de la protection et aucun magistrat de la mise en état n'a été désigné.



S'agissant du grief évoqué, il convient de constater que les dispositions de l'article 23-2 de l'ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 prévoient expressément que le refus de transmettre la question ne peut être contesté qu'à l'occasion d'un recours contre la décision réglant tout ou partie du litige.



Dans ces conditions, les appelants ne peuvent valablement considérer qu'ils subissent un préjudice en ce que leur appel contre la décision portant refus de transmission n'a pas pu être instruit rapidement par la cour.



La demande d'annulation du jugement de ce chef doit donc être rejetée. 



5 - Sur la fraude 



C'est par de justes motifs non repris par l'argumentaire des appelants, que le jugement entrepris rejette ce moyen tiré de la fraude et il suffira, en tout état de cause, d'ajouter ce qui suit.



La fraude désigne en droit civil l'action révélant chez son auteur la volonté de nuire à autrui, notamment un cocontractant, ou de contourner des prescriptions légales. Selon l'adage "fraus omnia corrumpit" tout acte juridique entaché de fraude peut être l'objet d'une action en nullité. Elle ne se présume pas et doit résulter d'actes clairs et non équivoques par lesquels est manifestée la volonté d'éluder l'application de la loi normalement applicable.



Il résulte de la convention en examen que l'immeuble litigieux a fait l'objet d'une opération d'acquisition-amélioration de logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLS), en application de l'article L 351-2 du Code de la construction et de l'habitation.



Cet article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation n'implique pas qu'une telle convention impose nécessairement une opération d'acquisition dès lors qu'en application du 2° de cet article, peuvent faire l'objet d'un conventionnement les logements à usage locatif gérés par des organismes HLM. L'absence d'acquisition ne caractérise pas un manquement aux obligations contractuelles d'une gravité compromettant l'intérêt général et justifiant qu'il soit mis fin à l'exécution du contrat (V. Cour administrative d'appel de [Localité 4], décisions du 2 juin 2022, n° [Numéro identifiant 1] et n° [Numéro identifiant 2], concernant la R.I.V.P. étant relevé que les pourvois devant le Conseil d'Etat contre ces arrêts ont été jugés non admis).



Les appelants procèdent en sus par affirmation quant à la fraude alléguée de la part de la Ville de [Localité 4] avec l'intervention de la RIVP, sans en justifier, faisant état de publications de presse qui, ne peuvent, à elles seules, établir la réalité d'une fraude de la part du bailleur en lien avec l'autorité de conventionnement. 



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef. 



6 - Sur la violation des droits fondamentaux 



C'est encore par de justes motifs que le jugement entrepris rejette ce moyen et Il suffira d'ajouter ce qui suit. 



Les appelants soutiennent à tort que le premier juge a 'énoncé qu'il ne lui appartenait pas de contrôler la proportionnalité de la modifications des conditions du bail et des conditions financières de la Convention sur la locataire'.



En tout état de cause, le SLS dont le montant est proportionnel à la taille du ménage, à ses ressources, à la surface du logement et à l'importance du dépassement du plafond de ressources applicable pour l'attribution du logement et en tout état de cause, plafonné à 30% des ressources du foyer, vise à assurer le droit au logement des locataires dotés de ressources modestes et à financer la construction et l'amélioration du parc locatif social. 



Le législateur a ainsi poursuivi des motifs d'intérêt général , dès lors que l'effort de solidarité exigé au moyen du SLS de locataires qui conservent un logement dans le parc HLM bien que leurs ressources dépassent significativement les seuils prévus pour l'attribution de tels logements vise à satisfaire une exigence de justice sociale et se trouve d'autant plus justifié que le besoin de construction de logements sociaux se trouve accru du fait du maintien dans ceux existants de locataires plus favorisés. 



Par suite, les appelants échouent à rapporter la preuve de la disproportion alléguée entre ce but d'intérêt général d'une part et, d'autre part, la modification des conditions de leur bail résultant du SLS. Les violations alléguées ne sont donc pas établies et le jugement entrepris est confirmé de ce chef.



7 - Sur la demande d'annulation des décisions de SLS 2019- 2023 en l'absence alléguée de notification préalable 



Les appelants reprochent vainement à la R.I.V.P de ne pas les avoir mis en demeure de payer avant de les assigner au visa de l'article 1231 du code civil. 

 

En effet, le premier juge rejette à bon droit ce moyen par des motifs circonstanciés dont l'argumentaire des appelants ne remet pas utilement en cause la pertinence, après avoir relevé que l'intimée justifie de lettres de notification de paiement des sommes dues, valant information requise, aux deux noms des appelants, pour chacune des années 2019 à 2023 sans réclamation de leur part, étant relevé que l'assignation pour la présente instance a été délivrée le 2 juillet 2021. 



 Ce moyen qui manque en fait ne peut donc être accueilli. 



8 - Sur l'application immédiate alléguée de l'article 88 de la loi [Localité 5] et l'exigence conséquente d'un nouveau bail 



L'article L. 441-3 dans sa version en vigueur à la date de la convention du 30 décembre 2011, dispose notamment que :

"Les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements'.



En application de l'article L.481-2 du code de la construction et de l'habitation ces dispositions concernant les organismes d'habitation à loyer modéré sont applicables aux sociétés d'économie mixte, telles que la RIVP. 



S'agissant des logements conventionnés appartenant à des sociétés d'économie mixte, comme c'est le cas de la R.I.V.P. l'article L. 353-19 du code de la construction et de l'habitation dispose, dans sa version antérieure à la loi [Localité 5] du 23 novembre 2018 et en vigueur à la date de la convention de 2011, que :

"Pour les logements appartenant à des sociétés d'économie mixte et par dérogation à l'article L.353-7, les dispositions de la convention s'appliquent de plein droit, à compter de sa date d'entrée en vigueur ou de la date d'achèvement des travaux lorsqu'elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé.

Les dispositions de l'article L. 353-17 (...) sont applicables aux logements mentionnés ci-dessus.'



En application de cet article L.353-17 du code de la construction et de l'habitation, la date d'entrée en vigueur de la convention est celle de sa signature.



Ces dispositions sont d'ordre public.



Ainsi, il résulte de l'articulation de l'ensemble de ces textes que les dispositions dérogatoires relatives aux logements conventionnés appartenant à des HLM ou à des [Localité 6], qui dérogent à celles de l'article L.353-7 du code de la construction et de l'habitation relatives aux autres logements conventionnés autorisent l'organisme concerné, dès l'entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours, à percevoir un SLS (3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n°12-18.947; 3e Civ., 30 juin 2021, pourvoi n° 20-12.337) et ce sans être tenu de proposer un nouveau bail au locataire (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353; 13 octobre 2025, pourvoi n° 24-11.047, FS-B).



Le moyen tiré de l'application immédiate de l'article 88 de la loi du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 5] et l'absence de signature d'un nouveau bail ne peut donc être accueilli.



Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a jugé de ce chef.







9 - Sur l'encadrement du loyer de base et la demande en remboursement d'un indû



Les appelants soutiennent vainement que le SLS en cause a été appliqué selon un calcul prohibé, du fait de l'abrogation des loyers dérogatoires par la loi [Localité 5] qui a abrogé l'article L. 445-5 du code de la construction et de l'habitation, pour les motifs justement énoncés par le jugement entrepris :

-qui rappellent la distinction entre loyer maximum des articles 8 et 9 de la convention signée entre l'Etat et l'intimée le 30 avril 2012 et le loyer dérogatoire de ses articles 8 bis et 9 bis, seuls applicables aux appelants déjà dans les lieux au moment du conventionnement, qui ne peut dépasser 30€/m² de surface habitable soit en l'espèce 2 576,70 euros pour 85,89 m² et qui est demeuré inférieur au loyer maximal pour 2019-2023, 

- qui relève que les augmentations annuelles 2019-2023 calculées conformément à l'indice IRL 

- qui relèvent enfin que l'article L. 445-5 du code de la construction et de l'habitation, invoqué par les appelants et abrogé par la loi [Localité 5], était applicable au SLS et non au loyer de base, ce dont il se déduit qu'il ne peut être tiré aucune conséquence de son abrogation par la loi [Localité 5], sur le montant du loyer de base.



L'argumentaire des appelants ne remet pas utilement en cause ces motifs du jugement entrepris qui est confirmé en ce qu'il a jugé à cet égard. 



10 - Sur le plafond de ressources



Le jugement entrepris retient exactement, par motifs circonstanciés, l'absence d'erreur sur le plafond de ressources retenu, avant de conclure exactement que le recalcul comptable proposé est inexact en ce qu'il applique 130% au plafond PLS.



L'argumentaire des appelants ne remet pas utilement en cause la pertinence de ces motifs, alors que les SLS 2019-2023 ont été calculés, sans erreur, sur la base les plafonds de ressources PLS prévues par les annexes de l'arrêté du 29 juillet 1987, qui correspondent aux plafond PLUS majorés de 30% (pièces intimée 5,41 et 46).



***



En définitive, actualisant la dette locative, il convient de condamner solidairement les appelants à payer à l'intimée la somme de 4 628,58 euros au titre des loyers et notamment des SLS arriérés au 5 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse (pièces 62-63).

 

 11 - Sur les demandes accessoires 



Le jugement entrepris a fait une exacte application de l'article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l'article 700 de ce code. 



Les appelants, partie perdante, doivent supporter les dépens d'appel et l'équité commande de les condamner solidairement à payer l'indemnité de procédure qui suit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant sur les chefs du jugement critiqués,



Déclare irrecevables les demandes relatives à la QPC en litige ;



Confirme le jugement entrepris sauf du chef de la dette locative, à actualiser ;



Statuant à nouveau et y ajoutant, 

 

Condamne solidairement M. [P] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 4 628,58 euros au titre des loyers et notamment des SLS arriérés au 5 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse ; 

Condamne solidairement M. [P] [H] et Mme [N] [H] aux dépens d'appel et à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] une indemnité de procédure de 3 000 euros.



Rejette toute autre demande. 





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 30 JUIN 2026



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/03602 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI6ZE



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 22/02375





APPELANTS

 

Monsieur [P] [H]

né le 16 Novembre 1950 à [Localité 1] (Tunisie)

[Adresse 1]

[Localité 2]



et



Madame [N] [S] épouse [H]

née le 17 Mai 1948 à [Localité 3] (59)

[Adresse 1]

[Localité 2]



Tous deux représentés par Me Jean-emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0025





INTIMÉE 



S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP)

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 552 032 708

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 26 Mai 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Roselyne GAUTIER, Présidente de la chambre

Mme Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de chambre 

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Aurely ARNELL





ARRÊT : 

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

***

EXPOSÉ DU LITIGE



Par contrat du 1er février 1983 à effet au 1er février 1983, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à usage d'habitation à M. [H] [P] et Mme [S] [H] [N] un appartement situé au [Adresse 3]. 



Une convention a par ailleurs été conclue entre l'Etat et la RIVP le 30 avril 2012, aux fins de transformations de 16 logements en catégorie PLS de l'ensemble immobilier du [Adresse 1], [Adresse 4]. 



Par courrier du 10 octobre 2018, la RIVP a informé les locataires de la mise en 'uvre d'un supplément de loyer de solidarité (SLS) qui a été appliqué à compter de janvier 2019, mais qui est demeuré impayé malgré relance du 21 avril 2021.



Par jugement contradictoire du 20 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris :

-Rejette la demande de transmission à la Cour de cassation de la question prioritaire de constitutionnalité (QPC) posée par Mme [H] [N]

-Dit que les parties et M. Le Procureur de la République seront avisés par tout moyen de la présente décision 

-Dit que l'action de la RIVP n'est pas atteinte par la péremption 

-Se déclare compétent pour statuer sur le litige 

-Rejette la demande d'annulation des notifications de SLS

-Rejette le moyen tenant à une fraude aux droits de Mme [H] [N] et M. [H] [P], la présente action étant une action en paiement du SLS, et non une action en paiement d'une imposition 

-Dit que la RIVP n'était pas tenue de proposer un nouveau bail lors de la signature de la convention ni lors de l'entrée en vigueur de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 

-Dit que la RIVP a valablement notifié le SLS du, en appliquant le loyer de base dérogatoire de 2019 à 2022 qui n'est pas abrogé depuis la loi du 27 janvier 2017

-Dit que la RIVP n'a pas porté atteinte aux droits fondamentaux de Mme [H] [N] et M. [H] [P] en leur qualité de locataire 

-Constate que le logement loué selon la Convention n°75 D21120S4669 est de catégorie PLS 

-Déboute Mme [H] [N] et M. [H] [P] de leur demande de recalcul du SLS

-Condamne en conséquence Mme [H] [N] et M. [H] [P] à payer à la RIVP la somme de 61 021, 72 euros au 13 octobre 2023, au titre de l'arrieré locatif et SLS, septembre 2023 inclus, avec inyétes au taux légal sur la somme de 29 084,05 euros à compter de l'assignation et du 25 octobre 2023 pour le surplus 

-Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit 

-Condamne solidairement Mme [H] [N] et M. [H] [P] aux dépens 

-Condamne solidairement Mme [H] [N] et M. [H] [P] à payer à la RIVP la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





M. [P] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 14 février 2024 et par conclusions déposées électroniquement le 14 mai 2024, ils demandent à la cour de : 

-Prononcer l'extinction de l'instance présente du fait de sa péremption ;

-Prononcer l'annulation du Jugement en date du 20 décembre 2023, rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, ou à défaut, l'infirmer totalement et statuant en premier et dernier ressort,

-Constater et prononcer l'incompétence d'attribution du Juge des contentieux de la protection pour connaître de l'affaire présente comme relevant du Tribunal judiciaire de Paris, et statuer sur l'ensemble du litige ;

-Prononcer l'annulation des décisions rétroactives et antidatées, prétendument en date des 8 janvier 2019, 14 janvier 2020, 13 janvier 2021, 17 janvier 2022 et 17 janvier 2023 visant à contraindre M. [P] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] à verser le Supplément de loyer de solidarité du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2023 ;

-Transmettre la question prioritaire de constitutionnalité (QPC) suivante à la Cour de cassation aux fins de transmission au Conseil constitutionnel : « L'article 88.V de la Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (codifié à l'article L. 353-19 du code de la construction et de l'habitation) contrevient-il au droit de propriété et à la liberté contractuelle, garantis par les articles 4 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 ' »;

-Subsidiairement, débouter la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] de l'ensemble de ses demandes et en tout état de cause, la condamner à verser solidairement (sic) à M. [P] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] la somme de 1900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], par conclusions déposées électroniquement le 6 juin 2024, demande à la cour de : 

-CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

En conséquence, 

- DEBOUTER M. [P] [H] et Mme [N] [H] de l'intégralité de leurs demandes ;

Statuant à nouveau, 

-CONDAMNER solidairement les époux [H] au paiement de la somme de 4.628,58 € au titre de la dette locative et notamment des S.L.S arriérés actualisé au 5 juin 2024 (échéance de mai 2024 incluse), 

En tout état de cause, 

-CONDAMNER solidairement M. [P] [H] et Mme [N] [H] à la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance d'appel, 

-CONDAMNER solidairement M. [P] [H] et Mme [N] [H] aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2026. 



La cour a vainement adressé aux parties adressées le 1er juin 2026une demande d'observation pour le 8 juin 2026, sur le moyen relevé d'office et tiré de l'irrecevabilité des demandes relatives à la QPC en litige en vertu des articles 126-2 et 126-7 du code de procédure civile, 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise, aux conclusions susvisées et à la demande d'observations ainsi qu'aux réponses reçues, pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties. 



MOTIVATION 



1 - Sur la QPC litigieuse

 

Vu les articles 126-2 et 126-7 du code de procédure civile, la demande d'infirmation du chef du jugement entrepris en qu'il a rejeté la demande de transmission à la Cour de cassation de la QPC litigieuse est irrecevable, cette voie de recours n'étant pas ouverte.



Est de même irrecevable la nouvelle demande de transmission de cette QPC, faute de mémoire distinct du mémoire au fond. 



2 - Sur la compétence 



Les appelants font valoir que le SLS est une contribution indirecte au profit de la Caisse de garantie du logement locatif social et relève en application de l'article 2 de l'article L 199 du Livre des Procédures Fiscales, de la compétence du seul tribunal judiciaire et non du juge des contentieux de la protection.



Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement du chef de la compétence et néanmoins en application de l'article 90 du code de procédure civile de statuer sur le fond du litige puisqu'elle est aussi juridiction d'appel du tribunal judiciaire de Paris.



La RIVP répond qu'elle a assigné les appelants pour recouvrer une dette locative et que si la cotisation qu'elle verse à la Caisse de garantie du logement locatif social est qualifiée d'impôt dans un courrier , cette qualification ne concerne que la cotisation versée par la RIVP et non le SLS versé par les locataires, qui n'est qu'une composante de l'assiette permettant de déterminer le montant de la cotisation. 



La cour retient que c'est par de justes motifs, qu'elle adopte, que le jugement entrepris rejette cette demande, sans que les appelants ne développent en appel aucun moyen nouveau ou plus détaillé pertinent pour les invalider. 



3 - Sur la péremption

 

Les appelants soutiennent vainement, après avoir rappelé que la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale, que l'intimée les a assignés par acte du 2 juillet 2021 sans plus déposer de conclusions au fond pendant deux ans soit sans diligences au sens de l'article 385 du code de procédure civile. 



C'est en effet par de justes motifs que le jugement entrepris rejette cette demande après avoir relevé les dates des diligences interruptives de péremption établies au vu des pièces de l' intimée (58-61), étant observé que les conclusions d'appelants qui ne les citent même pas ne discutent pas précisément ces motifs.



4 - Sur l'annulation du jugement entrepris en ce qu'il est unique pour la QPC et le fond



Aux termes de l'article 23-2 de l'ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil constitutionnel :

'La juridiction statue sans délai par une décision motivée sur la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil d'Etat ou à la Cour de cassation. Il est procédé à cette transmission si les conditions suivantes sont remplies :

1° La disposition contestée est applicable au litige ou à la procédure, ou constitue le fondement des poursuites ;

2° Elle n'a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d'une décision du Conseil constitutionnel, sauf changement des circonstances ;

3° La question n'est pas dépourvue de caractère sérieux.

En tout état de cause, la juridiction doit, lorsqu'elle est saisie de moyens contestant la conformité d'une disposition législative, d'une part, aux droits et libertés garantis par la Constitution et, d'autre part, aux engagements internationaux de la France, se prononcer par priorité sur la transmission de la question de constitutionnalité au Conseil d'Etat ou à la Cour de cassation.

La décision de transmettre la question est adressée au Conseil d'Etat ou à la Cour de cassation dans les huit jours de son prononcé avec les mémoires ou les conclusions des parties. Elle n'est susceptible d'aucun recours. Le refus de transmettre la question ne peut être contesté qu'à l'occasion d'un recours contre la décision réglant tout ou partie du litige'.



Aux termes de l'article 126-3 du code de procédure civile :

'Le juge qui statue sur la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité est celui qui connaît de l'instance au cours de laquelle cette question est soulevée, sous réserve des alinéas qui suivent.

Le magistrat chargé de la mise en état, ainsi que le magistrat de la cour d'appel chargé d'instruire l'affaire, statue par ordonnance sur la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité soulevée devant lui. Lorsque la question le justifie, il peut également renvoyer l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur la transmission de la question. Cette décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire.

Le président de la formation de jugement du tribunal paritaire des baux ruraux, du tribunal judiciaire spécialement désigné en application de l'article L. 211-16, de la cour d'appel spécialement désignée en application de l'article L. 311-16 du code de l'organisation judiciaire et de la Cour nationale de l'incapacité et de la tarification de l'assurance des accidents du travail statuent sur la transmission de la question'.



Aux termes de l'article 114 du code de procédure civile : 'Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public'.



Ainsi, aucune de ces dispositions n'exige que la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité soit tranchée par un jugement distinct de celui du fond, a fortiori lorsque le tribunal décide de ne pas transmettre à la Cour de cassation.



Ces dispositions exigent qu'il soit statué par ordonnance sur la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité lorsqu'un magistrat chargé de la mise en état est désigné.



Or, en l'espèce, la procédure est orale devant le juge des contentieux de la protection et aucun magistrat de la mise en état n'a été désigné.



S'agissant du grief évoqué, il convient de constater que les dispositions de l'article 23-2 de l'ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 prévoient expressément que le refus de transmettre la question ne peut être contesté qu'à l'occasion d'un recours contre la décision réglant tout ou partie du litige.



Dans ces conditions, les appelants ne peuvent valablement considérer qu'ils subissent un préjudice en ce que leur appel contre la décision portant refus de transmission n'a pas pu être instruit rapidement par la cour.



La demande d'annulation du jugement de ce chef doit donc être rejetée. 



5 - Sur la fraude 



C'est par de justes motifs non repris par l'argumentaire des appelants, que le jugement entrepris rejette ce moyen tiré de la fraude et il suffira, en tout état de cause, d'ajouter ce qui suit.



La fraude désigne en droit civil l'action révélant chez son auteur la volonté de nuire à autrui, notamment un cocontractant, ou de contourner des prescriptions légales. Selon l'adage "fraus omnia corrumpit" tout acte juridique entaché de fraude peut être l'objet d'une action en nullité. Elle ne se présume pas et doit résulter d'actes clairs et non équivoques par lesquels est manifestée la volonté d'éluder l'application de la loi normalement applicable.



Il résulte de la convention en examen que l'immeuble litigieux a fait l'objet d'une opération d'acquisition-amélioration de logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLS), en application de l'article L 351-2 du Code de la construction et de l'habitation.



Cet article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation n'implique pas qu'une telle convention impose nécessairement une opération d'acquisition dès lors qu'en application du 2° de cet article, peuvent faire l'objet d'un conventionnement les logements à usage locatif gérés par des organismes HLM. L'absence d'acquisition ne caractérise pas un manquement aux obligations contractuelles d'une gravité compromettant l'intérêt général et justifiant qu'il soit mis fin à l'exécution du contrat (V. Cour administrative d'appel de [Localité 4], décisions du 2 juin 2022, n° [Numéro identifiant 1] et n° [Numéro identifiant 2], concernant la R.I.V.P. étant relevé que les pourvois devant le Conseil d'Etat contre ces arrêts ont été jugés non admis).



Les appelants procèdent en sus par affirmation quant à la fraude alléguée de la part de la Ville de [Localité 4] avec l'intervention de la RIVP, sans en justifier, faisant état de publications de presse qui, ne peuvent, à elles seules, établir la réalité d'une fraude de la part du bailleur en lien avec l'autorité de conventionnement. 



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef. 



6 - Sur la violation des droits fondamentaux 



C'est encore par de justes motifs que le jugement entrepris rejette ce moyen et Il suffira d'ajouter ce qui suit. 



Les appelants soutiennent à tort que le premier juge a 'énoncé qu'il ne lui appartenait pas de contrôler la proportionnalité de la modifications des conditions du bail et des conditions financières de la Convention sur la locataire'.



En tout état de cause, le SLS dont le montant est proportionnel à la taille du ménage, à ses ressources, à la surface du logement et à l'importance du dépassement du plafond de ressources applicable pour l'attribution du logement et en tout état de cause, plafonné à 30% des ressources du foyer, vise à assurer le droit au logement des locataires dotés de ressources modestes et à financer la construction et l'amélioration du parc locatif social. 



Le législateur a ainsi poursuivi des motifs d'intérêt général , dès lors que l'effort de solidarité exigé au moyen du SLS de locataires qui conservent un logement dans le parc HLM bien que leurs ressources dépassent significativement les seuils prévus pour l'attribution de tels logements vise à satisfaire une exigence de justice sociale et se trouve d'autant plus justifié que le besoin de construction de logements sociaux se trouve accru du fait du maintien dans ceux existants de locataires plus favorisés. 



Par suite, les appelants échouent à rapporter la preuve de la disproportion alléguée entre ce but d'intérêt général d'une part et, d'autre part, la modification des conditions de leur bail résultant du SLS. Les violations alléguées ne sont donc pas établies et le jugement entrepris est confirmé de ce chef.



7 - Sur la demande d'annulation des décisions de SLS 2019- 2023 en l'absence alléguée de notification préalable 



Les appelants reprochent vainement à la R.I.V.P de ne pas les avoir mis en demeure de payer avant de les assigner au visa de l'article 1231 du code civil. 

 

En effet, le premier juge rejette à bon droit ce moyen par des motifs circonstanciés dont l'argumentaire des appelants ne remet pas utilement en cause la pertinence, après avoir relevé que l'intimée justifie de lettres de notification de paiement des sommes dues, valant information requise, aux deux noms des appelants, pour chacune des années 2019 à 2023 sans réclamation de leur part, étant relevé que l'assignation pour la présente instance a été délivrée le 2 juillet 2021. 



 Ce moyen qui manque en fait ne peut donc être accueilli. 



8 - Sur l'application immédiate alléguée de l'article 88 de la loi [Localité 5] et l'exigence conséquente d'un nouveau bail 



L'article L. 441-3 dans sa version en vigueur à la date de la convention du 30 décembre 2011, dispose notamment que :

"Les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements'.



En application de l'article L.481-2 du code de la construction et de l'habitation ces dispositions concernant les organismes d'habitation à loyer modéré sont applicables aux sociétés d'économie mixte, telles que la RIVP. 



S'agissant des logements conventionnés appartenant à des sociétés d'économie mixte, comme c'est le cas de la R.I.V.P. l'article L. 353-19 du code de la construction et de l'habitation dispose, dans sa version antérieure à la loi [Localité 5] du 23 novembre 2018 et en vigueur à la date de la convention de 2011, que :

"Pour les logements appartenant à des sociétés d'économie mixte et par dérogation à l'article L.353-7, les dispositions de la convention s'appliquent de plein droit, à compter de sa date d'entrée en vigueur ou de la date d'achèvement des travaux lorsqu'elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé.

Les dispositions de l'article L. 353-17 (...) sont applicables aux logements mentionnés ci-dessus.'



En application de cet article L.353-17 du code de la construction et de l'habitation, la date d'entrée en vigueur de la convention est celle de sa signature.



Ces dispositions sont d'ordre public.



Ainsi, il résulte de l'articulation de l'ensemble de ces textes que les dispositions dérogatoires relatives aux logements conventionnés appartenant à des HLM ou à des [Localité 6], qui dérogent à celles de l'article L.353-7 du code de la construction et de l'habitation relatives aux autres logements conventionnés autorisent l'organisme concerné, dès l'entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours, à percevoir un SLS (3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n°12-18.947; 3e Civ., 30 juin 2021, pourvoi n° 20-12.337) et ce sans être tenu de proposer un nouveau bail au locataire (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353; 13 octobre 2025, pourvoi n° 24-11.047, FS-B).



Le moyen tiré de l'application immédiate de l'article 88 de la loi du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 5] et l'absence de signature d'un nouveau bail ne peut donc être accueilli.



Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a jugé de ce chef.







9 - Sur l'encadrement du loyer de base et la demande en remboursement d'un indû



Les appelants soutiennent vainement que le SLS en cause a été appliqué selon un calcul prohibé, du fait de l'abrogation des loyers dérogatoires par la loi [Localité 5] qui a abrogé l'article L. 445-5 du code de la construction et de l'habitation, pour les motifs justement énoncés par le jugement entrepris :

-qui rappellent la distinction entre loyer maximum des articles 8 et 9 de la convention signée entre l'Etat et l'intimée le 30 avril 2012 et le loyer dérogatoire de ses articles 8 bis et 9 bis, seuls applicables aux appelants déjà dans les lieux au moment du conventionnement, qui ne peut dépasser 30€/m² de surface habitable soit en l'espèce 2 576,70 euros pour 85,89 m² et qui est demeuré inférieur au loyer maximal pour 2019-2023, 

- qui relève que les augmentations annuelles 2019-2023 calculées conformément à l'indice IRL 

- qui relèvent enfin que l'article L. 445-5 du code de la construction et de l'habitation, invoqué par les appelants et abrogé par la loi [Localité 5], était applicable au SLS et non au loyer de base, ce dont il se déduit qu'il ne peut être tiré aucune conséquence de son abrogation par la loi [Localité 5], sur le montant du loyer de base.



L'argumentaire des appelants ne remet pas utilement en cause ces motifs du jugement entrepris qui est confirmé en ce qu'il a jugé à cet égard. 



10 - Sur le plafond de ressources



Le jugement entrepris retient exactement, par motifs circonstanciés, l'absence d'erreur sur le plafond de ressources retenu, avant de conclure exactement que le recalcul comptable proposé est inexact en ce qu'il applique 130% au plafond PLS.



L'argumentaire des appelants ne remet pas utilement en cause la pertinence de ces motifs, alors que les SLS 2019-2023 ont été calculés, sans erreur, sur la base les plafonds de ressources PLS prévues par les annexes de l'arrêté du 29 juillet 1987, qui correspondent aux plafond PLUS majorés de 30% (pièces intimée 5,41 et 46).



***



En définitive, actualisant la dette locative, il convient de condamner solidairement les appelants à payer à l'intimée la somme de 4 628,58 euros au titre des loyers et notamment des SLS arriérés au 5 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse (pièces 62-63).

 

 11 - Sur les demandes accessoires 



Le jugement entrepris a fait une exacte application de l'article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l'article 700 de ce code. 



Les appelants, partie perdante, doivent supporter les dépens d'appel et l'équité commande de les condamner solidairement à payer l'indemnité de procédure qui suit. 





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant sur les chefs du jugement critiqués,



Déclare irrecevables les demandes relatives à la QPC en litige ;



Confirme le jugement entrepris sauf du chef de la dette locative, à actualiser ;



Statuant à nouveau et y ajoutant, 

 

Condamne solidairement M. [P] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 4 628,58 euros au titre des loyers et notamment des SLS arriérés au 5 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse ; 

Condamne solidairement M. [P] [H] et Mme [N] [H] aux dépens d'appel et à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] une indemnité de procédure de 3 000 euros.



Rejette toute autre demande. 





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L353-17, code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la construction et de l'habitation L445-5, code de procedure civile 90, code de la construction et de l'habitation L481-2, code de procedure civile 126-7, code de procedure civile 126-2, code de la construction et de l'habitation L353-19, code de la construction et de l'habitation L353-7, code de l'organisation judiciaire L311-16, code de procedure civile 126-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-12T19:14:02.245Z.