Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - Chambre 10, 25 juin 2026, n° 23/11539

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 10



ARRÊT DU 25 JUIN 2026



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/11539 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH4IA



Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juin 2023 - TJ de [Localité 1] - RG n° 22/02357





APPELANTE

 

S.A. HERACLES INVESTISSEMENT, venant aux droits de la SNC HERACLES PREMIUM par dissolution sans liquidation avec transmission universelle de patrimoine

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Marie-dominique GAUVRIT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0642

Assistée de Me Lionel LENCZNER, avocat au barreau de PARIS







INTIMÉ 



LA DIRECTRICE RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE [Localité 1]

Pôle Juridictionnel Judiciaire

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC129







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 30 Mars 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Xavier BLANC, Président de la chambre 10 du pôle 5

Mme Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre

Mme Solène LORANS, Conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Christine SIMON-ROSSENTHAL dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffière, lors des débats : Mme Sonia JHALLI



ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Xavier BLANC, Président de la chambre 10 du pôle 5 et par Mme Sonia JHALLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte de vente du 2 octobre 2014, enregistré le 8 octobre 2014, la société [P] Investissement (ci-après dénommée [P]), précédemment dénommée [P] Premium, a fait l'acquisition d'un hôtel particulier sis [Adresse 3] et [Adresse 4], pour un montant de 27 065 000 euros, à charge de le revendre dans les cinq années suivant l'achat pour pouvoir bénéficier de l'exonération des droits et taxes de mutation prévue aux articles 1115 et 1020 du code général des impôts.

Constatant que le bien n'avait pas été revendu dans le délai imparti, l'administration fiscale a adressé à la société [P] une proposition de rectification en date du 9 octobre 2020. Dans ses observations, la société [P] a invoqué un cas de force majeure ayant empêché la revente du bien. 

Après avoir maintenu les rectifications envisagées, l'administration fiscale a mis en recouvrement l'imposition litigieuse le 26 février 2021 pour un montant total de 1 434 619 euros, dont 250 504 euros d'intérêts de retard. 

La réclamation contentieuse formée le 21 juin 2021 par la société [P] a été rejetée par l'administration fiscale. 

Le 18 février 2022, la société [P] a assigné l'administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris. 

Par jugement du 1er juin 2023, le tribunal a statué comme suit :

« - DEBOUTE la SNC [P] Premium de l'ensemble de ses demandes ;

- CONDAMNE la SNC [P] Premium aux dépens. » 

La société [P] a fait appel de ce jugement par déclaration en date du 29 juin 2023. 

Par ses dernières conclusions remises au greffe le 27 novembre 2025, la société [P] demande à la cour de :

« - Infirmer et reformer le jugement entrepris

- Dire et juger la SA [P] investissement recevable et bien-fondé dans ses demandes, fins et prétentions

- Dire et juger non fondée le jugement du tribunal judiciaire du 1er juin 2023.

Et statuant à nouveau,

- Annuler intégralement l'avis de mise en recouvrement n° 20210205146 du 26 février 2021.

- Prononcer le dégrèvement des droits d'enregistrement correspondant à hauteur d'un montant total de 1 434 619 euros.

- Condamner l'intimé au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'Appel. » 



Par conclusions remises au greffe le 22 décembre 2023, l'administration fiscale demande à la cour de :

« - Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris le 1er juin 2023 ;

--Confirmer les rappels effectués par l'administration ;

- Confirmer la décision de rejet du 28 décembre 2021 ;

- Débouter la SA HERACLES INVESTISSEMENT de toutes ses demandes, moyens et fins ;

REJETER la demande de paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Dire qu'en toute hypothèse les frais de constitution d'avocat resteront à la charge de la SA HERACLES INVESTISSEMENT ;

- Condamner la SA HERACLES INVESTISSEMENT au paiement d'une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du CPC à tous les dépens de l'instance. »



La clôture a été prononcée par une ordonnance du 16 février 2026.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus quant à l'exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.



MOTIFS DE LA DECISION



Moyens des parties



La société [P] invoque la force majeure constituée par l'incendie survenu en novembre 2014  suite à une avarie électrique, le problème d'étanchéité des bassins du sous-sol et la pression politique de l'Etat via le ministère des affaires étrangères qu'elle a subie pour vendre le bien à l'Etat coréen, qui ne lui sont pas imputables, de sorte que la condition d'extériorité est remplie ; qu'elle ne pouvait pas envisager de vendre l'immeuble sans que des travaux de réhabilitation et de sécurisation ne soient entrepris, travaux dont la réalisation dépendait de l'indemnisation de la propriétaire qui n'est intervenue que par jugement du 8 janvier 2019 ; que les travaux ont été finalisés en octobre 2019 ; qu'en raison de malfaçons persistantes, le bien n'a pu être proposé à la vente qu'ultérieurement ; que le délai de retard de la vente est seulement de 17 mois et est justifié par des événements extérieurs, imprévisibles et irrésistibles. 



Elle invoque également la situation et le climat social et sanitaire du pays au cours de cette période, résultant des manifestations du mouvement dit des « gilets jaunes » et de l'épidémie de Covid 19.



L'administration fiscale fait valoir que les conditions cumulatives nécessaires à la démonstration de la force majeure (extériorité, imprévisibilité et irrésistibilité) ne sont pas réalisées ; qu'en l'espèce, l'incendie n'a pas détruit l'intégralité de l'immeuble mais seulement le troisième étage ; que les problèmes d'étanchéité des bassins du sous-sol et d'infiltrations auraient pu être décelés lors des visites préalables à l'achat ; que le décollement des émaux de [Localité 4] devait être visible assez facilement ; que le fait que la société [P] a vendu le bien signifie que la survenance du sinistre électrique ou les problèmes d'étanchéité n'ont pas rendu la vente effectivement impossible ; que le rapport de l'expert judiciaire ayant été déposé le 25 septembre 2016, la société [P] avait la possibilité d'effectuer les travaux de réparation, représentant 0,57 % du montant d'acquisition du bien,  sans attendre une décision sur les montants ou sur les responsabilités ; que le retard pris dans les travaux de mise en conformité des installations électriques et la réparation des désordres sont imputables à la société [P]. 



Elle fait valoir, par ailleurs, que la société [P] n'a pas sollicité une prorogation de délais avant l'expiration de celui-ci.


Elle indique qu'il résulte des pièces adverses n° 7 et 8 qu'elle est entrée en pourparlers avec une agence immobilière représentant la République de Corée du Sud en vue de la cession de l'immeuble litigieux ; que les actions de blocage des « gilets jaunes » à partir du 17 novembre 2018 n'ont pas rendu la vente impossible ; que les premières mesures de confinement en raison de l'épidémie de Covid 19 datent du 17 mars 2020, soit 6 mois après la fin du délai de 5 ans.



Réponse de la cour 



L'article 1115 du code général des impôts dispose : « Sous réserve des dispositions de l'article 1020, les acquisitions d'immeuble, de fonds de commerce ainsi que d'actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l'article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de 5 ans. (') »


L'article 1840 G ter, I, du même code dispose : « Lorsqu'une exonération ou une réduction de droits d'enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d'un engagement ou de la production d'une justification, le non-respect de l'engagement entraîne l'obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l'engagement ou l'expiration du délai prévu pour produire la justification requise. »



En l'espèce, l'incendie qui a eu lieu en novembre 2014 a détruit le troisième étage de l'immeuble objet de l'engagement de revendre.



La société [P] invoque le fait que cet incendie et les travaux de sécurisation et de remise aux normes qui ont permis la visite des lieux et sa mise sur le marché, qui n'ont pu commencer avant le jugement du 8 janvier 2019, qui a désigné les responsables et fixé les indemnisations (154 553,88 euros TTC), puis la découverte d'importantes malfaçons relatives aux travaux d'étanchéité de la piscine située au sous-sol de l'immeuble ajouté au fait qu'elle a, sous pression, été contrainte de céder l'immeuble à la République de Corée du Sud avec 17 mois de retard, constituent un cas de force majeure qui l'a empêchée de vendre le bien dans le délai de l'engagement.



Or pour constituer un cas de force majeure faisant obstacle à l'engagement de revendre, les faits invoqués doivent constituer un évènement irrésistible, insurmontable, imprévisible et extérieur qui s'oppose de façon absolue et définitive au respect de l'engagement souscrit.



En outre, le cas de force majeure s'entend des événements qui rendent l'exécution de l'obligation impossible, mais non de ceux qui la rendent seulement plus onéreuse.



En l'espèce, si l'incendie qui fait suite à des travaux de restructuration de l'immeuble intervenus avant l'achat de l'immeuble par la société Héraclés, suite à un premier départ de feu en 2009 dans l'armoire électrique du premier étage, présente un caractère extérieur à la société [P], celle-ci ne justifie pas de son caractère insurmontable en ce qu'elle n'établit pas qu'elle se serait trouvée dans l'impossibilité absolue de procéder à la remise en état et à la sécurisation de l'immeuble avant que ne soit rendu le jugement du 8 janvier 2019 qui a déterminé les responsabilités des différents intervenants dans la restructuration de l'immeuble et fixé les indemnisations, alors que l'expert judiciaire, désigné par ordonnance du juge des référés, avait remis son rapport le 25 septembre 2016, aux termes duquel il déterminait les origines du sinistre et évaluait le coût des réparations, dont la société [P] ne prétend ni ne justifie qu'il serait exorbitant et impossible à débourser avant d'avoir reçu les indemnisations.



Il est ajouté que les pièces produites par l'appelante n° 7 (attestation de la société Lecoeur Immobilier) et 8 (attestation de l'étude notariale 137 Notaires) n'établissent pas la réalité des pressions politiques invoquées mais seulement que la société [P] est entrée en pourparlers avec une agence immobilière représentant la République de Corée du Sud en vue de la cession de l'immeuble. Elle ne justifie pas non plus que les actions de blocage survenues au cours des manifestations du mouvement dit des « gilets jaunes » à partir du 17 novembre 2018, soit quatre ans après l'achat du bien, ainsi que les mesures de confinement dues à la crise sanitaire liée à l'épidémie de Covid 19 qui ont été prises le 17 mars 2020, soit 6 mois après la fin du délai de cinq ans, aient empêché le respect de l'engagement de revendre le bien dans le délai.



Enfin, les problèmes d'étanchéité des bassins du sous-sol et d'infiltrations et le décollement des émaux de [Localité 4] existant avant l'achat, et dont il n'est pas soutenu qu'ils n'étaient pas décelables, sont dépourvus du caractère d'imprévisibilité. 



Ainsi, les difficultés rencontrées par la société [P] pour réaliser les travaux et vendre le bien pendant la durée de cinq ans, même cumulées, ne sont pas constitutives d'un évènement irrésistible, insurmontable, voire imprévisible s'agissant des malfaçons, s'opposant de façon absolue et définitive au respect de l'engagement fiscal souscrit. 



Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a débouté la société [P] de ses demandes.


Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



La société [P] succombant en son appel sera condamnée aux dépens de la présente procédure et déboutée de sa demande d'indemnité de procédure. Elle sera condamnée, sur ce même fondement, à payer à l'Etat la somme de 3 000 euros.


PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant,



Condamne la société [P] Investissement aux dépens d'appel ; 



Déboute la société [P] Investissement de sa demande d'indemnité de procédure ; 


Condamne la société [P] Investissement à payer à l'Etat la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.







LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,