Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - Chambre 3, 25 juin 2026, n° 26/05263

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 25 JUIN 2026



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 26/05263 - N° Portalis 35L7-V-B7K-CM7AJ



Décision déférée à la Cour : jugement du 04 septembre 2025 du tribunal judiciaire d'Evry - Baux commerciaux - RG n° 23 / 05761





APPELANTE

 

S.N.C. VIF 2, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège 

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 830 242 202

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de Paris, C1050



INTIMÉE 



S.A.S. REMAKE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège 

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 815 088 034

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Pierre-Yves SOULIE de la SELARL EGIDE AVOCATSCÎMES, avocat au barreau de l'Essonne



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



- Mme Nathalie RECOULES, présidente de la chambre 3 du pôle 5, 

- Mme Marie GIROUSSE, conseillère, 

- Mme Stéphanie DUPONT, conseillère. 



Greffier lors des débats : Madame Wendy PANG FOU





ARRÊT :



- contradictoire ; 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de la chambre 3 du pôle 5, et par Mme Mélanie THOMAS, greffière présente lors de la mise à disposition.



* * * * *



I- FAITS ET PROCEDURE



1. La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 4 septembre 2025 par le tribunal judiciaire d'Évry dans une affaire opposant la société Remake à la société VIF 2.



2. Par acte du 17 mars 2024, la société Immorente aux droits de laquelle se trouve la société VIF 2, a donné à bail à la société Jevall, aux droits de laquelle se trouve la société Remake, un local à usage commercial situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour y exercer une activité de restauration, pour une durée de neuf années à compter du 19 mai 2014, moyennant un loyer annuel de 26 000 euros hors taxes et hors charges.



3. Par acte en date du 30 décembre 2015, la société Jevall a cédé son fonds de commerce avec le bail à la SAS Remake.



4. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juin 2021, la société Remake a sollicité la révision triennale du loyer sur le fondement de l'article L.145-37 du code de commerce à un montant de 18 000 euros hors taxe et hors charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 4 octobre 2023, la société Remake a assigné la société VIF 2 devant le tribunal judiciaire d'Évry aux fins de voir reconnaître notamment la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation à la baisse de plus de 10% de la valeur locative et de fixer le loyer révisé du bail le 26 juin 2021 à la somme de 18 000 euros. 



5. Parallèlement, la société Remake a notifié une demande de renouvellement du bail en date du 18 avril 2023 et a après avoir notifié un mémoire préalable avec une demande de fixation du loyer à 12 000 euros hors taxes et hors charges par an, assigné le bailleur devant le juge des'loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Évry suivant acte du 2 octobre 2023.



6. Par jugement en date du 4 septembre 2025, le tribunal judiciaire d'Évry a, en substance, avant dire droit sur toutes les demandes, ordonnée une expertise et désigné pour y procéder M.[W] [Y] avec pour mission de procéder à la visite des lieux, se faire communiquer tout document utile, se faire assister, le cas échéant de tout sapiteur de son choix, donner son avis sur la valeur locative des locaux loués à la date du 19 mai 2014, 23 juin 2021 et du 19 mai 2023 par la société Remake sis [Adresse 3] au sein de services center à Villejust (91140), conformément aux critères de l'article L.145-33 et des articles R.145-3 et suivants du code de commerce, le cas échéant fournir tout élément nécessaire à la résolution du litige, fixé pendant la durée de l'instance, le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours. 



7. Par acte du 1er octobre 2025, la société Vif 2 a assigné à jour fixe devant le premier président de cette cour, la société Remake afin d'être autorisée à interjeter appel immédiat du premier jugement ayant ordonné une mesure d'expertise.



8. Par ordonnance en date du 26 février 2026, la société VIF 2 a été autorisée à interjeter appel du jugement prononcé le 4 septembre 2025 par le juge des baux commerciaux du tribunal judiciaire d'Évry et l'affaire a été fixée à l'audience du 20 mai 2026 devant la chambre 5-3 de la cour d'appel de Paris 



9. Par acte en date du 27 mars 2026 remis au greffe de la cour d'appel de Paris, la société VIF 2 a régularisé sa déclaration d'appel.



II- PRÉTENTIONS DES PARTIES



10. Par conclusions notifiées le 19 mai 2026, la société VIF 2, appelante demande à la cour d'infirmer le jugement du 4 septembre 2025 en ce qu'il a :

- ordonner une expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [W] [Y] [Adresse 4] Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02] [Localité 5]. : 06.10.34.75.03 Email :'[Courriel 1] avec pour mission de :

- procéder à la visite des lieux, se faire communiquer tout document utile, se faire assister, le cas échéant de tout sapiteur de son choix, 

-donner son avis sur la valeur locative des locaux loués à la date du 19 mai 2014, 23 juin 2021 et du 19 mai 2023 par la société REMAKE sis [Adresse 3] au sein de SERVICES CENTER à [Localité 6], conformément aux critères de l'article L 145-33 et des articles R 145-3 et suivants du code de commerce ; 

-le cas échéant fournir tout élément nécessaire à la résolution du litige : 

Et statuant de nouveau :

- ordonner une expertise et désigner pour y procéder :

Monsieur [W] [Y] [Adresse 5] 08 Tél [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02] [Localité 5]. : 06.10.34.75.03 Email : [Courriel 1] avec pour mission de :

-visiter les locaux litigieux, 

-les décrire, 

-procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties ; 

donner au Juge tous éléments permettant de déterminer s'il existe une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même un variation de la valeur locative supérieure à 10% ; 

-déterminer la valeur locative des locaux à la date de la révision du 23 juin 2021 ; 

-s'attacher aux prix du marché locatif et aux références judiciaires ; 

-rendre compte du tout et donner son avis après avoir utilisé le cas échéant, à titre de renseignement non exclusif d'autres méthodes, les techniques d'évaluation qui sont en usage ; 

-entendre les parties en leurs dires et explications ; 

Il est demandé à la Cour de confirmer le Jugement pour le surplus. ; 

Et en tout état de cause, de' 

- débouter la société Remake de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la société Remake à payer la somme de 10 000 euros à la société VIF 2 au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance».



11. Par conclusions notifiées le 18 mai 2026, la société Remake, intimée demande à la cour de :

-'''«'statuant sur l'appel interjeté par la SCI VIF 2 des termes de la mission d'expertise judiciaire :

-''''donner acte à la société Remake qu'elle s'en remet à l'appréciation de la cour sur les mérites de l'appel de la SCI VIF 2 sur la mission de l'expert relativement à la fixation du loyer révisé telle que définie par le Juge des Loyers commerciaux.

Dans l'intérêt d'une bonne administration de la Justice,

-''''maintenir en toute état de cause dans la mission de l'expert judiciaire l'appréciation de la valeur locative au 19 mai 2023, date du renouvellement du bail, et ce en vertu du jugement du 4 septembre 2025 (RG23/05762) non querellé et qui doit produire ses effets dans l'ordonnancement juridique;

-''''débouter dès lors et en tant que de besoin la SCI VIF 2 de son appel à ce titre';

-''''condamner la SCI VIF 2, bailleresse à régler à la société Remake la somme de 1800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance».

12. La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.'



III - MOTIFS DE LA DÉCISION



A - Sur l'étendue de la mission de l'expert judiciaire,



Moyens des parties 



13. La société VIF 2, appelante, soutient que :

-'le juge des loyers commerciaux a fait une mauvaise application de l'article L.145-38 du code de commerce en retenant seulement l'existence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité sans rechercher si cette modification avait elle-même entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative,

-'la mission confiée à l'expert judiciaire ne permet pas de déterminer si les conditions d'application de l'article L.145-38 du code de commerce sont réunies,

-'il appartenait à l'expert de rechercher l'existence d'un lien de causalité entre la modification des facteurs locaux de commercialité et la variation alléguée de la valeur locative,

-'la mission d'expertise relative à la valeur locative au 19 mai 2023 est sans lien avec le litige portant sur la révision du loyer au 23 juin 2021,

-'les procédures relatives à la révision du loyer et au renouvellement du bail constituent deux instances distinctes ne pouvant être réunies dans une même mission d'expertise sans jonction préalable,

-'la recherche de la valeur locative au renouvellement pourrait d'ailleurs devenir inutile selon l'issue du litige relatif à la validité de la clause de loyer plancher stipulée au bail,

-'l'ordonnance du premier président du 26 février 2026 a relevé que la mission définie par le jugement n'apparaissait pas suffisamment précise pour permettre de déterminer si la révision sollicitée était possible au sens de l'article L.145-38 du code de commerce,

-'existe ainsi des motifs graves et légitimes justifiant la modification des termes de la mission confiée à l'expert judiciaire.



14. La société Remake, intimée, oppose que :

-'le juge des loyers commerciaux a suffisamment motivé sa décision en retenant l'existence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative,

-'la SCI VIF 2 dénature la motivation du jugement en n'en citant qu'un extrait isolé,

-'le premier juge a souverainement retenu, au vu notamment du rapport amiable produit et de la fermeture du magasin Bricorama situé à proximité des locaux, l'existence d'une baisse significative de la valeur locative,

-'le juge des loyers commerciaux a seulement estimé ne pas disposer d'éléments suffisants pour fixer lui-même le montant exact du loyer révisé à la date de la demande de révision,

-'il était dès lors justifié de confier à l'expert judiciaire une mission portant sur la détermination de cette valeur locative,

-'une bonne administration de la justice commande également que l'expert donne son avis sur la valeur locative à la date du renouvellement du bail, compte tenu du lien existant entre les deux procédures relatives au loyer révisé et au loyer renouvelé,

-'un second jugement du 4 septembre 2025, non frappé d'appel, a confirmé la nécessité de cette expertise judiciaire commune,

-'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a maintenu ce chef de mission confié à l'expert judiciaire.



Réponse de la cour 



15. En droit, l'article 232 du code de procédure civile dispose que «'le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer (') . »



L'article 236 du même code ajoute que «'le juge qui a commis le technicien ou le juge chargé du contrôle peut accroître ou restreindre la mission confiée au technicien.'» 



Il est de jurisprudence constante que les juges du fond fixent souverainement l'étendue et la nature de la mission confiée à l'expert. 



16. En conséquence, les parties ne contestant pas le principe de l'expertise et l'appelant se bornant à solliciter l'infirmation du jugement sur les termes de la mission définie souverainement par le juge, l'appelante sera déboutée de sa demande et le jugement confirmé de ce chef. 

 

B ' Sur les frais du procès 



Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S Remake, les frais par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SNC VIF2 sera condamnée à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d'appel. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, 



CONFIRME le jugement en ses dispositions soumises à l'examen de la cour'; 



Y ajoutant, 



DÉBOUTE la SNC VIF 2 de sa demande ; 



CONDAMNE la SNC VIF 2 à payer à la S.A.S Remake la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; 



CONDAMNE la SNC VIF 2 à supporter la charge des dépens d'appel. 





* * * * *





 La greffière La présidente