Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 2 juillet 2026, n° 25/58615

Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


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N° RG 25/58615 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBJXF

N° : 5

Assignation du :
04 Décembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 02 juillet 2026



par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. DE L’OURS
[Adresse 1] chez M. [W] [Q]
[Localité 2]

représentée par Me Marie ABADIE, avocat au barreau de PARIS - #E1424

DEFENDERESSE

Madame [N] [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS - #C2303



DÉBATS

A l’audience du 04 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, 








Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2006, la SCI de l’Ours a donné à bail commercial à Mme [P] des locaux situés [Adresse 2] à Paris 14ème arrondissement (75014), pour une durée de trois, six ou neuf années à compter du 1er mars 2006, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 9 284 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, outre une provision pour charges de 300 euros par trimestre.

La SCI de l’Ours a, par acte du 22 juin 2015, fait délivrer à Mme [P] un congé avec offre de renouvellement. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 2 mai 2017, Mme [P] a indiqué souhaiter que le bail continue comme par le passé et a refusé toutes nouvelles conditions et obligations. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI de l’Ours a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 7 454, 74 euros au principal au titre des loyers et charges impayées suivant décompte arrêté au 12 août 2025.

Par courrier en date du 19 septembre 2025, Mme [P] a informé la SCI de l’Ours de sa décision de résilier le bail commercial à effet du 31 mars 2026

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI de l’Ours a, par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025, fait assigner Mme [P] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1103 du code civil et L.145-41 du code de commerce.

L’affaire, appelée la première fois à l’audience du 19 février 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la défenderesse avec injonction pour les parties d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation. 

Les parties étant entrées en médiation, l’affaire a fait l’objet d’un nouveau renvoi. La médiation n’ayant pas abouti, elle a été plaidée à l’audience du 4 juin 2026.

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la SCI de l’Ours a demandé au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L.145-41, 605, 606, 1103, 1719 et 1720 du code civil, 20, 31, 117 et 119 du code de procédure civile, de : 

Débouter Mme [P] de toutes ses demandes, Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, Ordonner l’expulsion de Mme [P], Condamner, en tout état de cause, Mme [P] à lui payer à titre provisionnel la somme de 8 079, 86 euros représentant les loyers et charges impayés au 10 avril 2026 et de 168, 31 euros représentant le coût du commandement de payer délivré le 19 août 2025, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal,Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux au montant du loyer mensuel en cours, outre les charges, A titre subsidiaire, donner acte à la SCI de l’Ours des travaux qu’elle entend réaliser (remise en état de la porte d’entrée et de la petite fenêtre arrière, reprise partielle du sol),Assortir les éventuels délais de paiement accordés à Mme [P] d’une clause de déchéance du terme, Condamner Mme [P] à payer une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. 
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, Mme [P] a demandé au juge des référés de :

In limine litis, déclarer la SCI de l’Ours irrecevable en ses demandes, A titre principal, juger nul le commandement de payer du 19 août 2025 et débouter la SCI de l’Ours de l’ensemble de ses demandes, A titre reconventionnel, condamner la SCI de l’Ours à restituer à Mme [P] la somme de 7 200 euros correspondant aux provisions de charges au titre des cinq dernières années en l’absence de toute régularisation annuelle et juger que cette somme se compensera de plein droit avec toute somme qui serait éventuellement mise à la charge de Mme [P], Condamner la SCI de l’Ours à réaliser les travaux visés au procès-verbal du 27 janvier 2026 dans un délai de quinze jours sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à savoir à procéder à la réfection complète de la devanture en supprimant la corrosion de l’ossature métallique et en traitant les éléments métalliques contre la rouille, à remettre en état la moulure basse en bois de la devanture, à remplacer les éléments dégradés, à réparer ou remplacer la porte principale de la boutique afin qu’elle puisse s’ouvrir et se fermer normalement sans blocage et rendre fonctionnel le second battant, à reprendre l’étanchéité de la porte d’entrée en supprimant les jours existant entre l’encadrement et le montant ainsi que sous la porte, à remplacer ou réparer les vitrages défectueux, notamment le vitrage décollé et la fenêtre fissurée, à assurer la conformité des menuiseries, à réparer ou remplacer la porte donnant accès à la cour afin qu’elle puisse s’ouvrir normalement, à réparer les désordres affectant le sol, notamment le bombement constaté à proximité de la porte arrière et le défaut de planéité affectant l’ensemble du local, à installer un système de chauffage conforme dans l’arrière-boutique, notamment pose de radiateurs fonctionnels et à procéder à toute reprise d’étanchéité et d’isolation rendue nécessaire par les désordres constatés afin de garantir une exploitation normale du local, A titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire, lui accorder un délai de paiement de 24 mois en lui permettant d’apurer sa dette par 23 versements de 185 euros, outre les loyers courants et un versement correspondant au solde, 

En tout état de cause, condamner la SCI de l’Ours aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux conclusions déposées par les parties et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action de la SCI de l’Ours

Sur la fin de non-recevoir tirée d’un défaut d’intérêt à agir
Mme [P] soutient que l’action de la SCI de l’Ours est irrecevable, dès lors qu’elle ne justifie d’aucun titre de propriétaire sur le local litigieux.

La SCI de l’Ours expose qu’il n’existe aucun doute sur sa qualité à agir, puisqu’elle produit un avis de taxe foncière, un extrait k-bis, un avis de taxe foncière et un extrait d’acte notarié. 

Suivant l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 31 dudit code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 dudit code ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

A titre liminaire, il convient de relever que, la loi n’attribuant pas le droit d’agir en matière de bail commercial à une personne spécifique, Mme [P] ne conteste pas la qualité à agir de la SCI de l’Ours mais conteste en réalité son intérêt à agir. 

Au cas présent, dès lors que la SCI de l’Ours a conclu le bail commercial litigieux avec Mme [P], qu’elle justifie être propriétaire des locaux objets de ce contrat de bail par la production d’une attestation notariée portant sur l’emprunt conclu par la SCI de l’Ours pour l’acquisition de locaux commerciaux situés [Adresse 3] et [Adresse 2] et que Mme [P] ne verse aucune pièce qui établirait que la SCI de l’Ours ne serait plus propriétaire des locaux objets du contrat de bail litigieux, la SCI de l’Ours a nécessairement un intérêt à agir à l’encontre de Mme [P] afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, d’obtenir son expulsion et sa condamnation à payer, à titre provisionnel, l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation.

Le moyen tiré d’un défaut d’intérêt à agir sera, en conséquence, rejeté.

Sur le moyen tiré de la prescription 

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l’espèce, Mme [P] soutient que la SCI de l’Ours ne pouvait procéder à l’indexation des loyers au-delà du 19 août 2020 et ne pouvait cumuler rétroactivement sur une seule période toutes les indexations qui n’avaient pas été réalisées. 

Ce faisant, Mme [P] émet en réalité une contestation sérieuse quant à la possibilité pour la SCI de l’Ours de réclamer des sommes au titre de l’indexation rétroactive du loyer. 

Ce moyen sera, en conséquence, examiné au titre du bien-fondé des demandes formées par la SCI de l’Ours. 

Sur la demande reconventionnelle de nullité du commandement de payer

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer, une telle décision, par nature définitive, relavant de la juridiction du fond. En revanche, il peut appréhender cette difficulté sous l’angle de la contestation sérieuse qui constitue l’une des limites de ses pouvoirs et donc de son office. 

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [P] tendant à voir déclarer nul le commandement de payer du 19 août 2025. 

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

La SCI de l’Ours expose que les sommes sollicitées dans le commandement de payer correspondent au loyer indexé dont le mode de calcul avait été expliqué au conseil de Mme [P] par courrier en date du 6 novembre 2024, aux charges et à la TVA. 







Elle reconnait ne pouvoir réclamer l’indexation de loyer pour une période de plus de cinq ans, mais soutient que la prescription ne joue qu’à l’égard de l’action en paiement mais n’éteint pas la fixation du loyer, de sorte que, pour la période non prescrite, le loyer est dû en tenant compte du jeu complet de la clause d’indexation. 

S’agissant du manquement à l’obligation de délivrance, elle relève que Mme [P] n’a jamais fait de demande de travaux, ni fait part de difficultés dans l’exploitation des locaux. 

Mme [P] fait valoir que le décompte joint au commandement de payer est imprécis et incohérent, que la prescription s’applique sur les sommes exigibles antérieures au 19 août 2020, que le loyer a été porté de 9 284 euros à 13 363, 62 euros sans aucune justification et explication et a varié d’un trimestre à l’autre de manière incompréhensible.

Elle conteste avoir accepté une révision du loyer, soulignant que seuls sont versés des courriers de la société Gestion de l’Armorique.

Elle relève que l’indice du coût de la construction ne peut plus service de référence pour l’indexation des loyers commerciaux depuis la loi Pinel qui est applicable au bail qui a été renouvelé le 1er janvier 2016, de sorte que toute indexation calculée sur la base de l’ICC est illicite et nulle.

Elle soutient, enfin, que le bailleur ne peut de bonne foi se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement alors qu’il n’a pas entrepris des travaux visant à mettre fin aux désordres d’ordre structurel et au défaut d’entretien des locaux qui lui incombent en application de l’article 606 du code civil. 

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est remise en œuvre régulièrement.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. 


Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 

-le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
-le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
-la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Suivant l’article 1719 du code civil, le bailleur a l’obligation d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. 

L’article 1720 du code civil ajoute que le bailleur doit, pendant toute la durée du bail, faire dans la chose louée toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié). 

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 19 août 2025 par la SCI de l’Ours à Mme [P] pour une somme de 7 454, 74 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 12 août 2025. 

Il ressort du décompte actualisé au 16 février 2026 que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par Mme [P]. 

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, Mme [P] invoque une contestation sérieuse tenant à l’imprécision du décompte joint au commandement de payer ne lui permettant pas de contester les sommes dont le paiement est réclamé. 

Le décompte joint au commandement de payer fait état, depuis le 1er janvier 2019, des sommes réclamées et des paiements effectués par Mme [P]. 

Si ce décompte ne ventile pas les sommes réclamées au titre des loyers et provisions sur charges, il précise la date de l’appel des différentes échéances et le trimestre de l’échéance appelée. 






Ce décompte permettait ainsi à Mme [P] de connaître les sommes qui lui étaient réclamées, cette dernière pouvant se rapporter aux avis d’échéance qu’elle ne conteste pas avoir reçues du gestionnaire de la SCI de l’Ours afin de s’assurer que les sommes réclamées au titre des différentes échéances mentionnées étaient effectivement dues. 

Mme [P] invoque également une contestation sérieuse quant aux sommes réclamées dans ce commandement de payer au titre de l’indexation du loyer.

Il résulte des débats que la SCI de l’Ours a procédé le 1er avril 2024, pour la première fois depuis la conclusion du bail, à une indexation du loyer.

Le contrat de bail du 21 mars 2006 stipule que le loyer sera indexé automatiquement à la fin de chaque période triennale à la date anniversaire du bail en fonction des variations de l’indice officiel du coût de la construction, que, dans le cas où l’indexation sur l’indice choisi deviendrait légalement et pratiquement inapplicable les parties conviendraient d’un nouvel indice ou d’un nouveau mode d’indexation, l’indexation étant considérée comme une condition essentielle du bail sans laquelle il n’aurait pas été consenti et qu’à défaut d’accord par les parties, l’indice de remplacement sera déterminé par deux experts choisis l’un par le bailleur et l’autre par le président du tribunal de grande instance compétent, lesquels experts pourront en cas de désaccord s’adjoindre un troisième expert désigné par le même président à la requête de la partie la plus diligente. 

Il convient de relever que, contrairement à ce que soutient Mme [P], la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel n’interdit pas aux parties de prévoir pour l’indexation comme indice, l’indice du coût de la construction. En effet, cette loi qui a modifié l’article D. 112-2 du code monétaire et financier, a rendu obligatoire le choix comme indice de référence l’indice des loyers commerciaux uniquement pour la révision triennale du loyer.

S’il ressort des pièces versées que la SCI de l’Ours a appliqué, non pas l’indice du coût de la construction mais l’indice sur les loyers commerciaux, cette application ne constitue pas une contestation sérieuse quant aux sommes qu’elle réclame au titre de l’indexation des loyers, dès lors que l’application de cet indice conduit à une augmentation moindre des loyers que s’il avait été appliqué l’indice du coût de la construction. 

S’il n’est pas justifié du courrier par lequel la SCI de l’Ours aurait informé Mme [P] de l’indexation du loyer à compter du 2ème trimestre 2024, il ressort des pièces versées qu’avant la délivrance du commandement de payer le 19 août 2025, Mme [P] a été informée d’une telle indexation ainsi que des modalités de calcul de cette indexation, notamment par le courrier adressé le 6 novembre 2024 par le mandataire de la SCI de l’Ours, la société Gestion de l’Armorique, au conseil de Mme [P]. 







Enfin, la SCI de l’Ours réclamant les loyers indexés qu’à compter du 1er avril 2024, sa demande en paiement n’est pas prescrite. En effet, la prescription interdit uniquement à la SCI de l’Ours d’agir afin de réclamer le paiement des loyers indexés au-delà des cinq années précédant la délivrance du commandement de payer, elle ne lui interdit nullement d’appliquer la clause d’indexation automatique régulièrement stipulée au contrat de bail de manière à ce que loyer soit fixé au montant loyer qui aurait dû être versé à compter du deuxième trimestre 2024 si le bailleur n’avait pas omis de mettre en œuvre cette clause.

Mme [P] invoque, enfin, la mauvaise foi du bailleur qui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire alors que de nombreux désordres affectent les locaux et compromettent l’exploitation normale du commerce. 

Toutefois, Mme [P] ne verse aucune pièce qui établirait qu’elle ait, avant la présente instance, informé le bailleur des désordres qu’elle allègue, qu’elle en ait sollicité la réparation et que ces désordres l’empêchent d’exploiter les locaux conformément à leur destination. 

Elle échoue, en conséquence, à établir la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer. 

Dans ces conditions, en l’absence de contestations sérieuses quant à la validité du commandement de payer et de mauvaise foi du bailleur dans sa délivrance, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 septembre 2025.

Sur les demandes de provision de la SCI de l’Ours

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.





Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif
Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

En l’espèce, la SCI de l’Ours réclame la somme de 8 079, 86 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 avril 2026.

Il ressort des développements qui précédent, du contrat de bail, des pièces justificatives et du décompte en date du 10 avril 2026 que cette somme est due par Mme [P]. 

Dès lors, l’obligation pour Mme [P] de régler à la SCI de l’Ours la somme de 8 079, 86 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 avril 2026 (deuxième trimestre 2026 inclus) n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande relative au commandement de payer
La SCI de l’Ours sollicite la condamnation de Mme [P] à lui verser une provision de 168, 31 euros au titre du commandement de payer. 

Toutefois, ces frais sont inclus dans les dépens. 

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle relative aux charges

Mme [P] fait valoir que la SCI de l’Ours ne justifie pas avoir effectué la régularisation annuelle des charges, lui avoir adressé un état récapitulatif individuel et une reddition des charges de copropriété. 

Elle soutient que les régularisations de charges communiquées par la SCI de l’Ours ne sont pas recevables, dès lors qu’elle ne produit pas l’état récapitulatif annuel des charges, précisant la nature de chaque charge, son montant total et la quote-part imputable au preneur.

Elle souligne que la régularisation des charges pour les années 2022 à 2023 est erronée, dès lors qu’il est mentionné une provision sur charges versée inférieure à celle réellement versée (469, 56 euros). 

Elle lui réclame, en conséquence, la restitution des provisions sur charge versées sur les cinq dernières années à compter de la délivrance du commandement de payer (soit du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2025).

La SCI de l’Ours précise que la provision sur charge de Mme [P] s’élève à la somme de 117, 39 euros par trimestre, que les charges ont été régularisées pour les années 2020 à 2024 et qu’elles n’ont pas encore été régularisées pour l’année 2024/2025, l’assemblée générale n’ayant pas encore eu lieu. 

Vu l’article 835 du code de procédure civile précité,

L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. 

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. »

L’article R.145-36 du code de commerce précise que « l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

Il a été jugé que le bailleur qui n'a pas communiqué, dans le délai fixé par l'article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l'état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n'est pas tenu de restituer les provisions versées par le locataire à bail commercial s'il justifie, le cas échéant devant le juge, de l'existence et du montant des charges exigibles (3e Civ., 29 janvier 2026, pourvoi n°24-16.270, publié).

A titre liminaire, il convient de relever que la demande de Mme [P] faite au visa de l’article 835 du code de procédure civile de restitution de la somme de 7 200 euros correspondant aux provisions sur charges versées au titre des cinq dernières années s’analyse en une demande de provision. 

Au cas présent, la SCI de l’Ours produit, dans le cadre de la présente procédure, la régularisation des charges pour la période allant du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ainsi que la répartition individuelle des dépenses pour ces périodes adressée par le syndic à la SCI de l’Ours les 2 janvier 2024 et 10 février 2025 permettant de comprendre que les charges ainsi réclamées correspondent aux charges communes générales et à la consommation d’eau et ont été calculées à partir des tantièmes représentés par le local commercial (327 tantièmes sur 1091, soit 29, 97 %). 

Si Mme [P] soutient que ces régularisations sont erronées, les charges versées pour les années 2022 à 2023 étant supérieures à celles indiqués dans décompte, elle ne verse aucune pièce sur ce point.

Les pièces versées par la SCI de l’Ours suffisent, en conséquence, à rendre sérieusement contestable l’obligation pour elle de rembourser à Mme [P] les provisions pour charges appelées du 1er juillet 2022 au 30 juin 2024. 

En outre, le bailleur n’est tenu, en application de l’article R. 145-36 du code de commerce, de communiquer l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des charges pour les immeubles en copropriété, que dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Dès lors, qu’il n’est versé aucune pièce qui établirait que la reddition des charges de copropriété pour l’exercice annuel pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 est intervenue, il existe une contestation sérieuse quant à l’obligation pour la SCI de l’Ours de rembourser à Mme [P] les provisions pour charges versées sur cette période. 

En outre, la reddition des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 n’ayant pas encore eu lieu, il existe pareillement une contestation sérieuse quant à l’obligation pour la SCI de l’Ours de rembourser les provisions pour charges versées du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025. 

En revanche, il n’est versé aucun justificatif et aucune régularisation de charges pour les charges dues entre le 1er octobre 2020 et le 30 juin 2021. 

En outre, s’il est versé la répartition individuelle des dépenses pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 adressée par le syndic à la SCI de l’Ours le 12 avril 2023, il n’est pas produit la régularisation des charges qui serait intervenue pour cette période. 

Dès lors, l’obligation pour la SCI de l’Ours de rembourser à Mme [P] les provisions sur charges versées entre le 30 octobre 2020 et le 12 avril 2023 n’est pas sérieusement contestable. 

Mme [P] soutient avoir versé une provision trimestrielle de 360 euros, tandis que la SCI de l’Ours soutient que la provision trimestrielle s’élevait à la somme de 117, 39 euros. 

Mme [P] ne versant aucune pièce établissement qu’elle a versé une provision sur charge trimestrielle de 360 euros sur cette période, il sera retenu que la provision sur charge versée par Mme [P] entre le 1er octobre 2020 et le 30 juin 2022 s’élevait à la somme non sérieusement contestable de 117, 39 euros. 

L’obligation pour la SCI de l’Ours de payer à Mme [P] la somme de 821, 73 euros (7 x 117, 39) au titre du remboursement des provisions sur charges versées entre le 1er octobre 2020 et le 30 juin 2022 n’est, en conséquence, pas sérieusement contestable. 

Sur la demande reconventionnelle de compensation

Suivant l’article 1728 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner la compensation entre la créance due par Mme [P] à la SCI de l’Ours au titre de l’arriéré locatif et celle due par la SCI de l’Ours à Mme [P] au titre du remboursement des provisions sur charges versées entre le 1er octobre 2020 et le 30 juin 2022. 

Dès lors, Mme [P] sera condamnée à payer à la SCI de l’Ours la somme de 7 258, 13 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 avril 2026 après déduction du remboursement des provisions sur charges versées entre le 1er octobre 2020 et le 30 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur la demande reconventionnelle relative à la remise en état 

Mme [P] expose que l’ossature métallique de la devanture est rouillée, que la moulure en bois se décolle, que la pote principale se bloque, que le second battant est inutilisable, que des jours importants existent au niveau de la porte, que les vitrages sont simples, que la porte arrière est bloquée, que le sol est bombé, qu’une fenêtre est fissurée et ne s’ouvre pas, que la pièce est dépourvue de radiateurs et que le sol n’est pas plan. 

Elle soutient que ces désordres compromettent l’exploitation normale du commerce et relèvent de l’obligation du bailleur en application des articles 1719, 1720 et 606 du code civil. 

La SCI de l’Ours rappelle que le bail stipule en son article 4 que le bailleur ne conservera que la seule responsabilité et la charge des travaux définis par l’article 606 du code civil. 

Elle soutient que les travaux sont devenus nécessaires pour majeure partie en raison de l’absence d’entretien par la locataire.

Elle relève que Mme [P] n’avait formulé aucune demande de remise en état avant l’introduction de la présente procédure. 

A titre subsidiaire, elle propose la réalisation des travaux de remise en état de la porte d’entrée, de la fenêtre arrière et de reprise du sol. 

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil précités, 

Suivant l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien

Au sens de cet article, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n°04-13.764, bull. 2005, III, n°155).

Au cas présent, le contrat de bail stipule que le preneur entretiendra les locaux en bon état de réparations locatives ou de menus entretiens et les rendra à sa sortie en parfait état de réparations locatives, qu’il supportera toutes les réparations qui deviendraient nécessaires par suite, soit de défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle, ou de toutes personnes de chef, qu’il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien locatif des locaux loués, le tout devant être maintenu constamment en parfait état d’entretien et de propreté (page 3) et que le bailleur ne conservera que la seule responsabilité et la charge des travaux définis par l’article 606 du code civil (page 5). 

Dès lors, il ressort de ces stipulations que seules les grosses réparations restent à la charge du bailleur. 

Il s’évince du procès-verbal de constat dressé le 27 janvier 2026 par un commissaire de justice à la demande de Mme [P] que plusieurs désordres affectent les locaux commerciaux : 

La devanture : une moulure en bois se décolle et l’ossature métallique est rouillée, La porte principale : elle est difficile à l’ouverture, se bloque à mi-parcours, et présente des jours entre l’encadrement et le montant la rendant non étance et le second battant ne s’ouvre pas, La porte donnant accès à la cour : elle ne s’ouvre pas, Le sol : celui à proximité de la porte donnant accès à la cour est bombé et l’esemble du sol n’est pas plan, La fenêtre située en partie haute de la porte : elle est fissurée.
Toutefois, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 14 décembre 2016 au moment du renouvellement du bail à la demande de la SCI de l’Ours par un commissaire de justice que certains de ces désordres existaient déjà puisqu’il est constaté qu’un jour existe au niveau de la porte, que le sol est, le long du mur de face, légèrement affaissé, que la fenêtre située en partie haute ne ferme pas, et que la fenêtre de la porte donnant sur la courette est fissurée.

Or, Mme [P] ne justifie pas avoir effectué la moindre démarche auprès de son bailleur afin d’en obtenir la réparation avant l’introduction de la présente instance. 

En outre, elle ne verse aucune pièce qui établirait que ces désordres trouvent leur source dans une défaillance de la structure ou de la solidité générale de l’immeuble alors que le remplacement de fenêtres, de portes et l’entretien de la devanture ne constituent pas en principe des grosses réparations au sens de l’article 606 du code de procédure civile. 

Mme [P] échoue, en conséquence, à établir l’obligation non sérieusement contestable pour la SCI de l’Ours de procéder aux travaux de remise en état qu’elle sollicite. 

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef. 

Sur les demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du bail, du contexte de révision des loyers dans lequel sont survenus les incidents de paiement et des efforts de paiement depuis la délivrance du commandement de payer, il y a lieu d'accorder à cette dernière les délais de paiement sollicités suivant, toutefois, les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Il sera, par ailleurs, prévu qu’en cas de non-paiement à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des échéances, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée, la clause résolutoire sera acquise. 

Dans ce cas, le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant un trouble manifestement illicite, il convient d’accueillir la demande du bailleur d’expulsion suivant les termes du présent dispositif. 

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

Le montant indemnité d’occupation due par Mme [P] sera fixé à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires

Mme [P], partie perdante, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Par suite, Mme [P] sera également condamnée à verser au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros, afin d’indemniser celui-ci des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les fins de non-recevoir soulevées par Mme [P] ;

Disons n’y avoir lieu sur la demande de Mme [P] tendant à voir déclarer nul le commandement de payer du 19 août 2025 ; 

Constatons l’acquisition, à la date du 19 septembre 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties ;

Constatons que Mme [P] est redevable de la somme de 8 079, 86 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 avril 2026 (deuxième trimestre 2026 inclus) ;

Constatons que la SCI de l’Ours est redevable de la somme de 821, 73 euros au titre du remboursement des provisions sur charges versées entre le 1er octobre 2020 et le 30 juin 2022 ;

Ordonnons la compensation judiciaire des sommes dues de part et d'autre ;

Condamnons en conséquence, par provision, Mme [P] à verser à la SCI de l’Ours la somme de 7 258, 13 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 avril 2026 (deuxième trimestre 2025 inclus) après déduction du remboursement des provisions sur charges versées entre le 1er octobre 2020 et le 30 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorisons Mme [P] à se libérer de sa dette en vingt-trois versements mensuels d’un montant égal de 200 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer et charges courants, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Dispositif

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

- le tout deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de Mme [P] et de tout occupant de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 4],
- le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- Mme [P] sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à payer mensuellement à la SCI de l’Ours une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [P] relative à la remise en état du local commercial ; 

Condamnons Mme [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons Mme [P] à payer à la SCI de l’Ours la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 2 juillet 2026.

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Sophie COUVEZ

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 25/58615 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBJXF

N° : 5

Assignation du :
04 Décembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 02 juillet 2026



par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. DE L’OURS
[Adresse 1] chez M. [W] [Q]
[Localité 2]

représentée par Me Marie ABADIE, avocat au barreau de PARIS - #E1424

DEFENDERESSE

Madame [N] [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS - #C2303



DÉBATS

A l’audience du 04 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, 








Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2006, la SCI de l’Ours a donné à bail commercial à Mme [P] des locaux situés [Adresse 2] à Paris 14ème arrondissement (75014), pour une durée de trois, six ou neuf années à compter du 1er mars 2006, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 9 284 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, outre une provision pour charges de 300 euros par trimestre.

La SCI de l’Ours a, par acte du 22 juin 2015, fait délivrer à Mme [P] un congé avec offre de renouvellement. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 2 mai 2017, Mme [P] a indiqué souhaiter que le bail continue comme par le passé et a refusé toutes nouvelles conditions et obligations. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI de l’Ours a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 7 454, 74 euros au principal au titre des loyers et charges impayées suivant décompte arrêté au 12 août 2025.

Par courrier en date du 19 septembre 2025, Mme [P] a informé la SCI de l’Ours de sa décision de résilier le bail commercial à effet du 31 mars 2026

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI de l’Ours a, par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025, fait assigner Mme [P] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1103 du code civil et L.145-41 du code de commerce.

L’affaire, appelée la première fois à l’audience du 19 février 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la défenderesse avec injonction pour les parties d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation. 

Les parties étant entrées en médiation, l’affaire a fait l’objet d’un nouveau renvoi. La médiation n’ayant pas abouti, elle a été plaidée à l’audience du 4 juin 2026.

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la SCI de l’Ours a demandé au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L.145-41, 605, 606, 1103, 1719 et 1720 du code civil, 20, 31, 117 et 119 du code de procédure civile, de : 

Débouter Mme [P] de toutes ses demandes, Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, Ordonner l’expulsion de Mme [P], Condamner, en tout état de cause, Mme [P] à lui payer à titre provisionnel la somme de 8 079, 86 euros représentant les loyers et charges impayés au 10 avril 2026 et de 168, 31 euros représentant le coût du commandement de payer délivré le 19 août 2025, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal,Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux au montant du loyer mensuel en cours, outre les charges, A titre subsidiaire, donner acte à la SCI de l’Ours des travaux qu’elle entend réaliser (remise en état de la porte d’entrée et de la petite fenêtre arrière, reprise partielle du sol),Assortir les éventuels délais de paiement accordés à Mme [P] d’une clause de déchéance du terme, Condamner Mme [P] à payer une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. 
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, Mme [P] a demandé au juge des référés de :

In limine litis, déclarer la SCI de l’Ours irrecevable en ses demandes, A titre principal, juger nul le commandement de payer du 19 août 2025 et débouter la SCI de l’Ours de l’ensemble de ses demandes, A titre reconventionnel, condamner la SCI de l’Ours à restituer à Mme [P] la somme de 7 200 euros correspondant aux provisions de charges au titre des cinq dernières années en l’absence de toute régularisation annuelle et juger que cette somme se compensera de plein droit avec toute somme qui serait éventuellement mise à la charge de Mme [P], Condamner la SCI de l’Ours à réaliser les travaux visés au procès-verbal du 27 janvier 2026 dans un délai de quinze jours sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à savoir à procéder à la réfection complète de la devanture en supprimant la corrosion de l’ossature métallique et en traitant les éléments métalliques contre la rouille, à remettre en état la moulure basse en bois de la devanture, à remplacer les éléments dégradés, à réparer ou remplacer la porte principale de la boutique afin qu’elle puisse s’ouvrir et se fermer normalement sans blocage et rendre fonctionnel le second battant, à reprendre l’étanchéité de la porte d’entrée en supprimant les jours existant entre l’encadrement et le montant ainsi que sous la porte, à remplacer ou réparer les vitrages défectueux, notamment le vitrage décollé et la fenêtre fissurée, à assurer la conformité des menuiseries, à réparer ou remplacer la porte donnant accès à la cour afin qu’elle puisse s’ouvrir normalement, à réparer les désordres affectant le sol, notamment le bombement constaté à proximité de la porte arrière et le défaut de planéité affectant l’ensemble du local, à installer un système de chauffage conforme dans l’arrière-boutique, notamment pose de radiateurs fonctionnels et à procéder à toute reprise d’étanchéité et d’isolation rendue nécessaire par les désordres constatés afin de garantir une exploitation normale du local, A titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire, lui accorder un délai de paiement de 24 mois en lui permettant d’apurer sa dette par 23 versements de 185 euros, outre les loyers courants et un versement correspondant au solde, 

En tout état de cause, condamner la SCI de l’Ours aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux conclusions déposées par les parties et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.
MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action de la SCI de l’Ours

Sur la fin de non-recevoir tirée d’un défaut d’intérêt à agir
Mme [P] soutient que l’action de la SCI de l’Ours est irrecevable, dès lors qu’elle ne justifie d’aucun titre de propriétaire sur le local litigieux.

La SCI de l’Ours expose qu’il n’existe aucun doute sur sa qualité à agir, puisqu’elle produit un avis de taxe foncière, un extrait k-bis, un avis de taxe foncière et un extrait d’acte notarié. 

Suivant l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 31 dudit code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 dudit code ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

A titre liminaire, il convient de relever que, la loi n’attribuant pas le droit d’agir en matière de bail commercial à une personne spécifique, Mme [P] ne conteste pas la qualité à agir de la SCI de l’Ours mais conteste en réalité son intérêt à agir. 

Au cas présent, dès lors que la SCI de l’Ours a conclu le bail commercial litigieux avec Mme [P], qu’elle justifie être propriétaire des locaux objets de ce contrat de bail par la production d’une attestation notariée portant sur l’emprunt conclu par la SCI de l’Ours pour l’acquisition de locaux commerciaux situés [Adresse 3] et [Adresse 2] et que Mme [P] ne verse aucune pièce qui établirait que la SCI de l’Ours ne serait plus propriétaire des locaux objets du contrat de bail litigieux, la SCI de l’Ours a nécessairement un intérêt à agir à l’encontre de Mme [P] afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, d’obtenir son expulsion et sa condamnation à payer, à titre provisionnel, l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation.

Le moyen tiré d’un défaut d’intérêt à agir sera, en conséquence, rejeté.

Sur le moyen tiré de la prescription 

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l’espèce, Mme [P] soutient que la SCI de l’Ours ne pouvait procéder à l’indexation des loyers au-delà du 19 août 2020 et ne pouvait cumuler rétroactivement sur une seule période toutes les indexations qui n’avaient pas été réalisées. 

Ce faisant, Mme [P] émet en réalité une contestation sérieuse quant à la possibilité pour la SCI de l’Ours de réclamer des sommes au titre de l’indexation rétroactive du loyer. 

Ce moyen sera, en conséquence, examiné au titre du bien-fondé des demandes formées par la SCI de l’Ours. 

Sur la demande reconventionnelle de nullité du commandement de payer

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer, une telle décision, par nature définitive, relavant de la juridiction du fond. En revanche, il peut appréhender cette difficulté sous l’angle de la contestation sérieuse qui constitue l’une des limites de ses pouvoirs et donc de son office. 

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [P] tendant à voir déclarer nul le commandement de payer du 19 août 2025. 

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

La SCI de l’Ours expose que les sommes sollicitées dans le commandement de payer correspondent au loyer indexé dont le mode de calcul avait été expliqué au conseil de Mme [P] par courrier en date du 6 novembre 2024, aux charges et à la TVA. 







Elle reconnait ne pouvoir réclamer l’indexation de loyer pour une période de plus de cinq ans, mais soutient que la prescription ne joue qu’à l’égard de l’action en paiement mais n’éteint pas la fixation du loyer, de sorte que, pour la période non prescrite, le loyer est dû en tenant compte du jeu complet de la clause d’indexation. 

S’agissant du manquement à l’obligation de délivrance, elle relève que Mme [P] n’a jamais fait de demande de travaux, ni fait part de difficultés dans l’exploitation des locaux. 

Mme [P] fait valoir que le décompte joint au commandement de payer est imprécis et incohérent, que la prescription s’applique sur les sommes exigibles antérieures au 19 août 2020, que le loyer a été porté de 9 284 euros à 13 363, 62 euros sans aucune justification et explication et a varié d’un trimestre à l’autre de manière incompréhensible.

Elle conteste avoir accepté une révision du loyer, soulignant que seuls sont versés des courriers de la société Gestion de l’Armorique.

Elle relève que l’indice du coût de la construction ne peut plus service de référence pour l’indexation des loyers commerciaux depuis la loi Pinel qui est applicable au bail qui a été renouvelé le 1er janvier 2016, de sorte que toute indexation calculée sur la base de l’ICC est illicite et nulle.

Elle soutient, enfin, que le bailleur ne peut de bonne foi se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement alors qu’il n’a pas entrepris des travaux visant à mettre fin aux désordres d’ordre structurel et au défaut d’entretien des locaux qui lui incombent en application de l’article 606 du code civil. 

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est remise en œuvre régulièrement.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. 


Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 

-le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
-le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
-la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Suivant l’article 1719 du code civil, le bailleur a l’obligation d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. 

L’article 1720 du code civil ajoute que le bailleur doit, pendant toute la durée du bail, faire dans la chose louée toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié). 

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 19 août 2025 par la SCI de l’Ours à Mme [P] pour une somme de 7 454, 74 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 12 août 2025. 

Il ressort du décompte actualisé au 16 février 2026 que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par Mme [P]. 

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, Mme [P] invoque une contestation sérieuse tenant à l’imprécision du décompte joint au commandement de payer ne lui permettant pas de contester les sommes dont le paiement est réclamé. 

Le décompte joint au commandement de payer fait état, depuis le 1er janvier 2019, des sommes réclamées et des paiements effectués par Mme [P]. 

Si ce décompte ne ventile pas les sommes réclamées au titre des loyers et provisions sur charges, il précise la date de l’appel des différentes échéances et le trimestre de l’échéance appelée. 






Ce décompte permettait ainsi à Mme [P] de connaître les sommes qui lui étaient réclamées, cette dernière pouvant se rapporter aux avis d’échéance qu’elle ne conteste pas avoir reçues du gestionnaire de la SCI de l’Ours afin de s’assurer que les sommes réclamées au titre des différentes échéances mentionnées étaient effectivement dues. 

Mme [P] invoque également une contestation sérieuse quant aux sommes réclamées dans ce commandement de payer au titre de l’indexation du loyer.

Il résulte des débats que la SCI de l’Ours a procédé le 1er avril 2024, pour la première fois depuis la conclusion du bail, à une indexation du loyer.

Le contrat de bail du 21 mars 2006 stipule que le loyer sera indexé automatiquement à la fin de chaque période triennale à la date anniversaire du bail en fonction des variations de l’indice officiel du coût de la construction, que, dans le cas où l’indexation sur l’indice choisi deviendrait légalement et pratiquement inapplicable les parties conviendraient d’un nouvel indice ou d’un nouveau mode d’indexation, l’indexation étant considérée comme une condition essentielle du bail sans laquelle il n’aurait pas été consenti et qu’à défaut d’accord par les parties, l’indice de remplacement sera déterminé par deux experts choisis l’un par le bailleur et l’autre par le président du tribunal de grande instance compétent, lesquels experts pourront en cas de désaccord s’adjoindre un troisième expert désigné par le même président à la requête de la partie la plus diligente. 

Il convient de relever que, contrairement à ce que soutient Mme [P], la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel n’interdit pas aux parties de prévoir pour l’indexation comme indice, l’indice du coût de la construction. En effet, cette loi qui a modifié l’article D. 112-2 du code monétaire et financier, a rendu obligatoire le choix comme indice de référence l’indice des loyers commerciaux uniquement pour la révision triennale du loyer.

S’il ressort des pièces versées que la SCI de l’Ours a appliqué, non pas l’indice du coût de la construction mais l’indice sur les loyers commerciaux, cette application ne constitue pas une contestation sérieuse quant aux sommes qu’elle réclame au titre de l’indexation des loyers, dès lors que l’application de cet indice conduit à une augmentation moindre des loyers que s’il avait été appliqué l’indice du coût de la construction. 

S’il n’est pas justifié du courrier par lequel la SCI de l’Ours aurait informé Mme [P] de l’indexation du loyer à compter du 2ème trimestre 2024, il ressort des pièces versées qu’avant la délivrance du commandement de payer le 19 août 2025, Mme [P] a été informée d’une telle indexation ainsi que des modalités de calcul de cette indexation, notamment par le courrier adressé le 6 novembre 2024 par le mandataire de la SCI de l’Ours, la société Gestion de l’Armorique, au conseil de Mme [P]. 







Enfin, la SCI de l’Ours réclamant les loyers indexés qu’à compter du 1er avril 2024, sa demande en paiement n’est pas prescrite. En effet, la prescription interdit uniquement à la SCI de l’Ours d’agir afin de réclamer le paiement des loyers indexés au-delà des cinq années précédant la délivrance du commandement de payer, elle ne lui interdit nullement d’appliquer la clause d’indexation automatique régulièrement stipulée au contrat de bail de manière à ce que loyer soit fixé au montant loyer qui aurait dû être versé à compter du deuxième trimestre 2024 si le bailleur n’avait pas omis de mettre en œuvre cette clause.

Mme [P] invoque, enfin, la mauvaise foi du bailleur qui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire alors que de nombreux désordres affectent les locaux et compromettent l’exploitation normale du commerce. 

Toutefois, Mme [P] ne verse aucune pièce qui établirait qu’elle ait, avant la présente instance, informé le bailleur des désordres qu’elle allègue, qu’elle en ait sollicité la réparation et que ces désordres l’empêchent d’exploiter les locaux conformément à leur destination. 

Elle échoue, en conséquence, à établir la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer. 

Dans ces conditions, en l’absence de contestations sérieuses quant à la validité du commandement de payer et de mauvaise foi du bailleur dans sa délivrance, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 septembre 2025.

Sur les demandes de provision de la SCI de l’Ours

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.





Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif
Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

En l’espèce, la SCI de l’Ours réclame la somme de 8 079, 86 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 avril 2026.

Il ressort des développements qui précédent, du contrat de bail, des pièces justificatives et du décompte en date du 10 avril 2026 que cette somme est due par Mme [P]. 

Dès lors, l’obligation pour Mme [P] de régler à la SCI de l’Ours la somme de 8 079, 86 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 avril 2026 (deuxième trimestre 2026 inclus) n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande relative au commandement de payer
La SCI de l’Ours sollicite la condamnation de Mme [P] à lui verser une provision de 168, 31 euros au titre du commandement de payer. 

Toutefois, ces frais sont inclus dans les dépens. 

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle relative aux charges

Mme [P] fait valoir que la SCI de l’Ours ne justifie pas avoir effectué la régularisation annuelle des charges, lui avoir adressé un état récapitulatif individuel et une reddition des charges de copropriété. 

Elle soutient que les régularisations de charges communiquées par la SCI de l’Ours ne sont pas recevables, dès lors qu’elle ne produit pas l’état récapitulatif annuel des charges, précisant la nature de chaque charge, son montant total et la quote-part imputable au preneur.

Elle souligne que la régularisation des charges pour les années 2022 à 2023 est erronée, dès lors qu’il est mentionné une provision sur charges versée inférieure à celle réellement versée (469, 56 euros). 

Elle lui réclame, en conséquence, la restitution des provisions sur charge versées sur les cinq dernières années à compter de la délivrance du commandement de payer (soit du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2025).

La SCI de l’Ours précise que la provision sur charge de Mme [P] s’élève à la somme de 117, 39 euros par trimestre, que les charges ont été régularisées pour les années 2020 à 2024 et qu’elles n’ont pas encore été régularisées pour l’année 2024/2025, l’assemblée générale n’ayant pas encore eu lieu. 

Vu l’article 835 du code de procédure civile précité,

L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. 

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. »

L’article R.145-36 du code de commerce précise que « l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

Il a été jugé que le bailleur qui n'a pas communiqué, dans le délai fixé par l'article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l'état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n'est pas tenu de restituer les provisions versées par le locataire à bail commercial s'il justifie, le cas échéant devant le juge, de l'existence et du montant des charges exigibles (3e Civ., 29 janvier 2026, pourvoi n°24-16.270, publié).

A titre liminaire, il convient de relever que la demande de Mme [P] faite au visa de l’article 835 du code de procédure civile de restitution de la somme de 7 200 euros correspondant aux provisions sur charges versées au titre des cinq dernières années s’analyse en une demande de provision. 

Au cas présent, la SCI de l’Ours produit, dans le cadre de la présente procédure, la régularisation des charges pour la période allant du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ainsi que la répartition individuelle des dépenses pour ces périodes adressée par le syndic à la SCI de l’Ours les 2 janvier 2024 et 10 février 2025 permettant de comprendre que les charges ainsi réclamées correspondent aux charges communes générales et à la consommation d’eau et ont été calculées à partir des tantièmes représentés par le local commercial (327 tantièmes sur 1091, soit 29, 97 %). 

Si Mme [P] soutient que ces régularisations sont erronées, les charges versées pour les années 2022 à 2023 étant supérieures à celles indiqués dans décompte, elle ne verse aucune pièce sur ce point.

Les pièces versées par la SCI de l’Ours suffisent, en conséquence, à rendre sérieusement contestable l’obligation pour elle de rembourser à Mme [P] les provisions pour charges appelées du 1er juillet 2022 au 30 juin 2024. 

En outre, le bailleur n’est tenu, en application de l’article R. 145-36 du code de commerce, de communiquer l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des charges pour les immeubles en copropriété, que dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Dès lors, qu’il n’est versé aucune pièce qui établirait que la reddition des charges de copropriété pour l’exercice annuel pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 est intervenue, il existe une contestation sérieuse quant à l’obligation pour la SCI de l’Ours de rembourser à Mme [P] les provisions pour charges versées sur cette période. 

En outre, la reddition des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 n’ayant pas encore eu lieu, il existe pareillement une contestation sérieuse quant à l’obligation pour la SCI de l’Ours de rembourser les provisions pour charges versées du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025. 

En revanche, il n’est versé aucun justificatif et aucune régularisation de charges pour les charges dues entre le 1er octobre 2020 et le 30 juin 2021. 

En outre, s’il est versé la répartition individuelle des dépenses pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 adressée par le syndic à la SCI de l’Ours le 12 avril 2023, il n’est pas produit la régularisation des charges qui serait intervenue pour cette période. 

Dès lors, l’obligation pour la SCI de l’Ours de rembourser à Mme [P] les provisions sur charges versées entre le 30 octobre 2020 et le 12 avril 2023 n’est pas sérieusement contestable. 

Mme [P] soutient avoir versé une provision trimestrielle de 360 euros, tandis que la SCI de l’Ours soutient que la provision trimestrielle s’élevait à la somme de 117, 39 euros. 

Mme [P] ne versant aucune pièce établissement qu’elle a versé une provision sur charge trimestrielle de 360 euros sur cette période, il sera retenu que la provision sur charge versée par Mme [P] entre le 1er octobre 2020 et le 30 juin 2022 s’élevait à la somme non sérieusement contestable de 117, 39 euros. 

L’obligation pour la SCI de l’Ours de payer à Mme [P] la somme de 821, 73 euros (7 x 117, 39) au titre du remboursement des provisions sur charges versées entre le 1er octobre 2020 et le 30 juin 2022 n’est, en conséquence, pas sérieusement contestable. 

Sur la demande reconventionnelle de compensation

Suivant l’article 1728 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner la compensation entre la créance due par Mme [P] à la SCI de l’Ours au titre de l’arriéré locatif et celle due par la SCI de l’Ours à Mme [P] au titre du remboursement des provisions sur charges versées entre le 1er octobre 2020 et le 30 juin 2022. 

Dès lors, Mme [P] sera condamnée à payer à la SCI de l’Ours la somme de 7 258, 13 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 avril 2026 après déduction du remboursement des provisions sur charges versées entre le 1er octobre 2020 et le 30 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur la demande reconventionnelle relative à la remise en état 

Mme [P] expose que l’ossature métallique de la devanture est rouillée, que la moulure en bois se décolle, que la pote principale se bloque, que le second battant est inutilisable, que des jours importants existent au niveau de la porte, que les vitrages sont simples, que la porte arrière est bloquée, que le sol est bombé, qu’une fenêtre est fissurée et ne s’ouvre pas, que la pièce est dépourvue de radiateurs et que le sol n’est pas plan. 

Elle soutient que ces désordres compromettent l’exploitation normale du commerce et relèvent de l’obligation du bailleur en application des articles 1719, 1720 et 606 du code civil. 

La SCI de l’Ours rappelle que le bail stipule en son article 4 que le bailleur ne conservera que la seule responsabilité et la charge des travaux définis par l’article 606 du code civil. 

Elle soutient que les travaux sont devenus nécessaires pour majeure partie en raison de l’absence d’entretien par la locataire.

Elle relève que Mme [P] n’avait formulé aucune demande de remise en état avant l’introduction de la présente procédure. 

A titre subsidiaire, elle propose la réalisation des travaux de remise en état de la porte d’entrée, de la fenêtre arrière et de reprise du sol. 

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil précités, 

Suivant l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien

Au sens de cet article, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n°04-13.764, bull. 2005, III, n°155).

Au cas présent, le contrat de bail stipule que le preneur entretiendra les locaux en bon état de réparations locatives ou de menus entretiens et les rendra à sa sortie en parfait état de réparations locatives, qu’il supportera toutes les réparations qui deviendraient nécessaires par suite, soit de défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle, ou de toutes personnes de chef, qu’il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien locatif des locaux loués, le tout devant être maintenu constamment en parfait état d’entretien et de propreté (page 3) et que le bailleur ne conservera que la seule responsabilité et la charge des travaux définis par l’article 606 du code civil (page 5). 

Dès lors, il ressort de ces stipulations que seules les grosses réparations restent à la charge du bailleur. 

Il s’évince du procès-verbal de constat dressé le 27 janvier 2026 par un commissaire de justice à la demande de Mme [P] que plusieurs désordres affectent les locaux commerciaux : 

La devanture : une moulure en bois se décolle et l’ossature métallique est rouillée, La porte principale : elle est difficile à l’ouverture, se bloque à mi-parcours, et présente des jours entre l’encadrement et le montant la rendant non étance et le second battant ne s’ouvre pas, La porte donnant accès à la cour : elle ne s’ouvre pas, Le sol : celui à proximité de la porte donnant accès à la cour est bombé et l’esemble du sol n’est pas plan, La fenêtre située en partie haute de la porte : elle est fissurée.
Toutefois, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 14 décembre 2016 au moment du renouvellement du bail à la demande de la SCI de l’Ours par un commissaire de justice que certains de ces désordres existaient déjà puisqu’il est constaté qu’un jour existe au niveau de la porte, que le sol est, le long du mur de face, légèrement affaissé, que la fenêtre située en partie haute ne ferme pas, et que la fenêtre de la porte donnant sur la courette est fissurée.

Or, Mme [P] ne justifie pas avoir effectué la moindre démarche auprès de son bailleur afin d’en obtenir la réparation avant l’introduction de la présente instance. 

En outre, elle ne verse aucune pièce qui établirait que ces désordres trouvent leur source dans une défaillance de la structure ou de la solidité générale de l’immeuble alors que le remplacement de fenêtres, de portes et l’entretien de la devanture ne constituent pas en principe des grosses réparations au sens de l’article 606 du code de procédure civile. 

Mme [P] échoue, en conséquence, à établir l’obligation non sérieusement contestable pour la SCI de l’Ours de procéder aux travaux de remise en état qu’elle sollicite. 

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef. 

Sur les demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du bail, du contexte de révision des loyers dans lequel sont survenus les incidents de paiement et des efforts de paiement depuis la délivrance du commandement de payer, il y a lieu d'accorder à cette dernière les délais de paiement sollicités suivant, toutefois, les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Il sera, par ailleurs, prévu qu’en cas de non-paiement à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des échéances, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée, la clause résolutoire sera acquise. 

Dans ce cas, le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant un trouble manifestement illicite, il convient d’accueillir la demande du bailleur d’expulsion suivant les termes du présent dispositif. 

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

Le montant indemnité d’occupation due par Mme [P] sera fixé à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires

Mme [P], partie perdante, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Par suite, Mme [P] sera également condamnée à verser au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros, afin d’indemniser celui-ci des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les fins de non-recevoir soulevées par Mme [P] ;

Disons n’y avoir lieu sur la demande de Mme [P] tendant à voir déclarer nul le commandement de payer du 19 août 2025 ; 

Constatons l’acquisition, à la date du 19 septembre 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties ;

Constatons que Mme [P] est redevable de la somme de 8 079, 86 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 avril 2026 (deuxième trimestre 2026 inclus) ;

Constatons que la SCI de l’Ours est redevable de la somme de 821, 73 euros au titre du remboursement des provisions sur charges versées entre le 1er octobre 2020 et le 30 juin 2022 ;

Ordonnons la compensation judiciaire des sommes dues de part et d'autre ;

Condamnons en conséquence, par provision, Mme [P] à verser à la SCI de l’Ours la somme de 7 258, 13 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 avril 2026 (deuxième trimestre 2025 inclus) après déduction du remboursement des provisions sur charges versées entre le 1er octobre 2020 et le 30 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorisons Mme [P] à se libérer de sa dette en vingt-trois versements mensuels d’un montant égal de 200 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer et charges courants, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;



Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

- le tout deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de Mme [P] et de tout occupant de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 4],
- le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- Mme [P] sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à payer mensuellement à la SCI de l’Ours une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [P] relative à la remise en état du local commercial ; 

Condamnons Mme [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons Mme [P] à payer à la SCI de l’Ours la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 2 juillet 2026.

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Sophie COUVEZ

Mise à jour de la source le 2026-07-03T20:08:24.089Z.