Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 12 juin 2026, n° 26/02485

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [H] est propriétaire d'un bien immobilier à usage d'habitation dans un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2].

Par plusieurs courriers datés entre le 22 mars 2022 et le 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] s'est plaint auprès de M. [Y] [H] de nuisances occasionnées dans l'immeuble par le locataire ou les locataires de son bien.

Par actes de commissaire de justice en dates des 18 et 19 février 2026 remis au greffe le 25 février suivant, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris, représenté par son syndic en exercice, la société Aubry Gestion, a fait assigner M. [Y] [H], M. [G] [F] et Mme [Q] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail entre M. [Y] [H], d'une part, et M. [G] [F] et Mme [Q] [D], d'autre part,
- ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion immédiate de M. [G] [F] et Mme [Q] [D], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- dire que les meubles se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner M. [G] [F] et Mme [Q] [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au dernier loyer contractuel à compter du jour de la décision à intervenir et jusqu'à libération des lieux,
- dire que l'astreinte sera liquidée par le tribunal de céans,
- condamner solidairement M. [Y] [H] , M. [G] [F] et Mme [Q] [D] au paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des troubles de voisinage,
- condamner M. [Y] [H] au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ains qu'aux dépens.

A l'audience du 17 mars 2026, à laquelle l'affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son conseil, se référe à son acte introductif d'instance, sauf à abandonner sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

À l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] fait valoir que M. [G] [F] et Mme [Q] [D] n'ont cessé de commettre des agissements qui entraînent une dégradation des conditions de voisinage, tels que dépôts systématiques et répétés de détritus et d'ordures ménagères dans les parties communes, jets de détritus sur les toits et la cour intérieure par les fenêtres, nuisances sonores répétées et perturbations de la tranquillité des lieux, stockage d'encombrants devant la porte d'entrée de l'appartement et dépôt constaté le 17 janvier 2026 de poubelles dégoulinantes devant la porte des voisins. Il énonce que ces agissements, qui durent depuis plus de trois années malgré mises en demeure, sont contraires au règlement de copropriété et compromettent la salubrité et la sécurité des parties communes, portent atteinte à la tranquillité et à la jouissance paisible des autres occupants, contreviennent aux règles de vie fondamentales édictées par le règlement de copropriété et nécessitent des interventions policières et de services de nettoyage. Le syndicat des copropriétaires considère que ces faits constituent des manquements graves justifiant la résolution judiciaire du contrat en application des articles 1217 et 1224 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] énonce qu'en dépit de plusieurs mises en demeure, M. [Y] [H], propriétaire du bien loué à M. [G] [F] et Mme [Q] [D] n'a pas fait cesser les troubles de ces derniers, en méconnaissance des articles 1729 du code civil et 6-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il estime que cette carence justifie son action oblique en application de l'article 1341-1 du code civil.

Bien que régulièrement assignés à personne pour les deux premiers ou à domicile pour la dernière, M. [Y] [H], M. [G] [F] et Mme [Q] [D] ne comparaissent pas.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 29 mai 2026. Le délibéré a ensuite été prorogé au 12 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d'expulsion

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir.

L'article 6-1 de cette même loi dipose que, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Enfin, l'article 1341-1 de ce code prévoit que, lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

En l'espèce, le règlement de copropriété, opposable aux locataires dans les conditions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit en ses articles 1, 2°, et 2, 2° du chapitre II, que, d'une part, "les appartements ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et de bonnes moeurs qui devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison" et, d'autre part, "aucun des copropriétaires ou occupants de l'immeuble ne pourra encombrer l'entrée de la maison, les vestibules, paliers, escaliers, couloirs, cours, ascenseurs, ni y laisser séjourner des objets quelconques".

Pour justifier de son action oblique en résiliation judiciaire du bail entre, d'une part, M. [Y] [H] et, d'autre part, M. [G] [F] et Mme [Q] [D], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] produit trois procès-verbaux de constat établis les 14, 18 et 19 mars 2025 par commissaire de justice ainsi que plusieurs photographies jointes à des courriers datés des 22 mars 2022, 12 mars 2023 et 17 juillet 2024.

En premier lieu, des clichés photographiques de la cour intérieure sont produits permettant d'apercevoir au sol et sur un toit intermédiaire ce qui ressemble à quelques cigarettes et divers détritus non identifiables (vraisemblablement papiers, morceaux de cartons ou autres). Toutefois, ces pièces et les procès-verbaux de constat ne permettent ni de retenir l'existence de jets d'objet ni d'attribuer la responsabilité de la présence de ces rebuts à M. [G] [F] et Mme [Q] [D] plutôt qu'à tout autre occupant de l'immeuble.

En second lieu, il ressort des autres clichés photographiques produits que se trouvent régulièrement devant la porte de l'appartement C19 un à trois sacs ou emballage (sacs poubelles fermés, sac en carton contenant des bouteilles en plastic vides, emballage en carton ou sacs dont le contenu n'est pas visible) qui, manifestement, y sont entreposés provisoirement puisqu'ils sont différents d'un jour à l'autre. Une poussette pliée est également adossée au mur du couloir en mars 2025. Deux frites au sol le 14 mars 2025 ont disparu quatre jours plus tard.

Enfin, aucun des éléments de preuve versés aux débats ne corrobore les autres reproches formulés par le syndicat des copropriétaires (nuisances sonores répétées, perturbations de la tranquillité des lieux, stockage d'encombrants, dépôt de poubelles dégoulinantes).

Toutefois, si le dépôt temporaire de sacs plastiques ou emballages en carton devant la porte d'entrée de l'appartement loué du côté du couloir constituant une partie commune enfreint le règlement de copropriété et constitue un manquement des locataires à l'une de leurs obligations, cette faute est insuffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail. En effet, en application de l'article 1224 ci-dessus rappelé, seule une inexécution suffisamment grave d'une obligation peut justifier cette sanction. Un tel manquement n'est caractérisé que lorsque, par son importance, il rend impossible le maintien du contrat. Or, si les seuls agissements justifiés de M. [G] [F] et Mme [Q] [D] occasionnent un désagrément, ils affectent seulement de manière limitée l'usage des parties communes et aucunement le droit à la jouissance paisible par les autres occupants de l'immeuble de leurs parties privatives. La gravité des manquements est donc insuffisante pour qu'il soit considéré que le maintien du bail soit devenu impossible.

En outre, les pièces produites ne démontrent pas que M. [G] [F] et Mme [Q] [D] ont été rappelés à leurs obligations préalablement à l'instance, en l'absence de tout courrier produit à leur destination. Il convient de relever qu'il n'est pas même certain que le propriétaire, M. [Y] [H], ait été touché par les quatre courriers adressés par le syndic de la copropriété postérieurement à celui du 22 mars 2022 puisque les trois premiers ne comportent aucun libellé et aucune adresse et que le dernier mentionne une adresse qui n'est pas connue comme étant celle de sa résidence principale (comparaison faite avec l'extrait de matrice cadastrale et l'acte d'assignation). Aucune preuve d'envoi n'est jointe.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] sera débouté de l'ensemble de ses demandes, y compris celle de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Pour cette même raison, il sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] aux dépens ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 juin 2026

le greffier le Président

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 26/02485 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCJC6

N° MINUTE : 
5/2026






JUGEMENT 
rendu le vendredi 12 juin 2026


DEMANDERESSE
Syndic. de copro. [Adresse 1], dont le siège social est sis AUBRY GESTION SAS - [Adresse 2]
représentée par Me David GOLDSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0402


DÉFENDEURS
Monsieur [Y] [H], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Monsieur [G] [F], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

Madame [Q] [D], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Médéric CHIVOT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 mars 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2026 par Laurent GOSSART, Juge assisté de Médéric CHIVOT, Greffier
Décision du 12 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/02485 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCJC6

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [H] est propriétaire d'un bien immobilier à usage d'habitation dans un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2].

Par plusieurs courriers datés entre le 22 mars 2022 et le 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] s'est plaint auprès de M. [Y] [H] de nuisances occasionnées dans l'immeuble par le locataire ou les locataires de son bien.

Par actes de commissaire de justice en dates des 18 et 19 février 2026 remis au greffe le 25 février suivant, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris, représenté par son syndic en exercice, la société Aubry Gestion, a fait assigner M. [Y] [H], M. [G] [F] et Mme [Q] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail entre M. [Y] [H], d'une part, et M. [G] [F] et Mme [Q] [D], d'autre part,
- ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion immédiate de M. [G] [F] et Mme [Q] [D], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- dire que les meubles se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner M. [G] [F] et Mme [Q] [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au dernier loyer contractuel à compter du jour de la décision à intervenir et jusqu'à libération des lieux,
- dire que l'astreinte sera liquidée par le tribunal de céans,
- condamner solidairement M. [Y] [H] , M. [G] [F] et Mme [Q] [D] au paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des troubles de voisinage,
- condamner M. [Y] [H] au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ains qu'aux dépens.

A l'audience du 17 mars 2026, à laquelle l'affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son conseil, se référe à son acte introductif d'instance, sauf à abandonner sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

À l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] fait valoir que M. [G] [F] et Mme [Q] [D] n'ont cessé de commettre des agissements qui entraînent une dégradation des conditions de voisinage, tels que dépôts systématiques et répétés de détritus et d'ordures ménagères dans les parties communes, jets de détritus sur les toits et la cour intérieure par les fenêtres, nuisances sonores répétées et perturbations de la tranquillité des lieux, stockage d'encombrants devant la porte d'entrée de l'appartement et dépôt constaté le 17 janvier 2026 de poubelles dégoulinantes devant la porte des voisins. Il énonce que ces agissements, qui durent depuis plus de trois années malgré mises en demeure, sont contraires au règlement de copropriété et compromettent la salubrité et la sécurité des parties communes, portent atteinte à la tranquillité et à la jouissance paisible des autres occupants, contreviennent aux règles de vie fondamentales édictées par le règlement de copropriété et nécessitent des interventions policières et de services de nettoyage. Le syndicat des copropriétaires considère que ces faits constituent des manquements graves justifiant la résolution judiciaire du contrat en application des articles 1217 et 1224 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] énonce qu'en dépit de plusieurs mises en demeure, M. [Y] [H], propriétaire du bien loué à M. [G] [F] et Mme [Q] [D] n'a pas fait cesser les troubles de ces derniers, en méconnaissance des articles 1729 du code civil et 6-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il estime que cette carence justifie son action oblique en application de l'article 1341-1 du code civil.

Bien que régulièrement assignés à personne pour les deux premiers ou à domicile pour la dernière, M. [Y] [H], M. [G] [F] et Mme [Q] [D] ne comparaissent pas.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 29 mai 2026. Le délibéré a ensuite été prorogé au 12 juin 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d'expulsion

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir.

L'article 6-1 de cette même loi dipose que, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Enfin, l'article 1341-1 de ce code prévoit que, lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

En l'espèce, le règlement de copropriété, opposable aux locataires dans les conditions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit en ses articles 1, 2°, et 2, 2° du chapitre II, que, d'une part, "les appartements ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et de bonnes moeurs qui devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison" et, d'autre part, "aucun des copropriétaires ou occupants de l'immeuble ne pourra encombrer l'entrée de la maison, les vestibules, paliers, escaliers, couloirs, cours, ascenseurs, ni y laisser séjourner des objets quelconques".

Pour justifier de son action oblique en résiliation judiciaire du bail entre, d'une part, M. [Y] [H] et, d'autre part, M. [G] [F] et Mme [Q] [D], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] produit trois procès-verbaux de constat établis les 14, 18 et 19 mars 2025 par commissaire de justice ainsi que plusieurs photographies jointes à des courriers datés des 22 mars 2022, 12 mars 2023 et 17 juillet 2024.

En premier lieu, des clichés photographiques de la cour intérieure sont produits permettant d'apercevoir au sol et sur un toit intermédiaire ce qui ressemble à quelques cigarettes et divers détritus non identifiables (vraisemblablement papiers, morceaux de cartons ou autres). Toutefois, ces pièces et les procès-verbaux de constat ne permettent ni de retenir l'existence de jets d'objet ni d'attribuer la responsabilité de la présence de ces rebuts à M. [G] [F] et Mme [Q] [D] plutôt qu'à tout autre occupant de l'immeuble.

En second lieu, il ressort des autres clichés photographiques produits que se trouvent régulièrement devant la porte de l'appartement C19 un à trois sacs ou emballage (sacs poubelles fermés, sac en carton contenant des bouteilles en plastic vides, emballage en carton ou sacs dont le contenu n'est pas visible) qui, manifestement, y sont entreposés provisoirement puisqu'ils sont différents d'un jour à l'autre. Une poussette pliée est également adossée au mur du couloir en mars 2025. Deux frites au sol le 14 mars 2025 ont disparu quatre jours plus tard.

Enfin, aucun des éléments de preuve versés aux débats ne corrobore les autres reproches formulés par le syndicat des copropriétaires (nuisances sonores répétées, perturbations de la tranquillité des lieux, stockage d'encombrants, dépôt de poubelles dégoulinantes).

Toutefois, si le dépôt temporaire de sacs plastiques ou emballages en carton devant la porte d'entrée de l'appartement loué du côté du couloir constituant une partie commune enfreint le règlement de copropriété et constitue un manquement des locataires à l'une de leurs obligations, cette faute est insuffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail. En effet, en application de l'article 1224 ci-dessus rappelé, seule une inexécution suffisamment grave d'une obligation peut justifier cette sanction. Un tel manquement n'est caractérisé que lorsque, par son importance, il rend impossible le maintien du contrat. Or, si les seuls agissements justifiés de M. [G] [F] et Mme [Q] [D] occasionnent un désagrément, ils affectent seulement de manière limitée l'usage des parties communes et aucunement le droit à la jouissance paisible par les autres occupants de l'immeuble de leurs parties privatives. La gravité des manquements est donc insuffisante pour qu'il soit considéré que le maintien du bail soit devenu impossible.

En outre, les pièces produites ne démontrent pas que M. [G] [F] et Mme [Q] [D] ont été rappelés à leurs obligations préalablement à l'instance, en l'absence de tout courrier produit à leur destination. Il convient de relever qu'il n'est pas même certain que le propriétaire, M. [Y] [H], ait été touché par les quatre courriers adressés par le syndic de la copropriété postérieurement à celui du 22 mars 2022 puisque les trois premiers ne comportent aucun libellé et aucune adresse et que le dernier mentionne une adresse qui n'est pas connue comme étant celle de sa résidence principale (comparaison faite avec l'extrait de matrice cadastrale et l'acte d'assignation). Aucune preuve d'envoi n'est jointe.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] sera débouté de l'ensemble de ses demandes, y compris celle de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Pour cette même raison, il sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] aux dépens ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 juin 2026

le greffier le Président

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Mise à jour de la source le 2026-07-03T20:27:28.483Z.