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Décision de justice

Cour d'appel de Riom, 1ère Chambre, 16 juin 2026, n° 25/00430

AutreContratsBaux ruraux
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Exposé du litige

I. Procédure



Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 1988 enregistré le 29 novembre suivant, M. [G] [N] et Mme [Y] [X] épouse [N] usufruitiers d'une part et Messieurs [A], [B] et [O] [N] et Mme [P] [N] épouse [D] nus-propriétaires d'autre part, ont donné à bail à ferme à M. [S] [W] et Mme [F] [Z] un domaine rural sis à « [Localité 8] » commune d'[Localité 9] (Cantal) comprenant : un bâtiment d'exploitation à usage de grange, étable et diverses parcelles de prés et pâtures cadastrées D [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], 486 partiel, 489, [Cadastre 7], [Cadastre 8], 497, 499, 500, 501, 503, 511, [Cadastre 9], [Cadastre 10], 634, 636, 637, 639, [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] ; le tout pour une contenance de 53 ha 78 a 75 ca, étant précisé que la maison du propriétaire, ses dépendances et son enclos (D 490, 491 et 492) et la maison de ferme ainsi que son enclos (D 496) sont exclus de la location.



Le montant du fermage a été fixé annuellement à 18 000 litres de lait au prix moyen départemental de catégorie B et le bail a commencé à courir le 1er juillet 1988.



Aucun état des lieux n'a été dressé lors de la prise à bail.



Des avenants ont ensuite été établis en 2005 et 2009, afin de procéder à diverses modifications du bail (résiliation partielle, fixation d'un nouveau fermage')



En 1985, M. [S] [W] et Mme [F] [Z], avec d'autres personnes, ont créé le GAEC du Labiou. Le bail a été mis à disposition de ce GAEC, qui a été placé en redressement judiciaire le 9 novembre 2011 puis a bénéficié d'un plan de redressement sur 15 ans par jugement du 10 avril 2013.



Un premier état de la propriété a été dressé par M. [I], expert agricole, en présence de toutes les parties le 17 octobre 2016. Deux plannings de remise en état ont ensuite été mis en 'uvre par les bailleurs et les preneurs en juillet 2017 et août 2018. Enfin, un second procès-verbal d'état des lieux a été établi le 19 février 2020 par Mme [V], expert agricole représentant les preneurs, et M. [I], expert agricole représentant les bailleurs.



Le 27 décembre 2022 les consorts [N] ont fait délivrer à M. [S] [W] et Mme [F] [Z] un congé avec refus de renouvellement du bail au visa des articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, au motif d'un mauvais entretien mettant en péril l'exploitation agricole.



Par requête ensuite du 7 avril 2023, réceptionnée le 12 avril, M. [S] [W] et Mme [F] [Z] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'Aurillac afin de voir annuler le congé du 27 décembre 2022. À titre subsidiaire ils sollicitaient une expertise.



À l'issue des débats, par jugement du 27 février 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Aurillac a rendu la décision suivante :



« Le Tribunal après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par jugement mis à disposition au greffe, rendu publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

- Dit que la présente juridiction ne saurait donner acte,

- Écarte des débats les photographies produites,

- Déclare nul le congé délivré le 27 décembre 2022 à M. [S] [W] et à Mme [F] [Z] par les consorts [N].

- Déboute les consorts [N] de leur demande d'expulsion.

- Dit que le bail en cause s'est renouvelé tacitement pour 9 ans, à compter du 1er juillet 2024,

- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure

Civile,

- Laisse les dépens à la charge de M. [W] et de Mme [Z],

- Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. » 



***



Par lettre recommandée avec accusé de réception de leur avocat datée du 13 mars 2025, reçue au greffe le 17 mars, Mme [E] [N] épouse [U], Mme [M] [N] épouse [J], M. [C] [N], Mme [L] [N] épouse [R], et M. [O] [N], ont fait appel de ce jugement. La déclaration d'appel a été enregistrée au greffe de la cour le 19 mars 2025.



Dans leurs plus récentes conclusions du 15 avril 2026, Mme [E] [N] épouse [U], Mme [M] [N] épouse [J], M. [C] [N], Mme [L] [N] épouse [R], et M. [O] [N], demandent ensemble à la cour de :



« Vu les dispositions des articles L. 411-31 et L. 411-72 du Code Rural et de la Pêche Maritime ;

Accueillir l'appel interjeté par les consorts [N] le 13 mars 2025 dirigé à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'AURILLAC en date du 27 février 2025 en ce qu'il a :

- écarté des débats les photographies produites ;

- déclaré nul le congé délivré le 27 décembre 2022 à Monsieur [S] [W] et Madame [F] [Z], par les consorts [N] ;

- débouté les consorts [N] de leur demande d'expulsion ;

- dit que le bail en cause s'est renouvelé tacitement pour neuf ans à compter du 1er juillet 2024.

En conséquence, infirmer la décision entreprise.

Valider le congé avec refus de renouvellement de bail qui a été délivré à l'encontre de Monsieur [S] [W] et Madame [F] [Z] suivant acte en date du 27 décembre 2022.

Prononcer l'expulsion des consorts [W] - [Z] et de tous occupants de leur chef de l'ensemble des parcelles louées à leur profit au terme d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, sous une astreinte de 200 € par jour de retard.

Les condamner solidairement à payer et porter au profit des consorts [N] une somme de 100.000 € en réparation du préjudice subi au titre de la parcelle D nº [Cadastre 13].

Subsidiairement, statuer ce que de droit sur les mérites d'une expertise judiciaire afin d'établir l'ensemble des comptes de sortie, en application des articles L. 411-69 et suivants du Code Rural et de la Pêche Maritime.

Condamner solidairement les consorts [W] - [Z] au paiement d'une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du CPC, outre aux entiers dépens.

Débouter les mêmes de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions. »



***



M. [S] [W] et Mme [F] [Z] ont pris en dernier lieu des conclusions le 22 avril 2026 pour demander à la cour de :



« C'est pourquoi Monsieur [S] [W], et Madame [F] [Z].

Vu les dispositions de l'article L. 411-46 et suivants du Code Rural.

Vu les dispositions de l'article 9 du Code de Procédure Civile et 1353 du Code Civil.

' CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a :

' condamné Monsieur [S] [W] et Madame [F] [Z] aux dépens

' STATUANT à nouveau sur ce point :

' CONDAMNER les consorts [N] aux dépens,

S'il était fait droit à la demande d'annulation du congé formulée par les consorts [N],

' ORDONNER une mesure d'expertise avant dire droit sur la demande indemnitaire des consorts [N] qui sera confiée à tel expert qu'il plaira à la Cour avec pour mission de préciser et vérifier l'état des biens loués, en ce compris de la parcelle cadastrée section D numéro [Cadastre 13], lors de l'entrée en jouissance, son état à la date de la délivrance du congé, les conditions d'accès et d'entretien de ladite parcelle cadastrée section D numéro [Cadastre 13]

En tout état de cause,

' REJETER l'intégralité des demandes formulées par les consorts [N],

' PRONONCER le renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2024 à l'exclusion delà parcelle cadastrée section D numéro [Cadastre 13], inexploitable compte tenu de son impossibilité d'accès et d'entretien

' CONDAMNER solidairement les consorts [N] à payer à Monsieur [S] [W] et Madame [F] [Z] une somme d'un montant de 4.000 € en application des dispositions de l'article700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. »



***



L'affaire est venue devant la cour et la cause a été entendue le lundi 27 avril 2026.

Motifs

II. Motifs



Selon l'article L. 411-31 du code rural, le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. La preuve naturellement lui en incombe, et il est constant que les motifs de la résiliation doivent être appréciés à la date de la demande (3e Civ., 2 décembre 2014, nº 13-23.457).



D'emblée la cour observe que contrairement à ce que les parties avaient stipulé dans l'article 3 du bail, aucun état des lieux n'a été établi ; du moins il n'en est pas produit à leurs dossiers respectifs. Dans ces conditions, il est jugé de longue date que la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du code civil ne s'applique pas aux terres d'un bail rural (3e Civ., 8 janvier 1974, nº 72.14-308).



Ceci étant précisé, le congé avec refus de renouvellement de bail en date du 27 décembre 2022, délivré aux consorts [W] et [Z] à la requête des consorts [N], se présente comme un document rédigé en deux parties, même si elles ne sont pas formellement distinguées. La première partie décrit les conditions du bail, les avenants qui ont été convenus, ainsi que le déroulement de la location au fil du temps. Les bailleurs rappellent que nonobstant les conclusions de M. [I], expert agricole, dans un rapport du 17 octobre 2016, constatant que la bonne exploitation du fonds était compromise, « vos propriétaires ont souhaité régler amiablement ces difficultés » par la mise en place en juillet 2017 d'un programme de débroussaillage et d'entretien permanent. Ils exposent qu'un second planning a été établi au mois d'août 2018, et qu'enfin un nouvel état des lieux a été réalisé en février 2020, conjointement par deux experts agricoles : Mme [T] [V] et M. [H] [I]. 



Le congé aborde alors formellement les motifs des bailleurs ainsi exprimés :



Qu'à cette occasion, il a malheureusement été constaté, s'agissant de la parcelle située commune d'[Localité 9] cadastrées section D nº [Cadastre 13] d'une superficie de 8 ha 67 a 00 ca en nature de pâture, que celle-ci était actuellement entièrement boisée (taillis d'essences diverses) et n'était plus exploitée depuis de nombreuses années.



Qu'en outre il s'est avéré que de nombreux travaux auxquels vous vous étiez expressément engagés n'ont pas été effectués, de telle sorte qu'à ce jour il est permis d'en conclure que vos agissements incontestables sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.



À l'examen de ce document la cour considère que les prolégomènes qui énoncent les conditions du bail et décrivent les principaux événements ayant émaillé son application durant plusieurs années, ne sont pas à proprement parler des griefs reprochés au preneur, ce d'autant moins qu'il y est fait état de la volonté des bailleurs de procéder à un règlement amiable, jusqu'au constat concernant la parcelle [Cadastre 13], qui constitue alors un grief clairement énoncé. Pour le reste, s'agissant du second paragraphe ci-dessus reproduit, il est trop vague et peu précis pour décrire valablement le défaut d'entretien reproché aux consorts [W] et [Z]. 



L'unique grief qui ressort clairement et de manière incontestable de ce document intéresse donc la seule parcelle [Cadastre 13]. Au moyen de diverses pièces, notamment des photographies et les constats des experts, les consorts [N] entendent démontrer le défaut d'entretien qu'ils reprochent au fermier concernant précisément cette parcelle.



D'après une attestation de leur auteur, M. [Q] [K], les photographies (pièce appelants nº 12) ont été prises au mois d'août 2023. Contrairement à ce qu'a jugé le tribunal paritaire il n'y a pas lieu de les retirer des débats puisque le bail contient une disposition suivant laquelle « les preneurs devront laisser le libre passage pour l'exploitation des bois ainsi que le droit de visite des terres et bâtiments affermés. » Pour autant, elles ne sont guère utiles à la démonstration des consorts [N]. En effet ces images d'assez mauvaise qualité, montrant des prés, des bois, un abreuvoir et un homme de dos affairé à l'examen d'un buisson de fougères, ne prouvent en elles-mêmes strictement rien faute de savoir exactement sous quel angle et à quel endroit elles ont été prises. Les constatations réalisées par deux experts agricoles, ainsi que les autres pièces produites, sont plus instructives.



Un premier état des lieux avait été réalisé par M. [H] [I] le 17 octobre 2016, montrant que beaucoup de pâtures, soit 60 % environ de la surface agricole utile, étaient totalement incultes et non entretenues. Cette situation avait donné lieu à des programmes de restauration convenus entre les bailleurs et les preneurs, lors desquels une attention particulière avait été portée à la parcelle [Cadastre 13]. C'est ainsi que deux « plannings de remise en état » ont été établis de manière conventionnelle entre les bailleurs et les preneurs le 11 juillet 2017 puis le 4 août 2018, aux fins de débroussaillage et entretien de plusieurs parcelles objets du bail. En juillet 2017 il était mentionné que la parcelle [Cadastre 13], qui est distinguée des autres, « fera l'objet d'un plan spécifique ». Mais sur le second planning du 4 août 2018 il est simplement écrit que cette parcelle est en état de « PERTE TOTALE ». Le bailleur et les preneurs ont signé ce constat. 



L'état des lieux dressé par Mme [V] (expert agricole pour les preneurs) et M. [I] (expert agricole pour les bailleurs) le 19 février 2020 mentionne certes que cette « ancienne pâture en pente légère » est désormais « entièrement boisée ['] et n'est plus exploitée depuis de nombreuses années ». Mais c'est seulement lors du congé du 27 décembre 2022 que les bailleurs finalement reprochent aux consorts [W] et [Z] le mauvais entretien de cette parcelle [Cadastre 13]. Or la comparaison des dates montre que lorsque le congé a été délivré, la « perte totale » de cette parcelle avait été conventionnellement actée par les deux parties depuis plus de quatre ans' 



Dans ces conditions, le motif de refus de renouvellement du bail fondé uniquement sur l'absence d'exploitation de la parcelle [Cadastre 13] depuis plusieurs années ne saurait prospérer. Il convient de retenir en premier lieu que la « perte totale » de la parcelle [Cadastre 13] constatée le 4 août 2018 sous la signature des bailleurs et des preneurs, constitue un acte conventionnel par lequel les uns les autres reconnaissent que cette parcelle n'est plus exploitable, sans en tirer pour autant la moindre conséquence au regard de la validité du bail. En second lieu, la cour observe que la longue période de temps qui s'est écoulée entre ce constat contradictoire et la décision des bailleurs de mettre un terme au fermage en raison précisément du défaut d'entretien de cette parcelle, ôte à ce reproche toute crédibilité dans le cadre d'une demande de résiliation du bail. 



Dès lors la cour ne peut qu'approuver les pertinents motifs du tribunal paritaire disant que « le silence gardé par les bailleurs quant à la nécessité de remettre en état cette parcelle pendant de nombreuses années, démontre à lui seul qu'ils ont accepté cet état de fait » (page 6). La cour ajoute que le défaut d'entretien de la parcelle [Cadastre 13], fût-il à bon droit reproché aux fermiers, la démonstration d'une mise en péril de l'exploitation agricole pour ce seul motif manquerait de pertinence dans la mesure où cette parcelle ne représente qu'un peu plus de 8 hectares sur plus de 53 hectares loués au total. Il n'est pas possible de juger qu'un éventuel défaut d'entretien de cette modeste surface est de nature à compromettre toute l'exploitation.



Les motifs ci-dessus conduisent à la confirmation du jugement, sauf le retrait des débats des photographies produites.



Il n'est pas inéquitable que chaque partie garde ses frais irrépétibles.



Chaque partie gardera ses dépens d'appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement, sauf en ce que le tribunal paritaire « écarte des débats les photographies produites » ;



Juge que chaque partie garde ses dépens d'appel ;



Déboute les parties de leurs autres demandes.





Le greffier Le président
Texte intégral
COUR D'APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 16 juin 2026

N° RG 25/00430 - N° Portalis DBVU-V-B7J-GKPZ

-DA-

[E] [N] épouse [U], [M] [N] épouse [J], [C] [N], [L] [N] épouse [R], [O] [N] / [S] [W], [F] [Z]



Jugement au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux d'AURILLAC, décision attaquée en date du 27 Février 2025, enregistrée sous le n° 23/00011



Arrêt rendu le MARDI SEIZE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX



COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Mme Anne-Laure FOULTIER, Vice président placé exercant les fonctions de Conseiller



En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



Mme [E] [N] épouse [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

et

Mme [M] [N] épouse [J]

1 rés. [Adresse 2]

[Localité 3]

et

M. [C] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

et

Mme [L] [N] épouse [R]

[Adresse 5]

[Localité 5]

et

M. [O] [N]

[Adresse 6]

[Localité 6]

Tous assistés de Maître Frédéric DELAHAYE de la SELARL LEMASSON- DELAHAYE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



APPELANTS



ET :



M. [S] [W] 

et

Mme [F] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 7]

Tous deux assistés de Maître Jean Antoine MOINS de la SCP MOINS, avocat au barreau D'AURILLAC



INTIMES

DÉBATS : A l'audience publique du 27 avril 2026.



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 16 juin 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





I. Procédure



Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 1988 enregistré le 29 novembre suivant, M. [G] [N] et Mme [Y] [X] épouse [N] usufruitiers d'une part et Messieurs [A], [B] et [O] [N] et Mme [P] [N] épouse [D] nus-propriétaires d'autre part, ont donné à bail à ferme à M. [S] [W] et Mme [F] [Z] un domaine rural sis à « [Localité 8] » commune d'[Localité 9] (Cantal) comprenant : un bâtiment d'exploitation à usage de grange, étable et diverses parcelles de prés et pâtures cadastrées D [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], 486 partiel, 489, [Cadastre 7], [Cadastre 8], 497, 499, 500, 501, 503, 511, [Cadastre 9], [Cadastre 10], 634, 636, 637, 639, [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] ; le tout pour une contenance de 53 ha 78 a 75 ca, étant précisé que la maison du propriétaire, ses dépendances et son enclos (D 490, 491 et 492) et la maison de ferme ainsi que son enclos (D 496) sont exclus de la location.



Le montant du fermage a été fixé annuellement à 18 000 litres de lait au prix moyen départemental de catégorie B et le bail a commencé à courir le 1er juillet 1988.



Aucun état des lieux n'a été dressé lors de la prise à bail.



Des avenants ont ensuite été établis en 2005 et 2009, afin de procéder à diverses modifications du bail (résiliation partielle, fixation d'un nouveau fermage')



En 1985, M. [S] [W] et Mme [F] [Z], avec d'autres personnes, ont créé le GAEC du Labiou. Le bail a été mis à disposition de ce GAEC, qui a été placé en redressement judiciaire le 9 novembre 2011 puis a bénéficié d'un plan de redressement sur 15 ans par jugement du 10 avril 2013.



Un premier état de la propriété a été dressé par M. [I], expert agricole, en présence de toutes les parties le 17 octobre 2016. Deux plannings de remise en état ont ensuite été mis en 'uvre par les bailleurs et les preneurs en juillet 2017 et août 2018. Enfin, un second procès-verbal d'état des lieux a été établi le 19 février 2020 par Mme [V], expert agricole représentant les preneurs, et M. [I], expert agricole représentant les bailleurs.



Le 27 décembre 2022 les consorts [N] ont fait délivrer à M. [S] [W] et Mme [F] [Z] un congé avec refus de renouvellement du bail au visa des articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, au motif d'un mauvais entretien mettant en péril l'exploitation agricole.



Par requête ensuite du 7 avril 2023, réceptionnée le 12 avril, M. [S] [W] et Mme [F] [Z] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'Aurillac afin de voir annuler le congé du 27 décembre 2022. À titre subsidiaire ils sollicitaient une expertise.



À l'issue des débats, par jugement du 27 février 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Aurillac a rendu la décision suivante :



« Le Tribunal après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par jugement mis à disposition au greffe, rendu publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

- Dit que la présente juridiction ne saurait donner acte,

- Écarte des débats les photographies produites,

- Déclare nul le congé délivré le 27 décembre 2022 à M. [S] [W] et à Mme [F] [Z] par les consorts [N].

- Déboute les consorts [N] de leur demande d'expulsion.

- Dit que le bail en cause s'est renouvelé tacitement pour 9 ans, à compter du 1er juillet 2024,

- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure

Civile,

- Laisse les dépens à la charge de M. [W] et de Mme [Z],

- Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. » 



***



Par lettre recommandée avec accusé de réception de leur avocat datée du 13 mars 2025, reçue au greffe le 17 mars, Mme [E] [N] épouse [U], Mme [M] [N] épouse [J], M. [C] [N], Mme [L] [N] épouse [R], et M. [O] [N], ont fait appel de ce jugement. La déclaration d'appel a été enregistrée au greffe de la cour le 19 mars 2025.



Dans leurs plus récentes conclusions du 15 avril 2026, Mme [E] [N] épouse [U], Mme [M] [N] épouse [J], M. [C] [N], Mme [L] [N] épouse [R], et M. [O] [N], demandent ensemble à la cour de :



« Vu les dispositions des articles L. 411-31 et L. 411-72 du Code Rural et de la Pêche Maritime ;

Accueillir l'appel interjeté par les consorts [N] le 13 mars 2025 dirigé à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'AURILLAC en date du 27 février 2025 en ce qu'il a :

- écarté des débats les photographies produites ;

- déclaré nul le congé délivré le 27 décembre 2022 à Monsieur [S] [W] et Madame [F] [Z], par les consorts [N] ;

- débouté les consorts [N] de leur demande d'expulsion ;

- dit que le bail en cause s'est renouvelé tacitement pour neuf ans à compter du 1er juillet 2024.

En conséquence, infirmer la décision entreprise.

Valider le congé avec refus de renouvellement de bail qui a été délivré à l'encontre de Monsieur [S] [W] et Madame [F] [Z] suivant acte en date du 27 décembre 2022.

Prononcer l'expulsion des consorts [W] - [Z] et de tous occupants de leur chef de l'ensemble des parcelles louées à leur profit au terme d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, sous une astreinte de 200 € par jour de retard.

Les condamner solidairement à payer et porter au profit des consorts [N] une somme de 100.000 € en réparation du préjudice subi au titre de la parcelle D nº [Cadastre 13].

Subsidiairement, statuer ce que de droit sur les mérites d'une expertise judiciaire afin d'établir l'ensemble des comptes de sortie, en application des articles L. 411-69 et suivants du Code Rural et de la Pêche Maritime.

Condamner solidairement les consorts [W] - [Z] au paiement d'une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du CPC, outre aux entiers dépens.

Débouter les mêmes de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions. »



***



M. [S] [W] et Mme [F] [Z] ont pris en dernier lieu des conclusions le 22 avril 2026 pour demander à la cour de :



« C'est pourquoi Monsieur [S] [W], et Madame [F] [Z].

Vu les dispositions de l'article L. 411-46 et suivants du Code Rural.

Vu les dispositions de l'article 9 du Code de Procédure Civile et 1353 du Code Civil.

' CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a :

' condamné Monsieur [S] [W] et Madame [F] [Z] aux dépens

' STATUANT à nouveau sur ce point :

' CONDAMNER les consorts [N] aux dépens,

S'il était fait droit à la demande d'annulation du congé formulée par les consorts [N],

' ORDONNER une mesure d'expertise avant dire droit sur la demande indemnitaire des consorts [N] qui sera confiée à tel expert qu'il plaira à la Cour avec pour mission de préciser et vérifier l'état des biens loués, en ce compris de la parcelle cadastrée section D numéro [Cadastre 13], lors de l'entrée en jouissance, son état à la date de la délivrance du congé, les conditions d'accès et d'entretien de ladite parcelle cadastrée section D numéro [Cadastre 13]

En tout état de cause,

' REJETER l'intégralité des demandes formulées par les consorts [N],

' PRONONCER le renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2024 à l'exclusion delà parcelle cadastrée section D numéro [Cadastre 13], inexploitable compte tenu de son impossibilité d'accès et d'entretien

' CONDAMNER solidairement les consorts [N] à payer à Monsieur [S] [W] et Madame [F] [Z] une somme d'un montant de 4.000 € en application des dispositions de l'article700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. »



***



L'affaire est venue devant la cour et la cause a été entendue le lundi 27 avril 2026.





II. Motifs



Selon l'article L. 411-31 du code rural, le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. La preuve naturellement lui en incombe, et il est constant que les motifs de la résiliation doivent être appréciés à la date de la demande (3e Civ., 2 décembre 2014, nº 13-23.457).



D'emblée la cour observe que contrairement à ce que les parties avaient stipulé dans l'article 3 du bail, aucun état des lieux n'a été établi ; du moins il n'en est pas produit à leurs dossiers respectifs. Dans ces conditions, il est jugé de longue date que la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du code civil ne s'applique pas aux terres d'un bail rural (3e Civ., 8 janvier 1974, nº 72.14-308).



Ceci étant précisé, le congé avec refus de renouvellement de bail en date du 27 décembre 2022, délivré aux consorts [W] et [Z] à la requête des consorts [N], se présente comme un document rédigé en deux parties, même si elles ne sont pas formellement distinguées. La première partie décrit les conditions du bail, les avenants qui ont été convenus, ainsi que le déroulement de la location au fil du temps. Les bailleurs rappellent que nonobstant les conclusions de M. [I], expert agricole, dans un rapport du 17 octobre 2016, constatant que la bonne exploitation du fonds était compromise, « vos propriétaires ont souhaité régler amiablement ces difficultés » par la mise en place en juillet 2017 d'un programme de débroussaillage et d'entretien permanent. Ils exposent qu'un second planning a été établi au mois d'août 2018, et qu'enfin un nouvel état des lieux a été réalisé en février 2020, conjointement par deux experts agricoles : Mme [T] [V] et M. [H] [I]. 



Le congé aborde alors formellement les motifs des bailleurs ainsi exprimés :



Qu'à cette occasion, il a malheureusement été constaté, s'agissant de la parcelle située commune d'[Localité 9] cadastrées section D nº [Cadastre 13] d'une superficie de 8 ha 67 a 00 ca en nature de pâture, que celle-ci était actuellement entièrement boisée (taillis d'essences diverses) et n'était plus exploitée depuis de nombreuses années.



Qu'en outre il s'est avéré que de nombreux travaux auxquels vous vous étiez expressément engagés n'ont pas été effectués, de telle sorte qu'à ce jour il est permis d'en conclure que vos agissements incontestables sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.



À l'examen de ce document la cour considère que les prolégomènes qui énoncent les conditions du bail et décrivent les principaux événements ayant émaillé son application durant plusieurs années, ne sont pas à proprement parler des griefs reprochés au preneur, ce d'autant moins qu'il y est fait état de la volonté des bailleurs de procéder à un règlement amiable, jusqu'au constat concernant la parcelle [Cadastre 13], qui constitue alors un grief clairement énoncé. Pour le reste, s'agissant du second paragraphe ci-dessus reproduit, il est trop vague et peu précis pour décrire valablement le défaut d'entretien reproché aux consorts [W] et [Z]. 



L'unique grief qui ressort clairement et de manière incontestable de ce document intéresse donc la seule parcelle [Cadastre 13]. Au moyen de diverses pièces, notamment des photographies et les constats des experts, les consorts [N] entendent démontrer le défaut d'entretien qu'ils reprochent au fermier concernant précisément cette parcelle.



D'après une attestation de leur auteur, M. [Q] [K], les photographies (pièce appelants nº 12) ont été prises au mois d'août 2023. Contrairement à ce qu'a jugé le tribunal paritaire il n'y a pas lieu de les retirer des débats puisque le bail contient une disposition suivant laquelle « les preneurs devront laisser le libre passage pour l'exploitation des bois ainsi que le droit de visite des terres et bâtiments affermés. » Pour autant, elles ne sont guère utiles à la démonstration des consorts [N]. En effet ces images d'assez mauvaise qualité, montrant des prés, des bois, un abreuvoir et un homme de dos affairé à l'examen d'un buisson de fougères, ne prouvent en elles-mêmes strictement rien faute de savoir exactement sous quel angle et à quel endroit elles ont été prises. Les constatations réalisées par deux experts agricoles, ainsi que les autres pièces produites, sont plus instructives.



Un premier état des lieux avait été réalisé par M. [H] [I] le 17 octobre 2016, montrant que beaucoup de pâtures, soit 60 % environ de la surface agricole utile, étaient totalement incultes et non entretenues. Cette situation avait donné lieu à des programmes de restauration convenus entre les bailleurs et les preneurs, lors desquels une attention particulière avait été portée à la parcelle [Cadastre 13]. C'est ainsi que deux « plannings de remise en état » ont été établis de manière conventionnelle entre les bailleurs et les preneurs le 11 juillet 2017 puis le 4 août 2018, aux fins de débroussaillage et entretien de plusieurs parcelles objets du bail. En juillet 2017 il était mentionné que la parcelle [Cadastre 13], qui est distinguée des autres, « fera l'objet d'un plan spécifique ». Mais sur le second planning du 4 août 2018 il est simplement écrit que cette parcelle est en état de « PERTE TOTALE ». Le bailleur et les preneurs ont signé ce constat. 



L'état des lieux dressé par Mme [V] (expert agricole pour les preneurs) et M. [I] (expert agricole pour les bailleurs) le 19 février 2020 mentionne certes que cette « ancienne pâture en pente légère » est désormais « entièrement boisée ['] et n'est plus exploitée depuis de nombreuses années ». Mais c'est seulement lors du congé du 27 décembre 2022 que les bailleurs finalement reprochent aux consorts [W] et [Z] le mauvais entretien de cette parcelle [Cadastre 13]. Or la comparaison des dates montre que lorsque le congé a été délivré, la « perte totale » de cette parcelle avait été conventionnellement actée par les deux parties depuis plus de quatre ans' 



Dans ces conditions, le motif de refus de renouvellement du bail fondé uniquement sur l'absence d'exploitation de la parcelle [Cadastre 13] depuis plusieurs années ne saurait prospérer. Il convient de retenir en premier lieu que la « perte totale » de la parcelle [Cadastre 13] constatée le 4 août 2018 sous la signature des bailleurs et des preneurs, constitue un acte conventionnel par lequel les uns les autres reconnaissent que cette parcelle n'est plus exploitable, sans en tirer pour autant la moindre conséquence au regard de la validité du bail. En second lieu, la cour observe que la longue période de temps qui s'est écoulée entre ce constat contradictoire et la décision des bailleurs de mettre un terme au fermage en raison précisément du défaut d'entretien de cette parcelle, ôte à ce reproche toute crédibilité dans le cadre d'une demande de résiliation du bail. 



Dès lors la cour ne peut qu'approuver les pertinents motifs du tribunal paritaire disant que « le silence gardé par les bailleurs quant à la nécessité de remettre en état cette parcelle pendant de nombreuses années, démontre à lui seul qu'ils ont accepté cet état de fait » (page 6). La cour ajoute que le défaut d'entretien de la parcelle [Cadastre 13], fût-il à bon droit reproché aux fermiers, la démonstration d'une mise en péril de l'exploitation agricole pour ce seul motif manquerait de pertinence dans la mesure où cette parcelle ne représente qu'un peu plus de 8 hectares sur plus de 53 hectares loués au total. Il n'est pas possible de juger qu'un éventuel défaut d'entretien de cette modeste surface est de nature à compromettre toute l'exploitation.



Les motifs ci-dessus conduisent à la confirmation du jugement, sauf le retrait des débats des photographies produites.



Il n'est pas inéquitable que chaque partie garde ses frais irrépétibles.



Chaque partie gardera ses dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement, sauf en ce que le tribunal paritaire « écarte des débats les photographies produites » ;



Juge que chaque partie garde ses dépens d'appel ;



Déboute les parties de leurs autres demandes.





Le greffier Le président

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Mise à jour de la source le 2026-07-12T17:28:13.757Z.