Cour d'appel de Toulouse, 3ème chambre, 30 juin 2026, n° 24/03838

30/06/2026



ARRÊT N° 234/2026



N° RG 24/03838 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QUOO

PB/KM



Décision déférée du 04 Novembre 2024

 Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] 

( 24/00513)

[S]

















[W] [T]





C/



S.A. ICF ATLANTIQUE SA [Adresse 1]























CONFIRMATION





Grosse délivrée



le 



à 



REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT



Monsieur [W] [T]

[Adresse 2]

[Localité 2]/FRANCE

Représenté par Me Lamine DOBASSY, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N-31555-2024-19702 du 06/01/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])







INTIMEE



S.A. ICF ATLANTIQUE SA [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Isabelle ASSOULINE-SEROR, avocat au barreau de TOULOUSE









COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller



Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre



EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE



Par acte sous-seing privé du 18 juillet 2016, la Société anonyme (SA) ICF Atlantique a donné à bail à M. [W] [T] un appartement n°1131, sis [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 475,12 euros charges comprises. 



Au mois d'avril 2023, la bailleresse a été alertée par le gardien de l'immeuble d'une possible sous-location de son logement par M. [T].



Par courrier du 24 avril 2023, la société bailleresse indiquait à M. [T] que toute forme de sous location de son logement, en l'espèce via le site Airbnb, était formellement interdite, et lui demandait de cesser son activité, à défaut de quoi elle engagerait d'éventuelles procédures contentieuses. 



Arguant d'une nouvelle annonce de sous-location mise en ligne au mois de septembre 2023, la SA ICF Atlantique a adressé à M. [T] une sommation de cesser la sous-location. 



Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2023, la SA ICF Atlantique a fait assigner M. [W] [T] aux fins de voir, notamment :

- prononcer la résiliation du bail litigieux, 

- ordonner, faute de départ volontaire du logement loué, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux occupés situés [Adresse 5] au besoin avec l'assistance de la force publique, 

- autoriser le propriétaire, en cas d'abandon du logement par les locataires, à effectuer l'inventaire des meubles meublant le logement initialement loué et de les faire entreposer dans tel local qu'il lui plaira aux frais, risques et périls des expulsés, 

- fixer une indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer indexé charges comprises à la somme de 475,12 euros mensuel et ce jusqu'à complète libération des lieux, 

- enjoindre M. [W] [T] de produire les relevés de son compte Airbnb,

- à défaut, le condamner au paiement de la somme de 32 400 euros au titre des loyers perçus de la sous-location.



-:-:-:-



Par jugement du 4 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a :



- prononcé la résiliation du bail en date du 18 juillet 2016 portant sur l'appartement n°1131, situé [Adresse 5] liant la SA ICF Atlantique à M. [W] [T], 

- ordonné, faute de départ volontaire du logement loué, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux occupés situés [Adresse 5] au besoin avec l'assistance de la force publique, 

- autorisé la SA ICF Atlantique, en cas d'abandon du logement par les locataires, à effectuer l'inventaire des meubles meublant le logement initialement loué et de les faire entreposer dans tel local qu'il lui plaira aux frais, risques et périls des expulsés, 

- fixé une indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer indexé charges comprises à la somme de 475,12 euros mensuel et ce jusqu'à complète libération des lieux, 

- enjoint M. [W] [T] de produire les relevés de son compte Airbnb, 

- à défaut de production par M. [W] [T] du relevé de compte Airbnb, l'a condamné au paiement de la somme de 2 496 euros au titre des loyers perçus tirés de la sous-location, 

- condamné M. [W] [T] au paiement d'une somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [W] [T] au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris le coût de la sommation de faire cesser la sous-location, de l'assignation et des actes suivant la décision à intervenir et effectués en vue de son exécution, 

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir au visa des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. 



-:-:-:-



Par déclaration du 27 novembre 2024, M. [W] [T] a relevé appel de l'ensemble des dispositions de ce jugement, à l'exception de celle ayant dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir au visa des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. 



L'affaire a été fixée à bref délai, les parties en ayant été avisées par avis du 23 janvier 2025.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 février 2025, M. [W] [T], appelant, demande à la cour de :



Rejetant toutes conclusions, fins et demandes contraires comme injustes et mal fondées,

Et sous réserve de tous autres éléments, à produire, à déduire ou suppléer, en plaidant s'il y

a lieu, M. [W] [T] conclut qu'il plaise à la cour d'appel de Toulouse de,

- déclarer son appel recevable et bien fondé,

- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse du 4 novembre 2024 en ce qu'il a :

' prononcé la résiliation du bail en date du 18/07/2016 portant sur l'appartement no 1131 situé [Adresse 5] liant la SA ICF Atlantique à M. [W] [T],

' ordonné, faute de départ volontaire du logement loué, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux occupés situés [Adresse 5] au besoin avec l'assistance de la force publique,

' autorisé la SA ICF Atlantique en cas d'abandon du logement par les locataires, à effectuer l'inventaire des meubles meublant le logement initialement loué et de les faire entreposer dans tel local qu'il lui plaira aux frais, risques et périls des expulsés,

' fixé une indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer indexé charges comprises à la somme de 475,12 euros mensuel et ce jusqu'à complète libération des lieux,

' enjoint M. [W] [T] de produire les relevés de son compte Airbnb,

' à défaut de production par M. [W] [T] du relevé de compte Airbnb, l'a condamné au paiement de la somme de 2 496 euros au titre des loyers perçus tirés de la sous-location,

' condamné M. [W] [T] au paiement d'une somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. [W] [T] au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris le coût de la sommation de faire cesser la sous-location, de l'assignation et des actes suivants la décision à intervenir et effectués en vue de son exécution,

' dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir au visa des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

- juger que M. [W] [T] n'a pas sous-loué son logement donné à bail,

- débouter la SA ICF Atlantique de l'ensemble de ses demandes,

- condamner la SA ICF Atlantique à verser à M. [W] [T] la somme de 2 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 avril 2025, la SA ICF Atlantique, intimée, demande à la cour, au visa des articles 548, 549, 1728 et suivants du code civil, de l'article D. 353-37 du code de la construction et de l'habitation, des articles 696 et 700 du code de procédure civile et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :



- débouter M. [T] de l'ensemble de ses demandes, 

- confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse du 4 novembre 2024 dans toutes ses dispositions, 

- condamner M. [T] au paiement de la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [T] aux entiers dépens d'appel.

 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 janvier 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 4 février 2026.









MOTIFS DE LA DECISION



Sur la résiliation judiciaire du bail



Le premier juge a ordonné la résiliation judiciaire du bail liant les parties motif pris, notamment, que le preneur avait sous loué à de nombreuses reprises le logement objet du bail en contravention avec les stipulations contractuelles et avec l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989.



L'appelant expose que le compte Airbnb qui lui est imputé, et qui démontrerait des sous-locations, appartient à un certain [D] qu'il ne connaît pas, qu'il accueille sa fille dans le logement ce qui rend matériellement impossible une sous-location.



Il ajoute que la déclaration du gardien de l'immeuble ne peut à elle-seule démontrer une sous-location prohibée et qu'il s'est rendu compte que la sous-location concernait l'appartement n°1132 et non le sien.



L'intimée fait valoir qu'il est établi que l'appelant a sous-loué le logement de manière régulière, en contravention avec l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'une telle sous-location ne concerne pas l'appartement n°1132, dont le preneur se plaint régulièrement du comportement de l'appelant.



Au visa de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.



En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.



En l'espèce, la bailleresse produit un courriel du 13 avril 2023 du gardien de l'immeuble , M. [X], lequel indique (pièce n°3) qu'une personne, cliente d'Airbnb, s'est présentée à lui pour récupérer les clés du logement 1131, cette personne précisant que 'le locataire du logement 1131, M. [T]' aurait dû lui laisser la clé du logement dans la boîte aux lettres, ce qui n'était pas le cas.



Le même gardien a adressé un autre courriel le 10 novembre 2023 pour indiquer que M. [T] s'était présenté à lui très énervé car il avait reçu une mise en demeure, le gardien mentionnant qu'il doutait que le locataire ait supprimé son profil Airbnb depuis plusieurs mois, comme ce dernier l'indiquait, 'car il y a un peu plus d'un mois quelqu'un s'est présenté vers mois pour une location RBNB pour le logement de M. [T]'.



Il s'en déduit que le gardien n'a pu se méprendre sur le logement objet d'une sous-location, ses correspondances visant à la fois le numéro d'appartement de M. [T] et l'identité de ce dernier.



Deux annonces Airbnb ont été successivement diffusées pour le même logement.



La bailleresse produit de très nombreux commentaires sur les mérites du logement, précisément 48 pour la première annonce, laissés sur le compte Airbnb d'un certain [D], ainsi que le descriptif du logement mis à disposition sur Airbnb (pièce n°4).



Il est indifférent que le compte Airbnb n'ait pas été crée au nom de l'appelant alors que les nombreux commentaires laissés par les clients Airbnb établissent la réalité d'une sous-location régulière du logement.



Aucune des pièces produites par l'appelant n'établit qu'une sous-location peut être reprochée au locataire d'en face et l'appelant ne soutient pas que le descriptif du logement T3 mis en location sur le site Airbnb diffère du logement qu'il a pris à bail.



De même, l'appelant procède par simple affirmation lorsqu'il prétend qu'il héberge sa fille de manière permanente dans ce logement.



Un courrier de mise en demeure en LRAR a été adressé à l'appelant par la bailleresse le 24 avril 2023 dont ce dernier à accusé réception le 3 mai (pièce n°5).



Les sous-locations ont néanmoins perduré ainsi qu'en attestent les derniers commentaires laissés par des clients Airbnb en juin, juillet et septembre 2023, lors de la diffusion de la seconde annonce (pièce n°6).



Une sommation de cesser toute location a été adressée à l'appelant par voie de commissaire de justice le 8 novembre 2023 (pièce n°7).



Le manquement répété à l'interdiction de sous-louer, explicitement stipulée à l'article 6.5 du contrat de bail, qui prévoyait qu'en cas de sous location 'le bailleur se réserve le droit de poursuivre judiciairement la résiliation du bail', et rappelée à l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, constitue un manquement suffisamment grave aux obligations du preneur pour justifier la résiliation du bail, comme, à bon droit, décidé par le premier juge lequel sera confirmé de ce chef.



Sur la restitution des sous-loyers perçus



Le premier juge a, au visa des 78 commentaires laissés par des clients Airbnb, soit 48 pour la première annonce et 30 pour la seconde, et du prix affiché de 32 euros par nuit, condamné l'appelant à restituer, à défaut de production de son relevé de compte Airbnb, la somme de 2496 euros, au titre des loyers qu'il a perçus.



L'appelant fait valoir que dès lors que la sous-location n'est pas établie, la restitution des sous-loyers n'est pas fondée.



L'intimée expose qu'en vertu des articles 548 et 549 du Code civil, les sous-loyers constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire du bien.



Au visa de l'article 548 du Code civil, les fruits produits par la chose n'appartiennent au propriétaire qu'à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.



Au visa de l'article 549 du même code, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement.



Le loyer constitue un fruit civil de la propriété, et le preneur, auteur d'une sous-location interdite, ne peut être un possesseur de bonne foi (Civ 3ème 22 juin 2022 n°21-18612).



Dès lors que la sous-location est établie et qu'il ressort des pièces 78 commentaires de clients laissés pour la mise à disposition prohibée du logement, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a condamné l'appelant à restitution de ce chef, les fruits de cette sous-location revenant par accession à la bailleresse, pour un montant de 2496 euros, sans qu'il soit nécessaire d'ordonner la production par M. [W] [T] de produire les relevés de son compte Airbnb, le jugement étant infirmé sur ce dernier chef.



Sur les demandes annexes



Partie perdante, M. [W] [T] supportera les dépens d'appel.



Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l'intimée les frais irrépétibles d'appel exposés, ceux de première instance ayant été justement appréciés par le jugement.



Il convient de lui allouer sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile la somme de 2500 euros de ce chef, au titre des frais irrépétibles d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La cour statuant dans les limites de sa saisine,



Confirme le jugement du 4 novembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse sauf en ce qu'il a enjoint M. [W] [T] de produire les relevés de son compte Airbnb.



Statuant de ce seul chef,



Déboute la SA ICF Atlantique de sa demande d'injonction de produire les relevés de compte Airbnb.



Y ajoutant,



Condamne M. [W] [T] aux dépens d'appel.



Condamne M. [W] [T] à payer à la SA ICF Atlantique la somme de 2500 euros, par application de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.





LE GREFFIER LE PRESIDENT









K.MOKHTARI E.VET