Cour d'appel de Toulouse, 1ere Chambre Section 1, 17 juin 2026, n° 24/01254

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par acte authentique dressé le 29 janvier 2008, M. [D] [P] a vendu à M. [R] [H] une maison à usage d'habitation avec piscine et terrain attenant sur la commune de [Localité 5] (12), lieu-dit [Adresse 3], figurant au cadastre sous la référence section D, n° [Cadastre 1], pour la somme de 311 000 euros. 



Ayant constaté l'apparition d'un affaissement du terrain situé en partie arrière de son immeuble le 20 septembre 2015, M. [H] a fait appel à la Sas Bl expertise qui a déposé son rapport le 27 octobre 2015 concluant que le sinistre était généré par l'effondrement d'une cavité souterraine de volume suffisamment important pour modifier l'équilibre de portance du sol d'assise au voisinage de l'angle du bâtiment résultant d'une formation géologique typique des sols calcaires en région karstique.



Par acte d'huissier du 3 décembre 2015, M. [H] a sollicité devant le juge des référés l'organisation d'une mesure d'expertise. 



 Par ordonnance du 21 janvier 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Rodez a désigné Mme [S] [J] épouse [A] en qualité d'expert judiciaire. 



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 29 mai 2018. 



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Par acte d'huissier du 29 mars 2019, M. [R] [H] a fait assigner M. [D] [P] devant le tribunal de grande instance de Rodez, aux fins de solliciter la résolution de la vente intervenue le 29 janvier 2008 sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.



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Par un jugement du 27 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Rodez a : 



- débouté M. [R] [H] de l'intégralité de ses demandes, 

- condamné M. [R] [H] à payer à M. [I] [P] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné M. [R] [H] à supporter les entiers dépens de l'instance, 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.



Le premier juge a considéré que M. [H] était forclos en sa demande de garantie des vices cachés et estimé que le dol du vendeur n'était pas démontré. 





Par déclaration du 11 décembre 2020, M. [H] a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions. 



Par un arrêt du 09 juin 2022, la cour d'appel de Montpellier a : 



-confirmé le jugement en toutes ses dispositions,

-condamné M. [R] [H] aux entiers dépens d'appel, 

-condamné M. [R] [H] à payer à M. [I] [P] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel.



M. [H] a formé un pourvoi contre cet arrêt.

Par arrêt du 15 février 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :



- cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 juin 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier,

- remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse.



La Cour de cassation a, au visa de l'article 1648, alinéa 1er du code civil, rappelé qu'il est désormais jugé que le délai biennal prévu par ce texte est un délai de prescription (Ch. mixte, 21 juillet 2023, pourvoi n° 21-15.809, publié) et non de forclusion.



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Par déclaration de saisine du 8 avril 2024, M. [R] [H] a saisi la cour d'appel de Toulouse aux fins d'obtenir, dans les limites de la portée de la cassation, l'annulation, l'infirmation ou, à tout le moins, la réformation des chefs du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rodez le 27 novembre 2020 en ce qu'il a : 



- débouté M. [R] [H] de l'intégralité de ses demandes, à savoir : l'action en garantie des vices cachés était prescrite, que les manoeuvres dolosives n'étaient pas démontrées, que l'information relative à un affaissement en cours de chantier n'était pas déterminante du consentement à la vente immobilière, 

- condamné M. [R] [H] à payer à M. [I] [P] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, 

- condamné M. [R] [H] à supporter les entiers dépens de l'instance, 

- 'dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement'. 



Par avis d'orientation du 28 mai 2024, l'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 1037-1 du code de procédure civile. 





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 mars 2025, M. [R] [H], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants et 1137 et suivants du code civil de :



- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rodez en date du 27 novembre 2020 en toutes ses dispositions,



Au principal, sur le vice caché, 

- juger que la villa sise [Adresse 4] figurant au cadastre sous la référence section D, n°[Cadastre 1], vente publiée et enregistrée le 04/03/2008 au SPF de [Localité 1], sous le n° 2008 D, n°2042, volume 2008 P N°1386, est affectée de graves non conformités et malfaçons qui sont à l'origine des désordres rendant impropre la villa à sa destination, 

- juger que ces désordres compromettent l'usage normal du bien immobilier, 

- juger que M. [P] a la qualité de vendeur professionnel,

- juger que M. [P] est redevable de la garantie des vices cachés, 



En conséquence, 

- prononcer la résolution du contrat de vente du 29 janvier 2008, 



À titre subsidiaire, sur le vice du consentement,

- juger que M. [P] a caché, de façon intentionnelle, des informations déterminantes du consentement de M. [H],

- juger que M. [P] connaissait l'existence de ces défauts, et acter sa mauvaise foi,







En conséquence, 

- prononcer la nullité du contrat de vente du 29 janvier 2008. 

En tout état de cause, sur les mesures de restitution et les dommages et intérêts sollicités, tenant à la résolution ou la nullité prononcée, 

- juger que les parties à l'acte de vente seront replacées en l'état antérieur, et en conséquence condamner M. [I] [P] à restituer le prix de vente à M. [H] à hauteur de 311 000 euros outre intérêt légal à compter de la vente, 

- prendre acte que dès restitution du prix, M. [H] s'engage à restituer la villa à M. [P], 

- condamner M. [P] à rembourser à M. [H] les frais liés à la vente du 29 janvier 2008 (publicité foncière, émoluments notaire, etc.), soit une somme de 40 032,19 euros selon décompte notarié, 

- condamner M. [I] [P] au remboursement des intérêts d'emprunt bancaires, frais de dossier et frais de garantie réglés auprès de la Caisse d'épargne, soit une somme de 164 070,44 euros somme arrêtée au 25 février 2019, à parfaire au jour du jugement à intervenir, 

- juger M. [I] [P] responsable de l'impropriété à destination de la villa et, en conséquence, le condamner à verser à M. [H] une somme de 54 500 euros correspondant aux troubles de jouissance subis au jour de l'apparition des désordres jusqu'à ce jour,

- condamner M. [P] à payer à M. [H] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral,

- condamner l'intimé aux entiers dépens de l'instance, en ce compris notamment les frais d'expertise judiciaire, et à verser aux requises une somme globale de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il serait inéquitable que les requises gardent à leur charge l'intégralité des frais de conseil et de sapiteur exposés, 

- le condamner au remboursement des frais engagés par M. [H] en vue de se faire assister d'un expert technique, à hauteur de 4 500 euros,

- ordonner la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques et condamner le défendeur au paiement de tous les frais de publicité foncière liés à la résolution de la vente.



À l'appui de ses prétentions, l'appelant soutient que : 



- le délai de deux ans de l'article 1648 du code civil est un délai de prescription et non de forclusion depuis un revirement de jurisprudence intervenu en 2023, 

- en application de l'article 2239 du code civil, la prescription a été suspendue jusqu'à la date de dépôt du rapport d'expertise judiciaire, de sorte que l'action fondée sur la garantie des vices cachés est recevable,

- l'expert a rendu un rapport 'en l'état' sans chiffrer la reprise des désordres et les préjudices subis par M. [H], 

- la réparation des désordres n'est pas envisageable de sorte que la seule solution est la résolution du contrat de vente, 

- l'expert judiciaire a relevé plusieurs désordres devant faire l'objet de mesures conservatoires urgentes, 

- l'expert judiciaire a considéré le bien comme impropre à sa destination et inhabitable, 

- le rapport [N] produit par M. [P] a été établi de façon non contradictoire, sans prise de mesure des fissures, examen du terrain ou de la construction, 

- les défauts résultent d'une anomalie du sous-sol et étaient cachés aux yeux de l'acquéreur, 

- le vice préexistait à la vente puisque des désordres de même nature se sont déjà produits et qu'ils sont liés à un problème de construction,

- les vices rendent le bien impropre à sa destination, 

- M. [P] ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés puisqu'il a la qualité de professionnel de l'immobilier, et est plus précisément marchand de biens, 

- M. [P] n'a pas informé M. [H] de l'affaissement survenu alors qu'en sa qualité de professionnel il sait qu'un affaissement de terrain n'est jamais isolé et est dû à la nature du sol, la dissimulation d'information est donc intentionnelle puisqu'en cas d'information il aurait eu peu de chances de vendre son bien,









- le remblai effectué par M. [P] est bien supérieur à ses dires puisque de l'ordre de 16 à 17 brouettes et non 3 à 4, l'affaissement était donc important, 

- en cas de résolution de la vente, il peut prétendre à la réparation des préjudices causés par cet achat, à savoir les frais d'acquisition, les frais bancaires, les frais d'expertise et d'avocat, les troubles de jouissance ainsi qu'un préjudice moral. 





Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 mai 2025, M. [I] [P], intimé, demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil et l'article ancien 1116 du code civil, de : 



- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel et de la saisine de la cour d'appel de Toulouse par M. [R] [H], 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rodez le 27 novembre 2020 en toutes ses dispositions, 



Sur l'action en garantie des vices cachés : 

- juger qu'il n'est pas démontré l'existence de vices cachés lors de la vente du 29 janvier 2008 de l'immeuble sis [Adresse 5], 

- juger que M. [I] [P] n'est pas tenu à la garantie des vices cachés, 

- juger infondées l'ensemble des demandes de M. [R] [H].



Sur l'action en nullité pour dol : 

- juger que M. [I] [P] n'a volontairement dissimulé aucune information déterminante du consentement de M. [R] [H] lors de la vente du 29 janvier 2008 de l'immeuble sis [Adresse 5], 

- juger que M. [I] [P] n'a commis aucun dol ni réticence dolosive, 

- juger infondé l'ensemble des demandes de M. [R] [H]. 



En tout état de cause : 

- débouter M. [R] [H] de l'intégralité de ses demandes, fins, et prétentions, 

- condamner M. [R] [H] à porter et payer à M. [I] [P] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- le condamner aux entiers dépens.



À l'appui de ses prétentions, l'intimé soutient que : 



- il ressort du rapport du bureau [N] que l'origine des microfissures de faible ouverture n'est pas en lien avec les cavités karstiques constatées, 

- pour ce bureau d'études, les microfissures ne rendent pas l'ouvrage impropre à sa destination et peuvent être traitées par colmatage, 

- l'effondrement n'a pas provoqué d'atteinte du gros oeuvre qui rendrait l'immeuble impropre à sa destination, 

- M. [P] s'était contenté de faire remblayer le tassement de dimension limitée et sans commune mesure avec l'effondrement survenu en 2015, et aucun autre tassement et aucune fissure ne sont survenus, il n'a donc pas pensé à en informer l'acquéreur, 

- d'après la société Géobilan, les affaissements de 2002 et 2015 sont différents et indépendants, aucun lien n'est établi entre les deux, 

- lors de la vente de la maison en 2008, elle était en parfait état, 

- si la cour retenait l'existence d'un vice caché, la clause d'exclusion de garantie devrait recevoir application, 

- en cas de résolution de la vente, M. [H] devra restituer le bien dans l'état dans lequel il se trouvait lors de l'acquisition, or il l'a laissé dépérir, 

- les frais de la vente ne s'élèvent qu'à 20 032,19 euros et les droits d'enregistrement sont restitués par le Trésor public, 

- M. [H] ne peut prétendre au remboursement des frais bancaires alors que le crédit a été utile et qu'il a bénéficié de l'usage et de la jouissance du bien pendant des années, 







- M. [H] ne peut obtenir l'indemnisation d'un trouble de jouissance alors qu'il n'a pas réalisé de travaux conservatoires et comblé la cavité karstique, 

- il n'établit pas avoir subi un préjudice moral. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 janvier 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 09 février 2026 à 14h00.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION 



1. Sur la recevabilité de l'action de l'acheteur en garantie des vices cachés.



Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



En application de l'article 1648 de ce code l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.



Ce délai est un délai de prescription susceptible d'interruption et de suspension (Ch. mixte, 21 juillet 2023, pourvoi n° 21-15.809). 



En vertu de l'article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.



En vertu de l'article 2242 du code civil, l'interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance.



Par ailleurs, en vertu de l'article 2239, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.



Dans ces conditions, le délai de deux ans a été interrompu par l'assignation en référé du 3 décembre 2015. 



Cette interruption a pris fin le jour de l'ordonnance de référé soit le 21 janvier 2016, date du début de la période de suspension du fait de la mesure d'instruction ordonnée, suspension qui s'ajoute à l'interruption sans se substituer à elle. Cette suspension a perduré jusqu'au dépôt du rapport de l'expert le 29 mai 2018 date à laquelle un nouveau délai de deux ans a couru de sorte que l'acheteur avait jusqu'au 29 mai 2020 pour engager une action judiciaire.



En conséquence, l'action introduite par l'acheteur par assignation du 29 mars 2019 doit être déclarée recevable de sorte que le jugement entrepris sera infirmé sur ce point. 





2. Sur le bien-fondé de l'action en garantie des vices cachés.



2.1. Selon les dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui Ia rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, on n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.











Pour obtenir la mise en 'uvre de cette garantie, il appartient à l'acquéreur d'établir l'existence d'un vice inhérent au bien vendu et compromettant son usage, son caractère caché, c'est-à-dire non apparent, dont il ignorait l'existence et dont la cause est antérieure à la vente.



L'article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



2.2. S'agissant des vices allégués, l'expert judiciaire décrit la présence d'un trou en forme d'entonnoir à plan elliptique allongé, correspondant à un effondrement du sous-sol brutal, qui a généré des fissures et tassements observées sur le bâti (façade arrière et pignon), ainsi que l'existence d'une canalisation d'évacuation des eaux pluviales souterraine endommagée dans la cavité. Il indique que la cavité représenterait environ 4,5 m3 en volume apparent visible, correspondant à une masse manquante calculée de l'ordre de 4,4 tonnes par rapport à un encaissant considéré comme homogène. Il indique que des tassements et des fissurations ont généré les désordres visibles sur le bâti, et que les éléments de gros oeuvre ont été atteints. Il indique, à ce titre, avoir placé des jauges en façade dont les mesures ont révélé des mouvements de sol au droit de la demeure. Des mesures confortatives d'urgences ont donc été proposées aux parties. 



L'avis technique de l'entreprise [N] en date du 23 septembre 2019 et produit par M. [P], unilatéral, ne peut remettre en cause les constatations et conclusions réalisées par l'expert judiciaire alors que M. [P], pouvait dans le cadre de l'expertise judiciaire produire d'autres avis techniques, ce qu'il n'a pas fait. 



Il convient de retenir ainsi que l'expert judiciaire l'a évoqué, que les désordres observés et tenant à l'effondrement du sous-sol rendent le bien impropre à sa destination. 



2.3. S'agissant de la condition d'antériorité du vice, l'expert judiciaire expose que les causes du désordre résident dans la nature du sous-sol et l'environnement du lotissement, composé de dolines (dépressions fermées imbriquées) dont les versants ont été ponctués de karsts et de cavités perchées. Il évoque également les dispositifs de drainage et d'évacuation des eaux, qui ont une influence sur ces karsts et cavités. Or l'absence de puits filtrant (puisqu'il n'en a pas été constaté), l'obstruction du réseau, l'absence d'étanchéité du raccordement enterré de la descente d'eau pluviale de toiture avec la canalisation ont entraîné une circulation des eaux sous la canalisation et ont favorisé le désordre. 



L'expert conclut ainsi à trois causes concomitantes : la contrainte géotechnique forte et sous-évaluée résidant dans le défaut d'évaluation du risque vis-à-vis de l'aléa effondrement dans un environnement karstique et de cavité perchées ; le puits filtrant nécessaire au drainage et à l'évacuation des eaux pluviales absent de l'emplacement indiqué par M. [P] le 12 avril 2017 ; la non-conformité constructive de la canalisation PVC fuyarde résultant d'un défaut de conception du raccordement (non-conforme) du tuyau E.P. diamètre 100 dans un autre de diamètre supérieur et d'un défaut d'étanchéité (pas de manchon - fuite d'eau). 



Il en résulte que les dommages ont été occasionnés par l'état du sous-sol et par des éléments constitutifs de l'ouvrage et sont donc nécessairement antérieurs à la vente. 



2.4. S'agissant du caractère caché du vice, l'expert judiciaire indique que la cavité visible sur le fonds acquis par l'appelant est révélatrice de désordres souterrains apparus brusquement, qu'ils étaient cachés même si le phénomène d'effondrement du sous-sol s'était préparé pendant des années. Les désordres ont été visibles depuis la surface du terrain le 20 septembre 2015 et les parties admettent qu'aucune fissure n'était visible lors de la vente, de sorte que l'effondrement du sous-sol s'est manifesté postérieurement à l'acquisition de la propriété le 29 janvier 2008. 



En conséquence, les désordres étaient cachés pour M. [H], profane, lors de l'acquisition. 





2.5. En sa page 7, l'acte authentique de vente contient une clause d'exclusion de garantie en ce qu'il stipule que l'acquéreur 'prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune autre garantie de la part du vendeur que les garanties dues par celui-ci en vertu des articles 1792 et suivants du code civil pour celles de ces garanties susceptibles d'être encore mises en jeu, pour raison : soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés'. 



Pour pouvoir obtenir l'application de la garantie des vices cachés, M. [H] doit donc démontrer la mauvaise foi de M. [P], c'est-à-dire sa connaissance des vices affectant le bien. 



M. [H] se prévaut de la qualité de professionnel de l'immobilier de M. [P], marchand de biens et gérant d'une société de promotion immobilière. 



À ce titre, le caractère irréfragable de la présomption de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l'oblige à réparer l'intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence, est fondé sur le postulat que le vendeur professionnel connaît ou doit connaître les vices de la chose vendue. Il a pour objet de contraindre ce vendeur, qui possède les compétences lui permettant d'apprécier les qualités et les défauts de la chose, à procéder à une vérification minutieuse de celle-ci avant la vente et répond à l'objectif légitime de protection de l'acheteur qui ne dispose pas de ces mêmes compétences (Com., 5 juillet 2023, n°22-11.621). 



S'il résulte de la pièce 15 de l'appelant que M. [P] exerçait la profession de marchand de biens depuis 2003, qui consiste à acquérir des biens immobiliers et les revendre à profit, de même qu'il résulte de l'extrait du site 'Pappers' de la société Spas, dirigée par M. [P] qu'elle exerce l'activité de promotion immobilière, cela ne fait pas de M. [P] un professionnel de la construction et donc un vendeur professionnel censé connaître tous les vices de la chose. 



En revanche, l'expert judiciaire indique que M. [P] a confirmé l'apparition d'un tassement du sous-sol en 2002 lorsqu'il était propriétaire des lieux en déclarant avoir comblé le trou par '3 ou 4 brouettées de tout-venant (graviers) et par de la terre rapportée'. M. [P] a ainsi déclaré avoir comblé un léger affaissement du sol (trou de 0,60x0,60m) à proximité de la limite de sa propriété avec celle de M. [G] qui avait autorisé un camion de 3,5 tonnes transportant du tout-venant à passer sur sa propriété. 



Si dans le cadre de l'expertise judiciaire, le voisin M. [G] a indiqué ne pas être en mesure de révéler la nature et les dimensions de l'affaissement de 2002, n'avoir pas assisté aux opérations de comblement du trou, en revanche l'expert judiciaire indique que les mesures réalisées par la société Innogeo ont révélé une anomalie numérotée 2, positive, située au centre de la zone, pouvant correspondre à une zone de plus forte compacité, donc potentiellement remblayée, la masse en excès calculée est de l'ordre de 6,8 tonnes par rapport à un encaissant considéré comme homogène. L'expert conclut que la modélisation de l'anomalie positive indique un excès de masse compatible avec le remblaiement suspecté. 



Il apparaît donc qu'un affaissement du sol est survenu sur le terrain en 2002, tel que cela résulte des propos concordants de M. [P] et de son voisin et que M. [P] a procédé à un remblaiement plus important que 3 ou 4 brouettes compte tenu de son affirmation de passage d'un camion de 3,5 tonnes et des constatations faites par le sapiteur. 



Or, il ressort des pièces produites au dossier que M. [P] dirigeait la Sarl Spas, dont les activités principales sont l'édification de construction, la promotion immobilière, que cette société a construit ou fait construire le [Adresse 6] [Adresse 7] dont le bien litigieux forme le lot n°2, tel que cela résulte de l'acte authentique de vente du 17 septembre 2002 par lequel la Sarl Spas, représentée par son gérant, M. [I] [P], a vendu à M. [P] la parcelle cadastrée D [Cadastre 1] objet du présent litige, alors simple 'terrain à bâtir'. 







Est joint à cet acte de vente un rapport d'expertise géologique du 23 février 2000 relatif au projet d'évacuation des eaux pluviales du lotissement auparavant dénommé '[Adresse 8]', nom du propriétaire d'alors. Ce rapport met en évidence que le substratum rocheux est constitué de calcaires dolomotiques qui possèdent une forte perméabilité de fissures et que les eaux cheminent en circulation karstique. Il indique que les eaux issues de chaque lot pourraient être dispersées au moyen de puits d'infiltration entaillant le substratum rocheux. 



Si M. [P] produit aux débats un avis technique de l'entreprise [N] du 2 mars 2020 et un diagnostic réalisé par la société Geobilan le 24 septembre 2019 qui indiquent que le tassement survenu après les travaux de construction de la maison pouvait être assimilé à un tassement causé par la remise en place des terres en fin de chantier, M. [P] détenait des informations sur la nature du sol et devait être alerté par le tassement survenu en 2002 dont l'importance est significative tel que cela ressort du rapport d'expertise et est supérieure à ce qu'il affirmait. Ce tassement, combiné avec les conclusions de l'expertise géologique dont il a eu connaissance en sa qualité de dirigeant de la société de promotion immobilière en charge de la construction du lotissement dont fait partie le bien vendu, ne pouvait qu'alerter M. [P] sur l'importance attachée à la nature du sol et les risques présentés pour l'habitation.



Le tassement survenu en 2002 combiné à la nature du sol, connue du vendeur, constituait une information substantielle qu'un acquéreur normalement prudent et diligent aurait eu besoin de connaître pour accepter ou non la vente. 



Il s'en suit que les différentes causes du tassement survenu en 2015 révélées par l'expert judiciaire qui dépassent la seule qualité du sol constituent un vice préjudiciable de nature à mettre en danger la solidité de l'immeuble.



Par conséquent, et dès lors que c'est à l'acquéreur, et non au juge, qu'appartient le choix entre l'action estimatoire et l'action rédhibitoire lorsque l'existence d'un vice rédhibitoire est constatée par le juge, il convient de faire droit à l'action en résolution de la vente formée par M. [H] et d'ordonner la restitution du bien immobilier, objet de la vente, contre la restitution préalable du prix.



La cour relève que M. [P] soutient que M. [H] doit rendre l'immeuble dans le même état que lors de la vente en janvier 2008 et affirme que M. [H] aurait laissé dépérir le bien, sans présenter de demande à ce titre ni justifier de ses allégations. 



2.6. En vertu des dispositions de l'article 1646 du code civil, les frais occasionnés par la vente sont dus même si le vendeur ignorait les vices de la chose.



L'acquéreur justifie que les frais de la vente s'établissent à la somme de 40 032,19 euros, incluant les frais notariés, les droits de mutation et les frais d'agence. 



M. [P] soutient que les droits d'enregistrement doivent être restitués par le Trésor public. 



En vertu de l'article 1961 du code général des impôts, 'Les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu'elle tient lieu de ces droits et la contribution prévue à l'article 879, ne sont pas sujets à restitution dès l'instant qu'ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1183, 1184, 1654 et 1659 du code civil.

En cas de rescision d'un contrat pour cause de lésion, ou d'annulation d'une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l'acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l'annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée'.









Par conséquent, M. [P] devra indemniser M. [H] à hauteur de 40 032,19 euros au titre des frais de la vente, dont sera déduit le montant des droits d'enregistrement récupérables selon la procédure de droit fiscal.



2.7. En application des dispositions de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.



M. [H] sollicite l'indemnisation des frais résultant du prêt contracté pour financer l'acquisition du bien immobilier litigieux. Or, compte tenu du prononcé de la résolution du contrat de vente M. [H] récupèrera le montant du prix de vente, correspondant au montant du capital prêté et qu'il pourra utiliser à sa discrétion, étant précisé que M. [H] ne sollicite pas la résolution du contrat de crédit devant la cour bien qu'il pourrait y prétendre en application de l'article L.312-12 du code de la consommation dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du contrat. M. [H] ne justifie donc pas d'un préjudice actuel et certain. 



Sa demande présentée à ce titre sera donc rejetée. 



2.8. M. [H] sollicite le remboursement des frais d'expertise amiable, judiciaire et des frais d'avocat. 



Cependant, les dépens comprennent les frais d'expertise judiciaire. La demande présentée à ce titre sera donc réglée dans la partie relative aux dépens. 



Les frais d'expertise unilatérale exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile, et seront donc traités dans la partie relative aux frais irrépétibles. 



2.9. M. [H] sollicite l'indemnisation des troubles de jouissance subis à partir de l'apparition des désordres et qu'il estime à 50% de la valeur locative du bien. 



Il ressort des constatations faites par la cour que M. [H] subit depuis 10 ans un préjudice de jouissance résultant de l'atteinte à la destination de la maison d'habitation et des difficultés intrinsèques de relocation qu'il convient d'évaluer à la somme de 5 000 euros, sans que M. [P] puisse opposer l'absence de travaux ou de comblement de la cavité par M. [H] alors que l'expertise judiciaire a retenu une atteinte aux éléments de gros oeuvre, conclusion qui ne peut être utilement contredite par l'avis d'un bureau d'études sollicité unilatéralement a fortiori d'après des constats réalisés 'depuis l'espace public'. 



2.10. Enfin,eu égard aux éléments qui viennent d'être exposés et à la nature des tracas rencontrés par l'effet même d'un vice dissimulé, il convient de retenir l'existence d'un préjudice moral subi par M. [H] à hauteur de 3 000 euros.





3. Sur les dépens et frais irrépétibles.



3.1. Il sera d'abord rappelé qu'en application de l'article 639 du code de procédure civile, 'La juridiction de renvoi statue sur la charge de tous les dépens exposés devant les juridictions du fond y compris sur ceux afférents à la décision cassée'. Ensuite, M. [P], partie perdante au sens de l'article 696 du même code, sera condamné :



- aux dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ordonnée en référé et qui sont en lien étroit et nécessaire avec l'instance au fond, 

- aux dépens d'appel exposés tant devant la cour d'appel de Montpellier et à ceux exposés devant la présente juridiction de renvoi. 



Le jugement sera infirmé en conséquence. 



3.2. M. [P] sera en outre condamné à payer à M. [H] la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. 



La demande présentée par M. [P], tenu aux dépens, au titre des frais irrépétibles qu'il a lui-même exposés sera quant à elle rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS





La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,





Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Rodez.





Statuant à nouveau et y ajoutant, 





Déclare recevable l'action fondée sur la garantie des vices cachés.



Prononce la résolution de la vente conclue le 29 janvier 2008 entre M. [I] [P] et M. [R] [H].



Ordonne la restitution du bien immobilier sis commune de [Localité 5] (12), lieu-dit [Adresse 3], figurant au cadastre sous la référence section D, n° [Cadastre 1], contre la restitution préalable du prix de vente.



Ordonne la publication du présent arrêt aux services de la publicité foncière de [Localité 1], aux frais de M. [I] [P].



Condamne M. [I] [P] à payer à M. [R] [H] la somme de 40 032,19 euros au titre des frais de la vente, dont sera déduit le montant des droits d'enregistrement récupérables par l'acquéreur selon la procédure de droit fiscal.



Rejette la demande présentée par M. [R] [H] au titre des frais bancaires. 



Condamne M. [I] [P] à payer à M. [R] [H] la somme de 5 000 euros au titre des troubles de jouissance. 



Condamne M. [I] [P] à payer à M. [R] [H] la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral.



Condamne M. [I] [P] aux dépens de première instance qui comprennent les frais d'expertise judiciaire et à ceux d'appel exposés devant la cour d'appel de Montpellier et devant la cour d'appel de renvoi.





















Condamne M. [I] [P] à payer à M. [R] [H] la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. 



Rejette la demande présentée par M. [I] [P] au titre des frais irrépétibles qu'il a lui-même exposés. 



 La greffière Le président 











































La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 



La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse.

.

17/06/2026



ARRÊT N° 26/ 248



N° RG 24/01254

N° Portalis DBVI-V-B7I-QE34

MD - SC



Décision déférée du 27 Novembre 2020

TJ de [Localité 1] - 19/00337

S. ROUANNE





Décision du 09 juin 2022

CA de [Localité 2] - 20/05677

T. CARLIER





Décision du 15 février 2024

Cour de Cassation

Mme [O]













































INFIRMATION



























































Grosse délivrée le 17/06/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***



APPELANT



Monsieur [R] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]



(Demandeur à la saisine de renvoi après cassation - Demandeur au dossier RG n° 19/00337)



Représenté par Me Françoise DUVERNEUIL de l'ASSOCIATION VACARIE - DUVERNEUIL, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représenté par Me Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL BRUN MIRALVES CLAMENS, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant)







INTIME



Monsieur [I] [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]



(Défendeur à la saisine de renvoi après cassation - Défendeur au dossier RG n° 19/00337)



Représenté par Me Guillaume GAU, avocat au barreau de TOULOUSE

(postulant)

Représenté par Me Elian GAUDY de la SCP GAUDY GALANDRIN, avocat au barreau D'AVEYRON (plaidant)







COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 09 février 2026 en audience publique, devant la cour composée de :



M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère



qui en ont délibéré.





Greffière : lors des débats M. POZZOBON





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties 

- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière



EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par acte authentique dressé le 29 janvier 2008, M. [D] [P] a vendu à M. [R] [H] une maison à usage d'habitation avec piscine et terrain attenant sur la commune de [Localité 5] (12), lieu-dit [Adresse 3], figurant au cadastre sous la référence section D, n° [Cadastre 1], pour la somme de 311 000 euros. 



Ayant constaté l'apparition d'un affaissement du terrain situé en partie arrière de son immeuble le 20 septembre 2015, M. [H] a fait appel à la Sas Bl expertise qui a déposé son rapport le 27 octobre 2015 concluant que le sinistre était généré par l'effondrement d'une cavité souterraine de volume suffisamment important pour modifier l'équilibre de portance du sol d'assise au voisinage de l'angle du bâtiment résultant d'une formation géologique typique des sols calcaires en région karstique.



Par acte d'huissier du 3 décembre 2015, M. [H] a sollicité devant le juge des référés l'organisation d'une mesure d'expertise. 



 Par ordonnance du 21 janvier 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Rodez a désigné Mme [S] [J] épouse [A] en qualité d'expert judiciaire. 



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 29 mai 2018. 



-:-:-:-



Par acte d'huissier du 29 mars 2019, M. [R] [H] a fait assigner M. [D] [P] devant le tribunal de grande instance de Rodez, aux fins de solliciter la résolution de la vente intervenue le 29 janvier 2008 sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.



-:-:-:-



Par un jugement du 27 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Rodez a : 



- débouté M. [R] [H] de l'intégralité de ses demandes, 

- condamné M. [R] [H] à payer à M. [I] [P] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné M. [R] [H] à supporter les entiers dépens de l'instance, 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.



Le premier juge a considéré que M. [H] était forclos en sa demande de garantie des vices cachés et estimé que le dol du vendeur n'était pas démontré. 





Par déclaration du 11 décembre 2020, M. [H] a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions. 



Par un arrêt du 09 juin 2022, la cour d'appel de Montpellier a : 



-confirmé le jugement en toutes ses dispositions,

-condamné M. [R] [H] aux entiers dépens d'appel, 

-condamné M. [R] [H] à payer à M. [I] [P] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel.



M. [H] a formé un pourvoi contre cet arrêt.

Par arrêt du 15 février 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :



- cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 juin 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier,

- remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse.



La Cour de cassation a, au visa de l'article 1648, alinéa 1er du code civil, rappelé qu'il est désormais jugé que le délai biennal prévu par ce texte est un délai de prescription (Ch. mixte, 21 juillet 2023, pourvoi n° 21-15.809, publié) et non de forclusion.



-:-:-:-



Par déclaration de saisine du 8 avril 2024, M. [R] [H] a saisi la cour d'appel de Toulouse aux fins d'obtenir, dans les limites de la portée de la cassation, l'annulation, l'infirmation ou, à tout le moins, la réformation des chefs du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rodez le 27 novembre 2020 en ce qu'il a : 



- débouté M. [R] [H] de l'intégralité de ses demandes, à savoir : l'action en garantie des vices cachés était prescrite, que les manoeuvres dolosives n'étaient pas démontrées, que l'information relative à un affaissement en cours de chantier n'était pas déterminante du consentement à la vente immobilière, 

- condamné M. [R] [H] à payer à M. [I] [P] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, 

- condamné M. [R] [H] à supporter les entiers dépens de l'instance, 

- 'dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement'. 



Par avis d'orientation du 28 mai 2024, l'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 1037-1 du code de procédure civile. 





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 mars 2025, M. [R] [H], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants et 1137 et suivants du code civil de :



- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rodez en date du 27 novembre 2020 en toutes ses dispositions,



Au principal, sur le vice caché, 

- juger que la villa sise [Adresse 4] figurant au cadastre sous la référence section D, n°[Cadastre 1], vente publiée et enregistrée le 04/03/2008 au SPF de [Localité 1], sous le n° 2008 D, n°2042, volume 2008 P N°1386, est affectée de graves non conformités et malfaçons qui sont à l'origine des désordres rendant impropre la villa à sa destination, 

- juger que ces désordres compromettent l'usage normal du bien immobilier, 

- juger que M. [P] a la qualité de vendeur professionnel,

- juger que M. [P] est redevable de la garantie des vices cachés, 



En conséquence, 

- prononcer la résolution du contrat de vente du 29 janvier 2008, 



À titre subsidiaire, sur le vice du consentement,

- juger que M. [P] a caché, de façon intentionnelle, des informations déterminantes du consentement de M. [H],

- juger que M. [P] connaissait l'existence de ces défauts, et acter sa mauvaise foi,







En conséquence, 

- prononcer la nullité du contrat de vente du 29 janvier 2008. 

En tout état de cause, sur les mesures de restitution et les dommages et intérêts sollicités, tenant à la résolution ou la nullité prononcée, 

- juger que les parties à l'acte de vente seront replacées en l'état antérieur, et en conséquence condamner M. [I] [P] à restituer le prix de vente à M. [H] à hauteur de 311 000 euros outre intérêt légal à compter de la vente, 

- prendre acte que dès restitution du prix, M. [H] s'engage à restituer la villa à M. [P], 

- condamner M. [P] à rembourser à M. [H] les frais liés à la vente du 29 janvier 2008 (publicité foncière, émoluments notaire, etc.), soit une somme de 40 032,19 euros selon décompte notarié, 

- condamner M. [I] [P] au remboursement des intérêts d'emprunt bancaires, frais de dossier et frais de garantie réglés auprès de la Caisse d'épargne, soit une somme de 164 070,44 euros somme arrêtée au 25 février 2019, à parfaire au jour du jugement à intervenir, 

- juger M. [I] [P] responsable de l'impropriété à destination de la villa et, en conséquence, le condamner à verser à M. [H] une somme de 54 500 euros correspondant aux troubles de jouissance subis au jour de l'apparition des désordres jusqu'à ce jour,

- condamner M. [P] à payer à M. [H] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral,

- condamner l'intimé aux entiers dépens de l'instance, en ce compris notamment les frais d'expertise judiciaire, et à verser aux requises une somme globale de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il serait inéquitable que les requises gardent à leur charge l'intégralité des frais de conseil et de sapiteur exposés, 

- le condamner au remboursement des frais engagés par M. [H] en vue de se faire assister d'un expert technique, à hauteur de 4 500 euros,

- ordonner la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques et condamner le défendeur au paiement de tous les frais de publicité foncière liés à la résolution de la vente.



À l'appui de ses prétentions, l'appelant soutient que : 



- le délai de deux ans de l'article 1648 du code civil est un délai de prescription et non de forclusion depuis un revirement de jurisprudence intervenu en 2023, 

- en application de l'article 2239 du code civil, la prescription a été suspendue jusqu'à la date de dépôt du rapport d'expertise judiciaire, de sorte que l'action fondée sur la garantie des vices cachés est recevable,

- l'expert a rendu un rapport 'en l'état' sans chiffrer la reprise des désordres et les préjudices subis par M. [H], 

- la réparation des désordres n'est pas envisageable de sorte que la seule solution est la résolution du contrat de vente, 

- l'expert judiciaire a relevé plusieurs désordres devant faire l'objet de mesures conservatoires urgentes, 

- l'expert judiciaire a considéré le bien comme impropre à sa destination et inhabitable, 

- le rapport [N] produit par M. [P] a été établi de façon non contradictoire, sans prise de mesure des fissures, examen du terrain ou de la construction, 

- les défauts résultent d'une anomalie du sous-sol et étaient cachés aux yeux de l'acquéreur, 

- le vice préexistait à la vente puisque des désordres de même nature se sont déjà produits et qu'ils sont liés à un problème de construction,

- les vices rendent le bien impropre à sa destination, 

- M. [P] ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés puisqu'il a la qualité de professionnel de l'immobilier, et est plus précisément marchand de biens, 

- M. [P] n'a pas informé M. [H] de l'affaissement survenu alors qu'en sa qualité de professionnel il sait qu'un affaissement de terrain n'est jamais isolé et est dû à la nature du sol, la dissimulation d'information est donc intentionnelle puisqu'en cas d'information il aurait eu peu de chances de vendre son bien,









- le remblai effectué par M. [P] est bien supérieur à ses dires puisque de l'ordre de 16 à 17 brouettes et non 3 à 4, l'affaissement était donc important, 

- en cas de résolution de la vente, il peut prétendre à la réparation des préjudices causés par cet achat, à savoir les frais d'acquisition, les frais bancaires, les frais d'expertise et d'avocat, les troubles de jouissance ainsi qu'un préjudice moral. 





Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 mai 2025, M. [I] [P], intimé, demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil et l'article ancien 1116 du code civil, de : 



- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel et de la saisine de la cour d'appel de Toulouse par M. [R] [H], 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rodez le 27 novembre 2020 en toutes ses dispositions, 



Sur l'action en garantie des vices cachés : 

- juger qu'il n'est pas démontré l'existence de vices cachés lors de la vente du 29 janvier 2008 de l'immeuble sis [Adresse 5], 

- juger que M. [I] [P] n'est pas tenu à la garantie des vices cachés, 

- juger infondées l'ensemble des demandes de M. [R] [H].



Sur l'action en nullité pour dol : 

- juger que M. [I] [P] n'a volontairement dissimulé aucune information déterminante du consentement de M. [R] [H] lors de la vente du 29 janvier 2008 de l'immeuble sis [Adresse 5], 

- juger que M. [I] [P] n'a commis aucun dol ni réticence dolosive, 

- juger infondé l'ensemble des demandes de M. [R] [H]. 



En tout état de cause : 

- débouter M. [R] [H] de l'intégralité de ses demandes, fins, et prétentions, 

- condamner M. [R] [H] à porter et payer à M. [I] [P] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- le condamner aux entiers dépens.



À l'appui de ses prétentions, l'intimé soutient que : 



- il ressort du rapport du bureau [N] que l'origine des microfissures de faible ouverture n'est pas en lien avec les cavités karstiques constatées, 

- pour ce bureau d'études, les microfissures ne rendent pas l'ouvrage impropre à sa destination et peuvent être traitées par colmatage, 

- l'effondrement n'a pas provoqué d'atteinte du gros oeuvre qui rendrait l'immeuble impropre à sa destination, 

- M. [P] s'était contenté de faire remblayer le tassement de dimension limitée et sans commune mesure avec l'effondrement survenu en 2015, et aucun autre tassement et aucune fissure ne sont survenus, il n'a donc pas pensé à en informer l'acquéreur, 

- d'après la société Géobilan, les affaissements de 2002 et 2015 sont différents et indépendants, aucun lien n'est établi entre les deux, 

- lors de la vente de la maison en 2008, elle était en parfait état, 

- si la cour retenait l'existence d'un vice caché, la clause d'exclusion de garantie devrait recevoir application, 

- en cas de résolution de la vente, M. [H] devra restituer le bien dans l'état dans lequel il se trouvait lors de l'acquisition, or il l'a laissé dépérir, 

- les frais de la vente ne s'élèvent qu'à 20 032,19 euros et les droits d'enregistrement sont restitués par le Trésor public, 

- M. [H] ne peut prétendre au remboursement des frais bancaires alors que le crédit a été utile et qu'il a bénéficié de l'usage et de la jouissance du bien pendant des années, 







- M. [H] ne peut obtenir l'indemnisation d'un trouble de jouissance alors qu'il n'a pas réalisé de travaux conservatoires et comblé la cavité karstique, 

- il n'établit pas avoir subi un préjudice moral. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 janvier 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 09 février 2026 à 14h00.





MOTIVATION DE LA DÉCISION 



1. Sur la recevabilité de l'action de l'acheteur en garantie des vices cachés.



Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



En application de l'article 1648 de ce code l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.



Ce délai est un délai de prescription susceptible d'interruption et de suspension (Ch. mixte, 21 juillet 2023, pourvoi n° 21-15.809). 



En vertu de l'article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.



En vertu de l'article 2242 du code civil, l'interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance.



Par ailleurs, en vertu de l'article 2239, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.



Dans ces conditions, le délai de deux ans a été interrompu par l'assignation en référé du 3 décembre 2015. 



Cette interruption a pris fin le jour de l'ordonnance de référé soit le 21 janvier 2016, date du début de la période de suspension du fait de la mesure d'instruction ordonnée, suspension qui s'ajoute à l'interruption sans se substituer à elle. Cette suspension a perduré jusqu'au dépôt du rapport de l'expert le 29 mai 2018 date à laquelle un nouveau délai de deux ans a couru de sorte que l'acheteur avait jusqu'au 29 mai 2020 pour engager une action judiciaire.



En conséquence, l'action introduite par l'acheteur par assignation du 29 mars 2019 doit être déclarée recevable de sorte que le jugement entrepris sera infirmé sur ce point. 





2. Sur le bien-fondé de l'action en garantie des vices cachés.



2.1. Selon les dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui Ia rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, on n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.











Pour obtenir la mise en 'uvre de cette garantie, il appartient à l'acquéreur d'établir l'existence d'un vice inhérent au bien vendu et compromettant son usage, son caractère caché, c'est-à-dire non apparent, dont il ignorait l'existence et dont la cause est antérieure à la vente.



L'article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



2.2. S'agissant des vices allégués, l'expert judiciaire décrit la présence d'un trou en forme d'entonnoir à plan elliptique allongé, correspondant à un effondrement du sous-sol brutal, qui a généré des fissures et tassements observées sur le bâti (façade arrière et pignon), ainsi que l'existence d'une canalisation d'évacuation des eaux pluviales souterraine endommagée dans la cavité. Il indique que la cavité représenterait environ 4,5 m3 en volume apparent visible, correspondant à une masse manquante calculée de l'ordre de 4,4 tonnes par rapport à un encaissant considéré comme homogène. Il indique que des tassements et des fissurations ont généré les désordres visibles sur le bâti, et que les éléments de gros oeuvre ont été atteints. Il indique, à ce titre, avoir placé des jauges en façade dont les mesures ont révélé des mouvements de sol au droit de la demeure. Des mesures confortatives d'urgences ont donc été proposées aux parties. 



L'avis technique de l'entreprise [N] en date du 23 septembre 2019 et produit par M. [P], unilatéral, ne peut remettre en cause les constatations et conclusions réalisées par l'expert judiciaire alors que M. [P], pouvait dans le cadre de l'expertise judiciaire produire d'autres avis techniques, ce qu'il n'a pas fait. 



Il convient de retenir ainsi que l'expert judiciaire l'a évoqué, que les désordres observés et tenant à l'effondrement du sous-sol rendent le bien impropre à sa destination. 



2.3. S'agissant de la condition d'antériorité du vice, l'expert judiciaire expose que les causes du désordre résident dans la nature du sous-sol et l'environnement du lotissement, composé de dolines (dépressions fermées imbriquées) dont les versants ont été ponctués de karsts et de cavités perchées. Il évoque également les dispositifs de drainage et d'évacuation des eaux, qui ont une influence sur ces karsts et cavités. Or l'absence de puits filtrant (puisqu'il n'en a pas été constaté), l'obstruction du réseau, l'absence d'étanchéité du raccordement enterré de la descente d'eau pluviale de toiture avec la canalisation ont entraîné une circulation des eaux sous la canalisation et ont favorisé le désordre. 



L'expert conclut ainsi à trois causes concomitantes : la contrainte géotechnique forte et sous-évaluée résidant dans le défaut d'évaluation du risque vis-à-vis de l'aléa effondrement dans un environnement karstique et de cavité perchées ; le puits filtrant nécessaire au drainage et à l'évacuation des eaux pluviales absent de l'emplacement indiqué par M. [P] le 12 avril 2017 ; la non-conformité constructive de la canalisation PVC fuyarde résultant d'un défaut de conception du raccordement (non-conforme) du tuyau E.P. diamètre 100 dans un autre de diamètre supérieur et d'un défaut d'étanchéité (pas de manchon - fuite d'eau). 



Il en résulte que les dommages ont été occasionnés par l'état du sous-sol et par des éléments constitutifs de l'ouvrage et sont donc nécessairement antérieurs à la vente. 



2.4. S'agissant du caractère caché du vice, l'expert judiciaire indique que la cavité visible sur le fonds acquis par l'appelant est révélatrice de désordres souterrains apparus brusquement, qu'ils étaient cachés même si le phénomène d'effondrement du sous-sol s'était préparé pendant des années. Les désordres ont été visibles depuis la surface du terrain le 20 septembre 2015 et les parties admettent qu'aucune fissure n'était visible lors de la vente, de sorte que l'effondrement du sous-sol s'est manifesté postérieurement à l'acquisition de la propriété le 29 janvier 2008. 



En conséquence, les désordres étaient cachés pour M. [H], profane, lors de l'acquisition. 





2.5. En sa page 7, l'acte authentique de vente contient une clause d'exclusion de garantie en ce qu'il stipule que l'acquéreur 'prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune autre garantie de la part du vendeur que les garanties dues par celui-ci en vertu des articles 1792 et suivants du code civil pour celles de ces garanties susceptibles d'être encore mises en jeu, pour raison : soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés'. 



Pour pouvoir obtenir l'application de la garantie des vices cachés, M. [H] doit donc démontrer la mauvaise foi de M. [P], c'est-à-dire sa connaissance des vices affectant le bien. 



M. [H] se prévaut de la qualité de professionnel de l'immobilier de M. [P], marchand de biens et gérant d'une société de promotion immobilière. 



À ce titre, le caractère irréfragable de la présomption de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l'oblige à réparer l'intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence, est fondé sur le postulat que le vendeur professionnel connaît ou doit connaître les vices de la chose vendue. Il a pour objet de contraindre ce vendeur, qui possède les compétences lui permettant d'apprécier les qualités et les défauts de la chose, à procéder à une vérification minutieuse de celle-ci avant la vente et répond à l'objectif légitime de protection de l'acheteur qui ne dispose pas de ces mêmes compétences (Com., 5 juillet 2023, n°22-11.621). 



S'il résulte de la pièce 15 de l'appelant que M. [P] exerçait la profession de marchand de biens depuis 2003, qui consiste à acquérir des biens immobiliers et les revendre à profit, de même qu'il résulte de l'extrait du site 'Pappers' de la société Spas, dirigée par M. [P] qu'elle exerce l'activité de promotion immobilière, cela ne fait pas de M. [P] un professionnel de la construction et donc un vendeur professionnel censé connaître tous les vices de la chose. 



En revanche, l'expert judiciaire indique que M. [P] a confirmé l'apparition d'un tassement du sous-sol en 2002 lorsqu'il était propriétaire des lieux en déclarant avoir comblé le trou par '3 ou 4 brouettées de tout-venant (graviers) et par de la terre rapportée'. M. [P] a ainsi déclaré avoir comblé un léger affaissement du sol (trou de 0,60x0,60m) à proximité de la limite de sa propriété avec celle de M. [G] qui avait autorisé un camion de 3,5 tonnes transportant du tout-venant à passer sur sa propriété. 



Si dans le cadre de l'expertise judiciaire, le voisin M. [G] a indiqué ne pas être en mesure de révéler la nature et les dimensions de l'affaissement de 2002, n'avoir pas assisté aux opérations de comblement du trou, en revanche l'expert judiciaire indique que les mesures réalisées par la société Innogeo ont révélé une anomalie numérotée 2, positive, située au centre de la zone, pouvant correspondre à une zone de plus forte compacité, donc potentiellement remblayée, la masse en excès calculée est de l'ordre de 6,8 tonnes par rapport à un encaissant considéré comme homogène. L'expert conclut que la modélisation de l'anomalie positive indique un excès de masse compatible avec le remblaiement suspecté. 



Il apparaît donc qu'un affaissement du sol est survenu sur le terrain en 2002, tel que cela résulte des propos concordants de M. [P] et de son voisin et que M. [P] a procédé à un remblaiement plus important que 3 ou 4 brouettes compte tenu de son affirmation de passage d'un camion de 3,5 tonnes et des constatations faites par le sapiteur. 



Or, il ressort des pièces produites au dossier que M. [P] dirigeait la Sarl Spas, dont les activités principales sont l'édification de construction, la promotion immobilière, que cette société a construit ou fait construire le [Adresse 6] [Adresse 7] dont le bien litigieux forme le lot n°2, tel que cela résulte de l'acte authentique de vente du 17 septembre 2002 par lequel la Sarl Spas, représentée par son gérant, M. [I] [P], a vendu à M. [P] la parcelle cadastrée D [Cadastre 1] objet du présent litige, alors simple 'terrain à bâtir'. 







Est joint à cet acte de vente un rapport d'expertise géologique du 23 février 2000 relatif au projet d'évacuation des eaux pluviales du lotissement auparavant dénommé '[Adresse 8]', nom du propriétaire d'alors. Ce rapport met en évidence que le substratum rocheux est constitué de calcaires dolomotiques qui possèdent une forte perméabilité de fissures et que les eaux cheminent en circulation karstique. Il indique que les eaux issues de chaque lot pourraient être dispersées au moyen de puits d'infiltration entaillant le substratum rocheux. 



Si M. [P] produit aux débats un avis technique de l'entreprise [N] du 2 mars 2020 et un diagnostic réalisé par la société Geobilan le 24 septembre 2019 qui indiquent que le tassement survenu après les travaux de construction de la maison pouvait être assimilé à un tassement causé par la remise en place des terres en fin de chantier, M. [P] détenait des informations sur la nature du sol et devait être alerté par le tassement survenu en 2002 dont l'importance est significative tel que cela ressort du rapport d'expertise et est supérieure à ce qu'il affirmait. Ce tassement, combiné avec les conclusions de l'expertise géologique dont il a eu connaissance en sa qualité de dirigeant de la société de promotion immobilière en charge de la construction du lotissement dont fait partie le bien vendu, ne pouvait qu'alerter M. [P] sur l'importance attachée à la nature du sol et les risques présentés pour l'habitation.



Le tassement survenu en 2002 combiné à la nature du sol, connue du vendeur, constituait une information substantielle qu'un acquéreur normalement prudent et diligent aurait eu besoin de connaître pour accepter ou non la vente. 



Il s'en suit que les différentes causes du tassement survenu en 2015 révélées par l'expert judiciaire qui dépassent la seule qualité du sol constituent un vice préjudiciable de nature à mettre en danger la solidité de l'immeuble.



Par conséquent, et dès lors que c'est à l'acquéreur, et non au juge, qu'appartient le choix entre l'action estimatoire et l'action rédhibitoire lorsque l'existence d'un vice rédhibitoire est constatée par le juge, il convient de faire droit à l'action en résolution de la vente formée par M. [H] et d'ordonner la restitution du bien immobilier, objet de la vente, contre la restitution préalable du prix.



La cour relève que M. [P] soutient que M. [H] doit rendre l'immeuble dans le même état que lors de la vente en janvier 2008 et affirme que M. [H] aurait laissé dépérir le bien, sans présenter de demande à ce titre ni justifier de ses allégations. 



2.6. En vertu des dispositions de l'article 1646 du code civil, les frais occasionnés par la vente sont dus même si le vendeur ignorait les vices de la chose.



L'acquéreur justifie que les frais de la vente s'établissent à la somme de 40 032,19 euros, incluant les frais notariés, les droits de mutation et les frais d'agence. 



M. [P] soutient que les droits d'enregistrement doivent être restitués par le Trésor public. 



En vertu de l'article 1961 du code général des impôts, 'Les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu'elle tient lieu de ces droits et la contribution prévue à l'article 879, ne sont pas sujets à restitution dès l'instant qu'ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1183, 1184, 1654 et 1659 du code civil.

En cas de rescision d'un contrat pour cause de lésion, ou d'annulation d'une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l'acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l'annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée'.









Par conséquent, M. [P] devra indemniser M. [H] à hauteur de 40 032,19 euros au titre des frais de la vente, dont sera déduit le montant des droits d'enregistrement récupérables selon la procédure de droit fiscal.



2.7. En application des dispositions de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.



M. [H] sollicite l'indemnisation des frais résultant du prêt contracté pour financer l'acquisition du bien immobilier litigieux. Or, compte tenu du prononcé de la résolution du contrat de vente M. [H] récupèrera le montant du prix de vente, correspondant au montant du capital prêté et qu'il pourra utiliser à sa discrétion, étant précisé que M. [H] ne sollicite pas la résolution du contrat de crédit devant la cour bien qu'il pourrait y prétendre en application de l'article L.312-12 du code de la consommation dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du contrat. M. [H] ne justifie donc pas d'un préjudice actuel et certain. 



Sa demande présentée à ce titre sera donc rejetée. 



2.8. M. [H] sollicite le remboursement des frais d'expertise amiable, judiciaire et des frais d'avocat. 



Cependant, les dépens comprennent les frais d'expertise judiciaire. La demande présentée à ce titre sera donc réglée dans la partie relative aux dépens. 



Les frais d'expertise unilatérale exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile, et seront donc traités dans la partie relative aux frais irrépétibles. 



2.9. M. [H] sollicite l'indemnisation des troubles de jouissance subis à partir de l'apparition des désordres et qu'il estime à 50% de la valeur locative du bien. 



Il ressort des constatations faites par la cour que M. [H] subit depuis 10 ans un préjudice de jouissance résultant de l'atteinte à la destination de la maison d'habitation et des difficultés intrinsèques de relocation qu'il convient d'évaluer à la somme de 5 000 euros, sans que M. [P] puisse opposer l'absence de travaux ou de comblement de la cavité par M. [H] alors que l'expertise judiciaire a retenu une atteinte aux éléments de gros oeuvre, conclusion qui ne peut être utilement contredite par l'avis d'un bureau d'études sollicité unilatéralement a fortiori d'après des constats réalisés 'depuis l'espace public'. 



2.10. Enfin,eu égard aux éléments qui viennent d'être exposés et à la nature des tracas rencontrés par l'effet même d'un vice dissimulé, il convient de retenir l'existence d'un préjudice moral subi par M. [H] à hauteur de 3 000 euros.





3. Sur les dépens et frais irrépétibles.



3.1. Il sera d'abord rappelé qu'en application de l'article 639 du code de procédure civile, 'La juridiction de renvoi statue sur la charge de tous les dépens exposés devant les juridictions du fond y compris sur ceux afférents à la décision cassée'. Ensuite, M. [P], partie perdante au sens de l'article 696 du même code, sera condamné :



- aux dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ordonnée en référé et qui sont en lien étroit et nécessaire avec l'instance au fond, 

- aux dépens d'appel exposés tant devant la cour d'appel de Montpellier et à ceux exposés devant la présente juridiction de renvoi. 



Le jugement sera infirmé en conséquence. 



3.2. M. [P] sera en outre condamné à payer à M. [H] la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. 



La demande présentée par M. [P], tenu aux dépens, au titre des frais irrépétibles qu'il a lui-même exposés sera quant à elle rejetée. 







PAR CES MOTIFS





La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,





Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Rodez.





Statuant à nouveau et y ajoutant, 





Déclare recevable l'action fondée sur la garantie des vices cachés.



Prononce la résolution de la vente conclue le 29 janvier 2008 entre M. [I] [P] et M. [R] [H].



Ordonne la restitution du bien immobilier sis commune de [Localité 5] (12), lieu-dit [Adresse 3], figurant au cadastre sous la référence section D, n° [Cadastre 1], contre la restitution préalable du prix de vente.



Ordonne la publication du présent arrêt aux services de la publicité foncière de [Localité 1], aux frais de M. [I] [P].



Condamne M. [I] [P] à payer à M. [R] [H] la somme de 40 032,19 euros au titre des frais de la vente, dont sera déduit le montant des droits d'enregistrement récupérables par l'acquéreur selon la procédure de droit fiscal.



Rejette la demande présentée par M. [R] [H] au titre des frais bancaires. 



Condamne M. [I] [P] à payer à M. [R] [H] la somme de 5 000 euros au titre des troubles de jouissance. 



Condamne M. [I] [P] à payer à M. [R] [H] la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral.



Condamne M. [I] [P] aux dépens de première instance qui comprennent les frais d'expertise judiciaire et à ceux d'appel exposés devant la cour d'appel de Montpellier et devant la cour d'appel de renvoi.





















Condamne M. [I] [P] à payer à M. [R] [H] la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. 



Rejette la demande présentée par M. [I] [P] au titre des frais irrépétibles qu'il a lui-même exposés. 



 La greffière Le président 











































La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 



La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse.

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Mise à jour de la source le 2026-07-12T17:14:08.110Z.