Cour d'appel de Toulouse, 1ere Chambre Section 1, 17 juin 2026, n° 24/00994

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Suite à un avant-contrat sous seing privé du 19 juin 2020, par un acte notarié du 27 août 2020, dressé par Maître [T] [U], notaire à [Localité 6] (66), M. [S] [W] et Mme [X] [O] épouse [W] ont vendu à M. [I] [M] et Mme [V] [K] épouse [M], un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 5], cadastrée Section B n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] à [Localité 7] (66) pour le prix de 388 500 euros. 



Lors de la revente en 2020, la partie bâtie, d'une surface totale de 268 m², se composait d'une maison principale et de deux appartements indépendants en sous-sol de type T2. 



La vente de ce bien à M. et Mme [M] a été réalisée par l'intermédiaire de la société à responsabilité limitée (Sarl) [H], exploitant une agence immobilière sous l'enseigne Guy Hocquet, pour des honoraires de 18 500 euros. 



Préalablement à la vente, les diagnostics "état du bâtiment relatif à la présence de termites" et "diagnostic de l'état de l'installation intérieure d'électricité", ont été dressés le 16 juin 2020 par la société par actions simplifiée (Sas) Cdrm et annexés à l'acte notarié. 



Le 19 juin 2020, préalablement à la vente, le service d'assainissement non collectif des Pyrénées Orientales (Spanc 66) a émis un rapport-diagnostic, annexé à l'acte notarié. 



Les 8 et 9 septembre 2020, puis le 23 septembre 2020, M. et Mme [M] ont fait constater par huissier de justice une série de dégradations et désordres, de nombreuses traces de remontées d'humidité et infiltrations dans les deux appartements, dans la partie principale de la maison et dans la cuisine d'été, ainsi que des traces d'un incendie près d'un tableau électrique. 



Le 28 et le 29 septembre 2020, M. [F] et le cabinet Expert'Air, experts mandatés par M. et Mme [M], ont conclu à l'existence de désordres cachés dont des problèmes d'infiltrations et la présence de termites. 



Le 3 novembre 2020, la société d'exercice libéral à responsabilité limitée (Selarl) Gpo, géomètre expert, a dressé à la demande de M. et Mme [M] un plan des lieux faisant apparaître l'implantation au sein de la parcelle voisine de certains aménagements faisant supposément partie du bien vendu. 



Par actes d'huissier du 26 février 2021, M. et Mme [M] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Foix, M. et Mme [W], la société [H], la société Cdrm, aux fins d'expertise. 



Par ordonnance du 11 mai 2021, une mesure d'expertise judiciaire a été confiée à M. [L] [B]. 



Par ordonnance du 9 novembre 2021, le juge des référés a déclaré étendues, communes et opposables, les opérations d'expertise à Maître [T] [U], à la Selas [C] [N] [D] [Z] venant aux droits de la Scp [C] [N] [U] [E] [Z], et au service d'assainissement non collectif des Pyrénées Orientales (Spanc 66). 



L'expert a déposé son rapport le 5 mai 2022. 



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Par actes de commissaire de Justice des 5 et 25 juillet 2022, M. et Mme [M] ont fait assigner M. et Mme [W], la Sarl [H], Maître [T] [U], la Selas [C] [N] [D] [Z], la Sasu Cdrm, et le Spanc 66 devant le tribunal judiciaire de Foix, afin d'obtenir, notamment, la restitution d'une partie du prix et l'indemnisation de leurs préjudices. 

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Par un jugement du 7 février 2024, le tribunal judiciaire de Foix a : 



- dit que les désordres listés par l'expert sont des vices cachés au sens l'article 1641 du code civil, 

- dit que M. et Mme [S] et [X] [W] ne peuvent invoquer la clause d'exclusion de garantie et doivent leur garantie aux acheteurs, 

- déclaré la Sarl [H] responsable des préjudices subis par M. et Mme [I] et [V] [M] au titre des désordres D1, D8, D9, D10, D11 et D12, 

- déclaré la Sasu Cdrm responsable des préjudices subis par M. et Mme [I] et [V] [M] au titre des désordres D1 et D5, 

- débouté M. et Mme [I] et [V] [M] de l'ensemble de leurs demandes à l'égard de Me [T] [U] et de la Selas, 

- débouté M. et Mme [I] et [V] [M] de l'ensemble de leurs demandes à l'égard du Spanc 66, 

- condamné M. et Mme [S] et [X] [W] à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] : 

* la somme de 238 753 euros au titre de la réduction du prix de vente, la somme de 6 319 euros au titre des frais exposés pour pallier aux désordres dans l'urgence, 

* la somme de 8 000 euros au titre du coût du déménagement, la somme de 21 700 euros au titre du préjudice de jouissance de l'habitation principale, 

* la somme de 16 640 euros au titre de la perte locative des appartements, la somme de 7 000 euros (3 500 euros chacun) au titre préjudice moral, soit un total de 298 412 euros,

- débouté M. et Mme [S] et [X] [W] de leurs demandes indemnitaires plus amples et de leur demande au titre de la résistance abusive, 

- condamné la Sarl [H] à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de perte de chance, 

- condamné la Sasu Cdrm à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme totale de 28 255 euros au titre de la réparation des désordres D4 et D5,

- dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec M. et Mme [S] et [X] [W] à hauteur de 15 000 euros,

- dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec M. et Mme [S] et [X] [W] à hauteur de 28 255 euros,

- débouté M. et Mme [I] et [V] [M] du surplus de leurs demandes de condamnations in solidum, 

- débouté M. et Mme [S] et [X] [W] de leur demande tendant à être relevés et garantis par les autres défendeurs,

- condamné M. et Mme [S] et [X] [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm aux dépens aux dépens de la présente instance, y compris le coût de l'expertise de M. [B] et les dépens des procédures de référé-expertise, et dit que la somme due à ce titre par la Sarl [H] et la Sasu Cdrm sera limitée à hauteur de 10% du total, 

- condamné M. et Mme [S] et [X] [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et dit que la somme due à ce titre par la Sarl [H] et la Sasu Cdrm sera limitée à hauteur de 800 euros, 

- débouté la Sarl [H], la Sasu Cdrm, Me [T] [U] et de la Selas [Q] [N] [D] [Z], et le Spanc 66, de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit et dit n'y avoir lieu à en écarter l'application.



Le tribunal a considéré que l'agence immobilière aurait dû détecter plusieurs des désordres allégués et attirer l'attention des acquéreurs, leur faisant, par son manquement, perdre une chance d'acquérir le bien au juste prix. 



Il a également considéré que le diagnostiqueur n'avait pas réalisé ses diagnostics termites et installation électrique dans les règles de l'art et qui étaient erronés ou incomplet. Il l'a condamné à indemniser les acquéreurs du montant des travaux permettant de remédier aux vices non décelés. 



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I - Par déclaration du 21 mars 2024, enregistrée sous le numéro de RG 24/00994, la Sas Cdrm a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a : 



- rejeté les demandes de la société Cdrm à savoir : 

À titre principal : 

* juger que la société Cdrm n'a pas concouru à la réalisation de l'entier dommage des consorts [M],

* débouter les consorts [M], les consorts [W] et tout autre concluant de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l'encontre de la société Cdrm et notamment de toute demande de condamnation in solidum à son encontre.



À titre subsidiaire : 

* juger que tant les consorts [M] que les consorts [W] manquent à rapporter la preuve d'un quelconque manquement de la société Cdrm dans la réalisation de sa mission de diagnostic avant-vente et notamment dans la réalisation des diagnostics "termites" et "électricité",

- déclaré la Sasu Cdrm responsable des préjudices subis par M. et Mme [M] au titre des désordres D1 et D5, 

- condamné la Sasu Cdrm à payer à M. et Mme [M] la somme totale de 28 255 euros au titre de la réparation des désordres D4 et D5,

- condamné M. et Mme [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm aux dépens de première instance, y compris le coût de l'expertise de M. [B] et les dépens des procédures de référé-expertise et dit que la somme due à ce titre par la Sarl [H] et la Sasu Cdrm sera limitée à hauteur de 10 % du total.



II - Par déclaration du 5 avril 2024, enregistrée sous le numéro de RG 24/01178, la Sarl [H] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a : 



- dit que les désordres listés par l'expert sont des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil,

- déclaré la Sarl [H] responsable des préjudices subis par M. et Mme [I] et [V] [M] au titre des désordres D1, D8, D9, D10, D11 et D12,

- condamné la Sarl [H] à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme de 15 000 euros au titre de la perte de chance,

- dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec M. et Mme [S] et [X] [W] à hauteur de 15 000 euros,

- dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec M. et Mme [S] et [X] [W] à hauteur de 28 255 euros,

- condamné M. et Mme [S] et [X] [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm aux dépens de la présente instance y compris le coût de l'expertise de M. [B] et les dépens de référé-expertise, et dit que la somme due à ce titre par la Sarl [H] et la Sasu Cdrm sera limitée à hauteur de 10 %,

- condamné M. et Mme [S] et [X] [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et dit que la somme due à ce titre par la Sarl [H] et la Sasu Cdrm sera limitée à hauteur de 800 euros.



Par ordonnance du 4 juillet 2024, ces procédures ont fait l'objet d'une jonction, les instances étant désormais appelées sous le numéro de répertoire général 24/00994.





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 octobre 2024, la Sas Cdrm, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1240 du code civil et 462 du code de procédure civile, de : 



- statuer sur l'appel formé par la société Cdrm, à l'encontre de la décision rendue le 7 février 2024 par le tribunal judiciaire de Foix, 

- le déclarer recevable et bien fondé,



Y faisant droit, 

À titre liminaire : 

- supprimer du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Foix sous l'enrôlement n° 22/00989 le 7 février 2024, le chef de dispositif suivant : 

"déclare la Sasu Cdrm responsable des préjudices subis par M. et Mme [I] et [V] [M] au titre des désordres D1 et D5",

- rectifier et remplacer ce chef de dispositif par : 

"déclare la Sasu Cdrm responsable des préjudices subis par M. et Mme [I] et [V] [M] au titre des désordres D4 et D5",

- juger que la décision sera mentionnée sur les minutes et expédition de la décision du 7 février 2024 et de l'arrêt à intervenir, 



Par suite, 

- infirmer le jugement rendu le 7 février 2024 par le tribunal Judiciaire de Foix en ce qu'il a déclaré la société Cdrm responsable des préjudices subis par M. et Mme [I] et [V] [M] au titre du diagnostic termites (D4) et des installations électriques (D5), 

- infirmer le jugement rendu le 7 février 2024 par le tribunal judiciaire de Foix en ce qu'il a condamné la société Cdrm à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme totale de 28 255 euros au titre de la réparation des désordres D4 et D5, 

- infirmer le jugement rendu le 7 février 2024 par le tribunal judiciaire de Foix en ce qu'il a condamné la société Cdrm aux dépens de la première instance, y compris le coût de l'expertise de M. [B], le tout dans une limite de 10% du total, 

- infirmer le jugement rendu le 7 février 2024 par le tribunal judiciaire de Foix en ce qu'il a condamné la société Cdrm à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme totale de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- infirmer le jugement rendu le 7 février 2024 par le tribunal judiciaire de Foix en ce qu'il a débouté la société Cdrm de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Statuant à nouveau, 

À titre principal, 

- juger que tant M. et Mme [M] que M. et Mme [W] manquent à rapporter la preuve d'un quelconque manquement de la société Cdrm dans la réalisation de sa mission de diagnostic avant-vente, et notamment dans la réalisation des diagnostics "termites" et "électricité", 

- débouter en conséquence M. et Mme [M], M. et Mme [W] et tout autre concluant de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l'encontre de la société Cdrm,



À titre subsidiaire, 

- juger que le montant de la condamnation qui serait prononcée à l'encontre de la société Cdrm au titre des coûts de traitement de termites ne saurait être supérieur à la somme de 2 000 euros retenue par l'expert, 

- juger que la responsabilité de la société Cdrm au titre de sa mission de diagnostic des installations électriques ne pourrait éventuellement être retenue qu'à hauteur de 5 % du coût des travaux de reprise de ladite installation électrique, 

- juger en conséquence que le montant des prétentions formées, à ce titre, à l'encontre de la société Crdm, ne saurait être supérieur à la somme de 318,65 euros ou, tout au plus, de 850 euros, 

- débouter M. et Mme [M], M. et Mme [W] et tout autre concluant de toutes demandes, fins et prétentions excédantes, à l'encontre de la société Cdrm, les sommes susvisées de 318,65 euros ou, tout au plus, de 850 euros,



En tout état de cause, 

- condamner M. et Mme [M] ou tout succombant à payer à la société Cdrm la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens au titre de la procédure de première instance, dont distraction au profit de la Scp de Angelis & associés, avocats au barreau de Marseille, 

- condamner M. et Mme [M] ou tout succombant à payer à la société Cdrm la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens au titre de la présente procédure d'appel, dont distraction au profit de la Scp Piquemal et associés, avocats au barreau de Toulouse, 

- débouter M. et Mme [M], M. et Mme [W] et tout autre concluant de toutes demandes formulées à l'encontre de la société Cdrm au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



À l'appui de ses prétentions, l'appelante soutient que : 



- le dispositif du jugement est entaché d'une erreur matérielle, c'est au titre du désordre D4 et non du désordre D1 que la société Cdrm a été condamnée, 

- le diagnostic termite bénéficie d'une durée de validité particulièrement réduite,

- le diagnostic « état parasitaire » établit seulement l'état du bien à la date de sa réalisation, 

- le diagnostic termite est fondé sur des recherches exclusives de tout sondage destructif, effectuées par investigations visuelles et sondages (sonores et/ou poinçonnements) des seuls matériaux directement accessibles,

- le diagnostiqueur n'est débiteur que d'une simple obligation de moyen,

- le diagnostic « termites » n'a pas relevé d'indices de la présence de termites, mais a expressément exclu certaines zones du périmètre de ses investigations, 

- la société Cdrm a expressément signalé, au titre des « constatations diverses », la présence d'« indices d'infestations d'agents de dégradations biologiques du bois »,

- le diagnostic avant-vente de l'état de l'installation intérieure d'électricité a réglementairement pour objet limité d'« évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes », et n'est pas un contrôle de conformité vis-à-vis de la réglementation en vigueur, 

- la société Cdrm a exécuté sa mission de détection des anomalies relatives à la sécurité des personnes : elle a consigné dans son rapport les nombreuses anomalies détectées au regard desquelles elle avait souligné la nécessité d'une intervention d'un professionnel électricien,

- elle ne pouvait détecter lors de son diagnostic, les anomalies progressivement découvertes par l'électricien mandaté par les demandeurs à l'occasion des démontages et investigations destructrices,

- le diagnostiqueur n'a pas pu avoir accès aux installations en vide sanitaire.



Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 août 2024, Mme [V] [K] épouse [M] et M. [I] [M], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 462 du code de procédure civile, 1240 et 1641 du code civil, de :



- rectifier les erreurs matérielles du jugement : 

- remplacer "déclare la Sas Cdrm responsable des préjudices subis par M. et Mme [M] au titre des désordres D1 et D5", par "déclare la Sas Cdrm responsable des préjudices subis par M. et Mme [M] au titre des désordres D4 et D5", 

- et remplacer : "dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec M. et Mme [W] à hauteur de 28 255 euros" par "dit que la Sasu Cdrm sera tenue in solidum avec M. et Mme [W] à hauteur de 28 255 euros", 

- et juger que l'arrêt à intervenir sera mentionné sur les minutes et expédition du jugement du tribunal judiciaire de Foix du 7 février 2024,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Foix du 7 février 2024,



Y ajoutant : 

- condamner Cdrm et [H] à verser à M. et Mme [M] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Cdrm et [H] aux entiers dépens d'appel.



À l'appui de leurs prétentions, les intimés soutiennent que : 



- le jugement est affecté d'erreurs matérielles puisque le jugement a déclaré à tort la société Cdrm responsable du préjudice subi au titre du désordre D1 au lieu du désordre D4; et il est mentionné que la Sarl [H] est tenue d'indemniser les consorts [M] à hauteur de 28 255 euros au lieu de condamner la Sasu Cdrm, 

- il n'y a pas d'erreur matérielle dans les chefs de dispositif qui condamnent la Sarl Adbr à indemniser les consorts [W] à hauteur de 15 000 euros au titre de la perte de chance, 

- l'agence immobilière et le diagnostiqueur ne remettent pas en cause l'existence des désordres, ni leur caractère caché ni le montant de la restitution du prix et des dommages et intérêts alloués aux époux [M],

- les époux [W] n'ont pas critiqué le jugement et se sont exécutés à hauteur de 235 229,79 euros, 

- l'expert judiciaire a listé les désordres, relevé qu'ils existaient avant la vente, considéré que certains étaient visibles mais d'autres non, 

- cependant les désordres mentionnés comme visibles le sont en réalité par des professionnels comme l'agence immobilière et le diagnostiqueur mais non décelables par des profanes, 

- le diagnostiqueur a commis une faute en indiquant qu'il n'y avait pas d'indice de présence de termites alors que de nombreux indices existaient et le diagnostiqueur a reconnu être 'passé à côté du problème', 

- la société Cdrm s'est contentée d'un examen partiel de l'installation électrique, et n'a pas précisé toutes les anomalies qui pouvaient être relevées, 

- la société Cdrm n'a pas analysé la troisième armoire électrique dangereuse et n'a donc pas rempli son obligation de conseil et de vigilance, 

- l'agent immobilier doit recueillir toutes les informations sur les éléments susceptibles d'avoir une influence sur le consentement des parties ou pourrait être un obstacle à la vente, 

- l'agent immobilier commet une faute s'il n'a pas informé l'acquéreur de certains éléments qu'il connaissait ou aurait dû connaître, or il a commis plusieurs fautes en l'espèce : en s'engageant sur la valeur locative des appartements, en ne s'inquiétant pas de la discorde entre le plan cadastral et la configuration des lieux alors qu'il s'est déplacé sur les lieux et doit s'assurer de la consistance matérielle et juridique du bien évalué, en ne relevant pas l'irrespect des normes réglementaires par les appuis fenêtres et la hauteur du garde-corps, 

- les acquéreurs ont payé un montant élevé de frais d'agence,

- le prononcé de condamnations solidaires est justifié, à charge pour les sociétés Cdrm et [H] d'opposer aux époux [W] la répartition proposée par l'expert.



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 août 2024, la Sarl [H], intimée formant appel incident, demande à la cour, au visa de l'article 462 du code de procédure civile et de l'article 1240 du code civil, de : 



- Statuant sur l'appel incident formé par la Sarl [H], à l'encontre de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Foix en date du 7 février 2024,

- le déclarer recevable et bien fondé, 



À titre liminaire, 

- supprimer du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Foix rendu le 7 février 2024 enrôlé sous le numéro RG 22/00989, les chefs de dispositif suivants : 

"dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec M. et Mme [S] et [X] [W] à hauteur de 28 255 euros", 

"condamne la Sarl [H] à payer à Monsieur [I] et Madame [V] [M] la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de perte de chance", 

"dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec avec M. et Mme [S] et [X] [W] à hauteur de 15 000 euros", 

- rectifier et remplacer ces chefs de dispositif par : 

"dit que la Sasu Cdrm sera tenue in solidum avec M. et Mme [S] et [X] [W] à hauteur de 28 255 euros", 

"condamne la Sarl [H] à payer à M. [I] et Mme [V] [M] la somme de 5 915 euros au titre du préjudice de perte de chance",

"dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec avec M. et Mme [S] et [X] [W] à hauteur de 5 915 euros", 

- juger que la décision sera mentionnée sur les minutes et expédition de la décision rendue le 7 février 2024 ainsi que de l'arrêt à intervenir. 



Par suite, 

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Foix en date du 7 février 2024 en ce qu'il a : 

* déclaré la Sarl [H] responsable des préjudices subis par M. et Mme [I] et [V] [M] au titre de l'infiltration en toiture (D1), de la ventilation des locaux (D8), appuis des fenêtres (D9), garde-corps (D10), local filtration dans chambre (D11) et fuite sous l'évier de la cuisine (D12),

* condamné la Sarl [H] à payer à M. et Mme [M] la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de perte de chance, 

* dit que la Sarl [H] serait condamnée in solidum avec M. et Mme [W] à hauteur de 15 000 euros, 

* dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec M. et Mme [W] à hauteur de 28 255 euros, 

* condamné M. et Mme [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm aux dépens de l'instance y compris le coût de l'expertise judiciaire limitant cette dernière à 10 % du total pour la Sarl [H] et la Sasu Cdrm, 



* limité la somme mise à la charge de la Sarl [H] à 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

* débouté la Sarl [H] de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 



Statuant à nouveau, 

À titre principal,

- juger que M. et Mme [M] et M. et Mme [W] ne rapportent pas la preuve de la faute commise par la Sarl [H], 

- débouter en conséquence, M. et Mme [M], M. et Mme [W] et tout autre concluant de l'ensemble de leurs demandes et conclusions à l'encontre de la Sarl [H],



À titre subsidiaire, 

- juger que la responsabilité de la Sarl [H] ne peut éventuellement être retenue qu'à hauteur de : 

* 5 % du coût des travaux de reprise du désordre d'infiltration en toiture (2 015 euros) 10 % du coût des travaux de reprise du désordre de ventilation des locaux (550 euros), 

* 10 % du coût des travaux de reprise du désordre des appuis fenêtres (150 euros), 

* 5 % du coût des travaux de reprise du désordre fuite sous évier et embellissement (2 500 euros),

* 2 % d'installation chantier (100 euros) 3 % de maîtrise d''uvre (600 euros), 

- juger en conséquence que le montant des prétentions formées, à ce titre, à l'encontre de la Sarl [H], ne saurait être supérieur à la somme de 2 015 euros ou, tout au plus, de 5 915 euros, 

- débouter M. et Mme [M], M. et Mme [W] et tout autre concluant de toutes demandes, fins et prétentions excédantes, à l'encontre de la Sarl [H], les sommes susvisées de 2 015 euros ou, tout au plus, de 5 915 euros,



En tout état de cause, 

- condamner M. et Mme [M] ou tout succombant à payer à la Sarl [H] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens au titre de la procédure de première instance, 

- condamner M. et Mme [M] ou tout succombant à payer à la Sarl [H] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens au titre de la procédure d'appel.



À l'appui de ses prétentions, l'intimée soutient que : 



- le tribunal a mal récapitulé les désordres qui lui ont été imputés, 

- le tribunal a statué ultra petita en la condamnant à payer aux époux [M] la somme de 15 000 euros au titre de la perte de chance d'acquérir le bien à un meilleur prix alors qu'ils ne formaient pas de demande en ce sens, mais seulement en condamnation solidaire au titre des condamnations pécuniaires, 

- il ne peut être reproché à l'agent immobilier de n'avoir pas décelé l'empiètement alors qu'aucune faute du notaire n'a été retenue à ce titre, alors que l'examen du plan cadastral ne faisait pas ressortir l'empiètement,

- seul le vendeur avait connaissance de l'empiètement, et la consistance n'a pu être vérifiée qu'après l'intervention d'un géomètre expert, 

- l'obligation de l'agent immobilier est une obligation de moyen et il ne doit informer l'acheteur que des vices apparents affectant l'immeuble ou des vices cachés dont il est démontré qu'il avait connaissance, 

- les infiltrations ont été dissimulées à l'agence et aux acquéreurs par les vendeurs, outre que l'expert indique seulement que 'certaines fuites pouvaient être détectées' et que la présence de stigmates de fuites lors de l'achat n'avait pas été prouvée, 

- c'est aux acquéreurs de démontrer que l'agent immobilier avait connaissance des vices allégués, 

- la non-conformité de la ventilation n'était pas visible pour un non spécialiste de la construction,

 

- la non-conformité des appuis des fenêtres n'était pas apparente pour un non professionnel du bâtiment, 

- l'expert n'a pas procédé à la mesure du garde-corps ni au chiffrage de la reprise, 

- l'agence ne pouvait pas avoir accès au placard qui servait de local de filtration et qui était cloisonné par une plaque, aucune responsabilité ne peut donc être mise à sa charge, 

- la fuite sous l'évier de la cuisine était indétectable sans démolition, sa responsabilité ne peut donc être engagée, 

- l'expert a retenu une responsabilité résiduelle de l'agence comprise entre 5 et 10% alors que le juge retient une imputabilité injustifiée et incompréhensible, 

- le tribunal a retenu une part de responsabilité de l'agence au titre de l'ensemble des travaux de reprise incluant des désordres pour lesquels l'agence n'est pas recherchée.



 Mme [X] [O] épouse [W] et M. [S] [W], intimés, n'ont pas constitué avocat. Un procès-verbal de recherche infructueuse a été dressé par le commissaire de justice le 20 juin 2024 conformément à l'article 659 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 19 janvier 2026 à 14h00.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION



À titre préliminaire, il convient de rappeler que les appels principal et incidents ne portent pas sur les dispositions suivantes du jugement :



'- dit que les désordres listés par l'expert sont des vices cachés au sens l'article 1641 du code civil, 

- dit que M. et Mme [S] et [X] [W] ne peuvent invoquer la clause d'exclusion de garantie et doivent leur garantie aux acheteurs, 

- débouté M. et Mme [I] et [V] [M] de l'ensemble de leurs demandes à l'égard de Me [T] [U] et de la Selas,

- débouté M. et Mme [I] et [V] [M] de l'ensemble de leurs demandes à l'égard du Spanc 66, 

- condamné M. et Mme [S] et [X] [W] à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] : 

* la somme de 238 753 euros au titre de la réduction du prix de vente, la somme de 6 319 euros au titre des frais exposés pour pallier aux désordres dans l'urgence, 

* la somme de 8 000 euros au titre du coût du déménagement, la somme de 21 700 euros au titre du préjudice de jouissance de l'habitation principale, 

* la somme de 16 640 euros au titre de la perte locative des appartements, la somme de 7 000 euros (3 500 euros chacun) au titre préjudice moral, soit un total de 298 412 euros,

- débouté M. et Mme [S] et [X] [W] de leurs demandes indemnitaires plus amples et de leur demande au titre de la résistance abusive, 

- débouté M. et Mme [S] et [X] [W] de leur demande tendant à être relevés et garantis par les autres défendeurs,

- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit et dit n'y avoir lieu à en écarter l'application.





1. Sur les demandes en rectification d'erreur matérielle du jugement dont appel. 



1.1. Selon l'article 462 du code de procédure civile, 'les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande'. 





1.2. Lorsque le jugement dont le dispositif est affecté par une erreur matérielle est frappé d'appel, la cour d'appel est seule compétente pour la rectifier. Les demandes présentées en ce sens devant la cour seront évoquées à l'issue de l'examen des demandes d'infirmation des dispositions critiquées au fond. 



2. Sur l'action en responsabilité du diagnostiqueur.



2.1. Sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le tiers à un contrat peut se prévaloir d'un manquement contractuel pour obtenir réparation du préjudice causé par ce manquement, sans avoir à prouver une faute distincte à son égard.



En vertu de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'en vigueur lors de la réalisation des diagnostics :



' I.- En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.[...].



Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

[...]



3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du présent code ;

[...]



7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ;

[...]'.



Il en résulte que l'acquéreur d'un immeuble ayant reçu une information erronée est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu'il a conclu avec le vendeur.



La responsabilité du diagnostiqueur se trouve en effet engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné (Ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686).



2.2. S'agissant du diagnostic sur les termites, le rapport a été établi le 16 juin 2020 par Mme [J] de la société Cdrm, se réfère à la norme NF P 03-201 et prévoit les moyens d'investigations suivants : examen visuel, sondage mécanique tel que réalisable avec des poinçons ou des lames et note au titre des 136 éléments auscultés : 'absence d'indice' d'infestation de termites. Au chapitre 'constatations diverses', il est noté :'indices d'infestation d'agents de dégradations biologiques du bois'.



Dans son rapport d'expertise judiciaire, M. [B] indique deux zones où les effets des attaques de termites sont visibles : sur un linteau de fenêtre dans un appartement et sur le montant d'une huisserie du même appartement. Il indique ensuite que la présence de termites existe et n'est pas contestée, que l'envergure des désordres occasionnés sur les pièces de bois infectées montre que le phénomène est ancien et pouvait être décelé sans sondage destructif, les proliférations occasionnées étant visibles à l'oeil nu pour un professionnel. L'expert judiciaire indique également : 'interrogée, Mme [J] (qui a réalisé le diagnostic) dit ne pas les avoir détectés lors de sa visite', puis 'Mme [J] a reconnu son erreur en accédit'. 



L'expert judiciaire relève qu'elle aurait dû faire des sondages mécaniques sur les bois visibles et accessibles comme annoncé dans le diagnostic. 







Dans le rapport d'expert unilatéral réalisé par le Sas Expert'air le 24 septembre 2020 à la demande des acquéreurs, soit moins d'un mois après la vente, il a été constaté la présence de termites sur le linteau de la porte-fenêtre permettant l'accès à l'appartement, ainsi que sur le linteau de la fenêtre droite de la chambre, la présence de traces d'attaques de termites en feuilletage sur le cadre de la porte de la chambre d'un appartement, des traces de termites sur les poteaux en bois dans la cuisine d'été sous le barbecue, des traces de capricornes sur le linteau en bois au niveau du porche de la porte d'entrée. Il a indiqué avoir décelé la présence d'insectes sur des parties accessibles puis des attaques anciennes, et noté l'absence de traces de sondages ou de poinçons.



Dès lors, le diagnostic établi par la Sas Cdrm est erroné en ce qu'il ne mentionne pas la présence de termites alors même que leur détection formait l'objet principal de ce chef de mission et que l'expert judiciaire a confirmé la présence de termites et qu'au jour de la réalisation dudit diagnostic, le bien présentait des traces de leur présence qu'un professionnel pouvait détecter.



Le fait que ce même rapport mentionne au titre des constatations diverses :'indices d'infestation d'agents de dégradations biologiques du bois', avec en note la précision qu'il s'agit d'indices d'infestation 'des autres agents de dégradation biologique du bois' n'est pas de nature à exonérer la Sas Cdrm de sa responsabilité dès lors qu'une pareille information ne pallie pas l'absence d'indication relative aux termites dont l'infestation requiert un traitement spécifique. 



La Sas Cdrm engage donc sa responsabilité à ce titre. 



Il ressort du rapport d'expertise que le coût des travaux nécessaires pour remédier à la présence de termites et aux dégâts qu'elles ont occasionnés s'élève à la somme de 2 000 euros, montant également retenu par le premier juge. 



Les investigations insuffisantes de la société Cdrm n'ont pas permis que les acquéreurs soient informés de l'état véritable d'infestation parasitaire de l'immeuble de sorte que ceux-ci sont contraints de réaliser des travaux pour y remédier. Cette société doit donc réparer ce préjudice matériel qui revêt un caractère certain subis par M. et Mme [M] du fait de ce diagnostic erroné (Ch. mixte, 8 juillet 2015, précité) à hauteur de la somme réclamée de 2 000 euros à ce titre. Le jugement sera confirmé sur ce poste de préjudice.



En outre, la condamnation in solidum avec les vendeurs est justifiée dès lors qu'ils engagent également leur responsabilité pour ce même préjudice. 



2.3. S'agissant du diagnostic sur l'état de l'installation électrique, l'article L. 134-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa version en vigueur en 2020 dispose que l'état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 précités.



En vertu de l'article R. 134-11 du code de la construction et de l'habitation tel qu'en vigueur en 2020, 'l'état de l'installation intérieure d'électricité relève l'existence et décrit, au regard des exigences de sécurité, les caractéristiques :

- d'un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité ;

- d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique ;

- d'un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;

- d'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.







L'état de l'installation intérieure d'électricité identifie :

- les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;

- les conducteurs non protégés mécaniquement.

L'état de l'installation intérieure d'électricité est établi selon les exigences méthodologiques et le modèle définis par arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie'.



La mission du diagnostiqueur est limitée aux éléments accessibles sans travaux destructifs. 



Dans son diagnostic de l'état de l'installation intérieur d'électricité le 16 juin 2020, la Sas Cdrm a relevé les anomalies suivantes : 



- au moins un socle de prise de courant ne comporte pas de broche de terre dans la chambre/ salle d'eau, 

- des conducteurs ou des appareillages présentent des traces d'échauffement dans la cuisine d'été, 

- le matériel électrique placé sous la baignoire est accessible sans avoir à retirer le tablier ou la trappe à l'aide d'un outil, 

- l'enveloppe d'au moins un matériel est manquante ou détériorée dans l'entrée,

- l'installation électrique de l'entrée comporte au moins une connexion avec une partie active nue sous tension accessible, 

- l'installation comporte au moins un matériel électrique inadapté à l'usage dans la cuisine d'été, le 'rgt', le wc n°2, le vide-sanitaire. 



Le diagnostiqueur a conclu que l'installation intérieure d'électricité comporte une ou des anomalies et recommande aux propriétaires de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d'éliminer les dangers qu'elles présentent. 



Dans son rapport, l'expert judiciaire a relevé de nombreuses anomalies : 



- armoire électrique générale : une barrette de distribution n'est pas protégée par le disjoncteur 30mA, un shunt a été mis en oeuvre, absence de terre, le disjoncteur 30m1 ne fonctionne pas, un doute sérieux existe sur le diamètre de certains fils conducteurs, 

- armoire électrique piscine : absence de protection des fils et absence de disjoncteur de protection, 

- armoire électrique dans le vide sanitaire : fils sous tension à nu, pas de disjoncteur différentiel de protection, situation de l'armoire non protégée en milieu humide, traces de fusion et d'incendie sur les matériaux environnants, 



et conclut que la situation est dangereuse. 



L'expert judiciaire a considéré que seule l'armoire électrique située dans le vide sanitaire était inaccessible et que le diagnostic fait par le diagnostiqueur n'était que partiel puisque n'ont pas été notées les anomalies suivantes : shunt sur protection, absence de disjoncteurs, fils à nu sous tension et sans protection ni celles constatées dans le vide sanitaire. 



Or, l'état de l'armoire électrique située dans le vide sanitaire ne pouvait être connue du diagnostiqueur en raison de son inaccessibilité telle que relevée par l'expert judiciaire, en outre, s'il n'a pas relevé toutes les anomalies pourtant visibles, il ne saurait engager sa responsabilité du fait de son diagnostic sur l'état de l'installation électrique dès lors qu'il a indiqué l'urgence à réparer et à consulter un électricien et que le recours à un professionnel aurait permis de traiter l'ensemble de la problématique, de sorte qu'il n'y a pas de lien entre la faute relevée et le préjudice allégué par les acquéreurs. 



Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du diagnostiqueur au titre du désordre D4 (réseau électrique) qui était de surcroît mentionné, par erreur matérielle dans le dispositif du jugement, comme étant le désordre D1. 

Il sera aussi infirmé en ce qu'il a condamné la Sasu Cdrm, de surcroît mentionnée, par erreur matérielle dans le dispositif du jugement, comme étant la Sarl [H], à payer la somme totale de 28 255 euros à M. [I] [M] et Mme [V] [K] épouse [M] au titre de la réparation des désordres 'D4 et D5" et il convient de condamner cette société à leur payer la seule somme de 2 000 euros au titre de la réparation du désordre D5 et de dire qu'elle sera tenue in solidum avec M. [S] [W] et Mme [X] [O] épouse [W] à hauteur de cette même somme.



3. Sur l'action en responsabilité dirigée à l'encontre de l'agent immobilier.



3.1. La responsabilité de l'agent immobilier est recherchée par les acquéreurs pour manquement à son obligation de conseil et d'information. 



En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



L'agent immobilier est tenu à une obligation générale de prudence et de diligence, qui revêt la nature d'une obligation de moyens ; en sa qualité de spécialiste, il a l'obligation de fournir à son mandant ou aux tiers une information loyale et des conseils adaptés ainsi que de les avertir des risques d'une opération. Ce devoir d'information et de conseil implique notamment qu'en amont, l'agent immobilier vérifie personnellement l'état du bien à vendre et sa consistance matérielle et juridique. Cependant, l'agent immobilier, qui est un professionnel de l'immobilier et non de la construction, n'a pas à mener d'investigations techniques sur le bien dont il a la charge de la vente. De même, il n'a pas d'obligation d'information sur des éléments visibles. 



Le premier juge a retenu la faute de l'agent immobilier au titre des désordres D1, D8, D9, D10, D11 et D12 ce que dénie l'agent immobilier. 



3.2. S'agissant du désordre D1, il correspond, selon le rapport d'expertise judiciaire, aux infiltrations en toiture, relevées au niveau du local auvent piscine avec une ligne de faitage non recouverte d'un élément de protection, des traces de fuites visibles et une peinture récente salie par les stigmates d'infiltrations, une fuite dans la cuisine du logement principal au droit du mur et des tuiles et des traces d'infiltrations dans les salon et extension cuisine en raison d'une pente de toiture trop faible et de recouvrements insuffisants en cas de forts vents et pluies. 



Il convient de noter que l'expert judiciaire s'est rendu sur les lieux les 2 juillet 2021 et 14 janvier 2022 mais que plusieurs procès-verbaux de constats dressés par huissiers de justice 12 et 13 jours après la vente (les 8 et 9 septembre 2020) révèlent des traces d'infiltration et de moisissures, mais également l'apposition d'une couche de peinture blanche préalable. 



Or, il ne ressort pas des pièces produites aux débats que des traces d'infiltration auraient été visibles dans le bien lors des visites réalisées par la société [H], qu'il ne peut donc être considéré qu'elle avait une obligation d'information ou de conseil à ce titre, étant précisé au demeurant que si des infiltrations avaient été visibles lors de ces visites, elles auraient été apparentes pour les acquéreurs qui n'auraient alors pu attendre de l'agent immobilier la transmission d'une information connue d'eux, ni de conseils à ce titre. 



3.3. S'agissant du désordre D8, il correspond selon le rapport d'expertise judiciaire à la ventilation des locaux, or l'expert judiciaire a relevé que les organes d'introduction d'air sont absents ou sous-dimensionnés et ne sont pas conformes, que l'extraction est hors fonctionnement ou inexistante, que des ouvertures naturelles en partie haute ont été créées mais ne sont pas accompagnées d'orifice naturel en partie basse. 



Or, cette non-conformité était nécessairement connue de l'agent immobilier ou ne pouvait légitimement être ignorée par lui, tandis que des acquéreurs peuvent légitimement ignorer les règles en la matière, de sorte que l'absence de conseil de sa part à l'égard des acheteurs caractérise une faute délictuelle. 

3.4. S'agissant du désordre D9, il correspond selon le rapport d'expertise judiciaire aux appuis des fenêtres, dont l'expert judiciaire a relevé qu'ils ne sont pas équipés de ressauts, que les pentes et les joints sont non-conformes ou inexistants, il a constaté également des stigmates de migration d'eau et de décollements de papier peint sous appuis de nature à entraîner une perte d'étanchéité à terme.



À ce titre, selon procès-verbal de constat dressé le 8 septembre 2020 par huissier de justice, alors que la vente a été conclue devant notaire le 27 août 2020, il a notamment été constaté que les appuis en terre cuite de la fenêtre de la chambre de l'habitation principale ne sont plus jointoyés et que les joints à la jonction de la menuiserie et des pièces d'appui ne sont pas présents.



Ces défauts affectant les appuis des fenêtres étaient visibles lors de la vente et ne pouvaient échapper à l'agence immobilière, tenue d'une compétence minimale en matière de normes immobilières et chargée de conseiller les acquéreurs à ce titre, ce qu'elle ne démontre pas avoir fait. 



3.5. S'agissant du désordre D10, il correspond selon le rapport d'expertise judiciaire à la surface du terrain, dont l'expert judiciaire relève que le plan cadastral et les surfaces qui l'accompagnent ne sont pas représentatifs de la parcelle présentée à la vente, estimant que la surface concernée serait d'environ 500 à 600 m².



Il ressort de l'acte de vente que les parcelles cadastrées B [Cadastre 1] et B [Cadastre 2] acquises par M. et Mme [M] ont une contenance de 2 710 m², l'empiètement représenterait donc 1/5ème de la surface totale du terrain vendu.



Or, si l'expert judiciaire a relevé, à juste titre, que les aménagements, espaces verts, présences de volières et accès laissaient supposer que le vendeur possédait les parcelles occupées, l'agent immobilier qui s'est rendu sur place, ne pouvaient légitimement ignorer l'empiètement en superposant le plan cadastral et les constatations visuelles permises par la visite des lieux. 



Il a donc commis une faute en ne décelant pas un possible empiètement des constructions vendues (poulailler et volière) sur le terrain contiguë appartenant à des tiers. 



3.6. S'agissant du désordre D11, il correspond selon le rapport d'expertise judiciaire à la hauteur du garde-corps, dont l'expert judiciaire a constaté qu'elle était largement inférieure à un mètre, entraînant un risque de chute.



Dans son compte-rendu du 29 septembre 2020, M. [F], technicien unilatéralement choisi par les acquéreurs, a relevé que le garde-corps mesurait entre 76 et 77 centimètres de haut. 



Or, l'attention de l'acheteur s'agissant d'un organe de sécurité aurait dû être attirée par l'agence immobilière, censée disposer de connaissances minimales en matière de normes immobilières contrairement à des acquéreurs profanes, et donc les informer de la non-conformité de la hauteur du garde-corps, ce qu'elle ne démontre pas avoir fait. 



3.7. S'agissant du désordre D12, il correspond selon le rapport d'expertise judiciaire au local de filtration situé dans la chambre, l'expert judiciaire indiquant que la pompe de refoulement du bassin est situé dans le placard d'une chambre qui était fermé lors des visites de la maison. Il relève qu'il est cloisonné par une plaque, qu'il fait du bruit et nécessite un entretien, qu'il génère une humidité non maîtrisée et rendrait la zone insalubre et inexploitable à terme. 



L'expert judiciaire a retenu que l'accès n'avait pas été autorisé par l'ancien propriétaire et a proposé de ne retenir que la responsabilité de ce dernier. 







Cependant, l'agent immobilier tenu de vérifier la consistance et l'état du bien ne peut s'exonérer de son obligation en arguant que le propriétaire ne lui aurait pas permis l'accès à une pièce ou un placard dès lors qu'il n'a émis aucune réserve ni informé les acquéreurs qu'il n'avait pas examiné cette partie du bien présenté à la vente. 



En n'ayant pas rempli son obligation en ce qui concerne l'inspection de ce local/placard, l'agent immobilier a commis une faute à l'égard des acquéreurs. 



3.8. L'agent immobilier évoque la fuite sous l'évier, de la cuisine de l'appartement 2, numérotée désordre 13 par l'expert judiciaire et non visé par le jugement pour retenir la responsabilité de l'agent immobilier. Les acquéreurs demandent la confirmation du jugement. Il n'y a donc pas lieu d'analyser ce désordre. 



3.9. Le premier juge a, en partie, motivé sa décision en retenant que l'estimation des deux appartements fournie par l'agence immobilière impliquait que ceux-ci étaient habitables et non pas non-conformes sur divers points et condamnés à devenir insalubres, ce qui correspond à plusieurs désordres visés par l'expert judiciaire tels les désordres 1 (infiltrations en toiture), 2 (évacuation des eaux usées des appartements en milieu naturel et en surface), 3 (étanchéité des parois enterrées), 8 (ventilation des locaux), 12 (local filtration situé dans la chambre d'un appartement). 



Or, si la non-conformité de l'étanchéité des parois enterrées et la non-conformité de l'évacuation des eaux usées n'étaient pas visibles avant et lors de la vente tel que le retient l'expert judiciaire ou ne relevaient pas de la compétence de l'agent immobilier, en revanche, il aurait dû relever la non-conformité de la ventilation des locaux et du local filtration situé dans la chambre d'un des appartements et, à défaut d'avoir pu visiter cette partie de l'immeuble, il aurait dû attirer l'attention des vendeurs comme dles acquéreurs sur l'absence d'examen exhaustif du bien mis en vente, alors qu'il a estimé sans réserve la valeur locative des deux appartements à 500 euros mensuels chacun, commettant ainsi une faute engageant sa responsabilité. 



Par conséquent, la responsabilité de l'agent immobilier doit être retenue au titre des désordres D8, D9, D10, D11 et D12. 



3.10. L'agent immobilier ne peut être condamné qu'à réparer le préjudice lié à la perte de chance pour les acquéreurs, s'ils avaient été correctement informés et conseillés, de ne pas contracter et ainsi d'éviter tous les désagréments, frais, procédure qui ont suivi l'acquisition, et l'indemnisation d'une perte de chance est débattue devant la cour entre les parties. 



Cette perte de chance ne peut être indemnisée par l'attribution d'une somme calculé de manière forfaitaire comme l'a décidé le tribunal mais selon une évaluation de la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable et traduite par un pourcentage de chance perdue s'appliquant à l'ensemble du préjudice réparable par l'agent immobilier, cette perte devant être en l'espèce, évaluée à 15 % des sommes mises à la charge des vendeurs au titre des préjudices inhérents aux vices retenus pour lesquels une obligation d'information de l'agent immobilier a été retenue, soit la somme de : 12 957,60 euros calculée comme suit :



- 5 500 euros (D8 : ventilation),

 - 1 500 euros (D9 : appuis fenêtres),

- 1 364 euros (D11 : garde-corps, selon devis de l'entreprise S2pr),

- 3 000 euros (D12 : local infiltration),

- 24 000 euros (installation du chantier et maîtrise d'oeuvre),

- 1 180 euros (D 10 : achat terrain, bornage et notaire),

- 8 000 euros (déménagement et garde meubles),

- 21 700 euros (préjudice de jouissance),

- 16 640 euros (perte d'exploitation),

- 3 500 euros (préjudice moral), 



soit la somme totale de 86 384 € x 15% = 12 957,60 euros. 



Le jugement sera en conséquence réformé quant au montant retenu de l'indemnisation à la charge de la société Bdrm. La demande de rectification d'erreur matérielle affectant la disposition relative à la condamnation de cette société au paiement de la somme de 15 000 euros à ce même titre, cette dernière fût-elle conforme aux motifs développés par le premier juge, est devenue sans objet. 



En outre, la condamnation in solidum avec les vendeurs à hauteur de la somme de 12 957,60 euros est justifiée dès lors qu'ils engagent également leur responsabilité pour ce même préjudice. 



4. Sur les dépens et frais irrépétibles;



4.1. Le jugement sera partiellement infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. En effet, M. et Mme [S] et [X] [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance, y compris le coût de l'expertise de M. [B] et les dépens des procédures de référé-expertise. Dans leurs rapports réciproques, les dépens seront partagés entre les parties condamnées à hauteur de 80 % à la charge de M. et Mme [S] et [X] [W], de 10 % à la charge de la Sarl [H] et 10 % à la charge de la Sasu Cdrm.

 

M. et Mme [S] et [X] [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm seront aussi condamnés in solidum à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. référé-expertise. Dans leurs rapports réciproques, les frais irrépétibles seront partagés entre les parties condamnées à hauteur de 80 % à la charge de M. et Mme [S] et [X] [W], de 10 % à la charge de la Sarl [H] et 10 % à la charge de la Sasu Cdrm. 



Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu'il a débouté la Sarl [H], la Sasu Cdrm, Me [T] [U] et de la Selas [Q] [N] [D] [Z], et le Spanc 66, de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, disposition frappé de l'appel principal étant confirmé que le notaire, la société notariale et le Spanc 66 n'ont pas été intimés.



4.2. La cour ayant partiellement fait droit à certaines des demandes formées par les sociétés [H] et Cdrm, tout en retenant leur responsabilité, les dépens d'appel seront partagés à hauteur de 90 % à la charge des sociétés Cdrm et [H] et de 10 % à la charge de 

M. et Mme [I] et [V] [M]. Il n'est en revanche nullement inéquitable de laisser à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'elles ont exposés à l'occasion de la procédure d'appel. Elle seront déboutées de leurs demandes respectives au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par défaut, en dernier ressort et dans la limite de sa saisine,



Infirme le jugement rendu 7 février 2024 par le tribunal judiciaire de Foix en ce qu'il a :

 

- déclaré la Sarl [H] responsable des préjudices subis par M. et Mme [I] et [V] [M] au titre des désordres D1, D8, D9, D10, D11 et D12, 

- condamné la Sarl [H] à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de perte de chance, 

- dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec M. et Mme [S] et [X] [W] à hauteur de 15 000 euros, 

- déclaré la Sasu Cdrm responsable des préjudices subis par M. et Mme [I] et [V] [M] au titre du désordre D1 et D5, 

- condamné la Sasu Cdrm à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme totale de 28 255 euros au titre de la réparation des désordres D4 et D5,



- dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec M. et Mme [S] et [X] [W] à hauteur de 28 255 euros,

- condamné M. et Mme [S] et [X] [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm aux dépens aux dépens de la présente instance, y compris le coût de l'expertise de M. [B] et les dépens des procédures de référé-expertise, et dit que la somme due à ce titre par la Sarl [H] et la Sasu Cdrm sera limitée à hauteur de 10% du total, 

- condamné M. et Mme [S] et [X] [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et dit que la somme due à ce titre par la Sarl [H] et la Sasu Cdrm sera limitée à hauteur de 800 euros. 





Confirme le jugement pour le surplus.



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, 



Déclare la Sarl [H] responsable des préjudices subis par M. [I] [M] et Mme [V] [K] épouse [M] au titre des désordres D8, D9, D10, D11 et D12.



Condamne la Sarl [H] à payer à M. [I] [M] et Mme [V] [K] épouse [M] la somme de 12 957,60 euros au titre du préjudice de perte de chance.



Dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec M. [S] [W] et Mme [X] [O] épouse [W] à hauteur de 12 957,60 euros.



Déclare la Sas Cdrm responsable des préjudices subis par M. [I] [M] et Mme [V] [K] épouse [M] au titre du seul désordre D5. 



Condamne la Sasu Cdrm à payer à M. [I] [M] et Mme [V] [K] épouse [M] la somme totale de 2 000 euros au titre de la réparation du désordre D5.



Dit que la Sasu Cdrm sera tenue in solidum avec M. [S] [W] et Mme [X] [O] épouse [W] à hauteur de 2 000 euros.



Constate que les diverses demandes en rectification d'erreurs matérielles sont recevables mais devenues sans objet en raison des infirmations prononcées.



Condamne in solidum M. et Mme [S] et [X] [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm aux dépens de première instance, y compris le coût de l'expertise de M. [B] et les dépens des procédures de référé-expertise. 



Dit que, dans leurs rapports réciproques, lesdits dépens seront partagés entre les parties condamnées à hauteur de 80 % à la charge de M. et Mme [S] et [X] [W], de 10 % à la charge de la Sarl [H] et 10 % à la charge de la Sasu Cdrm.

 

Condamne in solidum M. et Mme [S] et [X] [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme de 8 000 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance. 



Dit que, dans leurs rapports réciproques, lesdits frais irrépétibles seront partagés entre les parties condamnées à hauteur de 80 % à la charge de M. et Mme [S] et [X] [W], de 10 % à la charge de la Sarl [H] et 10 % à la charge de la Sasu Cdrm.

 

Partage les dépens d'appel à hauteur de 90 % à la charge des sociétés Cdrm et [H] et de 10 % à la charge de M. et Mme [I] et [V] [M].











Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, la Scp Piquemal et Associés, avocats, à recouvrer directement contre les codébiteurs dans les limites des condamnations prononcées au titre des dépens, ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.



Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles exposés en appel.



 La greffière Le président 













































La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 



La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse.

.

17/06/2026



ARRÊT N° 26/ 253



N° RG 24/00994

N° Portalis DBVI-V-B7I-QDI4

MD - SC



Décision déférée du 07 Février 2024

TJ de [Localité 1] - 22/00989

V. ANIERE





















































INFIRMATION PARTIELLE



































































Grosse délivrée le 17/06/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***



APPELANTE



S.A.S. C.D.R.M.

[Adresse 1]

[Localité 2]



(Intimée dans dossier RG 24/01178 joint le 04.07.2024)



Représentée par Me Olivier PIQUEMAL de la SCP PIQUEMAL & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par Me Robin HANCY, avocat au barreau de MARSEILLE

(plaidant)







INTIMES



Madame [V] [K] épouse [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Monsieur [I] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentés par Me Catherine PUIG, avocat au barreau D'ARIEGE





Monsieur [S] [W]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Sans avocat constitué





Madame [X] [O] épouse [W]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Sans avocat constitué







S.A.R.L. [H]

[Adresse 4]

[Localité 5]



(Appelante dans dossier RG 24/01178 joint le 04.07.2024)



Représentée par Me Hugo BOUILLET, avocat au barreau de TOULOUSE













COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 19 janvier 2026 en audience publique, devant la cour composée de :



M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

L. IZAC, conseiller



qui en ont délibéré.





Greffière : lors des débats M. POZZOBON





ARRET : 



- PAR DEFAUT

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties 

- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière



EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Suite à un avant-contrat sous seing privé du 19 juin 2020, par un acte notarié du 27 août 2020, dressé par Maître [T] [U], notaire à [Localité 6] (66), M. [S] [W] et Mme [X] [O] épouse [W] ont vendu à M. [I] [M] et Mme [V] [K] épouse [M], un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 5], cadastrée Section B n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] à [Localité 7] (66) pour le prix de 388 500 euros. 



Lors de la revente en 2020, la partie bâtie, d'une surface totale de 268 m², se composait d'une maison principale et de deux appartements indépendants en sous-sol de type T2. 



La vente de ce bien à M. et Mme [M] a été réalisée par l'intermédiaire de la société à responsabilité limitée (Sarl) [H], exploitant une agence immobilière sous l'enseigne Guy Hocquet, pour des honoraires de 18 500 euros. 



Préalablement à la vente, les diagnostics "état du bâtiment relatif à la présence de termites" et "diagnostic de l'état de l'installation intérieure d'électricité", ont été dressés le 16 juin 2020 par la société par actions simplifiée (Sas) Cdrm et annexés à l'acte notarié. 



Le 19 juin 2020, préalablement à la vente, le service d'assainissement non collectif des Pyrénées Orientales (Spanc 66) a émis un rapport-diagnostic, annexé à l'acte notarié. 



Les 8 et 9 septembre 2020, puis le 23 septembre 2020, M. et Mme [M] ont fait constater par huissier de justice une série de dégradations et désordres, de nombreuses traces de remontées d'humidité et infiltrations dans les deux appartements, dans la partie principale de la maison et dans la cuisine d'été, ainsi que des traces d'un incendie près d'un tableau électrique. 



Le 28 et le 29 septembre 2020, M. [F] et le cabinet Expert'Air, experts mandatés par M. et Mme [M], ont conclu à l'existence de désordres cachés dont des problèmes d'infiltrations et la présence de termites. 



Le 3 novembre 2020, la société d'exercice libéral à responsabilité limitée (Selarl) Gpo, géomètre expert, a dressé à la demande de M. et Mme [M] un plan des lieux faisant apparaître l'implantation au sein de la parcelle voisine de certains aménagements faisant supposément partie du bien vendu. 



Par actes d'huissier du 26 février 2021, M. et Mme [M] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Foix, M. et Mme [W], la société [H], la société Cdrm, aux fins d'expertise. 



Par ordonnance du 11 mai 2021, une mesure d'expertise judiciaire a été confiée à M. [L] [B]. 



Par ordonnance du 9 novembre 2021, le juge des référés a déclaré étendues, communes et opposables, les opérations d'expertise à Maître [T] [U], à la Selas [C] [N] [D] [Z] venant aux droits de la Scp [C] [N] [U] [E] [Z], et au service d'assainissement non collectif des Pyrénées Orientales (Spanc 66). 



L'expert a déposé son rapport le 5 mai 2022. 



-:-:-:-



Par actes de commissaire de Justice des 5 et 25 juillet 2022, M. et Mme [M] ont fait assigner M. et Mme [W], la Sarl [H], Maître [T] [U], la Selas [C] [N] [D] [Z], la Sasu Cdrm, et le Spanc 66 devant le tribunal judiciaire de Foix, afin d'obtenir, notamment, la restitution d'une partie du prix et l'indemnisation de leurs préjudices. 

-:-:-:-



Par un jugement du 7 février 2024, le tribunal judiciaire de Foix a : 



- dit que les désordres listés par l'expert sont des vices cachés au sens l'article 1641 du code civil, 

- dit que M. et Mme [S] et [X] [W] ne peuvent invoquer la clause d'exclusion de garantie et doivent leur garantie aux acheteurs, 

- déclaré la Sarl [H] responsable des préjudices subis par M. et Mme [I] et [V] [M] au titre des désordres D1, D8, D9, D10, D11 et D12, 

- déclaré la Sasu Cdrm responsable des préjudices subis par M. et Mme [I] et [V] [M] au titre des désordres D1 et D5, 

- débouté M. et Mme [I] et [V] [M] de l'ensemble de leurs demandes à l'égard de Me [T] [U] et de la Selas, 

- débouté M. et Mme [I] et [V] [M] de l'ensemble de leurs demandes à l'égard du Spanc 66, 

- condamné M. et Mme [S] et [X] [W] à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] : 

* la somme de 238 753 euros au titre de la réduction du prix de vente, la somme de 6 319 euros au titre des frais exposés pour pallier aux désordres dans l'urgence, 

* la somme de 8 000 euros au titre du coût du déménagement, la somme de 21 700 euros au titre du préjudice de jouissance de l'habitation principale, 

* la somme de 16 640 euros au titre de la perte locative des appartements, la somme de 7 000 euros (3 500 euros chacun) au titre préjudice moral, soit un total de 298 412 euros,

- débouté M. et Mme [S] et [X] [W] de leurs demandes indemnitaires plus amples et de leur demande au titre de la résistance abusive, 

- condamné la Sarl [H] à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de perte de chance, 

- condamné la Sasu Cdrm à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme totale de 28 255 euros au titre de la réparation des désordres D4 et D5,

- dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec M. et Mme [S] et [X] [W] à hauteur de 15 000 euros,

- dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec M. et Mme [S] et [X] [W] à hauteur de 28 255 euros,

- débouté M. et Mme [I] et [V] [M] du surplus de leurs demandes de condamnations in solidum, 

- débouté M. et Mme [S] et [X] [W] de leur demande tendant à être relevés et garantis par les autres défendeurs,

- condamné M. et Mme [S] et [X] [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm aux dépens aux dépens de la présente instance, y compris le coût de l'expertise de M. [B] et les dépens des procédures de référé-expertise, et dit que la somme due à ce titre par la Sarl [H] et la Sasu Cdrm sera limitée à hauteur de 10% du total, 

- condamné M. et Mme [S] et [X] [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et dit que la somme due à ce titre par la Sarl [H] et la Sasu Cdrm sera limitée à hauteur de 800 euros, 

- débouté la Sarl [H], la Sasu Cdrm, Me [T] [U] et de la Selas [Q] [N] [D] [Z], et le Spanc 66, de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit et dit n'y avoir lieu à en écarter l'application.



Le tribunal a considéré que l'agence immobilière aurait dû détecter plusieurs des désordres allégués et attirer l'attention des acquéreurs, leur faisant, par son manquement, perdre une chance d'acquérir le bien au juste prix. 



Il a également considéré que le diagnostiqueur n'avait pas réalisé ses diagnostics termites et installation électrique dans les règles de l'art et qui étaient erronés ou incomplet. Il l'a condamné à indemniser les acquéreurs du montant des travaux permettant de remédier aux vices non décelés. 



-:-:-:-



I - Par déclaration du 21 mars 2024, enregistrée sous le numéro de RG 24/00994, la Sas Cdrm a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a : 



- rejeté les demandes de la société Cdrm à savoir : 

À titre principal : 

* juger que la société Cdrm n'a pas concouru à la réalisation de l'entier dommage des consorts [M],

* débouter les consorts [M], les consorts [W] et tout autre concluant de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l'encontre de la société Cdrm et notamment de toute demande de condamnation in solidum à son encontre.



À titre subsidiaire : 

* juger que tant les consorts [M] que les consorts [W] manquent à rapporter la preuve d'un quelconque manquement de la société Cdrm dans la réalisation de sa mission de diagnostic avant-vente et notamment dans la réalisation des diagnostics "termites" et "électricité",

- déclaré la Sasu Cdrm responsable des préjudices subis par M. et Mme [M] au titre des désordres D1 et D5, 

- condamné la Sasu Cdrm à payer à M. et Mme [M] la somme totale de 28 255 euros au titre de la réparation des désordres D4 et D5,

- condamné M. et Mme [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm aux dépens de première instance, y compris le coût de l'expertise de M. [B] et les dépens des procédures de référé-expertise et dit que la somme due à ce titre par la Sarl [H] et la Sasu Cdrm sera limitée à hauteur de 10 % du total.



II - Par déclaration du 5 avril 2024, enregistrée sous le numéro de RG 24/01178, la Sarl [H] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a : 



- dit que les désordres listés par l'expert sont des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil,

- déclaré la Sarl [H] responsable des préjudices subis par M. et Mme [I] et [V] [M] au titre des désordres D1, D8, D9, D10, D11 et D12,

- condamné la Sarl [H] à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme de 15 000 euros au titre de la perte de chance,

- dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec M. et Mme [S] et [X] [W] à hauteur de 15 000 euros,

- dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec M. et Mme [S] et [X] [W] à hauteur de 28 255 euros,

- condamné M. et Mme [S] et [X] [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm aux dépens de la présente instance y compris le coût de l'expertise de M. [B] et les dépens de référé-expertise, et dit que la somme due à ce titre par la Sarl [H] et la Sasu Cdrm sera limitée à hauteur de 10 %,

- condamné M. et Mme [S] et [X] [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et dit que la somme due à ce titre par la Sarl [H] et la Sasu Cdrm sera limitée à hauteur de 800 euros.



Par ordonnance du 4 juillet 2024, ces procédures ont fait l'objet d'une jonction, les instances étant désormais appelées sous le numéro de répertoire général 24/00994.





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 octobre 2024, la Sas Cdrm, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1240 du code civil et 462 du code de procédure civile, de : 



- statuer sur l'appel formé par la société Cdrm, à l'encontre de la décision rendue le 7 février 2024 par le tribunal judiciaire de Foix, 

- le déclarer recevable et bien fondé,



Y faisant droit, 

À titre liminaire : 

- supprimer du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Foix sous l'enrôlement n° 22/00989 le 7 février 2024, le chef de dispositif suivant : 

"déclare la Sasu Cdrm responsable des préjudices subis par M. et Mme [I] et [V] [M] au titre des désordres D1 et D5",

- rectifier et remplacer ce chef de dispositif par : 

"déclare la Sasu Cdrm responsable des préjudices subis par M. et Mme [I] et [V] [M] au titre des désordres D4 et D5",

- juger que la décision sera mentionnée sur les minutes et expédition de la décision du 7 février 2024 et de l'arrêt à intervenir, 



Par suite, 

- infirmer le jugement rendu le 7 février 2024 par le tribunal Judiciaire de Foix en ce qu'il a déclaré la société Cdrm responsable des préjudices subis par M. et Mme [I] et [V] [M] au titre du diagnostic termites (D4) et des installations électriques (D5), 

- infirmer le jugement rendu le 7 février 2024 par le tribunal judiciaire de Foix en ce qu'il a condamné la société Cdrm à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme totale de 28 255 euros au titre de la réparation des désordres D4 et D5, 

- infirmer le jugement rendu le 7 février 2024 par le tribunal judiciaire de Foix en ce qu'il a condamné la société Cdrm aux dépens de la première instance, y compris le coût de l'expertise de M. [B], le tout dans une limite de 10% du total, 

- infirmer le jugement rendu le 7 février 2024 par le tribunal judiciaire de Foix en ce qu'il a condamné la société Cdrm à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme totale de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- infirmer le jugement rendu le 7 février 2024 par le tribunal judiciaire de Foix en ce qu'il a débouté la société Cdrm de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Statuant à nouveau, 

À titre principal, 

- juger que tant M. et Mme [M] que M. et Mme [W] manquent à rapporter la preuve d'un quelconque manquement de la société Cdrm dans la réalisation de sa mission de diagnostic avant-vente, et notamment dans la réalisation des diagnostics "termites" et "électricité", 

- débouter en conséquence M. et Mme [M], M. et Mme [W] et tout autre concluant de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l'encontre de la société Cdrm,



À titre subsidiaire, 

- juger que le montant de la condamnation qui serait prononcée à l'encontre de la société Cdrm au titre des coûts de traitement de termites ne saurait être supérieur à la somme de 2 000 euros retenue par l'expert, 

- juger que la responsabilité de la société Cdrm au titre de sa mission de diagnostic des installations électriques ne pourrait éventuellement être retenue qu'à hauteur de 5 % du coût des travaux de reprise de ladite installation électrique, 

- juger en conséquence que le montant des prétentions formées, à ce titre, à l'encontre de la société Crdm, ne saurait être supérieur à la somme de 318,65 euros ou, tout au plus, de 850 euros, 

- débouter M. et Mme [M], M. et Mme [W] et tout autre concluant de toutes demandes, fins et prétentions excédantes, à l'encontre de la société Cdrm, les sommes susvisées de 318,65 euros ou, tout au plus, de 850 euros,



En tout état de cause, 

- condamner M. et Mme [M] ou tout succombant à payer à la société Cdrm la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens au titre de la procédure de première instance, dont distraction au profit de la Scp de Angelis & associés, avocats au barreau de Marseille, 

- condamner M. et Mme [M] ou tout succombant à payer à la société Cdrm la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens au titre de la présente procédure d'appel, dont distraction au profit de la Scp Piquemal et associés, avocats au barreau de Toulouse, 

- débouter M. et Mme [M], M. et Mme [W] et tout autre concluant de toutes demandes formulées à l'encontre de la société Cdrm au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



À l'appui de ses prétentions, l'appelante soutient que : 



- le dispositif du jugement est entaché d'une erreur matérielle, c'est au titre du désordre D4 et non du désordre D1 que la société Cdrm a été condamnée, 

- le diagnostic termite bénéficie d'une durée de validité particulièrement réduite,

- le diagnostic « état parasitaire » établit seulement l'état du bien à la date de sa réalisation, 

- le diagnostic termite est fondé sur des recherches exclusives de tout sondage destructif, effectuées par investigations visuelles et sondages (sonores et/ou poinçonnements) des seuls matériaux directement accessibles,

- le diagnostiqueur n'est débiteur que d'une simple obligation de moyen,

- le diagnostic « termites » n'a pas relevé d'indices de la présence de termites, mais a expressément exclu certaines zones du périmètre de ses investigations, 

- la société Cdrm a expressément signalé, au titre des « constatations diverses », la présence d'« indices d'infestations d'agents de dégradations biologiques du bois »,

- le diagnostic avant-vente de l'état de l'installation intérieure d'électricité a réglementairement pour objet limité d'« évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes », et n'est pas un contrôle de conformité vis-à-vis de la réglementation en vigueur, 

- la société Cdrm a exécuté sa mission de détection des anomalies relatives à la sécurité des personnes : elle a consigné dans son rapport les nombreuses anomalies détectées au regard desquelles elle avait souligné la nécessité d'une intervention d'un professionnel électricien,

- elle ne pouvait détecter lors de son diagnostic, les anomalies progressivement découvertes par l'électricien mandaté par les demandeurs à l'occasion des démontages et investigations destructrices,

- le diagnostiqueur n'a pas pu avoir accès aux installations en vide sanitaire.



Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 août 2024, Mme [V] [K] épouse [M] et M. [I] [M], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 462 du code de procédure civile, 1240 et 1641 du code civil, de :



- rectifier les erreurs matérielles du jugement : 

- remplacer "déclare la Sas Cdrm responsable des préjudices subis par M. et Mme [M] au titre des désordres D1 et D5", par "déclare la Sas Cdrm responsable des préjudices subis par M. et Mme [M] au titre des désordres D4 et D5", 

- et remplacer : "dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec M. et Mme [W] à hauteur de 28 255 euros" par "dit que la Sasu Cdrm sera tenue in solidum avec M. et Mme [W] à hauteur de 28 255 euros", 

- et juger que l'arrêt à intervenir sera mentionné sur les minutes et expédition du jugement du tribunal judiciaire de Foix du 7 février 2024,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Foix du 7 février 2024,



Y ajoutant : 

- condamner Cdrm et [H] à verser à M. et Mme [M] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Cdrm et [H] aux entiers dépens d'appel.



À l'appui de leurs prétentions, les intimés soutiennent que : 



- le jugement est affecté d'erreurs matérielles puisque le jugement a déclaré à tort la société Cdrm responsable du préjudice subi au titre du désordre D1 au lieu du désordre D4; et il est mentionné que la Sarl [H] est tenue d'indemniser les consorts [M] à hauteur de 28 255 euros au lieu de condamner la Sasu Cdrm, 

- il n'y a pas d'erreur matérielle dans les chefs de dispositif qui condamnent la Sarl Adbr à indemniser les consorts [W] à hauteur de 15 000 euros au titre de la perte de chance, 

- l'agence immobilière et le diagnostiqueur ne remettent pas en cause l'existence des désordres, ni leur caractère caché ni le montant de la restitution du prix et des dommages et intérêts alloués aux époux [M],

- les époux [W] n'ont pas critiqué le jugement et se sont exécutés à hauteur de 235 229,79 euros, 

- l'expert judiciaire a listé les désordres, relevé qu'ils existaient avant la vente, considéré que certains étaient visibles mais d'autres non, 

- cependant les désordres mentionnés comme visibles le sont en réalité par des professionnels comme l'agence immobilière et le diagnostiqueur mais non décelables par des profanes, 

- le diagnostiqueur a commis une faute en indiquant qu'il n'y avait pas d'indice de présence de termites alors que de nombreux indices existaient et le diagnostiqueur a reconnu être 'passé à côté du problème', 

- la société Cdrm s'est contentée d'un examen partiel de l'installation électrique, et n'a pas précisé toutes les anomalies qui pouvaient être relevées, 

- la société Cdrm n'a pas analysé la troisième armoire électrique dangereuse et n'a donc pas rempli son obligation de conseil et de vigilance, 

- l'agent immobilier doit recueillir toutes les informations sur les éléments susceptibles d'avoir une influence sur le consentement des parties ou pourrait être un obstacle à la vente, 

- l'agent immobilier commet une faute s'il n'a pas informé l'acquéreur de certains éléments qu'il connaissait ou aurait dû connaître, or il a commis plusieurs fautes en l'espèce : en s'engageant sur la valeur locative des appartements, en ne s'inquiétant pas de la discorde entre le plan cadastral et la configuration des lieux alors qu'il s'est déplacé sur les lieux et doit s'assurer de la consistance matérielle et juridique du bien évalué, en ne relevant pas l'irrespect des normes réglementaires par les appuis fenêtres et la hauteur du garde-corps, 

- les acquéreurs ont payé un montant élevé de frais d'agence,

- le prononcé de condamnations solidaires est justifié, à charge pour les sociétés Cdrm et [H] d'opposer aux époux [W] la répartition proposée par l'expert.



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 août 2024, la Sarl [H], intimée formant appel incident, demande à la cour, au visa de l'article 462 du code de procédure civile et de l'article 1240 du code civil, de : 



- Statuant sur l'appel incident formé par la Sarl [H], à l'encontre de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Foix en date du 7 février 2024,

- le déclarer recevable et bien fondé, 



À titre liminaire, 

- supprimer du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Foix rendu le 7 février 2024 enrôlé sous le numéro RG 22/00989, les chefs de dispositif suivants : 

"dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec M. et Mme [S] et [X] [W] à hauteur de 28 255 euros", 

"condamne la Sarl [H] à payer à Monsieur [I] et Madame [V] [M] la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de perte de chance", 

"dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec avec M. et Mme [S] et [X] [W] à hauteur de 15 000 euros", 

- rectifier et remplacer ces chefs de dispositif par : 

"dit que la Sasu Cdrm sera tenue in solidum avec M. et Mme [S] et [X] [W] à hauteur de 28 255 euros", 

"condamne la Sarl [H] à payer à M. [I] et Mme [V] [M] la somme de 5 915 euros au titre du préjudice de perte de chance",

"dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec avec M. et Mme [S] et [X] [W] à hauteur de 5 915 euros", 

- juger que la décision sera mentionnée sur les minutes et expédition de la décision rendue le 7 février 2024 ainsi que de l'arrêt à intervenir. 



Par suite, 

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Foix en date du 7 février 2024 en ce qu'il a : 

* déclaré la Sarl [H] responsable des préjudices subis par M. et Mme [I] et [V] [M] au titre de l'infiltration en toiture (D1), de la ventilation des locaux (D8), appuis des fenêtres (D9), garde-corps (D10), local filtration dans chambre (D11) et fuite sous l'évier de la cuisine (D12),

* condamné la Sarl [H] à payer à M. et Mme [M] la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de perte de chance, 

* dit que la Sarl [H] serait condamnée in solidum avec M. et Mme [W] à hauteur de 15 000 euros, 

* dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec M. et Mme [W] à hauteur de 28 255 euros, 

* condamné M. et Mme [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm aux dépens de l'instance y compris le coût de l'expertise judiciaire limitant cette dernière à 10 % du total pour la Sarl [H] et la Sasu Cdrm, 



* limité la somme mise à la charge de la Sarl [H] à 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

* débouté la Sarl [H] de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 



Statuant à nouveau, 

À titre principal,

- juger que M. et Mme [M] et M. et Mme [W] ne rapportent pas la preuve de la faute commise par la Sarl [H], 

- débouter en conséquence, M. et Mme [M], M. et Mme [W] et tout autre concluant de l'ensemble de leurs demandes et conclusions à l'encontre de la Sarl [H],



À titre subsidiaire, 

- juger que la responsabilité de la Sarl [H] ne peut éventuellement être retenue qu'à hauteur de : 

* 5 % du coût des travaux de reprise du désordre d'infiltration en toiture (2 015 euros) 10 % du coût des travaux de reprise du désordre de ventilation des locaux (550 euros), 

* 10 % du coût des travaux de reprise du désordre des appuis fenêtres (150 euros), 

* 5 % du coût des travaux de reprise du désordre fuite sous évier et embellissement (2 500 euros),

* 2 % d'installation chantier (100 euros) 3 % de maîtrise d''uvre (600 euros), 

- juger en conséquence que le montant des prétentions formées, à ce titre, à l'encontre de la Sarl [H], ne saurait être supérieur à la somme de 2 015 euros ou, tout au plus, de 5 915 euros, 

- débouter M. et Mme [M], M. et Mme [W] et tout autre concluant de toutes demandes, fins et prétentions excédantes, à l'encontre de la Sarl [H], les sommes susvisées de 2 015 euros ou, tout au plus, de 5 915 euros,



En tout état de cause, 

- condamner M. et Mme [M] ou tout succombant à payer à la Sarl [H] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens au titre de la procédure de première instance, 

- condamner M. et Mme [M] ou tout succombant à payer à la Sarl [H] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens au titre de la procédure d'appel.



À l'appui de ses prétentions, l'intimée soutient que : 



- le tribunal a mal récapitulé les désordres qui lui ont été imputés, 

- le tribunal a statué ultra petita en la condamnant à payer aux époux [M] la somme de 15 000 euros au titre de la perte de chance d'acquérir le bien à un meilleur prix alors qu'ils ne formaient pas de demande en ce sens, mais seulement en condamnation solidaire au titre des condamnations pécuniaires, 

- il ne peut être reproché à l'agent immobilier de n'avoir pas décelé l'empiètement alors qu'aucune faute du notaire n'a été retenue à ce titre, alors que l'examen du plan cadastral ne faisait pas ressortir l'empiètement,

- seul le vendeur avait connaissance de l'empiètement, et la consistance n'a pu être vérifiée qu'après l'intervention d'un géomètre expert, 

- l'obligation de l'agent immobilier est une obligation de moyen et il ne doit informer l'acheteur que des vices apparents affectant l'immeuble ou des vices cachés dont il est démontré qu'il avait connaissance, 

- les infiltrations ont été dissimulées à l'agence et aux acquéreurs par les vendeurs, outre que l'expert indique seulement que 'certaines fuites pouvaient être détectées' et que la présence de stigmates de fuites lors de l'achat n'avait pas été prouvée, 

- c'est aux acquéreurs de démontrer que l'agent immobilier avait connaissance des vices allégués, 

- la non-conformité de la ventilation n'était pas visible pour un non spécialiste de la construction,

 

- la non-conformité des appuis des fenêtres n'était pas apparente pour un non professionnel du bâtiment, 

- l'expert n'a pas procédé à la mesure du garde-corps ni au chiffrage de la reprise, 

- l'agence ne pouvait pas avoir accès au placard qui servait de local de filtration et qui était cloisonné par une plaque, aucune responsabilité ne peut donc être mise à sa charge, 

- la fuite sous l'évier de la cuisine était indétectable sans démolition, sa responsabilité ne peut donc être engagée, 

- l'expert a retenu une responsabilité résiduelle de l'agence comprise entre 5 et 10% alors que le juge retient une imputabilité injustifiée et incompréhensible, 

- le tribunal a retenu une part de responsabilité de l'agence au titre de l'ensemble des travaux de reprise incluant des désordres pour lesquels l'agence n'est pas recherchée.



 Mme [X] [O] épouse [W] et M. [S] [W], intimés, n'ont pas constitué avocat. Un procès-verbal de recherche infructueuse a été dressé par le commissaire de justice le 20 juin 2024 conformément à l'article 659 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 19 janvier 2026 à 14h00.





MOTIVATION DE LA DÉCISION



À titre préliminaire, il convient de rappeler que les appels principal et incidents ne portent pas sur les dispositions suivantes du jugement :



'- dit que les désordres listés par l'expert sont des vices cachés au sens l'article 1641 du code civil, 

- dit que M. et Mme [S] et [X] [W] ne peuvent invoquer la clause d'exclusion de garantie et doivent leur garantie aux acheteurs, 

- débouté M. et Mme [I] et [V] [M] de l'ensemble de leurs demandes à l'égard de Me [T] [U] et de la Selas,

- débouté M. et Mme [I] et [V] [M] de l'ensemble de leurs demandes à l'égard du Spanc 66, 

- condamné M. et Mme [S] et [X] [W] à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] : 

* la somme de 238 753 euros au titre de la réduction du prix de vente, la somme de 6 319 euros au titre des frais exposés pour pallier aux désordres dans l'urgence, 

* la somme de 8 000 euros au titre du coût du déménagement, la somme de 21 700 euros au titre du préjudice de jouissance de l'habitation principale, 

* la somme de 16 640 euros au titre de la perte locative des appartements, la somme de 7 000 euros (3 500 euros chacun) au titre préjudice moral, soit un total de 298 412 euros,

- débouté M. et Mme [S] et [X] [W] de leurs demandes indemnitaires plus amples et de leur demande au titre de la résistance abusive, 

- débouté M. et Mme [S] et [X] [W] de leur demande tendant à être relevés et garantis par les autres défendeurs,

- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit et dit n'y avoir lieu à en écarter l'application.





1. Sur les demandes en rectification d'erreur matérielle du jugement dont appel. 



1.1. Selon l'article 462 du code de procédure civile, 'les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande'. 





1.2. Lorsque le jugement dont le dispositif est affecté par une erreur matérielle est frappé d'appel, la cour d'appel est seule compétente pour la rectifier. Les demandes présentées en ce sens devant la cour seront évoquées à l'issue de l'examen des demandes d'infirmation des dispositions critiquées au fond. 



2. Sur l'action en responsabilité du diagnostiqueur.



2.1. Sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le tiers à un contrat peut se prévaloir d'un manquement contractuel pour obtenir réparation du préjudice causé par ce manquement, sans avoir à prouver une faute distincte à son égard.



En vertu de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'en vigueur lors de la réalisation des diagnostics :



' I.- En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.[...].



Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

[...]



3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du présent code ;

[...]



7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ;

[...]'.



Il en résulte que l'acquéreur d'un immeuble ayant reçu une information erronée est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu'il a conclu avec le vendeur.



La responsabilité du diagnostiqueur se trouve en effet engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné (Ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686).



2.2. S'agissant du diagnostic sur les termites, le rapport a été établi le 16 juin 2020 par Mme [J] de la société Cdrm, se réfère à la norme NF P 03-201 et prévoit les moyens d'investigations suivants : examen visuel, sondage mécanique tel que réalisable avec des poinçons ou des lames et note au titre des 136 éléments auscultés : 'absence d'indice' d'infestation de termites. Au chapitre 'constatations diverses', il est noté :'indices d'infestation d'agents de dégradations biologiques du bois'.



Dans son rapport d'expertise judiciaire, M. [B] indique deux zones où les effets des attaques de termites sont visibles : sur un linteau de fenêtre dans un appartement et sur le montant d'une huisserie du même appartement. Il indique ensuite que la présence de termites existe et n'est pas contestée, que l'envergure des désordres occasionnés sur les pièces de bois infectées montre que le phénomène est ancien et pouvait être décelé sans sondage destructif, les proliférations occasionnées étant visibles à l'oeil nu pour un professionnel. L'expert judiciaire indique également : 'interrogée, Mme [J] (qui a réalisé le diagnostic) dit ne pas les avoir détectés lors de sa visite', puis 'Mme [J] a reconnu son erreur en accédit'. 



L'expert judiciaire relève qu'elle aurait dû faire des sondages mécaniques sur les bois visibles et accessibles comme annoncé dans le diagnostic. 







Dans le rapport d'expert unilatéral réalisé par le Sas Expert'air le 24 septembre 2020 à la demande des acquéreurs, soit moins d'un mois après la vente, il a été constaté la présence de termites sur le linteau de la porte-fenêtre permettant l'accès à l'appartement, ainsi que sur le linteau de la fenêtre droite de la chambre, la présence de traces d'attaques de termites en feuilletage sur le cadre de la porte de la chambre d'un appartement, des traces de termites sur les poteaux en bois dans la cuisine d'été sous le barbecue, des traces de capricornes sur le linteau en bois au niveau du porche de la porte d'entrée. Il a indiqué avoir décelé la présence d'insectes sur des parties accessibles puis des attaques anciennes, et noté l'absence de traces de sondages ou de poinçons.



Dès lors, le diagnostic établi par la Sas Cdrm est erroné en ce qu'il ne mentionne pas la présence de termites alors même que leur détection formait l'objet principal de ce chef de mission et que l'expert judiciaire a confirmé la présence de termites et qu'au jour de la réalisation dudit diagnostic, le bien présentait des traces de leur présence qu'un professionnel pouvait détecter.



Le fait que ce même rapport mentionne au titre des constatations diverses :'indices d'infestation d'agents de dégradations biologiques du bois', avec en note la précision qu'il s'agit d'indices d'infestation 'des autres agents de dégradation biologique du bois' n'est pas de nature à exonérer la Sas Cdrm de sa responsabilité dès lors qu'une pareille information ne pallie pas l'absence d'indication relative aux termites dont l'infestation requiert un traitement spécifique. 



La Sas Cdrm engage donc sa responsabilité à ce titre. 



Il ressort du rapport d'expertise que le coût des travaux nécessaires pour remédier à la présence de termites et aux dégâts qu'elles ont occasionnés s'élève à la somme de 2 000 euros, montant également retenu par le premier juge. 



Les investigations insuffisantes de la société Cdrm n'ont pas permis que les acquéreurs soient informés de l'état véritable d'infestation parasitaire de l'immeuble de sorte que ceux-ci sont contraints de réaliser des travaux pour y remédier. Cette société doit donc réparer ce préjudice matériel qui revêt un caractère certain subis par M. et Mme [M] du fait de ce diagnostic erroné (Ch. mixte, 8 juillet 2015, précité) à hauteur de la somme réclamée de 2 000 euros à ce titre. Le jugement sera confirmé sur ce poste de préjudice.



En outre, la condamnation in solidum avec les vendeurs est justifiée dès lors qu'ils engagent également leur responsabilité pour ce même préjudice. 



2.3. S'agissant du diagnostic sur l'état de l'installation électrique, l'article L. 134-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa version en vigueur en 2020 dispose que l'état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 précités.



En vertu de l'article R. 134-11 du code de la construction et de l'habitation tel qu'en vigueur en 2020, 'l'état de l'installation intérieure d'électricité relève l'existence et décrit, au regard des exigences de sécurité, les caractéristiques :

- d'un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité ;

- d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique ;

- d'un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;

- d'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.







L'état de l'installation intérieure d'électricité identifie :

- les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;

- les conducteurs non protégés mécaniquement.

L'état de l'installation intérieure d'électricité est établi selon les exigences méthodologiques et le modèle définis par arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie'.



La mission du diagnostiqueur est limitée aux éléments accessibles sans travaux destructifs. 



Dans son diagnostic de l'état de l'installation intérieur d'électricité le 16 juin 2020, la Sas Cdrm a relevé les anomalies suivantes : 



- au moins un socle de prise de courant ne comporte pas de broche de terre dans la chambre/ salle d'eau, 

- des conducteurs ou des appareillages présentent des traces d'échauffement dans la cuisine d'été, 

- le matériel électrique placé sous la baignoire est accessible sans avoir à retirer le tablier ou la trappe à l'aide d'un outil, 

- l'enveloppe d'au moins un matériel est manquante ou détériorée dans l'entrée,

- l'installation électrique de l'entrée comporte au moins une connexion avec une partie active nue sous tension accessible, 

- l'installation comporte au moins un matériel électrique inadapté à l'usage dans la cuisine d'été, le 'rgt', le wc n°2, le vide-sanitaire. 



Le diagnostiqueur a conclu que l'installation intérieure d'électricité comporte une ou des anomalies et recommande aux propriétaires de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d'éliminer les dangers qu'elles présentent. 



Dans son rapport, l'expert judiciaire a relevé de nombreuses anomalies : 



- armoire électrique générale : une barrette de distribution n'est pas protégée par le disjoncteur 30mA, un shunt a été mis en oeuvre, absence de terre, le disjoncteur 30m1 ne fonctionne pas, un doute sérieux existe sur le diamètre de certains fils conducteurs, 

- armoire électrique piscine : absence de protection des fils et absence de disjoncteur de protection, 

- armoire électrique dans le vide sanitaire : fils sous tension à nu, pas de disjoncteur différentiel de protection, situation de l'armoire non protégée en milieu humide, traces de fusion et d'incendie sur les matériaux environnants, 



et conclut que la situation est dangereuse. 



L'expert judiciaire a considéré que seule l'armoire électrique située dans le vide sanitaire était inaccessible et que le diagnostic fait par le diagnostiqueur n'était que partiel puisque n'ont pas été notées les anomalies suivantes : shunt sur protection, absence de disjoncteurs, fils à nu sous tension et sans protection ni celles constatées dans le vide sanitaire. 



Or, l'état de l'armoire électrique située dans le vide sanitaire ne pouvait être connue du diagnostiqueur en raison de son inaccessibilité telle que relevée par l'expert judiciaire, en outre, s'il n'a pas relevé toutes les anomalies pourtant visibles, il ne saurait engager sa responsabilité du fait de son diagnostic sur l'état de l'installation électrique dès lors qu'il a indiqué l'urgence à réparer et à consulter un électricien et que le recours à un professionnel aurait permis de traiter l'ensemble de la problématique, de sorte qu'il n'y a pas de lien entre la faute relevée et le préjudice allégué par les acquéreurs. 



Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du diagnostiqueur au titre du désordre D4 (réseau électrique) qui était de surcroît mentionné, par erreur matérielle dans le dispositif du jugement, comme étant le désordre D1. 

Il sera aussi infirmé en ce qu'il a condamné la Sasu Cdrm, de surcroît mentionnée, par erreur matérielle dans le dispositif du jugement, comme étant la Sarl [H], à payer la somme totale de 28 255 euros à M. [I] [M] et Mme [V] [K] épouse [M] au titre de la réparation des désordres 'D4 et D5" et il convient de condamner cette société à leur payer la seule somme de 2 000 euros au titre de la réparation du désordre D5 et de dire qu'elle sera tenue in solidum avec M. [S] [W] et Mme [X] [O] épouse [W] à hauteur de cette même somme.



3. Sur l'action en responsabilité dirigée à l'encontre de l'agent immobilier.



3.1. La responsabilité de l'agent immobilier est recherchée par les acquéreurs pour manquement à son obligation de conseil et d'information. 



En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



L'agent immobilier est tenu à une obligation générale de prudence et de diligence, qui revêt la nature d'une obligation de moyens ; en sa qualité de spécialiste, il a l'obligation de fournir à son mandant ou aux tiers une information loyale et des conseils adaptés ainsi que de les avertir des risques d'une opération. Ce devoir d'information et de conseil implique notamment qu'en amont, l'agent immobilier vérifie personnellement l'état du bien à vendre et sa consistance matérielle et juridique. Cependant, l'agent immobilier, qui est un professionnel de l'immobilier et non de la construction, n'a pas à mener d'investigations techniques sur le bien dont il a la charge de la vente. De même, il n'a pas d'obligation d'information sur des éléments visibles. 



Le premier juge a retenu la faute de l'agent immobilier au titre des désordres D1, D8, D9, D10, D11 et D12 ce que dénie l'agent immobilier. 



3.2. S'agissant du désordre D1, il correspond, selon le rapport d'expertise judiciaire, aux infiltrations en toiture, relevées au niveau du local auvent piscine avec une ligne de faitage non recouverte d'un élément de protection, des traces de fuites visibles et une peinture récente salie par les stigmates d'infiltrations, une fuite dans la cuisine du logement principal au droit du mur et des tuiles et des traces d'infiltrations dans les salon et extension cuisine en raison d'une pente de toiture trop faible et de recouvrements insuffisants en cas de forts vents et pluies. 



Il convient de noter que l'expert judiciaire s'est rendu sur les lieux les 2 juillet 2021 et 14 janvier 2022 mais que plusieurs procès-verbaux de constats dressés par huissiers de justice 12 et 13 jours après la vente (les 8 et 9 septembre 2020) révèlent des traces d'infiltration et de moisissures, mais également l'apposition d'une couche de peinture blanche préalable. 



Or, il ne ressort pas des pièces produites aux débats que des traces d'infiltration auraient été visibles dans le bien lors des visites réalisées par la société [H], qu'il ne peut donc être considéré qu'elle avait une obligation d'information ou de conseil à ce titre, étant précisé au demeurant que si des infiltrations avaient été visibles lors de ces visites, elles auraient été apparentes pour les acquéreurs qui n'auraient alors pu attendre de l'agent immobilier la transmission d'une information connue d'eux, ni de conseils à ce titre. 



3.3. S'agissant du désordre D8, il correspond selon le rapport d'expertise judiciaire à la ventilation des locaux, or l'expert judiciaire a relevé que les organes d'introduction d'air sont absents ou sous-dimensionnés et ne sont pas conformes, que l'extraction est hors fonctionnement ou inexistante, que des ouvertures naturelles en partie haute ont été créées mais ne sont pas accompagnées d'orifice naturel en partie basse. 



Or, cette non-conformité était nécessairement connue de l'agent immobilier ou ne pouvait légitimement être ignorée par lui, tandis que des acquéreurs peuvent légitimement ignorer les règles en la matière, de sorte que l'absence de conseil de sa part à l'égard des acheteurs caractérise une faute délictuelle. 

3.4. S'agissant du désordre D9, il correspond selon le rapport d'expertise judiciaire aux appuis des fenêtres, dont l'expert judiciaire a relevé qu'ils ne sont pas équipés de ressauts, que les pentes et les joints sont non-conformes ou inexistants, il a constaté également des stigmates de migration d'eau et de décollements de papier peint sous appuis de nature à entraîner une perte d'étanchéité à terme.



À ce titre, selon procès-verbal de constat dressé le 8 septembre 2020 par huissier de justice, alors que la vente a été conclue devant notaire le 27 août 2020, il a notamment été constaté que les appuis en terre cuite de la fenêtre de la chambre de l'habitation principale ne sont plus jointoyés et que les joints à la jonction de la menuiserie et des pièces d'appui ne sont pas présents.



Ces défauts affectant les appuis des fenêtres étaient visibles lors de la vente et ne pouvaient échapper à l'agence immobilière, tenue d'une compétence minimale en matière de normes immobilières et chargée de conseiller les acquéreurs à ce titre, ce qu'elle ne démontre pas avoir fait. 



3.5. S'agissant du désordre D10, il correspond selon le rapport d'expertise judiciaire à la surface du terrain, dont l'expert judiciaire relève que le plan cadastral et les surfaces qui l'accompagnent ne sont pas représentatifs de la parcelle présentée à la vente, estimant que la surface concernée serait d'environ 500 à 600 m².



Il ressort de l'acte de vente que les parcelles cadastrées B [Cadastre 1] et B [Cadastre 2] acquises par M. et Mme [M] ont une contenance de 2 710 m², l'empiètement représenterait donc 1/5ème de la surface totale du terrain vendu.



Or, si l'expert judiciaire a relevé, à juste titre, que les aménagements, espaces verts, présences de volières et accès laissaient supposer que le vendeur possédait les parcelles occupées, l'agent immobilier qui s'est rendu sur place, ne pouvaient légitimement ignorer l'empiètement en superposant le plan cadastral et les constatations visuelles permises par la visite des lieux. 



Il a donc commis une faute en ne décelant pas un possible empiètement des constructions vendues (poulailler et volière) sur le terrain contiguë appartenant à des tiers. 



3.6. S'agissant du désordre D11, il correspond selon le rapport d'expertise judiciaire à la hauteur du garde-corps, dont l'expert judiciaire a constaté qu'elle était largement inférieure à un mètre, entraînant un risque de chute.



Dans son compte-rendu du 29 septembre 2020, M. [F], technicien unilatéralement choisi par les acquéreurs, a relevé que le garde-corps mesurait entre 76 et 77 centimètres de haut. 



Or, l'attention de l'acheteur s'agissant d'un organe de sécurité aurait dû être attirée par l'agence immobilière, censée disposer de connaissances minimales en matière de normes immobilières contrairement à des acquéreurs profanes, et donc les informer de la non-conformité de la hauteur du garde-corps, ce qu'elle ne démontre pas avoir fait. 



3.7. S'agissant du désordre D12, il correspond selon le rapport d'expertise judiciaire au local de filtration situé dans la chambre, l'expert judiciaire indiquant que la pompe de refoulement du bassin est situé dans le placard d'une chambre qui était fermé lors des visites de la maison. Il relève qu'il est cloisonné par une plaque, qu'il fait du bruit et nécessite un entretien, qu'il génère une humidité non maîtrisée et rendrait la zone insalubre et inexploitable à terme. 



L'expert judiciaire a retenu que l'accès n'avait pas été autorisé par l'ancien propriétaire et a proposé de ne retenir que la responsabilité de ce dernier. 







Cependant, l'agent immobilier tenu de vérifier la consistance et l'état du bien ne peut s'exonérer de son obligation en arguant que le propriétaire ne lui aurait pas permis l'accès à une pièce ou un placard dès lors qu'il n'a émis aucune réserve ni informé les acquéreurs qu'il n'avait pas examiné cette partie du bien présenté à la vente. 



En n'ayant pas rempli son obligation en ce qui concerne l'inspection de ce local/placard, l'agent immobilier a commis une faute à l'égard des acquéreurs. 



3.8. L'agent immobilier évoque la fuite sous l'évier, de la cuisine de l'appartement 2, numérotée désordre 13 par l'expert judiciaire et non visé par le jugement pour retenir la responsabilité de l'agent immobilier. Les acquéreurs demandent la confirmation du jugement. Il n'y a donc pas lieu d'analyser ce désordre. 



3.9. Le premier juge a, en partie, motivé sa décision en retenant que l'estimation des deux appartements fournie par l'agence immobilière impliquait que ceux-ci étaient habitables et non pas non-conformes sur divers points et condamnés à devenir insalubres, ce qui correspond à plusieurs désordres visés par l'expert judiciaire tels les désordres 1 (infiltrations en toiture), 2 (évacuation des eaux usées des appartements en milieu naturel et en surface), 3 (étanchéité des parois enterrées), 8 (ventilation des locaux), 12 (local filtration situé dans la chambre d'un appartement). 



Or, si la non-conformité de l'étanchéité des parois enterrées et la non-conformité de l'évacuation des eaux usées n'étaient pas visibles avant et lors de la vente tel que le retient l'expert judiciaire ou ne relevaient pas de la compétence de l'agent immobilier, en revanche, il aurait dû relever la non-conformité de la ventilation des locaux et du local filtration situé dans la chambre d'un des appartements et, à défaut d'avoir pu visiter cette partie de l'immeuble, il aurait dû attirer l'attention des vendeurs comme dles acquéreurs sur l'absence d'examen exhaustif du bien mis en vente, alors qu'il a estimé sans réserve la valeur locative des deux appartements à 500 euros mensuels chacun, commettant ainsi une faute engageant sa responsabilité. 



Par conséquent, la responsabilité de l'agent immobilier doit être retenue au titre des désordres D8, D9, D10, D11 et D12. 



3.10. L'agent immobilier ne peut être condamné qu'à réparer le préjudice lié à la perte de chance pour les acquéreurs, s'ils avaient été correctement informés et conseillés, de ne pas contracter et ainsi d'éviter tous les désagréments, frais, procédure qui ont suivi l'acquisition, et l'indemnisation d'une perte de chance est débattue devant la cour entre les parties. 



Cette perte de chance ne peut être indemnisée par l'attribution d'une somme calculé de manière forfaitaire comme l'a décidé le tribunal mais selon une évaluation de la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable et traduite par un pourcentage de chance perdue s'appliquant à l'ensemble du préjudice réparable par l'agent immobilier, cette perte devant être en l'espèce, évaluée à 15 % des sommes mises à la charge des vendeurs au titre des préjudices inhérents aux vices retenus pour lesquels une obligation d'information de l'agent immobilier a été retenue, soit la somme de : 12 957,60 euros calculée comme suit :



- 5 500 euros (D8 : ventilation),

 - 1 500 euros (D9 : appuis fenêtres),

- 1 364 euros (D11 : garde-corps, selon devis de l'entreprise S2pr),

- 3 000 euros (D12 : local infiltration),

- 24 000 euros (installation du chantier et maîtrise d'oeuvre),

- 1 180 euros (D 10 : achat terrain, bornage et notaire),

- 8 000 euros (déménagement et garde meubles),

- 21 700 euros (préjudice de jouissance),

- 16 640 euros (perte d'exploitation),

- 3 500 euros (préjudice moral), 



soit la somme totale de 86 384 € x 15% = 12 957,60 euros. 



Le jugement sera en conséquence réformé quant au montant retenu de l'indemnisation à la charge de la société Bdrm. La demande de rectification d'erreur matérielle affectant la disposition relative à la condamnation de cette société au paiement de la somme de 15 000 euros à ce même titre, cette dernière fût-elle conforme aux motifs développés par le premier juge, est devenue sans objet. 



En outre, la condamnation in solidum avec les vendeurs à hauteur de la somme de 12 957,60 euros est justifiée dès lors qu'ils engagent également leur responsabilité pour ce même préjudice. 



4. Sur les dépens et frais irrépétibles;



4.1. Le jugement sera partiellement infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. En effet, M. et Mme [S] et [X] [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance, y compris le coût de l'expertise de M. [B] et les dépens des procédures de référé-expertise. Dans leurs rapports réciproques, les dépens seront partagés entre les parties condamnées à hauteur de 80 % à la charge de M. et Mme [S] et [X] [W], de 10 % à la charge de la Sarl [H] et 10 % à la charge de la Sasu Cdrm.

 

M. et Mme [S] et [X] [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm seront aussi condamnés in solidum à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. référé-expertise. Dans leurs rapports réciproques, les frais irrépétibles seront partagés entre les parties condamnées à hauteur de 80 % à la charge de M. et Mme [S] et [X] [W], de 10 % à la charge de la Sarl [H] et 10 % à la charge de la Sasu Cdrm. 



Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu'il a débouté la Sarl [H], la Sasu Cdrm, Me [T] [U] et de la Selas [Q] [N] [D] [Z], et le Spanc 66, de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, disposition frappé de l'appel principal étant confirmé que le notaire, la société notariale et le Spanc 66 n'ont pas été intimés.



4.2. La cour ayant partiellement fait droit à certaines des demandes formées par les sociétés [H] et Cdrm, tout en retenant leur responsabilité, les dépens d'appel seront partagés à hauteur de 90 % à la charge des sociétés Cdrm et [H] et de 10 % à la charge de 

M. et Mme [I] et [V] [M]. Il n'est en revanche nullement inéquitable de laisser à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'elles ont exposés à l'occasion de la procédure d'appel. Elle seront déboutées de leurs demandes respectives au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par défaut, en dernier ressort et dans la limite de sa saisine,



Infirme le jugement rendu 7 février 2024 par le tribunal judiciaire de Foix en ce qu'il a :

 

- déclaré la Sarl [H] responsable des préjudices subis par M. et Mme [I] et [V] [M] au titre des désordres D1, D8, D9, D10, D11 et D12, 

- condamné la Sarl [H] à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de perte de chance, 

- dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec M. et Mme [S] et [X] [W] à hauteur de 15 000 euros, 

- déclaré la Sasu Cdrm responsable des préjudices subis par M. et Mme [I] et [V] [M] au titre du désordre D1 et D5, 

- condamné la Sasu Cdrm à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme totale de 28 255 euros au titre de la réparation des désordres D4 et D5,



- dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec M. et Mme [S] et [X] [W] à hauteur de 28 255 euros,

- condamné M. et Mme [S] et [X] [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm aux dépens aux dépens de la présente instance, y compris le coût de l'expertise de M. [B] et les dépens des procédures de référé-expertise, et dit que la somme due à ce titre par la Sarl [H] et la Sasu Cdrm sera limitée à hauteur de 10% du total, 

- condamné M. et Mme [S] et [X] [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et dit que la somme due à ce titre par la Sarl [H] et la Sasu Cdrm sera limitée à hauteur de 800 euros. 





Confirme le jugement pour le surplus.



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, 



Déclare la Sarl [H] responsable des préjudices subis par M. [I] [M] et Mme [V] [K] épouse [M] au titre des désordres D8, D9, D10, D11 et D12.



Condamne la Sarl [H] à payer à M. [I] [M] et Mme [V] [K] épouse [M] la somme de 12 957,60 euros au titre du préjudice de perte de chance.



Dit que la Sarl [H] sera tenue in solidum avec M. [S] [W] et Mme [X] [O] épouse [W] à hauteur de 12 957,60 euros.



Déclare la Sas Cdrm responsable des préjudices subis par M. [I] [M] et Mme [V] [K] épouse [M] au titre du seul désordre D5. 



Condamne la Sasu Cdrm à payer à M. [I] [M] et Mme [V] [K] épouse [M] la somme totale de 2 000 euros au titre de la réparation du désordre D5.



Dit que la Sasu Cdrm sera tenue in solidum avec M. [S] [W] et Mme [X] [O] épouse [W] à hauteur de 2 000 euros.



Constate que les diverses demandes en rectification d'erreurs matérielles sont recevables mais devenues sans objet en raison des infirmations prononcées.



Condamne in solidum M. et Mme [S] et [X] [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm aux dépens de première instance, y compris le coût de l'expertise de M. [B] et les dépens des procédures de référé-expertise. 



Dit que, dans leurs rapports réciproques, lesdits dépens seront partagés entre les parties condamnées à hauteur de 80 % à la charge de M. et Mme [S] et [X] [W], de 10 % à la charge de la Sarl [H] et 10 % à la charge de la Sasu Cdrm.

 

Condamne in solidum M. et Mme [S] et [X] [W], la Sarl [H] et la Sasu Cdrm à payer à M. et Mme [I] et [V] [M] la somme de 8 000 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance. 



Dit que, dans leurs rapports réciproques, lesdits frais irrépétibles seront partagés entre les parties condamnées à hauteur de 80 % à la charge de M. et Mme [S] et [X] [W], de 10 % à la charge de la Sarl [H] et 10 % à la charge de la Sasu Cdrm.

 

Partage les dépens d'appel à hauteur de 90 % à la charge des sociétés Cdrm et [H] et de 10 % à la charge de M. et Mme [I] et [V] [M].











Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, la Scp Piquemal et Associés, avocats, à recouvrer directement contre les codébiteurs dans les limites des condamnations prononcées au titre des dépens, ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.



Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles exposés en appel.



 La greffière Le président 













































La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 



La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse.

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Mise à jour de la source le 2026-07-12T17:14:08.590Z.