Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile TGI, 30 juin 2026, n° 24/01532

ARRÊT N°26/

CO





R.G : N° RG 24/01532 - N° Portalis DBWB-V-B7I-GHNY 













S.A. [S] [F]





C/



DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE [Localité 1]



















COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS



ARRÊT DU 30 JUIN 2026



Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 2] en date du 29 OCTOBRE 2024 RG n°: 24/01939 suivant déclaration d'appel en date du 02 DECEMBRE 2024



APPELANTE :



La S.A. [S] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Chendra KICHENIN de la SELARL CHENDRA KICHENIN AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





INTIME :





La DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Alain ANTOINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION







CLÔTURE LE : 11 SEPTEMBRE 2025



DÉBATS : en application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 6 février 2026.



Les parties ont été avisées que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :



Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Mme Sophie PIEDAGNEL, Conseillère



Qui en ont délibéré.



Les parties ont également été avisées que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 7 mai 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 30 juin 2026. 





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 Juin 2026. 



Greffière lors du dépôt de dossiers : Mme Agnès CAMINADE, Greffière



Greffière lors de la mise à disposition: Mme Wardali KASSIM, Greffière







LA COUR





EXPOSE DU LITIGE



1- Par acte notarié du 17 février 2012, la société [S] [F] (ci-après [S]) a acquis, dans le cadre d'un projet de zone d'aménagement concerté, deux parcelles de terrain a bâtir de 114 315 m², situées à [Adresse 3] à [Localité 5], répertoriées au cadastre sous les numéros AY [Cadastre 1] et AY [Cadastre 2], pour un prix global, non ventilé à l'acte de 4 572 600 € hors taxes. 



2- Lors de l'acquisition, [S] a pris l'engagement de revendre les terrains dans un délai de cinq ans, tel que prévu par les dispositions de l'article 1115 du code général des impôts, lui permettant ainsi de bénéficier d'une exonération de droits de mutation pour un montant de 232 748 euros.



3- A l'expiration du délai de cinq ans, le terrain n'étant pas revendu, [S] a obtenu deux prorogations successives du délai au 17 février 2018 puis au 17 février 2019. 



4- Le 21 janvier 2019, [S] a sollicité une troisième prorogation, qui lui a été refusée par une décision du 27 janvier 2019 à défaut pour elle de justifier de sa capacité à revendre le terrain avant le délai demandé soit le 17 février 2020.



5- Dans le prolongement de ce refus, l'administration fiscale lui a adressé le 14 mars 2019, une proposition de rectification pour l'acquittement des droits d'enregistrement à hauteur de la somme de 200 055 €, outre 60 417 € d'intérêts de retard.



6- Le 15 juillet 2019, l'administration a revu à la baisse le montant de la rectification, tenant compte de deux cessions intervenues avant le 17 février 2019 et ramené à la somme de166 411 €, en principal outre 50 256 € d'intérêts de retard, le montant des droits rappelés.



7- Un avis de recouvrement a été émis le 30 novembre 2021 pour la somme de 216 667 €.



8- C'est dans ce contexte que [S] a fait citer la direction régionale des finances publiques de La Réunion (ci-après, la DRFIP) devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis , par acte d'huissier du 20 juin 2024, aux fins de voir annuler la décision de rectification du 14 mars 2019 et obtenir une indemnité pour frais irrépétibles.



9- Par jugement du 29 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :



- DÉCLARÉ irrecevables les conclusions de la direction régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'azur et du département des Bouches du Rhône reçues après l'ordonnance de clôture du 2 septembre 2024 ;



- REJETÉ la demande de la société [S] [F] d'annuler la décision de rectification du 14 mars 2019 par laquelle la Direction Régionale des Finances Publiques de la Réunion a confirmé le rejet de sa demande de prorogation du délai de l'article 1115 du CGI ;



- CONDAMNÉ la société [S] [F] aux entiers dépens ;



- REJETÉ la demande de la société [S] [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- RAPPELÉ que l'exécution provisoire est de droit.



10- Par déclaration du 2 décembre 2024, [S] a formé appel à l'encontre de ce jugement.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



11- Aux termes de leurs dernières conclusions d'appelant déposées sur le RPVA le 8 septembre 2025, [S] demande à la cour, de :



- JUGER recevable et bien fondé l'appel de la société [S] [F] ; 

 

- INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion du 29 octobre 2024 sur les chefs critiqués ; 

 

Statuant à nouveau, 

 

- JUGER l'absence de base juridique de la Direction Régionale des Finances Publiques de la Réunion pour fonder son redressement ; 

 

- JUGER que la société [S] [F] n'est redevable d'aucune somme au titre des droits d'enregistrement ; 

 

- JUGER à ce titre, de l'inexistence de la créance fiscale d'un montant de 216 667 euros dont 166 411 euros de droits et 50 256 euros d'intérêt de retard, mise à la charge de la société [S] [F] SA au titre des droits d'enregistrement de l'article 1840 G ter du CGI ; 

 

- JUGER bien fondée la demande de prorogation de délai formée par la société [S] [F] au titre des difficultés techniques et administratives liées à l'aménagement des ZAC ; 

 

En conséquence, 

 

- ANNULER la décision implicite de rejet de la Direction Régionale des Finances Publiques de la Réunion vis-à-vis de la réclamation préalable du Contribuable datée du 25 janvier 2022 et rétablir la société [S] [F] dans ses droits.

 

- CONDAMNER la Direction régionale des finances publiques aux entiers dépens de la présente instance et de mettre à sa charge la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 



12- Pour l'essentiel, [S] fait valoir':



- que le délai de 5 ans pour revendre peut-être prorogé lorsque l'immeuble est situé dans le périmètre d'une zone d'aménagement concertée (ZAC) définie à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme et qu'il a été acquis par la personne chargée de l'aménagement ou de l'équipement de cette zone ;

 

- que les délais administratifs et techniques inhérents à l'aménagement et à la commercialisation d'une ZAC d'une superficie de 11ha qu'elle a eu à subir et la récession du marché de l'immobilier justifiaient la prolongation qui lui a été refusée ;



- que la prolongation n'est pas subordonnée à un critère de force majeure le seul critère tenant à l'existence de difficultés techniques et administratives liées à l'aménagement des ZAC ;



- que deux parcelles provenant de la parcelle cadastrée AY [Cadastre 2] ont été revendues par acte du 28 mars 2018 à la SHLMR ;



- que le prix retiré de ces ventes (7 100 881 €) est supérieur au prix d'acquisition de sorte que l'engagement doit être tenu pour respecté ;



13- Aux termes de ses dernières conclusions déposées sur le RPVA le 13 mai 2025, la DRFIP demande à la cour ':



- Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a : 

 

* Débouté la SA [S] [F] de sa demande ; 

 

* Confirmé la décision de rejet tacite ; 

 

* CONDAMNÉ la SA [S] [F] aux entiers dépens de l'instance ; 



- Et statuant à nouveau : 

 

* Rejeter la demande fondée sur l'article 700 du CPC ; 

 

* Condamner la demanderesse à verser 3 000 € à l'administration. 



14- Pour l'essentiel, la DRFIP fait valoir':



- qu'à l'échéance de 5 ans, l'acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, liquidés d'après les tarifs en vigueur au jour de l'acquisition ;



- que [S] n'a pas justifié des événements l'ayant empêché de respecter son engagement de revente dans les cinq ans ;



- que les étapes administratives que [S] invoque étaient parfaitement prévisibles et ne présentent pas les caractères de la force majeure ;



- que [S] a bénéficié de la mesure doctrinale de tolérance avec deux reports de délai ; 



- que lorsque l'engagement de revendre n'est respecté que pour une fraction du bien sur lequel il portait, l'acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, ainsi que des frais et intérêts de retard qui en résultent, à hauteur de la différence entre le prix auquel il avait acquis le bien et le prix auquel a été vendu la (ou les) fraction du bien pour laquelle l'engagement a été respecté ;



- qu'elle a tenu compte des deux ventes réalisées par [S] en retranchant leur prix du coût d'acquisition.



15- L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2025.



16- L'audience de dépôt a été fixée au 6 février 2026.





MOTIFS



Sur la demande de prorogation de délai :



17- Les acquisitions d'immeubles réalisées par des personnes assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l'article 256 A du CGI sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans le délai de 5 ans (CGI, art. 1115 ).



18- Une prorogation annuelle renouvelable du délai de 5 ans pour revendre peut être accordée, par le directeur départemental ou régional des Finances publiques du lieu de situation de l'immeuble ayant fait l'objet de l'engagement, si celui-ci est situé dans le périmètre d'une zone d'aménagement concertée (ZAC) définie à l'article L. 311-1 du Code de l'urbanisme et qu'il a été acquis par la personne chargée de l'aménagement ou de l'équipement de cette zone (CGI , art. 1594-0 G, A, IV bis ).



19- Cette prorogation est une simple faculté pour l'administration fiscale dont l'usage ne peut être décidé par l'autorité judiciaire.



20- [S] ne peut donc qu'être déboutée de sa demande visant à voir juger fondée la prorogation de délai qu'elle sollicite.



Sur la proposition de rectification de l'administration fiscale :



21- Conformément à l'article 1840 G ter du CGI, lorsqu'à l'échéance du délai, l'engagement de revendre n'est pas respecté, l'acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, liquidés d'après les tarifs en vigueur au jour de l'acquisition du bien en cause, ainsi que du complément de frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvement et de non valeur qui en résultent.



22- Selon l'interprétation de l'administration publiée au bulletin officiel des impôts qui lui est opposable en vertu de l' article L. 80 A du LPF ( Cf BOI-ENR-DMTOI-10-50 [sect] 70 ), n'encourt pas la sanction de l'article 1840 G ter du CGI, l'acquéreur qui est en mesure d'établir qu'à raison d'une circonstance présentant les caractères d'extériorité et d'imprévisibilité de la force majeure, il a été dans l'impossibilité insurmontable de vendre pendant toute la durée de son obligation.



23- Selon, là encore, l'interprétation de l'administration fiscale (cf BOI-ENR-DMTOI-10-50 [sect] 110 ), lorsqu'à l'échéance du délai de 5 ans, l'engagement de revendre n'a été respecté que pour une fraction du bien sur lequel il portait, l'acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, ainsi que des frais et intérêts de retard qui en résultent, à hauteur de la différence entre le prix auquel il avait acquis le bien et le prix auquel a été vendu la (ou les) fraction du bien pour laquelle l'engagement a été respecté.



24- Enfin, lorsque la différence entre le prix total auquel ont été cédées les fractions de l'immeuble effectivement revendues et celui auquel il avait été acquis est positive, l'acquéreur doit être considéré comme libéré de son engagement (cf BOI-ENR-DMTOI-10-50 [sect] 110 ).



25- Pour expliquer son retard à revendre les parcelles achetées en 2012, [S] évoque des délais administratifs et techniques en lien avec l'ampleur du projet ainsi qu'une récession du marché de l'immobilier.



26- Les éléments qu'elle produit sont insuffisants à justifier d'un événement extérieur, imprévisible et irrésistible susceptible de caractériser la force majeure.



27- [S] ne peut donc opposer à l'administration fiscale sa doctrine au sujet de la force majeure pour obtenir une dispense de sanction.



28- [S] produit ensuite un ensemble de justificatifs notariés se rapportant à des ventes de terrain et à des ventes en l'état futur d'achèvement réalisées entre avril 2017 et février 2019.



29- Partie de ces ventes (cf pièces 10- 14 à 10- 32) n'ont pas été réalisées par [S] elle même mais par une autre entité [S] PROPERTY.



30- Elles sont par conséquent sans incidence sur la solution du litige.





31- Une autre partie des ventes ne peuvent pas être rattachées aux deux parcelles achetées par [S] le 17 février 2012 (cf pièces 10- 1 à 10- 13).



32- Pour sa part, le prix retiré de la vente intervenue le 28 mars 2018 au profit de la SHLMR ne peut être retenu dans sa totalité dans la mesure où il englobe la construction d'un ensemble immobilier de 42 logements sans isoler le prix du terrain d'assiette et porte sur la vente de plusieurs parcelles dont la plus grande (2918 m²/ 3754 m²) ne provient pas des acquisitions réalisées en 2012.



33- De même, le prix retiré de la vente réalisée le 28 avril 2017 entre [S] [F] et [S] PROPERTY ne peut être pris en compte que pour partie seulement dans la mesure où la vente concerne deux parcelles de terrain dont l'une ne provient pas des acquisitions de 2012.



34- Au total, [S] ne rapporte pas la preuve de ce que les deux reventes partielles dont elle justifie ont permis de dégager, ainsi qu'elle le soutient, une différence positive par rapport à leur prix d'acquisition qui justifierait l'absence de sanction.



35- C'est par conséquent à bon droit que le premier juge a refusé d'annuler la proposition de rectification pour l'acquittement des droits d'enregistrement de l'administration fiscale.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



36- [S], partie succombante pour l'essentiel au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel.



37 - A ce titre, elle n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



38- Il serait inéquitable de laisser l'administration fiscale supporter la charge des frais irrépétibles qu'elle a été conduite à exposer.



39- [S] sera par conséquent condamnée à verser la somme globale de 2000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.







PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Confirme en toutes ses dispositions critiquées le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Denis rendu le 29 octobre 2024 ;



Statuant à nouveau,



Déboute la société [S] [F] de sa demande visant à voir juger fondée une nouvelle prorogation du délai d'acquittement des droits de mutation dans le cadre des ventes du 17 février 2012 ;



Déboute la société [S] [F] de ses demandes à l'encontre de la proposition de rectification présentée par la direction régionale des finances publiques de [Localité 1] le 15 juillet 2019 ;





Déboute la société [S] [F] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

Condamne la société [S] [F] à verser à la direction régionale des finances publiques de [Localité 1] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;



Condamne la société [S] [F] aux dépens de première instance et d'appel.



 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Wardali KASSIM, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT