Tribunal judiciaire de Mulhouse, PPEP Civil, 3 juillet 2026, n° 25/01536

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
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Site [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 25/01536 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JLAP
Section 1
MH
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 03 juillet 2026

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE : 

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal 
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516 substitué par Me Jean pierre KOIS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34


PARTIES DEFENDERESSES : 

Madame [Z] [I] épouse [U]
née le 05 Avril 1995 à [Localité 3] (TURQUIE), 
demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée (comparante lors de l’audience du 07 novembre 2025)

Monsieur [C] [U]
né le 15 Mai 1994 à [Localité 1] (HAUT RHIN), 
demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté (comparant lors de l’audience du 07 novembre 2025)


Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Charlotte SALM : Président
Manon HANSER : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 06 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2026 et signé par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier 


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 août 2023, à effet du 5 septembre 2023, la société civile immobilière FONCIÈRE RU 01/2009 représentée par la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE a donné à bail à Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U], pour une durée de six ans, un local à usage d'habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 804,03 €, outre une provision sur charges d'un montant mensuel de 370 €, soit un loyer total s’élevant à la somme de 1174,03 € par mois, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 804,03 €.

Par contrat de cautionnement VISALE n°A10295928820 conclu le 18 août 2023 entre la société civile immobilière FONCIÈRE RU 01/2009 représentée par la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE et la société ACTION LOGEMENT SERVICES, cette dernière s’est portée caution du paiement du loyer.

Le bailleur a mis en œuvre la garantie VISALE.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant de 2275,53 € au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été saisie de la situation d'impayés de loyers de Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] par voie électronique avec avis de réception du 27 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude en date du 2 juin 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 23 août 2023, faute pour Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] de s'être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois ;
- Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires;
Et en conséquence,
- ordonner l’expulsion de Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;
- condamner solidairement Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] à lui payer les sommes suivantes :
- 3117,82 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts à taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers du 23 janvier 2025 sur la somme de 2275,53 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation du 2 juin 2025; 
- une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;
- 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;
Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été dénoncée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique avec avis de réception du 4 juin 2025.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 07 novembre 2025. L’affaire a été envoyée une fois et retenue le 06 mars 2026.

A cette audience, aucun représentant de la société ACTION LOGEMENT SERVICES n’a comparu personnellement mais la société a été représentée par son Conseil, Me LEMONNIER. Il sollicite le bénéfice de son assignation, indique que les défendeurs n’ont communiqué aucune pièce et actualise le montant de sa créance au titre de l’arriéré locatif à la somme de 8754,74 €.

Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U], bien que régulièrement assignés, ont comparu à l’audience du 07 novembre 2025 mais pas à celle du 06 mars 2026 et n’ont pas été représentés.

Aucune enquête sociale n’est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 6 juillet 2026 avancé au 03 juillet 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l'article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée. 

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été représentée par son Conseil. Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] ont comparu personnellement à l’audience du 07 novembre 2025. Il sera donc statué par jugement contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement soumis, dès lors, aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

L'article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu'elle doit permettre d'engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Cette possibilité d'action est également mentionnée à l'article 8 de l'engagement de caution, celle-ci s'étendant - en plus de l'action en recouvrement des sommes versées - à l'action en constat ou en prononcé de résiliation et en fixation de l'indemnité d'occupation.

Il sera donc considéré que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu'en constat de résiliation, qu'en fixation d'une indemnité d'occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 2 juin 2025, l'article 24 II, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. 

Celui-ci prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Par ailleurs, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. (…) L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.

En l’espèce, la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été réalisée le 27 janvier 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 2 juin 2025.

De même, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie dématérialisée, le 4 juin 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 6 mars 2026.

L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande 

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 7 a) et b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer ainsi que les charges récupérables aux termes convenus, et d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le contrat de bail signé entre les parties le 23 août 2023 contient une clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit par la société ACTION LOGEMENT SERVICES « faute de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le preneur de tout ou partie du loyer, des charges récupérables ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] un commandement de payer la somme de 2275,53 euros au titre des loyers et charges impayés et a produit le décompte de créance circonstancié joint audit commandement reprenant et détaillant cette somme.

Ce commandement de payer vise la clause précitée de résiliation de plein droit du contrat de bail, rappelle les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 et renseigne l'adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL).

Il a été signifié à Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] le 23 janvier 2025 de sorte que l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est constant qu’en présence d’une disposition contractuelle prévoyant la résiliation du bail de plein droit après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, alors que l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a réduit ce délai à six semaines, les dispositions nouvelles, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Dans ces conditions, la clause résolutoire sera en l’espèce acquise après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la notification du commandement de payer.

Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] ne justifient pas s’être acquittés de cette dette au 24 mars 2025, soit à l’expiration du délai de deux mois courant à compter de la date de délivrance du commandement de payer le 23 janvier 2025.

Dès lors, les conditions d’application de la clause résolutoire apparaissent acquises au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à compter du 24 mars 2025.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par suite, de condamner Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] à restituer les lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 4].

À défaut, il convient d'ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en application des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation 

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, une indemnité d’occupation lui est allouée. Cette indemnité présente un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle est due mensuellement et s’élève à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] occupent sans droit ni titre le bien donné à bail par la société civile immobilière FONCIÈRE RU 01/2009 représentée par la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE depuis le 24 mars 2025, date à laquelle le contrat de bail conclu le 23 août 2023 a été résilié.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation d’un montant de 1174,03 € par mois, qui se substitue au loyer à compter de la date de résiliation du bail, le 24 mars 2025. Cette indemnité est incluse dans la dette locative jusqu’au 26 février 2026 inclus.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement de la dette locative 

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties prévoient que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES vers aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de bail conclu entre les parties le 23 août 2023 ;
- le commandement de payer en date du 23 janvier 2025 réclamant la somme de 2275,53 euros;
- le décompte de la créance arrêtée au 26 février 2026 pour un montant de 8754,74 euros.

A l'audience du 07 novembre 2025, Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] ont contesté le montant de leur dette. Ils ont indiqué avoir payé le loyer du mois de juillet 2025 et contestent les charges réclamées.

Toutefois, Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] ne prouvent pas avoir payé leur loyer du mois de juillet 2025 alors même que l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour leur permettre de produire des pièces justificatives. 

Il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats que la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit le décompte détaillé des charges dues pour l’année 2024, alors que Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] occupaient le logement et que le contrat de bail signé entre les parties mentionne expressément que les charges feront l’objet d’une régularisation annuelle.

Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] ne se sont pas présentés à la dernière audience pour s’expliquer.

Dans ces conditions, il résulte de ces éléments que Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] sont, au 26 février 2026 redevables à l'égard la société ACTION LOGEMENT SERVICES d'une somme de 8754,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus.

Par conséquent, Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 8754,74 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025, date du commandement de payer pour un montant de 2275,53 euros, à compter du 02 juin 2025, date de l'assignation, sur la somme de 3117,82 euros et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 

Sur les autres demandes

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U], qui supportent les dépens, seront solidairement condamnés à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros. 

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l'exécution provisoire du présent jugement à l'égard du défendeur est de droit au regard de l'assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 août 2023 relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4], entre la société civile immobilière FONCIÈRE RU 01/2009 représentée par la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE d'une part et Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] d'autre part, sont réunies à la date du 24 mars 2025 ;

CONDAMNE Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] à libérer les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 4], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut, 

ORDONNE l’expulsion de Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] et celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8754,74 € (huit mille sept cent cinquante-quatre euros soixante-quatorze centimes) au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation, somme arrêtée au 26 février 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025, date du commandement de payer sur la somme de 2275,53 €, à compter du 2 juin 2025, date de l'assignation sur la somme de 3117,82 €, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 27 février 2026 par mois et jusqu'à la libération effective des lieux, soit la somme de 1174,03 € (mille cent soixante-quatorze euros trois centimes) par mois ;

DIT que l’indemnité d’occupation est incluse dans la dette locative jusqu’au 26 février 2026 ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] au paiement de la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Mme [Z] [I] épouse [U] et M. [C] [U] de leurs plus amples demandes ;


AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 juillet 2026, par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,