Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL - Fil 7, 3 juillet 2026, n° 23/04703

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu par Maître [G] [S], notaire, en date du 27 juillet 2021, la SCI [H] a donné à bail à la société SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE des locaux commerciaux lui appartenant, sis [Adresse 2] à TOULOUSE (31500), bail consenti pour une durée de neuf années, à effet rétroactif du 1er juillet 2021.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date 3 mai 2023, la société COMEDIE DE LA ROSERAIE a fait notifier à son bailleur une demande en déspécialisation restreinte du bail commercial. 

Aucun accord n’a pu intervenir entre les parties sur cette demande.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, la SAS LA COMEDIE DE LA ROSERAIE a fait assigner la SCI [H] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’obtenir notamment l’autorisation d’adjoindre une nouvelle activité à celle autorisée par le bail commercial liant les parties.
 
Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 17 juin 2024, la SCI [H] a saisi le juge de la mise en état d’une demande d’incident tendant à voir déclarer irrecevable l’action engagée par la SAS LA COMÉDIE DE LA ROSERAIE au regard de l’objet social de cette dernière et de la nouvelle activité invoquée.

Par ordonnance en date du 17 janvier 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a :
- débouté la SCI [H] de la fin de non-recevoir tenant au défaut d’intérêt à agir de la SAS LA COMÉDIE DE LA ROSERAIE
- réservé les demandes relatives aux frais et dépens en fin d’instance
- renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 06 mars 2025 à 08 heures 30 et invité la partie défenderesse à conclure au fond avant cette audience.
 
Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE demande au tribunal, au visa des articles R 145-23, L 145-47 du code de commerce, 1231-1 du code civil, de :
- rejeter l’intégralité des demandes de la SCI [H]
- juger que l’activité de service de boisson et restauration sans cuisson de type planches de charcuterie-fromages ou équivalent est complémentaire à l’activité principale de théâtre,
- déclarer recevable son action en déspécialisation à l’encontre de la SCI [H]
- l’autoriser à adjoindre l’activité de service de boissons et petite restauration sans cuisson de type planche de charcuterie-fromage à son activité principale à compter de la décision à intervenir
- condamner la SCI [H] à lui verser la somme de 20.000 euros au titre des préjudices subis
- rejeter la demande de révision triennale du loyer

- condamner la SCI [H] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner la SCI [H] aux entiers dépens d’instance.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 05 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI [H] demande au tribunal, au visa des articles 145-47 et 145-38 du code de commerce, de :
Au principal, 
- juger que les activités de « services de boissons », « petite restauration » et « planches de charcuteries-fromages et de boissons » ne font pas partie de l’objet social de la société COMEDIE DE LA ROSERAIE
- juger que la société COMEDIE DE LA ROSERAIE ne rapporte pas la preuve de la conformité des lieux loués avec les activités de « services de boissons », « petite restauration » et « planches de charcuteries-fromages et de boissons »
- juger que les activités de « services de boissons », « petite restauration » et « planches de charcuteries-fromages et de boissons » ne sont pas des activités connexes ou complémentaires de celle de théâtre, prévue dans le bail du 27 juillet 2021
- en conséquence, déclarer irrecevable et, en tous cas, infondée l’action initiée par la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE
- débouter la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
Subsidiairement, 
- juger que la première période triennale est échue depuis le 1er juillet 2024
- lui donner acte de sa demande de révision du loyer, tenant la déspécialisation de la destination des locaux loués
- juger que la déspécialisation souhaitée par le preneur entraîne une majoration de +13.000 € par an du loyer, correspondant au taux d’effort de l’activité nouvelle à développer, suivant le prévisionnel du preneur, et sauf à parfaire
- fixer à la somme de 43.000 € euros, sauf à parfaire, le montant du loyer annuel dû par la société COMEDIE DE LA ROSERAIE, hors taxe et hors charges, à compter du jour de l’autorisation de déspécialisation restreinte
- condamner la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE à verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE aux entiers dépens.

La clôture de la mise en état est intervenue le 03 juillet 2025 par ordonnance du juge de la mise en état rendue le même jour. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en date du 11 mai 2026.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS :

Il convient de préciser à titre liminaire que les « demandes » des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » ou « juger », lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la demande de déspécialisation partielle formée par la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE

La SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE demande au tribunal de l’autoriser à adjoindre l’activité de service de boissons et petite restauration sans cuisson de type planche de charcuterie-fromage à son activité principale à compter de la décision à intervenir, faisant valoir qu’il s’agit d’une activité complémentaire à son activité principale.

De son côté, la SCI [H] s’oppose à la demande formée.

Il ressort en l’espèce des éléments du dossier que le 27 juillet 2021, la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE et la SCI [H] ont signé un bail commercial portant sur des locaux composés d’une partie bureau et d’une partie théâtre avec quatre places de parking situés [Adresse 3] à Toulouse pour une durée de neuf années courant à compter du 1er juillet 2021.

L’article « DESTINATION DES LIEUX LOUES » figurant au contrat précité prévoit notamment que « les locaux faisant l’objet du bail devront être consacrés par le PRENEUR à l’exploitation de son activité de :
Diffusions de spectacles, organisation de spectacles, gestion et location de salle, communication tout support, captation photo ou vidéo, traitement d’image, cours et stages de théâtre, organisation de stages, organisation d’ateliers en lien avec l’activité de la société
A l’exclusion de toute autre même temporairement.
Le PRENEUR pourra adjoindre des activités connexes ou complémentaires dans les conditions prévues par l’article L 145-47 du Code de commerce (déspécialisation restreinte) ou être autorisé à exercer des activités différentes dans les cas prévus par l’article L 145-48 du même Code (déspécialiation plénière). »

En application de l’article L 145-47 du code de commerce, le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.
A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux.

Au présent cas, la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE justifie avoir adressé à son bailleur une lettre recommandée avec avis de réception en date du 03 mai 2023, reçu par ce dernier le 09 mai 2023 faisant connaître son intention d’adjoindre à son activité principale une activité complémentaire de service de boissons ainsi que de petite restauration.

Par courrier en date du 31 mai 2023, dont il n’est pas contesté la bonne réception par la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE qui en produit une copie dans le cadre de la présente instance (pièce 5 de la requérante), la SCI [H] répondait dans le délai imparti qu’il n’était pas établi que l’activité précitée serait connexe ou complémentaire de l’activité principale, et demandait à sa locataire d’expliciter plus précisément la nature de l’activité nouvelle qu’elle entendait développer dans les locaux et la conformité de ceux-ci.

Il ressort des éléments du dossier que le preneur n’a apporté aucune réponse à cette demande, faisant alors assigner son bailleur dans le cadre de la présente instance par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023.

Il appartient dès lors au tribunal de s’interroger sur la qualification de l’activité de service de boissons et petite restauration au regard de l’activité principale telle que définie au bail commercial liant les parties.

Il y a lieu de préciser ici que le caractère complémentaire s’entend d’une activité qui, sans être en rapport intime avec l’activité autorisée au bail, en est le complément, c’est-à-dire le prolongement raisonnable permettant au locataire un meilleur exercice de l’activité principale afin de mieux se défendre contre la concurrence et de suivre non seulement l’évolution technique mais également l’évolution des usages commerciaux et des attentes de la clientèle.

Le lien de complémentarité s’entend d’activités nouvelles, accessoires, susceptibles de favoriser le développement de celles qui sont déjà exercées sans en modifier la nature ou qui sont nécessaires à un meilleur exercice de l’activité principale.

Sur ce point, la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE fait valoir que cette activité viendra nécessairement compléter l’activité principale de spectacle en permettant à la clientèle du théâtre de profiter d’autant mieux de ce moment de détente qu’il pourra être précédé ou suivi d’un moment convivial. Elle ajoute que cette activité complémentaire correspond en outre aux usages de la plupart des théâtres de la ville de [Localité 1].

Il n’est en l’espèce pas sérieusement contestable qu’un certain nombre de théâtres toulousains offrent à côté de leur activité principale de spectacle une activité de petite restauration, la SCI [H] produisant en pièce 6 un tableau démontrant que sur vingt et un établissements neuf d’entre eux offrent un service de boissons et/ou petite restauration. La SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE produit d’ailleurs de son côté une carte de boissons et tapas proposée par le théâtre toulousain des 3t ainsi que les statuts de la compagnie 333+1 démontrant que celle-ci a pour objet une entreprise de spectacle et services de restauration et de boissons.

Contrairement à ce que considère la SCI [H] le nombre non négligeable d’établissements offrant une telle activité secondaire permet de retenir l’existence d’un usage sur ce point au sein de la ville de Toulouse, justifiant que l’absence d’une telle offre puisse mettre en péril la réussite et le développement d’une salle de spectacle, qui plus est de petite taille, dans un contexte de morosité économique par ailleurs.

Les deux activités en cause s’adressent en outre à la même clientèle, à savoir les personnes venant assister à un spectacle ou participer à des stages ou ateliers proposés. Elles sont dès lors unies par un lien suffisant.

Il y a d’ailleurs lieu de relever que, dans son courrier en date du 31 mai 2023, le bailleur n’a pas opposé un refus ferme et définitif à la demande présentée par sa locataire, ajoutant après avoir relevé qu’il n’était « pas établi que cette activité serait connexe ou complémentaire », qu’« il conviendrait que le locataire explicite plus précisément la nature de l’activité nouvelle qu’elle entend développer dans les locaux et la conformité de ceux-ci », réservant sa décision dans l’attente.

Il ressort encore du courrier adressé par la SCI [H] à Monsieur [N], directeur général de la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE, le 31 mai 2024, soit après l’introduction de la présente instance, que le bailleur avait donné son autorisation à la requérante pour « organiser à l’occasion de « La fête de Musique » une soirée « Sandwiches et boissons, pâtisseries, fruits, amuses gueules etc. etc », avant que cette autorisation ne soit finalement retirée comme indiqué au courrier du conseil de la SCI [H] en date du 19 juin 2024.

Ainsi, le bailleur n’a jamais vraiment contesté avant ses conclusions développées dans le cadre de la présente instance, le caractère complémentaire de l’activité sollicitée et la possibilité d’accorder à son preneur une déspécialisation de ce chef, laquelle est en outre désormais conforme à l’objet social de la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il sera fait droit à la demande formée par la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE, à charge pour la locataire d’exercer cette activité selon les conditions permises par le bail commercial liant les parties, notamment s’agissant de la question de la conformité des locaux.

Sur la demande de révision des loyers formée par la SCI [H]

La SCI [H] demande au tribunal de fixer à la somme de 43.000 € euros, sauf à parfaire, le montant du loyer annuel dû par la société COMEDIE DE LA ROSERAIE, hors taxe et hors charges, à compter du jour de l’autorisation de déspécialisation restreinte.

La SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE s’oppose de son côté à la demande formée faisant valoir qu’une telle augmentation n’est pas possible avant la date anniversaire triennale suivant la modification de la valeur locative, et donc du commencement de l’exercice de cette activité.

Sur ce point, l’article L 145-47 alinéa 3 du code de commerce stipule que lors de la première révision triennale suivant la notification faite au bailleur par le preneur de son intention d’adjoindre une activité complémentaire, il peut, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-38, être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués. 

Ces dispositions ayant un caractère d’ordre public, le tribunal ne peut y déroger et décaler la modification du loyer à la date de révision triennale suivant le début de l’exercice de cette activité complémentaire.
En l’espèce, la notification précitée a été adressée à la SCI [H] le 03 mai 2023, celle-ci l’ayant reçue le 09 mai 2023. La première période de révision triennale suivant cette notification est intervenue le 1er juillet 2024, date à compter de laquelle le loyer était susceptible d’être révisé.

Le bailleur est dès lors fondé à présenter une telle demande.

Cette précision faite, la fixation du loyer à la valeur locative est subordonnée au fait que les nouvelles activités ont entraîné, par elles-mêmes, une modification de la valeur locative des lieux loués.

Or, le bailleur ne verse en l’espèce aucun élément permettant de caractériser l’existence d’une augmentation certaine de la valeur locative, le prévisionnel de versement en fonction du chiffre d’affaires adressé par le preneur à l’appui de ses premiers courriels relatifs à ce projet de déspécialisation étant insuffisant à lui seul.

La SCI [H] sera en conséquence déboutée de sa demande formée sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE

La SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE demande au tribunal de condamner la SCI [H] à lui verser la somme de 20.000 euros au titre des préjudices subis, compte tenu de la mauvaise foi régulière et évidente de cette dernière.

Il lui appartient de rapporter la preuve de la faute alléguée et des préjudices découlant pour elle de cette faute.

S’agissant de la faute, la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE se contente de procéder par voie d’affirmation quant à la « mauvaise foi régulière et évidente du bailleur », alors qu’elle a choisi de faire assigner ce dernier sans répondre à sa demande de complément d’information faisant suite à la notification de son désir de déspécialisation et alors que celui-ci n’avait encore exprimé aucun véritable refus.

En outre, elle ne précise pas la nature des préjudices qu’elle subirait du fait de cette faute, et n’en rapporte pas davantage la preuve.

Elle ne pourra en conséquence qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires 

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chaque partie ayant partiellement succombé, elles conserveront chacune la charge de leurs propres dépens.

Au regard de la nature et de la résolution du litige, ainsi que de l’équité, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes des parties formées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant en audience publique par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe
AUTORISE la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE à adjoindre l’activité de service de boissons et petite restauration sans cuisson de type planche de charcuterie-fromage à son activité principale à compter de la présente décision

RAPPELLE que la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE ne pourra exercer cette activité que dans les limites du bail commercial liant les parties, notamment s’agissant de la question de la conformité des locaux

DEBOUTE la SCI [H] de sa demande de révision du loyer tenant à l’autorisation de déspécialisation partielle de l’activité exercée par le preneur

DEBOUTE la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SCI [H]

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires

CONDAMNE chaque partie à supporter la charge de ses propres dépens

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 1] le 03 juillet 2026.

La Greffière La Présidente

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 03 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 23/04703 - N° Portalis DBX4-W-B7H-SL2Z
NAC : 30D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 7


JUGEMENT DU 03 Juillet 2026



PRESIDENT

Madame BLONDE, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

Madame CHAOUCH, Greffier 

DEBATS 

à l'audience publique du 11 Mai 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.A.S. COMEDIE DE LA ROSERAIE, RCS [Localité 1] 899 105 100, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Alice PATOUREAUX, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 105



DEFENDERESSE

S.C.I. [H], RCS [Localité 1] 380 688 895, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 330, et par Maître Bruno APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,





EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu par Maître [G] [S], notaire, en date du 27 juillet 2021, la SCI [H] a donné à bail à la société SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE des locaux commerciaux lui appartenant, sis [Adresse 2] à TOULOUSE (31500), bail consenti pour une durée de neuf années, à effet rétroactif du 1er juillet 2021.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date 3 mai 2023, la société COMEDIE DE LA ROSERAIE a fait notifier à son bailleur une demande en déspécialisation restreinte du bail commercial. 

Aucun accord n’a pu intervenir entre les parties sur cette demande.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, la SAS LA COMEDIE DE LA ROSERAIE a fait assigner la SCI [H] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’obtenir notamment l’autorisation d’adjoindre une nouvelle activité à celle autorisée par le bail commercial liant les parties.
 
Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 17 juin 2024, la SCI [H] a saisi le juge de la mise en état d’une demande d’incident tendant à voir déclarer irrecevable l’action engagée par la SAS LA COMÉDIE DE LA ROSERAIE au regard de l’objet social de cette dernière et de la nouvelle activité invoquée.

Par ordonnance en date du 17 janvier 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a :
- débouté la SCI [H] de la fin de non-recevoir tenant au défaut d’intérêt à agir de la SAS LA COMÉDIE DE LA ROSERAIE
- réservé les demandes relatives aux frais et dépens en fin d’instance
- renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 06 mars 2025 à 08 heures 30 et invité la partie défenderesse à conclure au fond avant cette audience.
 
Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE demande au tribunal, au visa des articles R 145-23, L 145-47 du code de commerce, 1231-1 du code civil, de :
- rejeter l’intégralité des demandes de la SCI [H]
- juger que l’activité de service de boisson et restauration sans cuisson de type planches de charcuterie-fromages ou équivalent est complémentaire à l’activité principale de théâtre,
- déclarer recevable son action en déspécialisation à l’encontre de la SCI [H]
- l’autoriser à adjoindre l’activité de service de boissons et petite restauration sans cuisson de type planche de charcuterie-fromage à son activité principale à compter de la décision à intervenir
- condamner la SCI [H] à lui verser la somme de 20.000 euros au titre des préjudices subis
- rejeter la demande de révision triennale du loyer

- condamner la SCI [H] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner la SCI [H] aux entiers dépens d’instance.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 05 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI [H] demande au tribunal, au visa des articles 145-47 et 145-38 du code de commerce, de :
Au principal, 
- juger que les activités de « services de boissons », « petite restauration » et « planches de charcuteries-fromages et de boissons » ne font pas partie de l’objet social de la société COMEDIE DE LA ROSERAIE
- juger que la société COMEDIE DE LA ROSERAIE ne rapporte pas la preuve de la conformité des lieux loués avec les activités de « services de boissons », « petite restauration » et « planches de charcuteries-fromages et de boissons »
- juger que les activités de « services de boissons », « petite restauration » et « planches de charcuteries-fromages et de boissons » ne sont pas des activités connexes ou complémentaires de celle de théâtre, prévue dans le bail du 27 juillet 2021
- en conséquence, déclarer irrecevable et, en tous cas, infondée l’action initiée par la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE
- débouter la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
Subsidiairement, 
- juger que la première période triennale est échue depuis le 1er juillet 2024
- lui donner acte de sa demande de révision du loyer, tenant la déspécialisation de la destination des locaux loués
- juger que la déspécialisation souhaitée par le preneur entraîne une majoration de +13.000 € par an du loyer, correspondant au taux d’effort de l’activité nouvelle à développer, suivant le prévisionnel du preneur, et sauf à parfaire
- fixer à la somme de 43.000 € euros, sauf à parfaire, le montant du loyer annuel dû par la société COMEDIE DE LA ROSERAIE, hors taxe et hors charges, à compter du jour de l’autorisation de déspécialisation restreinte
- condamner la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE à verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE aux entiers dépens.

La clôture de la mise en état est intervenue le 03 juillet 2025 par ordonnance du juge de la mise en état rendue le même jour. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en date du 11 mai 2026.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2026.

MOTIFS :

Il convient de préciser à titre liminaire que les « demandes » des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » ou « juger », lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la demande de déspécialisation partielle formée par la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE

La SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE demande au tribunal de l’autoriser à adjoindre l’activité de service de boissons et petite restauration sans cuisson de type planche de charcuterie-fromage à son activité principale à compter de la décision à intervenir, faisant valoir qu’il s’agit d’une activité complémentaire à son activité principale.

De son côté, la SCI [H] s’oppose à la demande formée.

Il ressort en l’espèce des éléments du dossier que le 27 juillet 2021, la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE et la SCI [H] ont signé un bail commercial portant sur des locaux composés d’une partie bureau et d’une partie théâtre avec quatre places de parking situés [Adresse 3] à Toulouse pour une durée de neuf années courant à compter du 1er juillet 2021.

L’article « DESTINATION DES LIEUX LOUES » figurant au contrat précité prévoit notamment que « les locaux faisant l’objet du bail devront être consacrés par le PRENEUR à l’exploitation de son activité de :
Diffusions de spectacles, organisation de spectacles, gestion et location de salle, communication tout support, captation photo ou vidéo, traitement d’image, cours et stages de théâtre, organisation de stages, organisation d’ateliers en lien avec l’activité de la société
A l’exclusion de toute autre même temporairement.
Le PRENEUR pourra adjoindre des activités connexes ou complémentaires dans les conditions prévues par l’article L 145-47 du Code de commerce (déspécialisation restreinte) ou être autorisé à exercer des activités différentes dans les cas prévus par l’article L 145-48 du même Code (déspécialiation plénière). »

En application de l’article L 145-47 du code de commerce, le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.
A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux.

Au présent cas, la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE justifie avoir adressé à son bailleur une lettre recommandée avec avis de réception en date du 03 mai 2023, reçu par ce dernier le 09 mai 2023 faisant connaître son intention d’adjoindre à son activité principale une activité complémentaire de service de boissons ainsi que de petite restauration.

Par courrier en date du 31 mai 2023, dont il n’est pas contesté la bonne réception par la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE qui en produit une copie dans le cadre de la présente instance (pièce 5 de la requérante), la SCI [H] répondait dans le délai imparti qu’il n’était pas établi que l’activité précitée serait connexe ou complémentaire de l’activité principale, et demandait à sa locataire d’expliciter plus précisément la nature de l’activité nouvelle qu’elle entendait développer dans les locaux et la conformité de ceux-ci.

Il ressort des éléments du dossier que le preneur n’a apporté aucune réponse à cette demande, faisant alors assigner son bailleur dans le cadre de la présente instance par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023.

Il appartient dès lors au tribunal de s’interroger sur la qualification de l’activité de service de boissons et petite restauration au regard de l’activité principale telle que définie au bail commercial liant les parties.

Il y a lieu de préciser ici que le caractère complémentaire s’entend d’une activité qui, sans être en rapport intime avec l’activité autorisée au bail, en est le complément, c’est-à-dire le prolongement raisonnable permettant au locataire un meilleur exercice de l’activité principale afin de mieux se défendre contre la concurrence et de suivre non seulement l’évolution technique mais également l’évolution des usages commerciaux et des attentes de la clientèle.

Le lien de complémentarité s’entend d’activités nouvelles, accessoires, susceptibles de favoriser le développement de celles qui sont déjà exercées sans en modifier la nature ou qui sont nécessaires à un meilleur exercice de l’activité principale.

Sur ce point, la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE fait valoir que cette activité viendra nécessairement compléter l’activité principale de spectacle en permettant à la clientèle du théâtre de profiter d’autant mieux de ce moment de détente qu’il pourra être précédé ou suivi d’un moment convivial. Elle ajoute que cette activité complémentaire correspond en outre aux usages de la plupart des théâtres de la ville de [Localité 1].

Il n’est en l’espèce pas sérieusement contestable qu’un certain nombre de théâtres toulousains offrent à côté de leur activité principale de spectacle une activité de petite restauration, la SCI [H] produisant en pièce 6 un tableau démontrant que sur vingt et un établissements neuf d’entre eux offrent un service de boissons et/ou petite restauration. La SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE produit d’ailleurs de son côté une carte de boissons et tapas proposée par le théâtre toulousain des 3t ainsi que les statuts de la compagnie 333+1 démontrant que celle-ci a pour objet une entreprise de spectacle et services de restauration et de boissons.

Contrairement à ce que considère la SCI [H] le nombre non négligeable d’établissements offrant une telle activité secondaire permet de retenir l’existence d’un usage sur ce point au sein de la ville de Toulouse, justifiant que l’absence d’une telle offre puisse mettre en péril la réussite et le développement d’une salle de spectacle, qui plus est de petite taille, dans un contexte de morosité économique par ailleurs.

Les deux activités en cause s’adressent en outre à la même clientèle, à savoir les personnes venant assister à un spectacle ou participer à des stages ou ateliers proposés. Elles sont dès lors unies par un lien suffisant.

Il y a d’ailleurs lieu de relever que, dans son courrier en date du 31 mai 2023, le bailleur n’a pas opposé un refus ferme et définitif à la demande présentée par sa locataire, ajoutant après avoir relevé qu’il n’était « pas établi que cette activité serait connexe ou complémentaire », qu’« il conviendrait que le locataire explicite plus précisément la nature de l’activité nouvelle qu’elle entend développer dans les locaux et la conformité de ceux-ci », réservant sa décision dans l’attente.

Il ressort encore du courrier adressé par la SCI [H] à Monsieur [N], directeur général de la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE, le 31 mai 2024, soit après l’introduction de la présente instance, que le bailleur avait donné son autorisation à la requérante pour « organiser à l’occasion de « La fête de Musique » une soirée « Sandwiches et boissons, pâtisseries, fruits, amuses gueules etc. etc », avant que cette autorisation ne soit finalement retirée comme indiqué au courrier du conseil de la SCI [H] en date du 19 juin 2024.

Ainsi, le bailleur n’a jamais vraiment contesté avant ses conclusions développées dans le cadre de la présente instance, le caractère complémentaire de l’activité sollicitée et la possibilité d’accorder à son preneur une déspécialisation de ce chef, laquelle est en outre désormais conforme à l’objet social de la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il sera fait droit à la demande formée par la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE, à charge pour la locataire d’exercer cette activité selon les conditions permises par le bail commercial liant les parties, notamment s’agissant de la question de la conformité des locaux.

Sur la demande de révision des loyers formée par la SCI [H]

La SCI [H] demande au tribunal de fixer à la somme de 43.000 € euros, sauf à parfaire, le montant du loyer annuel dû par la société COMEDIE DE LA ROSERAIE, hors taxe et hors charges, à compter du jour de l’autorisation de déspécialisation restreinte.

La SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE s’oppose de son côté à la demande formée faisant valoir qu’une telle augmentation n’est pas possible avant la date anniversaire triennale suivant la modification de la valeur locative, et donc du commencement de l’exercice de cette activité.

Sur ce point, l’article L 145-47 alinéa 3 du code de commerce stipule que lors de la première révision triennale suivant la notification faite au bailleur par le preneur de son intention d’adjoindre une activité complémentaire, il peut, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-38, être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués. 

Ces dispositions ayant un caractère d’ordre public, le tribunal ne peut y déroger et décaler la modification du loyer à la date de révision triennale suivant le début de l’exercice de cette activité complémentaire.
En l’espèce, la notification précitée a été adressée à la SCI [H] le 03 mai 2023, celle-ci l’ayant reçue le 09 mai 2023. La première période de révision triennale suivant cette notification est intervenue le 1er juillet 2024, date à compter de laquelle le loyer était susceptible d’être révisé.

Le bailleur est dès lors fondé à présenter une telle demande.

Cette précision faite, la fixation du loyer à la valeur locative est subordonnée au fait que les nouvelles activités ont entraîné, par elles-mêmes, une modification de la valeur locative des lieux loués.

Or, le bailleur ne verse en l’espèce aucun élément permettant de caractériser l’existence d’une augmentation certaine de la valeur locative, le prévisionnel de versement en fonction du chiffre d’affaires adressé par le preneur à l’appui de ses premiers courriels relatifs à ce projet de déspécialisation étant insuffisant à lui seul.

La SCI [H] sera en conséquence déboutée de sa demande formée sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE

La SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE demande au tribunal de condamner la SCI [H] à lui verser la somme de 20.000 euros au titre des préjudices subis, compte tenu de la mauvaise foi régulière et évidente de cette dernière.

Il lui appartient de rapporter la preuve de la faute alléguée et des préjudices découlant pour elle de cette faute.

S’agissant de la faute, la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE se contente de procéder par voie d’affirmation quant à la « mauvaise foi régulière et évidente du bailleur », alors qu’elle a choisi de faire assigner ce dernier sans répondre à sa demande de complément d’information faisant suite à la notification de son désir de déspécialisation et alors que celui-ci n’avait encore exprimé aucun véritable refus.

En outre, elle ne précise pas la nature des préjudices qu’elle subirait du fait de cette faute, et n’en rapporte pas davantage la preuve.

Elle ne pourra en conséquence qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires 

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chaque partie ayant partiellement succombé, elles conserveront chacune la charge de leurs propres dépens.

Au regard de la nature et de la résolution du litige, ainsi que de l’équité, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes des parties formées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant en audience publique par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe
AUTORISE la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE à adjoindre l’activité de service de boissons et petite restauration sans cuisson de type planche de charcuterie-fromage à son activité principale à compter de la présente décision

RAPPELLE que la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE ne pourra exercer cette activité que dans les limites du bail commercial liant les parties, notamment s’agissant de la question de la conformité des locaux

DEBOUTE la SCI [H] de sa demande de révision du loyer tenant à l’autorisation de déspécialisation partielle de l’activité exercée par le preneur

DEBOUTE la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SCI [H]

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires

CONDAMNE chaque partie à supporter la charge de ses propres dépens

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 1] le 03 juillet 2026.

La Greffière La Présidente

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Mise à jour de la source le 2026-07-04T00:42:03.165Z.