Cour d'appel de Nîmes, 1ère chambre, 18 juin 2026, n° 25/00018

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS















N° RG 25/00018 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JN72 







TRIBUNAL DE JUDICIAIRE DE NIMES

02 décembre 2024





[T]



C/



[W]

S.A. FONCIERE EPILOGUE

S.A.S. FINVENS





























COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre



ARRÊT DU 18 JUIN 2026



Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de NIMES en date du 02 décembre 2024, 



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre,

Mme Audrey Gentilini, conseillère,

Mme Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire,



GREFFIER :



Mme Océane Bayer, greffier placé, lors des débats, et Mme Virginie Nivollet, cadre greffier placé, lors du prononcé,



DÉBATS :



A l'audience publique du 07 avril 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026 prorogé au 18 juin 2026.Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



Mme [U] [T] née le 11 janvier 1950 à [Localité 1] (30)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Elisabeth Durand-Pirotte de la Selarl Cabinet Durand-Pirotte, plaidante/postulante, avocate au barreau de Nîmes



INTIMÉS :



M. [L] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Véronique Chiarini de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, postulante, avocate au barreau de Nîmes et par Me Nicolas Larrat de la Scp Larrat, plaidant, avocat au barreau de Toulouse



LA SA FONCIERE EPILOGUE RCS [Localité 4] n°753 415 074, 

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 5]



La SAS FINVENS IMMO RCS [Localité 6] n°799 090 212, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité 

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentées par Me Pauline Garcia de la Selarl PG Avocat, postulante, avocate au barreau de Nîmes et par Me Sophien Ben Zaied de la Selarl Sophien Ben Zaied, plaidant, avocat au barreau de Bayonne

ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 18 juin 2026, par mise à disposition au greffe de la cour



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte authentique du 7 novembre 1996, Mme [U] [T] a reçu de ses parents la donation d'une maison située [Adresse 5] à [Localité 1].



Par décision du 30 novembre 2017, la commission de surendettement des particuliers du Gard a approuvé un plan conventionnel de redressement opérant le réaménagement de ses dettes sur une période de 24 mois pour lui permettre de réaliser la vente amiable de ce bien immobilier et le désintéressement consécutif de ses créanciers.



Par acte sous seing privé du 13 septembre 2019, Mme [U] [T] a donné à la société Rouaix Invest Immo mandat de concrétiser une vente de ce bien avec faculté de rachat.



Par acte authentique du 30 décembre 2019 reçu par M. [L] [W], elle a vendu le bien à la société Foncière Epilogue avec faculté de rachat durant un délai de trois ans.



Par acte du 23 septembre 2022, elle assigné les sociétés Foncière Epilogue et Fivens Immo ainsi que Me [L] [W] en annulation de la vente et réparation de son préjudice devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement du 02 décembre 2024 l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes.



Par déclaration au greffe du 7 janvier 2025, elle a interjeté appel de ce jugement.



Par ordonnance du 17 novembre 2025, l'affaire a été fixée à l'audience du 02 avril 2026 et la procédure clôturée avec effet différé au 24 mars 2026.



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Au terme de ses dernières conclusions régulièrement déposées le 31 mars 2025, Mme [U] [T], appelante, demande à la cour 

- d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions

et, statuant à nouveau

- de prononcer la nullité du contrat de vente avec faculté de rachat pour :

- dol,

- application d'un taux usuraire

- conclusion d'un pacte commissoire illicite

- manquement à l'obligation de conseil à l'égard d'une personne vulnérable

- manquement à l'obligation d'information à l'égard d'une personne vulnérable

- insanité d'esprit de madame [T],

- défaut d'autorisation de vendre de la commission de surendettement,

- violation de la protection du consommateur par l'absence de faculté de rétractation,

- d'ordonner la restitution de sa maison par acte notarié dont les frais seront exclusivement à la charge in solidum de Me [W] et des sociétés Finvens Immo et Foncière Epilogue,

- de fixer la somme dont elle est débitrice par retour au statu quo ante à hauteur de 88 640 euros,

- de condamner in solidum les intimés à réparer son préjudice à raison de - 139 500,00 euros au titre de la perte de chance,

- 27 252,00 euros au titre de la réparation de son préjudice économique,

- 30 000,00 euros au titre de la réparation de son préjudice moral,

- de débouter les intimés de toutes leurs demandes, 

- de les condamner in solidum au paiement des sommes de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance et 5 000 euros pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 20 juin 2025, M. [L] [W] demande à la cour 

- de confirmer le jugement,

- de débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes

- de la condamner au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 25 juin 2025, la société Finvens Immo anciennement Rouaix Invest Immo demande à la cour 

- de confirmer le jugement,

- de débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes

- de la condamner au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 12 novembre 2025, la société Foncière Epilogue demande à la cour 

- de confirmer le jugement,

- de débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes

- de la condamner au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.



Il est expressément fait référence aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties par application des dispositions combinées des articles 455 et 954 du code de procédure civile.



MOTIVATION



Sur la nullité du contrat pour violation des dispositions des articles L. 761-1 et L. 221-18 du code de la consommation



L'appelante soutient que la vente litigieuse est nulle pour avoir été conclue sans l'accord préalable de la commission de surendettement et en fraude des droits des créanciers.



Les intimés justifient que la commission de surendettement, régulièrement avisée de la vente projetée, a répondu que cette transaction et l'usage des fonds qu'elle procurerait relevaient de la seule responsabilité de la débitrice.



L'appelante soutient par ailleurs au visa de l'article L. 221-18 du code de la consommation que son droit de rétractation n'a pas été prévu au contrat de mandat confié à la société Rouaix Invest Immo alors que l'intimée justifie du contraire.



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la requérante de ses demandes d'annulation sur ces fondements.

Sur la nullité du contrat pour dol



L'appelante soutient avoir été trompée par la société Epilogue, du fait que le montage financier proposé était tel qu'il ne lui revenait finalement plus aucun euro après déduction de ses dettes, de la commission de l'agence Finvest Immo, des frais notariés et des indemnités d'occupation de sorte qu'elle était dépourvue de toute capacité à trouver un quelconque financement lui permettant le rachat de son bien.



Ainsi que l'a relevé le tribunal, elle n'a pas caractérisé les man'uvres dolosives qui auraient vicié son consentement.



Le jugement qui a rejeté la demande d'annulation pour dol est donc confirmé.



Sur la nullité du contrat pour insanité d'esprit



Sur le fondement de l'article 414-1 du code civil, l'appelante sollicite l'annulation du contrat pour insanité d'esprit. Elle allègue qu'à la date de signature de la vente, elle souffrait d'une dépression chronique grave pour laquelle elle était médicalement suivie depuis de nombreuses années et placée en invalidité catégorie 2.



Le tribunal n'a pas retenu ce moyen de nullité au motif que n'était pas rapportée la preuve de l'insanité d'esprit à la date de la signature de l'acte le 30 décembre 2019, la requérant n'ayant produit qu'un seul certificat médical datant du 11 juillet 2024. 



En cause d'appel, l'appelante produit un certificat médical succinct daté du 20 mars 2025, dans lequel son médecin généraliste indique qu'elle présente une décompensation anxiodépressive réactionnelle à ses difficultés personnelles et qu'elle a reçu un traitement thymoanaleptique entre novembre 2019 et février 2020.



L'insanité d'esprit à la date de signature de l'acte n'est pas suffisamment établie et le jugement qui a rejeté la demande d'annulation de l'acte de vente litigieux sur le fondement de l'article 414-1 du code civil est encore confirmé



Sur la nullité résultant de la requalification de la vente en contrat pignoratif



La vente à réméré ou avec faculté de rachat est définie à l'article 1659 du code civil comme « un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue moyennant restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673 ». 



Aux termes de l'article 1673 du même code « le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à due concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations » 



La vente avec faculté de rachat est licite sauf si elle constitue un contrat pignoratif c'est-à-dire un prêt usuraire déguisé en vente avec faculté de rachat.



Un contrat pignoratif est en effet une opération assimilable à un pacte commissoire consistant à dissimuler un prêt derrière une vente avec faculté de rachat pour un prix correspondant à la somme prêtée, la propriété du bien vendu restant définitivement acquise à l'acquéreur à défaut de rachat dans le délai prévu. 



Le pacte commissoire n'est plus interdit depuis l'ordonnance 2006-346 du 23 mars 2006, sauf en ce qui concerne l'immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur. 



Il incombe donc au vendeur qui sollicite l'annulation de la vente de démontrer que la vente de sa résidence principale dissimulait une opération de crédit et avait pour objet d'éluder les dispositions protectrices des emprunteurs en matière de taux d'usure.



Plusieurs critères non cumulatifs permettent de requalifier un tel contrat :

- la faiblesse du prix de vente, par rapport notamment au prix du marché,

- la différence importante existant entre le prix de vente et le prix du rachat,

- la conservation par le vendeur de l'usage du bien et le prix fixé à cette fin,

- la pratique habituelle, par l'acquéreur, de ce type d'opération.



Par acte authentique du 30 décembre 2019, Mme [T] a ici vendu à la société Foncière Epilogue un bien immobilier au prix de 161 000 euros, sous la condition résolutoire de l'exercice d'une faculté de rachat réservée pendant trente-six mois au prix de 185 150 euros. 



Le rapport d'évaluation immobilière annexé à l'acte de vente a estimé la valeur vénale du bien à la somme de 205 000 euros.



Aux termes de cet acte, la venderesse était autorisée à rester dans les lieux pour une durée maximale de trente-six mois à compter du lendemain de la vente, moyennant le règlement à l'acquéreur de la somme de 1 610 euros par mois soit la somme totale de 57 960 euros. 

Le tribunal a rejeté la demande de requalification de la vente avec faculté de rachat litigieuse en contrat pignoratif aux motifs 

- que la vileté du prix de vente n'était pas caractérisée, le prix de vente de 161 000 euros étant inférieur de 21,5% à la valeur vénale du bien estimée à 205 000 euros,

- que le caractère excessif de l'indemnité d'occupation n'était pas démontré

- et que la comparaison entre le prix de vente et le prix de rachat, rapportée à la durée du contrat, n'établissait pas le caractère usuraire de l'opération, la plus-value réalisée par la société Foncière Epilogue étant de 5% par an.



L'appelante rappelle que la qualification de pacte compromissoire prohibé ne résulte pas exclusivement de la vileté du prix qui n'en est qu'un des indices. 

Elle relève que l'indemnité d'occupation mise à sa charge excède très largement la valeur locative du bien et en déduit qu'elle n'a pas occupé sa maison dans le cadre d'une convention d'occupation précaire qui serait une modalité d'exécution de la vente à réméré mais dans le cadre d'un contrat de bail, une telle relocation du bien étant un indice caractéristique du pacte commissoire prohibé. 

Elle soutient que l'opération a un caractère usuraire dès lors que la société Foncière Epilogue a réalisé une plus-value globale de 76 842 euros sur trois ans représentant un taux d'intérêt de 13,83% par an cinq fois supérieur au seuil de l'usure arrêté à 2,79% au 1er juillet 2019 pour les crédits immobiliers. 



Elle considère en effet que l'écart entre le montant de l'indemnité d'occupation due en application du contrat et la valeur locative réelle de la maison s'analyse en un intérêt supplémentaire déguisé et fait grief au tribunal de ne pas avoir pris en considération cet élément dans le calcul global pour vérifier si le seuil de l'usure n'était pas atteint. 



Elle souligne enfin que la vente à réméré est l'activité principale de la société Foncière Epilogue.



La société Foncière Epilogue conteste que la vente du 30 décembre 2019 caractérise un pacte commissoire prohibé. 



Elle fait observer que le prix de vente de 161 000 euros représente 78% de la valeur vénale du bien retenue par l'expertise immobilière annexée à l'acte de vente et que l'appelante ne produit aucune autre expertise immobilière pour établir la vileté alléguée du prix, définie comme un prix dérisoire et hors de toute proportion avec la valeur du bien. Elle réplique que le montant de l'indemnité d'occupation n'a rien d'exorbitant car elle représente 9% de la valeur vénale du bien estimée à 205 000 euros. 



Elle rappelle que la vente à réméré est licite et se distingue d'un prêt, et que la différence entre le prix de vente et le prix de rachat rapportée à la durée du délai de rachat établit une plus-value de 5% par an inférieure au taux usuraire moyen applicable au cours de la période 2020/2022 aux crédits de trésorerie d'un montant supérieur à 6 000 euros. 



Elle estime que l'appelante intègre à tort l'indemnité d'occupation dans le calcul du bénéfice retiré car cette indemnité n'est que la contrepartie normale de la jouissance du bien par le vendeur et de son immobilisation à son profit pendant le délai du rachat.





Le contrat de vente avec faculté de rachat du bien qui constituait la résidence principale de l'appelante a été conclu le 30 décembre 2019. 

 

A cette date, le délai de 24 mois imparti par la commission de surendettement des particuliers pour lui permettre une vente amiable de ce bien et le désintéressement consécutif de ses créanciers touchait à sa fin et elle avait un besoin urgent de trésorerie pour apurer son passif d'un montant total de 88 000 euros. Inscrite au fichier des incidents de paiement et disposant de revenus très modestes, ses perspectives de recourir à un emprunt à la fin du plan de redressement pour apurer son passif étaient quasiment nulles. 



L'économie du contrat était la suivante

- valeur vénale du bien: 205 000 euros

- prix de vente : 161 000 euros

- prix de rachat : 185 150 euros,

- délai imparti pour le rachat : 3 ans

- indemnité d'occupation : 1 610 euros par mois durant 36 mois soit 57 960 euros (indemnité prépayée dans son intégralité et récupérable par la venderesse au prorata temporis sous déduction de la somme de 19 320 euros restant acquise dès la vente à la société Epilogue).



L'économie de ce contrat ainsi que le contexte dans lequel il a été conclu démontrent qu'il s'est agi en réalité d'une opération de crédit destinée à satisfaire le besoin urgent de trésorerie de la venderesse qui ne pouvait plus recourir à un emprunt.



La plus-value réalisée par la société Epilogue constitue sa rémunération et, rapportée à la durée du contrat, elle s'analyse en un taux d'intérêt implicite.



La différence entre le prix de vente et le prix de rachat est de 

(185 150 ' 161 000) = 24 150 euros.



Selon la société Epilogue, cette plus-value ramenée à la durée de trois ans du contrat correspond à un taux d'intérêt annuel de 5 % ( 24 150/3 / 161 000 x 100). 



Elle rappelle que les taux moyens des crédits de trésorerie d'un montant supérieur à 6 000 euros appliqués par les établissements financiers étaient de 4,93% à 5,68% pour la période comprise entre le 1er avril 2020 et le 1er juillet 2022 et en déduit que le taux de 5% qu'elle a pratiqué n'était pas usuraire.



Le tribunal l'a suivie dans son argumentation et a jugé que la plus-value de 24 150 euros rapportée à la durée du contrat correspondait à un taux d'intérêt annuel de 5% et que le caractère usuraire de l'opération n'était pas établi.



L'appelante soutient en premier lieu que ce taux d'intérêt de 5% doit être comparé au seuil de l'usure applicable aux prêts immobiliers entre particuliers, qui était de 2,72% à compter du 1er juillet 2019. Elle en déduit que le taux de 5% avancé par la société Epilogue et retenu par le tribunal est pratiquement du double du taux d'usure.



En second lieu, elle demande à la cour d'intégrer au calcul de la plus-value réalisée par l'acquéreur une partie des indemnités d'occupation qu'elle a versées pendant trois ans après déduction de la valeur locative du bien laissé à sa disposition, soit la somme de 52 692 euros. Elle en déduit que la plus-value totale réalisée par la société Epilogue est de 76 842 euros sur trois ans, soit 25 614 euros par an représentant un taux d'intérêt annuel de 13,83% soit un taux cinq fois supérieur au taux d'usure.



Le tribunal a refusé d'intégrer les indemnités d'occupation au calcul du taux d'intérêt implicite pratiqué par la société Epilogue au motif «qu'elles ne constituaient pas un taux d'intérêt mais la contrepartie de l'autorisation de jouissance du bien, avec en corollaire le désagrément de l'acquéreur de ne pouvoir disposer immédiatement de l'immeuble dans lequel il a investi».



Le contrat du 30 décembre 2019 mentionne page 14 « Il est expressément convenu entre les parties que, compte-tenu du fait que la présente vente est soumise à la condition résolutoire d'exercice de la faculté de rachat réservée au vendeur, le bien vendu restera occupé par ce dernier durant 36 mois...En contrepartie de l'occupation du bien, le vendeur restera redevable d'une indemnité mensuelle d'un montant de 1 610 euros par mois...». 



Les autres stipulations de la clause relative à l'occupation précaire par le vendeur durant trois ans démontrent cependant que les indemnités d'occupation prévues par le contrat ne sont pas la simple contrepartie de la jouissance du bien vendu mais un élément de la rémunération de la société Epilogue, acquéreur du bien. 





En effet, cette clause précise

- que l'intégralité des indemnités d'occupation dues soit la somme de 57 960 euros sera versée par l'occupant précaire dès la signature de la vente,

- que quelle que soit la durée de l'occupation, la somme de 19 320 euros restera forfaitairement et définitivement acquise à l'acquéreur,

- que l'intégralité des charges, frais et coûts de toute nature liés à l'occupation et à la propriété du bien restent à la charge exclusive de l'occupant précaire (travaux rendus obligatoires par la réglementation en vigueur, frais d'entretien et de réparation, taxes d'habitation, taxes foncières, assurances').



Par arrêt du 24 juin 2021, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a admis que l'existence d'un prêt à caractère usuraire résultait de la différence entre le prix de vente et le prix de rachat rapportée à la durée de la convention et de la majoration de la rémunération de l'acquéreur par le versement d'indemnités de jouissance (Civ 3ème, 24 juin 2021, pourvoi n° 18-19.771).



C'est donc à tort que le tribunal a écarté le montant des indemnités d'occupation du calcul de la rémunération procurée à la société Epilogue par l'opération.



Pour calculer le taux d'intérêt implicite annuel de l'ensemble de l'opération, il convient d'appliquer la formule suivante : 

taux d'intérêt = intérêts annuels versés / montant du capital emprunté / 100.



Si on intègre au calcul de la rémunération de la société Epilogue le montant total des indemnités d'occupation stipulées à l'acte de vente ( 57 960 euros ), on aboutit à un taux d'intérêt implicite de ( 24 150 + 57 960 / 3 /161 000 X100) = 17% , le montant du capital emprunté étant le prix de 161 000 euros payé par celle-ci pour acquérir le bien.



L'appelante n'a intégré au calcul de la rémunération de la société Epilogue qu'une partie des indemnités d'occupation stipulées par l'acte de vente (52 692 euros). Pour aboutir au taux d'intérêt de 13,83 % par an, elle a pris en compte non le prix de vente (161 000 ) mais le prix de rachat ( (24 150 + 52 692)/ 3 / (18 5150 /100)). 



Aux termes de l'article L. 314-6 du code de la consommation « Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues. »



Selon les indications fournies par la société Epilogue, les taux moyens des crédits de trésorerie d'un montant supérieur à 6 000 euros appliqués par les établissements financiers allaient de 4,93% à 5,68% pour les périodes comprises entre le 1er avril 2020 et le 1er juillet 2022.



Que l'on intègre les indemnités d'occupation en totalité ou en partie seulement 

dans le calcul de la rémunération de la société Epilogue, le taux d'intérêt implicite pratiqué est largement supérieur au taux de l'usure.



Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a débouté Mme [U] [T] de sa demande de requalification et d'annulation du contrat du 30 décembre 2019 : ce contrat est requalifié en contrat pignoratif et annulé.



Le contrat du 30 décembre 2019 étant censé ne jamais avoir existé, le vendeur doit restituer à la société Epilogue le prix de vente (161 000 euros) et l'acquéreur lui restituer le montant des indemnités d'occupation payé par anticipation à la date de la signature de la vente ( 57 960 euros ) ainsi que les frais de la vente ( 4 400 euros).



Après compensation entre ces créances réciproques, Mme [U] [T] reste tenue de restituer à la société Epilogue la somme de 98 640 euros.



La société Finvens Immo anciennement Rouaix Immo est tenue de restituer à sa mandante les frais de négociation de 10 000 euros que celle-ci lui a versés le jour de la signature de la vente annulée en application de la clause intitulée « Négociation» page 28 de l'acte de vente du 30 décembre 2019.



Mme [U] [T] ayant conservé la jouissance du bien dans le cadre de la clause d'occupation précaire consentie par l'acquéreur, il n'y a pas lieu d'en ordonner la restitution.



Sur l'indemnisation du préjudice



Mme [T] soutient que l'agence Finvens Immo, le notaire et la société Epilogue ont commis des fautes lui ayant causé un préjudice consistant en la perte de chance de vendre son bien à des conditions plus avantageuses.



Sur la faute de la société Finvens Immo (anciennement Rouaix Immo)



L'appelante expose avoir été mise en contact avec cette société dont le siège social est à [Localité 6] par l'intermédiaire d'un apporteur d'affaires, M.de [J], et qu'elle n'a eu aucun autre contact avec cette société qu'à distance et par voie dématérialisée. 



Elle estime que sa mandataire a failli à son devoir de conseil en lui proposant sans aucune étude de sa situation financière une vente à réméré dans laquelle elle n'avait aucune possibilité réelle de racheter son bien à l'issue du délai de trois ans, le prix de vente de 161 000 euros étant intégralement absorbé par l'apurement de son passif (88 210 euros), le règlement de l'indemnité d'occupation (57 960 euros), les frais de négociation (10 000 euros) et les frais de la vente ( 4 400 euros). 



La société Finvest Immo anciennement Rouaix Immobilier estime avoir accompli son devoir de conseil en remettant à sa mandante trois mois avant la vente une fiche d'information pré-contractuelle contenant des explications relatives au mécanisme de la vente à réméré et un tableau présentant le détail de toutes les données de l'opération projetée. 



Pour preuve de l'exécution satisfaisante de son devoir de conseil, elle produit trois attestations manuscrites rédigées par Mme [T] dont l'une desquelles elle reconnaît que sa mandataire lui a conseillé « de vendre purement et simplement (son) bien libre d'occupation ce qui (lui) permettra d'en récupérer un meilleur prix » et qu'elle a « renoncé de son libre arbitre et par choix personnel à cette possibilité et privilégié l'opération de réméré ».



La jurisprudence met à la charge de l'agent immobilier une obligation de conseil et un devoir de mise en garde (Civ1 11 déc. 2019, n°18-24.381). 



La mandataire n'a ici pas mis en garde sa mandante sur les risques spécifiques de la vente avec faculté de rachat proposée. 



Si elle justifie lui avoir conseillé de recourir à une vente classique plutôt qu'à une vente avec faculté de rachat, elle ne justifie pas en avoir explicité les raisons. 



Elle a omis d'attirer son attention sur l'inadaptation de la vente avec faculté de rachat proposée à l'apurement de son passif et à l'obtention d'un nouveau crédit immobilier pour financer la faculté de rachat. 



En effet, une fois son passif apuré, l'indemnité d'occupation précaire payée ainsi que les frais de négociation et de la vente, Mme [T] ne disposait d'aucun apport financier lui permettant d'obtenir un crédit immobilier pour financer le rachat de sa maison. 



Compte-tenu de son âge et de la modicité de ses revenus, l'obtention d'un tel crédit était en tout état de cause hautement improbable. 



A supposer que son objectif a été de racheter sa maison pour la vendre au prix du marché à la fin du délai de trois ans et non pour y résider, encore fallait-il qu'elle ait la capacité financière effective d'exercer sa faculté de rachat, le contrat stipulant que le prix du rachat (185 150 euros) devait être réglé comptant ou dans les vingt-quatre heures de la signature de l'acte de rachat. 



Cette capacité était inexistante dès l'origine et cette situation était connue de l'agence immobilière.



Sur la faute du notaire



L'appelante soutient que le notaire qui savait qu'elle ne pourrait jamais exercer sa faculté de rachat ne l'a pas éclairée sur la portée de ses engagements et ne pouvait pas ignorer que l'opération à laquelle il prêtait son concours était constitutive d'un pacte commissoire prohibé à taux usuraire. 

Elle rappelle que l'objectif de la vente à réméré n'a pas été atteint et qu'il ne pouvait pas l'être.



L'intimé réplique que l'acte de vente était exhaustif et qu'il s'est assuré que la venderesse a été complètement informée sur toutes les options qui s'offraient à elle à l'issue du délai de rachat, notamment celle de mettre à profit ce délai pour vendre l'immeuble au prix du marché tout en procédant à son rachat concomitant, ce qui correspondait à l'objectif qu'elle entendait poursuivre. 



Il estime qu'il n'avait pas à apprécier les perspectives d'obtention par sa cliente d'un prêt destiné à financer le rachat dès lors qu'il lui avait communiqué toutes les informations lui permettant de les apprécier par elle-même. 



Il rappelle que le notaire n'étant pas tenu d'apprécier l'opportunité économique d'une opération à laquelle il prête son concours, il n'avait pas à s'assurer que la venderesse disposait effectivement d'une chance sérieuse de pouvoir exercer sa faculté de rachat et que son devoir de conseil se limite à fournir au vendeur toutes les informations lui permettant d'envisager les options qui s'offrent à lui à la fin du réméré sans avoir à apprécier leur faisabilité. 



Si le notaire n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique de l'opération à laquelle il prête son concours, il en va autrement lorsqu'il dispose d'éléments d'information lui permettant de mesurer avec précision les risques spécifiques de cette opération : il a alors le devoir de mettre en garde son client contre les risques qu'il a pu identifier. 



Le notaire intimé connaissait l'objectif que poursuivait la venderesse en signant la vente de sa maison avec faculté de rachat. 

En effet, aux termes de la procuration notariée du 19 décembre 2019 annexée à l'acte de vente, il était mentionné que la conclusion de la vente avec faculté de rachat était destinée à « solder immédiatement les crédits en cours et vendre ultérieurement dans de meilleures conditions le bien objet des présentes». 



Il avait dès lors l'obligation de s'assurer de l'efficacité de son acte en vérifiant que la vente avec faculté de rachat envisagée répondait à la finalité de l'engagement de sa cliente .( Civ 1ere 15 juin 2016 n°15-14192).



Il connaissait par ailleurs le montant exact du passif que le prix de vente de 161 000 euros était destiné à apurer et que le plan conventionnel de redressement annexé à l'acte de vente précisait. 

En page 4 de l'acte de vente figure en effet la mention suivante : « le vendeur déclare bénéficier d'une procédure de surendettement et d'un plan conventionnel de redressement arrêté au 30 novembre 2017 dont une copie est annexée...».



Il savait aussi que de ce prix de vente seraient déduits les montants des indemnités d'occupation précaire, des frais de négociation et des frais de vente.



Après règlement de neuf de ses dix créanciers, le notaire a remis à la venderesse le solde du prix de vente s'élevant à 22 540,70 euros, alors qu'il restait encore à cette dernière à rembourser la dette de la DIAC n°258803833 apparaissant au plan conventionnel de redressement annexé à l'acte de vente pour un montant de 11 026, 14 euros.





Avant même la signature de l'acte il a ainsi pu constater que le prix de vente serait quasiment absorbé dans son intégralité par toutes les sommes dues par la venderessee et ne pouvait qu'en déduire que son objectif d'exercer sa faculté de rachat «pour vendre ultérieurement le bien dans de meilleures conditions» ne pouvait pas être atteint. 

Il connaissait son âge (70 ans) et la faiblesse de ses revenus (1 100 euros par mois) et a ainsi pu se rendre compte que ses perspectives de financer sa faculté de rachat par un crédit immobilier en l'absence de tout apport personnel étaient quasiment nulles. 



Au lieu d'attirer spécifiquement son attention sur ce risque patent d'impossibilité d'exercice de la faculté de rachat, il l'a seulement informée en termes généraux des risques de la vente avec faculté de rachat et déconseillé de recourir à ce type de vente sans en expliciter les véritables raisons objectives en fonction de sa situation.



En page 10 de l'acte est en effet insérée une clause intitulée «information du vendeur» dont la teneur est la suivante :

«le vendeur dûment informé par le notaire soussigné des particularités et conséquences de la présente vente avec faculté de rachat, requière expressément le notaire de recevoir le présent acte, lui déclarant';

- ne pas souhaiter vendre directement le bien au prix du marché sans faculté de rachat,

- avoir reçu du notaire le conseil de vendre simplement et purement le bien au prix du marché,...

- avoir été clairement informé par le notaire des contraintes, des conséquences et des coûts attachés à cette vente avec faculté de rachat et les avoir dûment acceptés, notamment :

*la minoration du prix du bien'

*les frais d'acte et commission d'agence mis à la charge du vendeur

- être dûment informé que les conditions ci-après listées sont habituellement exigées par les établissements bancaires pour réunir toutes les chances de pouvoir contracter un nouvel emprunt immobilier pour le rachat du bien ( apurement otal des dettes, radiation du FICP, paiement intégral de l'indemnité d'occupation précaire')

- être informé qu'à défaut de pouvoir financer son rachat, il a tout intérêt d'ores et déjà à rechercher un candidat acquéreur susceptible d'acquérir le bien au prix du marché ».



Contrairement à ce qu'il soutient, le notaire intimé, tenu d'un devoir de conseil et de mise en garde de sa cliente sur les risques spécifiques de l'opération à laquelle il prêtait son concours ne pouvait se contenter de la laisser apprécier par elle-même si l'objectif qu'elle poursuivait pouvait être atteint et devait l'alerter, dans des termes précis et dénués d'équivoque, de manière complète et circonstanciée, sur l'inadaptation de l'opération projetée au but qu'elle poursuivait.



L'argument selon lequel l'objectif poursuivi par Mme [T] pouvait être atteint sans recourir à un emprunt par la recherche d'un acquéreur au prix du marché durant le délai d'exercice de la faculté de rachat et la passation concomitante de l'acte de rachat du bien et de l'acte de vente du même bien n'est pas sérieux, Mme [T] ne pouvant mettre en vente un bien dont elle n'était plus propriétaire.



En ne prenant pas la précaution d'insérer dans l'acte un avertissement explicite sur le fait que la vente avec faculté de rachat était inadaptée à l'objectif poursuivi par la venderesse, il a manqué à son obligation de conseil et d'information.









Sur la faute de la société Epilogue



En accordant à la venderesse un prêt à taux usuraire déguisé en vente avec faculté de rachat, cette société a commis une faute à l'égard de sa cocontractante, les lourdes conditions financières de l'opération privant de fait celle-ci de toute possibilité d'exercer sa faculté de rachat. 



Sur la consistance des préjudices



Sur le préjudice de perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses



L'appelante soutient que les fautes susvisées lui ont causé un préjudice pécuniaire découlant de la perte de chance d'avoir pu passer un contrat de vente classique qui lui aurait permis de retirer de la vente de sa maison un bénéfice suffisant lui permettant de désintéresser ses créanciers et de se reloger. 



Elle soutient aussi avoir subi un préjudice pécuniaire résultant de la minoration du prix de vente de sa maison par rapport à sa valeur vénale, non justifiée par le principe du réméré qui dissimulait ici un pacte commissoire usuraire.



Elle évalue son préjudice à 100% du reliquat du prix de vente qui lui serait revenu après désintéressement des créanciers, soit la somme de 139 500 euros ( 227 000 ' 88 000).



Le notaire intimé conteste le lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice de perte de chance allégué. 

Il fait observer que durant cinq ans ' les deux ans du plan de redressement et les trois ans du délai de rachat -, l'appelante n'a entrepris aucune démarche pour vendre sa maison à sa valeur vénale réelle dans le cadre d'une vente classique de sorte que la perte de cette éventualité favorable est exclusivement imputable à sa propre inertie et soutient qu'elle ne justifie pas, dans ces conditions, d'une perte de chance réelle et sérieuse.



Il fait observer qu'elle ne peut à la fois solliciter l'annulation de la vente, qui implique restitution de l'immeuble, et le montant de cette vente à titre de dommages-intérêts, déduction faite de l'apurement de son passif ce qui la placerait finalement dans une situation beaucoup plus avantageuse que celle qui était la sienne avant de contracter.



Les sociétés Finvens Immo et Epilogue n'ont pas conclu sur ce point.



La responsabilité des professionnels pour manquement à leur devoir de conseil et de mise en garde n'est exposée que s'il en résulte un préjudice tenant à la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à de meilleures conditions. 



Une perte de chance même minime est réparable.







Les fautes de la société Finvest Immo et du notaire ont fait perdre à la venderesse une chance de ne pas conclure la vente avec faculté de rachat du 30 décembre 2019.



Complètement et précisément avertie sur le caractère désavantageux de l'opération découlant d'une minoration du prix de vente sans réelle contrepartie en l'absence de toute perspective sérieuse de rachat du bien à l'issue du délai de trois ans, il n'est pas exclu qu'elle eût renoncé à contracter dans ces conditions pour rechercher une solution plus avantageuse et éviter d'aggraver sa précarité financière par une perte de 44 000 euros, soit la différence entre le prix de vente et la valeur de sa maison.



Toutefois, le but de la responsabilité civile est de replacer la victime dans la situation dans laquelle elle se trouvait avant la réalisation du dommage, sans profit ni perte. 



La vente étant annulée et le bien rejoignant son patrimoine, le manque à gagner découlant de la minoration du prix de vente prévue par le contrat annulé a disparu. 



L'appelante qui dispose désormais à nouveau de son bien qu'elle peut revendre au prix du marché ne rapporte pas la preuve que sa valeur vénale a diminué entre 2019 et 2026 et qu'elle subit de ce fait un manque à gagner.



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à l'indemnisation de son préjudice de perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses.



Sur le préjudice économique



L'appelante indique avoir acquitté une indemnité d'occupation précaire de 1 600 euros par mois qu'elle juge disproportionnée à la valeur locative réelle du bien de 853 euros par mois. 

Elle demande en réparation de ce préjudice économique la somme de 27 252 euros dont elle déclare avoir été privée.



Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande à ce titre.

En effet, dans le cadre des restitutions consécutives à l'annulation de l'acte de vente du 30 décembre 2019, la société Epilogue est condamnée à lui restituer l'intégralité de l'indemnité d'occupation réglée par cette dernière soit la somme de 57 960 euros. 



Sur le préjudice moral



L'appelante expose avoir à la suite de la conclusion de l'acte litigieux subi un préjudice moral du fait de la tromperie dont elle a fait l'objet de la part de trois professionnels de l'immobilier qui ont méprisé sa vulnérabilité en raison de son âge, de sa situation psychique et de sa situation économique qui s'est trouvée aggravée et de la procédure d'expulsion engagée par la société Epilogue devant le juge du contentieux de la protection en réparation duquel elle réclame la somme de 30 000 euros.



Le notaire intimé réplique que les tracas rencontrés n'ont pas de lien direct avec la vente litigieuse mais ont pour seule origine la situation initiale de surendettement de Mme [T] et aussi sa totale inertie.



Les deux sociétés intimées n'ont pas conclu sur ce point.



La venderesse était particulièrement vulnérable à la date de la signature de la vente litigieuse en raison de sa situation financière catastrophique. 



En lui proposant un prêt usuraire déguisé en vente avec faculté de rachat, la société Epilogue a abusé de sa vulnérabilité dans le but de réaliser un profit substantiel et sans risques.



La société Finvens Immo et le notaire, en ne l'alertant pas explicitement sur le caractère désavantageux de l'opération, l'ont entretenue dans le vain espoir d'une amélioration de sa situation financière alors qu'ils savaient que le contrat produirait l'effet exactement contraire.



Ce préjudice moral causé par les fautes des intimés est évalué à la somme de 20 000 euros.



Sur les dépens et l'article 700



Parties perdantes, les intimés sont condamnés aux dépens de première instance et d'appel et au paiement à l'appelante des sommes de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et 3 000 euros au titre de ceux exposés en appel.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement en ce qu'il a débouté Mme [U] [T] de ses demandes 

- de requalification et d'annulation du contrat du 30 décembre 2019, 

- de dommages-intérêts pour réparation d'une perte de chance de ne pas contracter et d'un préjudice moral



ainsi que sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau sur des chefs infirmés,



Requalifie le contrat de vente avec faculté de rachat signé le 30 décembre 2019 en contrat pignoratif, 



Annule ce contrat,



Dit que Mme [U] [T] doit restituer à la société Epilogue la somme de 161 000 euros en remboursement du prix de vente de l'immeuble,



Dit que la société Epilogue doit restituer à Mme [U] [T] les sommes de 

- 57 960 euros au titre des indemnités d'occupation payées par anticipation à la date de la signature de la vente

- 4 400 euros au titre des frais de la vente

soit la somme totale de 62 360 euros,



Ordonne la compensation entre ces créances réciproques et dit que Mme [U] [T] doit restituer à la société Epilogue la somme de 98 640 euros,



Dit que la société Finvens Immo anciennement Rouaix Immo doit restituer à Mme [U] [T] la somme de 10 000 euros au titre des frais de négociation réglés en exécution du contrat annulé,



Dit n'y avoir lieu à ordonner la restitution du bien vendu,



Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière de [Localité 1],



Condamne in solidum les sociétés Finvens Immo et Epilogue et M. [W] à payer à Mme [U] [T] la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,



Les condamne au paiement des dépens de première instance ainsi qu'à payer à Mme [U] [T] de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,



Confirme pour le surplus le jugement entrepris,



Y ajoutant,



Condamne les sociétés Finvens Immo et Epilogue et M. [W] aux dépens,



Les condamne à payer à Mme [U] [T] la somme de 3 000 euros en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,





























En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.