Cour d'appel de Besançon, 1ère Chambre, 23 juin 2026, n° 25/00595

ASW/LLL











REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° de rôle : N° RG 25/00595 - N° Portalis DBVG-V-B7J-E4TA





COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale



ARRÊT DU 23 JUIN 2026 





Décision déférée à la Cour : jugement du 25 février 2025 - RG N°24/00372 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1] 

Code affaire : 5AG - Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance





COMPOSITION DE LA COUR :



Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre

Mme Anne-Sophie WILLM et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers

Madame Léonie LACOMBE-LASNE, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision





DEBATS :



L'affaire a été examinée en audience publique du 21 avril 2026 tenue par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre, Mme Anne-Sophie WILLM et Monsieur Philippe MAUREL, conseillers et assistés de Madame Léonie LACOMBE-LASNE, greffière.



Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.



L'affaire oppose : 





PARTIES EN CAUSE :



APPELANTE



Madame [V] [Z]

née le 23 janvier 1984 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]



Représentée par Me Yacine HAKKAR, avocat au barreau de BESANCON



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2025-002661 du 24/03/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])





ET :





INTIMÉE 



E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DU [Localité 2] HABITAT 25, prise en la personne de son représentant légal, inscrite au RCS de [Localité 1] n° 272 500 018

Sise [Adresse 2]



Représentée par Me Marie-Christine VERNEREY, avocat au barreau de MONTBELIARD



ARRÊT :





- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Madame Léonie LACOMBE-LASNE, greffière lors du prononcé.





*************



EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS



Mme [V] [Z] a été locataire de l'appartement numéro 866 situé au deuxième étage de l'immeuble collectif du [Adresse 3] à [Localité 1], selon contrat de bail passé le 12 octobre 2016 avec l'Office public de l'habitat du département du [Localité 2], sous l'enseigne Habitat 25.



La location a pris effet le 16 octobre 2016 et le 23 novembre 2021, après une mise en demeure du 31 octobre 2021, elle s'est vue délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.



Préalablement, par lettre recommandée du 17 novembre 2021, elle a sollicité la résiliation immédiate du bail. Les clés ont été restituées le 16 février 2022.



Par acte du 29 janvier 2024, elle a fait assigner le bailleur devant le tribunal judiciaire de Besançon aux fins de le voir déclarer responsable de son préjudice de jouissance et le condamner à des dommages et intérêts.



[Adresse 4] s'est opposé à la demande et a sollicité la condamnation de Mme [Z] au paiement de loyers et charges et de sommes au titre des réparations locatives.



Par jugement rendu le 25 février 2025, le tribunal a :



- rejeté les demandes formées par Mme [Z] au titre du préjudice moral et du préjudice matériel,

- condamné [Adresse 4] à lui verser une somme de 2 053,37 euros, soit cinq mois et demi de loyer au titre du préjudice de jouissance,

- condamné Mme [Z] à payer à Habitat 25 la somme de 1 206,32 euros au titre des réparations locatives,

- condamné Mme [Z] à verser à Habitat 25 la somme de 896,99 euros au titre des loyers de mai à juillet 2021, moins déduction du dépôt de garantie de 297 euros, soit la somme de 599,99 euros,

- dit y avoir lieu à compensation entre les sommes dues,

- rejeté la demande d'Habitat 25 au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [Z] aux dépens,

- rejeté les demandes d'Habitat 25 pour le surplus,

- rejeté les demandes de Mme [Z] pour le surplus.



Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :







Sur la responsabilité du bailleur

- qu'il ressortait des pièces qu'Habitat 25 avait entrepris des démarches pour qu'il soit procédé à des travaux de mise en sécurité de la porte de l'appartement de Mme [Z],

- que si la locataire avait été victime d'un trouble de fait commis par un tiers à l'occasion d'une tentative d'effraction, d'une effraction et d'un vol, le bailleur n'en était pas directement responsable dans la mesure où l'appartement était resté ouvert plusieurs jours du fait de la locataire ;



Sur les loyers non suspendus

- que le bailleur avait manqué à ses obligations de remettre à la locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé,

- que ce manquement était suffisamment grave dès lors que la locataire n'avait pu avoir accès à son logement en raison de la sécurisation de la porte d'entrée,

- que le trouble de jouissance correspondant à cinq mois et demi de loyer était donc établi ;



Sur les dégradations locatives

- que l'état des lieux de sortie du 16 fevrier 2022 faisait mention de réparations locatives ainsi que d'un récapitulatif des indemnités locatives calculées sur la base de l'accord collectif ;



Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers

- que Mme [Z] reconnaissait devoir la somme de 899,99 euros au titre des loyers de mai à juillet 2021,

- qu'il apparaissait que suite à la mise en sécurité et la condamnation de la porte palière, Mme [Z] n'avait plus eu accès à son logement depuis le 1er septembre 2021,

- que le bailleur ne justifiait pas de la date de remplacement de la porte qui aurait permis à la locataire de pouvoir réintégrer son appartement,

- que Mme [Z] était donc redevable de la somme de 599,99 euros au titre des loyers de mai à juillet 2021, déduction faite de 3 euros correspondant aux frais prohibés des dispositions de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 et du dépôt de garantie de 297 euros.





Par acte du 18 avril 2025, Mme [Z] a formé appel de ce jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, au titre du préjudice matériel, et l'a condamnée au paiement de réparations locatives à hauteur de 1 206,32 euros, de loyers à hauteur de 599,99 euros, ainsi qu'aux dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 2 janvier 2026, elle demande à la cour :

- de la déclarer recevable en son appel et l'y déclarer bien fondée,

- d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Besançon le 25 février 2025 en ce qu'il a rejeté ses demandes au titre de son préjudice moral et matériel et en ce qu'il l'a condamnée à verser à Habitat 25 la somme de 1 206,32 euros au titre des réparations locatives et la somme de "896,97 € 0,l9 €" au titre des loyers de mai à juillet 2021 et en ce qu'il l'a condamnée aux entiers dépens,

- de débouter [Adresse 4] de ses demandes incidentes,



Statuant à nouveau

- de déclarer Habitat [Adresse 5], en sa qualité de bailleur du logement [Adresse 3] à [Localité 1], entièrement responsable des dommages subis par elle constitutifs de préjudice de jouissance,

- de condamner Habitat 25 à lui verser les indemnités suivantes :


5 000 euros au titre du préjudice moral,

7 142,23 euros au titre du préjudice matériel,


- de confirmer le jugement pour le surplus de ses dispositions,

- de "les condamner" aux entiers dépens de l'instance.





Aux termes de ses uniques conclusions déposées le 2 octobre 2025, [Adresse 4] demande à la cour :



- de déclarer recevable mais non fondé l'appel interjeté par Mme [V] [Z] à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Besançon le 25 février 2025,

- de l'en débouter,

- de déclarer recevable et bien fondé son appel incident, limité aux chefs du jugement critiqué suivants :

"Condamne HABITAT 25 à verser à Madame [Z] [V] une somme de 2 053,37 € (mille deux cent six euros et trente-deux centimes) (soit 5 mois et demi de loyer) au titre du préjudice de jouissance.

Rejette la demande de HABITAT 25 au titre de l'article 700 du code de procédure civile",



Réformant ledit jugement et statuant à nouveau,

- de condamner Mme [V] [Z] à lui payer :


la somme de 1 380,06 euros au titre des loyers et charges relatifs à la location de l'appartement de type 3 n° 866 situé au 2ème étage de l'immeuble collectif du [Adresse 3] à [Localité 1], du 16 octobre 2016 au 17 février 2022, déduction déjà faite du dépôt de garantie initial de 297 euros,

la somme de 1 206,32 euros au titre des réparations locatives,


- de rejeter l'ensemble des demandes de Mme [V] [Z], notamment ses demandes en indemnisation de préjudice de jouissance, préjudice moral et préjudice matériel,

- de confirmer pour le surplus en ses dispositions non contraires, le jugement entrepris,

- de condamner Mme [V] [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel, outre au paiement à son profit d'une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





La clôture a été ordonnée le 31 mars 2026.



L'affaire a été appelée à l'audience du 21 avril 2026.



Elle a été mise en délibéré au 23 juin 2026.



Pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





SUR CE, LA COUR



I. Sur les demandes de préjudices moral et matériel de Mme [Z]



Mme [Z] reproche à Habitat 25 de ne pas lui avoir assuré une jouissance paisible des lieux, faisant valoir que le bailleur a été défaillant dans son intervention et a mis plus de deux mois avant de réagir à ses demandes suite à l'effraction de la porte de son appartement. Elle associe son préjudice moral au fait qu'elle a été placée dans l'insécurité le temps de la location et réclame, en réparation de son préjudice matériel, des dommages et intérêts à hauteur des objets qui lui ont été volés.



[Adresse 4] rétorque qu'elle n'est en rien responsable des carences de Mme [Z] ou de sa compagnie d'assurances dans la gestion des sinistres. Elle relève que l'assureur de l'appelante avait indiqué prendre en charge le dommage, de sorte qu'elle pouvait donc réaliser les travaux de réparation de la porte.



Réponse de la cour :



L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Il doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement, entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.





Selon l'article 1725 du code civil, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs à aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.



Par ailleurs, l'article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



Il est acquis que le bailleur n'encourt, en principe, aucune responsabilité à raison du vol commis par un tiers au préjudice du locataire, dans les locaux faisant l'objet du bail, et qu'il en est autrement dans le cas seulement où la perpétration du vol se rattache, par un lien direct de causalité, à une faute déterminée dudit bailleur ou de ses préposés (Civ. 8 avr. 1941: D. 1945. 13).



En l'espèce, il est observé que le constat d'état des lieux signé par les parties le 12 octobre 2016 lors de la prise à bail du logement fait mention d'une porte d'entrée et de serrureries en bon état.



Il ressort par ailleurs d'un écrit de Mme [Z] (Pièce N°4) que c'est à son retour de congés le 6 août 2021 qu'elle a trouvé la porte de son appartement fracturée, expliquant qu'il s'agissait d'une tentative d'effraction et qu'elle ne pouvait pas l'ouvrir. Elle mentionne dans ce même écrit que ne trouvant pas de serrurier, elle est repartie de chez elle, a pu joindre par la suite son assureur pour connaître la marche à suivre et que celui-ci lui a fait part d'une prise en charge de la réparation à hauteur de 1 600 euros.



Elle produit un procès-verbal de compte-rendu d'infraction du 9 août 2021 dans lequel elle déclare que le pêne est cassé et que seuls les deux points de sécurité ont empêché l'intrusion.



Elle verse également un échange du 20 août 2021 avec [Adresse 4] par lequel elle informe de la tentative d'effraction et questionne sur un serrurier à lui conseiller, le bailleur lui répondant alors qu'il lui appartient de déposer plainte, de procéder à une déclaration à son assurance et de voir avec un serrurier de son choix pour la réparation.



Dans son écrit produit en pièce N°4, Mme [Z] explique par ailleurs que c'est en retournant chez elle le 26 août 2021 qu'elle a constaté que sa porte d'entrée avait subi une nouvelle effraction et que son appartement avait été cambriolé.



Elle verse un procès-verbal de dépôt de plainte du 3 septembre 2021 aux termes duquel elle déclare qu'à la suite de ce cambriolage, ne trouvant pas d'artisans disponibles, un de ses amis lui a proposé de condamner la porte d'entrée le temps de trouver une solution et qu'elle est alors partie en vacances. Elle ajoute que plus tard, son ami lui a indiqué qu'il n'était pas intervenu car il ne pouvait procéder sans aide, et que c'est à son retour le 31 août 2021 qu'elle a constaté que son appartement avait été squatté, ajoutant que le bailleur lui avait trouvé un artisan qui avait condamné la porte le 1er septembre 2021.



Il résulte du dossier que le 8 septembre 2021, Habitat 25 a adressé à Mme [Z] un devis du même jour de la société VMI pour le remplacement de la porte en lui précisant qu'il était à transmettre à son assurance, et il ressort :



- d'un mail de Mme [Z] du 14 septembre 2021 que ce n'est qu'à cette date qu'elle a transmis ce devis à son assurance,



- du courrier d'Habitat 25 du 23 décembre 2021, non contredit par l'appelante, que ce n'est que le 24 septembre 2021 qu'elle a traité le sinistre avec sa compagnie d'assurance.



Aucune faute à l'origine des dommages ne peut donc être imputée à Habitat 25 qui ne peut ainsi être tenue responsable notamment du vol des effets personnels de Mme [Z] commis par des tiers dans l'appartement objet du bail, ou d'un trouble de jouissance au motif que la locataire n'avait plus accès à son logement.



Au contraire de ce qu'elle affirme, Mme [Z] a non seulement tardé à informer Habitat 25 de l'endommagement de sa porte d'entrée, mais elle est aussi seule responsable de son dommage en ne s'étant pas souciée de la fermeture de son logement après les effractions constatées les 6 et 26 août 2021.



[Adresse 4] démontre en revanche avoir entrepris toutes les démarches utiles dès le moment où elle a reçu l'information de sa locataire du trouble subi en lui conseillant de déposer plainte, de se tourner vers sa compagnie d'assurance pour déclarer le sinistre et de faire intervenir un serrurier, ainsi qu'en lui transmettant un devis pour le remplacement de la porte.



Le lien de causalité entre le dommage subi et le fait générateur n'est donc pas établi, de sorte que le bailleur ne saurait être tenu pour responsable des préjudices moral, matériel et de jouissance mis en compte par la locataire.



Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées par Mme [Z] au titre du préjudice moral et du préjudice matériel, mais infirmé en ce qu'il a condamné [Adresse 4] au titre du préjudice de jouissance.





II. Sur la demande au titre des loyers, charges et réparations locatives 



[Adresse 4] fait valoir une créance de loyers et charges impayés du 16 octobre 2016 au 17 février 2022 à hauteur de 1 380,06 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 297 euros ainsi que des réparations locatives pour 1 206,32 euros.



Mme [Z] rétorque que cette demande est formulée pour la première fois à hauteur d'appel. Elle observe qu'Habitat 25 n'a pas fait appel des dispositions du jugement relatif aux loyers dus, faisant valoir qu'elle n'est pas fondée à solliciter des loyers impayés qui seraient prescrits au titre de la période invoquée. Concernant les dégradations, elle soutient que l'état des lieux de sortie a été établi en son absence, qu'elles ne sont pas démontrées, qu'elles constituent une usure normale de l'appartement, et que le tribunal a déjà statué sur ce point.



Réponse de la cour :



A titre préliminaire, la cour observe qu'étant, en vertu de l'alinéa 3 de l'article 954 du code de procédure civile, tenue de ne statuer que sur les seules prétentions énoncées au dispositif, le moyen développé par Mme [Z] au titre de la demande nouvelle en appel est sans effet dès lors que le dispositif de ses conclusions ne mentionne aucune prétention de ce chef.



Il sera d'ailleurs surabondamment constaté que la demande avait déjà été formulée en première instance par Habitat 25.





Sur les loyers et charges :



Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l'obligation de payer le loyer et les charges au terme convenu.



Les charges sont exigibles sur justification par le bailleur.



En l'espèce, il est constaté que Mme [Z] écrit dans ses conclusions avoir rendu l'appartement le 16 février 2022 après l'état des lieux (page 6 de ses dernières conclusions) et il est établi, par le relevé de compte détaillé des sommes dues arrêté au 17 février 2022, qu'elle était redevable à cette date de 1 675,06 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de mai 2021.



L'action du bailleur ayant été engagée le 29 janvier 2024, la créance invoquée n'est donc pas prescrite, et il est constaté que si Mme [Z] affirme, sans autre démonstration, que la demande ne serait pas fondée, cela n'est pas exact, ce d'autant qu'elle ne justifie par aucune pièce s'être acquittée de son obligation de régler les loyers et charges réclamés pour la période de mai 2021 à février 2022.



Mme [Z] sera dès lors condamnée au versement de la somme de 1 378,06 euros au titre des loyers et charges impayés de mai 2021 au 16 février 2022, déduction faite du dépôt de garantie de 297 euros, de sorte que le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.





Sur les réparations locatives :



Le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant le bail. Il doit également entretenir le logement en bon état de réparations locatives.



L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties".



La Cour de cassation décide qu'un constat d'huissier de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties (1re Civ., 12 avril 2005, pourvoi n° 02-15.507, Bull. 2005, I, n° 181).



Il s'en déduit qu'un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.



En l'espèce, Habitat 25, qui avait connaissance du départ des lieux de sa locataire puisqu'elle lui a écrit, le 23 décembre 2021, que la location prendrait fin au plus tard le 17 février 2022, ne démontre pas avoir tenté d'établir amiablement l'état des lieux de sortie de manière contradictoire, et elle n'a pas fait appel à un huissier de justice.



En effet, le document versé par le bailleur en pièce N°8, daté du 16 février 2022, n'a pas été établi contradictoirement, et si Mme [Z] fait savoir, dans un écrit produit en pièce N°1, qu'elle n'avait pas accepté le rendez-vous fixé pour l'état des lieux le 14 février 2022 et proposé en échange qu'il se tienne le 16 février 2022, il n'est pas démontré qu'elle aurait été convoquée pour cette date.



L'état des lieux de sortie invoqué par le bailleur ne peut donc faire la preuve des dégradations qui y sont listées et qui seraient imputables à la locataire, et il n'est versé aucune autre pièce qui permette d'établir l'existence des désordres ainsi mis en compte.



La demande formée au titre des réparations locatives sera dès lors rejetée et le jugement déféré infirmé sur ce point.





III. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile



Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et sur les frais irrépétibles.



Mme [Z] sera condamnée aux dépens d'appel et les demandes formées par les parties au titre des frais irrépétibles seront rejetées.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique,



INFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Besançon le 25 février 2025 en ce qu'il a :



- condamné Habitat 25 au versement d'une somme de 2 053,37 euros, soit cinq mois et demi de loyer au titre du préjudice de jouissance,



- condamné Mme [Z] au paiement de la somme de 1 206,32 euros au titre des réparations locatives,



- condamné Mme [Z] à verser la somme de 896,99 euros au titre des loyers de mai à juillet 2021, moins déduction du dépôt de garantie de 297 euros, soit la somme de 599,99 euros ;



LE CONFIRME pour le surplus ;



STATUANT A NOUVEAU et Y AJOUTANT



DEBOUTE Mme [V] [Z] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;



CONDAMNE Mme [V] [Z] à payer à l'Office public de l'habitat du département du [Localité 2], sous l'enseigne [Adresse 4], la somme 1 378,06 euros au titre des loyers et charges impayés de mai 2021 au 16 février 2022, déduction faite du dépôt de garantie de 297 euros ;



DEBOUTE l'Office public de l'habitat du département du [Localité 2], sous l'enseigne Habitat 25, de sa demande au titre des réparations locatives ;



CONDAMNE Mme [V] [Z] aux dépens d'appel ;



DEBOUTE Mme [V] [Z] et l'Office public de l'habitat du département du [Localité 2], sous l'enseigne Habitat 25, de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





La greffière, Le président,



















En conséquence,

La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution.

 Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main.

 A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

 En foi de quoi, la présente décision a été signée à la minute par le président et le greffier.