Cour d'appel d'Angers, Chambre A - Civile, 30 juin 2026, n° 24/00926

COUR D'APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A - CIVILE







MP / TD

ARRET N°: 



AFFAIRE N° RG 24/00926 - N° Portalis DBVP-V-B7I-FKG5



Jugement du 9 avril 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 2]

n° d'inscription au RG de première instance 24/00054





ARRET DU 30 JUIN 2026



APPELANTS :



Monsieur [Z] [K]

né le 4 juillet 1960 à [Localité 3] (MALI)

[Adresse 1]

[Localité 4]



Madame [X] [E] [A] [I] épouse [K]

née le 26 septembre 1960 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Tous deux représentés par Me Eric L'HELIAS, avocat au barreau de LAVAL





INTIME :



Monsieur [L] [V]

né le 12 mai 1954 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représenté par Me Romain BOULIOU de la SCP DESBOIS-BOULIOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de LAVAL





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 16 mars 2026 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme PHAM, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.







Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame CORBEL, présidente de chambre

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère 

Madame PHAM, conseillère



Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA 





ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 30 juin 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous signature privée du 9 juin 2012, M. [L] [V] (ci-après le bailleur) a consenti à M. [Z] [K] et Mme [X] [I], épouse [K] (ci-après les locataires), un bail à usage d'habitation situé [Adresse 3], 1er étage, à [Localité 8] moyennant le versement d'un loyer mensuel de 360 euros, provisions sur charges comprises.



Les locataires ne s'acquittant pas régulièrement des loyers, un commandement de payer et de justifier d'une assurance contre les risques locatifs visant les clauses résolutoires figurant au bail a été délivré le 2 février 2023.



Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans en résiliation/expulsion. 



Par jugement réputé contradictoire du 9 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval a :



- déclaré recevable la demande du bailleur en vue de la résiliation du bail,

- constaté au 2 avril 2023 la résiliation du bail conclu le 9 juin 2012 entre le bailleur et les locataires pour un bien situé [Adresse 3], 1er étage, à [Localité 9],

- ordonné en tant que de besoin et à défaut par les locataires d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous biens et occupants de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et l'assistance de tout technicien utile,

- condamné solidairement les locataires à payer au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 3 avril 2023 et jusqu'au 30 novembre 2023,

- condamné solidairement les locataires à payer au bailleur la somme de 35 437 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 1er décembre 2023, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de ce jugement,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum les locataires aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de commandement de payer,

- rappelé que ce jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.



Pour statuer ainsi, il a considéré que les locataires ne s'étaient pas acquittés de certaines échéances de loyers et que cette dette n'avait pas été apurée dans le délai de deux mois suivant commandement de payer, de sorte que la résiliation du bail de plein droit était acquise.



S'agissant de l'exception d'inexécution invoquée en défense par les locataires, le tribunal a constaté qu'un rapport non contradictoire de l'Agence régionale de Santé du 8 septembre 2023 relevait l'état d'insalubrité du logement. Un arrêté préfectoral du 10 novembre 2023 a ensuite interdit le logement à l'habitation jusqu'à la réalisation de travaux. Ainsi, le tribunal a constaté que les loyers étaient dus pour la période antérieure au 1er décembre 2023, mais pas postérieurement.



Le 17 mai 2024, les locataires ont interjeté appel, par voie électronique, de cette décision en son entier dispositif sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, intimant dans ce cadre le bailleur.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 février 2026 pour l'audience du 16 mars 2026.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES



Aux termes de dernières conclusions d'appelant n°3 en date du 12 juin 2025, M. et Mme [K] demandent à la cour de :



- infirmer le jugement (RG n°24/00054 - N° Minute : 24/161 - N° PORTALIS DBZC - W - B71 - DZWL) rendu le 9 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Laval, en ce qu'il :

- a déclaré recevable la demande du bailleur en vue de la résiliation du bail ;

- a constaté au 2 avril 2023 la résiliation du bail qu'ils ont conclu le 9 juin 2012 avec le bailleur, pour un bien situé [Adresse 4] à [Localité 8] ;

- a ordonné en tant que de besoin et à défaut par eux d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous biens et occupants de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et l'assistance de tout technicien utile ;

- les a condamnés solidairement à payer au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 3 avril 2023 et jusqu'au 30 novembre 2023,

- les a condamnés solidairement à payer au bailleur la somme de 35 437 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 1er décembre 2023, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de ce jugement ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- les a condamné in solidum aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de commandement de payer ;

- rappelé que ce jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.



Le réformant,

- débouter le bailleur de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- constater que le bailleur est forclos à agir en paiement contre les locataires, au titre des loyers et de charges antérieurs au 11 janvier 2021, et constater que la créance alléguée de ce chef est prescrite ;

- constater que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent ;

- constater et subsidiairement ordonner la résiliation judiciaire du bail conclu le 9 juin 2012 entre le bailleur et eux, à la date du 17 février 2024 ;

- condamner le bailleur à leur payer :

- une somme de 45 180 euros équivalente au montant des loyers et des charges qu'il leur a facturés entre le 15 juin 2012 et le 17 février 2024, soit 360 euros par mois, et ce à titre de dommages et intérêts pour les causes sus-énoncées et subsidiairement à titre de réduction de loyer et de charges ;

- une somme de 350 euros au titre du dépôt de garantie, outre une somme de 140 euros correspondant à la pénalité prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 en cas de défaut de restitution du dépôt de garantie lorsque le bailleur n'est pas fondé à procéder à une retenue sur celui-ci.



A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la juridiction de céans les condamnerait à payer une quelconque somme au bailleur en exécution du contrat de bail litigieux :

- ordonner la compensation judiciaire entre les créances réciproques,

- leur accorder un moratoire de deux ans pour s'acquitter des condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre au profit du bailleur, après compensation le cas échéant, et subsidiairement un échéancier sur deux ans,

- condamner le bailleur à leur payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le bailleur aux entiers dépens de première instance et d'appel sur le fondement des articles 696 et suivants du code de procédure civile, dont distraction au profit de Me Eric L'Helias, avocat aux offres et demandes de droit.



Aux termes de ses dernières conclusions d'intimé n°2 en date du 3 février 2026, M. [V] demande à la cour de : 



- débouter les locataires de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

- débouter les locataires de leur demande de fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

- débouter les locataires de leur demande de résiliation judiciaire du bail pour manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent ;

- débouter les locataires de leur demande reconventionnelle indemnitaire, ces derniers étant forclos à agir au titre de leur demande antérieure au 29 juillet 2019 ;

- ordonner que la créance alléguée est prescrite de ce chef ;

- débouter les locataires de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

- débouter les locataires de leur demande de compensation judiciaire ;

- débouter les locataires de leur demande de délais de grâce ;

- débouter les locataires de leur demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance et d'appel ;

- confirmer le jugement du 9 avril 2024 rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Laval, en ce qu'il a :

- déclaré recevable sa demande en vue de la résiliation du bail ;

- constaté au 2 avril 2023 la résiliation du bail qu'il a conclu le 9 juin 2012 avec les locataires pour un bien situé [Adresse 3], 1er étage, à [Localité 9] ;

- condamné solidairement les locataires à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 3 avril 2023 et jusqu'au 30 novembre 2023 ;

- condamné solidairement les locataires à lui payer la somme de 35 437 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 1er décembre 2023, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de ce jugement ;

- condamné in solidum les locataires aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de commandement de payer ;

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné en tant que de besoin et à défaut par les locataires d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous biens et occupants de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et assistance de tout technicien utile.



Y ajoutant,

- condamner in solidum les locataires au paiement d'une somme de 4 000 euros à son profit au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les locataires aux entiers dépens d'appel sur le fondement des articles 696 et suivants du code de procédure civile, dont distraction au profit de Me Romain Bouliou, avocat aux offres et demandes de droit ;



Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.





Moyens des parties



M et Mme [K] opposent la prescription de l'arriéré locatif en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ils observent que le bailleur réclame un arriéré pour la période du 15 juin 2012 au 29 février 2024, rappelant que l'assignation date du 11 janvier 2024. Ils font valoir qu'en application de l'article 122 du code de procédure civile , cette fin de non-recevoir ne constitue pas une prétention nouvelle et qu'elle est recevable en tout état de procédure. Ils ajoutent que la décision de recevabilité de la commission de surendettement du 30 avril 2015 ne peut constituer une suspension de la prescription que pour la somme visée, soit la somme de 9612,19 euros arrêtée au 30 avril 2015. Ils indiquent que le créancier recouvre son droit de poursuite lorsque le plan a pris fin, que le jugement du tribunal d'instance de Laval prévoyait une caducité du plan 15 jours après une mise en demeure infructueuse, et que le plan est devenu caduc au plus tard le 15 février 2018. Ils relèvent que le bailleur n'a pas engagé d'action en paiement dans les trois ans du 15 février 2018. Ils concluent que l'arriéré locatif pour la période antérieure au 11 janvier 2021 est prescrite. 



Ils contestent que les paiements opérés pendant l'occupation du logement puissent valoir reconnaissance de dette. Ils font valoir que s'agissant d'une dette payable à termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance. Ils ajoutent qu'ils ont toujours contesté la dette compte tenu de l'état du logement et de la nécessité de réaliser des travaux.



Ils font valoir qu'en tout état de cause le paiement partiel ne relance le délai de prescription que s'il n'est pas déjà écoulé et que l'effet interruptif est restreint aux échéances qui ont été réglées en tout ou partie par ces paiements.



Estimant qu'ils n'étaient pas redevables d'une dette locative, ils estiment que l'acquisition de la clause résolutoire n'a pas joué. Ils sollicitent, à titre reconventionnel, que le bail soit résilié aux torts du bailleur pour manquement à son obligation de livrer un logement décent en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 3 du décret n°2002-1208 du 13 décembre 2000. Ils relèvent que devant le premier juge M. [V] a reconnu à l'audience du 5 mars 2024 que la chaudière ne fonctionnait plus depuis 9 ans. 

Ils exposent que l'arrêté d'insalubrité du 10 novembre 2023 indique que le rapport de l'[Localité 10] du 8 septembre 2023 a été transmis à M. [V] et que ce dernier a répondu le 6 octobre 2023. Ils ajoutent que M. [V] s'abstient de produire ce courrier du 6 octobre 2023 et qu'il ne démontre pas avoir contesté cette insalubrité.



Ils font valoir que l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation prévoit une procédure contradictoire et que M. [V] ne justifie pas avoir contesté l'arrêté.



Ils considèrent que la créance de loyer est conditionnée à la mise à disposition par le bailleur d'un logement décent et que le bailleur n'a pas satisfait à ses obligations de délivrer un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, et d'entretien depuis l'entrée dans les lieux.

 

Ils réclament une indemnité de loyer en réparation de leur trouble de jouissance à titre de dommages et intérêts, et subsidiairement à titre de réduction de loyer et de charges, pour la somme de 45 180 euros équivalente au montant des loyers et charges entre le 15 juin 2012 et le 17 février 2024, soit 360 euros par mois. Ils invoquent les dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 1231-1 du code civil. Ils soutiennent que le locataire, confronté à un problème de décence, peut renoncer à demander une mise en conformité et simplement réclamer des dommages-intérêts pour trouble de jouissance sans mise en demeure préalable. 



Ils sollicitent une compensation judiciaire entre les créances des parties sur le fondement des articles 1347 et 1348 du code civil.



Au visa des articles 70, 564, 565, et 567 du code de procédure civile, ils considèrent que leurs demandes ne sont pas nouvelles. Ils font valoir, que s'agissant d'une demande de paiement de loyer formée par M. [V], leur demande reconventionnelle indemnitaire (et subsidiairement en réduction du loyer) se rattache par un lien suffisant aux prétentions originelles en raison de l'insalubrité du logement. Ils ajoutent que ces demandes sont également les compléments ou l'accessoire de la demande initiale de leur demande visant le débouté de M. [V] en paiement d'arriérés de loyers.



Ils font valoir que leur demande indemnitaire n'est pas prescrite pour la période antérieure au 29 juillet 2021 (date signification des premières conclusions en appel) puisqu'elle a été présentée moins de trois ans avant la fin du bail. Ils estiment que M. [V] reconnaît a minima le bien-fondé de leur demande indemnitaire pour la période postérieure au 30 novembre 2023 (date d'interdiction du logement à l'habitation). Ils observent qu'il est évident que l'insalubrité préexistait à la date du 30 novembre 2023.



Ils sollicitent la restitution du dépôt de garantie en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, avec la majoration prévue en cas de non restitution dans le délai requis.



Ils soutiennent que cette demande est recevable en application des articles 564 à 567 du code de procédure civile, en ce qu'elle est le complément nécessaire de la demande originelle. Ils précisent qu'ils ont quitté le logement en février 2024 et qu'ils ont également sollicité la résiliation du bail. Ils sollicitent la compensation entre l'éventuelle somme qu'ils resteraient devoir et la somme due au titre de la restitution du dépôt de garantie.



Enfin, ils sollicitent des délais de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, à titre principal sous la forme d'un moratoire et subsidiairement un échéancier sur une durée de deux ans. Ils se prévalent du diagnostic social et financier remis par les services sociaux de la Préfecture à la juridiction de première instance. Ils font valoir qu'une telle demande n'emporte pas reconnaissance du bien-fondé des prétentions du bailleur et qu'elle n'est pas une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile. 



M. [V], au visa de l'article 564 du code de procédure civile, soulève l'irrecevabilité de la fin de non-recevoir tiré de la prescription, considérant que cette demande est nouvelle en cause d'appel. 



Sur le bien-fondé de cette fin de non-recevoir, il oppose la renonciation à la prescription telle qu'énoncée à l'article 2251 du code civil. Il fait valoir que la renonciation peut être tacide que les époux [K] n'ont jamais soulevé la prescription en première instance.



Il expose également que la reconnaissance de dette interrompt la prescription en application de l'article 2240 du code civil. Il considère que la sollicitation d'un plan conventionnel du débiteur surendetté vaut reconnaissance de dette. 



Il indique que la caducité du plan de surendettement n'ôte pas la force de chose jugée au jugement du 21 novembre 2016 conformément aux dispositions des articles 480 et 500 du code de procédure civile. 



Il fait valoir qu'un paiement même partiel vaut reconnaissance de dette et que celle-ci entraîne pour la totalité de la créance un effet interruptif de prescription qui ne peut se fractionner.



Il soutient, qu'en tout état de cause, la prescription de trois ans n'est entrée en vigueur qu'à compter du 27 mars 2014 et qu'elle ne s'applique pas aux baux conclus antérieurement. Il conclut que la prescription serait donc de 5 ans selon l'article 2224 du code civil. 



Sur la résiliation du bail, il réfute avoir reconnu que la chaudière ne fonctionnait pas depuis 9 ans, ayant simplement admis l'existence de désordres pour lesquelles les réparations n'avaient pas été entreprises compte tenu de l'absence de paiement des loyers. Il indique que le rapport de l'agence régionale de santé ([Localité 10]) du 8 septembre 2023 n'est pas contradictoire. 







Il fait valoir que la dette de loyer visé dans le commandement de payer du 2 février 2023 n'ayant pas été payée dans le délai de deux mois, c'est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 2 avril 2023. 



Il en déduit que les époux [K] ne sont pas fondés à solliciter la résiliation du bail à effet du 17 février 2024.



Il conteste l'état d'insalubrité depuis le début du bail et se prévaut de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement, décrivant un logement en bon état. Il souligne que les locataires n'ont pas fait état d'un dysfonctionnement après leur entrée dans l'appartement. 



Il indique que les locataires ayant quitté le logement, il n'y a plus lieu d'ordonner leur expulsion. 



Au visa de l'article 564 du code de procédure civile, il excipe de l'irrecevabilité de la demande indemnitaire des époux [K], et subsidiairement de la demande en réduction du loyer, considérant que ce sont des demandes nouvelles. Il soulève également la prescription de l'action, rappelant que cette demande équivalente au montant des loyers et charges pour la période entre le 15 juin 2012 et le 17 février 2024 a été présentée par voie de conclusions le 29 juillet 2024, de sorte que la période antérieure au 29 juillet 2019 est prescrite selon la prescription de 5 ans.



Il estime que la demande indemnitaire pour trouble de jouissance est infondée puisque le logement n'était pas insalubre lors de l'entrée dans les lieux. Il observe que ce n'est qu'à compter du 30 novembre 2023 que la demande aurait pu être soulevée au titre d'un prétendu trouble de jouissance. 



En ce qui concerne la demande de restitution de garantie, il oppose l'irrecevabilité de cette demande comme nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile. 



Sur le fond, il oppose la mauvaise foi des locataires et conclut que cette demande n'est pas fondée. Il soutient qu'aucune compensation ne peut être prononcée entre le dépôt de garantie et la dette locative. Il explique que cette compensation est interdite tant au cours du bail qu'à son expiration selon une réponse ministérielle (JO débats du 30 janvier 1986 page 197). Il soutient que le logement est fortement dégradé, que les locataires n'ont pas respecté leur obligation d'entretien prévu à l'article 7d de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que les locataires sont partis à la cloche de bois et qu'aucun état des lieux de sortie n'a pu être établi contradictoirement. 



Au visa de l'article 564 du code de procédure civile, il soulève l'irrecevabilité de la demande de grâce comme nouvelle. Sur le fond, il s'oppose à l'octroi de délai de paiement. Il expose que les époux [K] ont déjà disposé de longs délais, qu'ils n'ont pas respecté le plan de surendettement, et qu'ils ne justifient pas de leur situation actuelle.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la prescription de l'action en paiement de l'arriéré locatif



- sur l'irrecevabilité de la fin de non-recevoir tirée de la prescription



M. [M] conclut à l'irrecevabilité de la fin de non-recevoir de la prescription en ce qu'elle constituerait selon lui une demande nouvelle qui ne peut être soumise à la cour en application de l'article 564 du code de procédure civile.



L'article 123 dispose que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.



La demande tendant à voir prescrite une créance constitue une fin de non-recevoir visée à l'article 122 du code de procédure civile. Cette fin de non-recevoir peut être proposée en tout état de cause, y compris en appel, et elle n'est pas une prétention nouvelle frappée d'irrecevabilité en application de l'article 564 du code civil.



Ce moyen d'irrecevabilité sera donc rejeté.



- sur la prescription de l'action en paiement



Selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 et entré en vigueur le 27 mars 2014, toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.



Cependant le régime transitoire, prévu à l'article 14 de la loi du 24 mars 2014, pose le principe que les contrats de location en cours au 27 mars 2014 demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, sauf quelques exceptions au nombre desquels ne figure pas l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.



L'article 82 de la loi n°2015-990 du 6 août 2015, en vigueur depuis le 8 août 2015, a simplifié les modalités d'application dans le temps des dispositions de l'article 7-1. Cet article 82 dispose que jusqu'à leur renouvellement ou leur tacite reconduction , les contrats de location mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 (dont les baux d'habitation) et au premier alinéa de l'article 25-3 (meublés), en cours à la date de la publication de la loi (7 août 2015) demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. [Y] l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil. 





Le contrat du 9 juin 2012, conclu avec un bailleur personne physique, était renouvelable par période triennale par tacite reconduction et il s'est renouvelé tacitement le 9 juin 2015, puis le 9 juin 2018, date à partir de laquelle la prescription triennale est applicable.



L'article 2222 du code civil dispose qu'en cas de réduction de la durée du délai de prescription (...), ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur

de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.



Lorsque le bail du 9 juin 2012 a été conclu, le délai de prescription était de cinq années. 



L'assignation date du 11 janvier 2024. Le bailleur réclame un impayé de loyer de juin 2012 au 1er décembre 2023.



M. et Mme [K] et M. [V] produisent des tableaux indiquant pour chaque mois les sommes qui ont été versées et le solde restant dû pour chaque mois avec l'indication de la somme totale restant dûe depuis le début du bail. Ces décomptes ont été établis par le bailleur. Les sommes reportées dans ce tableau ne sont pas discutées par les parties et les locataires ne rapportent pas la preuve d'avoir effectué des paiements qui ne seraient pas inclus dans ces décomptes.



Il ressort des décomptes les versements suivants:

- année 2012 : 150 euros

- 2013 : 400 euros

- 2014 : 1470 euros

- 2015 : 380 euros, (recevabilité dossier de surendettement : 30 avril 2015)

- 2016 : 1720 euros

- 2017 : 1280 euros

- 2018 : 0 euros

- 2019 : 217 euros

- 2020 : 535 euros

- 2021 : 0 euros

- 2022 : 340 euros 

Total paiement: 6 492 euros sur 41 040 euros (loyers + provisions sur charge), solde : 34 548 euros



Il ressort en outre d'un décompte produit pendant le délibéré, autorisé par la cour, par M. et Mme [K] que les loyers dus au 1er décembre 2023 s'élevaient à la somme de 35 437 euros et que du 10 juillet 2024 au 19 février 2026, les locataires ont versé la somme totale de 6 760 euros. Le conseil de M. [V], dans une note en délibéré du 25 mars 2026, confirme que ce décompte est exact.



Les paiements ont été très irréguliers, parfois supérieurs au montant du loyer et souvent inférieurs au loyer courant. Selon les règles d'imputation, à défaut d'expression de la volonté des locataires d'affecter leur règlement à une échéance spécifique (ex: le loyer en cours), ou d'élément permettant de conclure que le débiteur avait intérêt à payer telle échéance, l'imputation s'opère sur la dette la plus ancienne en application de l'article 1256 du code civil pour la période jusqu'au 1er octobre 2016 puis en application de l'article 1342-10 du code civil à compter de cette date. 



Chaque année, le montant des loyers et provision sur charges représentait 4320 euros et 2160 pour l'année 2012, étant précisé que le bailleur n'a pas appliqué la révision du loyer. Pour l'année 2012, il y a donc lieu de considérer que les loyers ont été réglés, celui de janvier 2013 n'a été que partiellement payé, et ce lorsque le dossier de surendettement a été déclaré recevable.



Selon l'article 2234 du code civil, la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, d'une convention, ou de la force majeure. Or, la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par lui et portant sur des dettes autres qu'alimentaires en application de l'article L. 331-3-1 du code de la consommation dans sa version applicable au litige et devenu l'article L.722-2 du même code. M. [V] se trouvait donc bien dans l'impossibilité d'agir en raison des règles légales applicables à la procédure de surendettement.



La prescription de l'action en paiement a été suspendue à la date de la recevabilité du dossier de surendettement le 30 avril 2015 jusqu'à la date de révocation du plan de surendettement arrêté selon le jugement du 21 novembre 2016 du tribunal d'instance de Laval. le jugement prévoyait une disposition libellée ainsi 'dit que le plan d'apurement sera caduc après une mise en demeure demeurée infructueuse, adressé aux époux [K], d'avoir à exécuter leur obligation'. 



L'impayé inclus dans le plan s'élève à la somme de 9612,19 euros arrêtée au 30 avril 2015.



Le premier courrier adressé par le bailleur à M. et Mme [K] dénonçant le non respect du plan de surendettement date du 17 janvier 2018. Le délai de prescription a donc recommencé à courir le 3 février 2018.



L'assignation ayant été délivrée le 11 janvier 2024, l'action en paiement pour la somme de 9612,19 est donc prescrite.



Les loyers échus après la date du 30 avril 2015 ne sont pas inclus dans le traitement de la situation de surendettement. 



Ainsi, à la date de l'assignation et pour les loyers non compris dans la procédure de surendettement, la période de mai 2015 au 10 janvier 2021 est couverte par la prescription. Les sommes dues du 11 janvier 2021 au 3 avril 2023 (fin bail) représentent la somme de 9252 euros ( janvier prorata temporis: 228 euros, février à décembre 2021 : 3960 euros, janvier à décembre 2022 : 4320 euros, janvier à mars 2023 : 720 euros, avril 2023 : 24 euros). Il convient de déduire de cette somme les versements effectués de juillet 2024 à février 2026 à hauteur de 6 760 euros, soit un solde de 2 492 euros.



L'action en paiement est prescrite pour les loyers dus jusqu'au 10 janvier 2021, étant observé que le logement a été interdit à la location à compter du 1er décembre 2023 en application de l'arrêté du 10 novembre 2023. Il sera également relevé qu'il ressort des pièces produites par le bailleur qu'aucun décompte n'est fourni pour l'année 2023 et qu'aucun impayé au titre de cette année 2023 n'est réclamé. Le dernier décompte produit du 16 mars 2026 reprend un solde dû à compter du 1er décembre 2023 et fait état de paiements du 10 juillet 2024 au 19 février 2026, soit après la résiliation du bail.



M. [V] soutient que les locataires ont renoncé à la prescription.



En vertu des articles 2248 et 2250 du code civil, une partie peut renoncer à une prescription et que seule une prescription acquise est susceptible de renonciation. L'article 2251 du même code énonce la règle selon laquelle la renonciation à la prescription est expresse ou tacite. La renonciation tacite résulte de circontances établissant sans équivoque la volonté de ne pas se prévaloir de la prescription.



La seule circonstance qu'un débiteur ait inclus dans sa demande tendant au traitement de sa situation de surendettement une dette ne permet pas d'établir de manière univoque sa volonté de renoncer à la prescription acquise. De surcroît, la prescription a été en l'espèce acquise après la révocation du plan de surendettement.



Des paiements ponctuels ne sauraient s'analyser en une renonciation à la prescription dans une hypothèse où les locataires occupent toujours le logement et qu'ils sont redevables chaque mois d'un loyer. Cette circonstance rend équivoque la volonté du débiteur de renoncer à la prescription pour la dette locative afférente à la période antérieure au loyer dû pour le mois en cours. Contrairement à ce qui est soutenu par le bailleur, il ne saurait s'inférer de l'absence de moyen soulevé au titre de la prescription en première instance une renonciation à cette fin de non-recevoir. 



Ainsi, le bailleur ne fournit aucun écrit justifiant d'une renonciation expresse des locataires à l'effet de la prescription et les éléments de la cause sont insuffisants pour caractériser une renonciation tacite à la prescription. Ce moyen est donc inopérant pour faire échec à la prescription.





Sur la recevabilité de la demande du bailleur tendant au constat de la résiliation du bail



Les appelants sollicitent l'infirmation du chef du jugement déclarant recevable la demande de M. [V] en vue de la résiliation du bail.



Ainsi que l'a justement relevé le premier juge l'assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 11] par voie électronique le 12 janvier 2024 pour l'audience du 5 mars 2024 (1ère évocation) conformément à l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 



Le bailleur a en outre justifié avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 3 février 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.



Les locataires ne développent aucun moyen sur la réalité et la régularité de ces notifications.



Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.





Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et de l'exception d'inexécution



Le commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire a été délivré le 2 février 2023. Le commandement vise le délai de deux mois qui est celui expressément mentionné dans la clause résolutoire stipulé dans le bail du 9 juin 2012. A défaut de régularisation du paiement, l'acquisition de la clause résolutoire est acquise à compter du 3 avril 2023. A cette date, il existait bien un impayé de loyer. Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire l'argumentation des locataires consiste à soutenir que le logement était inhabitable et qu'aucun loyer n'était dû. Ils ont quitté le logement le 17 février 2024 et sollicitent la résiliation du bail aux torts de M. [V] à compter de cette date. Or, si le bail est valablement résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 avril 2023, il ne saurait être résilié aux torts du bailleur à compter du 17 février 2024. 



Il convient d'examiner l'exception d'inexécution que les locataires soulèvent pour s'opposer à l'existence de la dette locative.



Les époux [K] prétendent que M. [V] a reconnu le dysfonctionnement de la chaudière depuis 2012 devant le juge de première instance, ce qu'il conteste. Il ressort de la motivation du jugement que le premier juge a relevé que M. [V] 'ne conteste pas l'existence de désordres mais explique son refus d'entreprendre des réparations par l'absence de paiement du loyer par les défendeurs.' Il ne peut se déduire de cette observation que M. [V] ait spécifiquement reconnu que les désordres à l'origine de l'arrêté d'insalubrité, en particulier le défaut de fonctionnement de la chaudière, existaient dès la prise de possession du bail et lors des impayés de l'année 2021 et 2022 compris dans le commandement de payer. Lors de l'audience, M. [V] a déclaré que les locataires ne réglaient des loyers que lorsqu'ils craignaient une expulsion.



La visite du logement par la direction santé publique et environnementale de la [Localité 11], service de l'[Localité 10] Pays de la [Localité 12], a été effectuée le 4 août 2023. Le rapport d'évaluation a été établi le 8 septembre 2023 et l'arrêt du Préfet de la [Localité 11] déclarant le logement insalubre date du 10 novembre 2023 avec interdiction à l'habitation à titre temporaire dans un délai de 30 jours à compter de la notification de l'arrêté.



L'arrêté du 10 novembre 2023 relève les désordres suivants :



- absence d'un système de chauffage fonctionnel, fixé et sécurisé (le rapport indique que les locataires se chauffaient avec des radiateurs électriques) ;

- absence d'eau chaude sanitaire ;

- absence de lavabo dans la salle de bain (le rapport dévaluation indique que le lavabo s'est désolidarisé du mur) .

- présence d'humidité et de moisissures ;

- état dégradé de certains revêtements intérieurs ;

- entretien courant des surfaces difficile à assurer du fait de l'état brut ou dégradé de certains revêtement de surfaces ;

- absence de ventilation générale et permanente (le rapport mentionne que les bouches d'aération existent mais qu'elles ne sont pas fonctionnelles) ;

- risque potentiel d'intoxication par monoxyde de carbone en cas d'utilisation d'appareils à combustion dans les locaux non ventilés, notamment la gazinière ;

- installation électrique non sécurisée ;

- fenêtres non sécurisées (absence de garde-corps) ;



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le bailleur est obligé : 

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (.....).

b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public.



Il est constant que, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil pour suspendre le paiement de l'intégralité des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.



Il sera observé que les impayés ont débuté dès le mois de juin 2012, soit dès l'installation dans le logement, et ce alors que l'état des lieux d'entrée signé par les locataires décrit un logement en bon état d'usage.



Les époux [K], pendant les 12 ans d'occupation, ne justifient d'aucun courrier dénonçant l'état du logement, y compris pour des éléments aussi important que la fourniture d'eau chaude. Ils ne fournissent aucun élément objectif et probant démontrant l'indécence du logement antérieurement aux constatations effectuées par le service administratif. M. [V] produit plusieurs courriers de relance (courrier 26 décembre 2013, courrier recommandé du 10 mai 2014, courrier recommandé du 9 décembre 2015, courrier du 17 janvier 2018, courrier recommandé du 18 janvier 2021, lettre du 4 mai 2022, lettre du 14 décembre 2022). Il convient de faire le constat que les locataires ne justifient pas d'une réponse à toutes ces relances et mises en demeure consistant à opposer l'état du logement pour expliquer le non paiement du loyer. 

Les photographies que les époux [K] produisent n'ont pas date certaine et il n'est pas possible de déterminer si elles ont été prises avant ou après le 3 avril 2023.



M. et Mme [K] ne rapportent pas la preuve qu'ils ont été dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux. Dans ces conditions, ils ne peuvent pas prétendre à une exonération de leur obligation de payer le loyer conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Au vu de ces énonciations et constats, la clause résolutoire a bien pris effet le 3 avril 2023.



L'exception d'inexécution étant rejetée, M. [V] est bien fondé à réclamer la somme de 9 252 euros, non atteinte par la prescription. Pour les mêmes motifs que ceux sus-exposés, il convient de rejeter la demande des époux [K] tendant à obtenir la résiliation du bail aux torts du bailleur.



Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail, sauf à préciser que la clause résolutoire a pris effet le 3 avril 2023 et non le 2 avril 2023.



Il sera fait le constat que M. et Mme [K] ont d'ores et déjà quitté le logement et qu'il n'y a donc pas lieu de confirmer l'expulsion.





Sur l'indemnité d'occupation



Compte tenu du préjudice généré par leur maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation, il y a lieu de les condamner in solidum à une indemnité d'occupation mensuelle, et ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux. S'agissant du quantum de l'indemnisation il conviendra de prendre en considération, outre la durée du préjudice, la valeur locative effective du bien au vu de son état général, ses caractéristiques, et de sa localisation. 



Il s'agit d'un appartement situé à [Localité 9], de type T3, d'environ 60 m2.



Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné les époux [K] à verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 3 avril 2023 au 30 novembre 2023. En effet, il ressort des écritures des appelants qu'ils ont quitté le logement le 17 février 2023 et qu'ils se sont maintenus dans les lieux après l'arrêté d'insalubrité, ce que le jugement avait également relevé en reprenant les déclarations de Mme [K]. Cette date n'est pas contredite par l'intimé. L'indemnité d'occupation est due jusqu'à la libération du logement, l'intimé a toutefois limité sa demande jusqu'au 30 novembre 2023. Au vu de l'état du logement, en particulier tel que constaté par le service administratif à partir de mois d'août 2023, cette indemnité sera fixée à la somme de 250 euros par mois.





Sur la demande indemnitaire de M. et Mme [K]



Sur la recevabilité de cette demande



Cette demande indemnitaire est une demande reconventionnelle qui se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires. Elle tend à obtenir une indemnité, et subsidiairement une réduction du loyer, en lien avec des manquements du bailleur à ses propres obligations contractuelles, ce dernier se prévalant d'une obligation à paiement des loyers. Cette demande est donc recevable en application de l'article 567 du code de procédure civile.



Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription



Au vu de la date de conclusion du bail et de l'article 2222 du code civil, cette demande indemnitaire est soumise à la prescription de trois ans à compter de l'entrée en vigueur de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, soit le 27 mars 2014. 



La demande indemnitaire pour troubles de jouissance en raison des manquements allégués du bailleur à son obligation de délivrance a été formée pour la première fois par voie de conclusions le 29 juillet 2024. La demande pour la période du 9 juin 2012 au 29 juillet 2021 est donc prescrite. 



Sur le bien-fondé de la demande indemnitaire



L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



Au vu de la solution du litige, les époux [K] doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre à compter du 3 avril 2023 et ils ne sont pas recevables à réclamer une indemnité après cette date.



Au moment où une interdiction à l'habitation a été prononcée par l'arrêté préfectoral, le bail était donc déjà résilié.



Pendant l'exécution du bail, les locataires peuvent néanmoins solliciter des dommages-intérêts pour des troubles de jouissance imputables au bailleur.



La demande d'indemnisation n'est certes pas subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur, mais la réparation peut tenir compte du comportement des locataires qui ont contribué en raison de leur absence de réclamation auprès du bailleur à ne pas faire cesser les désordres pour lesquels ils sollicitent une indemnité. 



Il ressort des écritures des époux [K] qu'il reproche le dysfonctionnement de la chaudière pour justifier leur demande indemnitaire pour trouble de jouissance. 



Les locataires ne prouvent pas qu'ils aient interpellé le bailleur pour ce type de désordre pendant les 12 ans d'occupation, ce qui paraît étonnant au vu de l'inconfort domestique que la privation d'eau chaude est susceptible d'engendrer. Ils ne fournissent aucun élément démontrant que la chaudière ne fonctionnait pas avant la résiliation du bail. 



Il s'ensuit que le fait dommageable qu'ils invoquent au cours de l'exécution du bail n'est pas prouvé et ils seront déboutés de ce chef de demande.





Sur la demande subsidiaire de réduction des loyers



Sur la recevabilité de cette demande



Cette demande subsidiaire doit être considérée comme reconventionnelle à la demande de paiement d'un arriéré locatif et elle se rattache par un lien suffisant à la demande originaire. Cette demande tendant à obtenir la réduction des loyers est donc recevable en application de l'article 567 du code de procédure civile. 



Sur le bien-fondé de cette demande



S'agissant de la demande subsidiaire de réduction du loyer, les époux [K] invoquent les dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. 



L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne répond pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander la mise en conformité du logement sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. Ce même texte prévoit que l'information par le bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité telle qu'énoncée à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai d'exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'expiration de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.



Il sera fait le constat que les locataires ne justifient pas avoir formulé des griefs tenant à l'indécence du logement pendant l'exécution du bail, ni avoir sollicité l'exécution de travaux.



Il résulte des dispositions sus-visées que la réduction du loyer, ou la suspension du paiement, n'est prévue que lorsque le juge fait droit à une demande de travaux pour mise en conformité dans l'hypothèse où le logement n'est pas décent. Au demeurant, la réduction du loyer ou la suspension du paiement ne vaut que jusqu'à l'exécution des travaux.



Il se déduit de ces énonciations que les époux [K] ne répondent pas aux conditions sus-visées pour justifier une réduction rétroactive du loyer.



Ils seront donc déboutés de ce chef de demande.





Sur la restitution du dépôt de garantie



Sur la recevabilité de cette demande



Cette demande s'analyse en une demande reconventionnelle au sens de l'article 567 du code de procédure civile. Les locataires ont quitté le logement en février 2023 et les comptes entre les parties impliquent d'y inclure le dépôt de garantie. L'article 22 prévoit d'ailleurs que le bailleur peut déduire, le cas échéant, le dépôt de garantie des sommes que les locataires restent lui devoir.



Cette demande est donc recevable.



Sur le bien-fondé de la demande en restitution du dépôt de garantie



L'article 22 alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.



Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

L'article 22 précité prévoit qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.



Le bail mentionne un dépôt de garantie de 350 euros. Aucun état des lieux de sortie n'est produit et le bailleur n'oppose aucune dégradation justifiant l'absence de déduction de cette somme à la dette locative. 



Cette somme sera donc déduite de l'arriéré locatif. Les sommes dues par les locataires au bailleur excédant le montant du dépôt de garantie, il n'y a pas lieu de prononcer une pénalité.





Sur les comptes entre les parties



Il résulte de l'ensemble des développements qui précèdent que les époux [K] seront condamnés à verser à M. [V] la somme de 2 142 euros (2 492 euros - 350 euros), déduction du dépôt de garantie incluse.



Selon l'article 1236-1 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.



En l'espèce le commandement de payer date du 2 février 2023.



Il sera observé que dans son assignation du 11 janvier 2024, M. [V] sollicitait les intérêts légaux sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil. Le jugement entrepris a fait courir les intérêts légaux à compter du jugement. M. [V] sollicite la confirmation du jugement sur ce point et les intérêts légaux seront donc dus à compter du jugement de première instance, soit à compter du 9 avril 2024.





Sur la compensation entre les créances



Aux termes de l'article 1348 du code civil : 'la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision'. 



Aucune indemnité n'ayant été octroyée aux époux [K] et le dépôt de garantie étant déduit de l'arriéré locatif, il n'y a pas lieu de prononcer la compensation.





Sur la demande de délais de paiement



Sur la recevabilité de cette demande de délais de grâce



La demande de délais de paiement vise à obtenir un aménagement du paiement de la dette locative dont se prévaut le bailleur.



Cette demande s'analyse en une demande reconventionnelle telle que prévue à l'article 567 du code de procédure civile.



Cette demande sera donc déclarée recevable.



Sur le bien-fondé de la demande



En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



En l'espèce, la dette est ancienne et les appelants ont, de fait, disposé de délais de paiement. Ils ne produisent aucun document justifiant de leur situation financière actuelle.



Dès lors, ils seront déboutés de leur demande tendant à obtenir des délais de paiement.





Sur les frais irrépétibles et les dépens



Les dispositions relatives aux dépens prononcées en première instance seront confirmées.



Les époux [K], succombant à l'instance, seront condamnés aux dépens d'appel.



En première instance, la demande au titre des frais irrépétibles à concurrence de 700 euros de M. [V] a été rejetée. Le jugement sera infirmé de ce chef. 



A Hauteur d'appel, M. [V] sollicite la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Il apparaît inéquitable que M. [V] supporte l'intégralité des frais irrépétibles qu'il a engagés afin de faire valoir ses droits. M. et Mme [K] seront condamnés à lui verser la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles en première instance et en appel.



Les époux [K] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire Laval du 9 avril 2024 en ce qu'il a :



- déclaré recevable la demande de M. [V] en vue de la résiliation du bail ;



- constaté la résiliation du bail conclu le 9 juin 2012 entre M. [V] et M. et Mme [K] pour un bien situé [Adresse 3] à [Localité 9], sauf à préciser que la résiliation est constaté à compter du 3 avril 2023 ;



- condamné in solidum M. et Mme [K] aux dépens, y inclus les frais du commandement de payer ;



INFIRME le jugement en ce qu'il a :



- condamné solidairement M. et Mme [K] à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 3 avril 2023 et jusqu'au 30 novembre 2023 ;



- condamné solidairement M. et Mme [K] à payer à M. [V] la somme de 35 437 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 1er décembre 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;



- débouté M. [V] de sa demande au titre des frais irrépétibles.



DIT n'y avoir lieu à confirmer l'expulsion de M. et Mme [V] qui ont quitté le logement ;



Statuant de nouveau et y ajoutant ,



- DECLARE irrecevable la demande indemnitaire formée par M. et Mme [K] pour la période du 9 juin 2012 au 29 juillet 2021, comme prescrite ;

- DECLARE irrecevable la demande en paiement de M. [V] pour les arriérés locatifs relatifs à la période antérieure au 11 janvier 2021, comme prescrite ;



- REJETTE toutes les autres exceptions d'irrecevabilité soulevées par M. [V] ;



- CONDAMNE solidairement M. et Mme [K] à verser à M. [V] la somme de 2 142 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 9 avril 2024, y inclus la déduction du dépôt de garantie de 350 euros ;



- CONDAMNE in solidum M. et Mme [K] à verser à M. [V] une indemnité d'occupation d'un montant de 250 euros par mois du 3 avril 2023 au 30 novembre 2023 ;



- DEBOUTE M. et Mme [K] de leur demande tendant à obtenir la résiliation du bail aux torts de M. [V] ;



- DEBOUTE M. et Mme [K] de leur demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance ;



- DEBOUTE M. et Mme [K] de leur demande subsidiaire tendant à obtenir une réduction du loyer ;



- DEBOUTE M. et Mme [K] de leur demande de délais de paiement ;



- DIT n'y avoir lieu à prononcer la compensation de créances ;



- CONDAMNE M. et Mme [K] à verser à M. [V] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- DEBOUTE M. et Mme [K] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;



- CONDAMNE M. et Mme [K] aux dépens d'appel.





LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,