Tribunal judiciaire de Bordeaux, 5ème CHAMBRE CIVILE, 30 juin 2026, n° 24/07600

N° RG 24/07600 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZPLM
CINQUIÈME CHAMBRE
CIVILE

SUR LE FOND



70C

N° RG 24/07600 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZPLM





AFFAIRE :


S.A. FONCIERE EPILOGUE

C/


[A] [P]




 


Décision nativement numérique exécutoire délivrée
le

à 
Avocats : Me Jérôme AZZI
Me Bruno DAMOY
Me Marine LEONARD



TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX
CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 30 JUIN 2026 


COMPOSITION DU TRIBUNAL 
Lors des débats et du délibéré

Monsieur Nicolas COMBEBIAC, Juge
Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du délibéré
Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier, Greffier


DÉBATS 

A l’audience publique du 05 Mai 2026

JUGEMENT 

Contradictoire
En premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 


DEMANDERESSE

S.A. FONCIERE EPILOGUE
2 quai Kléber
67000 Strasbourg


représentée par Me Marine LEONARD, avocat au barreau de BORDEAUX, Me Jérôme AZZI, avocat au barreau de STRASBOURG





DÉFENDEUR

Monsieur [A] [P]
né le 03 Décembre 1975 à Tunis
de nationalité Française
9bis, impasse d’Agen
N° RG 24/07600 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZPLM

33000 Bordeaux

représenté par Me Bruno DAMOY, avocat au barreau de BORDEAUX





EXPOSE DU LITIGE

Selon un acte authentique du 24 mars 2022, la SA FONCIERE EPILOGUE a acquis un local à usage professionnel situé 28 quai de la Monnaie à BORDEAUX (33) cadastré DN n°186 auprès de monsieur [A] [P] au prix de 92 308 euros, la vente étant assortie d’une faculté de rachat d’une durée de 12 mois au prix de 99 693 euros ainsi que d’une convention d’occupation précaire d’une durée identique, en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 769 euros, au profit de ce dernier.

Aux termes d’un protocole transactionnel du 14 avril 2023 ayant fait l’objet d’une homologation judiciaire le 24 mai 2023, la SA FONCIERE EPILOGUE a consenti à monsieur [A] [P] une promesse de vente dudit bien au prix de 99 693 euros outre la prolongation de son occupation précaire dans les mêmes conditions jusqu’au 24 septembre 2023. Elle lui a par ailleurs donné la possibilité d’organiser la vente à un tiers pour son compte et, dans le cas d’un prix de vente supérieur à la somme fixée dans la promesse de vente, majorée le cas échéant des indemnités d’occupation et charges restant dues, elle s’est engagée à lui verser une indemnité correspondant à la différence. Monsieur [A] [P] s’est engagé à renoncer à tout recours contre la SA FONCIERE EPILOGUE dont l’objet serait en lien direct avec l’acte de vente du 24 mars 2022.

Aucune vente n’ayant été réalisée au 24 septembre 2023 et monsieur [A] [P] s’étant abstenu de restituer le local, la SA FONCIERE EPILOGUE lui a fait délivrer une sommation interpellative de cesser le paiement des loyers entre les mains de monsieur [A] [P].

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 septembre 2024, la SA FONCIERE EPILOGUE a fait assigner monsieur [A] [P] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment d’ordonner son expulsion outre sa condamnation à lui payer 4 767,80 euros au titre des indemnités d’occupation impayées avec intérêts moratoires ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 769 euros à compter du 25 septembre 2023, avec intérêts moratoires.

La clôture a été fixée au 22 avril 2026 par une ordonnance du juge de la mise en état du même jour.





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation signifiée le 2 septembre 2024, la SA FONCIERE EPILOGUE demande au tribunal de :
ordonner l’expulsion de monsieur [A] [P] ainsi que de tout occupant de son chef et l’évacuation de tous biens meubles lui appartenant, du local commercial situé 28 quai de la Monnaie à BORDEAUX (33), et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et de l’assistance d’un serrurier ;le condamner à lui payer 4 767,80 euros au titre des impayés d’indemnité d’occupation dus en vertu de la convention d’occupation précaire avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;le condamner à lui payer 1 057,16 euros au titre des charges et taxes dues en vertu de la convention d’occupation précaire avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;le condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 769 euros à compter du 25 septembre 2023 avec intérêts au taux légal jusqu’à son évacuation effective des lieux ainsi que tous occupants de son chef et tout meuble lui appartenant ;le condamner aux dépens, en ce compris ceux de la présente assignation ainsi que des frais d’exécution de la décision à intervenir ;le condamner à lui payer 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour soutenir sa demande d’expulsion, qu’elle forme au visa des articles 1103, 1659 et 1662 du code civil, la SA FONCIERE EPILOGUE expose qu’à l’expiration de la clause résolutoire le 24 mars 2023, monsieur [A] [P] n’avait pas exercé sa faculté de rachat du local commercial, et que la convention d’occupation précaire sous-jacente à celle-ci dont il bénéficiait, transactionnellement prolongée jusqu’au 24 septembre 2023, a pris fin. Elle considère, au-delà de l’engagement que monsieur [A] [P] avait contractuellement pris de quitter les lieux à l’issue de la convention précaire, qu’il est désormais occupant sans droit ni titre depuis le 25 septembre 2023.

Au soutien de sa demande de condamner monsieur [A] [P] à lui payer les arriérés d’indemnité d’occupation, la SA FONCIERE EPILOGUE fait valoir qu’aux termes de la convention d’occupation précaire et de l’accord transactionnel la prolongeant, l’occupant précaire lui était redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle de 769 euros et précise que l’arriéré qu’il lui doit jusqu’au 24 septembre 2023 s’élève à 4 767,80 euros.

Pour fonder sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 25 septembre 2023, au visa des articles 544 et 1240 du code civil, la SA FONCIERE EPILOGUE soutient que monsieur [A] [P] s’est maintenu sans droit ni titre dans le local commercial à l’issue du bail précaire transactionnellement prolongé. Elle infère que celui-ci lui est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle de 769 euros à compter du 25 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Pour soutenir sa demande de paiement des charges et taxes liées à l’occupation précaire du local commercial, la SA FONCIERE EPILOGUE fait valoir qu’elle a pris en charge le paiement de la taxe foncière y afférent pour un montant de 783 euros au titre de l’année 2023 ainsi que 274,16 euros de cotisations d’assurance sur la période allant du 1er juin 2022 au 31 octobre 2023, et ce, alors que la convention d’occupation précaire met à la charge de l’occupant l’intégralité des coûts de toute nature liés au local, et notamment les taxes foncières et les polices d’assurance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2025, monsieur [A] [P] demande au tribunal de :
ordonner le report à deux années des sommes, indemnités de toute nature auxquelles il serait condamné à l’égard de la SA FONCIERE EPILOGUE ;ordonner que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens ;débouter la SA FONCIERE EPILOGUE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
Pour soutenir sa demande de délais de paiement, qu’il forme au visa de l’article 1244-1 du code civil, monsieur [A] [P] ne conteste pas qu’il soit débiteur des sommes réclamées par la SA FONCIERE EPILOGUE mais prétend qu’il est de bonne foi dès lors qu’il n’a jamais cherché à se soustraire à ses obligations, justifiant ses dettes par l’escroquerie en bande organisée dont il a fait l’objet. Il précise qu’il a dû quitter son logement à la suite d’un jugement du 4 octobre 2024 et qu’il doit maintenant quitter le local commercial qu’il occupait alors qu’il doit concurremment des sommes importantes à la SA FONCIERE EPILOGUE.

MOTIVATION

Sur la demande d’expulsion :
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » et « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

En l’espèce, l’acte authentique de vente avec faculté de rachat de l’immeuble situé 28 quai de la Monnaie à BORDEAUX du 24 mars 2022 produit aux débats stipule que le vendeur dispose d’une faculté de rachat devant être exercée dans un délai de 12 mois à compter de sa signature et qu’à défaut l’acquéreur demeure irrévocablement propriétaire. Il prévoit également que le vendeur conserve la jouissance des lieux pendant une période identique en contrepartie d’une indemnité de différé de jouissance mensuelle d’un montant de 769 euros outre le fait qu’à l’expiration du délai de rachat et dans la mesure ou le vendeur n’a pas exercé sa faculté de rachat, il s’oblige à libérer les lieux ou à en conférer la jouissance par la pris de possession des loyers, si les lieux se trouvaient loués à cette date.

Il ressort du protocole d’accord transactionnel du 14 avril 2023 ayant fait l’objet d’une homologation judiciaire le 24 mai 2023 produit aux débats que les parties ont prolongé la faculté de rachat et l’occupation des lieux en contrepartie du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 769 euros au profit de monsieur [A] [P] jusqu’au 24 septembre 2023, et à défaut de vente avant cette date « à rendre tout jeux de clefs en sa possession et à les remettre à la société Foncière Epilogue au plus tard le 24 septembre 2023 ».

L’acte authentique avec faculté de rachat et le protocole d’accord transactionnel, qui constituent la loi des parties et dont les stipulations sont parfaitement claires, prévoient en conséquence l’extinction du droit d’occuper le local pour monsieur [A] [P] à défaut d’avoir exercé sa faculté de rachat au 24 septembre 2023.




Or, la SA FONCIERE EPILOGUE soutient que monsieur [A] [P] n’a pas exercé sa faculté de rachat dans le délai contractuellement convenu, ce qu’il ne conteste pas. Si ce dernier fait valoir qu’il n’a pas été en mesure de procéder au rachat du local au motif qu’il a fait l’objet d’une escroquerie en bande organisée en Tunisie, ce moyen apparaît inopérant dès lors qu’il est sans lien avec le litige qui l’oppose à la SA FONCIERE EPILOGUE.

Il s’ensuit que monsieur [A] [P] ne dispose d’aucun droit ni titre à occuper les lieux litigieux depuis le 25 septembre 2023. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, au-delà du fait qu’elle n’est, au cas d’espèce, pas contestée.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de monsieur [A] [P], ainsi que de tout occupant de son chef et l’évacuation de tous biens meubles lui appartenant, du local commercial situé 28 quai de la Monnaie à BORDEAUX, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et de l’assistance d’un serrurier, conformément et selon les modalités fixées aux articles L. 411-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution.

Sur la demande portant sur les indemnités d’occupation impayées :
Les articles 1231-6 et 1231-7 du code civil disposent respectivement que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » et que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement. […] »

En l’espèce, la SA FONCIERE EPILOGUE sollicite la condamnation de monsieur [A] [P] à lui payer 4 767,80 euros au titre des impayés d’indemnité d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Il ressort de l’acte authentique de vente avec faculté de rachat et du protocole d’accord transactionnel que l’occupation a débuté le 24 mars 2022 en contrepartie d’une indemnité de différé de jouissance mensuelle d’un montant de 769 euros.

La SA FONCIERE EPILOGUE produit aux débats un décompte des indemnités d’occupation conventionnelles restant dues au 24 septembre 2023 duquel il ressort que monsieur [A] [P] était redevable d’un montant total de 13 995,80 euros et qu’il a procédé à un seul paiement de 9 228 euros le 25 mars 2022 établissant ainsi la créance du propriétaire à la somme de 4 767,80 euros.

Monsieur [A] [P] ne conteste pas les sommes dont se prévaut la SA FONCIERE EPILOGUE.





En conséquence, monsieur [A] [P] sera condamné à payer 4 767,80 euros à la SA FONCIERE EPILOGUE au titre des impayés d’indemnités d’occupation du local commercial situé 28 quai de la Monnaie à BORDEAUX avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de paiement des charges et taxes :
La SA FONCIERE EPILOGUE sollicite la condamnation de monsieur [A] [P] à lui payer 1 057,16 euros au titre des charges et taxes dues en vertu de la convention d’occupation précaire avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

L’acte authentique de vente avec faculté de rachat stipule dans son article 3.1.2° que « Pendant toute la durée de la faculté de rachat, le VENDEUR paiera directement, ou le cas échéant remboursera, à l’ACQUEREUR l’intégralité des coûts de toute nature, qu’ils soient liés à l’occupation ou la propriété du BIEN, en ce compris de manière non exclusive : les travaux rendus obligatoires par la règlementation en vigueur, les frais d’entretien et de réparation, les charges de fourniture d’énergie et d’eau, les taxes d’habitation et de réparation, les taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères, les polices d’assurance […] » et que « Les parties entendent ainsi et conviennent expressément que l’indemnité d’occupation versée soit nette de tous frais et charges. »

Si le protocole transactionnel du 14 avril 2023 ne contient pas de stipulation expresse s’agissant de ces charges, il appert que les parties ont entendu les traiter de manière similaire à ce qui était stipulé dans l’acte authentique de vente en indiquant que « Si la vente a lieu avant le 24 septembre 2023, la société Foncière Epilogue s’engage à verser […] une indemnité compensatrice à Monsieur et Madame [P]. Elle sera égale dans cette hypothèse à la différence entre le prix de vente net vendeur et le prix de faculté de rachat initial de 99 693,00€ majoré de toutes les sommes dues liées à l’occupation et/ou à la propriété du bien, à savoir indemnités d’occupation, taxes foncières, assurance, travaux éventuels, charges de copropriété jusqu’au 24 septembre 2023. »

La SA FONCIERE EPILOGUE produit aux débats l’avis de taxe foncière 2023 relatif au local objet du litige duquel il ressort une cotisation de 755 euros, taxe d’enlèvement des ordures ménagères comprise. Elle produit par ailleurs un contrat d’assurance multirisque professionnel pour le même local portant sur la période du 1er juin 2022 au 1er juin 2023 d’un montant de 190,66 euros. À défaut de justifier du montant de 1 057,16 euros réclamé, la créance de la SA FONCIERE EPILOGUE sera ramenée à la somme de 945,66 euros.

En conséquence, monsieur [A] [P] sera condamné à payer 945,66 euros à la SA FONCIERE EPILOGUE avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, cette dernière sera déboutée du surplus de sa demande.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :
L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure ou elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En conséquence de la fin de l’occupation contractuelle du local au 24 septembre 2023, monsieur [A] [P] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 25 septembre 2023, date à laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant de l’indemnité d’occupation initialement fixée par les parties, soit la somme de 769 euros et sera assortie d’intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, à compter de la signification de la présente décision, et ce jusqu’à son évacuation effective des lieux ainsi que tous occupants de son chef et tout meuble lui appartenant.

Sur la demande de délais de paiement :
L’article 1343-5 du même code dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. […] »

Si monsieur [A] [P] soutient, à l’appui de sa demande de reporter à deux années le paiement de sa dette, qu’il ne peut être contesté qu’il est un débiteur de bonne foi, il ressort du décompte mentionné supra qu’il n’a procédé à aucun paiement des indemnités d’occupation dues postérieurement à la prolongation de la faculté de rachat du local et de son occupation. Dès lors, il ne saurait être regardé comme étant un débiteur de bonne foi.

Par ailleurs, il ne produit aucun élément de nature à justifier de sa situation personnelle.

En conséquence, il sera débouté de sa demande tendant à lui accorder des délais de paiement.

Sur les frais de l’instance et l’exécution provisoire :
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, monsieur [A] [P] succombant, il sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, monsieur [A] [P], condamné aux dépens, sera condamné à payer 1 000 euros à la SA FONCIERE EPILOGUE au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :
L’article 514 du code de procédure civile dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.


N° RG 24/07600 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZPLM

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE l’expulsion sans délai de monsieur [A] [P] ainsi que de tous occupants de son chef et l’évacuation de tous biens meubles lui appartenant du local situé 28 quai de la Monnaie à BORDEAUX, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

CONDAMNE monsieur [A] [P] à payer à la SA FONCIERE EPILOGUE la somme de 4 767,80 euros au titre des impayés d’indemnité d’occupation du local situé 28 quai de la Monnaie à BORDEAUX, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE monsieur [A] [P] à payer à la SA FONCIERE EPILOGUE la somme de 945,66 euros au titre des charges et taxes relatives au local situé 28 quai de la Monnaie à BORDEAUX, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE la SA FONCIERE EPILOGUE pour le surplus de sa demande au titre des charges et taxes ;

CONDAMNE monsieur [A] [P] à payer à la SA FONCIERE EPILOGUE une indemnité d’occupation mensuelle de 769 euros à partir du 25 septembre 2023, avec intérêts au taux légal dus à chaque échéance ou à compter de la signification de la présente décision pour les échéances antérieures, et ce jusqu’à son évacuation effective des lieux ainsi que tous occupants de son chef et tout meuble lui appartenant ;

DÉBOUTE monsieur [A] [P] de sa demande tendant à ordonner le report à deux années des sommes et indemnités de toute nature dont il viendrait à être déclaré redevable à l’égard de la SA FONCIERE EPILOGUE ;

CONDAMNE monsieur [A] [P] à supporter les dépens ;

CONDAMNE monsieur [A] [P] à payer 1 000 euros à la SA FONCIERE EPILOGUE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

















RAPPELLE l’exécution provisoire de la décision.


La présente décision est signée par Monsieur Nicolas COMBEBIAC, Juge et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT










En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.