Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Albertville, 1ère Chambre, 3 juillet 2026, n° 24/00240

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsVente

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Vu l’acte signifié par commissaire de justice le 28/12/2023 par lequel M. [S] [L] a assigné Mme [C] [T] devant le tribunal de proximité de céans en exécution forcée de vente immobilière ;

Vu la décision du 23/1/2024 par mention au dossier par laquelle le Juge des Contentieux de la Protection a procédé au renvoi de l’instance en audience d’orientation propre à la procédure écrite avec avocat obligatoire ; 

Vu les dernières conclusions de M. [S] [L] reçues le 16/12/2025 aux fins de voir, au visa des articles 1103, 1217, 1231, 1582 et 1240 du code civil et suivants :

- constater la vente des parcelles ZL [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] par Mme [C] [T] à M. [S] [L] en date des 8 et 9/11/2023 ;

- prononcer l’exécution forcée de ces contrats de vente et la délivrance de la chose et de ses accessoires, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement ;

- dire que le jugement sera publié au service de la publicité foncière afin de constituer le titre de M. [S] [L] ;

- condamner Mme [C] [T] à lui payer 1 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

- rejeter les demandes adverses ;

- condamner Mme [C] [T] à lui payer 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me Stéphanie Baudot ;

Vu les dernières conclusions de Mme [C] [T] reçues le 6/10/2025 par lesquelles elle a demandé de voir, au visa des articles 1130 et suivants, 1240 et 1674 du code civil et L 143-1 et L 412-1 du code rural :

- dire qu’il n’ y a pas eu de vente des parcelles en cause ;

- subsidiairement, annuler la vente des parcelles en raison de l’erreur ou, à défaut, pour cause de lésion ;

- rejeter les demandes adverses ;

- condamner M. [S] [L] à lui payer la somme de 2 500 € en réparation de son préjudice moral ;

- condamner M. [S] [L] à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 18/12/2025 par laquelle la clôture de la mise en état a été prononcée et l’audience de plaidoirie fixée au 24/4/2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour ;

Motifs

MOTIVATION :

- sur l’existence et la validité d’une vente

Il résulte des pièces produites que les parties ont échangé divers mails dans les conditions suivantes et selon leur ordre chronologique :
- par courrier du 11/10/2023 adressé à Mme [C] [T] , M. [S] [L] lui a indiqué être exploitant agricole intéressé pour cultiver la parcelle [Cadastre 2] de 1985 m² figurant à son nom au cadastre et écrire pour savoir si elle était éventuellment vendeuse ; 
- le 26/10/2023, Mme [C] [T] offrait à M. [S] [L] d’exploiter gratuitement immédiatement à charge d’entretien la parcelle que ce dernier souhaitait, que son petit-fils vivant en Angleterre serait peut-être intéressé plus tard, qu’elle disposait également d’une parcelle anciennement utilisée comme jardin par un voisin M. [O] et qu’elle recontacterai M. [S] [L] après avoir fait le point avec ses enfants ;
- le 2/11/2023, elle indiquait avoir discuté avec ses enfants et que la décision lui appartenant au final, elle offrait la vente des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] pour leur superficie respective expressément mentionnée de 1985 et 1773 m², (représentant un total de 3458 m²) tout en évoquant qu’elle disposait également d’une parcelle près du bassin de l’ancienne forge et demandant à M. [S] [L] de lui indiquer son offre de prix;
- le lendemain, M. [S] [L] indiquait prendre attache avec un notaire et la SAFER pour le prix ;
- le 7/11/2023, M. [S] [L] , qui justifie par ailleurs de ces avis de valeur, indiquait que les avis de prix communiqués par la SAFER pour des terrains de cette nature à [Localité 1] étant de “0,60 x 3 758 = 2255 €” et celui communiqué par notaire de 2 x 3758 = 7516 €, il proposait pour ces 3 758 m² un prix “attractif” moyennant une offre ferme de 8 000 € net vendeur sans condition de prêt ou d’autorisation administrative d’exploitation ;
- le lendemain 8/11/2023 au matin, Mme [C] [T] répondait prendre connaissance de ce message et être “d’accord pour l’offre à 8 000 €” en renvoyant M. [S] [L] a contacter le notaire pour organiser la transaction pour laquelle elle envisageait de donner procuration eu égard à des difficultés de déplacement tout en évoquant à nouveau la parcelle [Cadastre 3] près du bassin en s’étonnant de la surface de 1a 60 dont elle doutait de la réalité en l’estimant dérisoire ;
- par mail du même jour en début d’après-midi, elle indiquait à M. [S] [L] avoir informé ses enfants de la vente, sans évoquer de difficulté de ce chef, envisager de donner le prix à percevoir à ses petits-enfants et remerciait M. [S] [L] de l’avoir éclairé sur le chiffre 1 de la parcelle [Cadastre 3] dont elle avait fait mauvaise lecture et faire le nécessaire pour les informations demandées par le notaire ;
- par mail en réponse à la même heure, M. [S] [L] indiquait qu’il n’avait pas de souci si Mme [C] [T] désirait garder la parcelle [Cadastre 3] mais offrir en cas de désir de vente un prix supplémentaire de 340 € pour les 160 m² correspondants ; 
- par mail du lendemain matin 9/11/2023, Mme [C] [T] indiquait “c’est d’accord pour la petite parcelle [Cadastre 3]" qui “permettra de faire pousser quelques légumes” tandis que ce dernier faisait diverses démarches auprès du notaire et sa banque ;
- par courrier date du 10/11/2023 portant sa signature, Mme [C] [T] requérait du notaire de procéder aux démarches de régularisation de la vente à intervenir moyennant 8 340 € des parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 1] et [Cadastre 3] pour leurs surfaces respectives de 19 a 85 ca, 17 a 73 ca et 1 a 60 ca, y compris la purge de tout droit de préemption ; 
- le 20/11/2023, elle avisait Mme [C] [T] d’un courrier adressé à M. [O] à la demande du notaire l’informant “de la vente des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 3]" dans le but implicite d’éviter toute revendication de prescription liée à une possession trentenaire qu’elle déniait par ailleurs ;
- le 22/11/2023, elle indiquait attendre la réaction de M. [O] et qu’elle n’avait pas l’intention d’entrer en conflit “pour des terrains qui ne valent hélas pas grand-chose” ;
- une heure plus tard, elle s’étonnait en invoquant le temps de la réflexion de la raison pour laquelle l’offre de M. [S] [L] concernant la parcelle de 160 m² n’était pas conforme au même prix que les autres alors qu’elle avait vendu des parcelles à 6 € le m² et indiquant qu’il serait bon d’ajuster le prix en conséquence à 960 € ;
- M. [S] [L] répondait dans la foulée en référence à un entretien téléphonique dans l’intervalle que le prix au m² était le même que celui des deux précédentes parcelles et que le vente se ferait comme prévu dès régularisation par notaire ;
- Mme [C] [T] répliquait immédiatement avoir été étourdie et avoir pensé que M. [S] [L] connaissait les prix pratiqués dans la région et qu’elle lui avait fait confiance sans vérifier le prix au m² et proposait de relever le prix à 3 € le m² soit à 11 274 € ;
- en soirée du même jour, Mme [C] [T] répondait ne pas souhaiter vendre à ce prix et arrêter la transaction ;
- par LRAR du 23/11/2023, M. [S] [L] rappelait l’ensemble des échanges intervenus et manifestait son intention de poursuivre l’exécution de la vente en justice ;
- par mail du 1/12/2023, elle répondait être stupéfaite à l’évocation d’une procédure dirigée contre une personne âgeée et malade, invoquant tout à tour avoor manqué de vigilance sans s’apercevoir qu’elle vendait à un prix aussi bas en faisant confiance à M. [S] [L] sans se sentir concernée par les prix de la SAFER dans la Beauce car les prix ne sont pas du même ordre, avoir parlé à ses enfants qui n’étaient pas du même avis de sorte qu’elle avait décidé seule étant toujours propriétaire, n’ayant pas fait le calcul au m² alors que M. [S] [L] avait arrondi son prix à un montant légèrement supérieur, qu’elle avait indiqué à ses enfants qu’elle ne vendait plus et qu’elle ferait le partage prochainement, que M. [O] était intéressé pour l’achat des deux terrains attenants et que ses terrains valaient plus que l’offre humilante faite à 2 € le m² ;
- par mail du 9/12/2023, elle resollicitait M. [S] [L] quant à ses intentions judiciaires en indiquant désormais s’être “repenchée à 30 ans en arrière” en découvrant à cette occasion que “en fait ces terrains ont été exploités par M. [O] depuis plus de 30 ans et depuis plus de 50 ans par un agriculteur” de sorte qu’ils “ne sont pas vendables”, qu’elle veut faire les partages de ces biens et vivre ytranquillement en souhaitant trouver avec M. [S] [L] d’autres solutions ;
- le 11/12/2023 puis au travers de nombreux autres mails successifs, elle reprenait la thèse d’une étourderie ne l’ayant pas amenée à considérer que le prix global offert était basé sur un prix de 2 € le m² et était dérisoire selon l’avis désormais unanime de l’ensemble de sa famille, évoquant encore son grand âge et les effets sur sa santé et sa vulnérabilité du manque d’empathie et du caractère procédurier de M. [S] [L] en contradiction avec sa profession d’ancien médecin...

Il résulte de ces échanges de mail dont l’existence et l’imputatilité à chacun des auteurs mentionnés y figurant est reconnue qu’un accord de volonté entre les parties exactement mentionnées sur un objet, un prix et des conditions déterminées a eu lieu par l’accord donné par la vendresse les 8 et 9/11/2023 respectivement pour les deux premières parcelles puis la dernière, dans les termes des offres précises d’achat de l’acquéreur quant à la surface des parcelles énoncée par la venderesse elle-même, quant au prix au m² ayant déterminé l’offre et quant au prix total en résultant et a été repris sur cette dernière base par le mandat signé de la main de la venderesse donné au notaire pour régulariser l’acte authentique correspondant, sans autre condition de la volonté de vente ainsi manifeste et sous la seule exigence d’en exécuter les termes par acte authentique dont la préparation a été mise en oeuvre immédiatement.

La parfection de la vente dans les termes de l’article 1589 du code civil est donc établie et le droit d’exiger l’exécution de cet engagement de vente réciproque est donc établi.

En vain est-il opposé une nullité de cette vente au motif que def aurait commis une erreur sur une qualité essentielle des prestations reciproques ayant déterminé le vice de son consentement en invoquant en substance un malentendu de sa part excusable à raison de ses troubles cognitifs concernant le prix au m² que la venderesse aurait cru à tort être conforme à ses attentes et qui aurait déterminé son acceptation du prix global.

En effet, en premier lieu, avant les accords intervenus et dans leur suite immédiate, aucune volonté de faire dépendre le prix global offert d’une valeur minimale au m² n’a été manifesté auprès de l’acquéreur. 

C’est seulement ce dernier qui a présenté son offre sur cette base, dans les termes précis communiqués faisant état de fourchettes de prix émanant d’une SAFER, pour mémoire non pour des terrains en Beauce comme argué en défense mais bien à [Localité 1], en les présentant pour confirmer le caractère attractif d’une estimation de notaire supérieure sur la base expressément mentionnée de 2 € le m² avec mention expresse des surfaces par ailleurs présentées par la vendeuse elle-même et du prix total en résultant, arrondi au total supérieur comme un des mails ultérieurs de la venderesse l’identifie elle-même.

Au contraire, ses mails antérieurs à la survenance de ses contestations établissent sa parfaite connaissance de la faiblesse supposée du prix qu’elle déplorait elle-même tout en l’acceptant, tandis que l’ensemble de ses écrits établit sa volonté de liquider par partage ou vente, sans considération essentielle d’un prix minimal ou conséquent et a fortiori d’un prix au m² conforme à celui issu du prix obtenu d’une vente antérieure d’une parcelle isolée, le patrimoine résiduel dont elle disposait portant sur des terrains peu attractifs même à des fins agricoles et dont elle n’avait plus l’usage de longue date, ayant essentiellement pour elle une valeur sentimentale liée à son enfance et dont elle s’est assurée qu’ils n’intéressaient pas ses descendants sans se soucier ab initio de l’intérêt que pourrait en avoir des voisins ou exploitants ultérieurement supposés.

Du reste, la vente de tels biens dépend essentiellement de l’opportunité de trouver un acquéreur pour qui ils présenteraient un intérêt de convenance particulier, qui est variable indépendamment d’un prix au m² pouvant être accepté au-delà de cette base spécialement pour des surfaces plus faibles dont le coût global reste modique comme pour la seule vente isolée antérieure sur la base de laquelle la venderesse prétend rétrospectivement avoir voulu se fonder tout en ayant également entre deux volontés prétendues manifesté un accord sur un prix deux fois inférieur de 3 € au m² et alors qu’il n’est rigoureusement produit aucun élément d’évaluation objectif sur une valeur de marché usuelle supérieure au prix accepté et que le prix de la vente antérieur proche du montant de celui de la présente ne pouvait qu’attirer l’attention sur une non conformité des valeurs au m².



La seule pièce de nature à étayer sa croyance effective de ce que le prix accepté de 8 000 € correspondait à un prix au m² de 6 € en dépit des éléments le démentant d’évidence est la pièce 2 produite par Mme [C] [T] consistant en un transfert de sa part le 4/1/2024 d’un mail portant les mentions en ce sens daté du lendemain de l’acceptation de la première offre qu’elle aurait adressé à ses enfants, alors qu’un tel transfert permet de modifier directement sur le mail de transfert tant le contenu du mail précédent mentionné que ses dates et ses destinataires, comme le présent tribunal l’a simplement vérifié avec sa propre boîte professionnelle, et n’a donc aucune valeur probante à l’égard de M. [S] [L] à qui il n’a jamais été adressé et au contenu duquel nulle mention n’a été faite avant la présente instance, la venderesse s’étant contentée d’indiquer à cette période avoir sollicité ses enfants sans susciter davantage de réaction quant à la faiblesse excessive supposée du prix global. 
 
Pour mémoire, l’erreur non substantielle et non démontrée comme sus-relevé ne peut être objectivement excusable pour un vendeur normalement avisé, qui a la charge de prouver ce caractère.

En effet, aucune pièce médicale n’est produite pour confirmer la réalité d’un déficit cognitif observable en lien potentiel avec la seule maladie physique attestée alors que l’aisance de la vendresse dans le maniement des échanges mail est évidente et ne reflète aucune incohérence de pensée et de calcul avant celles affectant le fond de ses arguties amorcées, de façon coincidente, seulement à partir de prises de contact avec des tiers dont elle a tardivement sollicité non l’intérêt en vue d’une vente mais la confirmation de l’absence de possession et dont elle a invoqué à cette occasion un intérêt à un meilleur prix, pas plus que ne reflète un trouble la mise en oeuvre d’un argumentaire fourni pour tentater de dissuader l’acquéreur de faire valoir ses droits, alternant tentative d’amadouement et d’empathie et critiques culpabilisantes, invocation de découverte supposées de possessions trentenaires ou cinquantenaires imaginaires ou, de façon encore plus tardive, d’un bail sans date certaine opposable aux tiers consenti non par elle mais par un membre de sa famille admettant avoir signé à son seul nom sans mention de sa qualité de mandataire ni pièce l’établissant, censée s’opposer à une vente à M. [S] [L] mais non à un autre acquéreur voisin ou à un partage, avec invocation d’avis de ses proches variant selon l’argumentaire développé, et invocation de troubles fondant une erreur mais non sa contestation exercée sans mesure de protection même à ce jour, soit par autant de signes pouvant caractériser aussi bien une banale versalité ou mauvaise foi intéressée étayée de façon combattive que des troubles cognitifs.

La demande en nullité pour erreur substantielle doit donc être rejetée.

Il n’est pas davantage produit, depuis l’invocation factuelle immédiate d’un prix dérisoire et malgré la longueur de l’instance, la moindre évaluation objective de nature à rendre vraisemblable, dans les termes requis par l’article 1677 du code civil, une valeur de marché de 6 € le m² ou toute autre valeur discordante d’avec celle acceptée, de nature à fonder une lésion des 7/12e conforménent à l’article 1674 du code civil, cette carence, alliée pour mémoire à l’absence de toute demande d’expertise pourtant requise par l’article 1678 du code civil, ne pouvant être supplée par la seule présentation d’une vente unique antérieure d’un terrain de moindre surface et d’un prix forfairaire modique pouvant présenter un intérêt de convenance particulier fondant un acquéreur à excéder les prix usuels, comme exposé précédemment.

Enfin, la vente reste possible comme expressément envisagé par le mandat donné au notaire sous réserve des éventuels droits de préemption qu’il appartient au vendeur de notifier et le cas échéant à l’acheteur de contester auprès d’un éventuel bénéficiaire dès lors qu’il n’en fait pas une condition préalable à cet égard. 
 
Il y a donc lieu de reconnaître l’existence et la validité d’une vente parfaite en application des textes sus-visés exactement invoqués en demande et d’ordonner la régularisation par acte authentique avec mise en oeuvre des éventuelles procédures de purge des droits de préemption.

-sur la responsabilité

En cas d’inexécution contractuelle, les articles 1231 à 1231-4 et 1231-6 du code civil prévoient que :
- “à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable” ;
- “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’inexécution a été empêchée par la force majeure” ;
- “les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la parte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après” ;
- “le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient l’être lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive”, auquel cas ils “ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution” ;
- “les dommages et intérêts dus à raison d’un retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure”, “sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte”, mais “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire”.

En l’espèce, l’acquéreur subit un retard dans la prise de possession du bien objet de l’accord des parties ou l’application d’un éventuel droit de préemption lui permettant de rechercher un autre bien alors que l’acquisition faite l’a expressément été aux fins d’exploitation agricole de sorte que une perte de chance de revenu correspondante sera retenue à hauteur de 800 €. 

- sur les frais irrépétibles et les dépens 

En application de l’articles 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, dans la proportion tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, sauf à l’en dispenser compte tenu des mêmes considérations, à payer à l’autre partie la somme qu’il déterminé au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Mme [C] [T] succombant à l’instance doit donc être tenue, conformément à l’équité et à sa situation économique, aux entiers dépens et, à hauteur d’une somme de 2 800 €, aux frais irrépétibles que l’autre partie a été contrainte d’exposer. 

- sur l’exécution provisoire 

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit à défaut de disposition légale contraire et d’incompatibilité avec la nature de l’affaire, que le juge peut relever d’office.

En l’espèce, l’exécution provisoire, sur laquelle aucune partie n’a conclu, n’apparaît pas compatible avec un transfert de propriété immobilière et sera donc écartée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats publics,

DECLARE parfaite entre les parties la vente par Mme [C] [T] à des biens lui appartenant sis à [Localité 1] figurant au cadastre section ZL sous les numéros [Cadastre 2] [Adresse 4] d’une surface de 00 ha 19 a 85 ca, [Cadastre 1] [Adresse 5] d’une surface de 00 ha 17 a 73 ca et [Cadastre 3] [Adresse 2] d’une surface de 00 ha 01 a 60 ca au profit de M. [S] [L], moyennant un prix global de 8 340 € net vendeur, sans condition suspensive au profit de l’acquéreur et sous la seule réserve de l’exécution des modalités de purge de tout droit de préemption lors de la régularisation par acte authentique ;

DIT qu’il appartient à M. [S] [L] de publier le présent jugement au service de publicité foncière pour assurer son opposabilité aux tiers ; 

ENJOINT Mme [C] [T] de régulariser cet acte authentique devant tout notaire désigné par M. [S] [L] , sous astreinte provisoire durant 5 mois de 50 € par jour de retard suivant la date de production de toute pièce utile requise du vendeur, fixée par le-dit notaire et notifiée un mois à l’avance, et/ou suivant la date de signature de l’acte authentique fixée dans les mêmes conditions ; 

CONDAMNE Mme [C] [T] à payer à M. [S] [L] la somme de 800 € en réparation du préjudice matériel causé par son retard fautif à régulariser l’acte authentique ;

REJETTE le surplus des demandes et celles reconventionnelles ;

CONDAMNE Mme [C] [T] à payer à M. [S] [L] une somme de 2 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’exécution provisoire du présent jugement est incompatible avec la nature de l’affaire ;

CONDAMNE Mme [C] [T] aux entiers dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me Stéphanie Baudot.

Ainsi jugé et prononcé le 03 juillet 2026, la minute étant signé par Monsieur [...], Président et Madame [...], Greffière.

La Greffière Le Président

Texte intégral

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE


JUGEMENT DU : 03/07/2026



Chambre : CIVILE
Nature : Contradictoire
N° Jugement : 
N° RG 24/00240 

N° Portalis DB2O-W-B7I-CWWO
DEMANDEUR :

Monsieur [S] [L]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Stéphanie BAUDOT, de la SELARL EGIDE AVOCATCIMES, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR :

Madame [C] [T]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Pauline BOUET, avocate au barreau d’ANNECY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : [...]
assisté lors des débats et du prononcé de [...], Greffière


DÉBATS :
Audience publique du : 24 Avril 2026
Délibéré annoncé au : 03 Juillet 2026



Exécutoire délivré le :
Expédition délivrée le :
à : Me BAUDOT et Me BOUET
à :















EXPOSE DU LITIGE :

Vu l’acte signifié par commissaire de justice le 28/12/2023 par lequel M. [S] [L] a assigné Mme [C] [T] devant le tribunal de proximité de céans en exécution forcée de vente immobilière ;

Vu la décision du 23/1/2024 par mention au dossier par laquelle le Juge des Contentieux de la Protection a procédé au renvoi de l’instance en audience d’orientation propre à la procédure écrite avec avocat obligatoire ; 

Vu les dernières conclusions de M. [S] [L] reçues le 16/12/2025 aux fins de voir, au visa des articles 1103, 1217, 1231, 1582 et 1240 du code civil et suivants :

- constater la vente des parcelles ZL [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] par Mme [C] [T] à M. [S] [L] en date des 8 et 9/11/2023 ;

- prononcer l’exécution forcée de ces contrats de vente et la délivrance de la chose et de ses accessoires, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement ;

- dire que le jugement sera publié au service de la publicité foncière afin de constituer le titre de M. [S] [L] ;

- condamner Mme [C] [T] à lui payer 1 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

- rejeter les demandes adverses ;

- condamner Mme [C] [T] à lui payer 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me Stéphanie Baudot ;

Vu les dernières conclusions de Mme [C] [T] reçues le 6/10/2025 par lesquelles elle a demandé de voir, au visa des articles 1130 et suivants, 1240 et 1674 du code civil et L 143-1 et L 412-1 du code rural :

- dire qu’il n’ y a pas eu de vente des parcelles en cause ;

- subsidiairement, annuler la vente des parcelles en raison de l’erreur ou, à défaut, pour cause de lésion ;

- rejeter les demandes adverses ;

- condamner M. [S] [L] à lui payer la somme de 2 500 € en réparation de son préjudice moral ;

- condamner M. [S] [L] à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 18/12/2025 par laquelle la clôture de la mise en état a été prononcée et l’audience de plaidoirie fixée au 24/4/2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour ;

MOTIVATION :

- sur l’existence et la validité d’une vente

Il résulte des pièces produites que les parties ont échangé divers mails dans les conditions suivantes et selon leur ordre chronologique :
- par courrier du 11/10/2023 adressé à Mme [C] [T] , M. [S] [L] lui a indiqué être exploitant agricole intéressé pour cultiver la parcelle [Cadastre 2] de 1985 m² figurant à son nom au cadastre et écrire pour savoir si elle était éventuellment vendeuse ; 
- le 26/10/2023, Mme [C] [T] offrait à M. [S] [L] d’exploiter gratuitement immédiatement à charge d’entretien la parcelle que ce dernier souhaitait, que son petit-fils vivant en Angleterre serait peut-être intéressé plus tard, qu’elle disposait également d’une parcelle anciennement utilisée comme jardin par un voisin M. [O] et qu’elle recontacterai M. [S] [L] après avoir fait le point avec ses enfants ;
- le 2/11/2023, elle indiquait avoir discuté avec ses enfants et que la décision lui appartenant au final, elle offrait la vente des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] pour leur superficie respective expressément mentionnée de 1985 et 1773 m², (représentant un total de 3458 m²) tout en évoquant qu’elle disposait également d’une parcelle près du bassin de l’ancienne forge et demandant à M. [S] [L] de lui indiquer son offre de prix;
- le lendemain, M. [S] [L] indiquait prendre attache avec un notaire et la SAFER pour le prix ;
- le 7/11/2023, M. [S] [L] , qui justifie par ailleurs de ces avis de valeur, indiquait que les avis de prix communiqués par la SAFER pour des terrains de cette nature à [Localité 1] étant de “0,60 x 3 758 = 2255 €” et celui communiqué par notaire de 2 x 3758 = 7516 €, il proposait pour ces 3 758 m² un prix “attractif” moyennant une offre ferme de 8 000 € net vendeur sans condition de prêt ou d’autorisation administrative d’exploitation ;
- le lendemain 8/11/2023 au matin, Mme [C] [T] répondait prendre connaissance de ce message et être “d’accord pour l’offre à 8 000 €” en renvoyant M. [S] [L] a contacter le notaire pour organiser la transaction pour laquelle elle envisageait de donner procuration eu égard à des difficultés de déplacement tout en évoquant à nouveau la parcelle [Cadastre 3] près du bassin en s’étonnant de la surface de 1a 60 dont elle doutait de la réalité en l’estimant dérisoire ;
- par mail du même jour en début d’après-midi, elle indiquait à M. [S] [L] avoir informé ses enfants de la vente, sans évoquer de difficulté de ce chef, envisager de donner le prix à percevoir à ses petits-enfants et remerciait M. [S] [L] de l’avoir éclairé sur le chiffre 1 de la parcelle [Cadastre 3] dont elle avait fait mauvaise lecture et faire le nécessaire pour les informations demandées par le notaire ;
- par mail en réponse à la même heure, M. [S] [L] indiquait qu’il n’avait pas de souci si Mme [C] [T] désirait garder la parcelle [Cadastre 3] mais offrir en cas de désir de vente un prix supplémentaire de 340 € pour les 160 m² correspondants ; 
- par mail du lendemain matin 9/11/2023, Mme [C] [T] indiquait “c’est d’accord pour la petite parcelle [Cadastre 3]" qui “permettra de faire pousser quelques légumes” tandis que ce dernier faisait diverses démarches auprès du notaire et sa banque ;
- par courrier date du 10/11/2023 portant sa signature, Mme [C] [T] requérait du notaire de procéder aux démarches de régularisation de la vente à intervenir moyennant 8 340 € des parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 1] et [Cadastre 3] pour leurs surfaces respectives de 19 a 85 ca, 17 a 73 ca et 1 a 60 ca, y compris la purge de tout droit de préemption ; 
- le 20/11/2023, elle avisait Mme [C] [T] d’un courrier adressé à M. [O] à la demande du notaire l’informant “de la vente des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 3]" dans le but implicite d’éviter toute revendication de prescription liée à une possession trentenaire qu’elle déniait par ailleurs ;
- le 22/11/2023, elle indiquait attendre la réaction de M. [O] et qu’elle n’avait pas l’intention d’entrer en conflit “pour des terrains qui ne valent hélas pas grand-chose” ;
- une heure plus tard, elle s’étonnait en invoquant le temps de la réflexion de la raison pour laquelle l’offre de M. [S] [L] concernant la parcelle de 160 m² n’était pas conforme au même prix que les autres alors qu’elle avait vendu des parcelles à 6 € le m² et indiquant qu’il serait bon d’ajuster le prix en conséquence à 960 € ;
- M. [S] [L] répondait dans la foulée en référence à un entretien téléphonique dans l’intervalle que le prix au m² était le même que celui des deux précédentes parcelles et que le vente se ferait comme prévu dès régularisation par notaire ;
- Mme [C] [T] répliquait immédiatement avoir été étourdie et avoir pensé que M. [S] [L] connaissait les prix pratiqués dans la région et qu’elle lui avait fait confiance sans vérifier le prix au m² et proposait de relever le prix à 3 € le m² soit à 11 274 € ;
- en soirée du même jour, Mme [C] [T] répondait ne pas souhaiter vendre à ce prix et arrêter la transaction ;
- par LRAR du 23/11/2023, M. [S] [L] rappelait l’ensemble des échanges intervenus et manifestait son intention de poursuivre l’exécution de la vente en justice ;
- par mail du 1/12/2023, elle répondait être stupéfaite à l’évocation d’une procédure dirigée contre une personne âgeée et malade, invoquant tout à tour avoor manqué de vigilance sans s’apercevoir qu’elle vendait à un prix aussi bas en faisant confiance à M. [S] [L] sans se sentir concernée par les prix de la SAFER dans la Beauce car les prix ne sont pas du même ordre, avoir parlé à ses enfants qui n’étaient pas du même avis de sorte qu’elle avait décidé seule étant toujours propriétaire, n’ayant pas fait le calcul au m² alors que M. [S] [L] avait arrondi son prix à un montant légèrement supérieur, qu’elle avait indiqué à ses enfants qu’elle ne vendait plus et qu’elle ferait le partage prochainement, que M. [O] était intéressé pour l’achat des deux terrains attenants et que ses terrains valaient plus que l’offre humilante faite à 2 € le m² ;
- par mail du 9/12/2023, elle resollicitait M. [S] [L] quant à ses intentions judiciaires en indiquant désormais s’être “repenchée à 30 ans en arrière” en découvrant à cette occasion que “en fait ces terrains ont été exploités par M. [O] depuis plus de 30 ans et depuis plus de 50 ans par un agriculteur” de sorte qu’ils “ne sont pas vendables”, qu’elle veut faire les partages de ces biens et vivre ytranquillement en souhaitant trouver avec M. [S] [L] d’autres solutions ;
- le 11/12/2023 puis au travers de nombreux autres mails successifs, elle reprenait la thèse d’une étourderie ne l’ayant pas amenée à considérer que le prix global offert était basé sur un prix de 2 € le m² et était dérisoire selon l’avis désormais unanime de l’ensemble de sa famille, évoquant encore son grand âge et les effets sur sa santé et sa vulnérabilité du manque d’empathie et du caractère procédurier de M. [S] [L] en contradiction avec sa profession d’ancien médecin...

Il résulte de ces échanges de mail dont l’existence et l’imputatilité à chacun des auteurs mentionnés y figurant est reconnue qu’un accord de volonté entre les parties exactement mentionnées sur un objet, un prix et des conditions déterminées a eu lieu par l’accord donné par la vendresse les 8 et 9/11/2023 respectivement pour les deux premières parcelles puis la dernière, dans les termes des offres précises d’achat de l’acquéreur quant à la surface des parcelles énoncée par la venderesse elle-même, quant au prix au m² ayant déterminé l’offre et quant au prix total en résultant et a été repris sur cette dernière base par le mandat signé de la main de la venderesse donné au notaire pour régulariser l’acte authentique correspondant, sans autre condition de la volonté de vente ainsi manifeste et sous la seule exigence d’en exécuter les termes par acte authentique dont la préparation a été mise en oeuvre immédiatement.

La parfection de la vente dans les termes de l’article 1589 du code civil est donc établie et le droit d’exiger l’exécution de cet engagement de vente réciproque est donc établi.

En vain est-il opposé une nullité de cette vente au motif que def aurait commis une erreur sur une qualité essentielle des prestations reciproques ayant déterminé le vice de son consentement en invoquant en substance un malentendu de sa part excusable à raison de ses troubles cognitifs concernant le prix au m² que la venderesse aurait cru à tort être conforme à ses attentes et qui aurait déterminé son acceptation du prix global.

En effet, en premier lieu, avant les accords intervenus et dans leur suite immédiate, aucune volonté de faire dépendre le prix global offert d’une valeur minimale au m² n’a été manifesté auprès de l’acquéreur. 

C’est seulement ce dernier qui a présenté son offre sur cette base, dans les termes précis communiqués faisant état de fourchettes de prix émanant d’une SAFER, pour mémoire non pour des terrains en Beauce comme argué en défense mais bien à [Localité 1], en les présentant pour confirmer le caractère attractif d’une estimation de notaire supérieure sur la base expressément mentionnée de 2 € le m² avec mention expresse des surfaces par ailleurs présentées par la vendeuse elle-même et du prix total en résultant, arrondi au total supérieur comme un des mails ultérieurs de la venderesse l’identifie elle-même.

Au contraire, ses mails antérieurs à la survenance de ses contestations établissent sa parfaite connaissance de la faiblesse supposée du prix qu’elle déplorait elle-même tout en l’acceptant, tandis que l’ensemble de ses écrits établit sa volonté de liquider par partage ou vente, sans considération essentielle d’un prix minimal ou conséquent et a fortiori d’un prix au m² conforme à celui issu du prix obtenu d’une vente antérieure d’une parcelle isolée, le patrimoine résiduel dont elle disposait portant sur des terrains peu attractifs même à des fins agricoles et dont elle n’avait plus l’usage de longue date, ayant essentiellement pour elle une valeur sentimentale liée à son enfance et dont elle s’est assurée qu’ils n’intéressaient pas ses descendants sans se soucier ab initio de l’intérêt que pourrait en avoir des voisins ou exploitants ultérieurement supposés.

Du reste, la vente de tels biens dépend essentiellement de l’opportunité de trouver un acquéreur pour qui ils présenteraient un intérêt de convenance particulier, qui est variable indépendamment d’un prix au m² pouvant être accepté au-delà de cette base spécialement pour des surfaces plus faibles dont le coût global reste modique comme pour la seule vente isolée antérieure sur la base de laquelle la venderesse prétend rétrospectivement avoir voulu se fonder tout en ayant également entre deux volontés prétendues manifesté un accord sur un prix deux fois inférieur de 3 € au m² et alors qu’il n’est rigoureusement produit aucun élément d’évaluation objectif sur une valeur de marché usuelle supérieure au prix accepté et que le prix de la vente antérieur proche du montant de celui de la présente ne pouvait qu’attirer l’attention sur une non conformité des valeurs au m².



La seule pièce de nature à étayer sa croyance effective de ce que le prix accepté de 8 000 € correspondait à un prix au m² de 6 € en dépit des éléments le démentant d’évidence est la pièce 2 produite par Mme [C] [T] consistant en un transfert de sa part le 4/1/2024 d’un mail portant les mentions en ce sens daté du lendemain de l’acceptation de la première offre qu’elle aurait adressé à ses enfants, alors qu’un tel transfert permet de modifier directement sur le mail de transfert tant le contenu du mail précédent mentionné que ses dates et ses destinataires, comme le présent tribunal l’a simplement vérifié avec sa propre boîte professionnelle, et n’a donc aucune valeur probante à l’égard de M. [S] [L] à qui il n’a jamais été adressé et au contenu duquel nulle mention n’a été faite avant la présente instance, la venderesse s’étant contentée d’indiquer à cette période avoir sollicité ses enfants sans susciter davantage de réaction quant à la faiblesse excessive supposée du prix global. 
 
Pour mémoire, l’erreur non substantielle et non démontrée comme sus-relevé ne peut être objectivement excusable pour un vendeur normalement avisé, qui a la charge de prouver ce caractère.

En effet, aucune pièce médicale n’est produite pour confirmer la réalité d’un déficit cognitif observable en lien potentiel avec la seule maladie physique attestée alors que l’aisance de la vendresse dans le maniement des échanges mail est évidente et ne reflète aucune incohérence de pensée et de calcul avant celles affectant le fond de ses arguties amorcées, de façon coincidente, seulement à partir de prises de contact avec des tiers dont elle a tardivement sollicité non l’intérêt en vue d’une vente mais la confirmation de l’absence de possession et dont elle a invoqué à cette occasion un intérêt à un meilleur prix, pas plus que ne reflète un trouble la mise en oeuvre d’un argumentaire fourni pour tentater de dissuader l’acquéreur de faire valoir ses droits, alternant tentative d’amadouement et d’empathie et critiques culpabilisantes, invocation de découverte supposées de possessions trentenaires ou cinquantenaires imaginaires ou, de façon encore plus tardive, d’un bail sans date certaine opposable aux tiers consenti non par elle mais par un membre de sa famille admettant avoir signé à son seul nom sans mention de sa qualité de mandataire ni pièce l’établissant, censée s’opposer à une vente à M. [S] [L] mais non à un autre acquéreur voisin ou à un partage, avec invocation d’avis de ses proches variant selon l’argumentaire développé, et invocation de troubles fondant une erreur mais non sa contestation exercée sans mesure de protection même à ce jour, soit par autant de signes pouvant caractériser aussi bien une banale versalité ou mauvaise foi intéressée étayée de façon combattive que des troubles cognitifs.

La demande en nullité pour erreur substantielle doit donc être rejetée.

Il n’est pas davantage produit, depuis l’invocation factuelle immédiate d’un prix dérisoire et malgré la longueur de l’instance, la moindre évaluation objective de nature à rendre vraisemblable, dans les termes requis par l’article 1677 du code civil, une valeur de marché de 6 € le m² ou toute autre valeur discordante d’avec celle acceptée, de nature à fonder une lésion des 7/12e conforménent à l’article 1674 du code civil, cette carence, alliée pour mémoire à l’absence de toute demande d’expertise pourtant requise par l’article 1678 du code civil, ne pouvant être supplée par la seule présentation d’une vente unique antérieure d’un terrain de moindre surface et d’un prix forfairaire modique pouvant présenter un intérêt de convenance particulier fondant un acquéreur à excéder les prix usuels, comme exposé précédemment.

Enfin, la vente reste possible comme expressément envisagé par le mandat donné au notaire sous réserve des éventuels droits de préemption qu’il appartient au vendeur de notifier et le cas échéant à l’acheteur de contester auprès d’un éventuel bénéficiaire dès lors qu’il n’en fait pas une condition préalable à cet égard. 
 
Il y a donc lieu de reconnaître l’existence et la validité d’une vente parfaite en application des textes sus-visés exactement invoqués en demande et d’ordonner la régularisation par acte authentique avec mise en oeuvre des éventuelles procédures de purge des droits de préemption.

-sur la responsabilité

En cas d’inexécution contractuelle, les articles 1231 à 1231-4 et 1231-6 du code civil prévoient que :
- “à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable” ;
- “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’inexécution a été empêchée par la force majeure” ;
- “les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la parte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après” ;
- “le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient l’être lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive”, auquel cas ils “ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution” ;
- “les dommages et intérêts dus à raison d’un retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure”, “sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte”, mais “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire”.

En l’espèce, l’acquéreur subit un retard dans la prise de possession du bien objet de l’accord des parties ou l’application d’un éventuel droit de préemption lui permettant de rechercher un autre bien alors que l’acquisition faite l’a expressément été aux fins d’exploitation agricole de sorte que une perte de chance de revenu correspondante sera retenue à hauteur de 800 €. 

- sur les frais irrépétibles et les dépens 

En application de l’articles 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, dans la proportion tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, sauf à l’en dispenser compte tenu des mêmes considérations, à payer à l’autre partie la somme qu’il déterminé au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Mme [C] [T] succombant à l’instance doit donc être tenue, conformément à l’équité et à sa situation économique, aux entiers dépens et, à hauteur d’une somme de 2 800 €, aux frais irrépétibles que l’autre partie a été contrainte d’exposer. 

- sur l’exécution provisoire 

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit à défaut de disposition légale contraire et d’incompatibilité avec la nature de l’affaire, que le juge peut relever d’office.

En l’espèce, l’exécution provisoire, sur laquelle aucune partie n’a conclu, n’apparaît pas compatible avec un transfert de propriété immobilière et sera donc écartée.
 
PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats publics,

DECLARE parfaite entre les parties la vente par Mme [C] [T] à des biens lui appartenant sis à [Localité 1] figurant au cadastre section ZL sous les numéros [Cadastre 2] [Adresse 4] d’une surface de 00 ha 19 a 85 ca, [Cadastre 1] [Adresse 5] d’une surface de 00 ha 17 a 73 ca et [Cadastre 3] [Adresse 2] d’une surface de 00 ha 01 a 60 ca au profit de M. [S] [L], moyennant un prix global de 8 340 € net vendeur, sans condition suspensive au profit de l’acquéreur et sous la seule réserve de l’exécution des modalités de purge de tout droit de préemption lors de la régularisation par acte authentique ;

DIT qu’il appartient à M. [S] [L] de publier le présent jugement au service de publicité foncière pour assurer son opposabilité aux tiers ; 

ENJOINT Mme [C] [T] de régulariser cet acte authentique devant tout notaire désigné par M. [S] [L] , sous astreinte provisoire durant 5 mois de 50 € par jour de retard suivant la date de production de toute pièce utile requise du vendeur, fixée par le-dit notaire et notifiée un mois à l’avance, et/ou suivant la date de signature de l’acte authentique fixée dans les mêmes conditions ; 

CONDAMNE Mme [C] [T] à payer à M. [S] [L] la somme de 800 € en réparation du préjudice matériel causé par son retard fautif à régulariser l’acte authentique ;

REJETTE le surplus des demandes et celles reconventionnelles ;

CONDAMNE Mme [C] [T] à payer à M. [S] [L] une somme de 2 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’exécution provisoire du présent jugement est incompatible avec la nature de l’affaire ;

CONDAMNE Mme [C] [T] aux entiers dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me Stéphanie Baudot.

Ainsi jugé et prononcé le 03 juillet 2026, la minute étant signé par Monsieur [...], Président et Madame [...], Greffière.

La Greffière Le Président

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code rural et de la peche maritime L412-1, code civil 1677, code civil 1589, code civil 1582, code civil 1674, code civil 1231-4, code civil 1678). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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Mise à jour de la source le 2026-07-06T21:05:01.720Z.