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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 2 juillet 2026, n° 26/00019

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [L] [P] était propriétaire d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 2] comportant plusieurs lors à usage d’habitation et de commerces, et notamment :
un appartement (lot n°6 de l’E.D.D.) situé au 2ème étage du bâtiment A d’une surface habitable de 110,60 mètres carrés,un appartement (n°8 de l’E.D.D.) situé au 3ème étage du bâtiment A d’une surface habitable de 235,66 mètres carrés. 
Suivant acte notarié en date du 15 mars 2011, Monsieur [L] [P] a vendu ces biens immobiliers à la S.C.I. [A], créée le 1er décembre 2010 par Monsieur [M] [P] et Monsieur [W] [P], ses enfants, associés et co-gérants de la S.C.I., au moyen d’un crédit-vendeur d’un montant de 7 millions d’euros payable au plus tard le 15 mars 2044. 

Par jugement du 30 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a ouvert, sur déclaration de cessation des paiements, une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la S.C.I. [A] et désigné Maître [U] [I] en qualité d’administrateur judiciaire et le SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de mandataire judiciaire.

Le 24 septembre 2024, l’administrateur Judiciaire a dressé le bilan économique et social de la S.C.I. [A] duquel il ressort notamment que l’appartement (lot n°6) du 2ème étage du bâtiment A est occupé par Madame [N] [R] épouse [P] et l’appartement (lot n°8) du 3ème étage par Monsieur [L] [P], tous deux parents des associés et cogérants de la S.C.I. [A].

Par jugement du 3l octobre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a converti la procédure de redressement judiciaire en procédure de liquidation judiciaire et désigné la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de liquidateur.

La S.C.I. [A] a interjeté appel de ce jugement et par arrêt du 28 mai 2025, la cour d’appel de [Localité 1] a confirmé le jugement en toutes ses dispositions. 

Souhaitant faire procéder à la vente des actifs immobiliers de la S.C.I. [A] afin de désintéresser ses créanciers, la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] a fait assigner Madame [N] [R] épouse [P] et Monsieur [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour demander, notamment, à voir constater l’occupation sans droit ni titre de ces derniers des biens et droit immobiliers situés au [Adresse 3] à Paris (75001), lots n°6 et n°8 de l’E.D.D., d’ordonner leur expulsion sans délai de grâce et sous astreinte et de les condamner par provision à payer chacun une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 12 juin 2025, le juge des référés a constaté l’existence d’une contestation sérieuse, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] et renvoyé celle-ci à mieux se pourvoir au fond. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 octobre 2025, la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] a mis en demeure Madame [N] [R] épouse [P] et Monsieur [L] [P] de payer la somme totale de 1 550 000 euros au titre des indemnités d’occupation échues pour la période du 30 novembre 2019 au 30 novembre 2024, dans un délai de 10 jours. 

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025, la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] a fait signifier à Madame [N] [R] épouse [P] et Monsieur [L] [P] la résiliation d’un prêt à usage et sommation de quitter les lieux pour le 15 décembre 2025. 

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2025, la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la S.C.I. [A], a fait assigner Madame [N] [R] épouse [P] et Monsieur [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

constater que Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] sont occupants sans droit ni titre des biens et droits immobiliers sis à [Adresse 4] et consistant en les lots n°6 et n°8 de l’E.D.D.,ordonner, sans délai de grâce, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec toutes conséquences de droit,assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, autoriser le transfert des meubles et objets garnissant les lieux,condamner Madame [N] [R] épouse [P] au paiement d’une indemnité d’occupation de 5 000 euros par mois et jusqu’à libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés ou procès-verbal de reprise,condamner Monsieur [L] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation de 20 834 euros par mois et jusqu’à libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés ou procès-verbal de reprise,condamner in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.
L’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2026 lors de laquelle elle a été renvoyé à la demande du conseil des défendeurs afin de permettre aux parties de se mettre en état.

Par acte de commissaire de justice des 14 et 16 janvier 2026, la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] a fait délivrer à Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] une sommation de payer respectivement les sommes de 1 250 000 euros et de 300 000 euros au titre des indemnités d’occupation échues pour la période du 30 novembre 2019 au 30 novembre 2024. 

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 avril 2026. 

La SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de liquidateur, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions récapitulatives visées par le greffe et soutenues oralement par lesquelles elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater que Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] sont occupants sans droit ni titre des biens et droits immobiliers sis à [Adresse 4] et consistant en les lots n°6 et n°8 de l’E.D.D.,débouter Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, ordonner, sans délai de grâce, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec toutes conséquences de droit,assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, autoriser le transfert des meubles et objets garnissant les lieux,condamner Monsieur [L] [P] au paiement de la somme de 1 250 000 euros au titre des indemnités d’occupation dues entre le 30 novembre 2019 et le 30 novembre 2024 pour l’occupation de l’appartement (lot n°8 de l’E.D.D.) du 3ème étage du bâtiment A de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3] Madame [N] [R] épouse [P] au paiement de la somme de 300 000 euros au titre des indemnités d’occupation dues entre le 30 novembre 2019 et le 30 novembre 2024 pour l’occupation de l’appartement (lot n°6 de l’E.D.D.) du 2ème étage du bâtiment A de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2], condamner Monsieur [L] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation de 20 834 euros par mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés ou procès-verbal de reprise, condamner Madame [N] [R] épouse [P] au paiement d’une indemnité d’occupation de 5 000 euros par mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés ou procès-verbal de reprise,condamner in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de la signification de résiliation du commodat et des sommations de payer, de l’assignation et du droit de plaidoirie ainsi que la signification et, le cas échéant, de l’exécution de la décision à intervenir.
Elle prétend que les défendeurs, parents des associés co-gérants de la S.C.I. [A], occupent les lieux litigieux sans droit ni titre. Elle conteste l’existence d’un commodat estimant que les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’un acte juridique conclu entre les parties à ce titre. Elle soutient encore à cet égard, qu’il n’est pas démontré que l’occupation gratuite des locaux constituait la contrepartie du crédit-vendeur consenti à la S.C.I. [A] lors de la vente des lots. Elle considère en tout état de cause, qu’à le supposer établi, ce commodat a pris fin le 15 décembre 2025 par la signification de sa résiliation par commissaire de justice avec sommation de quitter les lieux. Elle considère que l’existence des deux créances d’indemnités d’occupations réclamées est établie par la production du grand livre journal édité le 2 décembre 2024, celles-ci ayant par ailleurs été relevées par l’administrateur judiciaire dans sa note en date du 15 octobre 2024. Elle argue enfin que les montants réclamés au titre des indemnités d’occupation à courir à compter de la décision à intervenir correspondent aux valeurs locatives des lots retenues par l’expert. 

Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions II visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles ils demandent de : 

juger abusive et non fondée la résiliation du prêt à usage et la sommation de quitter les lieux sous un mois,débouter la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, condamner la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Ils soutiennent, sur le fondement des articles 1875 et 1876 du code civil, qu’ils occupent les lieux litigieux en vertu d’un prêt à usage consenti à titre gratuit depuis quinze ans par leurs enfants, associés et co-gérants de la S.C.I. [A]. Ils considèrent en effet que l’occupation à titre gratuit des locaux étaient prévue à compter de la vente des biens à la S.C.I. et jusqu’au remboursement du crédit-vendeur, soit jusqu’au 15 mars 2044. Ils font valoir que compte tenu des relations familiales entre les parties, aucune convention écrite d’occupation à titre gratuit n’a été établie et qu’en tout état de cause, l’article 1875 précité n’impose aucun écrit. Ils prétendent que le liquidateur ne peut remettre en cause l’accord des parties pour les seuls besoins de la procédure de liquidation judiciaire, ce alors qu’aucune indemnité d’occupation n’a jamais été sollicitée avant le placement de la S.C.I. en liquidation judiciaire, le 31 octobre 2024. Ils précisent que ni l’administrateur judiciaire ni le mandataire n’a sollicité le paiement d’une quelconque indemnité d’occupation pendant toute la période de redressement judiciaire. A cet égard, ils considèrent que l’extrait du grand livre de la S.C.I. sur la seule année de conversion de la procédure de redressement en liquidation ne démontre pas le caractère fondé de ces indemnités qui n’ont jamais été comptabilisées ni réclamées avant cette date. Ils estiment enfin que compte tenu de leurs âges respectifs, 75 et 81 ans, le délai d’un mois de la sommation de quitter les lieux n’est pas raisonnable. Ils contestent devoir toute indemnité d’occupation dès lors que l’occupation des lieux a toujours été convenue à titre gratuit par les parties. Ils font valoir enfin que les montants réclamés sont disproportionnés et ne respectent pas les règles du plafonnement des loyers. 
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures auxquelles elles ont déclaré se référer à l’audience du 17 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire. 

À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 2 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISON
Sur la qualification de l’occupation des lieux et la demande d’expulsion

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin par l’autorisation de l’expulsion dudit occupant. 

En application de l’article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. Le prêt est un contrat à titre gratuit. 

Aux termes de l’article 1888 du même code, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée. L’article 1889 précise que si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l’emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre.

En revanche, en l’absence de terme convenu ou prévisible, le prêteur est en droit d’obtenir la chose à tout moment, sauf à respecter un délai raisonnable, sans devoir justifier d’un besoin pressant et imprévu de la chose.

Il sera rappelé, enfin, que le prêt à usage ne se présume pas et qu’il appartient à celui qui s’en prévaut d’en rapporter la preuve. Celui qui se prévaut de l’existence d’un prêt à usage doit établir en premier lieu la remise de la chose à l’emprunteur et en second lieu la volonté commune des parties de s’engager dans un prêt à usage.

Il convient de relever que l’impossibilité morale de se procurer un écrit dans un cadre familial est admise par la jurisprudence, et que dans ces conditions, la preuve du prêt peut être rapportée par tout moyen.

Il est en outre constant que le caractère gratuit du prêt n’exclut pas l’existence d’un préjudice lorsque la chose n’est pas restituée au prêteur, auquel doit être versée une indemnité d’occupation.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les appartements litigieux étaient initialement la propriété de Monsieur [L] [P] pour les avoir acquis dans le cadre de la succession de Madame [F] [J], sa tante, dont il était institué légataire universel. Il résulte de l’acte de vente du 15 mars 2011 que Monsieur [L] [P] a vendu ses biens et droits immobiliers à S.C.I. [A], constituée par ses deux fils, Monsieur [M] [P] et Monsieur [W] [P], associés à parts égales et co-gérants, moyennant un prix de 15 000 000 euros, payable comptant à hauteur de 8 000 0000 d’euros au moyen d’un emprunt souscrit auprès de la LANDESBANK SAAR et d’un crédit-vendeur de 7 000 000 euros payable au plus tard le 15 mars 2044. 

Il est constant que Monsieur [L] [P], père de de Monsieur [M] [P] et Monsieur [W] [P], et Madame [N] [R] épouse [P], occupent respectivement les appartements situés au 3ème étage du bâtiment A d’une surface habitable de 235,66 mètres carrés (n°8 de l’E.D.D.) et au 2ème étage du bâtiment A d’une surface habitable de 110,60 mètres carrés (n°6 de l’E.D.D.). 


Il est en outre constant qu’aucune contrepartie financière n’a jamais été réclamée par la S.C.I. propriétaire aux occupants, âgés de 75 et 81 ans. Il ressort en effet des pièces produites en demande que ce n’est que postérieurement au jugement du 31 octobre 2024 du tribunal judiciaire de Paris convertissant le redressement judiciaire en liquidation judiciaire de la S.C.I. [A], que le liquidateur a sollicité pour la première fois, devant le juge des référés, le versement d’une indemnité d’occupation. Il sera observé à cet égard que le grand livre édité le 2 décembre 2024 produit dans le cadre de la procédure d’appel contre le jugement de conversion de la procédure de redressement en liquidation judiciaire, constitue une pièce comptable qui ne peut suffire à remettre en cause l’existence du prêt à usage convenu entre les parties antérieurement à l’ouverture de la procédure collective litigieuse. 

Il sera constaté enfin qu’il ressort de la note de l’administrateur judiciaire en vue de l’audience du 17 octobre 2024 devant statuer sur les demandes de liquidation judiciaire et rapport en vue du renouvellement de la période d’observation produit aux débats, que l’administrateur judiciaire a lui-même indiqué que « l’exploitation actuelle [de l’immeuble] est sous performante en raison […] des facilités octroyées par les dirigeants à leur père et son épouse qu’ils ont laissé occuper gracieusement les deux plus grand appartements d’habitation ». 

Il se déduit de ces éléments que l’existence d’un prêt à usage à titre gratuit entre les parties résultent suffisamment des circonstances tant de la vente des biens litigieux que des conditions d’occupation de ces derniers, étant relevé que les liens de famille étroits et les liens de confiance unissant les parties ont pu placer Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] dans l’impossibilité morale de se procurer un écrit. 

Si l’existence d’un prêt à usage consenti par la S.C.I. [A] est établie, il en va différemment de son terme.

En effet, les défendeurs allèguent que le prêt à usage était directement lié aux modalités de paiement du prix de vente et au crédit-vendeur d’un montant de 7 000 000 d’euros devant être payé par la S.C.I. acquéreur au plus tard le 15 mars 2044. Ils estiment dès lors que l’occupation gratuite des biens immobiliers était convenue jusqu’à cette date. 

Force est cependant de relever que Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] ne rapportent pas la preuve de cette allégation, l’acte de vente ne faisant aucune mention d’une contrepartie à la modalité de paiement du prix consentie par le vendeur, sous la forme d’une occupation gratuite des lieux vendus. Il sera observé à cet égard, que l’acte de vente ne mentionne pas davantage une quelconque occupation des lieux par ces derniers. 


Par conséquent, cet argument ne peut prospérer et il sera considéré que le prêt à usage a été conclu entre les parties à durée indéterminée. 

Dès lors, aucun terme n’étant prévisible, le prêteur pouvait y mettre fin à tout moment en respectant un préavis raisonnable.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] a mis un terme au prêt litigieux par la signification de résiliation et sommation de quitter les lieux du 14 novembre 2025, date à laquelle les occupants ne pouvaient ignorer la volonté du liquidateur, substitué dans les droits de la S.C.I. propriétaire, d’y mettre un terme.

Les défendeurs soutiennent que le délai d’un mois laissé par la sommation de quitter les lieux pour organiser leur départ ne constitue pas un délai raisonnable et demandent à le voir juger abusif. 

Il sera cependant relevé que le délai en cause n’est prévu par aucun texte et relève, dès lors, d’une appréciation souveraine du juge in concreto. Le caractère raisonnable doit donc s’apprécier au regard de l’ensemble des éléments de contexte dans lequel la sommation de quitter les lieux a été délivrée. 

A cet égard, il ressort des pièces versées que la S.C.I. [A] est placée en liquidation judiciaire ; que dans ce contexte, les biens dont elle est propriétaire, en ce compris les biens occupés au titre du prêt à usage initialement consenti aux défendeurs, entrent dans l’actif de la société et ont donc vocation à être vendus afin de pouvoir désintéresser les créanciers, étant relevé que son passif s’élève à la somme de 23 819 327 euros. Les défendeurs, parents des associés de la société placée en liquidation, ne peuvent ignorer cette situation compte tenu des liens de famille étroits entre eux. A minima, dès l’ordonnance de référé du 12 juin 2025, ils ont eu connaissance de la situation et de la nécessité pour le liquidateur de voir libérer les lieux afin de pouvoir poursuivre la procédure et, partant, de la nécessité de quitter les lieux et de se reloger. 

Dans ce contexte procédural global, le délai fixé par la sommation de quitter les lieux n’apparaît pas en soi déraisonnable au regard de l’antériorité de la procédure collective. 

Par conséquent, Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] se trouvent occupants sans droit ni titre des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3] à [Localité 2], 3ème étage du bâtiment A (n°8 de l’E.D.D.) et au 2ème étage du bâtiment A (n°6 de l’E.D.D.) depuis le 16 décembre 2025. 

Il convient donc d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution. 

 Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. 

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, étant précisé que la condamnation de ces derniers au paiement d’une indemnité d’occupation satisfait déjà aux objectifs de l’astreinte en cette matière. 

La SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] sera donc déboutée de cette demande.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la déchéance du droit d’occupation constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité pour le propriétaire. Elle constitue donc une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. 

La SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] demande la condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 30 novembre 2019 au 30 novembre 2024 se décomposant comme suit :
1 250 000 euros concernant l’appartement occupé par Monsieur [L] [E] 000 euros concernant l’appartement occupé par Madame [N] [R] épouse [P]. 
Il ressort toutefois des développements qui précèdent que Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] sont occupants sans droit ni titre des locaux litigieux depuis le 16 décembre 2025. Dès lors, aucune indemnité d’occupation n’est due avant cette date. La demanderesse sera donc déboutée de ses demandes en paiement au titre des indemnités d’occupations pour la période du 30 novembre 2019 au 30 novembre 2024.

Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] sont en revanche redevables d’une indemnité d’occupation à compter de la présente décision, conformément à la demande de la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S]. 

En l’espèce, la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] demande à voir fixer le montant des indemnités d’occupation dues par Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] à compter de la présente décision en se fondant sur la valeur locative retenue par le Cabinet COLOMER EXPERTISES dans sa note complémentaire du 7 octobre 2024, soit :
60 000€/12 = 5 000 euros par mois concernant le logement occupé par Madame [N] [R] épouse [O] 000€/12 = 20 834 euros par mois concernant le logement occupé par Monsieur [L] [P]. 
Les défendeurs font valoir que ces montants sont disproportionnés au regard des règles de plafonnement des loyers applicables à [Localité 1], compte tenu de la localisation des biens, du nombre de pièces et de leur période de construction. Ils sollicitent de voir fixer le montant des indemnités d’occupations dues sur la base de 27,20€ par mètres carrés, se fondant sur le référentiel de la Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement.

Il sera cependant relevé que les deux appartements se situent dans le quartier de la [Adresse 5], dans un immeuble ancien.

S’agissant de l’appartement constituant le lot n°8, il s’agit d’un appartement de caractère de type 10 accessible par un escalier de maître en marbre par le bâtiment A et par un escalier en bois et un ascenseur par le bâtiment B, présentant des huisseries en bois double vitrage, un sol en pierre avec cabochons, avec vue sur la place de la Concorde, les Tuileries et la Tour Eiffel, avec une hauteur sous plafond de 2,92m, un sol en parquet [Localité 4], cheminée en marbre style Empire en marbre avec piètement en marbre dans le séjour, un plafond à caissons (classé) dans la salle à manger, comprenant également une cheminée style Empire en marbre avec piètement en marbre. 

S’agissant de l’appartement constituant le lot n°6, il s’agit d’un appartement de caractère de type 7 accessible par un escalier de maître en marbre par le bâtiment A et par un escalier en bois et un ascenseur par le bâtiment B, présentant une hauteur sous plafond de 2,18m environ, des poutres apparentes, un sol parqueté, des huisseries en bois double vitrage, une cheminée parisienne en marbre, des aménagements qualitatifs récents, un bon état d’entretien apparent. 

Il ressort d’une lecture combinée de l’estimation de la valeur vénale des lots à usage d’habitation faisant mention des offres de locations de biens comparables situés dans le même secteur arrêtée au mois de juillet 2024 et de la note complémentaire du 7 octobre 2024, que la valeur locative retenue par l’expert de 60 000 euros par an pour le lot n°6 et de 250 000 euros par an pour le lot n°8 n’apparaît pas disproportionnée compte tenu de la localisation des biens, de l’environnement de l’immeuble et des caractéristiques particulières qu’ils présentent. 

Dès lors, il sera fait droit à la demande de la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] de voir fixer à la somme de 20 834 euros l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [P] à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et de condamner en tant que de besoin ce dernier au paiement de celle-ci.

Il sera par ailleurs fait droit à la demande de la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] de voir fixer à la somme de 5 000 euros l’indemnité d’occupation due par Madame [N] [R] épouse [P] à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et de condamner en tant que de besoin cette dernière au paiement de celle-ci.
 
Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et seront en conséquence déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens le coût de la signification de la résiliation du commodat, celle-ci n’étant pas requise par acte de commissaire de justice, ni celui de la sommation de payer délivrée postérieurement à la délivrance de l’assignation. Il n’y a pas lieu de lister l’ensemble des frais compris dans les dépens expressément mentionnés à l’article 696 précité. 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de ces dispositions. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que le prêt à usage initialement consenti par la S.C.I. [A] à Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] sur les appartements situés au [Adresse 3] à [Localité 2], lot n°6 situé au 2ème étage du bâtiment A et lot n°8 de l’E.D.D. situé au 3ème étage du bâtiment A, a pris fin le 16 décembre 2025 ;
 
CONSTATE que Monsieur [L] [P] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 2], lot n°8 situé au 3ème étage du bâtiment A, depuis le 16 décembre 2025 ; 

CONSTATE que Madame [N] [R] épouse [P] est occupante sans droit ni titre de l’appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 2], lot n°6 situé au 2ème étage du bâtiment A, depuis le 16 décembre 2025 ; 

ORDONNE à Monsieur [L] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], lot n°8 situé au 3ème étage du bâtiment A, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement dès la signification du présent jugement;

ORDONNE à Madame [N] [R] épouse [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], lot n°6 situé au 2ème étage du bâtiment A, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la S.C.I. [A], pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra être mise en œuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la S.C.I. [A] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer à la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la S.C.I. [A] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 20 834 euros, à compter du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [N] [R] épouse [P] à payer à la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la S.C.I. [A] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 5 000 euros, à compter du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DEBOUTE la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la S.C.I. [A] de sa demande en paiement de la somme de 1 250 000 euros au titre des indemnités d’occupation dues par Monsieur [L] [P] pour la période du 30 novembre 2019 au 30 novembre 2024 ;

DEBOUTE la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la S.C.I. [A] de sa demande en paiement de la somme de 300 000 euros au titre des indemnités d’occupation dues par Madame [N] [R] épouse [P] pour la période du 30 novembre 2019 au 30 novembre 2024 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] à payer à la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la S.C.I. [A] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] aux entiers dépens de l'instance à l’exclusion du coût de la signification de résiliation du prêt à usage et de la sommation de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

 
La Greffière La Juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître MEDICI


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître SKOG

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 26/00019 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBV3V

N° MINUTE : 
7 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 02 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.E.L.A.R.L. FIDES agissant par Me [G] [S] ès qualité liquidateur de la SCI [A], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître SKOG, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1677


DÉFENDEURS
Monsieur [L], [T], [Z] [P],
Madame [N], [V] [R] épouse [P], 
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître MEDICI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #H1


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 02 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/00019 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBV3V

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [L] [P] était propriétaire d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 2] comportant plusieurs lors à usage d’habitation et de commerces, et notamment :
un appartement (lot n°6 de l’E.D.D.) situé au 2ème étage du bâtiment A d’une surface habitable de 110,60 mètres carrés,un appartement (n°8 de l’E.D.D.) situé au 3ème étage du bâtiment A d’une surface habitable de 235,66 mètres carrés. 
Suivant acte notarié en date du 15 mars 2011, Monsieur [L] [P] a vendu ces biens immobiliers à la S.C.I. [A], créée le 1er décembre 2010 par Monsieur [M] [P] et Monsieur [W] [P], ses enfants, associés et co-gérants de la S.C.I., au moyen d’un crédit-vendeur d’un montant de 7 millions d’euros payable au plus tard le 15 mars 2044. 

Par jugement du 30 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a ouvert, sur déclaration de cessation des paiements, une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la S.C.I. [A] et désigné Maître [U] [I] en qualité d’administrateur judiciaire et le SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de mandataire judiciaire.

Le 24 septembre 2024, l’administrateur Judiciaire a dressé le bilan économique et social de la S.C.I. [A] duquel il ressort notamment que l’appartement (lot n°6) du 2ème étage du bâtiment A est occupé par Madame [N] [R] épouse [P] et l’appartement (lot n°8) du 3ème étage par Monsieur [L] [P], tous deux parents des associés et cogérants de la S.C.I. [A].

Par jugement du 3l octobre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a converti la procédure de redressement judiciaire en procédure de liquidation judiciaire et désigné la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de liquidateur.

La S.C.I. [A] a interjeté appel de ce jugement et par arrêt du 28 mai 2025, la cour d’appel de [Localité 1] a confirmé le jugement en toutes ses dispositions. 

Souhaitant faire procéder à la vente des actifs immobiliers de la S.C.I. [A] afin de désintéresser ses créanciers, la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] a fait assigner Madame [N] [R] épouse [P] et Monsieur [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour demander, notamment, à voir constater l’occupation sans droit ni titre de ces derniers des biens et droit immobiliers situés au [Adresse 3] à Paris (75001), lots n°6 et n°8 de l’E.D.D., d’ordonner leur expulsion sans délai de grâce et sous astreinte et de les condamner par provision à payer chacun une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 12 juin 2025, le juge des référés a constaté l’existence d’une contestation sérieuse, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] et renvoyé celle-ci à mieux se pourvoir au fond. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 octobre 2025, la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] a mis en demeure Madame [N] [R] épouse [P] et Monsieur [L] [P] de payer la somme totale de 1 550 000 euros au titre des indemnités d’occupation échues pour la période du 30 novembre 2019 au 30 novembre 2024, dans un délai de 10 jours. 

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025, la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] a fait signifier à Madame [N] [R] épouse [P] et Monsieur [L] [P] la résiliation d’un prêt à usage et sommation de quitter les lieux pour le 15 décembre 2025. 

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2025, la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la S.C.I. [A], a fait assigner Madame [N] [R] épouse [P] et Monsieur [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

constater que Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] sont occupants sans droit ni titre des biens et droits immobiliers sis à [Adresse 4] et consistant en les lots n°6 et n°8 de l’E.D.D.,ordonner, sans délai de grâce, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec toutes conséquences de droit,assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, autoriser le transfert des meubles et objets garnissant les lieux,condamner Madame [N] [R] épouse [P] au paiement d’une indemnité d’occupation de 5 000 euros par mois et jusqu’à libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés ou procès-verbal de reprise,condamner Monsieur [L] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation de 20 834 euros par mois et jusqu’à libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés ou procès-verbal de reprise,condamner in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.
L’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2026 lors de laquelle elle a été renvoyé à la demande du conseil des défendeurs afin de permettre aux parties de se mettre en état.

Par acte de commissaire de justice des 14 et 16 janvier 2026, la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] a fait délivrer à Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] une sommation de payer respectivement les sommes de 1 250 000 euros et de 300 000 euros au titre des indemnités d’occupation échues pour la période du 30 novembre 2019 au 30 novembre 2024. 

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 avril 2026. 

La SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de liquidateur, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions récapitulatives visées par le greffe et soutenues oralement par lesquelles elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater que Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] sont occupants sans droit ni titre des biens et droits immobiliers sis à [Adresse 4] et consistant en les lots n°6 et n°8 de l’E.D.D.,débouter Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, ordonner, sans délai de grâce, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec toutes conséquences de droit,assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, autoriser le transfert des meubles et objets garnissant les lieux,condamner Monsieur [L] [P] au paiement de la somme de 1 250 000 euros au titre des indemnités d’occupation dues entre le 30 novembre 2019 et le 30 novembre 2024 pour l’occupation de l’appartement (lot n°8 de l’E.D.D.) du 3ème étage du bâtiment A de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3] Madame [N] [R] épouse [P] au paiement de la somme de 300 000 euros au titre des indemnités d’occupation dues entre le 30 novembre 2019 et le 30 novembre 2024 pour l’occupation de l’appartement (lot n°6 de l’E.D.D.) du 2ème étage du bâtiment A de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2], condamner Monsieur [L] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation de 20 834 euros par mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés ou procès-verbal de reprise, condamner Madame [N] [R] épouse [P] au paiement d’une indemnité d’occupation de 5 000 euros par mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés ou procès-verbal de reprise,condamner in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de la signification de résiliation du commodat et des sommations de payer, de l’assignation et du droit de plaidoirie ainsi que la signification et, le cas échéant, de l’exécution de la décision à intervenir.
Elle prétend que les défendeurs, parents des associés co-gérants de la S.C.I. [A], occupent les lieux litigieux sans droit ni titre. Elle conteste l’existence d’un commodat estimant que les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’un acte juridique conclu entre les parties à ce titre. Elle soutient encore à cet égard, qu’il n’est pas démontré que l’occupation gratuite des locaux constituait la contrepartie du crédit-vendeur consenti à la S.C.I. [A] lors de la vente des lots. Elle considère en tout état de cause, qu’à le supposer établi, ce commodat a pris fin le 15 décembre 2025 par la signification de sa résiliation par commissaire de justice avec sommation de quitter les lieux. Elle considère que l’existence des deux créances d’indemnités d’occupations réclamées est établie par la production du grand livre journal édité le 2 décembre 2024, celles-ci ayant par ailleurs été relevées par l’administrateur judiciaire dans sa note en date du 15 octobre 2024. Elle argue enfin que les montants réclamés au titre des indemnités d’occupation à courir à compter de la décision à intervenir correspondent aux valeurs locatives des lots retenues par l’expert. 

Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions II visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles ils demandent de : 

juger abusive et non fondée la résiliation du prêt à usage et la sommation de quitter les lieux sous un mois,débouter la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, condamner la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Ils soutiennent, sur le fondement des articles 1875 et 1876 du code civil, qu’ils occupent les lieux litigieux en vertu d’un prêt à usage consenti à titre gratuit depuis quinze ans par leurs enfants, associés et co-gérants de la S.C.I. [A]. Ils considèrent en effet que l’occupation à titre gratuit des locaux étaient prévue à compter de la vente des biens à la S.C.I. et jusqu’au remboursement du crédit-vendeur, soit jusqu’au 15 mars 2044. Ils font valoir que compte tenu des relations familiales entre les parties, aucune convention écrite d’occupation à titre gratuit n’a été établie et qu’en tout état de cause, l’article 1875 précité n’impose aucun écrit. Ils prétendent que le liquidateur ne peut remettre en cause l’accord des parties pour les seuls besoins de la procédure de liquidation judiciaire, ce alors qu’aucune indemnité d’occupation n’a jamais été sollicitée avant le placement de la S.C.I. en liquidation judiciaire, le 31 octobre 2024. Ils précisent que ni l’administrateur judiciaire ni le mandataire n’a sollicité le paiement d’une quelconque indemnité d’occupation pendant toute la période de redressement judiciaire. A cet égard, ils considèrent que l’extrait du grand livre de la S.C.I. sur la seule année de conversion de la procédure de redressement en liquidation ne démontre pas le caractère fondé de ces indemnités qui n’ont jamais été comptabilisées ni réclamées avant cette date. Ils estiment enfin que compte tenu de leurs âges respectifs, 75 et 81 ans, le délai d’un mois de la sommation de quitter les lieux n’est pas raisonnable. Ils contestent devoir toute indemnité d’occupation dès lors que l’occupation des lieux a toujours été convenue à titre gratuit par les parties. Ils font valoir enfin que les montants réclamés sont disproportionnés et ne respectent pas les règles du plafonnement des loyers. 
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures auxquelles elles ont déclaré se référer à l’audience du 17 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire. 

À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 2 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DECISON
Sur la qualification de l’occupation des lieux et la demande d’expulsion

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin par l’autorisation de l’expulsion dudit occupant. 

En application de l’article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. Le prêt est un contrat à titre gratuit. 

Aux termes de l’article 1888 du même code, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée. L’article 1889 précise que si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l’emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre.

En revanche, en l’absence de terme convenu ou prévisible, le prêteur est en droit d’obtenir la chose à tout moment, sauf à respecter un délai raisonnable, sans devoir justifier d’un besoin pressant et imprévu de la chose.

Il sera rappelé, enfin, que le prêt à usage ne se présume pas et qu’il appartient à celui qui s’en prévaut d’en rapporter la preuve. Celui qui se prévaut de l’existence d’un prêt à usage doit établir en premier lieu la remise de la chose à l’emprunteur et en second lieu la volonté commune des parties de s’engager dans un prêt à usage.

Il convient de relever que l’impossibilité morale de se procurer un écrit dans un cadre familial est admise par la jurisprudence, et que dans ces conditions, la preuve du prêt peut être rapportée par tout moyen.

Il est en outre constant que le caractère gratuit du prêt n’exclut pas l’existence d’un préjudice lorsque la chose n’est pas restituée au prêteur, auquel doit être versée une indemnité d’occupation.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les appartements litigieux étaient initialement la propriété de Monsieur [L] [P] pour les avoir acquis dans le cadre de la succession de Madame [F] [J], sa tante, dont il était institué légataire universel. Il résulte de l’acte de vente du 15 mars 2011 que Monsieur [L] [P] a vendu ses biens et droits immobiliers à S.C.I. [A], constituée par ses deux fils, Monsieur [M] [P] et Monsieur [W] [P], associés à parts égales et co-gérants, moyennant un prix de 15 000 000 euros, payable comptant à hauteur de 8 000 0000 d’euros au moyen d’un emprunt souscrit auprès de la LANDESBANK SAAR et d’un crédit-vendeur de 7 000 000 euros payable au plus tard le 15 mars 2044. 

Il est constant que Monsieur [L] [P], père de de Monsieur [M] [P] et Monsieur [W] [P], et Madame [N] [R] épouse [P], occupent respectivement les appartements situés au 3ème étage du bâtiment A d’une surface habitable de 235,66 mètres carrés (n°8 de l’E.D.D.) et au 2ème étage du bâtiment A d’une surface habitable de 110,60 mètres carrés (n°6 de l’E.D.D.). 


Il est en outre constant qu’aucune contrepartie financière n’a jamais été réclamée par la S.C.I. propriétaire aux occupants, âgés de 75 et 81 ans. Il ressort en effet des pièces produites en demande que ce n’est que postérieurement au jugement du 31 octobre 2024 du tribunal judiciaire de Paris convertissant le redressement judiciaire en liquidation judiciaire de la S.C.I. [A], que le liquidateur a sollicité pour la première fois, devant le juge des référés, le versement d’une indemnité d’occupation. Il sera observé à cet égard que le grand livre édité le 2 décembre 2024 produit dans le cadre de la procédure d’appel contre le jugement de conversion de la procédure de redressement en liquidation judiciaire, constitue une pièce comptable qui ne peut suffire à remettre en cause l’existence du prêt à usage convenu entre les parties antérieurement à l’ouverture de la procédure collective litigieuse. 

Il sera constaté enfin qu’il ressort de la note de l’administrateur judiciaire en vue de l’audience du 17 octobre 2024 devant statuer sur les demandes de liquidation judiciaire et rapport en vue du renouvellement de la période d’observation produit aux débats, que l’administrateur judiciaire a lui-même indiqué que « l’exploitation actuelle [de l’immeuble] est sous performante en raison […] des facilités octroyées par les dirigeants à leur père et son épouse qu’ils ont laissé occuper gracieusement les deux plus grand appartements d’habitation ». 

Il se déduit de ces éléments que l’existence d’un prêt à usage à titre gratuit entre les parties résultent suffisamment des circonstances tant de la vente des biens litigieux que des conditions d’occupation de ces derniers, étant relevé que les liens de famille étroits et les liens de confiance unissant les parties ont pu placer Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] dans l’impossibilité morale de se procurer un écrit. 

Si l’existence d’un prêt à usage consenti par la S.C.I. [A] est établie, il en va différemment de son terme.

En effet, les défendeurs allèguent que le prêt à usage était directement lié aux modalités de paiement du prix de vente et au crédit-vendeur d’un montant de 7 000 000 d’euros devant être payé par la S.C.I. acquéreur au plus tard le 15 mars 2044. Ils estiment dès lors que l’occupation gratuite des biens immobiliers était convenue jusqu’à cette date. 

Force est cependant de relever que Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] ne rapportent pas la preuve de cette allégation, l’acte de vente ne faisant aucune mention d’une contrepartie à la modalité de paiement du prix consentie par le vendeur, sous la forme d’une occupation gratuite des lieux vendus. Il sera observé à cet égard, que l’acte de vente ne mentionne pas davantage une quelconque occupation des lieux par ces derniers. 


Par conséquent, cet argument ne peut prospérer et il sera considéré que le prêt à usage a été conclu entre les parties à durée indéterminée. 

Dès lors, aucun terme n’étant prévisible, le prêteur pouvait y mettre fin à tout moment en respectant un préavis raisonnable.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] a mis un terme au prêt litigieux par la signification de résiliation et sommation de quitter les lieux du 14 novembre 2025, date à laquelle les occupants ne pouvaient ignorer la volonté du liquidateur, substitué dans les droits de la S.C.I. propriétaire, d’y mettre un terme.

Les défendeurs soutiennent que le délai d’un mois laissé par la sommation de quitter les lieux pour organiser leur départ ne constitue pas un délai raisonnable et demandent à le voir juger abusif. 

Il sera cependant relevé que le délai en cause n’est prévu par aucun texte et relève, dès lors, d’une appréciation souveraine du juge in concreto. Le caractère raisonnable doit donc s’apprécier au regard de l’ensemble des éléments de contexte dans lequel la sommation de quitter les lieux a été délivrée. 

A cet égard, il ressort des pièces versées que la S.C.I. [A] est placée en liquidation judiciaire ; que dans ce contexte, les biens dont elle est propriétaire, en ce compris les biens occupés au titre du prêt à usage initialement consenti aux défendeurs, entrent dans l’actif de la société et ont donc vocation à être vendus afin de pouvoir désintéresser les créanciers, étant relevé que son passif s’élève à la somme de 23 819 327 euros. Les défendeurs, parents des associés de la société placée en liquidation, ne peuvent ignorer cette situation compte tenu des liens de famille étroits entre eux. A minima, dès l’ordonnance de référé du 12 juin 2025, ils ont eu connaissance de la situation et de la nécessité pour le liquidateur de voir libérer les lieux afin de pouvoir poursuivre la procédure et, partant, de la nécessité de quitter les lieux et de se reloger. 

Dans ce contexte procédural global, le délai fixé par la sommation de quitter les lieux n’apparaît pas en soi déraisonnable au regard de l’antériorité de la procédure collective. 

Par conséquent, Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] se trouvent occupants sans droit ni titre des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3] à [Localité 2], 3ème étage du bâtiment A (n°8 de l’E.D.D.) et au 2ème étage du bâtiment A (n°6 de l’E.D.D.) depuis le 16 décembre 2025. 

Il convient donc d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution. 

 Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. 

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, étant précisé que la condamnation de ces derniers au paiement d’une indemnité d’occupation satisfait déjà aux objectifs de l’astreinte en cette matière. 

La SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] sera donc déboutée de cette demande.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la déchéance du droit d’occupation constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité pour le propriétaire. Elle constitue donc une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. 

La SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] demande la condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 30 novembre 2019 au 30 novembre 2024 se décomposant comme suit :
1 250 000 euros concernant l’appartement occupé par Monsieur [L] [E] 000 euros concernant l’appartement occupé par Madame [N] [R] épouse [P]. 
Il ressort toutefois des développements qui précèdent que Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] sont occupants sans droit ni titre des locaux litigieux depuis le 16 décembre 2025. Dès lors, aucune indemnité d’occupation n’est due avant cette date. La demanderesse sera donc déboutée de ses demandes en paiement au titre des indemnités d’occupations pour la période du 30 novembre 2019 au 30 novembre 2024.

Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] sont en revanche redevables d’une indemnité d’occupation à compter de la présente décision, conformément à la demande de la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S]. 

En l’espèce, la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] demande à voir fixer le montant des indemnités d’occupation dues par Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] à compter de la présente décision en se fondant sur la valeur locative retenue par le Cabinet COLOMER EXPERTISES dans sa note complémentaire du 7 octobre 2024, soit :
60 000€/12 = 5 000 euros par mois concernant le logement occupé par Madame [N] [R] épouse [O] 000€/12 = 20 834 euros par mois concernant le logement occupé par Monsieur [L] [P]. 
Les défendeurs font valoir que ces montants sont disproportionnés au regard des règles de plafonnement des loyers applicables à [Localité 1], compte tenu de la localisation des biens, du nombre de pièces et de leur période de construction. Ils sollicitent de voir fixer le montant des indemnités d’occupations dues sur la base de 27,20€ par mètres carrés, se fondant sur le référentiel de la Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement.

Il sera cependant relevé que les deux appartements se situent dans le quartier de la [Adresse 5], dans un immeuble ancien.

S’agissant de l’appartement constituant le lot n°8, il s’agit d’un appartement de caractère de type 10 accessible par un escalier de maître en marbre par le bâtiment A et par un escalier en bois et un ascenseur par le bâtiment B, présentant des huisseries en bois double vitrage, un sol en pierre avec cabochons, avec vue sur la place de la Concorde, les Tuileries et la Tour Eiffel, avec une hauteur sous plafond de 2,92m, un sol en parquet [Localité 4], cheminée en marbre style Empire en marbre avec piètement en marbre dans le séjour, un plafond à caissons (classé) dans la salle à manger, comprenant également une cheminée style Empire en marbre avec piètement en marbre. 

S’agissant de l’appartement constituant le lot n°6, il s’agit d’un appartement de caractère de type 7 accessible par un escalier de maître en marbre par le bâtiment A et par un escalier en bois et un ascenseur par le bâtiment B, présentant une hauteur sous plafond de 2,18m environ, des poutres apparentes, un sol parqueté, des huisseries en bois double vitrage, une cheminée parisienne en marbre, des aménagements qualitatifs récents, un bon état d’entretien apparent. 

Il ressort d’une lecture combinée de l’estimation de la valeur vénale des lots à usage d’habitation faisant mention des offres de locations de biens comparables situés dans le même secteur arrêtée au mois de juillet 2024 et de la note complémentaire du 7 octobre 2024, que la valeur locative retenue par l’expert de 60 000 euros par an pour le lot n°6 et de 250 000 euros par an pour le lot n°8 n’apparaît pas disproportionnée compte tenu de la localisation des biens, de l’environnement de l’immeuble et des caractéristiques particulières qu’ils présentent. 

Dès lors, il sera fait droit à la demande de la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] de voir fixer à la somme de 20 834 euros l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [P] à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et de condamner en tant que de besoin ce dernier au paiement de celle-ci.

Il sera par ailleurs fait droit à la demande de la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] de voir fixer à la somme de 5 000 euros l’indemnité d’occupation due par Madame [N] [R] épouse [P] à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et de condamner en tant que de besoin cette dernière au paiement de celle-ci.
 
Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et seront en conséquence déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens le coût de la signification de la résiliation du commodat, celle-ci n’étant pas requise par acte de commissaire de justice, ni celui de la sommation de payer délivrée postérieurement à la délivrance de l’assignation. Il n’y a pas lieu de lister l’ensemble des frais compris dans les dépens expressément mentionnés à l’article 696 précité. 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de ces dispositions. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que le prêt à usage initialement consenti par la S.C.I. [A] à Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] sur les appartements situés au [Adresse 3] à [Localité 2], lot n°6 situé au 2ème étage du bâtiment A et lot n°8 de l’E.D.D. situé au 3ème étage du bâtiment A, a pris fin le 16 décembre 2025 ;
 
CONSTATE que Monsieur [L] [P] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 2], lot n°8 situé au 3ème étage du bâtiment A, depuis le 16 décembre 2025 ; 

CONSTATE que Madame [N] [R] épouse [P] est occupante sans droit ni titre de l’appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 2], lot n°6 situé au 2ème étage du bâtiment A, depuis le 16 décembre 2025 ; 

ORDONNE à Monsieur [L] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], lot n°8 situé au 3ème étage du bâtiment A, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement dès la signification du présent jugement;

ORDONNE à Madame [N] [R] épouse [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], lot n°6 situé au 2ème étage du bâtiment A, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la S.C.I. [A], pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra être mise en œuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la S.C.I. [A] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer à la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la S.C.I. [A] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 20 834 euros, à compter du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [N] [R] épouse [P] à payer à la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la S.C.I. [A] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 5 000 euros, à compter du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DEBOUTE la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la S.C.I. [A] de sa demande en paiement de la somme de 1 250 000 euros au titre des indemnités d’occupation dues par Monsieur [L] [P] pour la période du 30 novembre 2019 au 30 novembre 2024 ;

DEBOUTE la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la S.C.I. [A] de sa demande en paiement de la somme de 300 000 euros au titre des indemnités d’occupation dues par Madame [N] [R] épouse [P] pour la période du 30 novembre 2019 au 30 novembre 2024 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] à payer à la SELARL FIDES agissant par Maître [G] [S] en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la S.C.I. [A] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [N] [R] épouse [P] aux entiers dépens de l'instance à l’exclusion du coût de la signification de résiliation du prêt à usage et de la sommation de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

 
La Greffière La Juge des contentieux de la protection

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1888, code civil 1875, code civil 1876, code des procedures civiles d'execution L412-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-07T18:31:19.524Z.