Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 7 juillet 2026, n° 21/16740

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 07 JUILLET 2026



N° 2026/ 306









Rôle N° RG 21/16740 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIOVY







[L] [G]

S.C.P. [1]



C/



[K] [M]

S.A.R.L. [2]

















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Maud DAVAL-GUEDJ 

Me Véronique DEMICHELIS 

Me Nathalie VINCENT 









Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 09 novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00923.





APPELANTS



M. [L] [G],

demeurant [Adresse 1]



S.C.P. [1], notaires associés

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 2]



Représentés par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE substitué par Me Stefano CARNAZZA, avocat au barreau de NICE



Monsieur [K] [M]

demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Véronique DEMICHELIS de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Virginie POURTIER de la SELARL AEDES JURIS, avocat au barreau de PARIS



INTIMEE 



S.A.R.L. [2]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Nathalie VINCENT de la SELARL VINCENT-HAURET-MEDINA, avocat au barreau de NICE







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 12 mai 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Fabienne ALLARD, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, conseillère

Madame Fabienne ALLARD, conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 juin 2026 puis les parties ont été avisées que le prononcé de la décision était prorogé par mise à disposition au greffe le 07 juillet 2026.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 juillet 2026,



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

Exposé des faits et de la procédure



Le 29 janvier 2014, les époux [X] ont conclu avec la société [3] (ci-après la société [3]) une promesse unilatérale de vente sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, portant sur une parcelle cadastrée [Cadastre 1], située [Adresse 4], en vue d'une opération de promotion immobilière portant sur une surface de plancher de 910 m².



Les parcelles sont situées dans un lotissement dénommé « domaine de la société immobilière des terrains de [Localité 1] », qui a fait l'objet d'un cahier des charges établi en 1907 et modifié en 1908.



Le permis de construire obtenu le 9 décembre 2014 après avis de [4] a ramené la surface à construire à 726,61 m².



L'acquéreur a néanmoins maintenu son intention d'acquérir et l'acte authentique de vente a été signé en l'étude de M. [L] [G] le 18 août 2015.



La SARL [2] s'est substituée à la société [3] pour la réalisation des travaux.



Elle a sollicité une garantie financière d'achèvement auprès de la société [5], qui la lui a refusée au motif que le projet était irréalisable au regard des stipulations du cahier des charges du lotissement imposant, en son article 8, une limitation à 12,50 m de la hauteur des constructions et, en son article 7, un retrait de dix mètres des constructions par rapport à la limite séparative des parcelles.



Contrainte de se contenter d'un projet de construction de neuf logements sur une surface de 420 m², la société [2] a assigné M. [G] et la SCP [6], aux droits de laquelle vient la SCP [1], devant le tribunal de grande instance de Nice, par acte du 12 février 2018, afin d'obtenir des dommages-intérêts.



Par acte du 6 septembre 2019, elle a appelé en cause en intervention forcée M. [K] [M], architecte, auquel avait été confié une mission générale de conception du projet et qui avait, notamment formalisé le dossier de demande de permis de construire.



Par jugement du 9 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

- dit que M. [G], la SCP [6] et M. [M] ont manqué à leur obligation d'information et de conseil envers la SARL [2] ;

- déclaré M. [G], la SCP [6] d'une part, M. [M] d'autre part, responsables in solidum d'un manquement à leur devoir de conseil sur les conditions de constructibilité de la parcelle acquise par la SARL [2] le 18 août 2015 ;

- condamné M. [G], la SCP [6] et M. [M], in solidum, à payer à la SARL [2] une somme 716 355 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2018 ;

- ordonné l'exécution provisoire et dit que la SARL [2] devra justifier pour celle-ci d'une garantie bancaire à hauteur de 716 355 euros en capital ;

- condamné M. [G], la SCP [6] et M. [M] in solidum à payer à la SARL [2] une indemnité de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Pour retenir la responsabilité du notaire au titre d'un manquement à son devoir d'information et de conseil, le tribunal a considéré que la promesse de vente et l'acte authentique contenaient des informations contradictoires quant à la soumission du bien vendu aux règles régissant les lotissements et que le notaire n'avait pas attiré l'attention de l'acquéreur sur les difficultés susceptibles de résulter de l'application des dispositions de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, telles que modifiées par la loi Alur du 24 mars 2014, notamment quant à l'articulation, avec les règles d'urbanisme, des dispositions du cahier des charges limitant les possibilités de construire du fait de contraintes d'alignement et de hauteur des constructions. 



Il a également retenu un manquement de l'architecte à son devoir d'information et de conseil au motif que M. [M] avait été chargé d'une mission de conception générale, comportant notamment l'établissement d'une demande de permis de construire pour la réalisation du programme immobilier conçu par la société [3] ; que bien que n'ayant pas contracté avec la société [2], il avait connaissance de la substitution opérée en sa faveur et accepté de poursuivre sa mission et qu'il aurait dû s'informer sur les règles applicables à ce projet, notamment celles résultant du plan local d'urbanisme et leur articulation avec les règles de droit privé susceptibles de s'imposer au constructeur, en vérifiant si le bien était inclus dans le périmètre d'un lotissement.



Sur le préjudice, après avoir relevé que la société [2] n'avait été informée de l'impossibilité de construire l'immeuble, tel qu'envisagé initialement, que deux ans après la vente, le tribunal a considéré que la possibilité de se prévaloir d'une erreur sur les qualités substantielles du bien et d'agir en résolution de la vente était insusceptible d'exonérer le notaire et l'architecte de leur responsabilité et que la poursuite d'un projet de construction moins ambitieux n'était pas davantage de nature à rompre le lien de causalité entre les manquements fautifs et le préjudice allégué ou à consacrer une faute de la victime à l'origine de son propre préjudice puisqu'il était illusoire de penser que la commercialisation d'un terrain, initialement vendu pour y construire un bâti sur 726,61 m², aurait eu lieu dans des conditions aussi favorables alors que son potentiel constructible était réduit de près de la moitié.

Il a estimé que le défaut d'information avait privé la société [2] de la possibilité de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive et, sur le montant des dommages-intérêts, que dans la mesure où aucun des deux projets ne devait dégager de marge, la perte équivalait à la différence entre les coûts engagés et le prix de vente des biens en 2020.



Par acte du 30 novembre 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [G] et la SCP [6] ont relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif. 

M. [M] a également, par déclaration du 15 décembre 2021, relevé appel principal à l'encontre du jugement en ce qu'il a dit qu'il avait manqué à son devoir d'information et de conseil envers la SARL [2], l'a déclaré responsable, in solidum avec le notaire, du préjudice résultant du manquement au devoir d'information, l'a condamné in solidum avec le notaire à payer à la SARL [2] la somme de 716 355 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2018, 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Les deux appels ont été joints par ordonnance du 6 octobre 2025.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 avril 2026.



Prétentions des parties



Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 2 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, M. [G] et la SCP [1] demandent à la cour de : 

' infirmer le jugement en ce qu'il a considéré que M. [G] a commis un manquement à son devoir d'information et de conseil et en ce qu'il les a condamnés, in solidum avec M. [M], à payer à la SARL [2] la somme de 716 355 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2018, ainsi qu'une somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; 

' débouter la société [2] de toutes ses demandes à leur encontre ;

' débouter M. [M] de sa demande subsidiaire de limitation à 10 % de sa part d'imputation dans le préjudice allégué par la société [2] ;

' condamner la société [2] à leur payer une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de leur avocat.



Dans ses dernières conclusions d'intimé et d'appel incident, régulièrement notifiées le 7 avril 2026, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, M. [M] demande à la cour de : 

' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau, 

' débouter la société [2] de ses demandes à son encontre ;

Subsidiairement, si la cour retenait sa responsabilité, 

' fixer sa part d'imputabilité à 10 % du préjudice et dire, en tout état de cause, qu'elle ne peut être que très inférieure à celle attribuée au notaire ;

' limiter sa condamnation à 10 % du préjudice subi par la SARL [2] ; 

' condamner la société [2] et tous succombants, in solidum, à lui payer une indemnité de 11 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions d'intimée, régulièrement notifiées le 12 février 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, la SARL [2] demande à la cour de :

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

' condamner in solidum la SCP [1], M. [G] et M. [M] à lui payer 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel.



Motifs de la décision



1/ Sur la responsabilité du notaire 



1.1 Moyens des parties



M. [G] et la SCP de notaires font valoir que l'avant contrat précise que le bien se trouve dans un lotissement régi par un cahier des charges en date du 16 avril 1908 et que le bénéficiaire de la promesse a reconnu dans l'acte que les dispositions du cahier des charges et tout modificatif fixant les règles à caractère contractuel du lotissement et les conditions générales des vente ou locations dans les lotissements restaient en vigueur comme étant imprescriptibles ; que la stipulation dans cet avant contrat d'une condition suspensive avait pour vocation de protéger le bénéficiaire contre la révélation de servitudes, charges ou prescriptions susceptibles d'empêcher la réalisation du projet ; que le cahier des charges, dûment annexé à l'acte authentique, rappelle que les règles du lotissement ne sont plus applicables en matière d'urbanisme et ne s'imposent que pour les rapports privés entre colotis ; que les informations figurant dans l'acte authentique ne sont pas plus ambiguës ou absconses puisque, tout en rappelant les règles édictées par la loi Alur, votée depuis la signature de l'avant contrat, l'acte informe l'acquéreur qu'il devra respecter les dispositions des documents du lotissement régissant les rapports des colotis entre eux et la gestion des parties communes s'il en existe ; qu'il appartenait à la société [2], si elle avait des doutes sur ce point, de solliciter des éclaircissements, étant relevé qu'il s'agit d'une professionnelle de la construction puisqu'elle a acquis le bien en qualité de marchand de biens et qu'elle était assistée, pour cette opération d'ampleur, par un architecte, auquel il appartenait de la renseigner avant tout engagement sur la faisabilité du projet et les possibilités de construction au regard des dispositions d'urbanisme applicables et des règles du cahier des charges du lotissement ; que le notaire ne peut être tenu pour responsable de l'erreur commise par l'architecte qui a omis de prendre en considération le cahier des charges applicable entre colotis et de faire toutes vérifications utiles en demandant, le cas échéant, des précisions ou pièces complémentaires au notaire, dont le devoir de conseil ne saurait excéder son seul domaine de compétence ; qu'en l'espèce, M. [G] ne disposait d'aucun élément pour remettre en cause et contredire les informations et perspectives de constructibilité données à l'acquéreur par les professionnels de la construction, mais qu'en tout état de cause, il a pris la précaution de l'ériger en condition suspensive afin de protéger le bénéficiaire de la promesse et lui permettre de se dégager, ce qui suffit à exclure toute responsabilité de sa part.



La société [2] fait valoir que le cahier des charges du lotissement ne lui a pas été explicité dans sa portée, alors que si tel avait été le cas, elle aurait été éclairée, avant de signer l'acte de vente, sur les contraintes rendant impossible la construction projetée ; que le notaire, professionnel du droit, est investi d'une mission d'information et de conseil à l'égard des parties, appréciée in abstracto et avec une sévérité renforcée, et il lui appartient de rapporter la preuve qu'il a satisfait à cette obligation ; qu'il importe peu qu'elle soit un professionnel de l'immobilier dès lors qu'elle n'est pas juriste ; que le notaire ne l'a pas alertée sur la problématique propre à la caducité ou au maintien des règles autres que d'urbanisme dans les lotissements au regard des dispositions de la loi Alur, ni sur les conséquences financières désastreuses de cette problématique ; que l'acte de vente contient, pages 24 et 25, un paragraphe intitulé « non maintien des règles d'urbanisme propres au lotissement », avec un rappel des dispositions de la loi Alur mais également l'affirmation selon laquelle « les règles spécifiques d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement se trouvent donc caduques », alors qu'au regard de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme, qui ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis, tels que définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes, le notaire aurait dû distinguer le règlement et le cahier des charges qui, quelle que soit sa date, et approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; que le seul rappel du texte était insuffisant pour lui permettre de comprendre les règles juridiques applicables à son projet, de sorte qu'au total, les informations délivrées étaient absconses, contradictoires et de nature à l'induire en erreur ; que la clause figurant page 25 de l'acte de vente, selon laquelle l'acquéreur reconnaît avoir été informé qu'il devra respecter les dispositions des documents du lotissement régissant les rapports des colotis entre eux et la gestion des parties communes est aussitôt modérée par la formule « s'il en existe », qui introduit une notion de conditionnel incompatible avec la précision qui est requise d'un notaire, garant de l'efficacité des actes qu'il reçoit et démontre qu'il n'a pas vérifié le contenu du cahier des charges annexé à l'acte.

Elle ajoute qu'elle n'a pas reçu copie du cahier des charges et que si elle a paraphé la page précisant qu'elle en avait eu copie, l'exemplaire de l'acte qui lui a été transmis ne comportait que trente-deux pages, soit uniquement l'acte notarié à l'exclusion de toute annexe.



1.2 Réponse de la cour



Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l'authenticité, doivent mettre en 'uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d'assurer l'efficacité de leurs actes. Ils ont le devoir, dans le cadre d'une vente immobilière, de vérifier la situation juridique de l'immeuble vendu et de dissiper toute équivoque quant à l'étendue des droits des parties. 



Par ailleurs, un acte efficace s'entend d'un acte conforme à la volonté des parties et à ce titre, le notaire a le devoir d'éclairer les parties sur le contenu et les effets de leurs engagements, afin qu'elles puissent y consentir en toute connaissance de cause. 



Il s'ensuit que le notaire est responsable de tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge et que la faute, même très légère, analysée par comparaison avec la conduite qu'aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent et méfiant, peut être source de responsabilité.



Débiteur d'un devoir d'information et de conseil, qui est la contrepartie de sa qualité d'officier public, titulaire d'un monopole, il lui appartient de rapporter la preuve qu'il a satisfait à cette obligation.



En l'espèce, l'avant contrat a été conclu le 29 janvier 2024 et le contrat définitif le 18 août 2015.



Entre ces deux dates, est entrée en vigueur la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur.

Le litige porte sur les conditions dans lesquelles la société [2] a été informée de la situation du bien au regard des règles applicables au lotissement « domaine de la société immobilière des terrains de [Localité 1] », et notamment de leur articulation avec les règles d'urbanisme après l'entrée en vigueur de la loi Alur.



Aucune des parties ne conteste que la parcelle acquise, cadastrée section [Cadastre 1], située [Adresse 4], se situe dans le périmètre d'un lotissement, dont elle constitue les lots n°20 et 21.

Ce lotissement est régi par un cahier des charges élaboré en 1907, modifié en 1908, et régulièrement publié.



L'avant contrat, dans un paragraphe intitulé « lotissement », situé pages 4 et 5, précise que : « le bénéficiaire reconnaît que les conditions du dit cahier des charges et de tout modificatif au dit acte, fixant les règles de caractère contractuel du lotissement et les conditions générales des ventes ou des locations dans les lotissements restent en vigueur comme étant imprescriptibles », puis « le promettant s'engage à transmettre dans les plus brefs délais au bénéficiaire la copie du cahier des charges et son modificatif ».



L'acte précise que la vente est conclue sous condition que lesdits documents ne révèlent aucune servitude, charge et/ou prescription empêchant la réalisation du projet envisagé par le bénéficiaire.



Par ailleurs, l'acte contient une clause selon laquelle « les parties sont informées par le notaire que lorsqu'un plan local d'urbanisme ou document tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer, aux termes de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, conformément à l'article L. 315-2-1 du code de l'urbanisme, sauf si une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles ».



Il se réfère ensuite à un courrier électronique adressé par la SAS [7] le 23 janvier 2014 qui indique que : « selon les documents du PLU, la parcelle [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 2], n'est pas comprise dans un lotissement, que celui-ci soit maintenu ou non maintenu » et « en tout état de cause, la première législation relative aux lotissements remonte à 1924, de sorte que toute la réglementation qui serait antérieure en ce domaine, n'a pas à être prise en compte au titre des lotissements, (réglementation de type droit administratif). Nonobstant ces règles, les règles de droit privé subsistent ».



L'acte authentique de vente du 18 décembre 2015 rappelle, en pages 4 et 23, que la parcelle vendue est située sur les terrains lotis du domaine de la société immobilière des terrains de [Localité 1] suivant cahier des charges établi par Me Moriez, tout en précisant que l'acquéreur a reçu copie du cahier des charges et de son modificatif, dûment annexés à l'acte.



Il se réfère expressément, d'une part à une note de renseignement d'urbanisme du 7 août 2015, établie par la société [8], qui rappelle le PLU applicable et diverses servitudes de droit public et précise que l'acquéreur s'est renseigné préalablement et accepte de faire son affaire personnelle de l'exécution de ces charges, d'autre part au courriel précité de la SAS [7] du 23 janvier 2014.



Page 24 de l'acte figure un paragraphe intitulé « non maintien des règles d'urbanisme propres au lotissement », rappelant les dispositions des articles L. 442-9 et L. 442-10 du code de l'urbanisme, dans leur rédaction issue de la loi Alur, et rédigé en ces termes : « par suite, les règles spécifiques d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement se trouvent caduques. En tout état de cause, l'acquéreur reconnaît qu'il devra respecter les dispositions des documents du lotissement régissant les rapports des colotis entre eux et la gestion des parties communes, s'il en existe ».



Il n'est pas contesté que le cahier des charges du lotissement réglemente l'alignement des constructions en son article 7 et limite leur hauteur à 12,50 mètres en son article 8.



La soumission du projet à ces règles était déterminante puisque susceptible d'affecter la faisabilité du projet, qui avait déjà été impacté par l'avis de [4] puisque les 910 m² de surface de construction initialement envisagés avaient été réduits à 726,61 m².



L'ensemble de ces mentions et leur comparaison entre elles révèle des contradictions puisque le courriel de la SAS [7] du 23 janvier 2014, annexé aux deux actes, indique que : « selon les documents du PLU, la parcelle [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 2], n'est pas comprise dans un lotissement, que celui-ci soit maintenu ou non maintenu », tout en ajoutant que les règles d'urbanisme pouvant résulter d'un éventuel lotissement seraient en tout état de cause caduques mais que « les règles de droit privé seraient maintenues ».

Par ailleurs, les règles de droit privé susceptibles d'être maintenues ne sont pas détaillées dans l'acte, notamment par référence au cahier des charges.



Ce document, que le notaire a jugé suffisamment important pour s'y référer expressément, contient donc une information erronée, qui si elle est corrigée par le rappel des règles applicables aux lotissements, ne détaille pas les règles de droit privé susceptibles de s'imposer à l'acquéreur et de contrarier le projet de construction.



Il importe peu que d'autres clauses de l'avant contrat soient plus explicites. Un acte efficace s'entend d'un acte dont les clauses permettent aux parties d'en déterminer précisément les conséquences juridiques.

 

Dès lors que l'acte authentique contient un paragraphe intitulé « non maintien des règles d'urbanisme propres au lotissement » dont le contenu est, d'une part erroné, d'autre part incomplet, le notaire a manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur en ce que celui-ci ne disposait pas des informations suffisantes pour prendre la mesure des règles susceptibles de contrarier à nouveau, après une première limitation imposée par [4], le projet de construction, qui avait fait l'objet dans l'avant contrat d'une condition suspensive, que l'acquéreur a accepté de considérer comme remplie au vu d'un permis de construire l'autorisant à construire une surface de 726,61 m². 



Le notaire ne peut, pour s'exonérer de toute responsabilité, se prévaloir de la transmission aux parties d'une copie du cahier des charges puisque si la société [2] a bien paraphé la page précisant qu'elle en avait eu connaissance, la copie qui lui a été transmise ne comportait que trente-deux pages, soit uniquement l'acte notarié, à l'exclusion de toute annexe.



Dès lors que les règles s'imposant entre colotis, particulièrement les articles 7 et 8 du cahier des charges, n'ont pas été détaillées dans l'acte par le notaire, l'acquéreur a signé l'acte authentique sans que le notaire, professionnel du droit, qui devait être méfiant afin de veiller à l'intégrité de son consentement, l'ait clairement informé que le projet était susceptible de se heurter à d'autres règles que celles résultant de la réglementation d'urbanisme.



Le notaire a donc fait preuve de négligence et de légèreté en se référant au courriel de la SAS [7] du 23 janvier 2014 et en n'informant pas l'acquéreur de manière claire et dénuée d'ambiguïté que la parcelle était située dans le périmètre d'un lotissement régi par un cahier des charges régulièrement publié, dont les règles applicables ente colotis continuaient à s'imposer, notamment les règles figurant aux articles 7 et 8 qui étaient susceptibles de contrarier le projet de construction.



Certes, le notaire n'est pas un professionnel de la construction et il ne lui appartenait ni d'apprécier l'opportunité de l'opération, ni de déceler la non-conformité du projet aux règles précitées, mais à tout le moins d'en rappeler la teneur à l'acquéreur afin de lui permettre d'être lui-même vigilant. 



Au lieu de cela, il s'est contenté d'un rappel du texte et, s'agissant des dispositions des documents du lotissement régissant les rapports des colotis entre eux et la gestion des parties communes, de la formule « s'il en existe », qui trahit un défaut de vérification et une imprécision quant au contenu du cahier des charges susceptible de concerner l'acquéreur. 



Ce faisant, il a manqué à son devoir d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l'acte puisque les dispositions relatives à la caducité des documents du lotissement déterminées à l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme portent uniquement sur les règles d'urbanisme et ne remettent pas en cause les stipulations de cahier des charges de lotissement régissant les rapports entre colotis, qui sont de nature conventionnelle et comme telles, relèvent de la liberté contractuelle dont jouissent les colotis.



En sa qualité de professionnel du droit, il devait, alors qu'il était en possession du cahier des charges, être vigilant et informer clairement l'acquéreur que le permis de construire, nécessairement obtenu sous réserve des droits des tiers, était susceptible de se heurter à des stipulations valables entre colotis, la loi du 24 mars 2014 n'ayant pas mis un terme à la contractualisation des règles régissant le droit de construire et ne justifiant pas une nouvelle interprétation du troisième alinéa de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme comme concernant uniquement les stipulations contractuelles du cahier des charges et non les dispositions ayant la nature de règles d'urbanisme.



A défaut d'en être certain, notamment s'il nourrissait des doutes à ce sujet au regard des opinions contraires d'une partie de la doctrine, il lui appartenait de solliciter un avis éclairé, qui pouvait utilement être obtenu auprès du centre de recherches, d'information et de documentation notariales, organisme mis à disposition des notaires pour se documenter et s'informer, et non de se contenter de l'avis insuffisant et non étayé d'une société privée.



La condition suspensive de droit commun, stipulée dans l'avant contrat et protégeant les droits de l'acquéreur pour le cas où des servitudes ou autres limitations seraient révélées après sa signature, est inopérante s'agissant d'apprécier la rigueur attendue du notaire dans la rédaction des clauses de l'acte authentique. 

Le défaut d'information et de conseil a donc privé la société [2] de la possibilité de se prévaloir de la défaillance de cette condition suspensive.



Par ailleurs, les notaires ne sont pas dispensés de leur devoir de conseil par les compétences personnelles de leurs clients ou par le fait que ceux-ci bénéficient de l'assistance d'un tiers.

En conséquence, M. [G] ne peut utilement prétendre être exonéré de toute responsabilité aux seuls motifs que l'acquéreur était un professionnel de la vente immobilière et qu'il était assisté d'un architecte.



N'ayant pas, de manière complète et circonstanciée, informé l'acquéreur sur la portée, les effets et les risques de l'acte auquel il était requis de donner la forme authentique, le notaire a manqué à son obligation d'information et de conseil et à ce titre, engage sa responsabilité à l'égard de la société [2].



2/ Sur la responsabilité de l'architecte



2.1 Moyens des parties



M. [M] fait valoir que l'obligation de renseignement et de conseil pesant sur l'architecte est allégée lorsque son partenaire est un professionnel, ce qui est la cas de la SARL [3], maître de l'ouvrage, auquel la SARL [2] a succédé en 2017 puisqu'elles sont toutes deux professionnelles en opérations immobilières et, comme telles, au fait des règles applicables aux lotissements ; que l'obligation de renseignement pesant sur l'architecte a pour corollaire le devoir du maître de l'ouvrage, sachant et averti, de transmettre l'ensemble des pièces utiles à la définition du projet, or, en l'espèce, la société [2] a omis de lui transmettre l'information selon laquelle un lotissement était susceptible de régir le terrain à construire et les actes de droit privé y afférent, notamment le cahier des charges du lotissement ; que la promesse de vente rédigée par le notaire fait elle-même état de l'absence de lotissement, de sorte qu'il ne pouvait savoir qu'un cahier des charges était applicable ; qu'il n'est ni de la compétence ni du rôle de l'architecte de faire sa propre analyse de la qualification juridique des parcelles mais à supposer qu'il ait su que le bien se trouvait dans le périmètre d'un lotissement, la situation juridique était complexe au regard de l'entrée en vigueur de la loi Alur en mars 2014, s'agissant d'un lotissement centenaire pour lequel il était particulièrement difficile de déterminer les règles demeurant applicables et celles frappées de caducité en application des dispositions de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, alors au surplus qu'un cabinet spécialisé, consulté par le maître de l'ouvrage et le notaire, avait expressément conclu à l'absence d'application des règles de droits afférentes aux lotissements.

Il ajoute qu'en tout état de cause, le cahier des charges, tel que communiqué dans le cadre de la procédure, illisible et incomplet, ne lui aurait pas permis d'être plus vigilant.



La SARL [2] soutient que sa qualité de professionnelle de la construction ne suffit pas à exonérer l'architecte de son devoir d'information et de conseil en l'absence de toute preuve d'une immixtion fautive, alors qu'elle lui avait expressément donné mission de s'assurer de faisabilité de l'opération au regard des caractéristiques du projet et de la réglementation en matière d'urbanisme (PLU, lotissement') qu'il lui appartenait de vérifier et que, contrairement à ce que soutient M. [M], le cahier des charges n'était pas illisible puisqu'elle verse aux débats une photocopie très lisible de celui-ci.



2.2 Réponse de la cour



En application de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016, et de l'article 1103 du code civil dans sa rédaction issue de cette ordonnance, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 



Selon les articles 1135 ancien et 1194 nouveau du même code, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi. 



En l'espèce, la société [2] a conclu avec M. [M] une convention d'architecte le 15 décembre 2017.

La mission confiée à l'architecte aux termes de l'article 1 de ce contrat est une mission de « conception générale incluant la demande de permis de construire sur les terrains objets de la promesse », à savoir une mission ferme incluant l'avant-projet sommaire et le dossier de permis de construire et une mission conditionnelle pour le cas où les permis seraient obtenus de manière définitive, incluant la réalisation des plans d'exécution, des plans de détails et un suivi architectural. 

Ce contrat fait suite à un premier contrat conclu le 8 juillet 2014 avec la société [3], à laquelle la SARL [2] s'est substituée, portant également sur une mission de conception générale, définie dans les mêmes termes.



L'architecte chargé d'une mission de conception générale a pour obligation de concevoir un projet conforme aux règles en vigueur, qu'il s'agisse des règles issues du droit de l'urbanisme ou celles issues de prescriptions de droit privé.



En conséquence, lorsque le projet porte sur une parcelle située dans le périmètre d'un lotissement, il a le devoir de rechercher les règles régissant le projet et susceptibles de contraindre sa réalisation.



A cet effet, il est tenu envers son client, fût-il un professionnel de la construction, d'un devoir d'information et de conseil qui l'astreint à recueillir toutes les informations nécessaires au projet qu'il conçoit, tant auprès du maître de l'ouvrage que de tiers, et de justifier de ses diligences lorsque sa responsabilité est recherchée.



Il ne peut donc utilement se retrancher derrière le caractère parcellaire des informations que lui fournit son cocontractant, sauf immixtion fautive de celui-ci ou man'uvres destinées à le tromper, non établies en l'espèce.



M. [M] a été chargé de concevoir le projet architectural et d'élaborer le dossier de demande de permis de construire.



Il avait donc l'obligation de se renseigner sur les règles applicables et de solliciter toutes informations susceptibles d'impacter le projet, non seulement auprès de son client, mais également de tiers.



L'avant contrat signé entre les parties le 29 janvier 2014, dans un paragraphe intitulé « lotissement » pages 4 et 5, précise que : « le bénéficiaire reconnaît que les conditions du dit cahier des charges et de tout modificatif au dit acte, fixant les règles de caractère contractuel du lotissement et les conditions générales des ventes ou des locations dans les lotissements restent en vigueur comme étant imprescriptibles », puis « le promettant s'engage à transmettre dans les plus brefs délais au bénéficiaire la copie du cahier des charges et son modificatif ».

 

Ce cahier des charges réglemente l'alignement des constructions en son article 7 et limite leur hauteur à 12,50 mètres en son article 8.



La faisabilité du projet, qui avait déjà été entamée après l'avis de [4], était donc susceptible d'être impactée par ces règles que l'architecte, spécialiste de la conception des constructions, devait rechercher et déterminer afin de vérifier la marge de man'uvre dont il disposait après l'avis de [4] et de conseiller sa cliente sur l'impact des règles afférentes au retrait et à la hauteur des constructions qui, en l'espèce, ont rendu impossible la réalisation du projet tel qu'il avait été conçu.



M. [M], à qui il appartenait de se faire communiquer la promesse de vente, dont la demande de permis de construire constituait une condition suspensive, ne pouvait donc ignorer que la parcelle sur laquelle le projet devait être réalisé était susceptible d'être soumise, au-delà des règles issues du plan d'urbanisme, aux contraintes résultant d'un cahier des charges.



Or, il ne justifie d'aucune diligence à ce titre puisqu'il s'est contenté des documents transmis par le maître de l'ouvrage, sans exiger communication de la promesse de vente.



C'est à la faveur de cette négligence qu'il n'a pas été en mesure d'attirer son attention sur l'importance des clauses du cahier des charges régissant le lotissement dans lequel est située la parcelle, ni d'exiger qu'il lui transmette ce document en refusant, au besoin, d'accomplir sa mission tant qu'une information fiable ne lui était pas transmise sur ce point.



M. [M] ne peut utilement se retrancher derrière les controverses doctrinales qui ont suivi l'entrée en vigueur de la loi Alur quant à son incidence sur l'articulation des règles issues d'un plan local d'urbanisme avec les règles de droit privées stipulées dans le cahier des charges, puisque les dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme, telles qu'issues de cette loi, n'ont pas remis en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

La Cour de cassation a ainsi maintenu, après l'entrée en vigueur de la loi Alur, sa jurisprudence antérieure, considérant que cette loi n'avait pas mis un terme à la contractualisation des règles régissant le droit de construire et ne justifiait pas une nouvelle interprétation du troisième alinéa de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme comme concernant uniquement les stipulations contractuelles du cahier des charges et non les dispositions ayant la nature de règles d'urbanisme.



M. [M] ne pouvait ignorer, en sa qualité d'architecte, sauf à nier le sens même de sa mission, que si les règles régissant les rapports entre colotis ne sont pas pris en compte par l'autorité compétente pour délivrer les permis de construire, leur violation expose celui qui construit à un risque de recours des autres colotis. 

En conséquence, la prudence qui est attendue d'un professionnel normalement méfiant justifiait au regard des mentions figurant dans l'avant contrat, qu'il clarifie la situation de l'immeuble pour ensuite être en mesure d'informer le maître de l'ouvrage des contraintes susceptibles de limiter le projet.



Il s'en déduit que la charte contractuelle du lotissement s'imposant au lotisseur et à tout acquéreur de lots, devait être prise en considération par l'architecte chargé d'une mission de conception générale et qu'il appartenait à M. [M], s'il nourrissait des doutes à ce sujet, au regard des controverses doctrinales qui se sont fait jour quant à la portée de la loi Alur, d'interroger officiellement sa cliente et de lui réclamer toutes précisions ou documents utiles.



Au lieu de cela, il a déposé une demande de permis de construire qui ne tenait pas compte des contraintes issues du cahier des charges. Le permis obtenu sans considération du respect de ces règles, a ensuite convaincu sa cliente qu'elle pouvait signer l'acte authentique sans risque de se heurter à d'autres prescriptions impératives.



M. [M] ne produit aucune pièce démontrant qu'il s'est, a minima, interrogé sur la nécessité de prendre en considération les contraintes issues du cahier des charges, de sorte que l'argument tiré du caractère partiellement illisible du cahier des charges est inopérant.



Enfin, il ne peut utilement se retrancher derrière la négligence imputée au notaire puisqu'étant personnellement débiteur d'une obligation d'information et de conseil, il répond à l'égard de son client, de tout manquement à cette obligation et que la faute d'un tiers est inopérante, dans ses rapports avec ce dernier, à l'exonérer de sa propre responsabilité.



En conséquence, c'est à raison que le tribunal a retenu un manquement de sa part à son obligation d'information et de conseil, engageant sa responsabilité à l'égard de la SARL [2].



3/ Sur le préjudice



3.1 Moyens des parties 



M. [G] et la SCP [1] font valoir que le notaire n'est pas responsable du fait que le bien vendu se situe dans un lotissement et soumis à un cahier des charges, de sorte que les conséquences et frais découlant du respect des contraintes issues de ce dernier et de la modification du projet architectural ne constituent pas un préjudice réparable ; que si la société [2] avait été mieux informée, le préjudice n'aurait pu être évité puisque l'architecte aurait établi le même projet de construction, de sorte que le défaut d'information reproché au notaire n'a eu aucune influence et n'a privé la société [2] d'aucune chance, étant en outre observé qu'elle a choisi de ne pas agir en annulation de la vente et accepté de se contenter du projet tel qu'il s'est avéré réalisable.

Ils considèrent que la société [2] ne saurait réclamer le remboursement des frais exposés pour un projet qu'elle a choisi de poursuivre alors qu'elle pouvait obtenir l'annulation de la vente.



M. [M] soutient que la perte financière dont se prévaut la société [2] n'est pas certaine et son lien de causalité avec la faute inexistant puisqu'elle correspond à un manque de rentabilité du terrain acquis, alors qu'il n'est pas démontré que si le cahier des charges avait été pris en compte, la construction aurait été conçue et bâtie de manière différente ; que la rentabilité dépend en tout état de cause d'aléas économiques sans rapport avec les difficultés rencontrées par la société [2] ; qu'aucun paramètre de rentabilité n'a été pris en compte dans le contrat conclu entre lui et le maître de l'ouvrage ; qu'en revanche, la perte alléguée est directement liée au choix de ce dernier de renoncer au projet de construction sur 726,61 m² à la suite d'un refus bancaire éminemment discutable au regard des assurances par ailleurs fournies par les juristes et qu'il convient également de tenir compte de l'évolution des règles d'urbanisme à [Localité 2] et de la faiblesse des perspectives de succès d'une action des colotis en vue d'ordonner la démolition des ouvrages érigés en violation des règles prescrites par le cahier des charges.

Il en déduit que la décision de ne pas poursuivre le projet de construction autorisé par la mairie de [Localité 2] résulte du seul choix, par ailleurs contestable, de la société [2] et que le préjudice réparable consiste tout au plus en une perte de chance qui est nulle dès lors que l'opération, telle que prévue initialement pour 726,61 m², n'était pas rentable.

Il ajoute que le premier juge n'aurait pas dû déduire des frais TTC d'un prix de vente HT, sauf à avantager indûment le promoteur, et que le promoteur étant une société commerciale par la forme, est réputé, sauf preuve contraire, récupérer la TVA, qui, dès lors ne peut constituer un préjudice indemnisable.



La société [2] fait valoir que si les deux professionnels ne sont pas responsables du fait que le bien vendu est situé dans le périmètre d'un lotissement, leurs manquements l'ont conduite à acheter un bien à un prix très supérieur à sa valeur réelle au regard de sa constructibilité ; que si elle avait acquis le bien en connaissance des contraintes du lotissement, elle aurait dès le début pris le parti de vendre les lots après achèvement et aurait été dispensée de l'obligation de fournir à ses acquéreurs une garantie financière d'achèvement ; qu'elle n'a pas souhaité s'exposer au risque d'une construction en méconnaissance des contraintes imposées par le cahier des charges et, plus tard, d'une action en annulation de la vente dont l'issue, nécessairement lointaine, était incertaine ; que contrairement à ce que soutiennent le notaire et l'architecte, elle n'avait pas d'autre choix que de s'orienter vers une construction moins ambitieuse de seulement 420 m², puisque la position prise par la banque n'était pas contestable en droit ; que le prix de revient du projet initial sur la base de 726,61 m² de surface de plancher était trop important pour espérer une marge dans la perspective d'une revente des lots à des tiers, d'où son choix d'une opération patrimoniale (revente des lots à des SCI familiales), qui, même réalisée à marge nulle, devait être profitable par l'effet d'une augmentation de patrimoine sans perte financière, mais que la réduction de la surface constructible à seulement 420 m² a entraîné une perte financière puisqu'une acquisition au prix de 900 000 euros sur la base d'une constructibilité de 726,61 m² représente 1 249 euros/m² d'incidence foncière, contre 2 142,86 euros/m², soit 71 % de plus pour un terrain constructible de 420 m² et qu'en conséquence, la vente au prix du marché, telle qu'elle est intervenue (1 320 833,34 euros HT soit 1 585 000 euros TTC), représente un prix au m² habitable de 4 984 €, générant, eu égard au coût d'acquisition du terrain, aux frais et au coût des travaux, une perte financière de 716 354,90 euros.



3.2 Réponse de la cour



Le manquement d'un professionnel à son obligation d'information et de conseil est à l'origine, pour celui auquel l'information ou le conseil étaient dus, d'une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes.



La perte de chance se définit comme la disparition d'une éventualité favorable. Elle n'équivaut pas à l'avantage qu'aurait procuré la chance perdue si celle-ci s'était réalisée.



La disparition de l'éventualité plus favorable n'est pas anéantie par l'absence de tout recours de l'acquéreur contre son vendeur aux fins d'annulation de la vente, dès lors que l'issue d'une telle action est elle-même incertaine.

Elle ne l'est pas davantage par l'existence de l'aléa qui, en tout état de cause, affectait la rentabilité de l'opération ou par le fait que ce paramètre n'a pas été pris en considération dans le contrat conclu entre la société [2] et l'architecte.



Quant à la décision de la société [2] de renoncer au projet de construction, tel que prévu par le permis de construire, elle fait suite à un refus bancaire qui, contrairement à ce que soutient M. [M], était pertinent au regard de l'état du droit. Par conséquent, cet avis était contraignant pour la société [2] qui ne pouvait prendre le risque de construire en s'exposant à un recours des colotis dont les chances de succès n'étaient pas nulles.



En revanche, la perte ne peut être indemnisée à hauteur de la différence entre le prix auquel le créancier aurait pu acheter s'il avait été dûment informé et celui qu'il a effectivement payé, mais seulement à proportion de la perte de chance de conclure à ce prix. 



L'indemnité correspond donc à une fraction du préjudice total après détermination de la probabilité que la chance espérée avait de se réaliser.



L'assiette du préjudice ne saurait être calculée par référence aux coûts engagés par l'acquéreur pour construire. Elle correspond au prix d'achat rapporté à la surface constructible et comparé au prix d'achat effectivement payé.



La SARL [2] a acheté le bien au prix de 900 000 euros pour une surface à construire de 726,61 m². La surface à construire étant au final de seulement 420 m², elle aurait pu, en ayant connaissance de cette information, négocier un prix d'achat plus modeste de 520 224 euros ([900 000 x 420]/726,61).



L'assiette du préjudice correspond donc à la somme de 379 776 euros.



En revanche, il n'est pas certain que le vendeur aurait accepté de vendre au prix de 520 224 euros. 



Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour estime la perte de chance à 70 %, de sorte que le préjudice de la société [2] correspond à une somme de 265 843,20 euros, au paiement de laquelle le notaire et l'architecte doivent être condamnés in solidum dès lors qu'ils sont responsables d'un même dommage.



La condamnation portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance du 12 février 2018.



4/ Sur les dépens et frais irrépétibles



La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront donc confirmées. 



M. [G] et la SCP de notaires d'une part, M. [M] d'autre part supporteront la charge des entiers dépens d'appel et ne sont pas fondés à solliciter la condamnation de la SARL [2] à leur payer une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

En revanche, succombant, ils seront condamnés in solidum à lui payer une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.



5/ Sur la répartition de la dette entre coresponsables 



5.1 Moyens des parties



M. [G] et la SCP [1] font valoir qu'il appartenait à l'architecte, et non au notaire, de vérifier les contraintes de constructibilité, d'attirer l'attention de la société [2] sur la faisabilité du projet ou de la conseiller sur l'opportunité économique de l'opération ; que le notaire a pris soin, afin de protéger l'acquéreur, d'insérer une condition suspensive dans l'avant contrat ; qu'il est étranger au projet de construction et au contrat conclu entre l'acquéreur et son architecte, à qui il appartenait d'entreprendre toutes vérifications utiles et, au besoin, de solliciter des précisions et pièces complémentaires, sans que le notaire, qui n'a aucune compétence en ce domaine, ait l'obligation de vérifier la pertinence du projet conçu par M. [M], qui ne saurait dès lors se réfugier derrière le caractère prétendument obscur de l'acte notarié.

Ils considèrent en conséquence que M. [M] étant seul responsable des erreurs commises, ne peut prétendre limiter sa part dans les dommages-intérêts à seulement 10 %.



M. [M] fait valoir qu'il ne lui appartenait pas d'arbitrer une situation juridique complexe résultant de l'entrée en vigueur de la loi Alur alors que le contrat a été signé en juillet 2014 pour un dépôt de permis de construire en octobre 2014 et que, dans le cadre d'un lotissement particulièrement ancien, plus que centenaire, les actes de droit privé qui le régissaient étaient porteurs d'un contenu sujet à interprétation pour déterminer quelles règles demeuraient applicables et quelles règles étaient frappées de caducité en application des dispositions de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme et que ce travail d'interprétation et d'analyse des actes et des documents du lotissement incombait au seul notaire, professionnel du droit qui, en l'espèce, n'a pas restitué dans l'acte l'exact régime juridique et la teneur des règles applicables.



5.2 Réponse de la cour



La contribution à la dette de coresponsables d'un dommage, condamnés in solidum à indemniser la victime, dépend de l'implication de chacun des coresponsables dans la réalisation du dommage.



En l'espèce, M. [M] demande à la cour de condamner le notaire à prendre en charge 90 % de la dette de dommages-intérêts. Les notaires concluent au rejet de cette demande, sans pour autant formuler la moindre prétention concernant la répartition de la dette entre coresponsables. 



En présence de coresponsabilités liées à différentes fautes, la contribution est fixée en fonction de la gravité des fautes commises.



Il convient de se reporter aux explications qui précèdent concernant les difficultés propres à l'entrée en vigueur, entre la signature de l'avant contrat et celle de l'acte authentique, de la loi Alur.



Si cette circonstance n'est pas de nature à exonérer l'un ou l'autre des professionnels de toute responsabilité à l'égard de la victime, les controverses qui sont apparues après l'entrée en vigueur de cette loi, notamment en doctrine, permettent de considérer que le manquement fautif du notaire, professionnel du droit, a eu une incidence prépondérante dans le dommage subi par l'acquéreur.



La condition suspensive stipulée dans l'avant contrat n'était pas suffisante pour protéger l'acquéreur.

Par ailleurs, en se référant à une analyse juridique extérieure, même si elle s'est révélée erronée, le notaire a donné aux énonciations de son acte une apparence de solidité qui a pu rassurer l'architecte. 



Au regard de ces éléments, la cour considère que la dette de dommages-intérêts doit être répartie entre coresponsables à hauteur de 70 % pour le notaire et 30 % pour l'architecte.



L'équité commande de dire n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile dans les rapports entre co-responsables.



Par ces motifs



La cour,



Confirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Nice le 9 novembre 2021 en ce qu'il a dit que M. [G], la SCP [6] et M. [M] ont manqué à leur obligation d'information et de conseil envers la société [2], les a déclarés responsables in solidum d'un manquement à leur devoir de conseil sur les conditions de constructibilité de la parcelle acquise par la société [2] le 18 août 2015 et condamnés in solidum à payer à la SARL [2] une indemnité de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;



Infirme le surplus de ses dispositions soumises à la cour ;



Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant, 



Condamne in solidum M. [L] [G] et la SCP [1] d'une part, et M. [K] [M] d'autre part, à payer à la SARL [2] une somme de 265 843,20 euros en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2018 ; 



Condamne in solidum M. [L] [G] et la SCP [1] d'une part, et M. [K] [M] d'autre part, aux dépens d'appel ;



Accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;



Condamne in solidum M. [L] [G] et la SCP [1] d'une part, et M. [K] [M] d'autre part, à payer à la SARL [2] une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour ;



Dit que M. [L] [G] et la SCP [1] supporteront 70 % de la totalité des sommes allouées à la SARL [2] et M. [K] [M] 30 % de ces même sommes ;



Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile dans les rapports entre coresponsables.



 La greffière, La présidente,