Tribunal judiciaire de Verdun, JCP FOND, 7 juillet 2026, n° 25/00675

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 15 août 2023, la commune de [Localité 1] a consenti à M. [K] [H] et Mme [Y] [F] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 6] moyennant un loyer de 615,79€ et 34€ de provisions sur charges.

Par actes séparés du 6 août 2023, M. [S] [H] et Mme [M] [F] 
se sont portés cautions solidaires du paiement des loyers, des charges, des réparations locatives, des indemnités d’occupation et des frais de procédure en vertu du contrat de bail.

La commune de [Localité 1] a fait délivrer à M. [K] [H] et Mme [Y] [F] le 10 juillet 2025 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 2.739,40€ au titre des loyers impayés.

Ce commandement a été dénoncé à M. [S] [H] et Mme [M] [F] par actes de commissaire de justice du 17 juillet 2025. 

Par exploits de commissaire de justice du 7 novembre 2025, la commune de RIAVILLE a fait assigner M. [K] [H], Mme [Y] [F], M. [S] [H] et Mme [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir:

- dire et juger sa demande recevable et bien fondée,
- condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [Y] [F], es qualités de locataires, et M. [S] [H] et Mme [M] [F] ès qualités de cautions à lui payer une somme de 4807,17€ au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation dus jusqu'au 15 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025,
- constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers et charges conformément aux dispositions de la clause résolutoire du contrat de bail d'habitation,
- ordonner l'expulsion de M. [K] [H], Mme [Y] [F] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [Y] [F], es qualités de locataires, et M. [S] [H] et Mme [M] [F] ès qualités de cautions au versement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer quotidien et charges soit 691,46 € par mois et ce jusqu'à complet déménagement et restitution des clés,
- condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [Y] [F], es qualités de locataires, et M. [S] [H] et Mme [M] [F] es qualités de cautions à supporter les frais de commandement et actes subséquents soit 447,17€ ; 
- condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [Y] [F], es qualités de locataires, et M. [S] [H] et Mme [M] [F] es qualités de cautions à lui payer 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en ce compris les frais de signification et de l'assignation,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 mars 2026, date à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 4 mai 2026.

À cette audience, la Commune de [Localité 1], représentée par son Conseil, a repris les termes de son assignation, en actualisant sa demande à la somme de 6278 € au titre de l'arriéré locatif actualisé.


Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil que les locataires ont manqué à leur obligation contractuelle de paiement des loyers depuis de nombreux mois, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouvait résilié de plein droit, ajoutant être bien fondée à demander également le paiement des arriérés aux cautions.

Elle s’est opposée aux délais de paiement sollicités en faisant valoir que le paiement du loyer courant n’a pas repris et que le montant de la dette est important. 

M. [K] [H] et Mme [Y] [F], comparants en personne, ont reconnu le principe de la dette sollicitée. Ils ont indiqué que le décompte produit ne tient pas compte d’une saisie sur salaire opérée sur leur compte et devant venir en déduction de la dette. Ils ont sollicité des délais de paiement par versements mensuels de 350 euros. 

M. [S] [H] et Mme [M] [F], comparants en personne, n’ont pas contesté leur engagement de caution.

En application de l'article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. 

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : 

« II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 13 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 15 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.


Sur la demande principale

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire. 

Par exploit en date du 10 juillet 2025, la Commune de [Localité 1] a fait commandement à M. [K] [H] et Mme [Y] [F] de s'acquitter de la somme de 2.739,40€ de loyers impayés. 

Il n'est pas justifié que l’intégralité de la somme visée au commandement a été payée dans les six semaines de la délivrance du commandement de payer.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit au 22 août 2025.

Il a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 22 août 2025. 
Sur l'expulsion

Les locataires n'ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux, il y a lieu d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, ainsi qu'il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.




Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il est constant que l'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

L'occupation sans droit ni titre des lieux par M. [K] [H] et Mme [Y] [F] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clés. En présence d’une clause expresse de solidarité contenue dans le bail, M. [K] [H] et Mme [Y] [F] seront condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation. 

Sur les arriérés locatifs

Aux termes de l'article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1253 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la commune de [Localité 1] produit un décompte arrêté au 26 mars 2026 mentionnant que M. [K] [H] et Mme [Y] [F] sont redevables d’une somme de 6.278,97€, échéance de mars 2026 incluse.

Il ressort du même décompte que ce montant comprend des frais hospitaliers et une créance de redevance d'enlèvement des ordures ménagères. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé.

Il n’est pas justifié que des sommes acquittées par M. [K] [H] et Mme [Y] [F] doivent venir en déduction des loyers réclamés, les fiches de salaires produites, qui mentionnent des retenues sur salaire au titre de saisies arrêt sans autre précision, ne permettant pas de faire cette preuve.

En conséquence, en présence d’une clause de solidarité contenue dans le bail, il y a lieu de condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [Y] [F] au paiement de la somme de 6.106,31€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date des commandements sur la somme de 2.739,40€, et des assignations pour le surplus.

Sur la dette des cautions au titre des arriérés de loyers et de charges, et des indemnités d’occupation

Il résulte de la combinaison des articles 2288, 2298 et 1313 du code civil, que la personne qui s’est portée caution solidaire devient coobligée à la dette au même titre que le débiteur principal, de sorte que le créancier peut valablement rechercher payement de son obligation à l’égard du débiteur principal et de la caution.

En outre, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.


Il est constant que M. [S] [H] et Mme [M] [F] se sont constitués cautions solidaires de M. [K] [H] et Mme [Y] [F] par engagements en date du 8 août 2023.

Par actes de commissaire de justice du 17 juillet 2025, la commune de [Localité 1] a dénoncé à M. [S] [H] et Mme [M] [F] le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré aux locataires et portant sur la somme de 2.739,40€ de loyers impayés.

M. [S] [H] et Mme [M] [F] ne contestent pas la validité de leur acte de cautionnement ni le principe et le quantum de la dette.

Compte tenu de leurs engagements de caution, il y a lieu de condamner M. [S] [H] et Mme [M] [F] en cette qualité, à payer à titre solidaire avec M. [K] [H] et Mme [Y] [F] les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges jusqu’à la date de résiliation du contrat de bail. 

Par ailleurs, M. [S] [H] et Mme [M] [F] s’étant engagés à titre de cautions solidaires également pour les indemnités d’occupation éventuelles, il y a lieu de les condamner à titre solidaire avec les locataires à payer les indemnités d’occupation auxquelles ces derniers sont tenus.

Par conséquent, M. [S] [H] et Mme [M] [F] seronts condamnés solidairement avec M. [K] [H] et Mme [Y] [F] à payer à la bailleresse la somme totale de 6.106,31€ au titre de l'arriéré locatif tel qu'arrêté ci-dessus.


Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement 

Aux termes de l'article 24 de loi n°89-462 du 06 juillet 1989:

« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. (...) »

« VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit par la bailleresse que le paiement du loyer et des charges par les locataires n'a pas repris depuis plusieurs mois, de sorte que des délais de paiement ne peuvent être octroyés à M. [K] [H] et Mme [Y] [F] en application des dispositions susvisées.

En conséquence, la demande de délais de paiement formulée par M. [K] [H] et Mme [Y] [F] sera rejetée.


Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] [H], Mme [Y] [F], M. [S] [H] et Mme [M] [F], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, de leur dénonciation aux cautions, de la saisine de la CCAPEX, des assignations et de leur notification au représentant de l’Etat dans le département.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de commune de [Localité 1] la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. M. [K] [H], Mme [Y] [F], M. [S] [H] et Mme [M] [F] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 22 août 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 15 août 2023 portant sur le logement situé [Adresse 6] à [Localité 6] ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de M. [K] [H], Mme [Y] [F], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours d'un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [H], Mme [Y] [F], M. [S] [H] et Mme [M] [F] à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 6.106,31€ au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025 sur la somme de 2.739,40€ et du 7 novembre 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [H], Mme [Y] [F], M. [S] [H] et Mme [M] [F] à payer à la commune [Localité 1] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er avril 2026 et jusqu'à parfaite évacuation des lieux;

DEBOUTE M. [K] [H] et Mme [Y] [F] de leur demande de délais de paiement ; 

CONDAMNE in solidum M. [K] [H], Mme [Y] [F], M. [S] [H] et Mme [M] [F] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, de leur dénonciation aux cautions, de la saisine de la CCAPEX, des assignations et de leur notification au représentant de l’Etat dans le département ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [H], Mme [Y] [F], M. [S] [H] et Mme [M] [F] à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l'État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.


Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.


LE GREFFIER LE JUGE

JUGEMENT DU : 07 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00675 - N° Portalis DBZG-W-B7J-BQ7F
AFFAIRE : COMMUNE DE [Localité 1] C/ [K] [H], [Y] [F], [M] [F], [S] [H]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN


JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL


PARTIES :




DEMANDERESSE :

COMMUNE DE [Localité 1] représentée par son maire en exercice Monsieur [I] [J], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE,


DEFENDEURS :

M. [K] [H]
né le 23 Avril 1998 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] [Adresse 3]

comparant

Mme [Y] [F]
née le 27 Avril 1999 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] [Adresse 3]

comparante

Mme [M] [F], demeurant [Adresse 4]

non comparante

M. [S] [H]
né le 18 Juillet 1970 à [Localité 5], demeurant [Adresse 5]

comparant




Débats tenus à l’audience du : 4 mai 2026
Date de délibéré annoncée : 7 juillet 2026
Décision rendue par mise à disposition le : 7 juillet 2026 
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 15 août 2023, la commune de [Localité 1] a consenti à M. [K] [H] et Mme [Y] [F] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 6] moyennant un loyer de 615,79€ et 34€ de provisions sur charges.

Par actes séparés du 6 août 2023, M. [S] [H] et Mme [M] [F] 
se sont portés cautions solidaires du paiement des loyers, des charges, des réparations locatives, des indemnités d’occupation et des frais de procédure en vertu du contrat de bail.

La commune de [Localité 1] a fait délivrer à M. [K] [H] et Mme [Y] [F] le 10 juillet 2025 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 2.739,40€ au titre des loyers impayés.

Ce commandement a été dénoncé à M. [S] [H] et Mme [M] [F] par actes de commissaire de justice du 17 juillet 2025. 

Par exploits de commissaire de justice du 7 novembre 2025, la commune de RIAVILLE a fait assigner M. [K] [H], Mme [Y] [F], M. [S] [H] et Mme [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir:

- dire et juger sa demande recevable et bien fondée,
- condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [Y] [F], es qualités de locataires, et M. [S] [H] et Mme [M] [F] ès qualités de cautions à lui payer une somme de 4807,17€ au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation dus jusqu'au 15 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025,
- constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers et charges conformément aux dispositions de la clause résolutoire du contrat de bail d'habitation,
- ordonner l'expulsion de M. [K] [H], Mme [Y] [F] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [Y] [F], es qualités de locataires, et M. [S] [H] et Mme [M] [F] ès qualités de cautions au versement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer quotidien et charges soit 691,46 € par mois et ce jusqu'à complet déménagement et restitution des clés,
- condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [Y] [F], es qualités de locataires, et M. [S] [H] et Mme [M] [F] es qualités de cautions à supporter les frais de commandement et actes subséquents soit 447,17€ ; 
- condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [Y] [F], es qualités de locataires, et M. [S] [H] et Mme [M] [F] es qualités de cautions à lui payer 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en ce compris les frais de signification et de l'assignation,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 mars 2026, date à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 4 mai 2026.

À cette audience, la Commune de [Localité 1], représentée par son Conseil, a repris les termes de son assignation, en actualisant sa demande à la somme de 6278 € au titre de l'arriéré locatif actualisé.


Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil que les locataires ont manqué à leur obligation contractuelle de paiement des loyers depuis de nombreux mois, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouvait résilié de plein droit, ajoutant être bien fondée à demander également le paiement des arriérés aux cautions.

Elle s’est opposée aux délais de paiement sollicités en faisant valoir que le paiement du loyer courant n’a pas repris et que le montant de la dette est important. 

M. [K] [H] et Mme [Y] [F], comparants en personne, ont reconnu le principe de la dette sollicitée. Ils ont indiqué que le décompte produit ne tient pas compte d’une saisie sur salaire opérée sur leur compte et devant venir en déduction de la dette. Ils ont sollicité des délais de paiement par versements mensuels de 350 euros. 

M. [S] [H] et Mme [M] [F], comparants en personne, n’ont pas contesté leur engagement de caution.

En application de l'article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. 

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : 

« II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 13 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 15 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.


Sur la demande principale

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire. 

Par exploit en date du 10 juillet 2025, la Commune de [Localité 1] a fait commandement à M. [K] [H] et Mme [Y] [F] de s'acquitter de la somme de 2.739,40€ de loyers impayés. 

Il n'est pas justifié que l’intégralité de la somme visée au commandement a été payée dans les six semaines de la délivrance du commandement de payer.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit au 22 août 2025.

Il a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 22 août 2025. 
Sur l'expulsion

Les locataires n'ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux, il y a lieu d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, ainsi qu'il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.




Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il est constant que l'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

L'occupation sans droit ni titre des lieux par M. [K] [H] et Mme [Y] [F] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clés. En présence d’une clause expresse de solidarité contenue dans le bail, M. [K] [H] et Mme [Y] [F] seront condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation. 

Sur les arriérés locatifs

Aux termes de l'article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1253 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la commune de [Localité 1] produit un décompte arrêté au 26 mars 2026 mentionnant que M. [K] [H] et Mme [Y] [F] sont redevables d’une somme de 6.278,97€, échéance de mars 2026 incluse.

Il ressort du même décompte que ce montant comprend des frais hospitaliers et une créance de redevance d'enlèvement des ordures ménagères. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé.

Il n’est pas justifié que des sommes acquittées par M. [K] [H] et Mme [Y] [F] doivent venir en déduction des loyers réclamés, les fiches de salaires produites, qui mentionnent des retenues sur salaire au titre de saisies arrêt sans autre précision, ne permettant pas de faire cette preuve.

En conséquence, en présence d’une clause de solidarité contenue dans le bail, il y a lieu de condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [Y] [F] au paiement de la somme de 6.106,31€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date des commandements sur la somme de 2.739,40€, et des assignations pour le surplus.

Sur la dette des cautions au titre des arriérés de loyers et de charges, et des indemnités d’occupation

Il résulte de la combinaison des articles 2288, 2298 et 1313 du code civil, que la personne qui s’est portée caution solidaire devient coobligée à la dette au même titre que le débiteur principal, de sorte que le créancier peut valablement rechercher payement de son obligation à l’égard du débiteur principal et de la caution.

En outre, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.


Il est constant que M. [S] [H] et Mme [M] [F] se sont constitués cautions solidaires de M. [K] [H] et Mme [Y] [F] par engagements en date du 8 août 2023.

Par actes de commissaire de justice du 17 juillet 2025, la commune de [Localité 1] a dénoncé à M. [S] [H] et Mme [M] [F] le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré aux locataires et portant sur la somme de 2.739,40€ de loyers impayés.

M. [S] [H] et Mme [M] [F] ne contestent pas la validité de leur acte de cautionnement ni le principe et le quantum de la dette.

Compte tenu de leurs engagements de caution, il y a lieu de condamner M. [S] [H] et Mme [M] [F] en cette qualité, à payer à titre solidaire avec M. [K] [H] et Mme [Y] [F] les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges jusqu’à la date de résiliation du contrat de bail. 

Par ailleurs, M. [S] [H] et Mme [M] [F] s’étant engagés à titre de cautions solidaires également pour les indemnités d’occupation éventuelles, il y a lieu de les condamner à titre solidaire avec les locataires à payer les indemnités d’occupation auxquelles ces derniers sont tenus.

Par conséquent, M. [S] [H] et Mme [M] [F] seronts condamnés solidairement avec M. [K] [H] et Mme [Y] [F] à payer à la bailleresse la somme totale de 6.106,31€ au titre de l'arriéré locatif tel qu'arrêté ci-dessus.


Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement 

Aux termes de l'article 24 de loi n°89-462 du 06 juillet 1989:

« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. (...) »

« VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit par la bailleresse que le paiement du loyer et des charges par les locataires n'a pas repris depuis plusieurs mois, de sorte que des délais de paiement ne peuvent être octroyés à M. [K] [H] et Mme [Y] [F] en application des dispositions susvisées.

En conséquence, la demande de délais de paiement formulée par M. [K] [H] et Mme [Y] [F] sera rejetée.


Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] [H], Mme [Y] [F], M. [S] [H] et Mme [M] [F], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, de leur dénonciation aux cautions, de la saisine de la CCAPEX, des assignations et de leur notification au représentant de l’Etat dans le département.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de commune de [Localité 1] la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. M. [K] [H], Mme [Y] [F], M. [S] [H] et Mme [M] [F] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.






PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 22 août 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 15 août 2023 portant sur le logement situé [Adresse 6] à [Localité 6] ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de M. [K] [H], Mme [Y] [F], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours d'un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [H], Mme [Y] [F], M. [S] [H] et Mme [M] [F] à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 6.106,31€ au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025 sur la somme de 2.739,40€ et du 7 novembre 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [H], Mme [Y] [F], M. [S] [H] et Mme [M] [F] à payer à la commune [Localité 1] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er avril 2026 et jusqu'à parfaite évacuation des lieux;

DEBOUTE M. [K] [H] et Mme [Y] [F] de leur demande de délais de paiement ; 

CONDAMNE in solidum M. [K] [H], Mme [Y] [F], M. [S] [H] et Mme [M] [F] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, de leur dénonciation aux cautions, de la saisine de la CCAPEX, des assignations et de leur notification au représentant de l’Etat dans le département ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [H], Mme [Y] [F], M. [S] [H] et Mme [M] [F] à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l'État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.


Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.


LE GREFFIER LE JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1313, code civil 1310, code civil 1253, code de la construction et de l'habitation L821-1, code civil 2298). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 10 février 2026 · Tribunal judiciaire de Verdun · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00199

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• 5 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Verdun · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/00530

  en commun : code civil 1313, code civil 2298

• 20 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Toulouse · Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 26/00037

  en commun : code civil 1313, code civil 2298

• 26 mars 2026 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 25/03558

  en commun : code civil 1313, code civil 2298

• 2 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Verdun · Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire · n° 25/00390

  en commun : code civil 1313, code civil 2298

• 21 avril 2026 · Tribunal de commerce de Fort-de-France · n° 2025J11478

  en commun : code civil 1313, code civil 2298

• 6 mai 2026 · Tribunal de commerce de Toulouse · n° 2025002996

  en commun : code civil 1313, code civil 2298

• 12 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/07043

  en commun : code civil 1313, code civil 2298

Mise à jour de la source le 2026-07-08T20:39:17.468Z.