Tribunal judiciaire de Nancy, Ch. 9 REFERES, 7 juillet 2026, n° 25/00702

DU : 07 Juillet 2026 
RG : N° RG 25/00702 - N° Portalis DBZE-W-B7J-JXX4 
AFFAIRE : [F] [H] épouse [R], [P] [N], [E] [A] épouse [N], [K] [C], [M] [D] épouse [C], [L] [R], [S] [I], [V] [Q], [W] [G] [O], [Y] [U] épouse [O], [T] [B], [X] [Z], [J] [LR] [TW] C/ S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES


ORDONNANCE
du sept Juillet deux mil vingt six


COMPOSITION 

PRESIDENT : Hervé HUMBERT,
GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,


PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [F] [H] épouse [R]
demeurant 36 rue DENFERT-ROCHEREAU - 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT
représentée par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 33, Me Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

Monsieur [P] [N]
demeurant 688 rue de la Croix de FIGUEROLLES App.C35 - 34070 MONTPELLIER
représenté par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 33, Me Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

Madame [E] [A] épouse [N]
demeurant 688 rue de la Croix de FIGUEROLLES App. C35 - 34070 MONTPELLIER
représentée par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 33, Me Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

Monsieur [K] [C]
demeurant 15 allée de la Bure Domaine plein soleil - 54270 ESSEY-LES-NANCY
représenté par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 33, Me Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

Madame [M] [D] épouse [C]
demeurant 15 allée de Bure Domaine Plein Soleil - 54270 ESSEY-LES-NANCY
représentée par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 33, Me Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

Monsieur [L] [R]
demeurant 36 rue DENFERT-ROCHEREAU - 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT
représenté par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 33, Me Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,



Madame [S] [I]
demeurant 42 rue de l’EMANCIPATION - 93700 DRANCY
représentée par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 33, Me Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

Madame [V] [Q]
demeurant 37 rue de CHAILLOT - 75016 PARIS 75016
représentée par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 33, Me Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

Monsieur [W] [G] [O]
demeurant 30 avenue du grand clos - 44500 LA BAULE-ESCOUBLAC
représenté par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 33, Me Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

Madame [Y] [U] épouse [O]
demeurant 30 avenue du grand clos 44500 LA BAULE-ESCOUBLAC
représentée par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 33, Me Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

Madame [T] [B]
demeurant 44 rue Georges MELIES - 91700 SAINTE-GENEVIÈVE-DES-BOIS
représentée par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 33, Me Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

Monsieur [X] [Z]
demeurant 14 CHEMIN DE LA VERRIERE - 1009 PAUDEX
représenté par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 33, Me Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

Madame [J] [LR] [TW]
demeurant 185 chemin de BREGOUD - 26330 SAINT-MARTIN-D’AOUT
représentée par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 33, Me Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,


DEFENDERESSE

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, 
dont le siège social est sis 20 rue Quentin BAUCHART - 75008 PARIS E
représentée par Me Rui Manuel PEREIRA, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 2, Me Guilhem AFFRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, 





Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 17 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 7 Avril prorogé au 07 Juillet 2026.


Et ce jour, sept Juillet deux mil vingt six, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.








EXPOSÉ DU LITIGE


Mme [PT] [Q], M. [W] [O] et Mme [CR] [O] née [U], Mme [T] [B], Mme [S] [I], M. [L] [R], Mme [F] [R] née [H], Mme [J] [RW] [TW], M. [P] [N], Mme [E] [N] née [A], M. [K] [C], Mme [M] [C] née [D] et M. [X] [BL] demandeurs) ont souscrit à une opération d’investissement devant leur permettre de bénéficier du régime fiscalement favorable de la location meublée, accompagnée de services para -hospitaliers, permettant de récupérer la TVA et de déduire un amortissement fiscal. Ils ont par conséquent, à partir de 1998, acquis des lots immobiliers dans l’ensemble dénommé Résidence les Estudines Nancy Saint Dizier sis 11 rue Saint-Jean à 54000 NANCY. Simultanément à l’acquisition des lots par les copropriétaires bailleurs, des baux commerciaux meublés ont été régularisés entre les bailleurs et la société RESIDENCES SERVICES GESTION. Ils exposent également que, suite à la procédure de sauvegarde ouverte par jugement du tribunal de commerce de Paris le 04 décembre 2023 et à l’adoption d’un plan de sauvegarde par jugement du 24 juin 2025, les bailleurs dont le bail prenait fin ont adressé en juin 2025 au preneur un congé avec offre de renouvellement et fixation du loyer , et, à cette fin, ont sollicité la communication par la société RESIDENCES SERVICES GESTION des comptes d’exploitation de la résidence, ce que cette dernière a refusé. 
Par acte de commissaire de justice délivré le 17 décembre 2025, les demandeurs ont fait assigner la société par actions simplifiée (SAS) RESIDENCES SERVICES GESTION devant le président du tribunal judiciaire de Nancy, statuant en référé. 

Aux termes de leurs conclusions en réplique n°1, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et des moyens, ils demandent, au visa des articles 10, 11, 145, 491 et 700 du code de procédure civile, L 131-1, R 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

In limine litis, 

SE DECLARER compétent pour ordonner la communication des pièces relatives à l’exploitation de la résidence Estudines Saint Dizier à NANCY, 

Au fond,

DECLARER recevable l’action de Mme [I], Mme [RW] [TW], les époux [N] et M. [Z], 

ORDONNER à la société RESIDENCES SERVICES GESTION de communiquer aux demandeurs les éléments suivants relatifs à l’exploitation de la Résidence Estudines Saint Dizier à NANCY : 

-la grille des tarifs affichés public par catégorie d’appartement
-l’état locatif complet de la résidence à ce jour (avec par lot : date d’effet du bail, sortie de bail, n° de lot, n° de logement, tantième de copropriété, typologie, surface, n° d’étage, exposition, présence ou non d’un balcon/parking, nom du propriétaire, loyer annuel à la date d’effet du bail, loyer annuel appelé) 
-un tableau récapitulatif de la typologie des appartements avec le nombre d’appartements par catégorie
-les comptes d’exploitation et/ou données chiffrées de l’exploitation pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, avec le détail des chiffres d’affaires ventilé entre chiffre d’affaires hébergement et recettes annexes, le détail des charges d’exploitation, le résultat d’exploitation, le résultat site, les investissements réalisés, les frais de fonctionnement, l’EBITAR site et avec la certification par le commissaire aux comptes des chiffres d’affaires 
-sur la même période, tableau d’analyse des chiffres d’affaires par catégorie d’appartements et des taux d’occupation sur les dernières 5 années
-quelques contrats types passés avec les clients étudiants
-chronologie et liste des travaux réalisés sur les 5 dernières années
-dernier PV de la commission de sécurité
-bail et loyer en cours pour les locaux de service
-attestation quant au nombre de lots privatifs pris à bail commercial, utilisés par l’exploitant pour le besoin de l’exploitation et donc exclus du parc locatif

Ceci sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, l’astreinte commençant à courir à compter du délai d’un mois à partir de la signification de l’ordonnance à intervenir, étant précisé que l’ensemble des obligations de communication devront être satisfaites pour que l’astreinte prenne fin

DIRE que le juge de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

CONDAMNER la société RESIDENCES SERVICES GESTION à payer à chacun des demandeurs la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la société RESIDENCES SERVICES GESTION aux entiers dépens. 

Au soutien de leurs demandes, ils exposent avoir souscrit à une opération d’investissement devant leur permettre de bénéficier du régime fiscalement favorable de la location meublée, accompagnée de services para -hospitaliers, permettant de récupérer la TVA et de déduire un amortissement fiscal. Ils ont par conséquent, à partir de 1998, acquis des lots immobiliers dans l’ensemble dénommé Résidence les Estudines Stanislas Nancy sis 11 rue Saint-Jean à 54000 NANCY. Simultanément à l’acquisition des lots par les copropriétaires bailleurs, des baux commerciaux meublés ont été régularisés entre les bailleurs et la société RESIDENCES SERVICES GESTION. Ils exposent également que, suite à la procédure de sauvegarde ouverte par jugement du tribunal de commerce de Paris le 04 décembre 2023 et à l’adoption d’un plan de sauvegarde par jugement du 24 juin 2025, les bailleurs dont le bail prenait fin ont adressé en juin 2025 au preneur un congé avec offre de renouvellement et fixation du loyer , et, à cette fin, ont sollicité la communication par la société RESIDENCES SERVICES GESTION des comptes d’exploitation de la résidence, ce que cette dernière a refusé. 

Aux termes de ses dernières écritures (conclusions en réplique n° 2) auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et des moyens, la société RESIDENCES SERVICES GESTION, au visa des articles 122, 145, 699 et 700 du code de procédure civile, R 145-23 et suivants du code de commerce, L 321-2 du code du tourisme, demande de : 

In limine litis, sur l’incompétence du juge des référés du tribunal judiciaire de Nancy : 

SE DECLARER incompétent au visa de l’article R 145-23 du code de commerce au profit du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nancy ; 

Sur l’irrecevabilité de certains demandeurs  : 

DECLARER Mme [I] (demandeur n°4), Mme [RW] [TW] (demandeur n°6), M. et Mme [N] (demandeurs n°7), et M. [Z] (demandeur n° 9) irrecevables en leurs demandes, faute pour eux d’être titulaire d’un bail ou d’avoir délivré un congé à la société RESIDENCES SERVICES GESTION ;

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte: 

REJETER la demande des bailleurs (i) en l’absence de motif légitime qui n’est ni fondée ni légitime mais excessive et contraire à la (ii) protection du secret des affaires et (iii) des données personnelles des 88 autres copropriétaires de la résidence ; 

REJETER la demande, sous astreinte, de communication de pièces des bailleurs ; 

A titre subsidiaire :

JUGER qu’une communication de pièces ne pourra être opérée qu’entre les mains d’un tiers expert, sous engagement de confidentialité lequel sera chargé de restituer une synthèse anonymisée aux demandeurs 

En tout état de cause 

REJETER les demandes de l’ensemble des demandeurs ; 

CONDAMNER chacun des demandeurs à payer à la société RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNER les demandeurs aux entiers dépens et ce compris les frais et honoraires du tiers expert. 

Les parties ont repris oralement leurs prétentions et leurs moyens à l’audience du 17 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue et la décision mise en délibéré, 


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur l’exception d’incompétence

In limine litis, la société RESIDENCES SERVICES GESTION entend soulever l’incompétence du Président du tribunal judiciaire de Nancy statuant en référé au profit du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nancy, sur le fondement de l’article R 145-23 du code de commerce, au profit du président du tribunal des activités économiques de Nancy pour statuer sur le présent litige, au motif que l’article R 145-23 du code de commerce, lequel prévoit que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. 

L’article 145 du code de procédure civile dispose pour sa part que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. 

Il est constant qu’aucune instance au fond n’a été introduite par aucune des deux parties, la condition de l’article 145 « avant tout procès » étant dès lors remplie. 

Il apparaît également que les demandeurs ne sollicitent nullement dans le cadre de la présente instance la fixation judiciaire du loyer commercial, ni même une expertise aux fins de déterminer la valeur locative en application de l’article R 145-23 du code de commerce, mais une mesure d’instruction générale, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, laquelle est destinée précisément à obtenir des éléments qui seront ou non utilisés ultérieurement par les demandeurs aux fins d’agir au fond, ou d’engager le cas échéant une négociation sur le montant du bail commercial. 

Ainsi le juge des référés est-il parfaitement compétent pour apprécier la présente demande, qui ne relève pas du juge des loyers commerciaux.

Sur la recevabilité des demandeurs

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention. 

En l’espèce, les demandeurs, qui justifient être propriétaires des biens loués au sein de la copropriété et qui sont parties au bail commercial, sont recevables à solliciter les mesures d’instruction relatives aux éléments d’exploitation des biens dont ils sont propriétaires, peu important qu’ils aient ou non délivré congé, avec ou sans offre de renouvellement. 


Sur la mesure d’instruction sollicitée

L’article 11 alinéa 2 du code de procedure civile dispose que si une partie détient un élément de prevue, la juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoinder de le produire, au besoin à peine d’astreinte. 

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour obtenir une expertise sur ce fondement, les demandeurs doivent donc seulement démontrer que le litige qui les oppose aux défendeurs n’est pas dépourvu de toute perspective de succès dans la mesure où il ne peut être exigé d’eux à ce stade de rapporter la preuve dont la recherche est précisément l’objet de la mesure d’instruction sollicitée. 

Il suffit dès lors de démontrer l’existence d’un motif légitime sans avoir à le caractériser. 

En l’espèce, il est justifié du refus de la société RESIDENCES SERVICES GESTION d’augmenter les loyers de 15% comme sollicité par certains bailleurs, et ce afin, selon RESIDENCE SERVICES GESTION, de pérenniser l’exploitation de la résidence (pièces 5, 11 et 12 des demandeurs. 

Il est également justifié du refus constant de la société RESIDENCES SERVICES GESTION de communiquer aux bailleurs les éléments d’information sollicités. 

Par conséquent, les demandeurs sont fondés à obtenir communication des comptes d’exploitation et/ou données chiffrées de l’exploitation pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, avec le détail des chiffres d’affaires ventilé entre chiffre d’affaires hébergement et recettes annexes, le détail des charges d’exploitation, le résultat d’exploitation, le résultat site, les investissements réalisés, les frais de fonctionnement, l’EBITAR site et avec la certification par le commissaire aux comptes des chiffres d’affaires. 

Les autres demandes sont trop générales et indéterminées pour qu’il y soit fait droit, et font double emploi avec la première demande. Elles seront rejetées. 

Compte tenu des refus précédents de la société RESIDENCES SERVICES GESTION, l’injonction de communiquer sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard l’astreinte commençant à courir à compter du délai d’un mois à partir de la signification de l’ordonnance à intervenir. 

Il n’y a pas lieu de dire que l’astreinte sera liquidée par le juge des référés sur simple requête. 

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, l’équité commande de faire droit à la demande formulée par les demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la société RESIDENCES SERVICES GESTION sera condamnée à verser à chacun des demandeurs une somme de 300 € à ce titre. 

Succombant pour partie, la société RESIDENCES SERVICES GESTION sera condamnée aux entiers dépens 


PAR CES MOTIFS


Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en référé et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée par la société RESIDENCES SERVICES GESTION, 

NOUS DECLARONS compétent, 

REJETONS l’exception d’irrecevabilité invoquée par la société RESIDENCES SERVICES GESTION, 

DECLARONS l’ensemble des demandeurs recevables, 

ORDONNONS à la société RESIDENCES SERVICES GESTION de communiquer aux demandeurs les comptes d’exploitation et/ou données chiffrées de l’exploitation pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, avec le détail des chiffres d’affaires ventilé entre chiffre d’affaires hébergement et recettes annexes, le détail des charges d’exploitation, le résultat d’exploitation, le résultat site, les investissements réalisés, les frais de fonctionnement, l’EBITAR site et avec la certification par le commissaire aux comptes des chiffres d’affaires, d’une astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard l’astreinte commençant à courir à compter du délai d’un mois à partir de la signification de la présente ordonnance, 

DEBOUTONS Mme [PT] [Q], M. [W] [O] et Mme [CR] [O] née [U], Mme [T] [B], Mme [S] [I], M. [L] [R], Mme [F] [R] née [H], Mme [J] [RW] [TW], M. [P] [N], Mme [E] [N] née [A], M. [K] [C], Mme [M] [C] née [D] et M. [X] [Z] de leurs autres demandes,

CONDAMNONS la société RESIDENCES SERVICES GESTION à verser à chacun des demandeurs une somme de 300 € (trois cent euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNONS la société RESIDENCES SERVICES GESTION aux dépens de l’instance, 

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit. 
 

La greffière Le président