Cour d'appel de Versailles, Chambre commerciale 3-1, 8 juillet 2026, n° 24/00086

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 39G



Chambre commerciale 3-1



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 08 JUILLET 2026



N° RG 24/00086 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WIQ2









AFFAIRE :



[V], [E], [B] [O]



C/



S.A.R.L. GARAGE DU PONT 









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Décembre 2023 par le tribunal judiciaire de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° RG : 19/00267



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Anne-Laure WIART



Me Céline BORREL



TJ PONTOISE





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [V], [E], [B] [O]

né le 18 Octobre 1948 à [Localité 1]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentants : Me Anne-Laure WIART, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 437 et Me Thomas YESIL de la SCP ALTY AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 131 



APPELANT

****************





S.A.R.L. GARAGE DU PONT 

RCS Pontoise n° 411 019 334

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentants : Me Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122 et Me Laurence THOMAS RIOUALLON, plaidant, avocat au barreau de Paris



INTIMEE

****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 1er Avril 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,





















Exposé du litige

Par acte du 30 octobre 1970, Mme [I] [O], née [A], a consenti aux époux [Y] un bail commercial portant sur un terrain d'une contenance de 1.800 m² environ sis à [Localité 3] (Val d'Oise) [Adresse 3] [cadastré ultérieurement au [Adresse 4], pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er octobre 1970.

Par acte du 20 février 1973, les époux [Y] ont donné leur fonds de commerce en location-gérance à MM. [Z] et [P] [H] pour une durée de six mois. La description des éléments corporels du fonds comprend la présence d'un hangar de construction légère édifié par les époux [Y] sur le terrain loué. 

Par actes séparés du 24 septembre 1974, les époux [Y] ont cédé leur droit au bail à MM. [H] à compter rétroactivement du 1er septembre 1974 et Mme [O] a consenti à MM. [H] un bail d'habitation portant sur un pavillon situé [Adresse 3]/[Adresse 5] à [Localité 3] pour une durée de six années à compter également du 1er septembre 1974. 

Par actes des 4 et 11 mars 1980, M. [S] [O] et Mme [T] [O] épouse [K], venant aux droits de Mme [O], ont renouvelé le bail commercial pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er octobre 1979. Le bail commercial a fait ensuite l'objet de plusieurs renouvellements.

En dernier lieu, c'est la société Garage du Pont, ayant pour gérant M. [P] [H], qui est titulaire du bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 3] (95), consenti par acte du 12 janvier 2007 et renouvelé par acte du 1er octobre 2016, les bailleurs étant alors Mme [W] [K] et M. [V] [O], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2015.

Ces deux derniers baux définissent les lieux comme suit :

'A [Localité 3] ([Localité 3] [Adresse 6] n° [Adresse 7], à l'angle du chemin latéral du chemin de fer :

- un terrain d'une contenance de 1.800 m² environ, ce terrain contigu sur la gauche au pavillon portant le n° [Adresse 3] sur le [Adresse 6],

- sur ce terrain, les preneurs ont modifié un petit local dans lequel se trouvent deux ponts mécaniques.'.

Le 25 août 2016, MM. [Z] et [P] [H] ont mis un terme au bail d'habitation et quitté les lieux le 29 novembre suivant.

Se plaignant de défauts d'entretien des locaux de la part du bailleur, la société Garage du Pont a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Pontoise, lequel a, par ordonnance du 30 juin 2017, ordonné une expertise et désigné en qualité d'expert M. [N] [R], remplacé le 24 août 2017 par Mme [X] [Q]. 

L'expert a déposé son rapport le 12 juillet 2018.

Par acte du 14 janvier 2019, la société Garage du Pont a assigné M. [V] [O] devant le tribunal de grande instance de Pontoise en paiement de diverses sommes. 

Reconventionnellement, M. [O] a demandé, d'une part, la destruction des constructions que la société Garage du Pont ou ses prédécesseurs n'avaient pas été autorisés à ériger sur les deux parcelles ou non facilement démontables et, d'autre part, le paiement d'indemnités d'occupation. M. [O] a soutenu qu'il n'était pas propriétaire des constructions litigieuses dès lors que la clause d'accession insérée dans les baux successifs n'avait pas pu jouer, et que, par suite, l'article 606 du code civil ne pouvait lui être opposé.

Par jugement du 27 septembre 2021, le tribunal a pour l'essentiel :

- débouté M. [O] de ses demandes reconventionnelles ;

- avant-dire droit sur les demandes de la société Garage du Pont, ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats, ordonné à M. [O] de communiquer le calcul de la taxe foncière applicable au seul n° [Adresse 7] [Adresse 6] pour les années 2010 à 2019, invité la société Garage du Pont à modifier sa demande au titre des réparations et sursis à statuer sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le 26 octobre 2021, M. [O] a fait appel de ce jugement.

Dans le même temps, devant le tribunal, la société Garage du Pont a modifié sa demande et sollicité la condamnation de M. [O] à faire exécuter les réparations qui lui incombent. M. [O] a demandé le prononcé d'un sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel et un délai supplémentaire pour communiquer le calcul de la taxe foncière.

Par jugement du 7 février 2022, le tribunal a pour l'essentiel :

- dit n'y avoir lieu à sursis à statuer sur les demandes de réparations compte tenu de l'effet dévolutif de l'appel ;

- avant-dire droit sur la demande relative aux taxes foncières, ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats, renvoyé l'affaire à une audience de mise en état pour production par M. [O] du calcul de la taxe foncière précédemment demandé et sursis à statuer sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par arrêt du 6 juillet 2023, la Cour d'appel de Versailles a confirmé le jugement du 27 septembre 2021 en toutes ses dispositions et dit irrecevables devant elle les demandes de la société Garage du Pont au titre des réparations. Par arrêt du 18 septembre 2025, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par M. [O] contre cet arrêt.

Par jugement du 11 décembre 2023, le tribunal a rejeté la demande de sursis à statuer formée par M. [O] et la fin de non-recevoir soulevée par M. [O] sur la demande d'exécution des travaux.

Il a en outre condamné M. [O] à effectuer les travaux suivants : 

- les travaux sur la toiture-atelier détaillés dans le devis Gobi du 12 janvier 2018 pour un montant de 29.814 euros HT, valeur janvier 2018,

- les travaux sur la toiture de la petite construction annexe (ancien bureau) détaillés dans le même devis pour un montant de 2.992 euros HT, valeur janvier 2018,

- les travaux de raccordement du WC au réseau communal EU détaillés dans le devis Step du 7 mai 2018 pour 14.825,20 euros HT, valeur mai 2018,

le tout dans un délai de 5 mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai,

et dit qu'en l'absence d'exécution passé un délai de 6 mois après la signification, la société Garage du Pont sera autorisée à effectuer les travaux par ses propres moyens, le coût étant déduit du paiement des loyers dus.



Le tribunal a également :

- condamné M. [O] à rembourser à la société Garage du Pont la somme de 14.376 euros au titre des travaux de réfection des clôtures ;

- ordonné à M. [O] de faire procéder au déblaiement des gravats demeurant sur la parcelle de sa locataire après la reconstruction du mur mitoyen, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai ;

- condamné M. [O] à payer à la société Garage du Pont la somme de 1.224 euros en réparation des dégâts occasionnés par l'effondrement du mur ; 

- condamné M. [O] à restituer à la société Garage du Pont la somme de 4.917 euros au titre du trop-perçu sur les taxes foncières, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 janvier 2019, et dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

- ordonné à la société Garage du Pont de communiquer à M. [O] ses déclarations de cotisation foncière des entreprises pour les années 2010 à 2019 dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai.

Il a enfin débouté la société Garage du Pont du surplus de ses demandes, condamné M. [O] à verser à la société Garage du Pont la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [O] aux dépens, qui comprendront les frais de l'expertise de Mme [Q], et les frais du constat d'huissier du 20 décembre 2022 et ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 27 décembre 2023, M. [O] a fait appel de ce jugement du 11 décembre 2023 sauf en ce qu'il a ordonné à la société Garage du Pont de lui communiquer ses déclarations de cotisation foncière des entreprises pour les années 2010 à 2019 dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai et a débouté la société Garage du Pont du surplus de ses demandes.

Par dernières conclusions n° 2 remises au greffe et notifiées par RPVA le 12 juillet 2024, il demande à la cour :

- d'infirmer les chefs du jugement critiqués dans la déclaration d'appel ;

- de juger irrecevables les demandes relatives au remboursement de la taxe ordure ménagère car nouvelles ou subsidiairement car prescrites ;

- de débouter la société Garage du Pont de l'ensemble de ses demandes ;

- statuant à nouveau, de débouter la société Garage du Pont de toutes ses demandes, de juger prescrite l'action en répétition de l'indu de la société Garage du Pont pour les taxes foncières des années 2010 à 2013 inclus et de juger qu'il doit à la société Garage du Pont la somme de 966 euros au titre du remboursement des taxes foncières pour les années 2014 à 2019 ou, subsidiairement, si la cour ne jugeait pas prescrite l'action en répétition de l'indu pour les années 2010 à 2013 inclus, la somme de 4.280 euros au titre du remboursement des taxes foncières pour les années 2010 à 2019 ;

- de condamner la société Garage du Pont au paiement de la somme de 15.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec droit de recouvrement direct.



Par dernières conclusions n° 5 remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 septembre 2025, la société Garage du Pont demande à la cour :

- de réformer le jugement en ce qu'il a écarté la facture de Kit Utilitaire et fixé le trop-perçu au titre des taxes foncières à la somme de 4.917 euros et, statuant à nouveau, de condamner M. [O] à rembourser la facture de Kit Utilitaire d'un montant de 10.683,90 euros TTC et à lui payer la somme de 8.405 euros au titre du trop-perçu pour la période de 2010 à 2019 ;

- d'ordonner l'anatocisme ;

- de confirmer le jugement pour le surplus ;

- de juger qu'elle est fondée à déduire du montant des loyers, en exécution de la décision dont appel, les factures correspondant aux travaux ordonnés pour un montant de 65.873,90 euros ;

- de liquider l'astreinte ordonnée par le juge de première instance à compter du 30 juin 2024 jusqu'à la date de fin de travaux prévue pour le 12 septembre 2024, soit 7.400 euros (100 euros x 74 jours) ;

- de juger le bailleur tenu aux travaux de désamiantage et de mise en conformité de l'électricité et de condamner en conséquence M. [O] à faire réaliser lesdits travaux, sous astreinte de 500 euros à compter de la signification de la décision à intervenir, et, à défaut d'exécution dans les 2 mois de la signification, de l'autoriser à se substituer au propriétaire pour faire réaliser ces travaux en déduction des loyers ;

- de condamner M. [O] au paiement d'une indemnité de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

- de condamner M. [O] au paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de la présente instance, y inclus les frais d'exécution forcée ;

- de juger que dans l'hypothèse où la demanderesse serait contrainte d'avoir à faire procéder à l'exécution forcée des condamnations prononcées à son profit, et à défaut de règlement spontané, le montant des sommes retenues par l'huissier de justice agissant en application des dispositions du décret du 25 juin 2014 et de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, serait intégralement supporté par la partie condamnée.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 février 2026.





SUR CE,



Il n'a pas été fait appel du jugement en ce qu'il a ordonné à la société Garage du Pont de communiquer, dans un certain délai et sous astreinte, à M. [O] ses déclarations de cotisation foncière des entreprises pour les années 2010 à 2019.



Sur les demandes de sursis à statuer et de rejet de l'exécution provisoire du jugement formées par M. [O]

M. [O] demande l'infirmation du débouté de ses demandes de sursis à statuer et de rejet de l'exécution provisoire du jugement dont appel en rappelant qu'il avait formé ces demandes en raison de la question de droit sur la clause d'accession, déterminante de l'issue du litige, et du pourvoi qu'il avait formé contre l'arrêt d'appel du 6 juillet 2023 et faisant valoir que l'exécution provisoire du jugement n'était pas opportune, l'urgence n'étant pas établie et les garanties de remboursement par la société Garage du Pont étant insuffisantes.

La société Garage du Pont soutient que l'exécution provisoire du jugement était nécessaire et qu'elle présente toutes les garanties financières.

Sur ce,

M. [O] a soutenu devant le tribunal qu'il n'était pas propriétaire des constructions litigieuses dès lors que la clause d'accession insérée dans les baux successifs n'avait pas pu jouer, et que, par suite, l'article 606 du code civil ne pouvait lui être opposé.

Dans son jugement du 27 septembre 2021, le tribunal a considéré que l'ensemble des constructions érigées sur le terrain donné à bail commercial étaient devenues la propriété du bailleur par le jeu des clauses d'accession.

Par arrêt du 6 juillet 2023, la cour de céans a confirmé le jugement sur ce point après avoir retenu qu'une première partie de l'atelier, de l'appentis en fond de parcelle et du bureau étaient la propriété du bailleur depuis le 1er octobre 1979 en vertu de la clause d'accession et que la seconde partie de l'atelier était la propriété du bailleur depuis le 6 avril 1984.

Par arrêt du 18 septembre 2025, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre cet arrêt d'appel.

Il a ainsi été jugé définitivement et irrévocablement que le bailleur était propriétaire des constructions édifiées sur le terrain donné à bail commercial à la société Garage du Pont.

Il n'y a donc pas lieu d'ordonner un sursis à statuer dans l'attente que la question de la clause d'accession soit tranchée.

Quant à l'exécution provisoire ordonnée par le tribunal, elle était nécessaire compte tenu de la nature du litige et de l'urgence des travaux de réparation à mener, étant observé que le mur de séparation des fonds mitoyens présentait un danger d'effondrement mais qu'il n'a alors pas été réparé et qu'il s'est effondré en novembre 2022 entraînant l'effondrement des toitures.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer formée par M. [O] et ordonné l'exécution provisoire.



Sur la fin de non-recevoir

M. [O] a soulevé devant le tribunal l'irrecevabilité des demandes relatives aux travaux à exécuter au motif qu'elles n'étaient pas suffisamment précises. Le tribunal a rejeté cette fin de non-recevoir.

M. [O] demande l'infirmation de ce chef du jugement mais ne présente pas de moyen au soutien de cette demande. Il s'ensuit que le jugement ne peut être que confirmé sur ce point.



Sur les travaux de réparation

Sur les demandes de M. [O]

M. [O] ne conteste ni les devis retenus par le tribunal ni les opérations d'expertise judiciaire.

Mais il maintient ne pas avoir la charge des travaux dès lors que les immeubles concernés par ces travaux doivent être démolis et qu'ils relèvent de l'obligation d'entretien incombant au preneur. Il précise qu'il appartient à la Cour de cassation de trancher cette question.

S'agissant du raccordement des sanitaires au tout à l'égout, il soutient qu'il ne relève pas des grosses réparations visées par l'article 606 du code civil mais de travaux d'amélioration qui ne sont mis à la charge du bailleur ni par la loi ni par le bail qui ne prévoit pas la présence de sanitaires. Il ajoute que la société Garage du Pont ne justifie pas avoir eu l'autorisation du bailleur pour en construire.

La société Garage du Pont réplique que les travaux de clôture sont à la charge du bailleur tenu de l'obligation d'assurer le clos du bien loué de même que les travaux portant sur les sanitaires qui doivent exister dans le cadre d'un bail commercial et mis à disposition du personnel, le raccordement n'ayant jamais existé en raison de l'utilisation des sanitaires du pavillon loué à MM. [H] jusqu'en 2016, que les travaux sur le mur de clôture étaient urgents depuis 2018 mais que, faute de travaux, le mur s'est effondré en novembre 2022 entraînant l'effondrement des toitures.

Sur ce,

Aux termes de l'article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, le rétablissement des digues et des murs de soutènement, le rétablissement des clôtures en entier.

Il a été jugé définitivement et irrévocablement que le bailleur était propriétaire des constructions édifiées sur le terrain donné à bail commercial à la société Garage du Pont.

Les travaux que le bailleur conteste devoir prendre en charge portent sur la toiture de l'atelier, la toiture de la construction annexe ayant servi de bureau, la réfection des clôtures, les dégâts occasionnés par l'effondrement du mur mitoyen sur les lieux pris à bail.

Le tribunal a, par des motifs pertinents et adoptés et au vu du rapport d'expertise judiciaire, considéré que les travaux de toiture et de clôture, exception faite de dégâts causés à la clôture par des véhicules du garage, relevaient des grosses réparations à la charge du bailleur et qu'il en était de même de la réfection du mur de séparation de sorte que sa reconstruction et le déblaiement des gravats devaient être pris en charge par le bailleur.

En revanche, le raccordement des sanitaires au tout à l'égout n'intéressent pas l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale de sorte qu'il ne constitue pas une grosse réparation au sens de l'article 606 du code civil. En outre aucune stipulation du bail ne met à la charge du bailleur de tels travaux. C'est donc à tort que le tribunal a mis à la charge de M. [O] les travaux de raccordement des sanitaires au tout à l'égout.

Sur les demandes de la société Garage du Pont

La société Garage du Pont demande le remboursement de la facture « Kit Utilitaire », écartée par le tribunal alors qu'elle est en lien avec l'effondrement du mur. Elle explique que ce matériel permet d'exécuter des prestations d'habillage intérieur en bois de véhicules utilitaires et que ce matériel a été endommagé par la chute des pierres du mur.

Elle demande en outre la condamnation de M. [O] à faire réaliser des travaux de mise aux normes électriques estimés à 14.508 euros TTC selon devis, et de désamiantage de l'appentis estimés à 20.230,80 euros TTC selon devis.

M. [O] ne conclut pas sur ces points.

Sur ce,

La société Garage du Pont produit une facture d'achat d'équipement en bois pour trois véhicules, d'un montant de 10.683,90 euros TTC, émise par la société « Kit Utilitaire », le matériel ayant été livré le 12 octobre 2022, et des photographies montrant la destruction de matériels correspondant à cette commande livrée peu avant l'effondrement du mur. Elle rapporte ainsi la preuve de dégâts causés par l'effondrement du mur mitoyen dû au défaut de réfection de ce mur imputable au bailleur. M. [O] sera dès lors condamné à payer à la société Garage du Pont la somme de 10.683,90 euros outre celle de 1.224 euros retenue par le tribunal.

Par ailleurs, l'expert judiciaire a constaté que l'atelier de réparation était couvert et fermé sur deux faces par des plaques ondulées en fibrociment amiantées. Les opérations de désamiantage sont à la charge du propriétaire. 

Quant à la demande de la société Garage du Pont au titre de la mise aux normes électriques, la seule production d'un devis datant du 24 septembre 2024 n'est pas probante de la réalité des désordres alors que la société Garage du Pont n'en a pas fait état dans son assignation et que l'expert judiciaire n'a pas été saisi de cette question.

Il résulte de tout ce qui précède que le jugement sera confirmé en ce que M. [O] a été condamné à effectuer les travaux sur la toiture-atelier et sur la toiture de la petite construction annexe (ancien bureau), le tout dans un délai de 5 mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, en ce qu'il a dit qu'en l'absence d'exécution passé un délai de 6 mois après la signification, la société Garage du Pont sera autorisée à effectuer les travaux par ses propres moyens, le coût étant déduit du paiement des loyers dus, en ce qu'il a condamné M. [O] à payer à la société [Adresse 8] la somme de 14.376 euros au titre des travaux de réfection des clôtures et en ce qu'il lui a ordonné de faire procéder au déblaiement des gravats dans un certain délai et sous astreinte, et qu'il sera infirmé en ce que M. [O] a été condamné à effectuer les travaux de raccordement du WC au réseau communal EU, la cour déboutant la société Garage du Pont de sa demande de ce chef, et en ce qu'il a condamné M. [O] à payer la seule somme de 1.224 euros en réparation des dégâts occasionnés par l'effondrement du mur, la cour le condamnant à payer à ce titre à la société Garage du Pont la somme totale de 11.907,90 euros.

Il sera en outre fait droit aux demandes de la société Garage du Pont relatives aux opérations de désamiantage à la charge de M. [O], à l'exception du prononcé d'une astreinte, tandis que sa demande au titre de la mise aux normes électriques sera rejetée.



Sur les taxes foncières

Sur la prescription de l'action en répétition de l'indu

M. [O] soutient, sur le fondement de l'article 2224 du code civil, que l'action en répétition de l'indu des taxes foncières des années 2010 à 2013 inclus est prescrite. Il fait valoir que le point de départ du délai de prescription est la date du paiement de chaque somme dont le remboursement est demandé et non la date du décompte annuel des charges et de mise à disposition des documents permettant au locataire d'en vérifier le bien-fondé et le quantum. Il fait observer que c'est la société Garage du Pont qui est à l'origine de l'erreur ayant entraîné un paiement excessif de taxe foncière dès lors que son siège social fixé au domicile de MM. [H] a conduit les services fiscaux à considérer les deux parcelles pour le calcul de la taxe foncière et, par suite, à un prix de location inférieur au prix du marché.

La société Garage du Pont soutient que sa demande en restitution de la taxe foncière n'est pas prescrite compte tenu de l'interruption de la prescription par l'assignation qu'elle a délivrée en mars 2017. Elle affirme que l'erreur invoquée par M. [O] a été commise par ses prédécesseurs et qu'elle ne concerne par les taxes foncières litigieuses.

 Sur ce,

Après avoir relevé qu'il avait examiné, dans son jugement du 27 septembre 2021, la prescription de l'action en remboursement des sommes versées entre 2010 et 2019 au titre de la taxe foncière, le tribunal n'a pas statué sur la prescription dans le dispositif du jugement dont appel du 11 décembre 2023. Mais le dispositif du jugement du 27 septembre 2021 ne comprend pas non plus de chef statuant sur la prescription soulevée.

Les parties s'accordent sur l'application au litige de la prescription quinquennale prévue par l'article 2224 du code civil aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

L'action en répétition de la taxe foncière indûment perçue par le bailleur se prescrit par cinq ans à compter du jour où le preneur a disposé des éléments lui permettant de déterminer l'existence d'un indu et, par suite, d'exercer cette action, et non à compter du paiement de la taxe au bailleur.

En l'espèce, la société Garage du Pont a reçu de la société Foncia, mandatée par M. [O], un courrier du 29 octobre 2013 l'informant de ce qu'elle devait payer la taxe foncière des exercices 2010, 2011 et 2012 et que ce paiement serait imputé sur l'avis d'échéance du 1er janvier 2014. Elle a ainsi reçu l'avis d'échéance du 1er trimestre 2014, daté du 26 décembre 2013, comprenant la taxe foncière des exercices 2010 à 2012. Elle a reçu ensuite l'avis d'échéance du 3ème trimestre, daté du 25 juin 2014, comprenant la taxe foncière de l'exercice 2013 puis l'avis d'échéance du 1er trimestre 2015, daté du 23 décembre 2014, comprenant notamment un complément de taxe foncière afférant à l'exercice 2010.

Les parties ne discutent pas le motif du jugement dont appel, qui reprend celui du jugement du 27 septembre 2021, selon lequel la société Foncia a, le 24 février 2014, adressé à la société Garage du Pont une copie des taxes foncières reçues par le bailleur contenant le détail des cotisations, cet envoi du 24 février 2014 n'étant pas justifié en cause d'appel.

Cette transmission, qui a permis à la société Garage du Pont de connaître le calcul de la taxe foncière due sur les exercices 2010 à 2013 inclus, constitue le point de départ du délai de prescription de l'action en restitution d'un trop-versé.

La société Garage du Pont a assigné M. [O] en paiement à ce titre par acte du 14 janvier 2019, soit dans les cinq années suivant l'envoi du 24 février 2014, de sorte que son action n'est pas prescrite.

Dès lors, la cour, ajoutant au jugement dont appel, rejettera la fin de non-recevoir soulevée par M. [O].

Sur le fond

M. [O] reconnaît un trop-perçu de 4.280 euros au titre des taxes foncières 2010 à 2019.

En réplique aux demandes de la société Garage du Pont relatives à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et aux frais de gestion, M. [O] soutient qu'elles sont irrecevables car nouvelles en cause d'appel, ces demandes portant exclusivement sur le remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et des frais de gestion, que les demandes relatives à la période antérieure à l'année 2015 sont prescrites, car formées pour la première fois par conclusions du 15 avril 2024, et qu'en tout cas ces demandes sont mal fondées, le bail renouvelé le 12 mai 2016 avec effet au 1er octobre 2015 prévoyant expressément que le preneur rembourse cette taxe au bailleur et le remboursement de cette taxe pouvant être réclamé au locataire avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014,dès lors que la taxe foncière est mise à sa charge, comme en l'espèce.

La société Garage du Pont soutient que le tribunal a mal calculé les restitutions dues au titre de la taxe foncière en n'ayant pas pris en compte la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui n'est pas due dans le cadre d'un bail commercial, ni les frais de gestion, exclus depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. Elle s'oppose au calcul de restitution de M. [O] qui diffère de celui retenu par le tribunal en ce qui concerne la seule année 2017. En réplique à M. [O], elle soutient que ces demandes ne sont pas irrecevables car elles tendent aux mêmes fins que sa demande initiale et en constituent un complément nécessaire et qu'elles ne sont pas prescrites compte tenu des assignations délivrées en mars 2017 et en janvier 2019.

Sur ce,

S'agissant des frais de gestion facturés sur les exercices 2010 à 2019 inclus, la société Garage du Pont n'a pas formé de demande de restitution devant le tribunal, ni dans l'assignation du 14 janvier 2019 ni dans ses conclusions. Elle a formé une telle demande pour la première fois en cause d'appel par conclusions n° 1 du 15 avril 2024. Nouvelle en cause d'appel, elle ne tend pas aux mêmes fins que la demande de restitution d'un trop-versé de taxes foncières ni n'en est le complément nécessaire, les frais de gestion facturés étant sans lien avec la taxe foncière. En application des articles 564 à 566 du code de procédure civile, elle n'est donc pas recevable.

En outre, comme il a été dit, l'assignation du 14 janvier 2019 ne comprend pas de demande en restitution de frais de gestion de sorte qu'elle n'a pas interrompu la prescription quinquennale. Quant à l'assignation du 27 mars 2017, elle ne porte pas sur le bail commercial mais sur le bail d'habitation consenti à MM. [H] et a pour objet la restitution de taxes foncières de sorte qu'elle n'a pas non plus interrompu le délai de prescription de l'action en remboursement de frais de gestion exercée par la société Garage du Pont.

La demande de la société Garage du Pont en restitution de frais de gestion est donc irrecevable car nouvelle en cause d'appel, sans être le complément nécessaire à d'autres demandes, et prescrite.

S'agissant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, elle est l'une des composantes des taxes foncières de sorte qu'en demandant à la cour de rectifier le calcul fait par le tribunal du trop-versé de taxes foncières en tenant compte de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la société Garage du Pont critique les modalités de calcul du trop-versé de taxes foncières sans former de demande soumise à l'article 564 du code de procédure civile et aux règles de prescription. M. [O] sera donc débouté de ses fins de non-recevoir. 

Sur le fond, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire d'un bail commercial qu'en vertu d'une clause claire et précise.

Le bail renouvelé du 12 janvier 2007, à effet du 1er octobre 2006, stipule en son article VII que le preneur « s'engage à satisfaire à ['] ou autres taxes nationales, régionales, départementales, municipales ou autres, de quelque nature que soient ces charges, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à cet égard, et notamment à acquitter toute contribution personnelle et mobilière, taxe locative, taxe professionnelle et, plus généralement, tous autres impôts et taxes, y compris l'impôt foncier TTC, et la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux et de stockage dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque, de manière que le loyer perçu par le bailleur soit net et franc de tous frais quelconques. ».

Cette clause, qui ne vise pas expressément la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, n'est pas suffisamment claire et précise pour que cette taxe soit mise à la charge de la société Garage du Pont.

Le bail renouvelé le 1er octobre 2016, à effet du 1er octobre 2015, comprend une clause (point 1 page 2) selon laquelle le preneur s'engage à rembourser au bailleur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères outre la taxe foncière relative aux lieux loués. Cette stipulation, claire et précise, est conforme à l'article R. 145-35 du code de commerce, dans sa rédaction issue du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, dès lors qu'il prévoit en son alinéa 3° que « peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ».

Il s'ensuit que la société Garage du Pont est bien fondée à réclamer la restitution de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères afférente aux seuls exercices 2010 à 2015 inclus.

La contestation de M. [O] porte sur la seule taxe foncière de l'année 2017 dont il vient d'être dit qu'elle n'a pas à être restituée.

La cour retient ainsi les sommes non contestées retenues par le tribunal de 830 euros, 775 euros, 847 euros, 862 euros, 1.043 euros et 1.018 euros, soit un montant total de 5.375 euros, auxquelles il convient d'ajouter le trop versé de taxe d'enlèvement des ordures ménagères afférent au [Adresse 4] et aux exercices 2010 à 2015 inclus, soit une somme totale de 1.648,21 euros (263,23 + 268,38 + 273,50 + 278,62 + 280,71 + 283,77).





Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné M. [O] à restituer à la société Garage du Pont la somme de 4.917 euros au titre du trop-perçu sur les taxes foncières et M. [O] condamné à payer à ce titre la somme de 7.023,21 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 janvier 2019 et capitalisation des intérêts.



Sur la liquidation de l'astreinte

La société Garage du Pont expose que M. [O] n'a pas exécuté les travaux ordonnés sous astreinte par le tribunal, soutient qu'elle déduit à bon droit du paiement des loyers, depuis le 1er octobre 2024, les travaux auxquels elle a elle-même fait procéder en exécution du jugement et demande à la cour de juger qu'elle est fondée à opérer cette déduction sur les loyers et de liquider l'astreinte prononcée par le tribunal.

M. [O] ne conclut pas sur ces deux points.

Sur ce,

La demande de « juger » que la société Garage du Pont est fondée à déduire du paiement des loyers les dépenses de travaux qu'elle a exposées n'est pas une prétention au sens de l'article 954 du code de procédure civile sur laquelle la cour doit statuer.

Dès lors que ce n'est pas elle qui a prononcé l'astreinte dont la société Garage du Pont demande la liquidation et que le tribunal ne s'est pas réservé la liquidation des astreintes qu'il a prononcées, la cour n'a pas le pouvoir d'examiner cette demande qui, en application de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, relève du juge de l'exécution. Cette demande sera donc déclarée irrecevable devant la cour.



Sur l'abus procédural de M. [O]

La société Garage du Pont soutient que l'appel de M. [O] ne se justifie pas sauf à poursuivre ce qu'elle qualifie d'acharnement manifesté par le bailleur qui multiplie les procédures. Elle fait valoir que M. [O] a demandé la suspension de l'exécution provisoire du jugement dont appel et délivré ensuite un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er mars puis le 3 avril 2024, que le présent appel a pour objet d'écarter une exécution provisoire prononcée par le tribunal alors qu'il s'agit de travaux dont l'exécution se fait au risque du preneur, que le pourvoi suffisait à contester la question de droit, qu'au lieu de s'acquitter de ses condamnations consécutives à l'effondrement d'un mur vétuste ou à un trop perçu de taxes foncières par ailleurs reconnu en son principe, M. [O] multiplie les procédures générant des frais inutiles.

M. [O] conteste les dires de l'intimée, rappelant que le litige a été initié par la société Garage du Pont, qui s'est ainsi exposée à des frais, et que cette dernière n'a pas exécuté sa propre condamnation sous astreinte à lui fournir ses déclarations de cotisation foncière des entreprises. Il soutient que l'exercice de sa défense ne saurait être considéré comme un abus et fait valoir que les procédures qu'il a initiées l'ont été pour se défendre contre la mauvaise foi du locataire affirmant que la société Garage du Pont n'a cessé d'installer sans autorisation des constructions sur un terrain loué nu, qui, de surcroît, empiètent sur la parcelle voisine.

Sur ce,

Le présent litige a été initié par la société Garage du Pont. 



M. [O] a fait appel du jugement afin de préserver ses droits alors qu'il contestait devant la Cour de cassation être propriétaire de constructions édifiées par MM. [H] puis la société Garage du Pont, dont M. [P] [H] est le gérant, successivement locataires depuis 1974.

Il a conclu deux fois en appel alors que la société Garage du Pont a conclu quatre fois, ajoutant devant la cour des demandes qui auraient pu être présentées devant le tribunal.

Le défaut d'exécution du jugement est par ailleurs susceptible d'être sanctionné par la liquidation des astreintes prononcées par le tribunal devant le juge compétent.

La délivrance de commandements de payer, pendant l'instance d'appel, ne peut enfin caractériser un abus de M. [O] dans l'exercice de sa défense.

Il s'ensuit qu'à défaut de démontrer une faute de M. [O] susceptible de caractériser un abus dans l'exercice de sa défense, la demande indemnitaire de la société Garage du Pont sera rejetée.



Sur les demandes accessoires

Les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles seront confirmés.

L'issue du litige en appel et les comportements procéduraux de chacune des deux parties impliquent de laisser à chacune d'elles la charge de ses propres dépens d'appel et frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS



La Cour statuant contradictoirement, dans les limites de l'appel principal et de l'appel incident,



Ajoutant au jugement dont appel, rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [V] [O] et tirée de la prescription de l'action en restitution d'un trop-versé de taxes foncières en ce qu'elle porte sur les exercices 2010 à 2013 inclus et rejette les fins de non-recevoir soulevées par M. [V] [O] relativement à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions déférées à la cour sauf en ce qu'il a condamné M. [V] [O] à effectuer les travaux de raccordement du WC au réseau communal EU, à payer à la société Garage du Pont la seule somme de 1.224 euros en réparation des dégâts occasionnés par l'effondrement du mur et à restituer à la société Garage du Pont la seule somme de 4.917 euros au titre du trop-perçu de taxes foncières ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute la société Garage du Pont de sa demande de voir M. [V] [O] condamné à effectuer les travaux de raccordement du WC au réseau communal EU ;

Condamne M. [V] [O] à payer à la société Garage du Pont la somme totale de 11.907,90 euros en réparation des dégâts occasionnés par l'effondrement du mur ;

Condamne M. [V] [O] à restituer à la société Garage du Pont la somme totale de 7.023,21euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 janvier 2019 et capitalisation des intérêts, au titre du trop-perçu de taxes foncières

Y ajoutant, 

Condamne M. [V] [O] à faire réaliser les travaux de désamiantage ;

Autorise, à défaut d'exécution des travaux de désamiantage dans les sept mois de la signification du présent arrêt, la société Garage du Pont à se substituer au propriétaire pour faire réaliser ces travaux en déduction des loyers ;

Déboute la société Garage du Pont de sa demande au titre de la mise en conformité de l'électricité ;

Déclare irrecevable la demande de la société Garage du Pont en restitution de frais de gestion, car nouvelle en cause d'appel sans qu'elle constitue un complément nécessaire à la demande en restitution d'un trop-versé de taxe foncière, et la déclare prescrite ;

Déclare irrecevable devant la cour la demande, formée par la société Garage du Pont, de liquidation de l'astreinte prononcée par le tribunal et assortissant les condamnations de M. [V] [O] à exécuter des travaux ;

Déboute la société Garage du Pont de sa demande indemnitaire pour procédure abusive ;

Laisse à chacune des deux parties la charge de ses propres dépens d'appel et frais irrépétibles exposés en cause d'appel.





Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier La Présidente