Tribunal judiciaire de Bordeaux, 5ème CHAMBRE CIVILE, 9 juillet 2026, n° 20/09581

N° RG : N° RG 20/09581 - N° Portalis DBX6-W-B7E-U7TM
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND






50B

N° RG : N° RG 20/09581 - N° Portalis DBX6-W-B7E-U7TM





AFFAIRE :


S.C.I. CIBAD

C/

Société [G] [N] EXERCANT SOUS L’ENSEIGNE CLASS CROUTE



 







Décision nativement numérique exécutoire délivrée 
le
à 
Avocats :
la SELARL CASTAGNON
la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU



TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 09 JUILLET 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré 

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,
Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,
Monsieur Nicolas COMBEBIAC, Juge,


Monsieur Lionel GARNIER Greffier, lors des débats et
Madame Isabelle SANCHEZ Greffier lors du délibéré 

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Mai 2026,
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile


JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 


DEMANDERESSE :

S.C.I. CIBAD
88 avenue John Fidgerald Kennedy
33700 MÉRIGNAC


représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant







N° RG : N° RG 20/09581 - N° Portalis DBX6-W-B7E-U7TM


DEFENDERESSE :

Société [G] [N] EXERCANT SOUS L’ENSEIGNE CLASS CROUTE
86 avenue John Fidgerald Kennedy
33700 MÉRIGNAC


représentée par Maître Nathalie CASTAGNON de la SELARL CASTAGNON, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant








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EXPOSE DU LITIGE

Selon un acte sous seing privé du 1er mars 2007, la SARL [G] [N] a pris à bail commercial auprès de la SCI SAGE, aux droits de laquelle est venue la SAS RGA, des locaux constituant les lots A et D d’une surface de 90 m², ainsi qu’un espace vert constituant le lot D destiné à l’installation d’une terrasse d’une surface de 60 m² ainsi que 11 emplacements de stationnement aérien au sein du bâtiment 1 de l’immeuble Parc d’activité de Magret situé 86 avenue du Président John Fitzgerald Kennedy à MERIGNAC, afin d’y exercer une activité de restauration rapide, pour une durée de neuf ans, en contrepartie d’un loyer annuel hors charges et hors taxes de 29 419,63 euros.

Par un acte sous seing privé non daté, la SARL [G] [N] et la SAS RGA, aux droits de laquelle est venue la SCI CIBAD, ont renouvelé le bail commercial pour une durée de neuf ans à effet au 1er mars 2016, et ont précisé que la surface locative intégrant la quote-part des parties communes est de 250,58 m² correspondant au lot de copropriété n°1, outre 114,60 m² de terrasse, un règlement de copropriété étant intervenu le 18 décembre 2015.

Saisie d’une requête en injonction de payer par la SCI CIBAD, à la suite de la signification d’une sommation de payer du 20 juin 2019 restée infructueuse, la présidente du tribunal de commerce de Bordeaux a enjoint à la SARL [G] [N] de lui payer la somme de 15 846,85 euros en principal, par une ordonnance du 1er juillet 2019.

Saisi d’une opposition à l’ordonnance d’injonction de payer le 18 juillet 2019, le tribunal de commerce de Bordeaux, par un jugement du 31 juillet 2020, s’est déclaré incompétent et a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 20/9581.




Par une ordonnance portant injonction de payer du 22 avril 2022, la présidente du tribunal de commerce de Bordeaux a enjoint à la SARL [G] [N] de payer la somme de 19 223,62 euros en principal à la SCI CIBAD.

Saisi d’une requête en opposition à l’ordonnance d’injonction de payer par la SARL [G] [N], le tribunal de commerce de Bordeaux s’est déclaré incompétent et, par jugement du 27 novembre 2023, a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin qu’elle soit jointe à l’affaire enregistrée sous le numéro RG 20/9581.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/10528.

Par mention au dossier du 20 décembre 2023, les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction sous l’unique numéro RG 20/9581.

La clôture a été fixée au 22 avril 2026 par une ordonnance du juge de la mise en état du même jour.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2026, la SCI CIBAD demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
condamner la SARL [G] [N] à lui payer 35 324,80 euros avec intérêts au taux conventionnel de 1,5 fois le taux légal à compter du 20 juin 2019 ;ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;la débouter de l’ensemble de ses demandes ;la condamner aux dépens ;la condamner à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande tendant à voir condamner la SARL [G] [N] à lui payer 35 324,80 euros, avec intérêts au taux conventionnel de 1,5 fois le taux légal à compter du 20 juin 2019, qu’elle fonde sur l’article 606 du code civil et sur l’article R. 145-35 du code de commerce, la SCI CIBAD fait valoir que celle-ci s’est montrée défaillante dans le paiement des charges qui lui incombaient et présente, après déduction des provisions déjà versées, un arriéré de charges locatives de 22 201,92 euros sur la période 2018-2024 ainsi qu’une dette de 12 835,67 euros au titre de la quote-part qui lui est imputable s’agissant des travaux réalisés dans les parties communes de l’immeuble, sommes auxquelles elle considère qu’il convient d’ajouter 252 euros de frais et accessoires et 35,21 euros de frais de greffe, soit la somme totale de 35 324,80 euros.

En réplique au moyen opposé par le preneur selon lequel les clauses relatives aux charges doivent être déclarées réputées non écrites, au visa des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce, elle fait valoir que le bail commercial en cours résulte d’un avenant venu compléter et prolonger le contrat initial, et qu’il renvoie vers ce dernier s’agissant des « catégories » de charges incombant au preneur. Or, elle soutient que le bail conclu en 2007 énumère bien celles-ci, notamment les abonnements de fournitures d’énergie et réseaux, les charges de ville, de police et de voirie, les contributions mobilières, les taxes locatives, les taxes professionnelles ou encore les impôts fonciers, et qu’il vaut à ce titre inventaire précis et limitatif. Pour s’opposer à la demande reconventionnelle formée par la SARL [G] [N] en conséquence de restitution des provisions sur charges à compter de mars 2016 et des taxes foncières 2018-2020, la SCI CIBAD soutient, au visa de l’article 2224 du code civil, que l’action en répétition de l’indu est prescrite dans le délai de 5 ans à compter du jour où elle a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d’exercer cette action. Or, elle fait valoir que la SARL [G] [R] a formé cette demande pour la première fois en octobre 2024, ce qui ramène la prescription à octobre 2019, outre le fait que sa demande est injustement présentée de manière forfaitaire et indifférenciée.

Pour fonder sa demande de paiement au titre de la dette locative, elle souligne qu’elle a fourni les justificatifs de charges. 

Concernant les catégories de charges qu’elle considère comme étant imputables à son locataire, la SCI CIBAD fait d’abord valoir que l’article R. 145-35 du code de commerce exclut uniquement les frais relatifs à la gestion des loyers, mais pas ceux relevant de la gestion locative qu’elle lui a refacturés. Elle fait ensuite valoir que la clause du bail commercial stipulant que le bailleur fera son affaire personnelle de l’assurance de l’immeuble suppose seulement que sa souscription lui incombe, même si les garanties bénéficient aussi au preneur, et ne lui interdit pas d’en refacturer le coût, pas plus que l’article R. 145-35 du code de commerce visé ci-dessus, et ajoute qu’à l’inverse cela contreviendrait aux stipulations selon lesquelles le loyer est considéré comme net de toutes charges pour le bailleur. La SCI CIBAD fait par ailleurs valoir que l’article 6 du bail commercial stipule que le preneur doit supporter toutes les charges afférentes aux locaux loués, y compris sa quote-part des charges afférentes aux parties communes, et qu’à ce titre elle apparaît fondée à solliciter sa participation à l’entretien de la toiture qui, selon elle, est une partie commune de l’immeuble, et dont la dépense a été effectuée à titre préventif et non pour remédier à sa vétusté ou à titre de grosse réparation. Elle soutient par ailleurs que l’article 606 du code civil précité procède par exclusion pour définir les travaux refacturables au preneur et en déduit que les travaux dus à la vétusté ou ceux de mise en conformité qui ne relèvent pas des grosses réparations peuvent être imputés au locataire. À cet égard, elle considère que les travaux de remise en peinture des murs, de changement des dalles du plafond, de changement de la porte d’accès au hall d’entrée, du remplacement des sanitaires ou encore celui du sol PVC par du carrelage ne relèvent pas des grosses réparations. Elle s’oppose de surcroît au moyen soutenu par la SARL [G] [N] selon lequel seule la part excédant le coût du remplacement à l’identique pourrait être facturée par le bailleur et considère qu’elle fait une lecture erronée de l’article R. 145-35 du code de commerce. Elle soutient au contraire que celui-ci dispose que le remplacement à l’identique équivaut à la réalisation de grosses réparations, ce qui lui permet d’affirmer que les travaux d’embellissement présentent un intérêt pour le locataire, et en tire la conséquence qu’elle est fondée à solliciter la participation du preneur à ces travaux d’embellissement pour un montant de 12 835,67 euros. Enfin, la SCI CIBAD rappelle que l’article 6 de l’avenant au bail stipule que le loyer perçu par le bailleur est net de charges outre le fait qu’il prévoit expressément que sont imputés au locataire les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. Elle considère donc que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères répond parfaitement à ces critères pour figurer sur l’avis de taxe foncière d’une part, et pour correspondre à un service dont la SARL [G] [N] est le plus important bénéficiaire de l’immeuble d’autre part. S’agissant des tantièmes qu’elle applique, la SCI CIBAD indique qu’elle est elle-même propriétaire de 809/1000èmes des parties communes de l’immeuble et que le bail objet du litige porte sur 310/1000èmes de la copropriété. Elle soutient en conséquence que la quote-part du preneur est de 310/809èmes.

La SCI CIBAD considère que la condamnation de la SARL [G] [N] à lui payer 35 037,59 euros, incluant 252 euros de frais et accessoires et 35,21 euros de frais de greffe, doit être assortie d’intérêts au taux conventionnel de 1,5 fois le taux d’intérêt légal à compter du 20 juin 2019, date à laquelle elle a signifié une sommation de payer à cette dernière, outre la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle formée par la SARL [G] [N] tendant à la condamner à rétablir les panneaux signalétiques de l’enseigne « Class croute », la SCI CIBAD soutient que le bail ne donne aucun droit au preneur de disposer d’enseignes publicitaires et que celles-ci, ainsi que celles de tous les occupants de l’immeuble, ont été retirées par Bordeaux Métropole dans le cadre des travaux du tramway.

La SCI CIBAD conteste le bien-fondé de la demande indemnitaire formée reconventionnellement à son encontre par la SARL [G] [N] au titre des frais de réparation des deux portes fracturées, en faisant valoir que celle-ci trouve sa cause dans le fait d’un tiers alors que le bail commercial contient une clause de non-recours, notamment dans le cas où les locaux font l’objet de vol, pillage, destruction ou autres actes délictueux. Elle ajoute que le devis présenté par le preneur porte sur la réfection intégrale de deux portes alors qu’une seule d’entre elles a été détériorée, ce qui suppose une simple réparation. Elle en déduit que ces frais ne peuvent pas lui être imputés, et subsidiairement, le cas échéant, qu’ils doivent être limités à 6 654,13 euros. 

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée reconventionnellement par la SARL [G] [N] à son égard, la SCI CIBAD prétend que son action est pleinement justifiée par le fait que le preneur s’est soustrait à ses obligations contractuelles, outre le fait qu’il ne démontre pas sa mauvaise foi ou son intention de nuire.

S’agissant de l’exécution provisoire de la décision à intervenir, la SCI CIBAD rappelle, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que l’ancienneté de l’instance justifie que celle-ci ne soit pas écartée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2026, la SARL [G] [N] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire à l’égard de la SCI CIBAD succombant, de :
à titre principal :débouter la SCI CIBAD de ses demandes ;réputer non écrites l’ensemble des clauses du bail relatives au règlement ou au remboursement de toutes charges à son égard ;condamner la SCI CIBAD à lui payer 39 538 euros en restitution des provisions sur charges arrêtées au mois d’avril 2026 perçues depuis la conclusion du bail renouvelé au 1er mars 2016, ainsi que les sommes qu’elle aura été amenée à lui régler à ce titre les mois suivants ;la condamner à lui payer 10 173,95 euros en restitution des taxes foncières 2018-2020 ;à titre subsidiaire :dire que la quote-part des charges réclamées y compris la taxe foncière est celle de 310/1000èmes à l’exclusion de toute autre ;condamner la SCI CIBAD à lui payer 446,15 euros en restitution des taxes foncières 2018-2020 ;


la condamner à payer 615,30 euros à la SCI CIBAD au titre des travaux effectués dans les parties communes ;débouter la SCI CIBAD du surplus de ses demandes ;ordonner la compensation des sommes dues par les parties ;à titre très subsidiaire :dire que la quote-part des charges réclamées y compris la taxe foncière est celle de 310/1000èmes à l’exclusion de toute autre ;la condamner à payer 615,30 euros à la SCI CIBAD au titre des travaux effectués dans les parties communes ;la condamner à payer 975,18 euros à la SCI CIBAD au titre de la valorisation du dépôt de garantie ;prendre acte du fait que les taxes foncières 2018-2020 ont déjà été réglées par la SARL [G] [N] ;la condamner à payer à la SCI CIBAD les seules taxes foncières, taxes sur l’enlèvement des ordures ménagères non comprises, 2021-2024, sur la base de 310/1000èmes ;ordonner la compensation des sommes dues par les parties ;débouter la SCI CIBAD du surplus de ses demandes ;l’autoriser à se libérer de sa dette en réglant chaque mois, en plus du loyer courant, une échéance mensuelle égale pendant 24 mois, et dire que le premier règlement interviendra dans les quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir, puis pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;à titre infiniment subsidiaire :l’autoriser à se libérer de sa dette en réglant chaque mois, en plus du loyer courant, une échéance mensuelle égale, pendant 24 mois ;dire que le premier règlement interviendra dans les quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir, puis pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;en tout état de cause :débouter la SCI CIBAD de sa demande de règlement des taxes d’enlèvement des ordures ménagères et de toutes charges non expressément prévues au bail ou non justifiées comprenant notamment tous frais bancaires, postaux, d’entretien, de gestion, de maintenance et de travaux divers, toutes années confondues passées, en cours et à venir ;condamner la SCI CIBAD à lui payer le coût de réfection des deux portes d’accès entrées/sorties fracturées du restaurant sur devis présenté à première demande, ou à tout le moins la condamner à lui payer 9 433,01 euros à titre d’indemnité ;la condamner à rétablir à ses frais de manière visible et identifiable depuis la voie publique les deux panneaux signalétiques de l’enseigne « Class croute » dans le cas où les panneaux auraient été conservés ou, à défaut, la condamner à rétablir à ses frais de manière visible et identifiable depuis la voie publique l’enseigne et la marque « Class croute » telle qu’elle existe ou a été dûment enregistrée auprès de l’INPI, sur un totem, panneau ou panonceau déjà en place, ou à procéder à l’installation de manière visible et identifiable et à ses frais d’un nouvel équipement similaire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;la condamner à procéder ou faire procéder par tout prestataire habilité aux travaux de réfection et de réparation nécessaires au bon fonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée de son restaurant, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;la condamner à lui payer 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;ordonner la compensation des sommes dues par les parties ;la condamner aux dépens ;la condamner à lui payer 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa défense tendant au rejet de la demande en paiement au titre de la dette locative, elle oppose au demandeur le caractère réputé non-écrit de l’ensemble des clauses du bail commercial relatives au paiement de toutes charges par le preneur, au visa de l’article 1162 ancien du code civil et de l’article L. 145-40-2 du code de commerce. Elle précise que ce dernier article est d’ordre public et qu’il est applicable au bail renouvelé le 1er mars 2016 dès lors qu’il fait expressément référence à la loi dite « Pinel ». La SARL [G] [N] fait valoir que le contrat de bail ne contient pas l’inventaire des charges limitatif et précis exigé par la loi, mais des stipulations éparses, approximatives et générales, de sorte que le bailleur peut lui refacturer toutes sortes de charges. Elle en tire la conséquence, compte tenu du principe selon lequel un contrat doit s’interpréter strictement et en faveur de celui à qui est opposée une obligation, que ces clauses sont réputées non écrites. En conséquence, elle s’oppose à la demande de paiement formée à son encontre par la SCI CIBAD et fonde sa demande principale de restitution de la somme de 10 173,95 euros qu’elle a perçue au titre des charges locatives et de 39 528 euros de provisions afférentes qu’elle considère comme indûment facturées.

La SARL [G] [N] fait ensuite valoir, à titre de moyen subsidiaire si le tribunal considérait que le bail commercial est suffisamment précis, au visa des articles L. 145-40-2, R. 145-36 et R. 145-37 du code de commerce, que sa bailleresse ne lui avait jamais adressé de justificatif relatif aux charges qu’elle lui refacturait, en dehors de la refacturation de la taxe foncière mais sans préciser les modalités de calcul de sa quote-part, malgré ses demandes répétées, alors que la loi impose au bailleur de communiquer à son locataire un état récapitulatif annuel des charges figurant à l’inventaire, les documents justifiant leur montant ainsi qu’un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser. Elle considère ce faisant que le tableau de refacturation des charges et les factures afférentes que lui a envoyés la SCI CIBAD en cours d’instance sont insuffisants pour justifier de la réalité des charges réclamées outre le fait qu’ils mettent en évidence de nombreuses anomalies. La SARL [G] [N] prétend à cet égard que la SCI CIBAD lui refacture plusieurs fois la même taxe sur la valeur ajoutée, qu’elle facture des sommes supérieures à celles figurant sur les pièces justificatives, qu’elle facture des fluides sans préciser les modalités de répartition, ou encore des montants décorrélés des relevés de compteurs. La SARL [G] [N] ajoute, au visa des articles 1719, 1720 et 1730 du code civil, et du 2° de l’article R. 145-35 du code de commerce, que figurent parmi les frais refacturés par la SCI CIBAD de nombreuses dépenses non imputables au locataire, soit au titre de la loi, soit au titre du contrat de bail. La SARL [G] [N] vise en premier lieu les honoraires de gestion de l’immeuble que son bailleur lui refacture irrégulièrement. Elle vise en second lieu les frais d’assurance qui lui sont refacturés alors que le bail stipule expressément que ces frais incombent au bailleur. Elle s’oppose en troisième lieu à prendre en charge les grosses réparations qui, par nature, incombent au bailleur, et notamment les frais d’entretien de la toiture alors que ces dépenses relèvent du bâti de l’immeuble. Elle s’oppose en quatrième lieu à prendre en charge les frais bancaires, postaux ou de fournitures de la SCI CIBAD, qui ne sont pas prévus au bail et qui relèvent des frais généraux du syndic de copropriété ou du bailleur. Elle vise ensuite, en cinquième lieu, les autres charges qui lui sont irrégulièrement imputées, notamment des fournitures d’entretien, des frais d’entretien des parties communes et des espaces verts, de maintenance incendie, de réparations diverses, des frais d’électricité ou d’eau ne relevant pas de ses consommations personnelles et dont le bail ne stipule pas qu’elles sont à la charge du locataire. La SARL [G] [N] s’attache en sixième lieu à soutenir que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne saurait lui être refacturée, celle-ci n’étant pas expressément visée dans le contrat de bail, seule la taxe foncière y figurant, peu important la quantité de déchets produite par le locataire. Elle vise en septième lieu la refacturation de la taxe foncière et considère que la SCI CIBAD applique à tort une clé de répartition de 310/809èmes alors que le bail commercial stipule une répartition à 310/1000èmes et estime en conséquence que celle-ci doit lui restituer l’intégralité des 10 173,95 euros qu’elle lui a payés. La SARL [G] [N] s’oppose en huitième lieu à ce que soient mis à sa charge de prétendus travaux d’embellissement et précise que pour pouvoir être imputés au locataire, aux termes de l’article R. 145-35 du code de commerce, les travaux doivent avoir pour vocation essentielle l’embellissement des locaux, leur montant doit excéder le coût du remplacement à neuf et ils doivent porter sur des parties de l’immeuble expressément prévues au bail. Or, elle considère que les dépenses mises à sa charge relèvent soit de travaux de réfection relevant du bailleur pour avoir trait à la vétusté de l’immeuble, et dont le locataire n’a pas forcément la jouissance (toilettes, totems d’affichage), soit de travaux de sécurisation incombant au propriétaire au titre de son obligation d’assurer une jouissance paisible au preneur. Elle ajoute que tout au mieux, ces travaux s’apparenteraient à des travaux de modernisation ou d’amélioration visés à l’article R. 145-8 du code de commerce et non spécifiquement prévus par le bail. Elle précise en outre que la SCI CIBAD ne pourrait lui facturer, s’il s’agissait réellement de travaux d’embellissement, que le coût excédant celui du remplacement à l’identique, ce qu’elle considère ne pas être le cas en l’espèce. Enfin, elle se prévaut du fait que le bail ne précise pas sur quelles parties communes le bailleur peut faire application des dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce précité, et en déduit que la demande de la SCI CIBAD est infondée. La SARL [G] [N] déduit de l’ensemble de ces éléments que les travaux effectués ne sauraient valablement lui être refacturés. Enfin, la SARL [G] [N] considère mal fondée la demande de la SCI CIBAD portant sur la revalorisation du dépôt de garantie, dès lors qu’elle ne justifie pas sa demande et notamment son quantum.

Pour soutenir ses demandes formées à titre subsidiaire tendant à dire que la quote-part des charges refacturables est de 310/1000èmes, de condamner la SCI CIBAD à lui restituer 446,15 euros de trop-perçu des taxes foncières 2018-2020, et de la condamner à payer 615,30 euros à la SCI CIBAD au titre des travaux effectués dans les parties communes, la SARL [G] [N] fait d’abord valoir que la SCI CIBAD applique à tort une clé de répartition de 310/809èmes alors que le bail commercial stipule une répartition à 310/1000èmes. Elle en tire la conséquence que les taxes foncières 2018-2020 ont été appelées sur des montants incorrects et que son bailleur doit lui restituer 446,15 euros. Elle fait ensuite valoir, s’agissant de la refacturation des prétendus travaux d’embellissement réalisés par le bailleur, qu’éventuellement, seuls les travaux de peinture pour 615,30 euros pourraient remplir les critères posés par l’article R. 145-35 du code de commerce, et lui être à ce titre refacturés.

Pour soutenir sa demande de délais de paiement, qu’elle forme à titre très subsidiaire au visa de l’article 1343-5 du code civil, la SARL [G] [N] souligne qu’elle a toujours fait preuve de bonne foi en réglant les loyers, les provisions pour charges ainsi que les charges qu’elle estimait fondées, outre le fait qu’elle a toujours cherché à parvenir à un règlement amiable du litige avec son bailleur. Elle considère donc qu’elle justifie de sa capacité à régler son éventuelle dette échelonnée sur une période de 24 mois.

Au soutien de sa demande tendant à condamner son bailleur à rétablir les panneaux signalétiques de l’enseigne « Class croute », la SARL [G] [N] indique qu’alors qu’elle avait fait installer ces panneaux à ses propres frais et qu’elle payait à ce titre la taxe locale sur la publicité extérieure, la SCI CIBAD les a injustement retirés en se prévalant des travaux du tramway, lesquels n’avaient pas encore commencé.

À l’appui de sa demande de dommages et intérêts au titre de la réfection des portes d’entrée et de sortie du restaurant, la SARL [G] [N] fait valoir qu’il incombe à la bailleresse de maintenir le local objet du bail en état de servir à son usage contractuel et d’assurer les réparations nécessaires à la sécurité de ses occupants. Or, elle soutient que deux portes d’accès au restaurant ont été fracturées et qu’elle refuse de prendre en charge leur remplacement, qu’elle estime à 9 433,01 euros en raison de l’impossibilité de les réparer, alors que la « convention vol », dont elle considère qu’il a parfaitement connaissance pour exercer la profession d’assureur, met cette dépense à sa charge. Elle réfute le moyen soutenu par sa bailleresse selon lequel la clause de non-recours figurant au bail commercial lui permet de s’en affranchir, en arguant que celle-ci est limitée aux dommages subis par les mobiliers, matériels, aménagements et installations à la suite d’incendie, d’explosion, de dégâts des eaux et de bris de glace, à l’exclusion de tout autre bien mobilier, et en déduit que les portes en sont exclues. Elle conteste par ailleurs le devis présenté par la SCI CIBAD d’un montant de 5 654,13 euros au motif qu’il modifie la nature et l’étendue des travaux à réaliser.

Pour soutenir sa demande tendant à condamner la SCI CIBAD à réparer ou faire réparer la ventilation mécanique contrôlée du restaurant, la SARL [G] [N] fait valoir que l’engagement qu’avait pris celle-ci de procéder aux réparations par courrier du 16 novembre 2018 n’a pas été suivi d’effets. Elle considère que ces travaux relèvent du propriétaire dans la mesure où ils nécessitent de pouvoir accéder à des parties extérieures au local objet du bail.

S’agissant de sa demande indemnitaire qu’elle forme à l’encontre de la SCI CIBAD pour procédure abusive, la SARL [G] [N] soutient que son bailleur a multiplié les requêtes en injonction de payer devant une juridiction qui s’était déclarée incompétente alors que certaines des créances dont elle se prévalait lui avaient déjà été réglées. Elle considère que ce comportement, qui a rallongé le temps de résolution du litige, est constitutif d’une faute lui ayant causé un préjudice qu’elle estime à 5 000 euros.

Au soutien de sa demande d’écarter l’exécution provisoire si le tribunal venait à la condamner, et d’ordonner l’exécution provisoire le cas échéant, la SARL [G] [N] indique que les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions de premier degré à compter du 1er janvier 2020. Or, elle soutient que l’ordonnance portant injonction de payer du président du tribunal de commerce de Bordeaux a été rendue antérieurement, le 1er juillet 2019, et en déduit que l’exécution provisoire de droit n’est pas applicable au cas d’espèce. En outre, elle fait valoir que celle-ci aurait des conséquences excessives à son égard puisqu’elle risquerait de mettre en péril son existence fragilisée par la crise sanitaire liée au Covid-19.




MOTIVATION

En l’espèce, la SCI CIBAD sollicite la condamnation de la SARL [G] [N] à lui payer la somme de 35 324,80 euros, avec intérêts au taux conventionnel de 1,5 fois le taux légal à compter du 20 juin 2019 et capitalisation des intérêts dus pour une année entière, en soutenant que celle-ci s’est montrée défaillante dans le paiement des charges qui lui incombaient et qu’elle présente, après déduction des provisions déjà versées, un arriéré de charges locatives d’un montant de 22 201,92 euros sur la période 2018-2024 ainsi qu’une dette de 12 835,67 euros au titre de la quote-part qui lui est imputable s’agissant des travaux réalisés dans les parties communes de l’immeuble, sommes auxquelles elle considère qu’il convient d’ajouter 252 euros de frais et accessoires et 35,21 euros de frais de greffe. Elle s’oppose par ailleurs à toute restitution des charges et provisions sur charges qu’elle a perçues antérieurement au mois d’octobre 2019, en soutenant qu’aux termes de l’article 2224 du code civil, l’action en répétition de l’indu est prescrite dans le délai de 5 ans, alors que la SARL [G] [N] a formé cette demande pour la première fois en octobre 2024.

La SARL [G] [N] s’oppose à cette demande, et sollicite le remboursement de l’intégralité des charges ainsi que des provisions qu’elle a déjà payées, en faisant valoir le caractère réputé non écrit des clauses relatives à la refacturation des charges, et, subsidiairement, demande que celles-ci soient calculées aux 310/1000èmes.

Ainsi, avant de statuer sur le bien-fondé de la demande du bailleur, il convient d’examiner la validité des clauses relatives aux charges et aux taxes du bail commercial et l’acte de renouvellement auquel il renvoie, le preneur se prévalant de leur absence d’effet.

1. Sur la validité des clauses du bail relatives aux charges et aux taxes

Aux termes de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa version applicable au litige, « Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. »

L’article L. 145-40-2 du même code prévoit ainsi que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. »

Enfin, il est constant que dans l’hypothèse où une clause comporte des stipulations divisibles et dissociables les unes des autres, seule la stipulation irrégulière et prohibée doit être réputée non écrite.

En l’espèce, le bail commercial litigieux conclu le 1er mars 2007, qui porte tant sur le local commercial que sur les parties communes au regard des actes produits aux débats, a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2016, et fait expressément référence à l’article L. 145-40-2 créé par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite « Pinel », de sorte qu’il n’existe aucune ambiguïté sur la soumission du bail à ces dispositions, lesquelles sont par ailleurs d’ordre public.

Dans son article 14, l’avenant de renouvellement précise que « Toutes les autres charges, clauses et conditions du Bail non expressément modifiées par les présentes, demeurent inchangées et conservent leur plein et entier effet » ce qui suppose de se référer tant au bail initial qu’à son avenant s’agissant notamment des stipulations relatives aux charges locatives. Il fixe en outre la liste des 6 annexes faisant partie intégrante du bail, lesquelles ne traitent aucunement des charges locatives.

Le bail initial, dans son article X relatif aux charges, stipule que « Le loyer étant pour le bailleur considéré comme net de charges, le preneur supportera toutes les charges, prestations, fournitures, taxes et dépenses afférentes aux locaux loués, à l’exclusion toutefois, des grosses réparations définies par l’article 606 du Code Civil. » Il ajoute, dans son article VI 16°, au titre des « impôts et taxes » que « Le preneur devra satisfaire de toutes les charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, de manière que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet, et en particulier acquitter les contributions mobilières, les taxes locatives, la taxe professionnelle et tous les impôts dont le bailleur est responsable à titre quelconque (y compris l’impôt foncier) […] ».

L’avenant, dans son article 6, stipule que « Le loyer étant pour le bailleur considéré comme net de toutes charges, le Preneur supportera toutes les charges, prestations, fournitures, taxes et dépenses afférentes aux locaux loués. » Il rappelle, en outre, la liste des charges ne pouvant être imputées au locataire en vertu de l’article R. 145-35 du code de commerce mais précise que par exception « seront imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement conformément à la liste des charges refacturables établie par décret. »

Ces clauses, qui visent toutes les charges, prestations, fournitures, taxes et dépenses afférentes aux locaux loués, sans autre précision, à l’exception des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et de celles ne pouvant être imputées au locataire en vertu des dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce, ne peuvent, par leur généralité, être considérées comme valant inventaire précis et limitatif des catégories de charges au sens de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, et ont donc pour effet d’y faire échec au sens de l’article L. 145-15 du même code.

Néanmoins, le bail initial ainsi que son avenant stipulent respectivement dans leurs articles VI 16° et 6 que « Le preneur devra […] acquitter les contributions immobilières, les taxes locatives, la taxe professionnelle et tous les impôts dont le bailleur est responsable à titre quelconque (y compris l’impôt foncier) […] » et que « […] seront imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement […] » De plus, l’avenant au bail commercial stipule encore dans son article 6 que « La répartition des charges définies au présent article se fera au prorata des surfaces exploitées, étant rappelé que si le Preneur occupe partie d’un lot de copropriété, la quote-part des charges afférentes aux locaux loués sera déterminée au prorata des tantièmes occupés, parties privatives et parties communes comprises. En conséquence, il est précisé les tantièmes affectés par lot, soient :
Lot 1 : représente 288/1000ème
Lot 8 à 18 représentent 22/1000ème »

Ces dispositions mettent sans aucune ambiguïté la taxe foncière ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à la charge du preneur, cette dernière étant une taxe liée à un service dont le locataire bénéficie directement, au prorata des surfaces exploitées, et satisfont à cet égard aux dispositions de l’article L. 145-40-2 précité.

La répartition stipulée au bail apparaît en outre suffisamment claire et ne saurait appeler aucune interprétation du tribunal de sorte qu’il n’y a pas lieu de la déclarer réputée non écrite.

En conséquence, la clause « X – CHARGES » du bail commercial et la clause « ARTICLE 6 – PROVISIONS SUR CHARGES » de l’avenant seront déclarées réputées non écrites, sauf pour cette seconde, en ce qu’elle met à la charge du preneur les impôts et taxes relatifs au local objet du bail commercial ainsi que ceux liés à son usage ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement, ainsi qu’en ce qu’elle définit la répartition des charges entre les parties.


2. Sur la demande du preneur de restitution des provisions sur charges depuis 2016 
Aux termes de l’article 1302 du code civil : « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution./La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. »

Le bailleur opposant subsidiairement la prescription partielle, il y a lieu de statuer d’abord sur cette demande avant de statuer sur les demandes de restitution.

Sur la prescription

L’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »

S’agissant du moyen tiré de la prescription de l’action en répétition de l’indu dont se prévaut la SCI CIBAD, il est constant que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial, sur le fondement de l’article L. 145-15 du code de commerce, n’est pas soumise à la prescription biennale, ni à la prescription quinquennale, la sanction du « réputé non écrit » étant par nature imprescriptible. Néanmoins, si l’action en éradication de la clause n'est soumise à aucun délai, l’action en répétition de l’indu qui en découle demeure soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Ainsi, le locataire qui a acquitté des charges en vertu d’une clause ultérieurement réputée non écrite peut agir en paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande en justice (Cass 3e civ., 23 janvier 2025, n°23-18.643)

En l’espèce, la demande a été formée pour la première fois dans ses conclusions notifiées le 19 novembre 2024. Ainsi, les demandes de restitutions ne peuvent aller au-delà du 19 novembre 2019. 


Sur les sommes à restituer

Il ressort du décompte des charges locatives annexé au courrier envoyé à la SARL [G] [N] par la SCI CIBAD le 29 mars 2024 que celle-ci a payé sur la période 2019 à 2024 la somme annuelle de 3 240 euros au titre d’acomptes sur charges (hors taxes foncières), soit un total de 19 440 euros. 
Si l’on considère que l’année 2019 est couverte par la prescription sur 10 mois, seule une somme de 540 euros est indue pour 2019, soit une somme totale indument versée de 16 740 euros.

La SARL [G] [N] sollicite la condamnation de la SCI CIBAD à lui restituer des charges également versées en 2024 jusqu’en avril 2026, mais elle ne justifie pas avoir versé ces sommes, alors au contraire que la SCI CIBAD forme une demande en paiement pour 2024. 

En conséquence, la SCI CIBAD sera condamnée à verser à la société [G] [N] au titre de la restitution des charges indues une somme de 16 740 euros.

En revanche, aucune restitution ne doit être prononcée au titre des taxes foncières puisqu’il a été dit plus haut que la clause était valable. 

3. Sur la demande en paiement formée par le bailleur au titre des charges et des taxes

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu à deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il a été dit plus haut que les clauses fondant les charges locatives, en ce compris les travaux, sont réputées non écrites, à l’exception de leur partie mettant à la charge du preneur les impôts et taxes relatifs au local ainsi que ceux liés à son usage ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement, et définissant les répartitions. 

Le bailleur est donc uniquement bien fondé à solliciter des sommes au titre de la taxe foncière et de la taxe d’ordure ménagère, à l’exclusion des autres charges et des demandes formées au titre des travaux réalisés dans les parties communes

Il est constant que la société [G] [N] a versé par chèque en 2022 une somme de 10 173,95 euros en paiement de la seule taxe foncière à l’exclusion de taxe d’ordure ménagère dont elle s’estimait exonérée. La somme réclamée par le bailleur est de 13 921,66 euros pour la période 2018-2021, avant actualisation.

La société [G] [N] contestant la clé de répartition appliquée par le bailleur, il convient donc de statuer sur ce point avant d’évaluer les sommes dues.

Sur la clé de répartition
Aux termes de l’article L. 145-40-2 précité, l’inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances refacturables au locataire figurant au bail commercial doit comporter l’indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur.

En l’espèce, la SCI CIBAD s’oppose à la demande formée par la SARL [G] [N] tendant à appliquer une clé de répartition des charges de 310/1000èmes en faisant valoir qu’elle est elle-même propriétaire que de 809/1000èmes des parties communes de l’immeuble, ce qui suppose, selon elle, qu’elle refacture les charges à son preneur sur la base de 310/809èmes.

Or, l’avenant au bail commercial stipule dans son article 6 que « La répartition des charges définies au présent article se fera au prorata des surfaces exploitées, étant rappelé que si le Preneur occupe partie d’un lot de copropriété, la quote-part des charges afférentes aux locaux loués sera déterminée au prorata des tantièmes occupés, parties privatives et parties communes comprises. En conséquence, il est précisé les tantièmes affectés par lot, soient :
Lot 1 : représente 288/1000ème
Lot 8 à 18 représentent 22/1000ème »

La répartition stipulée au bail apparaît ainsi suffisamment claire et ne saurait appeler aucune interprétation du tribunal.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SARL [G] [N] tendant à dire que la quote-part des charges refacturables est celle de 310/1000èmes.

Sur le décompte des sommes dues
Il ressort des éléments produits aux débats que la SCI CIBAD a été imposée, au titre de la taxe foncière comprenant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, des sommes suivantes :
2018 : 5 860 euros x 310/1000ème = 1 816,60 euros ;2019 : 15 055 euros x 310/1000ème = 4 667,05 euros ;2020 : 10 425 euros x 310/1000ème = 3 231,75 euros ;2021 : 10 465 euros x 310/1000ème = 3 244,15 euros ;2022 : 10 294 euros x 310/1000ème = 3 191,14 euros ;2023 : 10 340 euros x 310/1000ème = 3 205,40 euros ;2024 : 10 469 euros x 310/1000ème = 3 245,39 euros.
Le montant des taxes foncières et des taxes d’enlèvement des ordures ménagères sur la période 2018 à 2024 incombant à la SARL [G] [N] s’élève donc à la somme totale de 22 601,48 euros.

Par un courrier du 2 mars 2022 produit aux débats, la SARL [G] [N] a informé la SCI CIBAD qu’elle avait recalculé le montant des taxes foncières 2018-2020 qu’elle estimait comme lui étant dû, à l’exclusion de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qu’elle considérait comme devant rester à la charge du bailleur, et lui a fait parvenir le paiement afférent par chèque d’un montant de 10 173,95 euros.



Il se déduit du courrier que la SARL [G] [N] a envoyé à la SCI CIBAD le 10 juillet 2024, dans lequel elle lui indiquait rester en attente des avis de taxe foncière 2021-2023, que celle-ci n’a procédé à aucun autre règlement depuis le chèque de 10 173,95 euros adressé le 2 mars 2022.

Il suit de là que la SCI CIBAD est bien fondée à réclamer le paiement de la somme de 12 427,53 euros (22 601,48-10 173,95) à la société [G] [N].

4. Sur la compensation des créances

Aux termes de l’article 1347 du code civil, « La compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. »

Bailleur et preneur se devant réciproquement des sommes d’argent, la compensation des créances sera ordonnée. 

Le montant des charges et provisions pour charges dont la SARL [G] [N] justifie avoir payé étant supérieur au montant des taxes foncières et des taxes d’enlèvement des ordures ménagères dont elle reste redevable, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement formée par la SARL [G] [N]. Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée par la SCI CIBAD d’assortir la condamnation de la SARL [G] [N] d’intérêts au taux conventionnel à partir du 20 juin 2019.

5. Sur les demandes reconventionnelles formées par la SARL [G] [N]

Sur la demande portant sur la réfection des portes d’entrée et de sortie du local 
Aux termes de l’article 1719 du code civil « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; […] »

L’article 1720 du même code dispose par ailleurs que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Enfin, si les parties peuvent valablement stipuler des clauses d'exonération de responsabilité ou de non-recours en cas de dommages causés par des tiers, il résulte des articles 1190 et 1192 du code civil que ces clauses sont d'interprétation stricte et ne sauraient être étendues au-delà de leur lettre et que, dans le doute, le contrat s'interprète en faveur du débiteur de l'obligation.

En l'espèce, la SARL [G] [N] sollicite la condamnation de la SCI CIBAD à lui payer la somme de 9 433,01 euros au titre du remplacement de deux portes d'accès au restaurant qui ont été fracturées.

Pour s'y opposer, la SCI CIBAD invoque la clause de non-recours stipulée au bail commercial en cas de vol, pillage ou actes délictueux commis par des tiers.

Cependant, il ressort du bail commercial produit aux débats que « Le bailleur fera son affaire personnelle de l’assurance de l’immeuble » tandis que « Le preneur devra assurer à ses frais et maintenir assurés pendant toute la durée du bail ses mobilier, matériels (qu’ils soient sa propriété ou lui aient été confiés), aménagements et installations contre les risques d’incendie, explosion, dégâts des eaux et le recours des voisins et des tiers. Il devra également s’assurer contre les bris de glace et vitre des bureaux qu’il occupe. » Dès lors, la SARL [G] [N] n’est tenue que des seuls dommages subis par les mobiliers, matériels, aménagements et installations contre les risques d’incendie, d’explosion, de dégâts des eaux et le recours des voisins et des tiers, à l’exclusion de tout autre bien et de tout autre dommage. L’assurance de l’immeuble relève quant à elle de la seule responsabilité de la SCI CIBAD.

Par ailleurs, la clause de non-recours stipulant que « Le preneur et son assureur renonceront à tout recours contre le bailleur et ses assureurs de même que le bailleur et son assureur renonceront à tout recours contre le preneur et son assureur. » vise seulement à empêcher toute action récursoire entre bailleur et preneur, sans modifier la répartition initiale des obligations.

En outre, les portes d'accès de l'immeuble, qui constituent des éléments de clos et de couvert rattachés au bâti et indispensables à la sécurité et à la jouissance paisible des lieux, ne revêtent pas une nature mobilière. Dès lors, les réparations consécutives à cette effraction incombent au bailleur au titre de ses obligations légales d'entretien et de réparation.

Enfin, la clause figurant au bail stipulant que « Le preneur ne pourra faire aucune demande de réduction du loyer, n’exercer aucun recours contre le bailleur :
[…]
En cas de vol, pillages, destruction ou autres actes délictueux commis dans les lieux loués […] » n’est pas de nature à modifier la répartition de la charge de l’assurance de l’immeuble et ne saurait faire peser l’entretien et la réparation des portes d’accès sur le preneur.

S’agissant de la nature des travaux à réaliser, s’il ressort du procès-verbal n°00218/2020/034907 produit aux débats, par lequel les services de la police nationale ont enregistré la plainte de la SARL [G] [N] à la suite de l’effraction du 9 juillet 2020, que « Le ou les auteurs ont fait effraction au niveau d’une des deux portes principales, en cassant la vitre, et la porte ainsi que le montant présentent des traces de pesée. », le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 2 août 2022 figurant au dossier indique que la porte arrière du local présente des traces d’effraction et que la porte principale présente également des traces de pesée. C’est donc à tort que la SCI CIBAD soutient qu’une seule porte a été détériorée.

Pour autant le devis de la société DIRECT OUVERTURE n°PR2304-0749 d’un montant de 6 654,14 euros produit aux débats par la SCI CIBAD porte sur la fourniture et la pose d’une menuiserie ainsi que sur la remise en état de la deuxième porte. Dès lors, il y a lieu de retenir ce devis et d’écarter le devis produit par la SARL [G] [N] d’un montant de 9 433,01 euros portant sur le remplacement de deux menuiseries.

En conséquence, la SCI CIBAD sera condamnée à faire procéder à la remise en état, à ses frais, des deux portes du local commercial conformément au devis de la société DIRECT OUVERTURE n°PR2304-0749 d’un montant de 6 654,14 euros.

Sur la demande portant sur le rétablissement des panneaux signalétiques de l’enseigne « Class croute » 
Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Si le bailleur doit garantir la jouissance paisible des lieux loués au sens de l'article 1719 du même code, cette obligation ne s'étend pas aux tolérances d'affichage sur les parties communes extérieures de la copropriété, dès lors que le bail commercial ne confère au preneur aucun droit d'affichage spécifique sur ces espaces communs.

En l’espèce, le bail commercial du 1er mars 2007 porte sur des locaux situés en rez-de-chaussée, sur un espace vert destiné à l’installation d’une terrasse ainsi que sur 11 emplacements de parking aérien. Son avenant rappelle qu’il porte sur « des locaux à usage exclusif de commerce d’une superficie de 250,58 m² environ (quote-part des parties communes comprises), la mise à disposition d’un espace vert permettant l’installation par le Preneur d’une terrasse d’environ 114,60 m² ainsi que 11 emplacements de parkings ».

Le bail ne fait nullement état de l’autorisation pour le preneur d’installer des éléments de publicité extérieure sur les espaces communs, notamment sur l’espace vert compris entre les emplacements de stationnement et le domaine public. Or, il ressort de la photographie produite aux débats que la SARL [G] [N] avait installé deux enseignes sur cet espace sans produire l’autorisation de son bailleur ou de la copropriété.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande portant sur la réparation de la ventilation mécanique contrôlées du local 
L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée […] ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
[…] »

Dans son article 1720, le code civil dispose que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

En l’espèce, la SARL [G] [N] sollicite la condamnation sous astreinte de la SCI CIBAD à procéder ou faire procéder aux travaux de réparation de la ventilation mécanique contrôlée du restaurant en faisant valoir que ces travaux relèvent du propriétaire dans la mesure où ils nécessitent de pouvoir accéder à des parties extérieures au local objet du bail. Elle ajoute que la SCI CIBAD n’a pas procédé à cette réparation malgré l’engagement qu’elle avait pris en ce sens par un courrier du 16 novembre 2018.

La SCI CIBAD ne répond pas sur cette demande.

Il convient d’une part de relever qu'un système de ventilation fonctionnel est un équipement indispensable et obligatoire pour l'exploitation d'une activité de restauration rapide à laquelle sont expressément destinés les locaux aux termes du bail commercial et de son avenant.

Il ressort du certificat d’intervention de la société Proxiserve du 8 juin 2018 produit aux débats qu’il n’y avait aucune aspiration sur les deux bouches de ventilation situées dans la cuisine et que le caisson de cette ventilation ne se situait pas dans les locaux objet du bail.

Ces travaux incombant par nature au propriétaire et supposant d’accéder aux parties communes de l’immeuble, il y a lieu de les mettre à la charge de la SCI CIBAD.

Néanmoins, il résulte des éléments produits aux débats que la SCI CIBAD ne s’est pas opposée à la prise en charge de ces réparations puisqu’elle a sollicité de la SARL [G] [N] qu’elle lui communique la nature des opérations qu’elle avait réalisées sur cet équipement depuis 2007 ainsi que le point de départ du dysfonctionnement. Dès lors, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Par conséquent, la SCI CIBAD sera condamnée à procéder ou faire procéder aux travaux de réfection et de réparation nécessaires au bon fonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée du local commercial. La SARL [G] [N] sera déboutée de sa demande d’assortir la condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts
L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Dans son article 32-1, le code de procédure civile dispose que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Pour pouvoir caractériser la faute du demandeur, au sens des dispositions précitées, il incombe à la partie qui invoque l’abus d’action ou de défense judiciaire de démontrer l’existence d’une intention exclusive de nuire à la partie adverse ou encore d’une absence manifeste de perspective de chances pour le demandeur d’obtenir gain de cause en justice.

En l’espèce, la SARL [G] [N] soutient que son bailleur a multiplié les requêtes en injonction de payer devant une juridiction qui s’était déclarée incompétente alors que certaines des créances dont elle se prévalait lui avaient déjà été réglées. Elle considère que ce comportement, qui a rallongé le temps de résolution du litige, est constitutif d’une faute lui ayant causé un préjudice qu’elle estime à 5 000 euros.

Or, d’une part, si le tribunal de commerce s’est par deux fois déclaré incompétent, ce n’est que lorsqu’il a été saisi d’une opposition aux ordonnances d’injonction de payer par la SARL [G] [N], celui-ci n’ayant initialement pas relevé son incompétence. D’autre part, la réalité d’un débat juridique légitime sur le caractère réputé non écrit des clauses relatives aux charges et taxes, mais aussi la condamnation de la SARL [G] [N] au paiement des taxes foncières et des taxes d’enlèvement des ordures ménagères, excluent toute intention de nuire ou mauvaise foi de la part du bailleur.

En conséquence, la SARL [G] [N] sera déboutée de sa demande indemnitaire pour procédure abusive.

6 Sur les frais de l’instance et l’exécution provisoire 
Sur les dépens 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI CIBAD succombant, elle sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI CIBAD, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 1 500 euros à la SARL [G] [N] au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire 
Aux termes de l'article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les dispositions relatives à l'exécution provisoire de droit ne sont applicables qu'aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

L’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret précité, dispose que « Hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi.
Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l'espèce, l'instance ayant été introduite par une requête en injonction de payer du 21 juin 2019 produite aux débats, soit antérieurement au 1er janvier 2020, l'exécution provisoire de droit n'est pas applicable, nonobstant les jugements d'incompétence et de renvoi successifs. Le litige demeure soumis aux dispositions de l'ancien article 515 du code de procédure civile, selon lesquelles le juge peut ordonner l'exécution provisoire s'il l'estime nécessaire et compatible avec la nature d'affaire.

Il convient de constater que la SCI CIBAD sollicite le bénéfice de l'exécution provisoire et que la SARL [G] [N] la sollicite également à titre principal à l'égard de la SCI CIBAD. En outre, compte tenu de l'ancienneté manifeste du litige initié en 2019 et de la nature des condamnations croisées soumises à compensation, il apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.

En conséquence, l’exécution provisoire de la décision sera ordonnée.






PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

RECOIT les oppositions aux ordonnances d’injonctions de payer rendues par le tribunal de commerce de Bordeaux à la demande de la SCI CIBAD en date des 1er juillet 2019 et 22 avril 2022, formées par la SARL [G] [N],

DÉCLARE réputée non écrite la clause « X – CHARGES » du bail commercial du 1er mars 2007 et la clause « ARTICLE 6 – PROVISIONS SUR CHARGES » de l’avenant de prolongation du 1er mars 2016 liant la SCI CIBAD et la SARL [G] [N], sauf pour cette seconde clause, en ce qu’elle met à la charge du preneur les impôts et taxes relatifs au local objet du bail commercial ainsi que ceux liés à son usage ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement, ainsi qu’en ce qu’elle définit la répartition des charges entre les parties,

CONDAMNE en conséquence la SCI CIBAD à restituer à la SARL [G] [N] la somme de 16 740 euros au titre des charges indûment payées à compter du mois de novembre 2019 et jusqu’à la date du présent jugement,

DIT que la quote-part des charges refacturables au titre du bail commercial est celle de 310/1000èmes ,

CONDAMNE la SARL [G] [N] à payer la somme de 12 427,53 euros à la SCI CIBAD au titre des taxes foncières et des taxes d’enlèvement des ordures ménagères afférentes au bail commercial pour les années 2018 à 2024, 

DÉBOUTE la SCI CIBAD pour le surplus de ses demandes financières au titre de l’arriéré de charges locatives, 

DÉBOUTE la SCI CIBAD de sa demande tendant à voir assortir la condamnation d’intérêts au taux conventionnel de 1,5 fois le taux légal à compter du 20 juin 2019 et d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, 

ORDONNE la compensation des sommes dues entre les parties, 

DÉBOUTE la SARL [G] [N] de sa demande de délais de paiement, 

CONDAMNE la SCI CIBAD à faire procéder à la remise en état, à ses frais, des deux portes du local commercial conformément au devis de la société DIRECT OUVERTURE n°PR2304-0749 d’un montant de 6 654,14 euros, 

DÉBOUTE la SARL [G] [N] de sa demande portant sur le rétablissement des panneaux signalétiques de l’enseigne « Class croute » aux frais de la SCI CIBAD, 

CONDAMNE la SCI CIBAD à procéder ou à faire procéder, à ses frais, aux travaux de réfection et de réparation nécessaires au bon fonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée du local objet du bail commercial, 

DÉBOUTE la SARL [G] [N] de sa demande d’assortir la condamnation de la SCI CIBAD à procéder ou à faire procéder, à ses frais, aux travaux de réfection et de réparation de la ventilation mécanique contrôlée, d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, 

DÉBOUTE la SARL [G] [N] de sa demande tendant à condamner la SCI CIBAD à lui payer 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, 

CONDAMNE la SCI CIBAD à supporter les dépens, 

CONDAMNE la SCI CIBAD à payer 1 500 euros à la SARL [G] [N] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

DÉBOUTE la SCI CIBAD de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.


La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT








En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.