Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 8 juillet 2026, n° 25/58288

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


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N° RG 25/58288 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBKFB

N° : 9-CH

Assignation du :
28 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 08 juillet 2026



par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier. 

DEMANDERESSE

La SCI TIFANHA, société civile immobilière
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Jean-Marc NOYER, avocat au barreau de PARIS - #D1220




DEFENDERESSE

La société [L]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Patrice AMIEL, avocat au barreau de PARIS - #A0015












DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier, 

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 15 avril 2005, M. [H] [N], agissant en co-gérant de la société Tifanha, a donné à bail commercial à Mme [O] [R] des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 27 600 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Mme [O] [R] a cédé son fonds de commerce à la société Le Tiphaine, comprenant le droit au bail.

Suivant acte du 22 décembre 2014, ce bail commercial a fait l’objet d’un renouvellement entre la société Tifanha et la société Le Tiphaine, moyennant un loyer annuel de 35 700 euros, hors charges et hors taxes, à effet du 1er janvier 2015.

Suivant acte du 1er août 2019, la société Le Tiphaine a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail à la société [L].

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 9 octobre 2025, à la société [L], pour une somme de 26 235,86 euros, au titre de l’arriéré locatif au 7 octobre 2025, ainsi que pour justifier de l’obligation d’assurance résultant du bail.

Par acte du 28 novembre 2025, la société Tifanha a fait assigner la société [L] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir : 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

- ordonner l'expulsion de la société [L] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, 
 
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

- condamner la société [L] à payer à la société Tifanha la somme provisionnelle de 21 984,86 euros au titre de l'arriéré locatif,

- condamner la société [L] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à une somme forfaitaire calculée sur la base du dernier loyer trimestriel, ramené à un loyer par jour calendaire, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,

- condamner la société [L] au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation, de l’état d’endettement, de l’extrait Kbis et de la notification de l’assignation à l’ensemble des créations inscrits.

À l’audience du 10 juin 2026, la société Tifanha, par conclusions déposées et soutenues oralement, a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 13 615,98 €, en augmentant sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 4 000 €, et en demandant le rejet des demandes de la société [L].

La société [L], par conclusions déposées et soutenues oralement, a demandé : 
« À TITRE PRINCIPAL
• CONSTATER que le bail commercial du 22 décembre 2014, seul titre liant la SCI TIFANHA à la SASU [L], ne contient aucune clause résolutoire ; 
• CONSTATER que la clause résolutoire reproduite en annexe au commandement du 9 octobre 2025 est étrangère au bail liant les parties ; 
• En conséquence, 
• JUGER le commandement du 9 octobre 2025 sans effet, 
• JUGER n’y avoir lieu à référé sur les chefs de demande tendant au constat de la résiliation du bail, à l’expulsion et à la fixation d’une indemnité d’occupation ; 
• DÉBOUTER la SCI TIFANHA de l’ensemble de ses demandes tendant à la résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation ; 
À TITRE SUBSIDIAIRE 
• CONSTATER que la créance du bailleur est sérieusement contestable ; 
• REPUTER NON ECRITE la référence à l’ICC comme indice applicable à la révision triennale du loyer à l’article 9 du bail de 2014 ; 
En conséquence, 
• REJETER toute demande d’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation provisionnelle au bénéfice du bailleur, 
• DÉBOUTER la SCI TIFANHA de toutes ses demandes ; 
 À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : 
• ACCORDER à la SASU [L], sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, 24 mois de délais de paiement pour s’acquitter d’une dette locative éventuelle et suspendre toute effet d’une éventuelle clause résolutoire ; 
RECONVENTIONNELLEMENT : 
• CONDAMNER la SCI TIFANHA à payer à la SASU [L], à titre provisionnel, à : 
• la somme de 52.406,86 € correspondant : 
o au rappel de loyer indu sur la période du 13 mai 2021 au 13 mai 2026 : 17.950,84 € ; 
o aux taxes foncières et TOM refacturées sans stipulation expresse : 9.133,95 € ; 
o aux provisions sur charges payées indûments : 22.111,78€ ; 
o aux soldes de charges 2022 et 2023 sans justificatifs : 1.737,57 € ; 
o aux frais de commissaire de justice incorporés à tort aux appels de loyer (dépens art. 695 
CPC) : 1.472,72 € ; 
• EN TOUT ÉTAT DE CAUSE : 
• CONDAMNER la SCI TIFANHA à verser à la SASU [L] la somme de 3.500 € au titre de l’article 
700 du Code de procédure civile ; 
• CONDAMNER la SCI TIFANHA aux entiers dépens. »



Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

Vu la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire 

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La société [L] soutient en premier lieu que le bail ayant pris effet au 1er janvier 2015 ne contient aucune clause résolutoire et ne renvoie qu’aux dispositions du bail en date du 1er juillet 1996 qui n’est pas produit par la demanderesse, de sorte que le commandement ne repose sur aucun support contractuel. Elle ajoute que l’interprétation du bail de 2014 excède l’office du juge des référés.

La société Tifanha soutient quant à elle que la mention de l’année 1996 dans l’acte de renouvellement du bail est une simple erreur matérielle dès lors que l’acte d’acquisition du 18 octobre 2004 mentionne une absence de location du bien et que les écritures de la société [L] indiquent que le bail d’origine date de 2005. 

Elle ajoute que le fait pour le conseil de la société [L] de demander un étalement de la dette locative sur 16 mois dans un courrier du 23 février 2026 constitue un aveu extrajudiciaire au terme duquel la défenderesse reconnaît le principe et le montant de la dette locative, ce qui prive de toute portée les contestations de celle-ci dans le cadre de la présente procédure.

Il ressort des pièces produites au débat que l’acte de renouvellement du bail commercial à effet du 1er janvier 2015 fait en effet référence, pour les charges et conditions du bail, à un bail d’origine du 1er juillet 1996. L’exposé préalable de cet acte mentionne toutefois un bail initial en date du 15 avril 2005, qui correspond au bail produit par la société Tifanha. Ce bail, qui ne fait d’ailleurs pas état d’une location antérieure dont il ne serait que le renouvellement, contient une clause résolutoire qui est celle reproduite dans le commandement de payer. 

L’acte d’acquisition du bien objet du bail en date du 18 octobre 2004, quant à lui, mentionne certes que le bien est vendu libre de toute location ou occupation, mais indique également que le bien était en réalité loué jusqu’à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail par décision du 18 juin 2004.

Il en découle qu’il existait bien un bail portant sur le bien litigieux pouvant correspondre au bail mentionné dans l’acte de renouvellement du 22 décembre 2014.

En outre, la lecture de l’acte de cession de fonds de commerce par lequel la société [L] a notamment acquis le droit au bail fait apparaître la mention d’un autre bail, puisqu’il y est stipulé que « le droit au bail des lieux où est exploité le fonds de commerce résulte d’un acte SSP du 20 novembre 2015 », acte qui n’est pas produit dans le cadre de la présente procédure.

Il résulte de ces éléments que l’opposabilité de la clause résolutoire reproduite dans le commandement du 9 octobre 2005 n’est pas démontrée avec l’évidence requise en référé, les rapports contractuels liant les parties n’étant pas établis certitude dès lors que le bail initial les liant n’est pas identifié clairement.

Il existe par conséquent une contestation sérieuse sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande, ainsi que sur les demandes consécutives d’expulsion, sur le sort des meubles et d’indemnité d’occupation.

Sur les demandes de provision

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Selon le dernier décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 13 615,98 euros, arrêtée au 11 mai 2026, 2ème trimestre 2026 inclus.

La société [L] conteste cette créance.

Le décompte produit contient en effet différentes sommes portées au débit qui correspondent à des frais de commissaires de justice à hauteur de 1 472,72 €, lesquels ne sont pas liés à l’obligation au paiement du loyer de la défenderesse, ne sont pas justifiés, et peuvent être compris dans les dépens. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette somme.

S’agissant de l’existence d’un inventaire des charges, l’article L. 145-40-2 du code de commerce impose que le bail commercial comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail. Cette disposition, en application de l’article 21 II de la loi Pinel, n’est applicable qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi soit au 1er septembre 2014, ce qui est le cas du bail litigieux

Cet inventaire peut résulter des clauses du bail dès lors qu’il est suffisamment précis pour remplir les conditions posées par l’article L. 145-40-2 du code de commerce.

En l’espèce, l’article 7 de l’acte de renouvellement contient une liste des catégories de charges concernées suffisamment précise pour que les dispositions légales précitées soient respectées. Quand bien même les charges visées seraient énumérées de manière générale, elles sont déterminables et permettent au locataire de connaître celles qui pèsent sur lui, comme l’exige la loi qui ne vise que les « catégories de charges, impôts, taxes et redevances ». 

La contestation de la société [L] relative aux charges ne peut donc être considérée comme sérieuse, et sa demande reconventionnelle de provision en remboursement des charges payées sera rejetée.

La société [L] conteste également les sommes versées au titre des taxes foncières et d’ordures ménagères, faute de stipulation expresse du bail mettant ces taxes à sa charge en application de l’article R. 145-35 du code de commerce.

La société Tifanha indique en réplique que l’acte de renouvellement renvoie au bail du 15 avril 2005, lequel met à la charge du locataire ces taxes. Néanmoins, au regard de ce qui a été indiqué précédemment sur l’opposabilité des clauses du bail du 15 avril 2005 à la société [L], et en l’absence d’autre bail contenant des indications sur l’imputation des taxes, il existe une contestation sérieuse sur la provision demandée au titre des taxes foncières et d’ordures ménagères apparaissant sur le décompte. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la somme correspondante, à savoir 8 451 €.

De manière reconventionnelle, la société [L] sollicite une provision correspondant au remboursement de cette somme, à laquelle elle ajoute les taxes de l’année 2019. Néanmoins, l’obligation au remboursement de la société Tifanha ne saurait être considérée comme non sérieusement contestable dès lors que les rapports contractuels entre les parties ne sont pas clairement établis, la société [L], lors de son acquisition du fonds de commerce, devant avoir eu connaissance de ces éléments contractuels. En l’absence de production du bail initial, y compris par la défenderesse, il n’est pas évident qu’il n’existe pas de clause relative à l’imputation des taxes.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provision de la société [L] au titre des taxes foncières et d’ordures ménagères.

La société [L] conteste ensuite le montant du loyer, estimant que la clause de l’article 9 de l’acte de renouvellement de 2014 ne respecte les dispositions de l’article L.145-15 du code de commerce et doit de ce fait être réputée non écrite. 

Il ne saurait cependant y avoir lieu à référé sur cette demande reconventionnelle dès lors que le juge des référés ne peut réputer non écrite une clause. 
Enfin, la société [L] formule dans le dispositif de ses écritures une demande de provision au titre de frais de commissaires de justice du décompte, mais n’y apporte aucun moyen dans la partie discussion de ses écritures pour expliquer en quoi l’obligation au remboursement de ces sommes de la demanderesse serait non sérieusement contestable.

Il n’y a donc pas non plus lieu à référé sur cette demande.

Au total, s’agissant de la demande de provision de la société Tifanha, l’obligation au paiement de la société [L] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 3 692,26 € (= 13 615,98 – 1472,72 – 8 451), somme au paiement de laquelle la société [L] sera condamnée par provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il n’y a en revanche pas lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de provision de la société [L].

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués ayant permis de réduire de manière significative la dette locative depuis l’assignation introductive d’instance, la bonne foi du preneur doit être reconnue.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 6 mois à la société [L] pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [L], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 
Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société [L] ne permet d’écarter la demande de la société Tifanha formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 euros.

La société Tifanha n’étant ni tenues aux dépens, ni ne perdant son procès, la demande à son encontre au titre des frais irrépétibles sera rejetée.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Tifanha tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Tifanha tendant à ordonner l’expulsion de la société [L] des lieux loués ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Tifanha concernant les meubles garnissant les lieux loués ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Tifanha au titre de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la société [L] à payer à la société Tifanha la somme provisionnelle de 3 692,26 euros (trois mille six cent quatre-vingt-douze euros et vingt-six centimes) au titre de l’arriéré locatif au 11 mai 2026, 2ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2025, date de l’assignation ;

Disons que la société [L] pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 6 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société [L] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de provision de la société [L] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société [L] tendant à réputer non écrite la clause de l’article 9 du bail de 2014 ;

Condamnons la société [L] aux entiers dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement ;

Condamnons la société [L] à payer à la société Tifanha la somme de 2 000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons la demande de la société [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 08 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,




Célia HADBOUN Rémi FERREIRA