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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 3 juillet 2026, n° 26/03334

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé le 28 aout 2024, Monsieur [J] [D] a consenti à Monsieur [Q] [O] et Madame [B] [X] un bail d'habitation portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] contre le paiement d'un loyer mensuel de 790€.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges par contrat du 23 aout 2024.

Le 19 janvier 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer mentionnant la clause résolutoire aux locataires et portant sur une somme de 2370€ au principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mars 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [O] [Q] et Madame [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de RENNES afin d'obtenir,
la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneurl'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec la force publiqueLa condamnation solidaire de Monsieur [Q] et Madame [B] au paiement de la somme de 5530€, sauf à actualiser au jour de l’audience, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 19 janvier 2026 sur la somme de 2370€ et pour le surplus à compter de l’assignation; la fixation d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des chargesla condamnation solidaire de Monsieur [Q] et Madame [B] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogativela condamnation solidaire de Monsieur [Q] et Madame [B] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civilel’exécution provisoire de la décision à intervenirla condamnation in solidum des défendeurs aux dépens incluant le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 30 mars 2026.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 19 juin 2026.



A cette audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7365 euros. Il est précisé que les deux locataires sont sur le bail, que Madame [B] a précisé avoir déposé un dossier de surendettement. Elle s’oppose à la mise en place d’un échéancier et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [B] mentionne vouloir trouver un autre logement, qu’elle a 13 000 à 14000€ de dettes en cours, que ses enfants sont “placés”, qu’elle a déposé un dossier de surendettement. Elle souhaiterait effectuer des réglement. Elle ajoute que Monsieur [Q] n’est plus sur le bail depuis janvier, que le propriétaire était d’accord pour qu’il quitte le logement, qu’il a une interdiction de paraitre au domicile et d’entrer en contact avec elle.


Le juge a sollicité que le demandeur produise en cours de délibéré l’avis du propriétaire concernant le départ de Monsieur [Q] du logement.

L’affaire est mise en délibéré au 03 juillet 2026.

Le 23 juin 2026, le demandeur a précisé que le propriétaire n’avait effectué aucune modification du contrat de bail, que Monsieur [Q] et Madame [B] en étaient cotitulaires. Les défendeurs étaient en copie du mail.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». 

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT 

L’article 31 du code de procédure civile dispose que : “L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé”.



L’article 2306 du code civil dispose que “la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avant le créancier contre le débiteur”

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 23 aout 2024 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. »
 
L'article 8.2 précise que la caution s'engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d'expulsion » (page 9).

La quittance subrogative du 20 mai 2026 produite par la société mentionne “ conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2309 du code civil, dont ci-après énoncés, action logement services est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation de bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par action logement services”. La quittance concerne les loyers de septembre 2025 à mai 2026.


La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits de Monsieur [J].

Sur les demandes à l’égard de Monsieur [Q].

L’article 1103 du code civil dispose que “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

En l’espèce, aucun préavis ou congé n’est versé aux débats, le bailleur conteste avoir accepté le départ de Monsieur [Q] du logement et du bail et il sera donc considéré qu’il reste cotitulaire du contrat de bail. Au surplus, l’assignation a été délivrée à étude et aucune preuve ne vient démontrer qu’il a quitté le logement. Il sera donc considéré comme occupant le logement.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Le demandeur verse à l’appui de sa demande le bail signé le 28 aout 2024, le commandement de payer délivré le 19 janvier 2026 et le décompte de la créance du 26 mai 2026 qui mentionne que les locataires sont redevables de la somme de 7365€ au titre des loyers impayés de septembre à mai 2026.

Les locataires ne démontrent pas avoir réglé les échéances de septembre à 2025 à mai 2026 alors que cette charge de la preuve leur incombe en application de l’article 1353 du code civil. Il est cependant constaté que le demandeur ne justifie pas pourquoi l’échéance de loyer d’avril 2026 a été portée à 1045€ en l’absence de pièces concernant l’appel de charge de 255€. Cette somme sera donc déduite.

Les locataires seront donc condamnés au réglement de la somme de 7110€.

L'article 1202 du code civil prévoit que la solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d'une disposition légale.

Le contrat de bail ne contient pas de clause de solidarité, la demande de condamnation solidaire sera donc rejetée et ils seront tenus conjointement à la dette.
 
La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 19 janvier 2026 pour la somme de 2370€, avec intéret au taux légal à compter de la date de l’assignation du 30 mars 2026 sur la somme de 5530€, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail peut être résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux

Par exploit de commissaire de justice délivré le 19 janvier 2026, le demandeur a fait commandement d'avoir à payer la somme en principal de 2370€ au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 janvier 2026.
L’assignation a été dénoncée au représentant de l'État dans le département le 30 mars 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n'ont pas été réglés dans les six semaines du commandement de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 03 mars 2026 ;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 03 mars 2026 et d’ordonner l’expulsion des locataires

Sur l'indemnité d'occupation


Les locataires occupent les lieux sans droit ni titre à compter du 03 mars 2026 causant ainsi un préjudice au bailleur qui peut être indemnisé par le biais d’une indemnité d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. Si l’assignation a été délivrée selon l’article 659 du code de procédure civile, le demandeur a précisé à l’audience que le locataire était toujours dans les lieux. Il n’y a pas de preuve de restitution de clés, le locataire est réputé être dans les lieux.

Jusqu’à la libération effective des lieux, les locataires devront donc régler à la société ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges du logement qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative de la part de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». 

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Madame [B] n’a pas repris le paiement de ses loyers courants de sorte que les dispositions de la loi [Localité 5] en lien avec la situation de surendettement ne sont pas applicables. Il ne peut pas non plus lui être accordé de délais de paiement et la demande sera rejetée.

Sur les dépens

Les locataires succombant à l’instance seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur l'article 700 du code de procédure civile
 
Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur l'intégralité des sommes qu'il a avancées et non comprises dans les dépens. Il sera alloué la somme de 500€ en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision sera exécutoire par provision de plein droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
Condamne conjointement Monsieur [Q] [O] et Madame [B] [X] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme totale de 7110€, soit SEPT MILLE CENT DIX EUROS au titre des loyers impayés de septembre 2025 à mai 2026 ; 
Dit que la somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 19 janvier 2026 pour la somme de 2370€, avec intéret au taux légal à compter de la date de l’assignation du 30 mars 2026 sur la somme de 5530€, puis à compter de la présente décision pour le surplus.
Rejette la demande de délais de paiement formulée par Madame [B] [X] ; 
Constate la résiliation du bail à la date du 03 mars 2026 ;
Dit que Monsieur [Q] [O] et Madame [B] [X] sont occupants sans droit ni titre du logement objet du bail situé [Adresse 4] résilié à compter de cette date ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Q] [O] et Madame [B] [X] d’avoir quitté les lieux dans les deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [Q] [O] et Madame [B] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ; 

Condamne conjointement Monsieur [Q] [O] et Madame [B] [X] au paiement à la société Action Logement Services d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par remise des clés ou procès verbal d'expulsion, et ce dans la limite des sommes que la caution aurait réglées au bailleur à ce titre qui devront être justifiées par la production d’une quittance subrogative, 

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du Tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution; 

Condamne conjointement Monsieur [Q] [O] et Madame [B] [X] au paiement de la somme de 500 euros à la société Action Logement Service en application de l’article 700 du code de procédure civile; 

Condamne in solidum Monsieur [Q] [O] et Madame [B] [X] au paiement des dépens de la présente instance qui comprendront notamment le cout du commandement de payer;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ; 

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés

La Greffiere Le Président
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 03 Juillet 2026 

N° RG 26/03334 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MGLH

Jugement du 03 Juillet 2026 
N°: 26/705 

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[O] [Q]
[X] [B]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LEMONNIER 
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [B]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Juillet 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 19 Juin 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Juillet 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES



ET :

DEFENDEURS :

M. [O] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Mme [X] [B]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparante en personne




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé le 28 aout 2024, Monsieur [J] [D] a consenti à Monsieur [Q] [O] et Madame [B] [X] un bail d'habitation portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] contre le paiement d'un loyer mensuel de 790€.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges par contrat du 23 aout 2024.

Le 19 janvier 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer mentionnant la clause résolutoire aux locataires et portant sur une somme de 2370€ au principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mars 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [O] [Q] et Madame [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de RENNES afin d'obtenir,
la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneurl'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec la force publiqueLa condamnation solidaire de Monsieur [Q] et Madame [B] au paiement de la somme de 5530€, sauf à actualiser au jour de l’audience, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 19 janvier 2026 sur la somme de 2370€ et pour le surplus à compter de l’assignation; la fixation d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des chargesla condamnation solidaire de Monsieur [Q] et Madame [B] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogativela condamnation solidaire de Monsieur [Q] et Madame [B] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civilel’exécution provisoire de la décision à intervenirla condamnation in solidum des défendeurs aux dépens incluant le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 30 mars 2026.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 19 juin 2026.



A cette audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7365 euros. Il est précisé que les deux locataires sont sur le bail, que Madame [B] a précisé avoir déposé un dossier de surendettement. Elle s’oppose à la mise en place d’un échéancier et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [B] mentionne vouloir trouver un autre logement, qu’elle a 13 000 à 14000€ de dettes en cours, que ses enfants sont “placés”, qu’elle a déposé un dossier de surendettement. Elle souhaiterait effectuer des réglement. Elle ajoute que Monsieur [Q] n’est plus sur le bail depuis janvier, que le propriétaire était d’accord pour qu’il quitte le logement, qu’il a une interdiction de paraitre au domicile et d’entrer en contact avec elle.


Le juge a sollicité que le demandeur produise en cours de délibéré l’avis du propriétaire concernant le départ de Monsieur [Q] du logement.

L’affaire est mise en délibéré au 03 juillet 2026.

Le 23 juin 2026, le demandeur a précisé que le propriétaire n’avait effectué aucune modification du contrat de bail, que Monsieur [Q] et Madame [B] en étaient cotitulaires. Les défendeurs étaient en copie du mail.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». 

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT 

L’article 31 du code de procédure civile dispose que : “L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé”.



L’article 2306 du code civil dispose que “la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avant le créancier contre le débiteur”

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 23 aout 2024 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. »
 
L'article 8.2 précise que la caution s'engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d'expulsion » (page 9).

La quittance subrogative du 20 mai 2026 produite par la société mentionne “ conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2309 du code civil, dont ci-après énoncés, action logement services est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation de bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par action logement services”. La quittance concerne les loyers de septembre 2025 à mai 2026.


La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits de Monsieur [J].

Sur les demandes à l’égard de Monsieur [Q].

L’article 1103 du code civil dispose que “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

En l’espèce, aucun préavis ou congé n’est versé aux débats, le bailleur conteste avoir accepté le départ de Monsieur [Q] du logement et du bail et il sera donc considéré qu’il reste cotitulaire du contrat de bail. Au surplus, l’assignation a été délivrée à étude et aucune preuve ne vient démontrer qu’il a quitté le logement. Il sera donc considéré comme occupant le logement.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Le demandeur verse à l’appui de sa demande le bail signé le 28 aout 2024, le commandement de payer délivré le 19 janvier 2026 et le décompte de la créance du 26 mai 2026 qui mentionne que les locataires sont redevables de la somme de 7365€ au titre des loyers impayés de septembre à mai 2026.

Les locataires ne démontrent pas avoir réglé les échéances de septembre à 2025 à mai 2026 alors que cette charge de la preuve leur incombe en application de l’article 1353 du code civil. Il est cependant constaté que le demandeur ne justifie pas pourquoi l’échéance de loyer d’avril 2026 a été portée à 1045€ en l’absence de pièces concernant l’appel de charge de 255€. Cette somme sera donc déduite.

Les locataires seront donc condamnés au réglement de la somme de 7110€.

L'article 1202 du code civil prévoit que la solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d'une disposition légale.

Le contrat de bail ne contient pas de clause de solidarité, la demande de condamnation solidaire sera donc rejetée et ils seront tenus conjointement à la dette.
 
La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 19 janvier 2026 pour la somme de 2370€, avec intéret au taux légal à compter de la date de l’assignation du 30 mars 2026 sur la somme de 5530€, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail peut être résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux

Par exploit de commissaire de justice délivré le 19 janvier 2026, le demandeur a fait commandement d'avoir à payer la somme en principal de 2370€ au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 janvier 2026.
L’assignation a été dénoncée au représentant de l'État dans le département le 30 mars 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n'ont pas été réglés dans les six semaines du commandement de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 03 mars 2026 ;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 03 mars 2026 et d’ordonner l’expulsion des locataires

Sur l'indemnité d'occupation


Les locataires occupent les lieux sans droit ni titre à compter du 03 mars 2026 causant ainsi un préjudice au bailleur qui peut être indemnisé par le biais d’une indemnité d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. Si l’assignation a été délivrée selon l’article 659 du code de procédure civile, le demandeur a précisé à l’audience que le locataire était toujours dans les lieux. Il n’y a pas de preuve de restitution de clés, le locataire est réputé être dans les lieux.

Jusqu’à la libération effective des lieux, les locataires devront donc régler à la société ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges du logement qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative de la part de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». 

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Madame [B] n’a pas repris le paiement de ses loyers courants de sorte que les dispositions de la loi [Localité 5] en lien avec la situation de surendettement ne sont pas applicables. Il ne peut pas non plus lui être accordé de délais de paiement et la demande sera rejetée.

Sur les dépens

Les locataires succombant à l’instance seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur l'article 700 du code de procédure civile
 
Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur l'intégralité des sommes qu'il a avancées et non comprises dans les dépens. Il sera alloué la somme de 500€ en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision sera exécutoire par provision de plein droit. 

PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
Condamne conjointement Monsieur [Q] [O] et Madame [B] [X] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme totale de 7110€, soit SEPT MILLE CENT DIX EUROS au titre des loyers impayés de septembre 2025 à mai 2026 ; 
Dit que la somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 19 janvier 2026 pour la somme de 2370€, avec intéret au taux légal à compter de la date de l’assignation du 30 mars 2026 sur la somme de 5530€, puis à compter de la présente décision pour le surplus.
Rejette la demande de délais de paiement formulée par Madame [B] [X] ; 
Constate la résiliation du bail à la date du 03 mars 2026 ;
Dit que Monsieur [Q] [O] et Madame [B] [X] sont occupants sans droit ni titre du logement objet du bail situé [Adresse 4] résilié à compter de cette date ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Q] [O] et Madame [B] [X] d’avoir quitté les lieux dans les deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [Q] [O] et Madame [B] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ; 

Condamne conjointement Monsieur [Q] [O] et Madame [B] [X] au paiement à la société Action Logement Services d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par remise des clés ou procès verbal d'expulsion, et ce dans la limite des sommes que la caution aurait réglées au bailleur à ce titre qui devront être justifiées par la production d’une quittance subrogative, 

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du Tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution; 

Condamne conjointement Monsieur [Q] [O] et Madame [B] [X] au paiement de la somme de 500 euros à la société Action Logement Service en application de l’article 700 du code de procédure civile; 

Condamne in solidum Monsieur [Q] [O] et Madame [B] [X] au paiement des dépens de la présente instance qui comprendront notamment le cout du commandement de payer;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ; 

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés

La Greffiere Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1202, code civil 1346, code des procedures civiles d'execution L433-3, code civil 2306, code civil 2309). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T15:40:00.683Z.