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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Angers, PPP BAUX JCP, 29 juin 2026, n° 25/00007

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 17 mai 2018, la SAS Aethica (la requérante), venant aux droits de la société ADI Aethica Développement Immobilier par suite d’une fusion absorption, et Mme [S] [Q] (la défenderesse) ont conclu un contrat de réservation pour la location-accession d’une maison d’habitation de type T4 sise [Adresse 5] à [Localité 8] moyennant un prix de 209.800,00 euros.

Par courrier en date du 13 novembre 2019, la SAS Aethica, venant aux droits de la société ADI Aethica Développement Immobilier, a informé Mme [S] [Q] de certaines modifications portées au contrat de réservation initial.

Par acte sous seing privé en date du 2 octobre 2019, les parties ont conclu un nouveau contrat de réservation portant sur le même bien.

Par acte authentique en date du 1er décembre 2020, la SAS Aethica, venant aux droits de la société ADI Aethica Développement Immobilier, et Mme [S] [Q] ont régularisé le contrat de location-accesion. Ce contrat prévoit une prise de possession du bien par le locataire-accédant au 2 décembre 2020 pour une période de location incompressible de 16 mois et possibilité d’opter pour l’acquisition du bien entre l’écoulement du seizième mois et du vingt-troisième mois suivant la date d’entrée dans les lieux.

Par courrier en date du 11 mai 2021, la SAS Aethica, venant aux droits de la société ADI Aethica Développement Immobilier, a rappelé à Mme [S] [Q] que la levée d’option devait intervenir entrele 3 avril 2022 et le 2 novembre 2022.

Par courrier en date du 19 mai 2022, Mme [S] [Q] a notifié à la requérante son intention de lever l’option aux fins d’acquisition du bien.

Devant l’inaction de Mme [S] [Q], la SAS Aethica a, par courrier en date du 15 novembre 2022, mis en demeure Mme [S] [Q] de signer l’acte authentique de vente au plus tard le 30 novembre 2022, à défaut de quoi il lui appartiendra de quitter les lieux au plus tard le 15 décembre 2022. Ce courrier informait également Mme [S] [Q] de sa faculté de solliciter un logement social conformément aux dispositions légales régissant la location-accession à la propriété immobilière.

Par courrier du 25 novembre 2022, Mme [S] [Q] a sollicité la prolongation du contrat de location-accesion pour une période de six à douze mois, faute pour elle d’avoir pu obtenir le prêt bancaire nécessaire à l’acquisition du bien.

Par courrier en date du 19 décembre 2022, la SAS Aethica a informé Mme [S] [Q] que, faute pour celle-ci d’avoir acquis le bien dans les délais impartis, elle ne peut prétendre à un éventuel relogement dans le parc social, ainsi que sollicité de l’intéressée qu’elle justifie de la mise en vente du bien immobilier qu’elle possède à [Localité 9], conformément à ce qu’elle avait elle-même indiqué.

Par courrier du 2 mai 2023, Mme [S] [Q] a communiqué à la SAS Aethica les documents justificatifs afférant à la mise en vente du bien dont elle est propriétaire sur la commune de [Localité 9].



Par courrier du 23 juin 2023, la SAS Aethica a informé Mme [S] [Q] que celle-ci se trouvait être occupante sans droit ni titre du logement objet du contrat de location-accession depuis le 1er avril 2023, et avait failli à son obligation d’occuper le bien en tant que résidence principale. Aux termes de ce même courrier, la requérante informait Mme [S] [Q] de son intention de saisir un conciliateur de justice à défaut d’acquisition avant le 31 juillet 2023.

La SAS Aethica a saisi le conciliateur de justice.

La tentative de conciliation n’ayant pu aboutir, un constat d’échec a été dressé par le conciliateur de justice le 26 juin 2024.

Dénonçant le non-paiement par Mme [S] [Q] des sommes dues au titre de l’occupation des lieux, la SAS Aethica a, par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, fait assigner l’intéressée devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers aux fins principalement de faire constater la résiliation du contrat de location-accession au 3 novembre 2022, ordonner l’expulsion de Mme [S] [Q] des lieux, fixer à 747,00 euros le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [S] [Q] depuis le 3 novembre 2022 et condamner celle-ci à paiement jusqu’à libération définitive des lieux, condamner Mme [S] [Q] à lui verser une somme au titre de l’indemnité contractuelle, à la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers du 5 novembre 2024, à laquelle elle a été renvoyée à une audience ultérieure afin d’en assurer la mise en état.

Par jugement du 15 septembre 2025 le Juge des Contentieux de la Protection statuant sur l’exception d’incompétence soulevée par la defenderesse a rejetté ce moyen de procédure, s’est déclaré compétent pour connaitre du litige, a renvoyé la procédure à l’audience du 15 septembre 2025 à 14H00 en faisant injonction à Mme [Q] de conclure avant le 31 aout 2025.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de ses conclusions n°3 du 10 novembre 2025, la SAS Aethica demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

sur l’expulsion,
- à titre principal,
- constater la résliation du contrat de location-accession du 1er décembre 2020 intervenu entre la société ADI, désormais Aethica, et Mme [S] [Q], au 3 novembre 2022 ;
- ordonner l’expulsion de Mme [S] [Q] et tous occupants de son chef, de la maison d’habitation objet de ce contrat, avec assistance d’un serrurier et de la force publique s’il y a lieu ;
- écarter le bénéfice des dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution pour Mme [S] [Q] ;
- rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de Mme [S] [Q] ;

- à titre subsidiaire,
- constater la résiliation du contrat de location-accession du 1er décembre 2020 au 2 mai 2023 ;
- ordonner l’expulsion de Mme [S] [Q] et tous occupants de son chef, de la maison d’habitation objet de ce contrat, avec assistance d’un serrurier et de la force publique s’il y a lieu ;
- écarter le bénéfice des dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution pour Mme [S] [Q] ;
- rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de Mme [S] [Q] ;

- à titre infiniment subsidiaire,
- constater la résiliation du contrat de location-accession du 1er décembre 2020 au 6 mai 2024 ;
- ordonner l’expulsion de Mme [S] [Q] et tous occupants de son chef, de la maison d’habitation objet de ce contrat, avec assistance d’un serrurier et de la force publique s’il y a lieu ;
- écarter le bénéfice des dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution pour Mme [S] [Q] ;
- rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de Mme [S] [Q] ;

- sur l’indemnité d’occupation,
- fixer à 747,00 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [S] [Q] depuis le 3 novembre 2022 ;
- condamner Mme [S] [Q] à lui payer la somme de 747,00 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, au titre des indemnités d’occupation non réglées ;
- rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de Mme [S] [Q] ;

- sur l’indemnité contractuelle,
- à titre principal,
- condamner Mme [S] [Q] à lui verser la somme de 4.196,00 euros ;
- rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de Mme [S] [Q] ;

- à titre subsidiaire,
- condamner Mme [S] [Q] à lui verser la somme de 2.098,00 euros ;
- rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de Mme [S] [Q] ;

- sur les dépens et frais irrépétibles,
- condamner Mme [S] [Q] à lui verser la somme de 5.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [S] [Q] aux entiers dépens.

À titre principal, la SAS Aethica s’estime parfaitement fondé, au regard des circonstances de l’espèce et des éléments du dossier, de voir constater la résiliation du contrat de location-accession et ordonner l’expulsion de Mme [S] [Q], dont la mauvaise foi est selon elle largement caractérisée, occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 3 novembre 2022 et en possession d’une résidence principale alors qu’elle s’était engagée à occuper le bien objet du contrat litigieux à titre de résidence principale.

Pour ces raisons, la SAS Aethica estime par ailleurs que la défenderesse ne saurait bénéficier des délais protecteurs prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution en cas d’expulsion.

Compte tenu de l’occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [S] [Q] depuis le 3 novembre 2022, la SAS Aethica sollicite la condamnation de l’intéressée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation depuis cette date, à hauteur de 747,00 euros, et ce jusqu’à restitution effective des lieux.

La SAS Aethica sollicite également la condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité contractuelle à hauteur de 4.196,00 euros, au motif que l’absence de transfert de propriété du bien objet du contrat litigieux est entièrement imputable à Mme [S] [Q]. Selon elle, la volonté de la défenderesse de conserver sa résidence principale en région parisienne a irrémédiablement conduit à l’échec de l’accession prévue. Subsidiairement, la SAS Aethica réclame l’octroi d’une somme de 2.098,00 euros correspondant à 1 % du prix de vente, et ce conformément selon elle aux dispositions régissant la location-accession.

La SAS Aethica poursuit en affirmant qu’aucune prorogation du contrat de location-accession courant au bénéfice de Mme [S] [Q] ne saurait être caractérisée en l’espèce, précisant que l’intéressée a bien été informée de la durée de la période de jouissance prévue au contrat, qu’elle a bien été mise en demeure avant la fin de la période de jouissance pour opter, que la levée d’option de la défenderesse est intervenue dans le délai requis, que la condition suspensive d’obtention du prêt ne saurait s’analyser en une clause dérogeant aux dispositions relatives à la durée de la convention, et qu’il n’est caractérisé aucune volonté de la part de la société de proroger le terme de la convention de location-accession.

Subsidairement, la SAS Aethica sollicite la résiliation du contrat de location-accession au 2 mai 2023 ou 6 mai 2024, compte tenu des graves manquements de Mme [S] [Q] à ses obligations contractuelles, caractérisés selon elle au vu des circonstances de l’affaire et des éléments présents au dossier. Elle souligne notamment le fait que la défenderesse a elle-même reconnu utiliser la maison d’habitation litigieuse en guise de résidence secondaire et non principale, qu’elle s’est abstenue de régler une somme en contrepartie de son occupation entre le 1er mai 2024 et le 24 juillet 2024, se retrouvant ainsi en situation d’impayé dès le 6 mai 2024.

La SAS Aethica précise qu’elle n’était tenue à l’égard de Mme [S] [Q] d’aucune obligation de relogement dans la mesure où cette dernière l’a sciemment induite en erreur sur ses réelles intentions. Elle ajoute qu’elle a par ailleurs adressé à l’intéressée plusieurs mises en demeure concernant la libération des lieux.

Par conclusions du 14 août 2025, Mme [S] [Q] demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

- débouter la requérante de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- dire que le contrat de location-accession du 1er décembre 2020 n’est pas résilié et doit être exécuté par les parties ;

- à titre subsidiaire,
- prononcer la résiliationdu contrat de location-accession du 1er décembre 2020 aux torts de la SAS Aethica ;
- condamner la SAS Aethica à lui payer la somme de 6.294,00 euros ;
- condamner la SAS Aethica à lui payer la somme de 5.000,00 euros au titre de son préjudice moral ;
- condamner la SAS Aethica à lui restituer l’entièreté des sommes déjà versées au titre de l’exécution du contrat soit le montant de 747,99 euros pour chaque mois d’occupation avec intérêt au taux légal, représentant la somme totale de 42.627,00 euros ;

- à titre très subsidiaire,
- dire qu’elle bénéficie d’un délai de deux mois à compter du jugement pour quitter les lieux en application des articles L. 412-1 et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution ;
- dire qu’elle n’est redevable que d’une indemnité qui n’excède pas 1 % du prix de vente stipulé au contrat de location-accession du 1er décembre 2020 ;

- en tout état de cause,
- condamner la SAS Aethica à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la même aux entiers dépens d’instance.

Mme [S] [Q] soutient que le contrat de location-accession est prorogé dès lors que la requérante ne lui a jamais adressé la mise en demeure l’informant de la fin de la période de jouissance dans les trois mois précédant cette date, ce dont elle déduit qu’elle se trouve toujours dans les délais pour opter.

Mme [S] [Q] ajoute que l’obtention d’un prêt bancaire était une condition suspensive de l’acte de location-accession dès lors que celui-ci subordonnait le transfert de propriété à l’obtention d’un tel prêt ; que cette condition suspensive d’obtention du prêt, suspendant l’existence de l’obligation de payer le prix de vente, impose par conséquent de considérer que le contrat doit continuer d’être exécuté par les parties à défaut du terme stipulé.

Mme [S] [Q] fait par ailleurs état de sa bonne foi, expliquant avoir dû réaliser diverses démarches pour l’obtention d’un prêt, ce dont elle a justifié auprès de la SAS Aethica ; qu’elle a proposé à la requérante de proroger le terme de six à douze mois compte tenu des réponses des établissements de crédit en attente et dont était avisée la société Aethica, mais qu’elle est restée sans réponse. De ces éléments, Mme [S] [Q] en déduit que la signature définitive de l’acte et le transfert de propriété sont toujours suspendus par la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.

Subsidiairement, Mme [S] [Q] argue de sa bonne foi pour soutenir qu’elle est parfaitement fondée à solliciter le bénéfice des délais protecteurs prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution. Elle affirme avoir occupé la maison objet du contrat litigieux avec tout le soin attendu d’un locataire et avoir parfaitement exécuté ses obligations découlant du contrat de location-accession ; qu’elle a payé tous ses loyers à échéance et que le seul impayé résultait d’une erreur de destinataire de paiement, reconnue par le gestionnaire.

Motifs

Sur ce point, la défenderesse précise qu’elle occupe la maison louée à usage de résidence principale.

Elle s’oppose à l’indemnité contractuelle sollicitée par la requérante, au motif selon elle que l’absence de transfert de propriété et en tous les cas la résiliation éventuelle du contrat, ne lui est pas imputable. Elle sollicite, dans l’hypothèse où elle devrait être condamnée à une telle indemnité, que celle-ci n’excède pas 1 % du prix de vente.


Mme [S] [Q] sollicite enfin la garantie de relogement telle que prévue au contrat litigieux et sollicitée auprès de la SAS Aethica qui n’a apporté aucune suite à sa demande. Mme [S] [Q] en déduit un manquement caractérisé de la société à son obligation contractuelle relative à cette garantie de relogement, laquelle constitue selon ses dires une obligation essentielle du bailleur-vendeur. Pour ce motif, Mme [S] [Q] sollicite que le contrat soit résilié aux torts exclusifs du bailleur-vendeur.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 29 juin 2026, les parties étant informées.


MOTIFS DE LA DÉCISION


I. Sur la résiliation du contrat et la demande d’expulsion

En vertu de l’article 9 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, “Lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n'a pas lieu au terme convenu, l'occupant ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans les lieux, sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l'article 13.
 
Dans l’attente de la décision à intervenir sur sa demande de constatation de la résiliation du contrat, il ne peut être déduit de la simple réclamation par la requérante, chaque mois de la redevance distinguant entre la part locative et la part propriétaire, de ce qu’elle aurait renoncé à se prévaloir du bénéfice de la résiliation qu’elle a sollicité par assignation du 11 septembre 2024.


Sur le point de départ du délai d’option :

Le contrat de location stipule à son chapitre VI “ transfert de propriété” que le délai d’option offert au locataire accédant s’ouvre à compter de la mise en demeure adressée par le bailleur vendeur dans les 3 mois qui précedent la fin de la période de jouissance.

Mme [S] [Q] soutient que La SAS AETHICA n’a pas adressé cette mise en demeure suivant le formalisme prévu à peine de nullité par le contrat .

En l’espèce la Société ADI désormais La SAS AETHICA a adressé à Mme [S] [Q] le 11 MAI 2021 un courrier de rappel des modalités de levée de l’option en précisant qu’elle pouvait intervenir entre le 3 avril 2022 au plus tôt et le 2 novembre 2022 au plus tard, correspondant au dernier jour de la période de jouissance.

Par courrier du 19 MAI 2022, Mme [S] [Q] a notifié son intention de lever l’option du logement. 

La levée d’option étant intervenue de manière spontanée de la part de Mme [S] [Q] conformément aux dispositions de l’article VI du contrat plus de trois mois avant la fin de la période de jouissance, il n’y avait pas lieu pour la requérante de la mettre en demeure d’opter, cette disposition devenant sans objet .


Sur la condition suspensive d’octroi d’un prêt:

Si le contrat a été conclu sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt il résulte du chapitre II de l’acte de vente page 19 que le transfert de propriété est subordonné à la condition suspensive d’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement... “ cette condition devra être réalisée au jour de l’exigibilité du solde du prix fixé ci dessus.

En l’espèce le contrat de location accession prévoyait une date butoir d’accession au 2 novembre 2022.
Mme [S] [Q] a été mise en demeure de signer l’acte authentique d’acquisition au plus tard le 30 novembre 2022, par lettre recommandée avec accusé de reception du 15 novembre 2022.

Mme [S] [Q] ne justifie pas avoir obtenu les prêts nécessaires à l’acquisition du bien et n’en justifie toujours pas à la date de l’audience en tout état de cause.

Le contrat signé prévoit expressement que la période de jouissance prendra fin au plus tard 23 mois après la date d’entrée en jouissance fixée à compter du 2 décembre 2020.

Le contrat prévoit donc bien un terme défini objectivement pour l’obtention des prêts.

En l’espèce il convient de constater que Mme [S] [Q] ne justifie pas avoir obtenu les prêts nécessaires pour concrétiser sa levée d’option avant le terme contractuellement défini.

Il n’y a donc pas lieu de considerer que le contrat s’est poursuivi depuis lors pour cette raison. 


A titre subsidiaire sur la prorogation du terme :

Mme [S] [Q] fait valoir que La SAS AETHICA lui a accordé plusieurs prorogations de délai au delà du 3 novembre 2022 et qu’aucune résiliation ne pourrait être antérieure au 31 juillet 2023.

En réalité les pièces produites ne caractérisent pas la volonté de La SAS AETHICA de prolonger le délai de la période de jouissance , les divers courriers et mises en demeure rappelant à Mme [S] [Q] qu’elle était occupante sans titre et devait quitter les lieux, telle la pièce 14 citée par Mme [S] [Q].

La SAS AETHICA a uniquement accepté de donner un délai supplémentaire à Mme [S] [Q] pour signer l’acte authentique de transfert de propriété ce qui ne démontre pas une renonciation à se prévaloir de la date initiale et contractuelle de fin de période de jouissance compte tenu des termes explicites des courriers adressés.

Pour autant compte tenu des délais supplémentaires accordés il convient de constater la résiliation du contrat de location accession au 31 JUILLET 2023, terme du dernier délai consenti par La SAS AETHICA dans son courrier du 22 juin 2023. 






Sur les délais pour quitter les lieux :

Selon l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, “Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit : “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions”
 
La mauvaise foi de Mme [S] [Q] qui continue d’acquitter mensuellement l’indemnité à sa charge n’est pas établie et ne peut pas résulter du seul fait qu’elle n’a pas vendu son logement principal.

Il n’y a donc pas lieu de réduire le délai de deux mois susvisé .

 
 Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1 de la loi du 12 juillet 1984 précitée relative à la location-accession, “Est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option.

La redevance est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien.”

A compter de la date limite fixée pour la levée d'option et jusqu'au départ des lieux, l'occupant verse une indemnité d'occupation qui ne peut être supérieure au montant de la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix de l'immeuble.


En l’espèce Mme [S] [Q] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 31 juillet 2023 mais le 3 novembre 2022 constitue en l’espèce la date limite de levée d’option.

Il y a donc lieu de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalent au montant de la redevance mensuelle part locative seulement soit 746.00 euros du 3 novembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision. 


II. Sur les demandes indemnitaires

A. Sur la demande d’indemnité contractuelle

L’article 11 de la loi du 12 juillet 1984 précitée relative à la location-accession dispose : “Lorsque le contrat est résilié pour inexécution par l'accédant de ses obligations, le vendeur peut obtenir, sans préjudice des dispositions des articles 9 et 10, une indemnité qui ne peut dépasser 2 p. 100 du prix de l'immeuble objet du contrat.

Lorsque du fait de l'accédant, le transfert de propriété n'a pas lieu au terme convenu pour une cause autre que celle visée à l'alinéa précédent, le vendeur peut obtenir, sans préjudice des dispositions des articles 9 et 10, une indemnité qui ne peut dépasser 1 p. 100 du prix de l'immeuble objet du contrat. Cette indemnité n'est pas due lorsque le contrat porte sur un logement qui a bénéficié d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret.

Toutefois, lorsque le contrat porte sur un immeuble ou une partie d'immeuble achevé depuis moins de cinq ans ou qui, dans les cinq ans de cet achèvement, n'a pas déjà fait l'objet d'une cession à titre onéreux à une personne n'intervenant pas en qualité de marchand de biens, l'indemnité visée aux deux alinéas précédents peut être fixée à 3 p. 100 à compter du 1er janvier de la cinquième année suivant celle de l'achèvement de l'immeuble ou de la partie de l'immeuble faisant l'objet du contrat.

Lorsqu'une telle majoration a été prévue au contrat dans les conditions définies à l'alinéa précédent, le contrat de location-accession est assimilé à une vente pure et simple pour l'application de la taxe sur la valeur ajoutée à la date à compter de laquelle cette indemnité majorée est susceptible d'être demandée.

Dans ce cas, la taxe est assise sur le prix fixé au contrat pour la date visée à l'alinéa précédent sous réserve que la variation annuelle du prix fixé au contrat n'excède pas, à compter de cette date, celle de l'indice visé à l'article 7.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables aux contrats de location-accession à la propriété immobilière portant sur des logements qui ont fait l'objet d'une décision d'agrément prise, dans des conditions fixées par décret, par le représentant de l'Etat dans le département.”

En l’espèce le contrat est résilié à raison de l’absence d’obtention du prêt nécessaire pour réaliser l’acquisition mais Mme [S] [Q] s’est bien acquittée de l’ensemble des autres obligations à sa charge dont le paiement régulier de la redevance.

Il convient dès lors de limiter à la somme de 2.098,00 euros le montant de l’indemnité contractuelle à laquelle Mme [S] [Q] est tenue contractuellement. 

 


B. Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles

Par application de l’article 1231-1 du code civil, le contractant est tenu de réparer le préjudice causé à son co-contractant du fait de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles, à condition toutefois que ce préjudice soit certain, direct, personnel et légitime.

Le contrat de location accession étant résilié aux torts de Mme [S] [Q] celle ci n’est pas fondée à obtenir le paiement d’une indemnité contractuelle correspondant à 3% du prix de l’immeuble.

Par ailleurs Mme [S] [Q] qui n’a pas respecté les conditions du contrat puisqu’elle ne justifie pas avoir réellement fixé sa résidence principale dans le logement en cause et qui a déjà bénéficié de longs délais supplémentaires, n’établit pas l’existence d’un préjudice moral indemnisable . 


IV. Sur la garantie de relogement

Aux termes de l’article 9, alinéa 2, de la loi du 12 juillet 1984 précitée, “Toutefois, lorsque le contrat de location-accession porte sur un logement qui a bénéficié d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret, le vendeur est tenu, au plus tard dans un délai de six mois à partir de la date limite fixée pour la levée d'option, de proposer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l'occupant dès lors que ses revenus n'excèdent pas le niveau de ressources prévu à l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation. L'occupant dispose d'un délai d'un mois pour répondre à chacune de ces offres. A défaut d'acceptation des offres de relogement, à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la troisième offre, il est déchu de tout titre d'occupation du logement. En cas d'acceptation d'une offre, si le vendeur est un organisme mentionné à l'article L. 411-2 dudit code, le relogement ne fait pas l'objet de la procédure d'attribution prévue aux articles L. 441-2 et suivants du même code. A compter de la date limite fixée pour la levée d'option et jusqu'au départ des lieux, l'occupant verse une indemnité d'occupation qui ne peut être supérieure au montant de la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix de l'immeuble.”

Aux termes du chapitre XIII de l’acte authentique signé le 1er décembre 2020 cette disposition ne trouve à s’appliquer qu’en cas de non levée de l’option, ce qui n’est pas le cas de l’espèce.

En cas de levée d’option le bailleur devenu vendeur offre à l’accédant devenu acquéreur une garantie de rachat et une garantie de relogement conformément à l’article R 331-76-5-1 du Code de la Construction et de l’Habitation .

Le contrat précise que la mise en oeuvre de la garantie de relogement a été déléguée à la SOCIETE PODELIHA conformément aux articles 4 et 5 de l’arrêté du 26 mars 2024.

 Mme [S] [Q] ne démontre pas dans le cadre de la présente procédure remplir les conditions matérielles et de ressources prévues par les textes pour bénéficier de cette garantie de relogement, étant notamment toujours propriétaire de son logement, et ne démontre pas avoir sollicité le bénefice de cette garantie en temps utile auprès de la Société PODELIHA délégataire dont elle avait parfaitement connaissance de la qualité.

Elle sera donc déboutée de ses demandes sur ce point. 

V. Sur les dépens et frais irrépétibles

Par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il apparaît équitable en l’espèce d’allouer à La SAS AETHICA une somme de 2.500, 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés et non compris dans les dépens, à la charge de Mme [S] [Q]. 

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de Mme [S] [Q].

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement, et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du contrat de location accession signé le 1er décembre 2020 pour la maison située [Adresse 4] à [Localité 10] au 31 juillet 2023 aux torts de Mme [S] [Q].

ORDONNE l’expulsion de Mme [S] [Q] et de tous occupants de son chef à l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin, à défaut de libération volontaire à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

FIXE à 746.00 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dûe par Mme [S] [Q] depuis le 3 NOVEMBRE 2022.

CONDAMNE Mme [S] [Q] à payer à La SAS AETHICA la somme de 746.00 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux caractérisés par la remise des clefs.

CONDAMNE Mme [S] [Q] à payer à La SAS AETHICA la somme de 2.098,00 euros au titre de l’indemnité contractuelle.

DEBOUTE La SAS AETHICA de ses autres demandes.

DEBOUTE Mme [S] [Q] de ses autres demandes reconventionnelles.

CONDAMNE Mme [S] [Q] à payer à La SAS AETHICA une somme de 2.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;



 
CONDAMNE Mme [S] [Q] aux entiers dépens de l’instance ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier, Le Président,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d’[Localité 1]
 (Site Coubertin)







N° RG 25/00007 - N° Portalis DBY2-W-B7J-HZBQ


JUGEMENT du
29 Juin 2026


Minute n° 




S.A.S. AETHICA

C/

[S] [Q]









Le

Copie conforme
 + copie exécutoire
Me RAITIF

Copie conforme
Me BUFFET

Préfecture du Maine et [Localité 2] 

Copie dossier









JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 29 Juin 2026

après débats à l'audience du 23 Mars 2026, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :


DEMANDEUR

S.A.S. AETHICA
immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°434 768 370
siégeant : [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 4]

ayant pour avocat plaidant la SELARL ALEO, Maître Sophie RAITIF, substitué par Maître Pierce THIERRY-KEADY avocats au barreau de NANTES, et pour avocat postulant la SELARL AD LITEM, Maître Linda GANDON, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [S] [Q]
née le 24 Décembre 1965 à [Localité 5]
demeurant : [Adresse 3]
[Localité 6]

et tant que de besoin [Adresse 4]
[Localité 7]

représenté par la SCP ACR AVOCATS, Maître Christophe BUFFET, avocat au barreau d’ANGERS 


FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 17 mai 2018, la SAS Aethica (la requérante), venant aux droits de la société ADI Aethica Développement Immobilier par suite d’une fusion absorption, et Mme [S] [Q] (la défenderesse) ont conclu un contrat de réservation pour la location-accession d’une maison d’habitation de type T4 sise [Adresse 5] à [Localité 8] moyennant un prix de 209.800,00 euros.

Par courrier en date du 13 novembre 2019, la SAS Aethica, venant aux droits de la société ADI Aethica Développement Immobilier, a informé Mme [S] [Q] de certaines modifications portées au contrat de réservation initial.

Par acte sous seing privé en date du 2 octobre 2019, les parties ont conclu un nouveau contrat de réservation portant sur le même bien.

Par acte authentique en date du 1er décembre 2020, la SAS Aethica, venant aux droits de la société ADI Aethica Développement Immobilier, et Mme [S] [Q] ont régularisé le contrat de location-accesion. Ce contrat prévoit une prise de possession du bien par le locataire-accédant au 2 décembre 2020 pour une période de location incompressible de 16 mois et possibilité d’opter pour l’acquisition du bien entre l’écoulement du seizième mois et du vingt-troisième mois suivant la date d’entrée dans les lieux.

Par courrier en date du 11 mai 2021, la SAS Aethica, venant aux droits de la société ADI Aethica Développement Immobilier, a rappelé à Mme [S] [Q] que la levée d’option devait intervenir entrele 3 avril 2022 et le 2 novembre 2022.

Par courrier en date du 19 mai 2022, Mme [S] [Q] a notifié à la requérante son intention de lever l’option aux fins d’acquisition du bien.

Devant l’inaction de Mme [S] [Q], la SAS Aethica a, par courrier en date du 15 novembre 2022, mis en demeure Mme [S] [Q] de signer l’acte authentique de vente au plus tard le 30 novembre 2022, à défaut de quoi il lui appartiendra de quitter les lieux au plus tard le 15 décembre 2022. Ce courrier informait également Mme [S] [Q] de sa faculté de solliciter un logement social conformément aux dispositions légales régissant la location-accession à la propriété immobilière.

Par courrier du 25 novembre 2022, Mme [S] [Q] a sollicité la prolongation du contrat de location-accesion pour une période de six à douze mois, faute pour elle d’avoir pu obtenir le prêt bancaire nécessaire à l’acquisition du bien.

Par courrier en date du 19 décembre 2022, la SAS Aethica a informé Mme [S] [Q] que, faute pour celle-ci d’avoir acquis le bien dans les délais impartis, elle ne peut prétendre à un éventuel relogement dans le parc social, ainsi que sollicité de l’intéressée qu’elle justifie de la mise en vente du bien immobilier qu’elle possède à [Localité 9], conformément à ce qu’elle avait elle-même indiqué.

Par courrier du 2 mai 2023, Mme [S] [Q] a communiqué à la SAS Aethica les documents justificatifs afférant à la mise en vente du bien dont elle est propriétaire sur la commune de [Localité 9].



Par courrier du 23 juin 2023, la SAS Aethica a informé Mme [S] [Q] que celle-ci se trouvait être occupante sans droit ni titre du logement objet du contrat de location-accession depuis le 1er avril 2023, et avait failli à son obligation d’occuper le bien en tant que résidence principale. Aux termes de ce même courrier, la requérante informait Mme [S] [Q] de son intention de saisir un conciliateur de justice à défaut d’acquisition avant le 31 juillet 2023.

La SAS Aethica a saisi le conciliateur de justice.

La tentative de conciliation n’ayant pu aboutir, un constat d’échec a été dressé par le conciliateur de justice le 26 juin 2024.

Dénonçant le non-paiement par Mme [S] [Q] des sommes dues au titre de l’occupation des lieux, la SAS Aethica a, par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, fait assigner l’intéressée devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers aux fins principalement de faire constater la résiliation du contrat de location-accession au 3 novembre 2022, ordonner l’expulsion de Mme [S] [Q] des lieux, fixer à 747,00 euros le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [S] [Q] depuis le 3 novembre 2022 et condamner celle-ci à paiement jusqu’à libération définitive des lieux, condamner Mme [S] [Q] à lui verser une somme au titre de l’indemnité contractuelle, à la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers du 5 novembre 2024, à laquelle elle a été renvoyée à une audience ultérieure afin d’en assurer la mise en état.

Par jugement du 15 septembre 2025 le Juge des Contentieux de la Protection statuant sur l’exception d’incompétence soulevée par la defenderesse a rejetté ce moyen de procédure, s’est déclaré compétent pour connaitre du litige, a renvoyé la procédure à l’audience du 15 septembre 2025 à 14H00 en faisant injonction à Mme [Q] de conclure avant le 31 aout 2025.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de ses conclusions n°3 du 10 novembre 2025, la SAS Aethica demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

sur l’expulsion,
- à titre principal,
- constater la résliation du contrat de location-accession du 1er décembre 2020 intervenu entre la société ADI, désormais Aethica, et Mme [S] [Q], au 3 novembre 2022 ;
- ordonner l’expulsion de Mme [S] [Q] et tous occupants de son chef, de la maison d’habitation objet de ce contrat, avec assistance d’un serrurier et de la force publique s’il y a lieu ;
- écarter le bénéfice des dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution pour Mme [S] [Q] ;
- rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de Mme [S] [Q] ;

- à titre subsidiaire,
- constater la résiliation du contrat de location-accession du 1er décembre 2020 au 2 mai 2023 ;
- ordonner l’expulsion de Mme [S] [Q] et tous occupants de son chef, de la maison d’habitation objet de ce contrat, avec assistance d’un serrurier et de la force publique s’il y a lieu ;
- écarter le bénéfice des dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution pour Mme [S] [Q] ;
- rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de Mme [S] [Q] ;

- à titre infiniment subsidiaire,
- constater la résiliation du contrat de location-accession du 1er décembre 2020 au 6 mai 2024 ;
- ordonner l’expulsion de Mme [S] [Q] et tous occupants de son chef, de la maison d’habitation objet de ce contrat, avec assistance d’un serrurier et de la force publique s’il y a lieu ;
- écarter le bénéfice des dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution pour Mme [S] [Q] ;
- rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de Mme [S] [Q] ;

- sur l’indemnité d’occupation,
- fixer à 747,00 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [S] [Q] depuis le 3 novembre 2022 ;
- condamner Mme [S] [Q] à lui payer la somme de 747,00 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, au titre des indemnités d’occupation non réglées ;
- rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de Mme [S] [Q] ;

- sur l’indemnité contractuelle,
- à titre principal,
- condamner Mme [S] [Q] à lui verser la somme de 4.196,00 euros ;
- rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de Mme [S] [Q] ;

- à titre subsidiaire,
- condamner Mme [S] [Q] à lui verser la somme de 2.098,00 euros ;
- rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de Mme [S] [Q] ;

- sur les dépens et frais irrépétibles,
- condamner Mme [S] [Q] à lui verser la somme de 5.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [S] [Q] aux entiers dépens.

À titre principal, la SAS Aethica s’estime parfaitement fondé, au regard des circonstances de l’espèce et des éléments du dossier, de voir constater la résiliation du contrat de location-accession et ordonner l’expulsion de Mme [S] [Q], dont la mauvaise foi est selon elle largement caractérisée, occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 3 novembre 2022 et en possession d’une résidence principale alors qu’elle s’était engagée à occuper le bien objet du contrat litigieux à titre de résidence principale.

Pour ces raisons, la SAS Aethica estime par ailleurs que la défenderesse ne saurait bénéficier des délais protecteurs prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution en cas d’expulsion.

Compte tenu de l’occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [S] [Q] depuis le 3 novembre 2022, la SAS Aethica sollicite la condamnation de l’intéressée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation depuis cette date, à hauteur de 747,00 euros, et ce jusqu’à restitution effective des lieux.

La SAS Aethica sollicite également la condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité contractuelle à hauteur de 4.196,00 euros, au motif que l’absence de transfert de propriété du bien objet du contrat litigieux est entièrement imputable à Mme [S] [Q]. Selon elle, la volonté de la défenderesse de conserver sa résidence principale en région parisienne a irrémédiablement conduit à l’échec de l’accession prévue. Subsidiairement, la SAS Aethica réclame l’octroi d’une somme de 2.098,00 euros correspondant à 1 % du prix de vente, et ce conformément selon elle aux dispositions régissant la location-accession.

La SAS Aethica poursuit en affirmant qu’aucune prorogation du contrat de location-accession courant au bénéfice de Mme [S] [Q] ne saurait être caractérisée en l’espèce, précisant que l’intéressée a bien été informée de la durée de la période de jouissance prévue au contrat, qu’elle a bien été mise en demeure avant la fin de la période de jouissance pour opter, que la levée d’option de la défenderesse est intervenue dans le délai requis, que la condition suspensive d’obtention du prêt ne saurait s’analyser en une clause dérogeant aux dispositions relatives à la durée de la convention, et qu’il n’est caractérisé aucune volonté de la part de la société de proroger le terme de la convention de location-accession.

Subsidairement, la SAS Aethica sollicite la résiliation du contrat de location-accession au 2 mai 2023 ou 6 mai 2024, compte tenu des graves manquements de Mme [S] [Q] à ses obligations contractuelles, caractérisés selon elle au vu des circonstances de l’affaire et des éléments présents au dossier. Elle souligne notamment le fait que la défenderesse a elle-même reconnu utiliser la maison d’habitation litigieuse en guise de résidence secondaire et non principale, qu’elle s’est abstenue de régler une somme en contrepartie de son occupation entre le 1er mai 2024 et le 24 juillet 2024, se retrouvant ainsi en situation d’impayé dès le 6 mai 2024.

La SAS Aethica précise qu’elle n’était tenue à l’égard de Mme [S] [Q] d’aucune obligation de relogement dans la mesure où cette dernière l’a sciemment induite en erreur sur ses réelles intentions. Elle ajoute qu’elle a par ailleurs adressé à l’intéressée plusieurs mises en demeure concernant la libération des lieux.

Par conclusions du 14 août 2025, Mme [S] [Q] demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

- débouter la requérante de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- dire que le contrat de location-accession du 1er décembre 2020 n’est pas résilié et doit être exécuté par les parties ;

- à titre subsidiaire,
- prononcer la résiliationdu contrat de location-accession du 1er décembre 2020 aux torts de la SAS Aethica ;
- condamner la SAS Aethica à lui payer la somme de 6.294,00 euros ;
- condamner la SAS Aethica à lui payer la somme de 5.000,00 euros au titre de son préjudice moral ;
- condamner la SAS Aethica à lui restituer l’entièreté des sommes déjà versées au titre de l’exécution du contrat soit le montant de 747,99 euros pour chaque mois d’occupation avec intérêt au taux légal, représentant la somme totale de 42.627,00 euros ;

- à titre très subsidiaire,
- dire qu’elle bénéficie d’un délai de deux mois à compter du jugement pour quitter les lieux en application des articles L. 412-1 et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution ;
- dire qu’elle n’est redevable que d’une indemnité qui n’excède pas 1 % du prix de vente stipulé au contrat de location-accession du 1er décembre 2020 ;

- en tout état de cause,
- condamner la SAS Aethica à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la même aux entiers dépens d’instance.

Mme [S] [Q] soutient que le contrat de location-accession est prorogé dès lors que la requérante ne lui a jamais adressé la mise en demeure l’informant de la fin de la période de jouissance dans les trois mois précédant cette date, ce dont elle déduit qu’elle se trouve toujours dans les délais pour opter.

Mme [S] [Q] ajoute que l’obtention d’un prêt bancaire était une condition suspensive de l’acte de location-accession dès lors que celui-ci subordonnait le transfert de propriété à l’obtention d’un tel prêt ; que cette condition suspensive d’obtention du prêt, suspendant l’existence de l’obligation de payer le prix de vente, impose par conséquent de considérer que le contrat doit continuer d’être exécuté par les parties à défaut du terme stipulé.

Mme [S] [Q] fait par ailleurs état de sa bonne foi, expliquant avoir dû réaliser diverses démarches pour l’obtention d’un prêt, ce dont elle a justifié auprès de la SAS Aethica ; qu’elle a proposé à la requérante de proroger le terme de six à douze mois compte tenu des réponses des établissements de crédit en attente et dont était avisée la société Aethica, mais qu’elle est restée sans réponse. De ces éléments, Mme [S] [Q] en déduit que la signature définitive de l’acte et le transfert de propriété sont toujours suspendus par la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.

Subsidiairement, Mme [S] [Q] argue de sa bonne foi pour soutenir qu’elle est parfaitement fondée à solliciter le bénéfice des délais protecteurs prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution. Elle affirme avoir occupé la maison objet du contrat litigieux avec tout le soin attendu d’un locataire et avoir parfaitement exécuté ses obligations découlant du contrat de location-accession ; qu’elle a payé tous ses loyers à échéance et que le seul impayé résultait d’une erreur de destinataire de paiement, reconnue par le gestionnaire.

Sur ce point, la défenderesse précise qu’elle occupe la maison louée à usage de résidence principale.

Elle s’oppose à l’indemnité contractuelle sollicitée par la requérante, au motif selon elle que l’absence de transfert de propriété et en tous les cas la résiliation éventuelle du contrat, ne lui est pas imputable. Elle sollicite, dans l’hypothèse où elle devrait être condamnée à une telle indemnité, que celle-ci n’excède pas 1 % du prix de vente.


Mme [S] [Q] sollicite enfin la garantie de relogement telle que prévue au contrat litigieux et sollicitée auprès de la SAS Aethica qui n’a apporté aucune suite à sa demande. Mme [S] [Q] en déduit un manquement caractérisé de la société à son obligation contractuelle relative à cette garantie de relogement, laquelle constitue selon ses dires une obligation essentielle du bailleur-vendeur. Pour ce motif, Mme [S] [Q] sollicite que le contrat soit résilié aux torts exclusifs du bailleur-vendeur.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 29 juin 2026, les parties étant informées.


MOTIFS DE LA DÉCISION


I. Sur la résiliation du contrat et la demande d’expulsion

En vertu de l’article 9 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, “Lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n'a pas lieu au terme convenu, l'occupant ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans les lieux, sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l'article 13.
 
Dans l’attente de la décision à intervenir sur sa demande de constatation de la résiliation du contrat, il ne peut être déduit de la simple réclamation par la requérante, chaque mois de la redevance distinguant entre la part locative et la part propriétaire, de ce qu’elle aurait renoncé à se prévaloir du bénéfice de la résiliation qu’elle a sollicité par assignation du 11 septembre 2024.


Sur le point de départ du délai d’option :

Le contrat de location stipule à son chapitre VI “ transfert de propriété” que le délai d’option offert au locataire accédant s’ouvre à compter de la mise en demeure adressée par le bailleur vendeur dans les 3 mois qui précedent la fin de la période de jouissance.

Mme [S] [Q] soutient que La SAS AETHICA n’a pas adressé cette mise en demeure suivant le formalisme prévu à peine de nullité par le contrat .

En l’espèce la Société ADI désormais La SAS AETHICA a adressé à Mme [S] [Q] le 11 MAI 2021 un courrier de rappel des modalités de levée de l’option en précisant qu’elle pouvait intervenir entre le 3 avril 2022 au plus tôt et le 2 novembre 2022 au plus tard, correspondant au dernier jour de la période de jouissance.

Par courrier du 19 MAI 2022, Mme [S] [Q] a notifié son intention de lever l’option du logement. 

La levée d’option étant intervenue de manière spontanée de la part de Mme [S] [Q] conformément aux dispositions de l’article VI du contrat plus de trois mois avant la fin de la période de jouissance, il n’y avait pas lieu pour la requérante de la mettre en demeure d’opter, cette disposition devenant sans objet .


Sur la condition suspensive d’octroi d’un prêt:

Si le contrat a été conclu sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt il résulte du chapitre II de l’acte de vente page 19 que le transfert de propriété est subordonné à la condition suspensive d’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement... “ cette condition devra être réalisée au jour de l’exigibilité du solde du prix fixé ci dessus.

En l’espèce le contrat de location accession prévoyait une date butoir d’accession au 2 novembre 2022.
Mme [S] [Q] a été mise en demeure de signer l’acte authentique d’acquisition au plus tard le 30 novembre 2022, par lettre recommandée avec accusé de reception du 15 novembre 2022.

Mme [S] [Q] ne justifie pas avoir obtenu les prêts nécessaires à l’acquisition du bien et n’en justifie toujours pas à la date de l’audience en tout état de cause.

Le contrat signé prévoit expressement que la période de jouissance prendra fin au plus tard 23 mois après la date d’entrée en jouissance fixée à compter du 2 décembre 2020.

Le contrat prévoit donc bien un terme défini objectivement pour l’obtention des prêts.

En l’espèce il convient de constater que Mme [S] [Q] ne justifie pas avoir obtenu les prêts nécessaires pour concrétiser sa levée d’option avant le terme contractuellement défini.

Il n’y a donc pas lieu de considerer que le contrat s’est poursuivi depuis lors pour cette raison. 


A titre subsidiaire sur la prorogation du terme :

Mme [S] [Q] fait valoir que La SAS AETHICA lui a accordé plusieurs prorogations de délai au delà du 3 novembre 2022 et qu’aucune résiliation ne pourrait être antérieure au 31 juillet 2023.

En réalité les pièces produites ne caractérisent pas la volonté de La SAS AETHICA de prolonger le délai de la période de jouissance , les divers courriers et mises en demeure rappelant à Mme [S] [Q] qu’elle était occupante sans titre et devait quitter les lieux, telle la pièce 14 citée par Mme [S] [Q].

La SAS AETHICA a uniquement accepté de donner un délai supplémentaire à Mme [S] [Q] pour signer l’acte authentique de transfert de propriété ce qui ne démontre pas une renonciation à se prévaloir de la date initiale et contractuelle de fin de période de jouissance compte tenu des termes explicites des courriers adressés.

Pour autant compte tenu des délais supplémentaires accordés il convient de constater la résiliation du contrat de location accession au 31 JUILLET 2023, terme du dernier délai consenti par La SAS AETHICA dans son courrier du 22 juin 2023. 






Sur les délais pour quitter les lieux :

Selon l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, “Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit : “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions”
 
La mauvaise foi de Mme [S] [Q] qui continue d’acquitter mensuellement l’indemnité à sa charge n’est pas établie et ne peut pas résulter du seul fait qu’elle n’a pas vendu son logement principal.

Il n’y a donc pas lieu de réduire le délai de deux mois susvisé .

 
 Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1 de la loi du 12 juillet 1984 précitée relative à la location-accession, “Est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option.

La redevance est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien.”

A compter de la date limite fixée pour la levée d'option et jusqu'au départ des lieux, l'occupant verse une indemnité d'occupation qui ne peut être supérieure au montant de la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix de l'immeuble.


En l’espèce Mme [S] [Q] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 31 juillet 2023 mais le 3 novembre 2022 constitue en l’espèce la date limite de levée d’option.

Il y a donc lieu de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalent au montant de la redevance mensuelle part locative seulement soit 746.00 euros du 3 novembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision. 


II. Sur les demandes indemnitaires

A. Sur la demande d’indemnité contractuelle

L’article 11 de la loi du 12 juillet 1984 précitée relative à la location-accession dispose : “Lorsque le contrat est résilié pour inexécution par l'accédant de ses obligations, le vendeur peut obtenir, sans préjudice des dispositions des articles 9 et 10, une indemnité qui ne peut dépasser 2 p. 100 du prix de l'immeuble objet du contrat.

Lorsque du fait de l'accédant, le transfert de propriété n'a pas lieu au terme convenu pour une cause autre que celle visée à l'alinéa précédent, le vendeur peut obtenir, sans préjudice des dispositions des articles 9 et 10, une indemnité qui ne peut dépasser 1 p. 100 du prix de l'immeuble objet du contrat. Cette indemnité n'est pas due lorsque le contrat porte sur un logement qui a bénéficié d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret.

Toutefois, lorsque le contrat porte sur un immeuble ou une partie d'immeuble achevé depuis moins de cinq ans ou qui, dans les cinq ans de cet achèvement, n'a pas déjà fait l'objet d'une cession à titre onéreux à une personne n'intervenant pas en qualité de marchand de biens, l'indemnité visée aux deux alinéas précédents peut être fixée à 3 p. 100 à compter du 1er janvier de la cinquième année suivant celle de l'achèvement de l'immeuble ou de la partie de l'immeuble faisant l'objet du contrat.

Lorsqu'une telle majoration a été prévue au contrat dans les conditions définies à l'alinéa précédent, le contrat de location-accession est assimilé à une vente pure et simple pour l'application de la taxe sur la valeur ajoutée à la date à compter de laquelle cette indemnité majorée est susceptible d'être demandée.

Dans ce cas, la taxe est assise sur le prix fixé au contrat pour la date visée à l'alinéa précédent sous réserve que la variation annuelle du prix fixé au contrat n'excède pas, à compter de cette date, celle de l'indice visé à l'article 7.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables aux contrats de location-accession à la propriété immobilière portant sur des logements qui ont fait l'objet d'une décision d'agrément prise, dans des conditions fixées par décret, par le représentant de l'Etat dans le département.”

En l’espèce le contrat est résilié à raison de l’absence d’obtention du prêt nécessaire pour réaliser l’acquisition mais Mme [S] [Q] s’est bien acquittée de l’ensemble des autres obligations à sa charge dont le paiement régulier de la redevance.

Il convient dès lors de limiter à la somme de 2.098,00 euros le montant de l’indemnité contractuelle à laquelle Mme [S] [Q] est tenue contractuellement. 

 


B. Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles

Par application de l’article 1231-1 du code civil, le contractant est tenu de réparer le préjudice causé à son co-contractant du fait de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles, à condition toutefois que ce préjudice soit certain, direct, personnel et légitime.

Le contrat de location accession étant résilié aux torts de Mme [S] [Q] celle ci n’est pas fondée à obtenir le paiement d’une indemnité contractuelle correspondant à 3% du prix de l’immeuble.

Par ailleurs Mme [S] [Q] qui n’a pas respecté les conditions du contrat puisqu’elle ne justifie pas avoir réellement fixé sa résidence principale dans le logement en cause et qui a déjà bénéficié de longs délais supplémentaires, n’établit pas l’existence d’un préjudice moral indemnisable . 


IV. Sur la garantie de relogement

Aux termes de l’article 9, alinéa 2, de la loi du 12 juillet 1984 précitée, “Toutefois, lorsque le contrat de location-accession porte sur un logement qui a bénéficié d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret, le vendeur est tenu, au plus tard dans un délai de six mois à partir de la date limite fixée pour la levée d'option, de proposer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l'occupant dès lors que ses revenus n'excèdent pas le niveau de ressources prévu à l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation. L'occupant dispose d'un délai d'un mois pour répondre à chacune de ces offres. A défaut d'acceptation des offres de relogement, à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la troisième offre, il est déchu de tout titre d'occupation du logement. En cas d'acceptation d'une offre, si le vendeur est un organisme mentionné à l'article L. 411-2 dudit code, le relogement ne fait pas l'objet de la procédure d'attribution prévue aux articles L. 441-2 et suivants du même code. A compter de la date limite fixée pour la levée d'option et jusqu'au départ des lieux, l'occupant verse une indemnité d'occupation qui ne peut être supérieure au montant de la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix de l'immeuble.”

Aux termes du chapitre XIII de l’acte authentique signé le 1er décembre 2020 cette disposition ne trouve à s’appliquer qu’en cas de non levée de l’option, ce qui n’est pas le cas de l’espèce.

En cas de levée d’option le bailleur devenu vendeur offre à l’accédant devenu acquéreur une garantie de rachat et une garantie de relogement conformément à l’article R 331-76-5-1 du Code de la Construction et de l’Habitation .

Le contrat précise que la mise en oeuvre de la garantie de relogement a été déléguée à la SOCIETE PODELIHA conformément aux articles 4 et 5 de l’arrêté du 26 mars 2024.

 Mme [S] [Q] ne démontre pas dans le cadre de la présente procédure remplir les conditions matérielles et de ressources prévues par les textes pour bénéficier de cette garantie de relogement, étant notamment toujours propriétaire de son logement, et ne démontre pas avoir sollicité le bénefice de cette garantie en temps utile auprès de la Société PODELIHA délégataire dont elle avait parfaitement connaissance de la qualité.

Elle sera donc déboutée de ses demandes sur ce point. 

V. Sur les dépens et frais irrépétibles

Par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il apparaît équitable en l’espèce d’allouer à La SAS AETHICA une somme de 2.500, 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés et non compris dans les dépens, à la charge de Mme [S] [Q]. 

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de Mme [S] [Q].



PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement, et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du contrat de location accession signé le 1er décembre 2020 pour la maison située [Adresse 4] à [Localité 10] au 31 juillet 2023 aux torts de Mme [S] [Q].

ORDONNE l’expulsion de Mme [S] [Q] et de tous occupants de son chef à l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin, à défaut de libération volontaire à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

FIXE à 746.00 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dûe par Mme [S] [Q] depuis le 3 NOVEMBRE 2022.

CONDAMNE Mme [S] [Q] à payer à La SAS AETHICA la somme de 746.00 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux caractérisés par la remise des clefs.

CONDAMNE Mme [S] [Q] à payer à La SAS AETHICA la somme de 2.098,00 euros au titre de l’indemnité contractuelle.

DEBOUTE La SAS AETHICA de ses autres demandes.

DEBOUTE Mme [S] [Q] de ses autres demandes reconventionnelles.

CONDAMNE Mme [S] [Q] à payer à La SAS AETHICA une somme de 2.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;



 
CONDAMNE Mme [S] [Q] aux entiers dépens de l’instance ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier, Le Président,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L411-2, code de la construction et de l'habitation L441-2, code de la construction et de l'habitation L441-1, code de la construction et de l'habitation L442-4-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T17:06:29.979Z.