Tribunal judiciaire d'Évreux, Chambre 1, 4 mai 2026, n° 24/01678

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE




N° RG 24/01678 - N° Portalis DBXU-W-B7I-HWJY 
NAC : 70C Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux
CIVIL - Chambre 1

JUGEMENT DU 04 MAI 2026



DEMANDEURS :

S.C.I. DU CHATEAU BLANC 
société civile immobilière au capital social de 230.040 €, 
immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 449.296.714,
dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 2] représentée par son administrateur provisoire la société FHBX, représentée par Maître [A] [O], administrateur judiciaire dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 3]


Représentée par Me Aurélie BLONDE, avocat au barreau de l’EURE membre de la SELARL THOMAS-COURCEL-BLONDE.


DEFENDEURS :

Monsieur [U] [Q]
demeurant [Adresse 3] 
[Adresse 4]

Représenté par Me Stéphane LOISY avocat au barreau de Paris ( avocat plaidant) et par Me Céline GRUAU, avocat au barreau de l’EURE( avocat postulant) 


Madame [J] [N] épouse [Q]
demeurant [Adresse 3] 
[Adresse 4]

Représentée par Me Stéphane LOISY avocat au barreau de Paris ( avocat plaidant) et par Me Céline GRUAU, avocat au barreau de l’EURE( avocat postulant) 


JUGE UNIQUE : M. Benjamin BOJ Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Valérie DUFOUR



DÉBATS :

En audience publique du 03 Mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 04 mai 2026 


JUGEMENT :

- au fond,
- contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,
- mis à disposition au greffe
- signé par M. Benjamin BOJ, juge et Madame Valérie DUFOUR greffier



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI [Adresse 5] est propriétaire d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé à Perriers-sur-Andelle (27910), qu’elle a souhaité céder à M. [U] [Q] et Mme [J] [N] épouse [Q] (ci-après dénommés ensemble les consorts [Q]).

Aux termes de son assemblée générale extraordinaire du 8 juin 2021, la société a ainsi autorisé les consorts [Q] à occuper le château dans l’attente de la réalisation de la cession.

Le 29 octobre 2021, la SCI du Château Blanc a conclu une promesse de vente du bien avec les consorts [Q]. Cette promesse comportait une condition suspensive d’obtention de prêt à échéance au 31 janvier 2022, qui ne s’est pas réalisée.

La SCI [Adresse 5] est actuellement administrée par un administrateur provisoire désigné par ordonnance de la présidente du tribunal judiciaire d’Evreux du 6 mars 2024.

Considérant que les consorts [Q] occupaient le bien sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2022, la SCI du Château Blanc a, par actes introductifs d’instance signifiés par commissaire de justice le 17 mai 2024, assigné les consorts [Q] devant ce tribunal aux fins notamment d’expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 1er décembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2025, la SCI [Adresse 5] demande au tribunal de : 
- Juger la SCI DU CHATEAU recevable et bien fondée en ses demandes.
- Ecarter des débats les pièces 1 à 5 des époux [Q].
- Juger que la convention conclue entre la SCI DU CHATEAU BLANC, Monsieur [U] [Q] et Madame [J] [N] portant sur le bien immobilier dénommé « [Adresse 6] » sis à PERRIERS SUR ANDELLE (27910) est une convention d’occupation précaire.
- Juger que cette convention d’occupation précaire a pris fin le 31 janvier 2022 en raison de la caducité de la promesse de vente consentie le 29 octobre 2021 par la SCI DU CHATEAU BLANC à la société SCI [Q].

- Juger que Monsieur [U] [Q] et Madame [J] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er février 2022.
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Q] et Madame [J] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.
- Ordonner la séquestration des biens trouvés sur place aux frais et risques de Monsieur [U] [Q] et Madame [J] [N],
- Condamner Monsieur [U] [Q] et Madame [J] [N] à payer à la SCI DU CHATEAU BLANC, rétroactivement depuis le 1er février 2022, la somme mensuelle de 3.500 € (ou subsidiairement celle de 2.750 €) à titre d’indemnité d’occupation, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.
- Condamner Monsieur [U] [Q] et Madame [J] [N] à payer à la SCI DU CHATEAU BLANC une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner Monsieur et Madame [Q] aux entiers dépens.
- Débouter Monsieur [U] [Q] et Madame [J] [N] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

Au soutien de ses demandes, la SCI [Adresse 5] se fonde sur l’article L. 145-45-1 du code de commerce ainsi que sur l’article 12 du code de procédure civile et fait valoir qu’en dépit de l’intitulé de la convention litigieuse « bail dérogatoire », celle-ci constitue en réalité une convention d’occupation précaire. Sur le fondement de l’article 1186 du code civil, la demanderesse fait valoir que la convention d’occupation précaire et la promesse de vente consentie aux consorts [Q] formaient un ensemble contractuel indivisible et que l’absence de vente rend caduque la convention d’occupation précaire, de sorte que les consorts [Q] doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2022. 

En réponse aux écritures des défendeurs, la SCI du Château Blanc indique qu’il n’a jamais été accordé aux consorts [Q] un droit d’occupation illimité moyennant un prix décorrélé de la valeur locative du bien mais seulement une convention d’occupation précaire le temps des opérations de vente. S’agissant des travaux que les époux [Q] disent avoir effectués sur le bien, la SCI [Adresse 5] fait valoir qu’ils ne sont pas prouvés, qu’ils n’ont pas été autorisés et que cela n’est pas de nature à modifier la situation. Sur le fondement de l’article L. 123-23 du code de commerce, elle considère en outre que la comptabilité de la société Manoir [Q] lui est inopposable. 

S’agissant de la fixation de l’indemnité d’occupation, la SCI [Adresse 5] se fonde sur l’article 544 du code civil et fait valoir que l’indemnité d’occupation ne peut être fixée sur la base de la redevance d’occupation prévue initialement au regard de sa modicité et que celle-ci doit être fixée à la somme de 3 500 euros mensuels.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 mai 2025, les consorts [Q] demandent au tribunal de : 
- Rejeter l’ensemble des demandes de la SCI du Château Blanc ;
- Constater l’existence d’un lien juridique et d’un accord implicite entre la SCI [Adresse 5] et les époux [Q] ;
- Condamner solidairement la SCI du Château Blanc à verser à chacun des époux [Q] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [Q] exposent qu’en vertu de l’accord qu’ils avaient avec M. [S] [P], ils exerçaient leur activité au sein du château en attendant d’en faire l’acquisition et à charge pour eux d’y faire des travaux et améliorations. Ils soulignent qu’ils se sont toujours acquittés de l’ensemble des loyers sans opposition de la SCI [Adresse 5] et que M. [S] [P] les a autorisés à établir le siège social de la société [Adresse 7]. Les consorts [Q] font par ailleurs état de l’opposition de Mme [I] [P] et M. [H] [V] à leur expulsion et que la présente procédure ne s’explique que parce que M. [S] [P] et que la SCI du Château Blanc est désormais gérée par un administrateur provisoire. Ils considèrent que cette action est effectuée au mépris de l’accord qu’ils avaient trouvé avec M. [S] [P] et que c’est en vertu de cet accord moral qu’ils ont engagé de conséquents travaux, lesquels ont d’ailleurs été validés par M. [S] [P] aux termes d’une assemblée générale de la SCI [Adresse 5] du 28 février 2023. Ils font enfin valoir les conséquences préjudiciables que l’accueil des demandes de la SCI du Château Blanc provoqueraient sur leur activité commerciale.

MOTIVATION

Sur la demande de rejet des pièces adverses

En vertu de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

L’article 16 du même code prévoit quant à lui que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. 

L’article 135 du même code dispose que le juge peut écarter du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, la SCI [Adresse 5] indique que les pièces n°1 à 5 des consorts [Q] n’ont été communiquées qu’après une sommation de communiquer signifiée le 10 janvier 2025. 

L’ordonnance de clôture de la mise en état ayant été rendue le 1er décembre 2025, force est de constater que, même non spontanément communiquées, les pièces n°1 à 5 ont pu être contradictoirement débattues par la demanderesse dans un délai suffisant au respect du contradictoire.

La demande de la SCI du Château Blanc sera donc rejetée. 

Sur la qualification du contrat liant les parties

En vertu de l’article 12 du code de procédure civile, pris en ses deux premiers alinéas : « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

Par définition dérogatoire au régime des baux, qu’ils soient d’habitation ou commerciaux, la convention d’occupation précaire se caractérise par le fait que l’occupation des lieux n’est prévue qu’à raison de circonstances particulières dont la survenance est indépendante de la seule volonté des parties, moyennant une redevance modique en contrepartie de la précarité de l’occupation, laquelle n’est pas nécessairement de courte durée.

En l’espèce, M. [S] [P], ancien gérant de la SCI du [Adresse 8], a autorisé les consorts [Q] à établir le siège social de leur société d’exploitation [Adresse 9], par écrit signé de sa main du 15 février 2021.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire de la SCI du Château Blanc du 8 juin 2021 a été votée la délibération suivante « Décision de la mise en place d’un loyer pour Mr et Mme [Q] pour la location du Château Blanc, en attendant que le compromis de vente soit réalisé, et que lesdits locataires puissent débuter leur activité. Monsieur [P] [S] expose les faits, Monsieur et Madame [Q], les acquéreurs, sont très motivés et se proposent de prendre en main le château sous forme d’une location temporaire de 5 mois en attendant le compromis mais pour permettre d’honorer les contrats déjà validés », étant précisé qu’a été décidé d’un loyer de 400 euros HT pour la moitié du mois de juin 2021 et de 1 000 euros HT pour les mois de juillet à septembre 2021.

Aux termes d’une promesse de vente authentique du 29 octobre 2021 liant les parties, il est expressément indiqué que « Le BIEN est actuellement loué au profit de Monsieur et Madame [Q] suivant bail dérogatoire consenti et accepté aux termes d’une assemblée générale de la SCI [Adresse 5] en date du 8 juin 2021 ». Cette promesse prévoyait une condition suspensive d’obtention de prêt dont le terme était fixé au 12 janvier 2022.

Par ailleurs, suivant procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire de la SCI du Château Blanc du 28 février 2023, il est indiqué que sont invités « Monsieur et Madame [Q] en tant que locataires et futurs acquéreurs », que « Mr et Mme [Q] nous informent qu’ils multiplient les démarches et ont bon espoir car ils ont pu réaliser une année de travail complète, ils sont dans l’attente de leur bilan pour le confier à leur courtier afin de trouver un financement fiable et adapté » et aussi que « Il est décidé de maintenir la location du domaine en attendant la validation financière pour finaliser la vente ».

Il ressort de ces éléments que la délibération du 8 juin 2021 a été adoptée pour permettre aux consorts [Q] de prendre possession des lieux et d’y exercer une activité commerciale en attendant d’acquérir les locaux. Ce projet d’acquisition était régi par un compromis de vente avec condition suspensive d’obtention de prêt entre la SCI [Adresse 5] et les consorts [Q]. La volonté de faire dépendre l’occupation du château par ces derniers à l’obtention d’un financement a été expressément réitérée par délibération de l’assemblée générale extraordinaire de la SCI du Château Blanc du 28 février 2023, aux termes de laquelle la location a été maintenue « en attendant la validation financière pour finaliser la vente ».

L’intention commune des parties était donc de soumettre la durée de l’occupation à la finalisation des opérations de vente, de sorte qu’aucune durée certaine n’a jamais été fixée au bénéfice des consorts [Q]. Aussi, l’obtention d’un prêt, qui relève du pouvoir discrétionnaire de l’établissement bancaire sollicité, constitue un évènement indépendant de la seule volonté des parties.

La précarité de l’occupation est confirmée par la modicité de la redevance, fixée à hauteur de 1 000 euros mensuels, s’agissant d’un manoir de 4 niveaux disposant d’une terrasse, d’une maison divisée en 4 logements en cours de rénovation, situés dans un parc de 28 935 m², le tout ayant été évalué à 850 000 euros selon estimation privée de la société Orpi du 16 novembre 2023.

Certes, Mme [I] [P], associée de la SCI [Adresse 5] et M. [H] [V], fils de M. [X] [V], associé de cette société, attestent tous deux qu’un accord avait été trouvé avec les consorts [Q] pour une acquisition à 660 000 euros en contrepartie de travaux de remise en état à leur charge et à leur frais, ce qui expliquerait que le « loyer » ait été fixé à ce montant. Toutefois, force est de constater qu’un tel accord ne ressort nullement des pièces versées aux débats. Si le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire de la SCI du Château Blanc du 28 février 2023 fait en effet état de ce que les consorts [Q] ont réglé les frais de changement du « moteur du volet de la chambre PMR » et que M. [Q] repeindrait la façade avec M. [S] [P], ce même procès-verbal fait mention de travaux prévus sur le chéneau dont rien ne laisse à penser qu’ils ont été pris en charge financièrement par les consorts [Q], et d’une nacelle pour le ravalement achetée à titre personnel par M. [S] [P]. En outre, les seules fiches de comptes portant sur les exercices 2022 et 2023 de la SARL Manoir [Q], versées aux débats par les défendeurs, ne permettent pas de caractériser les travaux allégués.

Par ailleurs, le fait que les consorts [Q] aient scrupuleusement payé les loyers mensuels à hauteur de 1 000 euros ainsi que les conséquences préjudiciables de l’action initiée par la SCI [Adresse 5] sur l’activité économique des consorts [Q], sont sans rapport avec la qualification juridique de la convention.

En définitive, il y a lieu de qualifier la convention conclue entre la SCI du Château Blanc et les consorts [Q] sur l’occupation du château en convention d’occupation précaire. 

Sur la demande d’expulsion

Il n’est pas contesté que la condition suspensive de prêt du compromis de vente du 29 juin 2021 ne s’est pas réalisée puisqu’aucun financement n’a été obtenu par les consorts [Q] dans les délais prévus et que par conséquent, la vente est devenue caduque.

Il ressort néanmoins des procès-verbaux d’assemblée générale de la SCI [Adresse 5] que si la convention d’occupation précaire a, aux termes de l’assemblée générale extraordinaire du 8 juin 2021, été décidée « en attendant que le compromis de vente soit réalisé », force est de constater qu’elle a été par la suite reconduite « en attendant la validation financière pour finaliser la vente », tel que cela ressort de l’assemblée générale ordinaire du 28 février 2023. 

Aucune caducité de la convention d’occupation précaire ne saurait donc être prononcée du fait de la caducité du compromis de vente du 29 juin 2021, les parties ayant manifesté leur intention de faire survivre ladite convention à la caducité de la promesse de vente.

Faute toutefois pour les consorts [Q] de justifier de la moindre démarche de recherche de financement postérieure au renouvellement de la convention d’occupation précaire et compte-tenu de la volonté de la SCI du Château Blanc de reprendre possession des lieux, il y a lieu de considérer que les consorts [Q] sont occupants sans droit ni titre de la propriété de la SCI [Adresse 5] et d’ordonner leur expulsion. 

Les modalités de cette expulsion seront précisées au dispositif de la présente décision. 

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements.

C’est en vertu de cette disposition que la SCI du Château Blanc a consenti aux consorts [Q] une convention d’occupation précaire le 8 juin 2021 et qu’elle entend par la présente procédure y mettre un terme. 

Toutefois, les consorts [Q] ne peuvent être considérés comme occupants sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2022 puisqu’il est établi que la convention d’occupation précaire a été reconduite pour une durée indéterminée le 28 février 2023. Or, le caractère précaire de la convention d’occupation ne permet nullement au propriétaire de revenir sur en engagement qu’il a lui-même pris dans le passé au bénéfice de l’occupant. 

Force est en l’espèce de constater que la SCI [Adresse 5] ne justifie d’aucun écrit telle qu’une mise en demeure ou un commandement d’avoir à quitter les lieux préalablement à la signification de son assignation le 17 mai 2024. En l’état de la procédure, c’est en effet uniquement aux termes de l’acte introductif d’instance que les consorts [Q] ont été informés de la décision de la propriétaire des lieux de mettre fin à l’occupation. 

Par conséquent, il y a lieu de considérer que les consorts [Q] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. 

S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, le tribunal ne peut retenir la valeur de 850 000 euros tirée de l’estimation Orpi du 16 novembre 2023, établie à titre privée et de façon non contradictoire. Faute néanmoins pour les consorts [Q] d’avoir conclu sur ce point, le tribunal fixera le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 2 750 euros mensuelle, tenant compte de la valeur de 660 000 euros telle qu’inscrite dans le compromis de vente du 29 octobre 2021. 

Cette indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des lieux par les occupants.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Les consorts [Q], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.



Sur les frais irrépétibles 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Parties condamnées aux dépens, les consorts [Q] seront condamnés in solidum à verser à la SCI [Adresse 5] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile prévoit en ses deux premiers alinéas que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la réversibilité complexe de l’exécution de la présente décision en cas d’infirmation par la juridiction d’appel dans l’hypothèse d’un recours formé par les consorts [Q], l’exécution provisoire n’apparaît pas compatible avec l’affaire et sera écartée d’office.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

DEBOUTE la SCI DU CHATEAU BLANC de sa demande de rejet de pièces ;

DIT que la convention conclue entre la SCI DU CHATEAU BLANC, M. [U] [Q] et Mme [J] [N] épouse [Q] portant sur le bien immobilier « [Adresse 6] » situé à Perriers-sur-Andelle (27910) est une convention d’occupation précaire ;

DIT que cette convention a pris fin le 17 mai 2024, date à laquelle M. [U] [Q] et Mme [J] [N] épouse [Q] sont devenus occupants sans droit ni titre du bien ;

DIT que M. [U] [Q] et Mme [J] [N] épouse [Q] devront libérer les locaux donnés à bail et, faute de l’avoir fait dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, ORDONNE leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation à la somme de 2 750 euros par mois, à compter du 17 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par M. [U] [Q] et Mme [J] [N] épouse [Q] ;

CONDAMNE M. [U] [Q] et Mme [J] [N] épouse [Q] in solidum aux entiers dépens de l’instance ; 

CONDAMNE M. [U] [Q] et Mme [J] [N] épouse [Q] in solidum à payer à la SCI DU CHATEAU BLANC la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [U] [Q] et Mme [J] [N] épouse [Q] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement.

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre le présent jugement à exécution. 
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d’Evreux d’y tenir la main. 
A tous Commandements et Officier de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier


LE PRESIDENT                                                      LE GREFFIER