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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Poitiers, DROIT COMMUN, 13 juillet 2026, n° 24/01381

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurResponsabilité et quasi-contratsDommages causés par l'activité professionnelle de certaines personnes qualifiées
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte authentique en date du 7 juin 1999, le [1], représenté par Monsieur [B] [X], a donné à bail à Monsieur [V] [W] les parcelles enregistrées sous les numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sur la section [Cadastre 3] et numéros [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sur la section [Cadastre 7], situées sur la commune de [Localité 1] (CHARENTE) et ce, pour une durée de 25 ans.

Suivant le même acte, la [1], représentée par Monsieur [B] [X], a donné à bail à Monsieur [V] [W] la parcelle enregistrée sous le numéro [Cadastre 8] sur la section [Cadastre 3], située sur la même commune, également pour une durée de 25 ans.

Suivant partage intervenu le 12 novembre 2004, Madame [L] [X] et sa sœur, Madame [E] [X], sont venues aux droits des sociétés précitées.

Mesdames [L] et [E] [X] ont mandaté la SCP JEAN-LUC BAHUET-[B] [I], huissiers de justice, désormais dénommée SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON, aux fins de délivrance d’un congé avec refus de renouvellement du bail concernant les parcelles n°[Cadastre 1] sur la section [Cadastre 3] et n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sur la section [Cadastre 7].

Par acte extrajudiciaire du 25 septembre 2019, la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON, agissant par Maître [B] [I], a délivré un congé à l’EARL [W] [V], pris en la personne de son représentant légal, avec effet au 1er décembre 2023.

A cette date, les lieux n’ont pas été libérés.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, Madame [L] [X] a fait assigner Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON devant le tribunal judiciaire de Poitiers aux fins de reconnaissance de la responsabilité civile professionnelle du commissaire de justice et d’indemnisation des préjudices subis.

Une révocation de l’ordonnance de clôture en date du 31 janvier 2025 est intervenue le 21 février 2025 pour assurer le respect du principe du contradictoire.

La clôture de l’instruction a été fixée le 4 septembre 2025 par ordonnance du même jour. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 août 2025, Madame [L] [X] a demandé au tribunal de :
Condamner solidairement Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON au paiement des sommes de :* 114.326 euros au titre de la perte de chance ;
* 950 euros au titre “du nouveau congé” ;
* 2280 euros au titre des honoraires de Maître [B] [I] ;
* 5000 euros au titre du préjudice moral ;
Condamner solidairement Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON aux dépens ;Condamner solidairement Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON à lui verser 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Au soutien de ses demandes indemnitaires, Madame [L] [X] a fait valoir, sur les fondements des articles 1240, 1147 et 1991 du code civil, que les défendeurs ont commis des fautes dans l’exercice de la mission qui leur a été confiée en ne vérifiant pas que la personne visée dans le congé avait bien la qualité de preneur, en ne mentionnant pas les dispositions de l’article L411-54 du code rural et de la pêche maritime dans l’acte et en ne s’assurant pas, en application du principe d’indivisibilité du bail rural, de l’identité des personnes ayant la qualité de bailleurs des parcelles visées par le congé. En réponse aux écritures adverses, elle a souligné avoir fait confiance au professionnel du droit et que ses instructions délivrées aux défendeurs étaient claires : mettre fin au bail. Le preneur ayant opposé au congé délivré des moyens de nullité, Madame [L] [X] a ajouté que l’huissier avait bien eu conscience de la faute commise, son acte ayant été inefficace.

Sur les préjudices, Madame [L] [X] a allégué avoir subi une perte de chance de réaliser la vente desdites parcelles faute de libération de celles-ci par le preneur. Elle a estimé cette perte de chance à hauteur de 114.326 euros en exposant, pour l’année 2023, une valeur de 85.000 euros par hectare de vignes et de 15.000 euros par hectare de terres à planter en vignes. Elle a mis en avant une perte de valeur consécutive des parcelles ainsi qu’un préjudice résultant de l’abandon d’un projet personnel d’achat sur la côte Atlantique à défaut de vente des parcelles litigieuses. Quant à son préjudice financier, Madame [L] [X] a fait valoir des frais de commissaire de justice pour la délivrance d’un nouveau congé, a sollicité le remboursement des frais réglés pour la délivrance du congé litigieux ainsi que des frais d’avocat dans le cadre de correspondances avec ces derniers. A l’appui de sa demande relative à l’indemnisation d’un préjudice moral, elle a expliqué être affectée par le comportement de ses adversaires à l’instance qu’elle a qualifié de malveillant et a souligné leur obstination à réfuter leurs fautes.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 11 juillet 2025, Maître [B] [I] et la SCP [I] ET MERCERON ont demandé au tribunal de :
Débouter Madame [L] [X] de l’ensemble de ses demandes ;Condamner Madame [L] [X] aux dépens ;Condamner Madame [L] [X] à leur verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLON conformément à l’article 699 du code de procédure civile. 
A l’appui, les défendeurs ont allégué l’absence de faute, l’absence de lien de causalité et l’absence de préjudice indemnisable. Ils ont argué, sur l’absence de faute, avoir délivré le congé litigieux conformément aux instructions « claires et précises » de Mesdames [L] et [E] [X], soutenant par ailleurs que, Monsieur [V] [W], en sa qualité de bailleur, n’avait pas à recevoir ledit congé. Ils ont souligné n’avoir aucune raison de « soupçonner » que l’EARL [V] [W] ne pouvait pas être le preneur au bail, relevant en outre que, malgré la nullité alléguée, aucune suite judiciaire n’a été donnée pour faire annuler l’acte. Les défendeurs ont ensuite exposé sur l’absence de lien de causalité qu’aucune annulation dudit congé n’a été prononcée par le tribunal paritaire des baux ruraux et que le seul obstacle à la vente desdites parcelles a résulté d’un désaccord sur le prix, Monsieur [V] [W] souhaitant acquérir les parcelles n° [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] sur la section [Cadastre 7] pour un prix de 48 000 euros, contre 85 000 euros souhaités par la demanderesse. En réponse aux écritures adverses, les défendeurs ont indiqué n’avoir pas poursuivi l’exécution du congé faute de réponse de la part de Madame [L] [X] aux questions qui lui ont été soumises par courriers, fin décembre 2023. Ils ont exposé, en outre, que les bailleresses ont délivré un nouveau congé le 5 décembre 2023 empêchant la mise en œuvre du précédent.

Pour conclure à l’absence de perte de chance indemnisable, les défendeurs ont souligné, l’absence de caractère réel et sérieux de la chance perdue ainsi que l’absence de chance raisonnable de succès, faute de justificatifs. Enfin, sur le préjudice financier, les défendeurs ont fait valoir que les frais non compris dans les dépens ne peuvent constituer un préjudice réparable et ne peuvent être remboursés que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été examinée à l’audience collégiale du 5 janvier 2026.

Le jugement a été mis en délibéré à la date du 2 mars 2026, date prorogée au 13 juillet 2026 en raison d’une surcharge d’activité.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes indemnitaires :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les fautes

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application des dispositions de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Enfin, l’article L411-47 du code rural et de la pêche maritime dispose que, le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement du bail doit notifier congé au preneur par acte extrajudiciaire et le congé doit notamment, à peine de nullité, reproduire les termes de l’article L411-54 alinéa 1 du même code. 

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mesdames [L] et [E] [X] ont mandaté la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON, aux fins de délivrance d’un congé à leur preneur s’agissant du bail rural à long terme en date du 7 juin 1999. 

Plus précisément, par courriels adressés à Maître [B] [I] de la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON en date des 12 et 23 septembre 2019, Madame [L] [X] mentionne son souhait de « mettre fin au bail [V] [W] de 1999 » et Madame [E] [Q] [Y] née [X] confirme son souhait de ne pas renouveler le bail dont bénéficie « Monsieur [W] » s’agissant de la parcelle n°[Cadastre 12] sur la section [Cadastre 3] lui appartenant.

Cependant, le congé en date du 25 septembre 2019 a été délivré à l’EARL [W] [V], à qui les parcelles avaient été mise à disposition, et non à Monsieur [V] [W]. 

Si les défendeurs invoquent l’impossibilité de « soupçonner » que l’EARL [V] [W] n’était pas titulaire du bail, il demeure que Monsieur [V] [W] est expressément mentionné comme preneur dans le bail en date du 7 juin 1999 ainsi que par les mandants dans les échanges produits.

Or, Maître [B] [I] est tenu de réaliser toutes les vérifications nécessaires pour agir avec prudence et diligence dans l’accomplissement de son mandat, en vertu de sa qualité de rédacteur d’actes et d’officier public ministériel.

Dès lors, en ne s’assurant pas de la validité et de l’efficacité de l’acte qu’il a établi, Maître [B] [I] et ainsi, la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON, ont commis une faute dans l’exécution du mandat confié par Madame [L] [X].

Par ailleurs, il ressort du congé délivré le 25 septembre 2019 qu’il n’est pas fait mention du premier alinéa de l’article L411-54 du code rural et de la pêche maritime conformément aux dispositions légales.
 
Dès lors, Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON ont également commis une faute dans l’exécution du mandat confié par Madame [L] [X] en ne respectant pas les formalités prescrites par l’article L411-47 du code rural et de la pêche maritime. 

Il convient ainsi de rechercher si les postes de préjudice mis en avant par Madame [L] [X] peuvent être mis en relation de causalité avec les deux fautes ainsi retenues.

Sur les préjudices et le lien de causalité 

Sur la perte de chance :

La perte de chance se définit comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. 

Elle peut être indemnisée si la partie qui l’invoque rapporte la preuve que l’éventualité favorable n’est pas simplement virtuelle ou hypothétique mais réelle, même minime, et la preuve d’un lien de causalité directe entre la faute et la disparition de cette éventualité.

En l’espèce, il est certain que l’absence de vérification de l’identité du preneur et de l’absence de mention des dispositions légales obligatoires ont directement empêché Madame [L] [X] de se prévaloir de la validité du congé délivré auprès de son preneur et ainsi, de retrouver la libre disposition de ses terres au 1er décembre 2023.

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, Madame [L] [X] ne peut pas se prévaloir du congé litigieux ni l’opposer valablement à son preneur compte tenu des irrégularités relevées et ce, même en l’absence de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux aux fins d’annulation. 

Il ressort des pièces versées qu’elle a mandaté la SELAS [2] pour faire délivrer un nouveau congé fin 2023 dont elle produit une note de frais. 

Par ailleurs, Madame [L] [X] produit deux attestations de proches évoquant son projet de vente des terres situées à [Localité 1] en vue notamment d’un achat immobilier sur la côte Atlantique.

Ce projet de vente est corroboré par les éléments en procédure permettant de constater l’existence de pourparlers aux mois de septembre et d’octobre 2023 entre Madame [L] [X] et Monsieur [V] [W] à propos de la vente des parcelles n°[Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] de la section [Cadastre 7]. 

Si ces négociations n’ont pu aboutir à défaut d’accord sur le prix, reste qu’elles témoignent de la volonté de Madame [L] [X] de vendre les parcelles précitées.

L'inefficacité du congé a donc eu pour effet de différer la réalisation du projet de vente

Madame [L] [X] verse également aux débats une estimation de la valeur vénale des terres établie par la chambre d’agriculture de la Charente pour l’année 2023 :
Concernant les « vignes » situées à « [Localité 2] », la valeur vénale est estimée entre 48 000 et 75 000 euros avec une dominante à 65 000 euros l’hectare ;Concernant les « terres à vignes », la valeur est estimée entre 9 000 et 15 000 euros avec une dominante à 12 000 euros l’hectare.
Cependant, au regard des éléments produits en l’état, Madame [L] [X] ne justifie pas de l’existence de « terres à vignes » autrement dit, de terres non plantées, lui appartenant. 

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la perte de chance d’obtenir la vente des parcelles en suite de la prise d’effet du congé au 1er décembre 2023 est réelle et sérieuse.

Le montant accordé au titre de la perte de chance ne peut jamais être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et, compte tenu de l’incertitude de l’évolution des prix ainsi que du temps passé depuis l’échéance du congé initial, il sera retenu un pourcentage de 20% de chance de réaliser la vente desdites parcelles à échéance du congé délivré par les défendeurs.

La valeur vénale des vignes retenue sera la valeur dominante en 2013 soit 65 000 euros l’hectare et la superficie totale des parcelles n°[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] de la section [Cadastre 7] appartenant à Madame [L] [X], identifiées uniquement dans le bail comme des parcelles “à vignes”, soit 5 ha 13 a et 89 ca.

Ainsi, la somme allouée au titre de la perte de chance est évaluée à 66 805,70 euros (65 000 x 5,1389 = 334 028, 5 x 20%).

En conséquence, Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON seront condamnés in solidum à verser à Madame [L] [X] la somme de 66.805,70 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance. 

Sur le préjudice financier :

Madame [L] [X] met en avant avoir exposé des frais d’avocat aux fins de correspondances avec les défendeurs. 

Cependant, ces frais relèvent des frais irrépétibles de sorte qu’ils ne peuvent être indemnisés au titre d’un préjudice financier.

Madame [L] [X] justifie avoir réglé la somme de 400 euros à la SCP JEAN-LUC BAHUET, désormais SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON le 1er octobre 2019 en vertu de la délivrance du congé litigieux. Or il est certain que les fautes retenues à l’encontre de Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON ont directement empêché Madame [L] [X] de se prévaloir dudit congé de sorte que, elle justifie de son préjudice financier sur ce point. 

Enfin, Madame [L] [X] produit une note de frais émanant de la SELAS [2] à hauteur de 104,96 euros suite à la délivrance d’un nouveau congé en date du 30 novembre 2023. Il est certain que la délivrance d’un nouveau congé n’aurait pas été nécessaire en l’absence des fautes commises par les défendeurs de sorte que le préjudice financier est également justifié. 

En conséquence, Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON seront condamnés à verser in solidum à Madame [L] [X] la somme 504,96 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier. 

Sur le préjudice moral :

Il n’est pas contesté que Madame [L] [X] a entamé ses démarches aux fins de délivrance du congé à son preneur courant 2019, comme en témoigne les échanges avec les défendeurs. Il ressort également des pièces produites par ces derniers que la demanderesse les a alertés par courrier en date du 16 octobre 2023 du refus de son preneur de libérer les lieux. 

Les fautes commises par Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON ont concouru au préjudice moral souffert par Madame [L] [X] découlant nécessairement des négligences d’un professionnel du droit censé assurer la validité du congé délivré, outre le fait pour cette dernière d’être affectée par ce comportement. 

Son préjudice moral sera évalué à hauteur de 500 euros.

En conséquence, Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON seront condamnés à verser in solidum à Madame [L] [X] la somme 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires :

Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON seront condamnés in solidum à verser à Madame [L] [X] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

CONDAMNE in solidum Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON à verser à Madame [L] [X] la somme de 66.805,70 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance ; 

CONDAMNE in solidum Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON à verser à Madame [L] [X] la somme de 504,96 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ; 

CONDAMNE in solidum Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON à verser à Madame [L] [X] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON à verser à Madame [L] [X] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE toute autre demande ;

DIT que le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.



La greffière Le président
Texte intégral
MINUTE N° : 
DOSSIER : N° RG 24/01381 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GLSI 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 13 Juillet 2026


DEMANDERESSE : 
LE :

Copie simple à :
- Me GALLET
- Me GILLET
-

Copie exécutoire à : 
- Me GALLET
-




Madame [L] [X]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Henri-Noël GALLET, avocat au barreau de POITIERS,


DEFENDEURS :

Monsieur [B] [I]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Nicolas GILLET, avocat au barreau de POITIERS,

S.C.P. [B] [I] - Aurélie MERCERON
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Nicolas GILLET, avocat au barreau de POITIERS,





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Stéphane WINTER, 1er Vice-président

ASSESSEURS : Carole BARRAL, Vice-président
 Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

GREFFIER : Edith GABORIT


Débats tenus publiquement à l’audience collégiale du 05 Janvier 2026.

















EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte authentique en date du 7 juin 1999, le [1], représenté par Monsieur [B] [X], a donné à bail à Monsieur [V] [W] les parcelles enregistrées sous les numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sur la section [Cadastre 3] et numéros [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sur la section [Cadastre 7], situées sur la commune de [Localité 1] (CHARENTE) et ce, pour une durée de 25 ans.

Suivant le même acte, la [1], représentée par Monsieur [B] [X], a donné à bail à Monsieur [V] [W] la parcelle enregistrée sous le numéro [Cadastre 8] sur la section [Cadastre 3], située sur la même commune, également pour une durée de 25 ans.

Suivant partage intervenu le 12 novembre 2004, Madame [L] [X] et sa sœur, Madame [E] [X], sont venues aux droits des sociétés précitées.

Mesdames [L] et [E] [X] ont mandaté la SCP JEAN-LUC BAHUET-[B] [I], huissiers de justice, désormais dénommée SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON, aux fins de délivrance d’un congé avec refus de renouvellement du bail concernant les parcelles n°[Cadastre 1] sur la section [Cadastre 3] et n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sur la section [Cadastre 7].

Par acte extrajudiciaire du 25 septembre 2019, la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON, agissant par Maître [B] [I], a délivré un congé à l’EARL [W] [V], pris en la personne de son représentant légal, avec effet au 1er décembre 2023.

A cette date, les lieux n’ont pas été libérés.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, Madame [L] [X] a fait assigner Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON devant le tribunal judiciaire de Poitiers aux fins de reconnaissance de la responsabilité civile professionnelle du commissaire de justice et d’indemnisation des préjudices subis.

Une révocation de l’ordonnance de clôture en date du 31 janvier 2025 est intervenue le 21 février 2025 pour assurer le respect du principe du contradictoire.

La clôture de l’instruction a été fixée le 4 septembre 2025 par ordonnance du même jour. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 août 2025, Madame [L] [X] a demandé au tribunal de :
Condamner solidairement Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON au paiement des sommes de :* 114.326 euros au titre de la perte de chance ;
* 950 euros au titre “du nouveau congé” ;
* 2280 euros au titre des honoraires de Maître [B] [I] ;
* 5000 euros au titre du préjudice moral ;
Condamner solidairement Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON aux dépens ;Condamner solidairement Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON à lui verser 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Au soutien de ses demandes indemnitaires, Madame [L] [X] a fait valoir, sur les fondements des articles 1240, 1147 et 1991 du code civil, que les défendeurs ont commis des fautes dans l’exercice de la mission qui leur a été confiée en ne vérifiant pas que la personne visée dans le congé avait bien la qualité de preneur, en ne mentionnant pas les dispositions de l’article L411-54 du code rural et de la pêche maritime dans l’acte et en ne s’assurant pas, en application du principe d’indivisibilité du bail rural, de l’identité des personnes ayant la qualité de bailleurs des parcelles visées par le congé. En réponse aux écritures adverses, elle a souligné avoir fait confiance au professionnel du droit et que ses instructions délivrées aux défendeurs étaient claires : mettre fin au bail. Le preneur ayant opposé au congé délivré des moyens de nullité, Madame [L] [X] a ajouté que l’huissier avait bien eu conscience de la faute commise, son acte ayant été inefficace.

Sur les préjudices, Madame [L] [X] a allégué avoir subi une perte de chance de réaliser la vente desdites parcelles faute de libération de celles-ci par le preneur. Elle a estimé cette perte de chance à hauteur de 114.326 euros en exposant, pour l’année 2023, une valeur de 85.000 euros par hectare de vignes et de 15.000 euros par hectare de terres à planter en vignes. Elle a mis en avant une perte de valeur consécutive des parcelles ainsi qu’un préjudice résultant de l’abandon d’un projet personnel d’achat sur la côte Atlantique à défaut de vente des parcelles litigieuses. Quant à son préjudice financier, Madame [L] [X] a fait valoir des frais de commissaire de justice pour la délivrance d’un nouveau congé, a sollicité le remboursement des frais réglés pour la délivrance du congé litigieux ainsi que des frais d’avocat dans le cadre de correspondances avec ces derniers. A l’appui de sa demande relative à l’indemnisation d’un préjudice moral, elle a expliqué être affectée par le comportement de ses adversaires à l’instance qu’elle a qualifié de malveillant et a souligné leur obstination à réfuter leurs fautes.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 11 juillet 2025, Maître [B] [I] et la SCP [I] ET MERCERON ont demandé au tribunal de :
Débouter Madame [L] [X] de l’ensemble de ses demandes ;Condamner Madame [L] [X] aux dépens ;Condamner Madame [L] [X] à leur verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLON conformément à l’article 699 du code de procédure civile. 
A l’appui, les défendeurs ont allégué l’absence de faute, l’absence de lien de causalité et l’absence de préjudice indemnisable. Ils ont argué, sur l’absence de faute, avoir délivré le congé litigieux conformément aux instructions « claires et précises » de Mesdames [L] et [E] [X], soutenant par ailleurs que, Monsieur [V] [W], en sa qualité de bailleur, n’avait pas à recevoir ledit congé. Ils ont souligné n’avoir aucune raison de « soupçonner » que l’EARL [V] [W] ne pouvait pas être le preneur au bail, relevant en outre que, malgré la nullité alléguée, aucune suite judiciaire n’a été donnée pour faire annuler l’acte. Les défendeurs ont ensuite exposé sur l’absence de lien de causalité qu’aucune annulation dudit congé n’a été prononcée par le tribunal paritaire des baux ruraux et que le seul obstacle à la vente desdites parcelles a résulté d’un désaccord sur le prix, Monsieur [V] [W] souhaitant acquérir les parcelles n° [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] sur la section [Cadastre 7] pour un prix de 48 000 euros, contre 85 000 euros souhaités par la demanderesse. En réponse aux écritures adverses, les défendeurs ont indiqué n’avoir pas poursuivi l’exécution du congé faute de réponse de la part de Madame [L] [X] aux questions qui lui ont été soumises par courriers, fin décembre 2023. Ils ont exposé, en outre, que les bailleresses ont délivré un nouveau congé le 5 décembre 2023 empêchant la mise en œuvre du précédent.

Pour conclure à l’absence de perte de chance indemnisable, les défendeurs ont souligné, l’absence de caractère réel et sérieux de la chance perdue ainsi que l’absence de chance raisonnable de succès, faute de justificatifs. Enfin, sur le préjudice financier, les défendeurs ont fait valoir que les frais non compris dans les dépens ne peuvent constituer un préjudice réparable et ne peuvent être remboursés que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été examinée à l’audience collégiale du 5 janvier 2026.

Le jugement a été mis en délibéré à la date du 2 mars 2026, date prorogée au 13 juillet 2026 en raison d’une surcharge d’activité.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes indemnitaires :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les fautes

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application des dispositions de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Enfin, l’article L411-47 du code rural et de la pêche maritime dispose que, le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement du bail doit notifier congé au preneur par acte extrajudiciaire et le congé doit notamment, à peine de nullité, reproduire les termes de l’article L411-54 alinéa 1 du même code. 

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mesdames [L] et [E] [X] ont mandaté la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON, aux fins de délivrance d’un congé à leur preneur s’agissant du bail rural à long terme en date du 7 juin 1999. 

Plus précisément, par courriels adressés à Maître [B] [I] de la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON en date des 12 et 23 septembre 2019, Madame [L] [X] mentionne son souhait de « mettre fin au bail [V] [W] de 1999 » et Madame [E] [Q] [Y] née [X] confirme son souhait de ne pas renouveler le bail dont bénéficie « Monsieur [W] » s’agissant de la parcelle n°[Cadastre 12] sur la section [Cadastre 3] lui appartenant.

Cependant, le congé en date du 25 septembre 2019 a été délivré à l’EARL [W] [V], à qui les parcelles avaient été mise à disposition, et non à Monsieur [V] [W]. 

Si les défendeurs invoquent l’impossibilité de « soupçonner » que l’EARL [V] [W] n’était pas titulaire du bail, il demeure que Monsieur [V] [W] est expressément mentionné comme preneur dans le bail en date du 7 juin 1999 ainsi que par les mandants dans les échanges produits.

Or, Maître [B] [I] est tenu de réaliser toutes les vérifications nécessaires pour agir avec prudence et diligence dans l’accomplissement de son mandat, en vertu de sa qualité de rédacteur d’actes et d’officier public ministériel.

Dès lors, en ne s’assurant pas de la validité et de l’efficacité de l’acte qu’il a établi, Maître [B] [I] et ainsi, la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON, ont commis une faute dans l’exécution du mandat confié par Madame [L] [X].

Par ailleurs, il ressort du congé délivré le 25 septembre 2019 qu’il n’est pas fait mention du premier alinéa de l’article L411-54 du code rural et de la pêche maritime conformément aux dispositions légales.
 
Dès lors, Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON ont également commis une faute dans l’exécution du mandat confié par Madame [L] [X] en ne respectant pas les formalités prescrites par l’article L411-47 du code rural et de la pêche maritime. 

Il convient ainsi de rechercher si les postes de préjudice mis en avant par Madame [L] [X] peuvent être mis en relation de causalité avec les deux fautes ainsi retenues.

Sur les préjudices et le lien de causalité 

Sur la perte de chance :

La perte de chance se définit comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. 

Elle peut être indemnisée si la partie qui l’invoque rapporte la preuve que l’éventualité favorable n’est pas simplement virtuelle ou hypothétique mais réelle, même minime, et la preuve d’un lien de causalité directe entre la faute et la disparition de cette éventualité.

En l’espèce, il est certain que l’absence de vérification de l’identité du preneur et de l’absence de mention des dispositions légales obligatoires ont directement empêché Madame [L] [X] de se prévaloir de la validité du congé délivré auprès de son preneur et ainsi, de retrouver la libre disposition de ses terres au 1er décembre 2023.

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, Madame [L] [X] ne peut pas se prévaloir du congé litigieux ni l’opposer valablement à son preneur compte tenu des irrégularités relevées et ce, même en l’absence de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux aux fins d’annulation. 

Il ressort des pièces versées qu’elle a mandaté la SELAS [2] pour faire délivrer un nouveau congé fin 2023 dont elle produit une note de frais. 

Par ailleurs, Madame [L] [X] produit deux attestations de proches évoquant son projet de vente des terres situées à [Localité 1] en vue notamment d’un achat immobilier sur la côte Atlantique.

Ce projet de vente est corroboré par les éléments en procédure permettant de constater l’existence de pourparlers aux mois de septembre et d’octobre 2023 entre Madame [L] [X] et Monsieur [V] [W] à propos de la vente des parcelles n°[Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] de la section [Cadastre 7]. 

Si ces négociations n’ont pu aboutir à défaut d’accord sur le prix, reste qu’elles témoignent de la volonté de Madame [L] [X] de vendre les parcelles précitées.

L'inefficacité du congé a donc eu pour effet de différer la réalisation du projet de vente

Madame [L] [X] verse également aux débats une estimation de la valeur vénale des terres établie par la chambre d’agriculture de la Charente pour l’année 2023 :
Concernant les « vignes » situées à « [Localité 2] », la valeur vénale est estimée entre 48 000 et 75 000 euros avec une dominante à 65 000 euros l’hectare ;Concernant les « terres à vignes », la valeur est estimée entre 9 000 et 15 000 euros avec une dominante à 12 000 euros l’hectare.
Cependant, au regard des éléments produits en l’état, Madame [L] [X] ne justifie pas de l’existence de « terres à vignes » autrement dit, de terres non plantées, lui appartenant. 

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la perte de chance d’obtenir la vente des parcelles en suite de la prise d’effet du congé au 1er décembre 2023 est réelle et sérieuse.

Le montant accordé au titre de la perte de chance ne peut jamais être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et, compte tenu de l’incertitude de l’évolution des prix ainsi que du temps passé depuis l’échéance du congé initial, il sera retenu un pourcentage de 20% de chance de réaliser la vente desdites parcelles à échéance du congé délivré par les défendeurs.

La valeur vénale des vignes retenue sera la valeur dominante en 2013 soit 65 000 euros l’hectare et la superficie totale des parcelles n°[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] de la section [Cadastre 7] appartenant à Madame [L] [X], identifiées uniquement dans le bail comme des parcelles “à vignes”, soit 5 ha 13 a et 89 ca.

Ainsi, la somme allouée au titre de la perte de chance est évaluée à 66 805,70 euros (65 000 x 5,1389 = 334 028, 5 x 20%).

En conséquence, Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON seront condamnés in solidum à verser à Madame [L] [X] la somme de 66.805,70 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance. 

Sur le préjudice financier :

Madame [L] [X] met en avant avoir exposé des frais d’avocat aux fins de correspondances avec les défendeurs. 

Cependant, ces frais relèvent des frais irrépétibles de sorte qu’ils ne peuvent être indemnisés au titre d’un préjudice financier.

Madame [L] [X] justifie avoir réglé la somme de 400 euros à la SCP JEAN-LUC BAHUET, désormais SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON le 1er octobre 2019 en vertu de la délivrance du congé litigieux. Or il est certain que les fautes retenues à l’encontre de Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON ont directement empêché Madame [L] [X] de se prévaloir dudit congé de sorte que, elle justifie de son préjudice financier sur ce point. 

Enfin, Madame [L] [X] produit une note de frais émanant de la SELAS [2] à hauteur de 104,96 euros suite à la délivrance d’un nouveau congé en date du 30 novembre 2023. Il est certain que la délivrance d’un nouveau congé n’aurait pas été nécessaire en l’absence des fautes commises par les défendeurs de sorte que le préjudice financier est également justifié. 

En conséquence, Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON seront condamnés à verser in solidum à Madame [L] [X] la somme 504,96 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier. 

Sur le préjudice moral :

Il n’est pas contesté que Madame [L] [X] a entamé ses démarches aux fins de délivrance du congé à son preneur courant 2019, comme en témoigne les échanges avec les défendeurs. Il ressort également des pièces produites par ces derniers que la demanderesse les a alertés par courrier en date du 16 octobre 2023 du refus de son preneur de libérer les lieux. 

Les fautes commises par Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON ont concouru au préjudice moral souffert par Madame [L] [X] découlant nécessairement des négligences d’un professionnel du droit censé assurer la validité du congé délivré, outre le fait pour cette dernière d’être affectée par ce comportement. 

Son préjudice moral sera évalué à hauteur de 500 euros.

En conséquence, Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON seront condamnés à verser in solidum à Madame [L] [X] la somme 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires :

Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON seront condamnés in solidum à verser à Madame [L] [X] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

CONDAMNE in solidum Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON à verser à Madame [L] [X] la somme de 66.805,70 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance ; 

CONDAMNE in solidum Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON à verser à Madame [L] [X] la somme de 504,96 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ; 

CONDAMNE in solidum Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON à verser à Madame [L] [X] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Maître [B] [I] et la SCP [B] [I] - Aurélie MERCERON à verser à Madame [L] [X] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE toute autre demande ;

DIT que le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.



La greffière Le président

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Mise à jour de la source le 2026-07-13T21:26:14.221Z.