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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, TPX MONTMORENCY, 22 juin 2026, n° 25/00211

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [O] est propriétaire d’un bien sis [Adresse 2] à [Localité 3], acquis le 29 juillet 2003 selon acte notarié reçu par Maître [Y] [V], Notaire à [Localité 4] (95).

Par contrat du 30 décembre 2016, Monsieur [T] [O] et Monsieur [I] [H] ont conclu un prêt à usage (ou commodat) pour l’occupation des lieux à titre gratuit pendant 6 mois, jusqu’au 1er janvier 2017, à usage unique d’habitation, moyennant une provision pour frais fixée à 200 € par mois, outre la prise en charge des frais liés aux services d’usage des locaux, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun.

Monsieur [T] [O] se prévaut d’un contrat de bail d’habitation non meublé signé avec Monsieur [I] [C] le 1er janvier 2017 et prenant effet le même jour, prévoyant la location des lieux moyennant un loyer mensuel de 797 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 203 €.

Monsieur [T] [O] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au bail à Monsieur [I] [C] par exploit de commissaire de justice du 23 juin 2025, pour paiement de la somme de 28 692 €, au titre des arriérés de loyers de juin 2022 à juin 2025, hors charges.

Par exploit de commissaire de justice du 3 septembre 2025 délivré à étude, Monsieur [T] [O] a fait assigner Monsieur [I] [C] à l’audience du 17 novembre 2025 du juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Montmorency, et sollicite du juge de :
- constater l’acquisition à la date du 23 août 2025 de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 1er janvier 2017 ;
- en conséquence, prononcer la résiliation judiciaire dudit contrat ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués, sis [Adresse 2] à [Localité 3], si besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamner Monsieur [I] [C] à lui payer la somme de 30 080,32 € au titre des loyers pour la période du 1er juin 2022 au 23 août 2025 ;
- condamner Monsieur [I] [C] à lui payer la somme de 797 € par mois, en deniers ou quittances, à compter du 24 août 2025 et jusqu’à libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ;
- dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;
- condamner Monsieur [I] [C] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

À l’audience utile du 16 février 2026, Monsieur [T] [O], représenté par son conseil, maintient les termes de l’assignation et actualise la dette locative à la somme de 34 271 €, mois de janvier 2026 inclus.

À titre subsidiaire, en cas d’annulation du bail, il sollicite la résiliation du commodat au 31 décembre 2025.

Outre les moyens de son assignation, à laquelle il est renvoyé vu l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [T] [O] fait notamment valoir que le commodat est antérieur au bail et n’a donc plus de valeur juridique ; que le contrat de bail d’habitation est signé avec un état des lieux d’entrée ; que certaines sommes ont été partiellement réglées et que la mère de Monsieur [I] [C] a écrit plusieurs messages reconnaissant la dette et mentionnant ses difficultés de paiement des loyers.

Sur sa demande subsidiaire, le demandeur indique qu’en cas de nullité du bail, il entend se référer au commodat dont il est demandé l’application par Monsieur [I] [C] ; qu’un tel commodat se proroge par 6 mois ; qu’en conséquence le congé délivré en juin 2025 a mis fin au contrat le 31 décembre 2025.

Monsieur [T] [O] ajoute qu’il n’y a aucune trace de paiement après 2019 sur le commodat.

* * *

En défense, Monsieur [I] [C] comparaît en personne et sollicite du juge de :
- rejeter les demandes de Monsieur [T] [O] ;
- condamner Monsieur [T] [O] à la prise en charge des frais pour le départ de feu dans le logement et l’absence d’eau ;
- prononcer la nullité du contrat de bail pour faux ;
- condamner Monsieur [T] [O] aux dépens d’instance.

Monsieur [I] [C] fait notamment valoir qu’il occupe les lieux à titre gracieux en application d’un commodat, aux termes duquel il ne règle que les provisions pour charges à raison de 200 € par mois ; qu’il justifie des paiements par chèque réalisés ; que jusqu’en 2023 sa mère a pu intervenir pour régler les sommes dues car elle était sa caution ; que Monsieur [T] [O] a refusé de lui délivrer des quittances de paiement des charges du commodat. Il précise que le bail présenté au 1er janvier 2017 est un faux et qu’il doit donc être annulé, puisque le commodat de 6 mois renouvelable continuait à courir.

Il ajoute que les lieux ne sont plus habitables, en ce que Monsieur [T] [O] a cessé de régler le contrat d’électricité, que la maison n’a pas d’eau chaude, pas de radiateur, pas de canalisation de gaz qui ont été volées et pas d’électricité aux normes ; que les diagnostics n’ont pas été réalisés et que la présence de plomb est relevée dans les lieux ; qu’il y a eu un départ d’incendie car la maison n’était plus aux normes ; que les lieux ont été squattés par des prostituées ; qu’en conséquence il n’est pas possible de louer les lieux par bail d’habitation.

Monsieur [I] [C] expose que la procédure engagée par Monsieur [T] [O] a pour seul objectif de lui extorquer des fonds ; qu’il a déposé une plainte pénale car Monsieur [T] [O] s’est présenté à son domicile avec un huissier de justice pour l’extorquer ; qu’il a fait jouer ses connaissances auprès de la préfecture pour l’empêcher de finir sa formation de mandataire judiciaire à la protection des majeurs, à laquelle il a été mis fin.

* * *

La décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026 puis prorogée au 22 juin 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur le titre d’occupation des lieux :

Selon l’article 1874 du code civil, il existe deux sortes de prêt : celui des choses dont on peut user sans les détruire, appelé prêt à usage (anciennement commodat) et celui des choses qui se consomment par l’usage qu’on en fait, appelé prêt de consommation.

Aux termes de l’article 1875 du même code, « le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi ». L’article 1876 précise que ce prêt est essentiellement gratuit.

Il est constant que le prêt à usage ne peut porter que sur bien non consomptible, en ce qu’il a pour objectif de livrer une chose à un emprunteur afin qu’il s’en serve gratuitement et qu’il la restitue au prêteur à l’issue de la période de prêt.

Selon l’article 1709 du code civil, « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Le prêt à usage et le contrat de louage de choses ont ceci de commun que dans les deux cas, une chose est mise à la disposition d’autrui qui a la faculté de s’en servir pendant un certain temps et celle-ci doit être restituée à l’expiration du délai convenu. Le prêt à usage est à titre essentiellement gratuit, tandis que le bail est à titre onéreux.

Il est enfin rappelé que conformément à l’article 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Dans le cas d’espèce, Monsieur [I] [C] se prévaut d’un contrat de commodat signé avec Monsieur [T] [O] le 30 décembre 2016, pour une durée de six mois à compter du 1er janvier 2017.

Ce contrat prévoit l’occupation des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 3], appartenant à Monsieur [T] [O], par Monsieur [I] [C], à usage d’habitation et à titre gratuit.

Monsieur [T] [O] verse quant à lui aux débats un contrat de location non meublée, à usage d’habitation principale, pour les mêmes lieux, signé le 1er janvier 2017 pour prendre effet au même jour.

Sur le contrat de bail sont apposées deux signatures et deux paraphes sur chaque page ; sur le contrat de commodat sont apposées trois signatures, dont les deux signatures du contrat de bail, ainsi qu’un unique paraphe sur la première page.

Il ressort de la comparaison des signatures avec les autres pièces versées au dossier, et notamment les chèques signés de Monsieur [I] [C], le courrier écrit de sa mère Madame [X] [H] et les chèques signés par celle-ci, ainsi que les courriers signés par Monsieur [T] [O], que :
- le contrat de commodat a été signé des trois personnes concernées ;
- le contrat de bail d’habitation a été signé sous la mention « locataire(s) » de Monsieur [I] [C] et de sa mère Madame [X] [H], dont le nom n’est pas mentionné au bail ;
- le contrat de commodat a été paraphé en première page uniquement par Monsieur [I] [C] ;
- le contrat de bail est paraphé en toutes ses pages par Monsieur [I] [C] et par sa mère Madame [X] [H].

L’absence de signature de la mention « bailleur(s) » par Monsieur [T] [O] sur le contrat de bail est sans conséquence, dès lors qu’il est mentionné l’établissement du contrat en deux exemplaires originaux et que la copie fournie est l’exemplaire de Monsieur [T] [O] lui-même.

En premier lieu, le tribunal relève que le contrat de commodat a été signé le 30 décembre 2016, pour prendre effet au 1er janvier 2017, tandis que le contrat de bail a été signé le 1er janvier 2017, pour prendre effet au même jour. En conséquence, la régularisation d’un second contrat portant sur l’occupation des lieux par un bail, postérieurement à la signature du premier contrat de commodat, a vidé ce dernier de son effet et l’a rendu obsolète, les parties s’engageant dans un nouveau champ contractuel.

En second lieu, Monsieur [T] [O] verse également aux débats un état des lieux d’entrée dans les lieux, daté du 11 janvier 2017 et signé avec la mention « lu et approuvé » par deux personnes, manifestement Madame [X] [H] et Monsieur [I] [C], lesquels ont également paraphé toutes les pages de l’état des lieux.

Or, les mentions de signature de l’état des lieux d’entrée précisent d’une part « bailleur » et de l’autre « locataire ».

Compte tenu de tous ces éléments, il ne peut être conclu que le contrat de prêt à usage ou commodat n’a pas trouvé à s’appliquer entre les parties, qui ne sont tenues à ce jour que du contrat de bail du 1er janvier 2017, lequel a remplacé le premier contrat signé le 30 décembre 2016.

En conséquence, le présent litige, tel qu’il est soumis à la juridiction, porte sur la demande en résiliation d’un bail d’habitation. Partant, et conformément à l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est soumis aux dispositions de ladite loi.

Sur la demande en annulation du bail d’habitation :

Conformément à l’article 12 du code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ».

Monsieur [I] [C] sollicite l’annulation du bail d’habitation pour établissement d’un faux.

En l’absence de moyen de droit soulevé, cette prétention ne peut que s’entendre d’une demande en nullité du contrat formée sur le fondement de l’article 1131 du code civil, qui prévoit que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat, et en application de l’adage fraus omnia corrumpit, aux termes duquel tout acte entaché de fraude peut faire l’objet d’une action en nullité.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Force est de constater en l’espèce que Monsieur [I] [C], qui excipe de la fraude dans l’établissement du contrat de bail du 1er janvier 2017, n’en apporte pas la preuve. Le tribunal rappelle à cet égard que le contrat est signé et paraphé en toutes ses pages, de sa main et de celle de sa mère Madame [X] [H].

En conséquence, la demande d’annulation du contrat de bail n’est pas fondée et sera rejetée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 4 septembre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant la première audience du 17 novembre 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

Monsieur [T] [O] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte arrêté au 16 juin 2025, mois de juin inclus.

Le juge relève que conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont l’application est d’ordre public selon l’article 2 de la même loi, la demande en paiement est cantonnée au délai de trois ans au-delà duquel la demande est prescrite.

En outre, l’actualisation de la dette à l’audience est établie même sans décompte, en ce qu’il est ajouté au décompte arrêté au mois de juin, le loyer mensuel de 797 € pour les mois de juillet 2025 à janvier 2026.

Enfin et contrairement à ses dires à l’audience, Monsieur [I] [C] ne justifie d’aucun paiement, y compris uniquement de la somme de 200 € pour les charges, sur cette période. En effet le dernier paiement dont il justifie est un règlement de 400 € réalisé par sa mère en février 2020.

En conséquence il sera fait droit à la demande de [T] [O], et Monsieur [I] [C] sera condamné au paiement de la somme de 34 271 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour la période du 1er juin 2022 au 31 janvier 2026.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal sont dus pour le retard dans l’exécution de l’obligation contractuelle de paiement, à compter du jour où les sommes étaient dues. En conséquence, les intérêts au taux légal courront sur la somme de 28 692 € à compter du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 23 juin 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 28 692 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il ressort du décompte actualisé que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 26 août 2025, compte tenu des modalités de computation des délais en matière civile, le 24 août étant un samedi, jour non ouvrable.

Sur l’expulsion :

Vu les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [I] [C] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 26 août 2025. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique.

Il est rappelé qu’en cas d’expulsion forcée, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Vu l’article 1240 du code civil ;

L’occupation sans droit ni titre cause nécessairement un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 797 € par mois, à compter du 26 août et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

En conséquence Monsieur [I] [C] sera condamné à payer telle indemnité d’occupation à [T] [O].

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 26 août 2025 au 31 janvier 2026.

Sur la demande de condamnation à la prise en charge des frais pour le départ d’incendie et l’absence d’eau :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat ainsi que d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Dans le cas d’espèce, Monsieur [I] [C] justifie qu’il a fait appel aux services de la mairie d’[Localité 5], lesquels ont visité le logement le 5 septembre 2025 et ont établi un rapport le 23 septembre 2025, qui relève que :
- l’ensemble de l’installation électrique n’est pas conforme, sans dispositif de protection différentiel du tableau électrique, sans mise à la terre de l’installation et avec la présence de multitude de câbles électriques apparents et non protégés ;
- il y a eu un départ de feu sur une multiprise ;
- le logement n’est pas chauffé et l’arrivée de gaz a été condamnée par l’entreprise GRDF le 25 avril 2022 ;
- les menuiseries de fenêtre sont très dégradées.

Monsieur [T] [O] a fait l’objet d’un signalement d’infraction au règlement sanitaire départemental. En réponse, il a indiqué aux services de la mairie qu’il avait fait établir deux devis pour la réalisation des travaux nécessaires, ce dont il justifie.

Le tribunal relève cependant que Monsieur [I] [C] ne justifie pas d’avoir signalé ses difficultés au propriétaire avant la réception de l’assignation à la présente procédure, alors qu’il réside dans les lieux depuis près de 10 ans et que selon ses déclarations, le bien a toujours été impropre à la location ; qu’il ressort de ses propres pièces fournies à la présente procédure qu’il s’oppose à l’entrée de Monsieur [T] [O] dans les lieux ; qu’il ne chiffre pas sa demande de prise en charge financière des éléments défectueux du logement ; qu’aucune pièce versée ne mentionne l’absence d’eau dans le logement ; qu’au demeurant l’occupation réelle des lieux par Monsieur [I] [C] interroge le tribunal si effectivement le bien n’est ni chauffé ni raccordé en eau et ne fait pas l’objet de branchements électriques conformes.

Dans ces conditions, la demande de prise en charge par Monsieur [T] [O] du coût du départ d’incendie et de l’absence d’eau sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [I] [C] y sera condamné, en ce compris les frais du commandement de payer du 23 juin 2025.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [I] [C] sera donc condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

CONSTATE que le contrat de prêt à usage ou commodat, signé le 30 décembre 2016 entre Monsieur [T] [O] et Monsieur [I] [C] pour l’occupation des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 3], n’a plus d’effet ;

DIT que les parties sont liées depuis le 1er janvier 2017 par le contrat de bail d’habitation signé le même jour ;

DIT en conséquence que le présent litige est régi par les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

REJETTE la demande de nullité du contrat de bail d’habitation ;

DÉCLARE recevable la présente action en résiliation du contrat de bail engagée par Monsieur [T] [O] ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à payer à Monsieur [T] [O], en deniers ou quittances, la somme de 34 271 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour la période du 1er juin 2022 au 31 janvier 2026 ;

DIT que cette somme porte intérêt au taux légal sur 28 692 € à compter du commandement de payer du 23 juin 2025s, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 26 août 2025 ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [I] [C] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;

RAPPELLE qu’en cas d’expulsion forcée, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à payer à Monsieur [T] [O], en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 797 € par mois, à compter du 26 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DIT que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 26 août 2025 au 31 janvier 2026 ;

REJETTE la demande de prise en charge des frais liés au départ d’incendie et à l’absence d’eau formée par Monsieur [I] [C] ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 23 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à payer à Monsieur [T] [O] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6] par mise à disposition au greffe, le 22 juin 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 25/00211 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O3A7

MINUTE N° : 26/00717




Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : Défendeur 








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

--------------------

JUGEMENT
DU 22 JUIN 2026
-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T] [O]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Laurent MORET, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [H]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,


DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Février 2026


DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier, 










EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [O] est propriétaire d’un bien sis [Adresse 2] à [Localité 3], acquis le 29 juillet 2003 selon acte notarié reçu par Maître [Y] [V], Notaire à [Localité 4] (95).

Par contrat du 30 décembre 2016, Monsieur [T] [O] et Monsieur [I] [H] ont conclu un prêt à usage (ou commodat) pour l’occupation des lieux à titre gratuit pendant 6 mois, jusqu’au 1er janvier 2017, à usage unique d’habitation, moyennant une provision pour frais fixée à 200 € par mois, outre la prise en charge des frais liés aux services d’usage des locaux, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun.

Monsieur [T] [O] se prévaut d’un contrat de bail d’habitation non meublé signé avec Monsieur [I] [C] le 1er janvier 2017 et prenant effet le même jour, prévoyant la location des lieux moyennant un loyer mensuel de 797 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 203 €.

Monsieur [T] [O] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au bail à Monsieur [I] [C] par exploit de commissaire de justice du 23 juin 2025, pour paiement de la somme de 28 692 €, au titre des arriérés de loyers de juin 2022 à juin 2025, hors charges.

Par exploit de commissaire de justice du 3 septembre 2025 délivré à étude, Monsieur [T] [O] a fait assigner Monsieur [I] [C] à l’audience du 17 novembre 2025 du juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Montmorency, et sollicite du juge de :
- constater l’acquisition à la date du 23 août 2025 de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 1er janvier 2017 ;
- en conséquence, prononcer la résiliation judiciaire dudit contrat ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués, sis [Adresse 2] à [Localité 3], si besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamner Monsieur [I] [C] à lui payer la somme de 30 080,32 € au titre des loyers pour la période du 1er juin 2022 au 23 août 2025 ;
- condamner Monsieur [I] [C] à lui payer la somme de 797 € par mois, en deniers ou quittances, à compter du 24 août 2025 et jusqu’à libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ;
- dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;
- condamner Monsieur [I] [C] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

À l’audience utile du 16 février 2026, Monsieur [T] [O], représenté par son conseil, maintient les termes de l’assignation et actualise la dette locative à la somme de 34 271 €, mois de janvier 2026 inclus.

À titre subsidiaire, en cas d’annulation du bail, il sollicite la résiliation du commodat au 31 décembre 2025.

Outre les moyens de son assignation, à laquelle il est renvoyé vu l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [T] [O] fait notamment valoir que le commodat est antérieur au bail et n’a donc plus de valeur juridique ; que le contrat de bail d’habitation est signé avec un état des lieux d’entrée ; que certaines sommes ont été partiellement réglées et que la mère de Monsieur [I] [C] a écrit plusieurs messages reconnaissant la dette et mentionnant ses difficultés de paiement des loyers.

Sur sa demande subsidiaire, le demandeur indique qu’en cas de nullité du bail, il entend se référer au commodat dont il est demandé l’application par Monsieur [I] [C] ; qu’un tel commodat se proroge par 6 mois ; qu’en conséquence le congé délivré en juin 2025 a mis fin au contrat le 31 décembre 2025.

Monsieur [T] [O] ajoute qu’il n’y a aucune trace de paiement après 2019 sur le commodat.

* * *

En défense, Monsieur [I] [C] comparaît en personne et sollicite du juge de :
- rejeter les demandes de Monsieur [T] [O] ;
- condamner Monsieur [T] [O] à la prise en charge des frais pour le départ de feu dans le logement et l’absence d’eau ;
- prononcer la nullité du contrat de bail pour faux ;
- condamner Monsieur [T] [O] aux dépens d’instance.

Monsieur [I] [C] fait notamment valoir qu’il occupe les lieux à titre gracieux en application d’un commodat, aux termes duquel il ne règle que les provisions pour charges à raison de 200 € par mois ; qu’il justifie des paiements par chèque réalisés ; que jusqu’en 2023 sa mère a pu intervenir pour régler les sommes dues car elle était sa caution ; que Monsieur [T] [O] a refusé de lui délivrer des quittances de paiement des charges du commodat. Il précise que le bail présenté au 1er janvier 2017 est un faux et qu’il doit donc être annulé, puisque le commodat de 6 mois renouvelable continuait à courir.

Il ajoute que les lieux ne sont plus habitables, en ce que Monsieur [T] [O] a cessé de régler le contrat d’électricité, que la maison n’a pas d’eau chaude, pas de radiateur, pas de canalisation de gaz qui ont été volées et pas d’électricité aux normes ; que les diagnostics n’ont pas été réalisés et que la présence de plomb est relevée dans les lieux ; qu’il y a eu un départ d’incendie car la maison n’était plus aux normes ; que les lieux ont été squattés par des prostituées ; qu’en conséquence il n’est pas possible de louer les lieux par bail d’habitation.

Monsieur [I] [C] expose que la procédure engagée par Monsieur [T] [O] a pour seul objectif de lui extorquer des fonds ; qu’il a déposé une plainte pénale car Monsieur [T] [O] s’est présenté à son domicile avec un huissier de justice pour l’extorquer ; qu’il a fait jouer ses connaissances auprès de la préfecture pour l’empêcher de finir sa formation de mandataire judiciaire à la protection des majeurs, à laquelle il a été mis fin.

* * *

La décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026 puis prorogée au 22 juin 2026.

MOTIFS

Sur le titre d’occupation des lieux :

Selon l’article 1874 du code civil, il existe deux sortes de prêt : celui des choses dont on peut user sans les détruire, appelé prêt à usage (anciennement commodat) et celui des choses qui se consomment par l’usage qu’on en fait, appelé prêt de consommation.

Aux termes de l’article 1875 du même code, « le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi ». L’article 1876 précise que ce prêt est essentiellement gratuit.

Il est constant que le prêt à usage ne peut porter que sur bien non consomptible, en ce qu’il a pour objectif de livrer une chose à un emprunteur afin qu’il s’en serve gratuitement et qu’il la restitue au prêteur à l’issue de la période de prêt.

Selon l’article 1709 du code civil, « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Le prêt à usage et le contrat de louage de choses ont ceci de commun que dans les deux cas, une chose est mise à la disposition d’autrui qui a la faculté de s’en servir pendant un certain temps et celle-ci doit être restituée à l’expiration du délai convenu. Le prêt à usage est à titre essentiellement gratuit, tandis que le bail est à titre onéreux.

Il est enfin rappelé que conformément à l’article 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Dans le cas d’espèce, Monsieur [I] [C] se prévaut d’un contrat de commodat signé avec Monsieur [T] [O] le 30 décembre 2016, pour une durée de six mois à compter du 1er janvier 2017.

Ce contrat prévoit l’occupation des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 3], appartenant à Monsieur [T] [O], par Monsieur [I] [C], à usage d’habitation et à titre gratuit.

Monsieur [T] [O] verse quant à lui aux débats un contrat de location non meublée, à usage d’habitation principale, pour les mêmes lieux, signé le 1er janvier 2017 pour prendre effet au même jour.

Sur le contrat de bail sont apposées deux signatures et deux paraphes sur chaque page ; sur le contrat de commodat sont apposées trois signatures, dont les deux signatures du contrat de bail, ainsi qu’un unique paraphe sur la première page.

Il ressort de la comparaison des signatures avec les autres pièces versées au dossier, et notamment les chèques signés de Monsieur [I] [C], le courrier écrit de sa mère Madame [X] [H] et les chèques signés par celle-ci, ainsi que les courriers signés par Monsieur [T] [O], que :
- le contrat de commodat a été signé des trois personnes concernées ;
- le contrat de bail d’habitation a été signé sous la mention « locataire(s) » de Monsieur [I] [C] et de sa mère Madame [X] [H], dont le nom n’est pas mentionné au bail ;
- le contrat de commodat a été paraphé en première page uniquement par Monsieur [I] [C] ;
- le contrat de bail est paraphé en toutes ses pages par Monsieur [I] [C] et par sa mère Madame [X] [H].

L’absence de signature de la mention « bailleur(s) » par Monsieur [T] [O] sur le contrat de bail est sans conséquence, dès lors qu’il est mentionné l’établissement du contrat en deux exemplaires originaux et que la copie fournie est l’exemplaire de Monsieur [T] [O] lui-même.

En premier lieu, le tribunal relève que le contrat de commodat a été signé le 30 décembre 2016, pour prendre effet au 1er janvier 2017, tandis que le contrat de bail a été signé le 1er janvier 2017, pour prendre effet au même jour. En conséquence, la régularisation d’un second contrat portant sur l’occupation des lieux par un bail, postérieurement à la signature du premier contrat de commodat, a vidé ce dernier de son effet et l’a rendu obsolète, les parties s’engageant dans un nouveau champ contractuel.

En second lieu, Monsieur [T] [O] verse également aux débats un état des lieux d’entrée dans les lieux, daté du 11 janvier 2017 et signé avec la mention « lu et approuvé » par deux personnes, manifestement Madame [X] [H] et Monsieur [I] [C], lesquels ont également paraphé toutes les pages de l’état des lieux.

Or, les mentions de signature de l’état des lieux d’entrée précisent d’une part « bailleur » et de l’autre « locataire ».

Compte tenu de tous ces éléments, il ne peut être conclu que le contrat de prêt à usage ou commodat n’a pas trouvé à s’appliquer entre les parties, qui ne sont tenues à ce jour que du contrat de bail du 1er janvier 2017, lequel a remplacé le premier contrat signé le 30 décembre 2016.

En conséquence, le présent litige, tel qu’il est soumis à la juridiction, porte sur la demande en résiliation d’un bail d’habitation. Partant, et conformément à l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est soumis aux dispositions de ladite loi.

Sur la demande en annulation du bail d’habitation :

Conformément à l’article 12 du code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ».

Monsieur [I] [C] sollicite l’annulation du bail d’habitation pour établissement d’un faux.

En l’absence de moyen de droit soulevé, cette prétention ne peut que s’entendre d’une demande en nullité du contrat formée sur le fondement de l’article 1131 du code civil, qui prévoit que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat, et en application de l’adage fraus omnia corrumpit, aux termes duquel tout acte entaché de fraude peut faire l’objet d’une action en nullité.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Force est de constater en l’espèce que Monsieur [I] [C], qui excipe de la fraude dans l’établissement du contrat de bail du 1er janvier 2017, n’en apporte pas la preuve. Le tribunal rappelle à cet égard que le contrat est signé et paraphé en toutes ses pages, de sa main et de celle de sa mère Madame [X] [H].

En conséquence, la demande d’annulation du contrat de bail n’est pas fondée et sera rejetée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 4 septembre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant la première audience du 17 novembre 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

Monsieur [T] [O] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte arrêté au 16 juin 2025, mois de juin inclus.

Le juge relève que conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont l’application est d’ordre public selon l’article 2 de la même loi, la demande en paiement est cantonnée au délai de trois ans au-delà duquel la demande est prescrite.

En outre, l’actualisation de la dette à l’audience est établie même sans décompte, en ce qu’il est ajouté au décompte arrêté au mois de juin, le loyer mensuel de 797 € pour les mois de juillet 2025 à janvier 2026.

Enfin et contrairement à ses dires à l’audience, Monsieur [I] [C] ne justifie d’aucun paiement, y compris uniquement de la somme de 200 € pour les charges, sur cette période. En effet le dernier paiement dont il justifie est un règlement de 400 € réalisé par sa mère en février 2020.

En conséquence il sera fait droit à la demande de [T] [O], et Monsieur [I] [C] sera condamné au paiement de la somme de 34 271 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour la période du 1er juin 2022 au 31 janvier 2026.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal sont dus pour le retard dans l’exécution de l’obligation contractuelle de paiement, à compter du jour où les sommes étaient dues. En conséquence, les intérêts au taux légal courront sur la somme de 28 692 € à compter du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 23 juin 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 28 692 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il ressort du décompte actualisé que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 26 août 2025, compte tenu des modalités de computation des délais en matière civile, le 24 août étant un samedi, jour non ouvrable.

Sur l’expulsion :

Vu les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [I] [C] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 26 août 2025. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique.

Il est rappelé qu’en cas d’expulsion forcée, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Vu l’article 1240 du code civil ;

L’occupation sans droit ni titre cause nécessairement un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 797 € par mois, à compter du 26 août et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

En conséquence Monsieur [I] [C] sera condamné à payer telle indemnité d’occupation à [T] [O].

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 26 août 2025 au 31 janvier 2026.

Sur la demande de condamnation à la prise en charge des frais pour le départ d’incendie et l’absence d’eau :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat ainsi que d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Dans le cas d’espèce, Monsieur [I] [C] justifie qu’il a fait appel aux services de la mairie d’[Localité 5], lesquels ont visité le logement le 5 septembre 2025 et ont établi un rapport le 23 septembre 2025, qui relève que :
- l’ensemble de l’installation électrique n’est pas conforme, sans dispositif de protection différentiel du tableau électrique, sans mise à la terre de l’installation et avec la présence de multitude de câbles électriques apparents et non protégés ;
- il y a eu un départ de feu sur une multiprise ;
- le logement n’est pas chauffé et l’arrivée de gaz a été condamnée par l’entreprise GRDF le 25 avril 2022 ;
- les menuiseries de fenêtre sont très dégradées.

Monsieur [T] [O] a fait l’objet d’un signalement d’infraction au règlement sanitaire départemental. En réponse, il a indiqué aux services de la mairie qu’il avait fait établir deux devis pour la réalisation des travaux nécessaires, ce dont il justifie.

Le tribunal relève cependant que Monsieur [I] [C] ne justifie pas d’avoir signalé ses difficultés au propriétaire avant la réception de l’assignation à la présente procédure, alors qu’il réside dans les lieux depuis près de 10 ans et que selon ses déclarations, le bien a toujours été impropre à la location ; qu’il ressort de ses propres pièces fournies à la présente procédure qu’il s’oppose à l’entrée de Monsieur [T] [O] dans les lieux ; qu’il ne chiffre pas sa demande de prise en charge financière des éléments défectueux du logement ; qu’aucune pièce versée ne mentionne l’absence d’eau dans le logement ; qu’au demeurant l’occupation réelle des lieux par Monsieur [I] [C] interroge le tribunal si effectivement le bien n’est ni chauffé ni raccordé en eau et ne fait pas l’objet de branchements électriques conformes.

Dans ces conditions, la demande de prise en charge par Monsieur [T] [O] du coût du départ d’incendie et de l’absence d’eau sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [I] [C] y sera condamné, en ce compris les frais du commandement de payer du 23 juin 2025.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [I] [C] sera donc condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

CONSTATE que le contrat de prêt à usage ou commodat, signé le 30 décembre 2016 entre Monsieur [T] [O] et Monsieur [I] [C] pour l’occupation des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 3], n’a plus d’effet ;

DIT que les parties sont liées depuis le 1er janvier 2017 par le contrat de bail d’habitation signé le même jour ;

DIT en conséquence que le présent litige est régi par les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

REJETTE la demande de nullité du contrat de bail d’habitation ;

DÉCLARE recevable la présente action en résiliation du contrat de bail engagée par Monsieur [T] [O] ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à payer à Monsieur [T] [O], en deniers ou quittances, la somme de 34 271 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour la période du 1er juin 2022 au 31 janvier 2026 ;

DIT que cette somme porte intérêt au taux légal sur 28 692 € à compter du commandement de payer du 23 juin 2025s, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 26 août 2025 ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [I] [C] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;

RAPPELLE qu’en cas d’expulsion forcée, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à payer à Monsieur [T] [O], en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 797 € par mois, à compter du 26 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DIT que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 26 août 2025 au 31 janvier 2026 ;

REJETTE la demande de prise en charge des frais liés au départ d’incendie et à l’absence d’eau formée par Monsieur [I] [C] ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 23 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à payer à Monsieur [T] [O] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6] par mise à disposition au greffe, le 22 juin 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-07-15T06:37:25.769Z.