Tribunal judiciaire de Pontoise, Baux Commerciaux, 7 juillet 2026, n° 25/00019

07 Juillet 2026

N° Rôle : N° RG 25/00019 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O6NC

CODE NAC : 30C

S.C.I. SCI PAMART
c/
S.E.L.A.R.L. [Y] (PHARMACIE DE LA MAIRIE)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE.

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BAUX COMMERCIAUX


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JUGEMENT.


JUGEMENT rendu par mise à disposition au Greffe du tribunal judiciaire de Pontoise par Madame Aude BELLAN, Vice-Président, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Isabelle PAYET, greffier, le 07 Juillet 2026 après débats à l’audience publique du 02 Juin 2026.

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DEMANDERESSE

S.C.I. SCI PAMART, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me François TIZON, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. [Y] (PHARMACIE DE LA MAIRIE), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Patricia VOLO, avocat au barreau de VAL D’OISE


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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé du 30 décembre 2020, la SCI PAMART a donné à bail à la SELARL [Y], des locaux à usage commercial sis [Adresse 2], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2021. 

Suivant lettre signifiée par commissaire de justice le 14 juin 2024, la société civile immobilière PAMART a sollicité auprès de la société preneuse l'application de l'article L 145 – 38 du code de commerce, c'est-à-dire la révision du loyer annuel arrondi à 23 566 € hors-taxes.

Par lettre recommandée du 4 juillet 2025, la SCI PAMART a notifié un mémoire en fixation du loyer en révision à la SELARL [Y] dans lequel elle a sollicité la fixation du loyer annuel à la somme de 23.566 € euros hors charges et hors taxes. 

Suivant exploit du 8 décembre 2025, la SCI Pamart a fait assigner la SELARL [Y] afin de faire fixer le loyer en révision à compter du 14 juin 2024, à la somme annuelle de 23.566 € euros, hors charges et hors taxes, avec intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de leur exigibilité et ce, à compter de l’assignation, étant précisé que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt, outre le paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’indemnité visée à l’article 700 du Code de procédure civile.

À titre subsidiaire, elle a demandé une mesure d’instruction sur le fondement de l’article L. 145-30 du code de commerce, avec loyer provisionnel d’un montant annuel de 23.566 € à compter du 14 juin 2024. Elle a sollicité que l’expert puisse se prononcer sur une éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité, rechercher la valeur locative au 14 juin 2024 (en tenant compte des valeurs de marché et des valeurs fixées judiciairement), donner son avis sur le loyer plafonné à cette même date.

La SELARL [Y] a été régulièrement assignée à personne morale.

Lors de l'audience du 3 mars 2026, l'avocat en demande ayant informé le juge des loyers commerciaux qu’un avocat pourrait se constituer en défense, le dossier a été renvoyé à l'audience du 7 avril 2026. Lors de l'audience du 7 avril 2026, suite à un courriel de la partie défenderesse sollicitant un renvoi pour permettre un échange de mémoire, le juge des loyers commerciaux a procédé à un dernier envoi au 5 mai 2026, tout en prenant le soin de fixer un calendrier de procédure (le mémoire du défendeur devant parvenir à la partie adverse le 20 avril 2026 et le mémoire du demandeur devant parvenir à la partie adverse avant le 27 avril 2026). Lors de l'audience du 5 mai 2026, en l'absence de l'avocat du défendeur et de toute constitution officielle, le juge des loyers commerciaux a mis le dossier en délibéré au 2 juin 2026. Suivant courrier officiel du 5 mai 2026, Maître [O] [M] a sollicité une réouverture des débats précisant avoir l'accord de son contradicteur afin de plaider l'affaire à une prochaine audience du 2 juin 2026 et affirmant qu'elle allait se constituer par commissaire de justice, ayant une impossibilité de se constituer par voie électronique pour des raisons techniques. Suivant message par voie électronique reçu le 5 mai 2026, Maître Tizon, avocat de la société civile immobilière Pamart ne s'est pas opposé à la réouverture des débats et a confirmé sa volonté de plaider lors de l'audience du 2 juin 2026. Suivant jugement rendu à la même date, il a été procédé à la réouverture des débats. Suivant acte de commissaire de justice du 29 mai 2026, Maître [M] s’est constituée au soutien des intérêts de la SELARL [Y].

Le dossier a été plaidé lors de l’audience du 2 juin 2026.

A cette audience, la SCI Pamart était représentée. En revanche, la société [Y] a déposé ses écritures avant l’audience intitulées « conclusions » sans produire d’accusé de réception, précisant qu’elle allait procéder à l’envoi dans le cadre du délibéré.

Pour l'exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l'acte et au mémoire susvisé.


MOTIFS

Sur les écritures de la société [Y]

Devant le juge des loyers commerciaux, la procédure est impérativement régie par les articles R. 145-23 à R. 145-31 du Code de commerce. L'article R. 145-29 dispose expressément que les parties notifient leurs mémoires. 

Par nature, les règles de procédure sont d'ordre public et s'imposent aux parties qui ne peuvent y déroger (Cass. 3e civ., 4 févr. 2009, Cass. 3e civ., 10 juin 1971). Après le mémoire préalable, les demandes, réponses ou moyens ultérieurs doivent toujours être exprimés dans des mémoires signés par les avocats des parties. Une demande formulée dans des conclusions, non dans un mémoire, est irrecevable (Cass. 3e civ., 13 déc. 2006, n° 05-20.281).

En l’espèce, les écritures de la société [Y] sont intitulées « conclusions en défense ». 

Il convient donc de déclarer irrecevables les demandes formulées par cette dernière.

Sur le fond

Les conditions de forme

L’article L 145-37 du Code de commerce dispose que les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-39 et L.145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. 

La demande de révision ne peut être formée que si 3 ans se sont écoulés depuis la précédente fixation du loyer. Toute demande prématurée est irrecevable. Une demande de révision est recevable bien qu'il se soit écoulé plus de 3 ans depuis la précédente fixation de loyer. Mais le nouveau loyer ne partira que du jour de la demande sans pouvoir rétroagir.

Aux termes de l' article R. 145-20 du Code de commerce , la demande “doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception”.

L'article L. 145-38 dispose que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance.
En l’espèce, la prise d'effet du bail date du 1er avril 2021. L’expiration du délai de 3 ans peut donc être fixée au 30 mars 2024. 
En l’espèce, suivant lettre signifiée par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, la SCI PAMART a notifié à la SELARL [Y] la révision du loyer à la somme de 23.566 € sur le fondement de l’article L 145-37 du Code de Commerce. 

La demande du bailleur est donc recevable. La date de prise d'effet du nouveau loyer sera le 14 juin 2024. 

La question de l’indice à retenir

Le bail commercial, en page 15, contient la clause suivante : « l'indice de base retenu est le dernier publié au jour de la signature du bail soit celui du troisième trimestre 2020, valeur : 130,59, l'indice de comparaison servant à la fixation du loyer en application de la présente clause et des dispositions des articles L 145 – 37 et L 145 – 38 du code de commerce étant celui du trimestre correspondant publié lors de la révision ».

Les règles de la révision triennale sont d'ordre public, ainsi que cela résulte de l' article L. 145-15 du Code de commerce qui vise expressément les articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce . 
 
Toute clause contractuelle qui modifie la méthode légale de la révision triennale en prenant un indice fictif déroge à l'ordre public. Il apparaît qu'au troisième trimestre 2020, l'indice des loyers commerciaux était de 115,70. Dans la mesure où le bail commercial retient comme indice de référence celui du troisième trimestre 2020, cette définition temporelle prime car elle applique les dispositions légales (l'indice de base est celui du trimestre de la prise d'effet du bail). Le nombre 130,59 écrit à la suite doit être considéré comme une erreur matérielle de transcription.

Le calcul

L' article L. 145-38 du Code de commerce énonce que l'indice multiplicateur doit être l'indice correspondant à la date de la demande de révision et l'indice diviseur, l'indice correspondant à la date de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

L'indice multiplicateur est l'indice du trimestre au cours duquel la demande de révision est notifiée ou signifiée, soit 133,66. L'indice diviseur est l'indice du trimestre au cours duquel est intervenue la dernière fixation du loyer . Pour la première révision , il s'agira de l'indice du trimestre correspondant à la date d'effet du bail ou à la date à laquelle le loyer a été modifié par les parties depuis la date d'effet du bail. Ces indices sont à appliquer au loyer à réviser qui est, lors de la première révision, le loyer initial ou le loyer conventionnellement modifié depuis la date d'effet du bail.

En l’espèce: 20 400 x 133,66 / 115,70 = 23 566, 67 € arrondi à 23 566 euros.

Il convient donc de fixer le loyer révisé à la somme annuelle de 23 566 € hors-taxe et hors charges, à compter du 14 juin 2024, avec intérêts au taux légal sur les arriérés à compter de l'assignation soit le 8 décembre 2025 pour les échéances antérieures, et à compter de leur exigibilité pour les échéances postérieures, avec capitalisation annuelle en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

La demande d'expertise subsidiaire sera rejetée, le calcul étant purement arithmétique.
Il convient d’accorder la somme de 2000 euros à la SCI PAMART au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de mettre les dépens à la charge de la SELARL [Y].
L'exécution provisoire est de droit, il n'y a pas lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux,

Déclare irrecevables les demandes formulées par la société [Y],

Fixe le loyer révisé à la somme annuelle de 23 566 € hors-taxe et hors charges, à compter du 14 juin 2024, avec intérêts au taux légal sur les arriérés à compter du 8 décembre 2025 pour les échéances antérieures, et à compter de leur exigibilité pour les échéances postérieures, 

Ordonne la capitalisation annuelle dans les conditons d el’article 1343-2 du code civil,

Condamne la SELARL [Y] à payer à la société civile immobilière PAMART la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SELARL [Y] à payer les dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 7 juillet 2026,

La Greffière, La Présidente,