Tribunal judiciaire de Metz, Chambre 1 Cabinet 2, 9 juillet 2026, n° 23/02320

Motifs

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l'article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. ».


1°) LES FAITS CONSTANTS

Monsieur [D] [A] et Madame [R] [I] épouse [A] ont acquis de Madame [N] [W] veuve [M] un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], selon acte notarié en date du 25 juillet 2019. 

En raison de possibles désordres affectant le bien, l’assureur en protection juridique de Monsieur [D] [A] et Madame [R] [I] épouse [A] a diligenté une expertise extra judiciaire auprès du cabinet EQUADOM, dont le rapport en date du 07 octobre 2020 mentionne l’existence de désordres. 

Par acte d'huissier signifié en date du 17 février 2021, Monsieur [D] [A] et Madame [R] [I] épouse [A] ont fait assigner Madame [N] [W] veuve [M] devant le Président du Tribunal judiciaire de METZ statuant en référé aux fins de voir commettre un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 13 juillet 2021, le président du tribunal judiciaire de Metz a ordonné une expertise et nommé M. [O] [F] pour y procéder. 

Mme [W] veuve [M] est décédée le 5 novembre 2021. 

L'expert a déposé son rapport le 24 avril 2023. 

Dans ces conditions, les époux [A] ont entendu saisir le tribunal judiciaire de Metz d'une action à l'encontre de Mme [S], venue aux droits de Mme [W]. 


2°) LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 septembre 2023 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 20 septembre 2023, M. [D] [A] et Mme [R] [I] épouse [A] ont constitué avocat et assigné Mme [S] [Y], venue aux droits de Mme [N] [W] veuve [M], devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 novembre 2023. 

Par ordonnance du 13 décembre 2023, le juge de la mise en état a rabattu l'ordonnance de clôture du 17 novembre 2023 et ordonné la réouverture des débats.

Mme [Y] [S], venant aux droits de Mme [N] [W] veuve [M], a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 20 novembre 2023. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 Décembre 2025.


L’affaire a été appelée à l’audience du 1er avril 2026, en formation collégiale, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe et prorogée au 9 juillet 2026. 

 
3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 

Selon les termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 23 juin 2025, M. [D] [A] et Mme [R] [I] épouse [A] demandent au tribunal au visa des articles 1641 et suivants, et l'article L.1112-1 du code civil, de :
- DIRE la demande recevable et bien fondée,
Y faisant droit
- CONDAMNER Madame [S] venue aux droits de Madame [W] veuve [M] à verser à Monsieur et Madame [A] les sommes suivantes :
Au titre de la garantie des vices cachés :
* 9 710, 31 € TTC au titre du drainage au pied du mur pignon,
* 2 524,92 € TTC au titre du remplacement de la porte intérieure,
* 720,00 € TTC au titre de la reprise des enduits intérieurs
Le tout avec indexation au jour du jugement sur l'indice BT01 du coût de la construction, valeur de référence avril 2023, et avec intérêts légaux à compter du jugement à intervenir outre application de l'article 1343-2 du Code civil pour la capitalisation ;
* 21.120 € au titre de la perte d’usage, provisoirement arrêtée à juillet 2024, à amender au jour du jugement à intervenir, avec intérêts légaux à compter de la demande, subsidiairement à compter du jugement à intervenir ;
Au titre du manquement à l’obligation de délivrance conforme et d'information :
* 12.029,25 € TTC au titre de la mise en conformité du branchement des eaux usées (TVA 10%),
* 625,20 € TTC au titre de la neutralisation de la fosse,
* 5 424,00 € TTC au titre de la condamnation de la fosse par dallage,
Le tout avec indexation au jour du jugement sur l'indice BT01 du coût de la construction, valeur de référence avril 2023, et avec intérêts légaux à compter du jugement à intervenir outre application de l'article 1343-2 du Code civil pour la capitalisation ;
- DIRE que Madame [S] venue aux droits de Madame [W] veuve [M] devra garantir Monsieur et Madame [A] des conséquences financières, liées à l’application des dispositions de l'article L.1331-8 du code de la sante publique (majoration de 100% de la redevance d’assainissement) et également de celles liées au contrôle du SPANC,
- CONDAMNER Madame [S] venue aux droits de Madame [W] veuve [M] à verser à Monsieur et Madame [A] en réparation de leur préjudice moral à chacun la somme de 5000 €,
- DEBOUTER Madame [S] venue aux droits de Madame [W] veuve [M] de ses demandes, fins et conclusions,
- RAPPELER que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,
- La CONDAMNER à verser à Monsieur et Madame [A] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- La CONDAMNER aux entiers frais et dépens, y compris de la procédure de référé RG 21/00093. 

Au soutien de leurs prétentions, M. [D] [A] et Mme [R] [I] épouse [A] font valoir que dès le mois de novembre 2019, ils ont constaté des infiltrations d'eau au niveau d’un mur du couloir et du palier haut de l'escalier d’accès au sous-sol. Par la suite, une seconde problématique est apparue, les demandeurs expliquant avoir découvert l'existence d'une fosse septique en fonction, alors que l'acte d'acquisition n'en faisait pas mention, l'acte de vente indiquant que l'immeuble est raccordé au réseau d'assainissement collectif des eaux usées. 

Les époux [A] soutiennent qu'il résulte de l'expertise judiciaire que la responsabilité de Mme [S] est engagée au titre de la garantie des vices cachés, s'agissant des infiltrations d'eau à l'intérieur de la maison, et de l'affaissement des terres le long du pignon gauche à l'extérieur de la maison. Ils indiquent que l'expert a retenu que les infiltrations existaient avant la vente, et que le vendeur avait réalisé des aménagements extérieurs pour y pallier, sans succès, les infiltrations étant par conséquent récurrentes, ce dont le vendeur avait nécessairement connaissance. Les époux [A] soutiennent que les infiltrations récurrentes durant plusieurs années ont créé des traces d'humidité et de moisissures, expliquant que dans la mesure où les murs avaient été repeints, ils étaient dans l'impossibilité de détecter les infiltrations lors de la vente. Les époux [A] déclarent que si, conformément aux moyens adverses, aucun travaux n'avaient été réalisés des années avant la vente, les infiltrations auraient entraîné des conséquences visibles dans l'année qui suit, tel que l'indique l'expert judiciaire, ce qui n'aurait pu échapper à un acheteur normalement diligent. Les époux [A] n'ayant rien constaté lors des visites, alors qu'ils n'ont pas manqué d'indiquer dans leur offre d'achat les défaut relevés concernant l'électricité ou la toiture, ils en déduisent que les murs ont nécessairement été repeints avant la vente pour masquer les traces d'infiltrations. 

Par ailleurs, M. et Mme [A] expliquent que les aménagements extérieurs réalisés par le vendeur pour pallier les infiltrations ont consisté à poser des dalettes ainsi qu'un tuyau d’évacuation en terre pour essayer de canaliser les eaux de ruissellements provenant du terrain voisin. Ils soutiennent qu'en raison de l’affaissement des terres le long du pignon gauche à l'extérieur, une cuvette récupérant l'eau de pluie ainsi qu'un retrait des terres allant jusqu’à 5 centimètres le long du pignon se sont créés permettant à l'eau de ruissellement de couler le long du mur et de provoquer les infiltrations. Les époux [A] déclarent qu'il ressort de l'expertise que ces affaissements sont anciens et nettement antérieurs à la vente, et que pour les contrer, le vendeur a mis en place des aménagements extérieurs, ce dont il s'évince qu'il avait connaissance du vice. Pour autant, M. et Mme [A] déclarent qu'ils n'en ont pas été informés par le vendeur. Ils soutiennent que contrairement à l'affirmation de Mme [S], il ne ressort pas du rapport EQUADOM que Monsieur [A] se serait rendu sur le terrain voisin lors des visites, qu’il aurait vu les dallettes et qu’il se serait ainsi assuré de l’affaissement des terres. Ils déclarent que la clause d'exonération au titre des vices cachés figurant à l'acte de vente doit être écartée compte tenu de la mauvaise foi du vendeur. 

Concernant leurs préjudices, les époux [A] font valoir que l'expert judiciaire a estimé la perte d’usage du bien à 20%, et a retenu au titre des travaux à réaliser :
- la fourniture et pose d’un système de drainage le long du mur en limite de propriété ;
- la reprise des enduits et peintures des murs d’accès au sous-sol.
Ils indiquent que l'expert a validé le montant de 9 710,31 € TTC de l'entreprise DI VITANTONIO pour le drainage au pied du mur pignon, le montant de 2 524,92 € de l'entreprise WEIGERDING pour le remplacement de la porte intérieure et le montant de 720 € TTC de l'entreprise JT PEINTURE pour la reprise des enduits intérieurs, et sollicitent en conséquence de condamner le vendeur à leur verser les sommes de 9710,31 € + 2294,84 € + 2524,92€+ 720€ avec indexation au jour du jugement sur l'indice BT 01, valeur de référence avril 2023 (date du rapport), le préjudice devant être apprécié au jour de la décision à intervenir et tenir compte de l’évolution du coût de la construction postérieure au dépôt du rapport d’expertise, outre intérêts légaux à compter du jugement et application de la capitalisation de l'article 1343-2 du Code civil.

Au titre de la perte d’usage de la maison, retenue à hauteur de 20%, sur la base d’un loyer de 1760 €, ils sollicitent la somme de 352 € par mois depuis la vente du 25 juillet 2019 jusqu’au jugement à intervenir, soit la somme provisoirement arrêtée à juillet 2024 de 352 € x 60 mois = 21.120€. 

Concernant la non conformité du système d'évacuation des eaux usées, les demandeurs font valoir que l'expertise judiciaire a mis en évidence que l'immeuble est branché sur le réseau de collecte des eaux usées de façon unitaire et non en séparatif. Ils ajoutent que suite à sa visite du 2 février 2022 , la société [T] a relevé que les évacuations des eaux usées et des eaux pluviales de l'habitation ne sont pas conformes au Règlement d’Assainissement de l’Eurométropole de [Localité 4], les anomalies observées étant les suivantes :
- Présence d’une fosse septique,
- Eaux usées raccordées sur les eaux pluviales. 
Par conséquent, la société [T] a demandé la régularisation de la situation dans un délai de 12 mois. Les demandeurs rappellent que l'acte d'acquisition mentionne que l'immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l'article 1331-1 du Code de la sante publique qui dispose que le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte. Ils déclarent que le courrier de la société [T] du 24 mai 2019 qui constatait que l'immeuble était riverain d’un réseau d’assainissement collectif de type séparatif, courrier annexé a l'acte de vente, n’était pas de nature à contredire la mention à l'acte selon laquelle l'immeuble était raccordé à ce réseau. Or, le vendeur ne pouvait ignorer l'absence de raccordement au réseau d’assainissement collectif de type séparatif, la maison disposant d’une fosse septique, qui est l’élément constitutif et caractéristique d’une installation d’assainissement non collectif, et qui nécessite un entretien obligatoire par vidange (article L1331-1-1 du code de la sante publique). Le vendeur a ainsi du faire procéder à des vidanges régulières, permettant de caractériser sa connaissance du système d'assainissement en place dans l'immeuble. Les époux [A] font dès lors valoir que dans la mesure où l’immeuble a été vendu comme étant raccordé au réseau public d’assainissement, et où l’expertise a permis de constater que le raccordement n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, l’existence d’un manquement du vendeur tant à l’obligation de délivrance conforme qu'à l’obligation d'information n’est pas contestable. Les demandeurs soutiennent qu'en l'état l'installation n'est pas conforme à double titre : la maison, bien que raccordée au réseau d’assainissement collectif, d’une part fait transiter les eaux usées dans l’ancienne fosse (qui ne les traite plus mais sert de réservoir tampon avant rejet) et d’autre part, rejette les eaux usées avec les eaux pluviales par une même conduite commune. Ils précisent que l'affirmation de l'expert selon laquelle « la condamnation de la fosse n’est pas une obligation pour remédier au désordre», est contraire aux dispositions de l'article L1331-5 du code de la santé publique. M. et Mme [A] sollicitent dès lors la condamnation de la défenderesse à les indemniser des préjudices liés au défaut de conformité. 

Les demandeurs déclarent avoir subi un préjudice moral constitué par les tracas inhérents à l'injonction d'[T] de se mettre en conformité dans un délai imparti, et de faire face à une situation financière gravement compromise (coût de reprise de près de 20 000 euros). Ils en sollicitent réparation à hauteur de 5000 euros chacun. 

S'agissant des travaux de suppression du système non collectif, ils font valoir que l’expert judiciaire a validé les montants suivants :
- mise en conformité du branchement des eaux usées: 13 122,82 € TTC (entreprise SADE)
- vidange fosse septique : 625,20 € TTC (entreprise MALEZIEUX)
- condamnation de la fosse par dallage : 5424 € TTC (entreprise ALT BAT 57). 
Ils sollicitent la condamnation de la défenderesse à leur verser ces sommes à titre de dommages-intérêts.
En outre, une fois la vidange et la condamnation définitive de la fosse septique réalisées, ils déclarent qu'il y a lieu d'effectuer la mise en conformité du branchement des eaux usées domestiques et sollicitent à ce titre la somme de 12.029,25€ TTC, correspondant au devis de la société SADE validé par l’expert judiciaire, après ajout de la TVA de 10 %. 
Les époux [A] sollicitent l'indexation de ces montants sur l'indice BT01.
Ils sollicitent encore le remboursement de la facture de MALEZIEUX, expliquant qu'ils n'auraient pas eu besoin de s'en acquitter en cas de raccordement conforme au réseau collectif. 

Enfin, les époux [A] produisent au débat un courrier reçu d’[T] le 17 mars 2025, leur notifiant qu’en l'absence de réalisation, à cette date, des travaux de mise en conformité de leur système d’assainissement, une majoration de leur redevance d’assainissement sera appliquée à compter du 1er janvier 2025. 
Les demandeurs estiment qu'en conséquence, le vendeur devra être condamné à les garantir de toutes condamnations au titre de l'article L 1331-8 du Code de la sante publique, ainsi que si la collectivité entendait réaliser ou faire réaliser d'office les travaux de mise en conformité du raccordement au réseau collectif séparatif et de suppression de la fosse septique, en raison du dépassement du délai fixé au 2 février 2023.




Par des conclusions notifiées au RPVA le 20 juin 2025, qui sont ses dernières conclusions, Mme [Y] [S], venant aux droits de Mme [N] [W] veuve [M] demande au tribunal de :
- DEBOUTER les époux [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir si, par extraordinaire, il devait être fait droit, même partiellement, aux demandes des époux [A] ;
- CONDAMNER les époux [A] à verser à Madame [S] une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- CONDAMNER les époux [A] aux entiers frais et dépens de l’instance y compris la procédure de référé référencée sous le N° RG 21/00093.

En défense, concernant les vices cachés dénoncés par les époux [A], Mme [S] fait valoir que chacun des vices étaient apparents. Elle ajoute que les demandeurs tentent de démontrer que la défunte vendeuse du bien leur aurait volontairement dissimulé les vices, alors qu'il n'en est rien, ne serait-ce que parce que Mme [W], alors âgée de 87 ans, était hospitalisée en raison de son état de santé précaire, de sorte qu’elle aurait été en peine d'user des stratagèmes tels que repeindre un mur pour cacher des infiltrations ou poser des dallettes pour dissimuler un affaissement de terres. Mme [S] fait valoir que les visites du bien ont été organisées par l’agence CENTURY 21 qui s’est montrée parfaitement clair avec les acquéreurs concernant les avantages et les défauts de cette maison ancienne. 

Concernant les traces d’infiltrations sur le mur du sous-sol, la défenderesse fait valoir que les défendeurs n'apportent aucune preuve du fait que ces traces n'étaient pas déjà présentes lors de leurs visites du bien. Mme [S] déclare que contrairement aux dires adverses, aucun travaux d'embellissement n'ont été réalisés avant la vente du bien, de sorte qu'il ne peut être reproché au vendeur d'avoir peint le mur afin de masquer les traces des infiltrations. Mme [S] soutient que la question de la date à laquelle le mur de la cave a été repeint est la seule question présentant un intérêt dans le cadre des débats, le fait que les infiltrations soient antérieures à la vente, voire qu’elles aient été connues ou non du vendeur étant selon elle sans emport dès lors que les demandeurs ne sont pas en mesure d’apporter la preuve du caractère non apparent du vice. La défenderesse indique qu'il ressort du complément de rapport déposé par l'expert le 5 mai 2023 qu'il est quasiment impossible de dater l'année de la mise en œuvre de la dernière couche de peinture. Il en résulte selon Mme [S] que les époux [A] échouent à rapporter la preuve du fait que le mur a été repeint avant la vente, et que les traces étaient ainsi invisibles, le caractère caché du vice n'étant, pas conséquent, pas démontré. 

Concernant l'indemnisation sollicitée par les demandeurs, Mme [S] fait valoir que leurs demandes financières correspondent à une « nette amélioration de l’existant ». Elle déclare :
- que les époux [A] entendent faire financer un drainage de l’ordre de 10,50 m alors que le désordre qu’ils invoquent concerne, tout au plus, une longueur de 4,25 m ;
- que les époux [A] sollicitent que la perte d'usage soit fixée à hauteur de 20 % du loyer, ce qui revient à considérer qu’un mur de cave d’à peine plus de 4 mètres prive la maison de 20 % de son usage ;
- que le montant du loyer retenu (soit 1.760 €) n’est pas crédible pour une maison de 1955 non rénovée. 

Concernant l’affaissement des terres le long du pignon gauche, Mme [S] fait valoir que les époux [A] n'apportent pas la preuve de la connaissance du vice par le vendeur, ni de sa dissimulation volontaire lors de la vente. Elle déclare qu'ils opèrent une confusion volontaire dans leurs écritures entre la vendeuse (Mme [W] veuve [M]) et l’auteur de ce « système » (son défunt mari), ce qui a été clairement rappelé lors des opérations d’expertise et qui ne souffre pas de la moindre contestation eu égard à l’ancienneté de cet « aménagement extérieur ». Par ailleurs, Mme [S] conteste le fait que les dallettes avaient été placées par son père le long du mur pour palier aux infiltrations, déclarant qu'en réalité elles avaient été placées par son père le long du mur pour le protéger lors de travaux de ravalement de façade en 1997. En outre, la défenderesse fait valoir que, conformément aux conclusions de l'expert, ce vice était détectable lors de la vente, les dallettes étant parfaitement visibles. Elle déduit de l'ensemble de ces éléments que les époux [A] ne peuvent se prévaloir de la garantie des vices cachés concernant l'affaissement des terres le long du pignon gauche. 

Concernant le système d'assainissement, Mme [S] fait valoir que sa mère et elle-même ignoraient tout du mode d'assainissement de la maison dans la mesure où son père se chargeait de ce genre de problématique. Elle indique que par courrier du 18 février 2022, la Société [T] a indiqué que le système d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales de la maison n’était pas conforme au règlement d’assainissement de l’Eurométropole de [Localité 4] mais a confirmé que l’immeuble était bien raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques, conformément aux stipulations contractuelles de l’acte de vente. Elle ajoute qu'il ressort du rapport d'expertise et du complément de rapport :
- que la fosse ne traite plus les eaux usées, mais fonctionne comme réservoir tampon relié au réseau communal par une conduite commune aux eaux pluviales ;
- que le désordre constitué par la non-conformité du raccordement des eaux usées au réseau communal ne concerne pas la présence de la fosse, la condamnation de la fosse n'étant pas une obligation pour remédier au désordre. 
Mme [S] déduit de ces éléments :
- que la fosse septique n’est plus en fonction de sorte que sa présence ne permet pas de démontrer que la maison était pourvue d’un système d’assainissement non-collectif ;
- que l’immeuble est bien relié au système d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément à la clause prévue par l’acte de vente.
Elle précise que la distinction entre raccordement séparatif et unitaire n'est pas précisée à l'acte de vente, de sorte que les époux [A] lui reprochent de les avoir trompés sur un élément non visé à l'acte de vente. Elle ajoute que l'attention des acquéreurs a été attirée sur la problématique du raccordement par un courrier de la société [T] en réponse à une sollicitation du Notaire. Enfin, Mme [S] déclare que la présence de la fosse septique était parfaitement détectable au moment de la vente au vu de la présence de deux grandes dalles sur la terrasse du jardin. Mme [S] déclare qu'en tout état de cause, compte tenu de la clause d'exclusion de garantie, les époux [A] devront être déboutés de leur demande au titre la garantie des vices cachés concernant le raccordement au réseau des eaux usés, et qu'ils ne peuvent davantage se prévaloir d'un quelconque manquement à une obligation de délivrance conforme, la maison acquise étant conforme à l'acte de vente. Elle sollicite qu'ils soient déboutés de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires à ce titre. 

Mme [S] sollicite, en cas de condamnation, que l'exécution provisoire soit écartée, au motif que les époux [A] seront dans l'incapacité de procéder au remboursement des condamnations en cas d'infirmation du jugement. 


IV MOTIVATION DU JUGEMENT


1°) SUR LA GARANTIE DES VICES CACHES

Conformément à l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Les articles 1642 et 1643 du code civil précisent que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; et qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.


Aux termes de l’article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

L’article 1103 du Code Civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

En l'espèce, par acte authentique reçu le 25 juillet 2019 par Maître [B] [U], Notaire à [Localité 5], Mme [N] [W] veuve [M] a vendu à M. [D] [A] et Mme [R] [I] épouse [A] une maison à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 6]. 

Une clause d'exonération de garantie des vices cachés figure en page 9 de l'acte de vente, ladite clause précisant que cette exonération ne s'applique pas s'il est prouvé que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. 

Par courrier du 2 mars 2020, M. [A] a informé Mme [W] que depuis l'entrée des acquéreurs dans la maison, ils ont remarqué des infiltrations et de l'humidité, du salpêtre apparaissant sur les murs. Il précise : « Lors de nos visites, aucune trace de salpêtre ou d'eau n'était visible. La peinture du mur étant saine et propre. Aucune information ne nous a été communiquée concernant ce problème (…) Or avec du recul et compte tenu de l'apparition rapide du salpêtre et des infiltrations, il s'avère que la peinture avait été refaite. ». 

Le Conseil de Mme [W] veuve [M] a répondu par courrier du 19 mars 2020 que lors des multiples visites réalisées, notamment les 26 janvier et 2 février 2019, les acquéreurs avaient été pleinement en mesure de se rendre compte de l'état du bien, y compris son sous-sol. 

Dans le rapport d'expertise privé réalisé par EQUADOM, mandaté par l'assureur de protection juridique des acquéreurs, il est relevé, le 18 septembre 2020, des traces d'écoulement d'eau au niveau du mur longeant l'escalier au sous sol, et des désordres similaires en partie basse de l'escalier. A la cave, un mur est endommagé, et des traces de mouille sont visibles sur l'enduit du mur du palier donnant accès à la cave. Il est également relevé des désordres à l'extérieur, sous des dalles en béton disposées sur toute la longueur du mur du pignon gauche, sur le terrain voisin : un affaissement de terre particulièrement important à l'arrière de l'habitation (de l'ordre de 15 cm).

Dans le rapport d'expertise judiciaire déposé le 24 avril 2023, M. [O], Expert, relève les désordres suivants :
« - Les infiltrations d'eau le long du pignon gauche vers l'intérieur de la maison depuis le mur de l'escalier d'accès à la cave :
Les infiltrations sont anciennes et nettement antérieures à la date de la vente du bien.
- L'affaissement des terres le long du pignon gauche (à l'extérieur). Une cuvette récupérant l'eau de pluie ainsi qu'un retrait des terres allant jusqu'à 5 cm le long du pignon se sont créés permettant à l'eau de ruissellement de couler le long du mur et provoquer les infiltrations.
Les affaissements sont anciens et nettement antérieurs à la date de la vente du bien. ».

Il explique que ces désordres sont liés : « une cuvette récupérant l'eau de pluie ainsi qu'un retrait des terres allant jusqu'à 5 cm le long du pignon se sont créés permettant à l'eau de ruissellement de couler le long du mur et provoquer les infiltrations ». 

Il est dès lors établi l'existence de deux vices, à savoir les infiltrations d'eau et l'affaissement des terres le long du pignon gauche à l'extérieur, ayant pour origine un problème d'évacuation des eaux de pluie. 

Pour être couvert par la garantie, le vice doit être antérieur à la vente. En l'espèce, l'expert indique que les deux désordres constatés étaient bien présents avant la vente.


Pour que le vendeur soit tenu d'en répondre dans les termes des articles 1641 et suivants, le vice doit être caché, ce qui signifie qu'un acquéreur profane ne pouvait le déceler par un examen relevant de diligences normales. 


En l'espèce, s'agissant des infiltrations d'eau, l'expert indique : « les murs ont été repeints et il n'était pas possible de détecter les infiltrations lors de la vente de la maison sans investigations approfondies. L'acquéreur ne pouvait déceler ce vice ni ne pouvait en apprécier la portée. ». Dans le complément de rapport d'expertise établi le 4 mai 2023 en réponse au dire de Me [Z], M. [O] indique les éléments suivants :

« Les murs de la descente et des dégagements de la cave ont une peinture récente qui couvre une peinture plus ancienne. Le vendeur affirme ne pas avoir réalisé de travaux de peinture avant la vente. L'acheteur affirme ne pas avoir réalisé de travaux de peinture dans le sous-sol depuis l'achat. Pourtant du fait des infiltrations récurrentes, les traces d'humidité apparaissent sur les murs peint dans l'année qui suit la mise en peinture ! Il ne reste que deux possibilités : les traces d'humidité existaient et étaient visibles lors de la vente ou celles-ci n'étaient pas visibles et étaient cachées par une récente mise en peinture des murs. L'expert n'a pas de moyen technique permettant de confirmer l'une des deux hypothèses. La seule certitude concerne la présence d'infiltrations sur ce mur qui datent de bien avant la vente. L'expert confirme qu'il est quasiment impossible de dater l'année de la mise en œuvre de la dernière couche de peinture. ».

Peu importe la date à laquelle la peinture a été réalisée, il revient non aux acquéreurs, mais à la vendeuse, d'apporter la preuve du fait que le vice était décelable. En l'espèce, cette preuve n'est pas rapportée, l'expert ne pouvant exclure le fait que la peinture ait été posée avant la vente, empêchant les acquéreurs de déceler les infiltrations. En tout état de cause, compte tenu de la récurrence des infiltrations, il revenait à la vendeuse d'informer clairement les époux [A] de l'existence d'un tel désordre, ce qu'elle n'a pas fait, alors qu'elle ne nie pas qu'elle en avait connaissance ; en outre, Mme [W], ayant vécu de nombreuses années dans le bien litigieux, avait nécessairement connaissance de ces infiltrations compte tenu de leur ancienneté et et de leur récurrence.

S'agissant de l'affaissement des terres, l'expert indique : « cet état n'a pas été modifié et était détectable lors de la vente. Encore fallait-il se rendre sur le terrain voisin pour constater la présence de dallettes posées en biais le long de la base du mur ». La défenderesse prétend que lors des visites du bien, l'acheteur s'est rendu sur le terrain voisin, ce qui n'est nullement démontré. Par conséquent, les acquéreurs ne pouvaient déceler la présence du second vice. 

Il résulte de ces éléments que le caractère caché des deux vices est démontré. 

Concernant le caractère de gravité nécessaire pour engager la garantie du vendeur au titre des vices cachés, il est rempli en l'espèce, l'expert indiquant qu'en raison de l'affaissement des terres et des infiltrations, le mur pignon dans le sous-sol et le couloir d'accès sont couverts de moisissures ce qui restreint partiellement l'usage de la maison. 

Il est établi que Mme [W] avait connaissance des infiltrations d'eau, ce qu'elle ne nie pas et ce qui résulte des traces sur les murs et du salpêtre générées par ces infiltrations. L'expert indique en outre « les aménagements bricolés côté extérieur à la base du pignon montrent que l'ancien propriétaire a essayé de réaliser des travaux pour palier aux infiltrations dans le sous-sol. Les travaux réalisés n'ont pas permis d'éliminer totalement les infiltrations ». 

Il en résulte que dans la mesure où la vendeuse avait connaissance des vices, la clause d'exonération de garantie figurant au contrat de vente ne s'applique pas. 

Par conséquent, conformément à l’article 1645 du Code civil, la défenderesse, venue aux droits de Mme [W] est tenue de la garantie des vices cachés au titre des infiltrations d'eau et de l'affaissement des terres, et de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs. 

Concernant l'évaluation des préjudices, l'expert indique que les travaux à réaliser sont les suivants :
- la fourniture et pose d’un système de drainage le long du mur en limite de propriété ;
- la reprise des enduits et peintures des murs d’accès au sous-sol.

L'expert a validé le montant de 9 710,31 € TTC de l'entreprise DI VITANTONIO pour le drainage au pied du mur pignon, le montant de 2 294,84 € de l'entreprise WEIGERDING pour le remplacement de la porte intérieure et le montant de 720 € TTC de l'entreprise JT PEINTURE pour la reprise des enduits intérieurs.

Il convient de retenir ce chiffrage et de condamner Mme [S] à verser la somme de 9710,31 + 2294,84 + 720 = 12 725,15 euros de dommages-intérêts au titre de la garantie des vices cachés, avec indexation au jour du jugement sur l'indice BT 01, valeur de référence avril 2023 (date du rapport), outre intérêts légaux à compter du jugement et application de la capitalisation de l'article 1343-2 du code civil.

Concernant la demande au titre de la perte d'usage du bien, l'expert l'estime à 20%, ce qui est exagéré, seule la cave de la maison étant concernée par les désordres, les acquéreurs ne faisant pas été d'un usage spécifique de cette cave justifiant un tel pourcentage. La perte d'usage du bien sera dès lors estimée à 10%. Les époux [A] produisent une estimation d'ORPI de la valeur locative du bien, fixée à 1760 euros par mois. Si la défenderesse la conteste, elle ne fournit aucun élément permettant de contredire cette estimation. Par conséquent, la perte d'usage du bien sera fixée à 176 euros par mois, depuis la vente du 25 juillet 2019 jusqu’au présent jugement soit la somme de 176 euros x 83 mois = 14 608 euros. Mme [S] sera condamnée à verser cette somme aux époux [A] outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 


2°) SUR LE DEFAUT DE DELIVRANCE CONFORME

En application des dispositions combinées des articles 1603, 1604, 1614, 1615, le vendeur a l'obligation principale de délivrer la chose qu'il vend, le bien délivré devant être non seulement celui-là même qui a été désigné par le contrat, mais devant en outre présenter les qualités et caractéristiques convenues entre les parties.

L'article L. 1331-1 du code de la santé publique prévoit : « Le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l'intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte.
Un arrêté interministériel détermine les catégories d'immeubles pour lesquelles un arrêté du maire, approuvé par le représentant de l'Etat dans le département, peut accorder soit des prolongations de délais qui ne peuvent excéder une durée de dix ans, soit des exonérations de l'obligation prévue au premier alinéa.
Il peut être décidé par la commune qu'entre la mise en service du réseau public de collecte et le raccordement de l'immeuble ou l'expiration du délai accordé pour le raccordement, elle perçoit auprès des propriétaires des immeubles raccordables une somme équivalente à la redevance instituée en application de l'article L. 2224-12-2 du code général des collectivités territoriales. 
La commune peut fixer des prescriptions techniques pour la réalisation des raccordements des immeubles au réseau public de collecte des eaux usées et des eaux pluviales. ».

En l'espèce, il est indiqué en page 17 de l'acte de vente du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3] :
« Le VENDEUR déclare que l'immeuble est raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l'article L.1331-1 du code de la santé publique. Une lettre délivrée le 24 mai 2019 par [T], dont l'original est annexé, constate que l'immeuble est riverain d'un réseau d'assainissement collectif de type séparatif. ».


L'expert judiciaire indique en page 49 de son rapport : « La vérification faite par le concessionnaire du réseau d'assainissement ([T]) confirme que l'immeuble est branché sur le réseau de façon unitaire et non en séparatif comme le règlement d'assainissement le préconise ». Le courrier adressé par [T] aux acquéreurs le 18 février 2022, figurant page 13 du rapport d'expertise, indique en effet : « Pour faire suite à la visite du 2 février 2022 de l'habitation citée en objet, nous vous informons que les évacuations des eaux usées et des eaux pluviales de ladite habitation ne sont pas conformes au Règlement d'assainissement de l'Eurométropole de [Localité 4]. Les anomalies observées sont les suivantes : 
- présence d'une fosse septique
- eaux usées raccordées sur les eaux pluviales. 
En conséquence, nous vous prions de bien vouloir supprimer la fosse septique et raccorder les eaux usées sur le réseau d'assainissement des eaux usées, dans un délai de douze mois, afin de rendre vos installations sanitaires conformes au Règlement d'assainissement de l'Eurométropole de [Localité 4]. ».

Les acquéreurs estiment que la seule présence de la fosse septique implique la non conformité du système d'évacuation des eaux usées, car la fosse septique serait l'élément constitutif et caractéristique d'une installation d'assainissement non collectif, alors que l'acte de vente mentionne un raccordement au réseau d'assainissement collectif.

Cet argument est contredit par l'expert qui indique dans son rapport (page 49) : « la fosse existante située sous la terrasse arrière de la maison ne traite plus les eaux usées. Cette fosse fonctionne comme réservoir tampon relié au réseau communal par une conduite commune aux eaux pluviales. ».

Il est par ailleurs constaté que [T] n'indique nullement dans son courrier du 18 février 2022 que l'immeuble n'est pas raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques. En effet, le raccordement est bien existant, mais l'immeuble est raccordé en unitaire et non en séparatif. Or, il n'est pas mentionné dans l'acte de vente que le raccordement est séparatif, puisqu'il est seulement indiqué que l'immeuble est « riverain » d'un réseau d'assainissement collectif de type séparatif. 

Il en résulte que les époux [A] ne démontrent pas de défaut de délivrance conforme de l'immeuble, ce dernier étant bien raccordé au réseau d'assainissement collectif des eaux usées.

Les époux [A] devront dès lors être déboutés tant de leurs demandes indemnitaires au titre de la mise en conformité du branchement des eaux usées, de la neutralisation de la fosse, de la condamnation de la fosse par dallage, que de leur demande visant à ce que Mme [S] les garantisse des conséquences financières liées à l’application des dispositions de l'article L.1331-8 du code de la sante publique et liées au contrôle du SPANC. 

Ils seront également déboutés de leur demande au titre du préjudice moral, en l'absence de faute de Mme [S]. 


3°) SUR LES DEPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. ».

L'article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. ».

Mme [S] [Y], venue aux droits de Mme [N] [W] veuve [M], qui succombe partiellement, sera condamnée aux dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé RG 21/00093 (ordonnance président du Tribunal de grande instance de Metz du 13 juillet 2021).

Elle sera également condamnée à régler aux époux [A] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter Mme [S] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


4°) SUR L'EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. 

Tel est le cas pour une instance introduite le 18 septembre 2023. 

Mme [S] ne produit aucune pièce de nature à justifier qu'il ne soit pas fait application de l'exécution provisoire du jugement. Il sera dit qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE Mme [Y] [S], venue aux droits de Mme [N] [W] veuve [M], à verser à M. [D] [A] et Mme [R] [I] épouse [A], la somme de 12 725,15 euros de dommages-intérêts au titre de la garantie des vices cachés, avec indexation au jour du jugement sur l'indice BT 01, valeur de référence avril 2023 (date du rapport), outre intérêts légaux à compter du jugement et application de la capitalisation de l'article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Mme [Y] [S], venue aux droits de Mme [N] [W] veuve [M], venue aux droits de Mme [N] [W] veuve [M], à verser à M. [D] [A] et Mme [R] [I] épouse [A] la somme de 14 608 euros outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre de la perte d'usage de leur bien ; 

DEBOUTE M. [D] [A] et Mme [R] [I] épouse [A] de leurs demandes indemnitaires au titre de la mise en conformité du raccordement des eaux usées, de la neutralisation de la fosse septique et de la condamnation de la fosse par dallage ;

DEBOUTE M. [D] [A] et Mme [R] [I] épouse [A] de leur demande visant à ce que Mme [Y] [S], venue aux droits de Mme [N] [W] veuve [M], les garantisse des conséquences financières liées à l’application des dispositions de l'article L.1331-8 du code de la sante publique et liées au contrôle du SPANC ;

DEBOUTE M. [D] [A] et Mme [R] [I] épouse [A] de leur demande au titre du préjudice moral ; 

CONDAMNE Mme [Y] [S], venue aux droits de Mme [N] [W] veuve [M] aux dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé RG 21/00093 (ordonnance président du Tribunal de grande instance de Metz du 13 juillet 2021) ;

CONDAMNE Mme [Y] [S], venue aux droits de Mme [N] [W] veuve [M] à régler à M. [D] [A] et Mme [R] [I] épouse [A] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [Y] [S], venue aux droits de Mme [N] [W] veuve [M], de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement. 


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 09 juillet 2026 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, asssistée de Madame Chloé POUILLY, Greffier.

Le Greffier Le Juge

Minute n° 553/2026

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE


N° de RG : 23/02320
N° Portalis DBZJ-W-B7H-KJNJ
 


JUGEMENT DU 09 JUILLET 2026



I PARTIES


DEMANDEURS :

Monsieur [D] [A]
né le 22 Mai 1989 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [R] [I] épouse [A]
née le 08 Décembre 1989 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Philippe ZENTNER de l’ASSOCIATION MES FOUGHALI & ZENTNER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B113



DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [S], venant aux droits de Madame [N] [W] veuve [M], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sébastien JAGER de la SCP SO JURIS, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B100 



II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente 
Assesseur : Sabine REEB, Vice-Présidente 
Assesseur : Véronique APFFEL, Vice-Présidente 
Greffier : Chloé POUILLY

Débats à l’audience du 01 Avril 2026 tenue publiquement.

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l'article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. ».


1°) LES FAITS CONSTANTS

Monsieur [D] [A] et Madame [R] [I] épouse [A] ont acquis de Madame [N] [W] veuve [M] un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], selon acte notarié en date du 25 juillet 2019. 

En raison de possibles désordres affectant le bien, l’assureur en protection juridique de Monsieur [D] [A] et Madame [R] [I] épouse [A] a diligenté une expertise extra judiciaire auprès du cabinet EQUADOM, dont le rapport en date du 07 octobre 2020 mentionne l’existence de désordres. 

Par acte d'huissier signifié en date du 17 février 2021, Monsieur [D] [A] et Madame [R] [I] épouse [A] ont fait assigner Madame [N] [W] veuve [M] devant le Président du Tribunal judiciaire de METZ statuant en référé aux fins de voir commettre un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 13 juillet 2021, le président du tribunal judiciaire de Metz a ordonné une expertise et nommé M. [O] [F] pour y procéder. 

Mme [W] veuve [M] est décédée le 5 novembre 2021. 

L'expert a déposé son rapport le 24 avril 2023. 

Dans ces conditions, les époux [A] ont entendu saisir le tribunal judiciaire de Metz d'une action à l'encontre de Mme [S], venue aux droits de Mme [W]. 


2°) LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 septembre 2023 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 20 septembre 2023, M. [D] [A] et Mme [R] [I] épouse [A] ont constitué avocat et assigné Mme [S] [Y], venue aux droits de Mme [N] [W] veuve [M], devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 novembre 2023. 

Par ordonnance du 13 décembre 2023, le juge de la mise en état a rabattu l'ordonnance de clôture du 17 novembre 2023 et ordonné la réouverture des débats.

Mme [Y] [S], venant aux droits de Mme [N] [W] veuve [M], a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 20 novembre 2023. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 Décembre 2025.


L’affaire a été appelée à l’audience du 1er avril 2026, en formation collégiale, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe et prorogée au 9 juillet 2026. 

 
3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 

Selon les termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 23 juin 2025, M. [D] [A] et Mme [R] [I] épouse [A] demandent au tribunal au visa des articles 1641 et suivants, et l'article L.1112-1 du code civil, de :
- DIRE la demande recevable et bien fondée,
Y faisant droit
- CONDAMNER Madame [S] venue aux droits de Madame [W] veuve [M] à verser à Monsieur et Madame [A] les sommes suivantes :
Au titre de la garantie des vices cachés :
* 9 710, 31 € TTC au titre du drainage au pied du mur pignon,
* 2 524,92 € TTC au titre du remplacement de la porte intérieure,
* 720,00 € TTC au titre de la reprise des enduits intérieurs
Le tout avec indexation au jour du jugement sur l'indice BT01 du coût de la construction, valeur de référence avril 2023, et avec intérêts légaux à compter du jugement à intervenir outre application de l'article 1343-2 du Code civil pour la capitalisation ;
* 21.120 € au titre de la perte d’usage, provisoirement arrêtée à juillet 2024, à amender au jour du jugement à intervenir, avec intérêts légaux à compter de la demande, subsidiairement à compter du jugement à intervenir ;
Au titre du manquement à l’obligation de délivrance conforme et d'information :
* 12.029,25 € TTC au titre de la mise en conformité du branchement des eaux usées (TVA 10%),
* 625,20 € TTC au titre de la neutralisation de la fosse,
* 5 424,00 € TTC au titre de la condamnation de la fosse par dallage,
Le tout avec indexation au jour du jugement sur l'indice BT01 du coût de la construction, valeur de référence avril 2023, et avec intérêts légaux à compter du jugement à intervenir outre application de l'article 1343-2 du Code civil pour la capitalisation ;
- DIRE que Madame [S] venue aux droits de Madame [W] veuve [M] devra garantir Monsieur et Madame [A] des conséquences financières, liées à l’application des dispositions de l'article L.1331-8 du code de la sante publique (majoration de 100% de la redevance d’assainissement) et également de celles liées au contrôle du SPANC,
- CONDAMNER Madame [S] venue aux droits de Madame [W] veuve [M] à verser à Monsieur et Madame [A] en réparation de leur préjudice moral à chacun la somme de 5000 €,
- DEBOUTER Madame [S] venue aux droits de Madame [W] veuve [M] de ses demandes, fins et conclusions,
- RAPPELER que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,
- La CONDAMNER à verser à Monsieur et Madame [A] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- La CONDAMNER aux entiers frais et dépens, y compris de la procédure de référé RG 21/00093. 

Au soutien de leurs prétentions, M. [D] [A] et Mme [R] [I] épouse [A] font valoir que dès le mois de novembre 2019, ils ont constaté des infiltrations d'eau au niveau d’un mur du couloir et du palier haut de l'escalier d’accès au sous-sol. Par la suite, une seconde problématique est apparue, les demandeurs expliquant avoir découvert l'existence d'une fosse septique en fonction, alors que l'acte d'acquisition n'en faisait pas mention, l'acte de vente indiquant que l'immeuble est raccordé au réseau d'assainissement collectif des eaux usées. 

Les époux [A] soutiennent qu'il résulte de l'expertise judiciaire que la responsabilité de Mme [S] est engagée au titre de la garantie des vices cachés, s'agissant des infiltrations d'eau à l'intérieur de la maison, et de l'affaissement des terres le long du pignon gauche à l'extérieur de la maison. Ils indiquent que l'expert a retenu que les infiltrations existaient avant la vente, et que le vendeur avait réalisé des aménagements extérieurs pour y pallier, sans succès, les infiltrations étant par conséquent récurrentes, ce dont le vendeur avait nécessairement connaissance. Les époux [A] soutiennent que les infiltrations récurrentes durant plusieurs années ont créé des traces d'humidité et de moisissures, expliquant que dans la mesure où les murs avaient été repeints, ils étaient dans l'impossibilité de détecter les infiltrations lors de la vente. Les époux [A] déclarent que si, conformément aux moyens adverses, aucun travaux n'avaient été réalisés des années avant la vente, les infiltrations auraient entraîné des conséquences visibles dans l'année qui suit, tel que l'indique l'expert judiciaire, ce qui n'aurait pu échapper à un acheteur normalement diligent. Les époux [A] n'ayant rien constaté lors des visites, alors qu'ils n'ont pas manqué d'indiquer dans leur offre d'achat les défaut relevés concernant l'électricité ou la toiture, ils en déduisent que les murs ont nécessairement été repeints avant la vente pour masquer les traces d'infiltrations. 

Par ailleurs, M. et Mme [A] expliquent que les aménagements extérieurs réalisés par le vendeur pour pallier les infiltrations ont consisté à poser des dalettes ainsi qu'un tuyau d’évacuation en terre pour essayer de canaliser les eaux de ruissellements provenant du terrain voisin. Ils soutiennent qu'en raison de l’affaissement des terres le long du pignon gauche à l'extérieur, une cuvette récupérant l'eau de pluie ainsi qu'un retrait des terres allant jusqu’à 5 centimètres le long du pignon se sont créés permettant à l'eau de ruissellement de couler le long du mur et de provoquer les infiltrations. Les époux [A] déclarent qu'il ressort de l'expertise que ces affaissements sont anciens et nettement antérieurs à la vente, et que pour les contrer, le vendeur a mis en place des aménagements extérieurs, ce dont il s'évince qu'il avait connaissance du vice. Pour autant, M. et Mme [A] déclarent qu'ils n'en ont pas été informés par le vendeur. Ils soutiennent que contrairement à l'affirmation de Mme [S], il ne ressort pas du rapport EQUADOM que Monsieur [A] se serait rendu sur le terrain voisin lors des visites, qu’il aurait vu les dallettes et qu’il se serait ainsi assuré de l’affaissement des terres. Ils déclarent que la clause d'exonération au titre des vices cachés figurant à l'acte de vente doit être écartée compte tenu de la mauvaise foi du vendeur. 

Concernant leurs préjudices, les époux [A] font valoir que l'expert judiciaire a estimé la perte d’usage du bien à 20%, et a retenu au titre des travaux à réaliser :
- la fourniture et pose d’un système de drainage le long du mur en limite de propriété ;
- la reprise des enduits et peintures des murs d’accès au sous-sol.
Ils indiquent que l'expert a validé le montant de 9 710,31 € TTC de l'entreprise DI VITANTONIO pour le drainage au pied du mur pignon, le montant de 2 524,92 € de l'entreprise WEIGERDING pour le remplacement de la porte intérieure et le montant de 720 € TTC de l'entreprise JT PEINTURE pour la reprise des enduits intérieurs, et sollicitent en conséquence de condamner le vendeur à leur verser les sommes de 9710,31 € + 2294,84 € + 2524,92€+ 720€ avec indexation au jour du jugement sur l'indice BT 01, valeur de référence avril 2023 (date du rapport), le préjudice devant être apprécié au jour de la décision à intervenir et tenir compte de l’évolution du coût de la construction postérieure au dépôt du rapport d’expertise, outre intérêts légaux à compter du jugement et application de la capitalisation de l'article 1343-2 du Code civil.

Au titre de la perte d’usage de la maison, retenue à hauteur de 20%, sur la base d’un loyer de 1760 €, ils sollicitent la somme de 352 € par mois depuis la vente du 25 juillet 2019 jusqu’au jugement à intervenir, soit la somme provisoirement arrêtée à juillet 2024 de 352 € x 60 mois = 21.120€. 

Concernant la non conformité du système d'évacuation des eaux usées, les demandeurs font valoir que l'expertise judiciaire a mis en évidence que l'immeuble est branché sur le réseau de collecte des eaux usées de façon unitaire et non en séparatif. Ils ajoutent que suite à sa visite du 2 février 2022 , la société [T] a relevé que les évacuations des eaux usées et des eaux pluviales de l'habitation ne sont pas conformes au Règlement d’Assainissement de l’Eurométropole de [Localité 4], les anomalies observées étant les suivantes :
- Présence d’une fosse septique,
- Eaux usées raccordées sur les eaux pluviales. 
Par conséquent, la société [T] a demandé la régularisation de la situation dans un délai de 12 mois. Les demandeurs rappellent que l'acte d'acquisition mentionne que l'immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l'article 1331-1 du Code de la sante publique qui dispose que le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte. Ils déclarent que le courrier de la société [T] du 24 mai 2019 qui constatait que l'immeuble était riverain d’un réseau d’assainissement collectif de type séparatif, courrier annexé a l'acte de vente, n’était pas de nature à contredire la mention à l'acte selon laquelle l'immeuble était raccordé à ce réseau. Or, le vendeur ne pouvait ignorer l'absence de raccordement au réseau d’assainissement collectif de type séparatif, la maison disposant d’une fosse septique, qui est l’élément constitutif et caractéristique d’une installation d’assainissement non collectif, et qui nécessite un entretien obligatoire par vidange (article L1331-1-1 du code de la sante publique). Le vendeur a ainsi du faire procéder à des vidanges régulières, permettant de caractériser sa connaissance du système d'assainissement en place dans l'immeuble. Les époux [A] font dès lors valoir que dans la mesure où l’immeuble a été vendu comme étant raccordé au réseau public d’assainissement, et où l’expertise a permis de constater que le raccordement n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, l’existence d’un manquement du vendeur tant à l’obligation de délivrance conforme qu'à l’obligation d'information n’est pas contestable. Les demandeurs soutiennent qu'en l'état l'installation n'est pas conforme à double titre : la maison, bien que raccordée au réseau d’assainissement collectif, d’une part fait transiter les eaux usées dans l’ancienne fosse (qui ne les traite plus mais sert de réservoir tampon avant rejet) et d’autre part, rejette les eaux usées avec les eaux pluviales par une même conduite commune. Ils précisent que l'affirmation de l'expert selon laquelle « la condamnation de la fosse n’est pas une obligation pour remédier au désordre», est contraire aux dispositions de l'article L1331-5 du code de la santé publique. M. et Mme [A] sollicitent dès lors la condamnation de la défenderesse à les indemniser des préjudices liés au défaut de conformité. 

Les demandeurs déclarent avoir subi un préjudice moral constitué par les tracas inhérents à l'injonction d'[T] de se mettre en conformité dans un délai imparti, et de faire face à une situation financière gravement compromise (coût de reprise de près de 20 000 euros). Ils en sollicitent réparation à hauteur de 5000 euros chacun. 

S'agissant des travaux de suppression du système non collectif, ils font valoir que l’expert judiciaire a validé les montants suivants :
- mise en conformité du branchement des eaux usées: 13 122,82 € TTC (entreprise SADE)
- vidange fosse septique : 625,20 € TTC (entreprise MALEZIEUX)
- condamnation de la fosse par dallage : 5424 € TTC (entreprise ALT BAT 57). 
Ils sollicitent la condamnation de la défenderesse à leur verser ces sommes à titre de dommages-intérêts.
En outre, une fois la vidange et la condamnation définitive de la fosse septique réalisées, ils déclarent qu'il y a lieu d'effectuer la mise en conformité du branchement des eaux usées domestiques et sollicitent à ce titre la somme de 12.029,25€ TTC, correspondant au devis de la société SADE validé par l’expert judiciaire, après ajout de la TVA de 10 %. 
Les époux [A] sollicitent l'indexation de ces montants sur l'indice BT01.
Ils sollicitent encore le remboursement de la facture de MALEZIEUX, expliquant qu'ils n'auraient pas eu besoin de s'en acquitter en cas de raccordement conforme au réseau collectif. 

Enfin, les époux [A] produisent au débat un courrier reçu d’[T] le 17 mars 2025, leur notifiant qu’en l'absence de réalisation, à cette date, des travaux de mise en conformité de leur système d’assainissement, une majoration de leur redevance d’assainissement sera appliquée à compter du 1er janvier 2025. 
Les demandeurs estiment qu'en conséquence, le vendeur devra être condamné à les garantir de toutes condamnations au titre de l'article L 1331-8 du Code de la sante publique, ainsi que si la collectivité entendait réaliser ou faire réaliser d'office les travaux de mise en conformité du raccordement au réseau collectif séparatif et de suppression de la fosse septique, en raison du dépassement du délai fixé au 2 février 2023.




Par des conclusions notifiées au RPVA le 20 juin 2025, qui sont ses dernières conclusions, Mme [Y] [S], venant aux droits de Mme [N] [W] veuve [M] demande au tribunal de :
- DEBOUTER les époux [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir si, par extraordinaire, il devait être fait droit, même partiellement, aux demandes des époux [A] ;
- CONDAMNER les époux [A] à verser à Madame [S] une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- CONDAMNER les époux [A] aux entiers frais et dépens de l’instance y compris la procédure de référé référencée sous le N° RG 21/00093.

En défense, concernant les vices cachés dénoncés par les époux [A], Mme [S] fait valoir que chacun des vices étaient apparents. Elle ajoute que les demandeurs tentent de démontrer que la défunte vendeuse du bien leur aurait volontairement dissimulé les vices, alors qu'il n'en est rien, ne serait-ce que parce que Mme [W], alors âgée de 87 ans, était hospitalisée en raison de son état de santé précaire, de sorte qu’elle aurait été en peine d'user des stratagèmes tels que repeindre un mur pour cacher des infiltrations ou poser des dallettes pour dissimuler un affaissement de terres. Mme [S] fait valoir que les visites du bien ont été organisées par l’agence CENTURY 21 qui s’est montrée parfaitement clair avec les acquéreurs concernant les avantages et les défauts de cette maison ancienne. 

Concernant les traces d’infiltrations sur le mur du sous-sol, la défenderesse fait valoir que les défendeurs n'apportent aucune preuve du fait que ces traces n'étaient pas déjà présentes lors de leurs visites du bien. Mme [S] déclare que contrairement aux dires adverses, aucun travaux d'embellissement n'ont été réalisés avant la vente du bien, de sorte qu'il ne peut être reproché au vendeur d'avoir peint le mur afin de masquer les traces des infiltrations. Mme [S] soutient que la question de la date à laquelle le mur de la cave a été repeint est la seule question présentant un intérêt dans le cadre des débats, le fait que les infiltrations soient antérieures à la vente, voire qu’elles aient été connues ou non du vendeur étant selon elle sans emport dès lors que les demandeurs ne sont pas en mesure d’apporter la preuve du caractère non apparent du vice. La défenderesse indique qu'il ressort du complément de rapport déposé par l'expert le 5 mai 2023 qu'il est quasiment impossible de dater l'année de la mise en œuvre de la dernière couche de peinture. Il en résulte selon Mme [S] que les époux [A] échouent à rapporter la preuve du fait que le mur a été repeint avant la vente, et que les traces étaient ainsi invisibles, le caractère caché du vice n'étant, pas conséquent, pas démontré. 

Concernant l'indemnisation sollicitée par les demandeurs, Mme [S] fait valoir que leurs demandes financières correspondent à une « nette amélioration de l’existant ». Elle déclare :
- que les époux [A] entendent faire financer un drainage de l’ordre de 10,50 m alors que le désordre qu’ils invoquent concerne, tout au plus, une longueur de 4,25 m ;
- que les époux [A] sollicitent que la perte d'usage soit fixée à hauteur de 20 % du loyer, ce qui revient à considérer qu’un mur de cave d’à peine plus de 4 mètres prive la maison de 20 % de son usage ;
- que le montant du loyer retenu (soit 1.760 €) n’est pas crédible pour une maison de 1955 non rénovée. 

Concernant l’affaissement des terres le long du pignon gauche, Mme [S] fait valoir que les époux [A] n'apportent pas la preuve de la connaissance du vice par le vendeur, ni de sa dissimulation volontaire lors de la vente. Elle déclare qu'ils opèrent une confusion volontaire dans leurs écritures entre la vendeuse (Mme [W] veuve [M]) et l’auteur de ce « système » (son défunt mari), ce qui a été clairement rappelé lors des opérations d’expertise et qui ne souffre pas de la moindre contestation eu égard à l’ancienneté de cet « aménagement extérieur ». Par ailleurs, Mme [S] conteste le fait que les dallettes avaient été placées par son père le long du mur pour palier aux infiltrations, déclarant qu'en réalité elles avaient été placées par son père le long du mur pour le protéger lors de travaux de ravalement de façade en 1997. En outre, la défenderesse fait valoir que, conformément aux conclusions de l'expert, ce vice était détectable lors de la vente, les dallettes étant parfaitement visibles. Elle déduit de l'ensemble de ces éléments que les époux [A] ne peuvent se prévaloir de la garantie des vices cachés concernant l'affaissement des terres le long du pignon gauche. 

Concernant le système d'assainissement, Mme [S] fait valoir que sa mère et elle-même ignoraient tout du mode d'assainissement de la maison dans la mesure où son père se chargeait de ce genre de problématique. Elle indique que par courrier du 18 février 2022, la Société [T] a indiqué que le système d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales de la maison n’était pas conforme au règlement d’assainissement de l’Eurométropole de [Localité 4] mais a confirmé que l’immeuble était bien raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques, conformément aux stipulations contractuelles de l’acte de vente. Elle ajoute qu'il ressort du rapport d'expertise et du complément de rapport :
- que la fosse ne traite plus les eaux usées, mais fonctionne comme réservoir tampon relié au réseau communal par une conduite commune aux eaux pluviales ;
- que le désordre constitué par la non-conformité du raccordement des eaux usées au réseau communal ne concerne pas la présence de la fosse, la condamnation de la fosse n'étant pas une obligation pour remédier au désordre. 
Mme [S] déduit de ces éléments :
- que la fosse septique n’est plus en fonction de sorte que sa présence ne permet pas de démontrer que la maison était pourvue d’un système d’assainissement non-collectif ;
- que l’immeuble est bien relié au système d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément à la clause prévue par l’acte de vente.
Elle précise que la distinction entre raccordement séparatif et unitaire n'est pas précisée à l'acte de vente, de sorte que les époux [A] lui reprochent de les avoir trompés sur un élément non visé à l'acte de vente. Elle ajoute que l'attention des acquéreurs a été attirée sur la problématique du raccordement par un courrier de la société [T] en réponse à une sollicitation du Notaire. Enfin, Mme [S] déclare que la présence de la fosse septique était parfaitement détectable au moment de la vente au vu de la présence de deux grandes dalles sur la terrasse du jardin. Mme [S] déclare qu'en tout état de cause, compte tenu de la clause d'exclusion de garantie, les époux [A] devront être déboutés de leur demande au titre la garantie des vices cachés concernant le raccordement au réseau des eaux usés, et qu'ils ne peuvent davantage se prévaloir d'un quelconque manquement à une obligation de délivrance conforme, la maison acquise étant conforme à l'acte de vente. Elle sollicite qu'ils soient déboutés de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires à ce titre. 

Mme [S] sollicite, en cas de condamnation, que l'exécution provisoire soit écartée, au motif que les époux [A] seront dans l'incapacité de procéder au remboursement des condamnations en cas d'infirmation du jugement. 


IV MOTIVATION DU JUGEMENT


1°) SUR LA GARANTIE DES VICES CACHES

Conformément à l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Les articles 1642 et 1643 du code civil précisent que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; et qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.


Aux termes de l’article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

L’article 1103 du Code Civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

En l'espèce, par acte authentique reçu le 25 juillet 2019 par Maître [B] [U], Notaire à [Localité 5], Mme [N] [W] veuve [M] a vendu à M. [D] [A] et Mme [R] [I] épouse [A] une maison à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 6]. 

Une clause d'exonération de garantie des vices cachés figure en page 9 de l'acte de vente, ladite clause précisant que cette exonération ne s'applique pas s'il est prouvé que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. 

Par courrier du 2 mars 2020, M. [A] a informé Mme [W] que depuis l'entrée des acquéreurs dans la maison, ils ont remarqué des infiltrations et de l'humidité, du salpêtre apparaissant sur les murs. Il précise : « Lors de nos visites, aucune trace de salpêtre ou d'eau n'était visible. La peinture du mur étant saine et propre. Aucune information ne nous a été communiquée concernant ce problème (…) Or avec du recul et compte tenu de l'apparition rapide du salpêtre et des infiltrations, il s'avère que la peinture avait été refaite. ». 

Le Conseil de Mme [W] veuve [M] a répondu par courrier du 19 mars 2020 que lors des multiples visites réalisées, notamment les 26 janvier et 2 février 2019, les acquéreurs avaient été pleinement en mesure de se rendre compte de l'état du bien, y compris son sous-sol. 

Dans le rapport d'expertise privé réalisé par EQUADOM, mandaté par l'assureur de protection juridique des acquéreurs, il est relevé, le 18 septembre 2020, des traces d'écoulement d'eau au niveau du mur longeant l'escalier au sous sol, et des désordres similaires en partie basse de l'escalier. A la cave, un mur est endommagé, et des traces de mouille sont visibles sur l'enduit du mur du palier donnant accès à la cave. Il est également relevé des désordres à l'extérieur, sous des dalles en béton disposées sur toute la longueur du mur du pignon gauche, sur le terrain voisin : un affaissement de terre particulièrement important à l'arrière de l'habitation (de l'ordre de 15 cm).

Dans le rapport d'expertise judiciaire déposé le 24 avril 2023, M. [O], Expert, relève les désordres suivants :
« - Les infiltrations d'eau le long du pignon gauche vers l'intérieur de la maison depuis le mur de l'escalier d'accès à la cave :
Les infiltrations sont anciennes et nettement antérieures à la date de la vente du bien.
- L'affaissement des terres le long du pignon gauche (à l'extérieur). Une cuvette récupérant l'eau de pluie ainsi qu'un retrait des terres allant jusqu'à 5 cm le long du pignon se sont créés permettant à l'eau de ruissellement de couler le long du mur et provoquer les infiltrations.
Les affaissements sont anciens et nettement antérieurs à la date de la vente du bien. ».

Il explique que ces désordres sont liés : « une cuvette récupérant l'eau de pluie ainsi qu'un retrait des terres allant jusqu'à 5 cm le long du pignon se sont créés permettant à l'eau de ruissellement de couler le long du mur et provoquer les infiltrations ». 

Il est dès lors établi l'existence de deux vices, à savoir les infiltrations d'eau et l'affaissement des terres le long du pignon gauche à l'extérieur, ayant pour origine un problème d'évacuation des eaux de pluie. 

Pour être couvert par la garantie, le vice doit être antérieur à la vente. En l'espèce, l'expert indique que les deux désordres constatés étaient bien présents avant la vente.


Pour que le vendeur soit tenu d'en répondre dans les termes des articles 1641 et suivants, le vice doit être caché, ce qui signifie qu'un acquéreur profane ne pouvait le déceler par un examen relevant de diligences normales. 


En l'espèce, s'agissant des infiltrations d'eau, l'expert indique : « les murs ont été repeints et il n'était pas possible de détecter les infiltrations lors de la vente de la maison sans investigations approfondies. L'acquéreur ne pouvait déceler ce vice ni ne pouvait en apprécier la portée. ». Dans le complément de rapport d'expertise établi le 4 mai 2023 en réponse au dire de Me [Z], M. [O] indique les éléments suivants :

« Les murs de la descente et des dégagements de la cave ont une peinture récente qui couvre une peinture plus ancienne. Le vendeur affirme ne pas avoir réalisé de travaux de peinture avant la vente. L'acheteur affirme ne pas avoir réalisé de travaux de peinture dans le sous-sol depuis l'achat. Pourtant du fait des infiltrations récurrentes, les traces d'humidité apparaissent sur les murs peint dans l'année qui suit la mise en peinture ! Il ne reste que deux possibilités : les traces d'humidité existaient et étaient visibles lors de la vente ou celles-ci n'étaient pas visibles et étaient cachées par une récente mise en peinture des murs. L'expert n'a pas de moyen technique permettant de confirmer l'une des deux hypothèses. La seule certitude concerne la présence d'infiltrations sur ce mur qui datent de bien avant la vente. L'expert confirme qu'il est quasiment impossible de dater l'année de la mise en œuvre de la dernière couche de peinture. ».

Peu importe la date à laquelle la peinture a été réalisée, il revient non aux acquéreurs, mais à la vendeuse, d'apporter la preuve du fait que le vice était décelable. En l'espèce, cette preuve n'est pas rapportée, l'expert ne pouvant exclure le fait que la peinture ait été posée avant la vente, empêchant les acquéreurs de déceler les infiltrations. En tout état de cause, compte tenu de la récurrence des infiltrations, il revenait à la vendeuse d'informer clairement les époux [A] de l'existence d'un tel désordre, ce qu'elle n'a pas fait, alors qu'elle ne nie pas qu'elle en avait connaissance ; en outre, Mme [W], ayant vécu de nombreuses années dans le bien litigieux, avait nécessairement connaissance de ces infiltrations compte tenu de leur ancienneté et et de leur récurrence.

S'agissant de l'affaissement des terres, l'expert indique : « cet état n'a pas été modifié et était détectable lors de la vente. Encore fallait-il se rendre sur le terrain voisin pour constater la présence de dallettes posées en biais le long de la base du mur ». La défenderesse prétend que lors des visites du bien, l'acheteur s'est rendu sur le terrain voisin, ce qui n'est nullement démontré. Par conséquent, les acquéreurs ne pouvaient déceler la présence du second vice. 

Il résulte de ces éléments que le caractère caché des deux vices est démontré. 

Concernant le caractère de gravité nécessaire pour engager la garantie du vendeur au titre des vices cachés, il est rempli en l'espèce, l'expert indiquant qu'en raison de l'affaissement des terres et des infiltrations, le mur pignon dans le sous-sol et le couloir d'accès sont couverts de moisissures ce qui restreint partiellement l'usage de la maison. 

Il est établi que Mme [W] avait connaissance des infiltrations d'eau, ce qu'elle ne nie pas et ce qui résulte des traces sur les murs et du salpêtre générées par ces infiltrations. L'expert indique en outre « les aménagements bricolés côté extérieur à la base du pignon montrent que l'ancien propriétaire a essayé de réaliser des travaux pour palier aux infiltrations dans le sous-sol. Les travaux réalisés n'ont pas permis d'éliminer totalement les infiltrations ». 

Il en résulte que dans la mesure où la vendeuse avait connaissance des vices, la clause d'exonération de garantie figurant au contrat de vente ne s'applique pas. 

Par conséquent, conformément à l’article 1645 du Code civil, la défenderesse, venue aux droits de Mme [W] est tenue de la garantie des vices cachés au titre des infiltrations d'eau et de l'affaissement des terres, et de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs. 

Concernant l'évaluation des préjudices, l'expert indique que les travaux à réaliser sont les suivants :
- la fourniture et pose d’un système de drainage le long du mur en limite de propriété ;
- la reprise des enduits et peintures des murs d’accès au sous-sol.

L'expert a validé le montant de 9 710,31 € TTC de l'entreprise DI VITANTONIO pour le drainage au pied du mur pignon, le montant de 2 294,84 € de l'entreprise WEIGERDING pour le remplacement de la porte intérieure et le montant de 720 € TTC de l'entreprise JT PEINTURE pour la reprise des enduits intérieurs.

Il convient de retenir ce chiffrage et de condamner Mme [S] à verser la somme de 9710,31 + 2294,84 + 720 = 12 725,15 euros de dommages-intérêts au titre de la garantie des vices cachés, avec indexation au jour du jugement sur l'indice BT 01, valeur de référence avril 2023 (date du rapport), outre intérêts légaux à compter du jugement et application de la capitalisation de l'article 1343-2 du code civil.

Concernant la demande au titre de la perte d'usage du bien, l'expert l'estime à 20%, ce qui est exagéré, seule la cave de la maison étant concernée par les désordres, les acquéreurs ne faisant pas été d'un usage spécifique de cette cave justifiant un tel pourcentage. La perte d'usage du bien sera dès lors estimée à 10%. Les époux [A] produisent une estimation d'ORPI de la valeur locative du bien, fixée à 1760 euros par mois. Si la défenderesse la conteste, elle ne fournit aucun élément permettant de contredire cette estimation. Par conséquent, la perte d'usage du bien sera fixée à 176 euros par mois, depuis la vente du 25 juillet 2019 jusqu’au présent jugement soit la somme de 176 euros x 83 mois = 14 608 euros. Mme [S] sera condamnée à verser cette somme aux époux [A] outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 


2°) SUR LE DEFAUT DE DELIVRANCE CONFORME

En application des dispositions combinées des articles 1603, 1604, 1614, 1615, le vendeur a l'obligation principale de délivrer la chose qu'il vend, le bien délivré devant être non seulement celui-là même qui a été désigné par le contrat, mais devant en outre présenter les qualités et caractéristiques convenues entre les parties.

L'article L. 1331-1 du code de la santé publique prévoit : « Le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l'intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte.
Un arrêté interministériel détermine les catégories d'immeubles pour lesquelles un arrêté du maire, approuvé par le représentant de l'Etat dans le département, peut accorder soit des prolongations de délais qui ne peuvent excéder une durée de dix ans, soit des exonérations de l'obligation prévue au premier alinéa.
Il peut être décidé par la commune qu'entre la mise en service du réseau public de collecte et le raccordement de l'immeuble ou l'expiration du délai accordé pour le raccordement, elle perçoit auprès des propriétaires des immeubles raccordables une somme équivalente à la redevance instituée en application de l'article L. 2224-12-2 du code général des collectivités territoriales. 
La commune peut fixer des prescriptions techniques pour la réalisation des raccordements des immeubles au réseau public de collecte des eaux usées et des eaux pluviales. ».

En l'espèce, il est indiqué en page 17 de l'acte de vente du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3] :
« Le VENDEUR déclare que l'immeuble est raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l'article L.1331-1 du code de la santé publique. Une lettre délivrée le 24 mai 2019 par [T], dont l'original est annexé, constate que l'immeuble est riverain d'un réseau d'assainissement collectif de type séparatif. ».


L'expert judiciaire indique en page 49 de son rapport : « La vérification faite par le concessionnaire du réseau d'assainissement ([T]) confirme que l'immeuble est branché sur le réseau de façon unitaire et non en séparatif comme le règlement d'assainissement le préconise ». Le courrier adressé par [T] aux acquéreurs le 18 février 2022, figurant page 13 du rapport d'expertise, indique en effet : « Pour faire suite à la visite du 2 février 2022 de l'habitation citée en objet, nous vous informons que les évacuations des eaux usées et des eaux pluviales de ladite habitation ne sont pas conformes au Règlement d'assainissement de l'Eurométropole de [Localité 4]. Les anomalies observées sont les suivantes : 
- présence d'une fosse septique
- eaux usées raccordées sur les eaux pluviales. 
En conséquence, nous vous prions de bien vouloir supprimer la fosse septique et raccorder les eaux usées sur le réseau d'assainissement des eaux usées, dans un délai de douze mois, afin de rendre vos installations sanitaires conformes au Règlement d'assainissement de l'Eurométropole de [Localité 4]. ».

Les acquéreurs estiment que la seule présence de la fosse septique implique la non conformité du système d'évacuation des eaux usées, car la fosse septique serait l'élément constitutif et caractéristique d'une installation d'assainissement non collectif, alors que l'acte de vente mentionne un raccordement au réseau d'assainissement collectif.

Cet argument est contredit par l'expert qui indique dans son rapport (page 49) : « la fosse existante située sous la terrasse arrière de la maison ne traite plus les eaux usées. Cette fosse fonctionne comme réservoir tampon relié au réseau communal par une conduite commune aux eaux pluviales. ».

Il est par ailleurs constaté que [T] n'indique nullement dans son courrier du 18 février 2022 que l'immeuble n'est pas raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques. En effet, le raccordement est bien existant, mais l'immeuble est raccordé en unitaire et non en séparatif. Or, il n'est pas mentionné dans l'acte de vente que le raccordement est séparatif, puisqu'il est seulement indiqué que l'immeuble est « riverain » d'un réseau d'assainissement collectif de type séparatif. 

Il en résulte que les époux [A] ne démontrent pas de défaut de délivrance conforme de l'immeuble, ce dernier étant bien raccordé au réseau d'assainissement collectif des eaux usées.

Les époux [A] devront dès lors être déboutés tant de leurs demandes indemnitaires au titre de la mise en conformité du branchement des eaux usées, de la neutralisation de la fosse, de la condamnation de la fosse par dallage, que de leur demande visant à ce que Mme [S] les garantisse des conséquences financières liées à l’application des dispositions de l'article L.1331-8 du code de la sante publique et liées au contrôle du SPANC. 

Ils seront également déboutés de leur demande au titre du préjudice moral, en l'absence de faute de Mme [S]. 


3°) SUR LES DEPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. ».

L'article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. ».

Mme [S] [Y], venue aux droits de Mme [N] [W] veuve [M], qui succombe partiellement, sera condamnée aux dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé RG 21/00093 (ordonnance président du Tribunal de grande instance de Metz du 13 juillet 2021).

Elle sera également condamnée à régler aux époux [A] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter Mme [S] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


4°) SUR L'EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. 

Tel est le cas pour une instance introduite le 18 septembre 2023. 

Mme [S] ne produit aucune pièce de nature à justifier qu'il ne soit pas fait application de l'exécution provisoire du jugement. Il sera dit qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. 


PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE Mme [Y] [S], venue aux droits de Mme [N] [W] veuve [M], à verser à M. [D] [A] et Mme [R] [I] épouse [A], la somme de 12 725,15 euros de dommages-intérêts au titre de la garantie des vices cachés, avec indexation au jour du jugement sur l'indice BT 01, valeur de référence avril 2023 (date du rapport), outre intérêts légaux à compter du jugement et application de la capitalisation de l'article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Mme [Y] [S], venue aux droits de Mme [N] [W] veuve [M], venue aux droits de Mme [N] [W] veuve [M], à verser à M. [D] [A] et Mme [R] [I] épouse [A] la somme de 14 608 euros outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre de la perte d'usage de leur bien ; 

DEBOUTE M. [D] [A] et Mme [R] [I] épouse [A] de leurs demandes indemnitaires au titre de la mise en conformité du raccordement des eaux usées, de la neutralisation de la fosse septique et de la condamnation de la fosse par dallage ;

DEBOUTE M. [D] [A] et Mme [R] [I] épouse [A] de leur demande visant à ce que Mme [Y] [S], venue aux droits de Mme [N] [W] veuve [M], les garantisse des conséquences financières liées à l’application des dispositions de l'article L.1331-8 du code de la sante publique et liées au contrôle du SPANC ;

DEBOUTE M. [D] [A] et Mme [R] [I] épouse [A] de leur demande au titre du préjudice moral ; 

CONDAMNE Mme [Y] [S], venue aux droits de Mme [N] [W] veuve [M] aux dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé RG 21/00093 (ordonnance président du Tribunal de grande instance de Metz du 13 juillet 2021) ;

CONDAMNE Mme [Y] [S], venue aux droits de Mme [N] [W] veuve [M] à régler à M. [D] [A] et Mme [R] [I] épouse [A] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [Y] [S], venue aux droits de Mme [N] [W] veuve [M], de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement. 


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 09 juillet 2026 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, asssistée de Madame Chloé POUILLY, Greffier.

Le Greffier Le Juge

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la sante publique L1331-5, code de la sante publique L1331-8, code civil 1645, code de la sante publique 1331-1, code de la sante publique L1331-1, code civil L1112-1, code general des collectivites territoriales L2224-12-2, code civil 1642, code civil 1643, code de la sante publique L1331-1-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 4 février 2025 · Tribunal judiciaire d'Avignon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/03070

  en commun : code de la sante publique L1331-5, code de la sante publique L1331-1, code general des collectivites territoriales L2224-12-2

• 30 mai 2024 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 22/17370

  en commun : code de la sante publique L1331-5, code de la sante publique L1331-1, code de la sante publique L1331-1-1

• 20 novembre 2024 · Tribunal judiciaire d'Amiens · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01091

  en commun : code de la sante publique L1331-5, code de la sante publique L1331-1, code de la sante publique L1331-1-1

• 21 mars 2025 · Tribunal judiciaire d'Évry · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/00661

  en commun : code de la sante publique L1331-5, code de la sante publique L1331-1, code de la sante publique L1331-1-1

• 13 mai 2025 · Tribunal judiciaire de Val de Briey · Réouverture des débats · n° 23/00982

  en commun : code de la sante publique L1331-8, code de la sante publique L1331-1, code de la sante publique L1331-1-1

Mise à jour de la source le 2026-07-15T08:30:19.383Z.