Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - Chambre 3, 9 juillet 2026, n° 23/05515

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 09 JUILLET 2026



(n° 118/2026, 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : n° RG 23/05515 - n° Portalis 35L7-V-B7H-CHK2E



Décision déférée à la Cour : jugement du 15 février 2023 - Tribunal judiciaire de PARIS - Loyers commerciaux - RG n°22/07069





APPELANTS 



Mme [H] [J] épouse [L]

Née le 11 décembre 1940 à [Localité 1]

De nationalité française 

Exerçant la profession de notaire honoraire

Demeurant [Adresse 1]



Mme [G] [J] veuve [O]

Née le 3 décembre 1950 à [Localité 2]

De nationalité française 

Retraitée

Demeurant [Adresse 2]



Mme [S] [V] [F] [J]

Née le 23 janvier 1972 à [Localité 2]

De nationalité française 

Sans profession

Demeurant [Adresse 3] - MEXIQUE



M. [X] [E] [I] [J] 

Né le 13 mars 1974 à [Localité 2]

De nationalité française 

Exerçant la profession de responsable financier

Demeurant [Adresse 4]



M. [D] [A] [C] [J] 

Né le 6 juin 1975 à [Localité 2]

De nationalité française 

Exerçant la profession de notaire

Demeurant [Adresse 5]



M. [Z] [K] [I] [L] 

Né le 21 juillet 1971 à [Localité 2]

De nationalité française 

Exerçant la profession d'inspecteur des finances

Demeurant [Adresse 6] - ROYAUME-UNI



Mme [M] [R] [Y] [L] épouse [N]

Née le 26 mai 1976 à [Localité 2]

De nationalité française 

Exerçant la profession de directrice juridique

Demeurant [Adresse 7]

Représentées par Me Nathalie LESENECHAL, avocate au barreau de PARIS, toque D 2090

Assistées de Me Leslie PONS plaidant pour le Cabinet JACQUIN AVOCATS et substituant Me Olivier JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, toque E 1932





INTIMÉE



S.A. GALERIE FRANCIS BARLIER, prise en la personne de son président du conseil d'administration et directeur général, M. [Q] [P], domicilié en cette qualité au siège social situé 

[Adresse 8]

[Localité 3]

Immatriculée au rcs de Paris sous le numéro 343 382 115



Représentée par Me Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043

Assistée de Me Joséphine ADDA plaidant pour le Cabinet ANDERS AVOCATS et substituant Me Arnaud DUFFOUR, avocate au barreau de PARIS, toque P0043 





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Edouard LOOS, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé d'instruire l'affaire, lequel a préalablement été entendu en son rapport



M. Edouard LOOS a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



- Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre

- Mme Stéphanie DUPONT, conseillère

- M. Edouard LOOS, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffière lors des débats : Mme Carole TREJAUT



ARRÊT : 



- contradictoire ;

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Nathalie RECOULES présidente de chambre et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.



FAITS ET PROCÉDURE 



Par acte sous-seing privé du 17 octobre 1987, M. [I] [J], aux droits de qui viennent Mme [H] [J], Mme [G] [J], Mme [S] [J]épouse [B], M. [X] [J], M. [D] [J], M. [Z] [L] et Mme [M] [L] (ci-après les consorts [J]), a donné à bail à M. [W] [U], aux droits de qui vient la société Galerie Francis Barlier, un local à usage commercial situé [Adresse 8] à [Localité 3], d'une durée de 9 années consécutives, à compter du ler janvier 1986, contre le paiement d'un loyer d'un montant de 73.500 Fr. l'an. L'activité prévue au bail est la suivante : tapissier-décorateur, vente d'objets d'art et d'ameublement.



Par acte authentique du 22 décembre 2000 reçu par Me [T] [XU], notaire, le bail a été renouvelé au bénéfice de la société Galerie Francis Barlier aux mêmes clauses et conditions, pour une durée de 9 ans à compter du ler janvier 1995 et contre le paiement d'un loyer hors taxes et hors charges de 87.163 Fr.



Par jugement du 14 juin 2007, le tribunal de grande instance de Paris a confirmé le renouvellement du bail à compter du ler janvier 2004, pour une durée de 9 ans aux conditions de loyers et charges antérieures et a fixé le montant du loyer à la somme de 15.689,65 euros.



Par arrêt du 25 septembre 2019, la cour d'appel de Paris a infirmé un jugement prononcé le 7 juillet 2017 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris et a notamment



- dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2013 entre les consorts [J] et la société Galerie Francis Barlier pour les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 3] , 

- dit en conséquence avoir lieu à fixation du loyer du bail renouvelé entre les consorts [J] et la société Galerie Francis Barlier a compter du ler janvier 2013 à la valeur locative,

- débouté les consorts [J] de l'ensemble de leurs demandes,

- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les consorts [J] aux dépens.



Par acte extrajudiciaire du 20 mai 2021, les consorts [J] ont adressé un congé la société Galerie Francis Barlier avec offre de renouvellement pour une durée de 9 années à compter du ler janvier 2022 jusqu'au 31 décembre 2030, contre le paiement d'un loyer annuel de 80.000 euros hors taxes et hors charges.



Par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 janvier 2022, la société Galerie Francis Barlier a fait notifier aux consorts [J] un mémoire préalable aux fins notamment de fixer le montant du loyer commercial à la somme de 16.680 euros en principal hors charges et hors taxes.



Par acte en date du ler mai 2022, la société Galerie Francis Barlier a assigné les consorts [J] devant le juge des loyers commerciaux aux fins notamment de constater l'absence de critère de déplafonnement, la défaillance du bailleur dans l'administration de la preuve et la fixation en conséquence du montant du loyer à la somme de 16.680 euros en principal hors taxes et hors charges.



Par jugement réputé contradictoire en date du 15 février 2023, le juge des loyers commerciaux a statué comme suit : 



- constate le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du ler janvier 2022;

- deboute les consorts [J] de leur demande de déplafonnement sur le fondement de la modification notable des obligations respectives des parties en raison du protocole d'accord transactionnel conclu les 4 et 5 janvier 2021, Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert :

Monsieur [XO] [IF]

[Adresse 9]

[Localité 3]

[XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

 avec mission :



- de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

- de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité et les obligations respectives des parties, en toutes hypothèses de déplafonnement, rechercher la valeur locative a la date du ler janvier 2022 des lieux loués situés [Adresse 8] à [Localité 3] au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marche que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et-R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, donner son avis sur le loyer plafonné à la date du ler janvier 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

- rendre compte du tout et donner son avis motivé,

- dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

- de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

- de dresser un rapport de ses constatations et conclusions, 


dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le ler décembre 2023,

fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société Galerie Francis Barlier à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 10]) au plus tard le 31 mars 2023 inclus, avec une copie de la présente décision,

dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du juge des loyers commerciaux du 12 avril 2023 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

fixe le loyer provisionnel dû à compter du ler janvier 2022 au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges, Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,

réserve les dépens et les demandes relatives à l'article 700 du code de procédure civile.




Par acte en date 23 mars 2023 remis au greffe de la cour d'appel de céans, les consorts [J] ont interjeté appel du jugement. 



La clôture a été prononcée le 18 mars 2026 et l'affaire appelée à l'audience du 18 mai 2026.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées le 30 novembre 2023, les consorts [J], appelants, demandent à la cour de :




dire et juger Madame [H] [J] épouse [L], Madame [G] [J], Madame [S], [V], [F] [J], Monsieur [X], [E], [I] [J], Monsieur [D], [A], [C] [J], Monsieur [Z], [K], [I] [L], Madame [M], [R], [Y] [L] épouse [N], recevables et bien-fondés en leurs demandes, fins et conclusions ; 

infirmer partiellement le jugement entrepris, rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS en date du 15 février 2023 (RG n° 22/07069) sauf en ce qu'il a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er janvier 2022 et en ce qu'il a désigné un Expert ; 


En conséquence : 


constater qu'il existe au moins un motif de déplafonnement lié à la modification notable des obligations respectives des parties et en conséquence juger qu'il y a lieu à déplafonnement et à fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2022 à la valeur locative ; 

débouterla société Galerie Francis Barlier de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 






En tout état de cause : 


condamner la Société Galerie Francis Barlier au paiement de la somme de 10.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

condamner la Société Galerie Francis Barlier aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 




Par conclusions notifiées le 10 aout 2023, la société Galerie Francis Barlier, intimée, demande à la cour de :


confirmer en toutes ses dispositions le jugement mixte du 25 février 2023 ; 

constater le caractère infondé du prétendu motif de déplafonnement du loyer de renouvellement ;


Par conséquent, 


débouter les membres de l'indivision [J] de toutes leurs conclusions, fins et prétentions ; 

condamner solidairement les membres de l'indivision [J] à payer à la société Galerie Francis Barlier la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'au remboursement de tous les dépens d'appel.




La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS DE LA DÉCISION



a) Sur la demande de déplafonnement 



Au soutien de leurs prétentions, les appelants font valoir, sur le fondement de l'article L 145-34 du code de commerce, que le déplafonnement du loyer est inconstestable au regard d'une part de la modification des facteurs locaux de commercialité et, d'autre part, de la modification des obligations respectives des parties. Sur le second point, ils font valoir que:


la modification conventionnelle du loyer intervenue au cours du bail expiré via un protocole d'accord transactionnel constitue une modification notable des obligations respectives des parties, conformément à la jurisprudence constante, en ce que la fixation a été faite dans des conditions étrangères à la loi ;

cette modification a donné lieu à une augmentation conventionnelle du loyer qui n'est aucunement basée sur l'ICC ou l'ILC rendant impossible le calcul du montant du loyer plafonné;

il s'agit d'une majoration de 10% par rapport au loyer de départ ce qui ne correspond en rien à ce qui aurait été fixé sur la base de l'ICC, de sorte que l'économie du contrat conclu entre les parties a été modifié.




Les appelants soutiennent qu'il résulte de ces trois éléments pris globalement que la modification des obligations resepectives des parties est notable, de sorte qu'il convient de déplafonner le loyer et de fixer son montant à la valeur locative selon les critères visés à l'article L 145-33 du code de commerce.



L'intimée oppose, sur le fondement de l'article L 145-34 du code de commerce, que les bailleurs invoquent à tort une modification des obligations contractuelles pour obtenir le déplafonnement. Elle soutient que le protocole d'accord conclu en 2021 ne constitue en aucun cas une modification du loyer contractuel en ce qu'il n'a fait qu'entériner le quantum du loyer dont le principe de plafonnement a été consacré par l'arrêt d'appel du 25 septembre 2019. En outre, la fixation du loyer à 16 500 euros au 1er janvier 2021 résulte de la stricte application d'une clause d'indexation basée sur l'indice ICC prévue dès la signature de l'avenant de renouvellement, conformément aux dispositions de l'article L.145-38 du code de commerce. À titre subsidiaire, si une modification des obligations respectives des parties était retenue, elle ne présenterait aucun caractère notable au sens de la jurisprudence. L'augmentation constatée de 10 % correspond en réalité à une simple actualisation monétaire par le jeu des indices, avec un léger arrondi en faveur du locataire. Ce taux est bien inférieur aux seuils habituellement retenus par les tribunaux (généralement situés entre 30 % et 50 %) pour caractériser un bouleversement substantiel justifiant d'écarter le plafonnement. Par conséquent, les conditions du déplafonnement ne sont pas réunies et le loyer doit demeurer calculé selon la variation indiciaire légale.





Ceci étant exposé, il résulte des dispositions de l'article L.145-34 ducode de commerce que: 

' A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié (...)'. 



Dans la présente espèce, par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré par les consorts [J] à la société Galerie Francis Barlier le 20 mai 2021, le bail renouvelé a pris effet le 1er janvier 2022. La période de référence pour apprécier la modification notable des facteurs locaux de commercialité est donc celle ayant couru du 1er janvier 2013 au 1er janvier 2022. 



Par arrêt du 25 septembre 2019, la cour d'appel de Paris a dit n'y avoir lieu à déplafonnement du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2013 et a dit ne pas y avoir lieu à fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2013 à la valeur locative.



Le protocole d'accord signé par les parties les 30 décembre 2020, 4, 5 et 6 janvier 2021 a eu pour effet de tirer les conséquences de l'arrêt du 25 septembre 2019 auquel les parties déclarent acquiescer et chiffrer les conséquences pécuniaires en résultant sur le montant du loyer pour la période comprise entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2019. 



Ainsi que justement relevé par la société locataire, le protocole d'accord n'a emporté aucune modification notable au cours du bail compris entre le 1er janvier 2013 et le 1er janvier 2022 mais a uniquement chiffré le montant du loyer en tenant compte de l'arrêt de la cour d'appel du 25 septembre 2019 avec prise d'effet à la date du renouvellement le 1er janvier 2013 et a calculé le montant dû à ce titre par la société locataire. 



Le jugement déféré doit ainsi être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de déplafonnement à compter du renouvellement du bail le 1er janvier 2022. 



La confirmation portera également sur la mesure d'expertise dans sa partie relative au montant du loyer plafonné à compter du 1er janvier 2022. 



b) Sur les autres demandes



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. 



Les appelants qui succombent doivent être condamnés aux dépens et au paiement à l'intimée d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Au vu de cette motivation les appelants doivent être déboutés de leur demande présentée sur ce même fondement. 















PAR CES MOTIFS,



La cour, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; 



Dit que la mesure d'expertise ne concernera que le montant du loyer plafonné à compter du 1er janvier 2022 ; 



Condamne solidairement Mme [H] [J] épouse [L], Mme [G] [J], Mme [S] [J], M. [X] [J], M. [D] [J], M. [Z] [L] et Mme [M] [L] épouse [N] aux dépens ; 



Condamne solidairement Mme [H] [J] épouse [L], Mme [G] [J], Mme [S] [J], M. [X] [J], M. [D] [J], M. [Z] [L] et Mme [M] [L] épouse [N] à verser à la société Galerie Francis Barlier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Rejette toutes autres demandes. 





LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,